T.C. BURSA 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
BURSA
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2022/476
KARAR NO: 2023/464
BAŞKAN: ... ...
ÜYE: ... ...
ÜYE: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI : ... - TC Kimlik no-...
...
DAVALI : ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ... - [16087-80887-12299] UETS
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 22/01/2020
KARAR TARİHİ: 03/05/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :16/05/2023
Öncesinde Bursa 4. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2020/49 Esas 2020/741 esas karar sayılı görevsizlik kararı ile gönderilen Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA : Davacı asil dava dilekçesinde özetle; Tapu kaydında, taşınmazların mülkiyet sahibi olarak gözüken: ... ... Konut Yapı Kooperatifinin tüm üyelerinin kat irtifakı tapularını, 2006 yılında üzerine aldığını, Kooperatifin15.12.2017 tarihinde mülkü,Devir Sözleşmesi ile doğalgaz aboneliğini almak isteyen ... ve diğer üyelere devrettiğini, Kooperatifin 2006 yılında, yirmiye yakın özel üyesine tapuları ferdileştirerek kat irtifak tapularını verdiğini, daire sahiplerinin doğalgaz abonesi olabilmesi için tapularının gerektiğini, tapusu olmayan üyelere ise, yönetimin düzenlediği devir sözleşmesi ile tutanak yoluyla devrettiğini, Tapularını alan üyelerin ise, mülkiyet hakkı sahibi olduklarından, su ve elektrik aboneliği için ilgili kurumlara müracaat edip abone oldukları halde, diğerlerine tapuları verilmediğinden ve DASK sigortası yaptıramadıklarından, abone olamadıklarını, onların da halen şantiye suyu ve elektriği kullandıklarını, şantiyenin su ve elektrik borçlarının ödenmemesi nedeniyle kooperatifin icralık olduğunu, kooperatifin yaptığı işlemler nedeniyle asıl mal sahibi olanların, bu kez kendi mülkünde kiracı olduklarını, kendisinin 25 yıllık kooperatif üyesi olduğunu, ancak kooperatif yönetiminin yanlış, usulsuz ve hukuksuz işleri ve ihmalleri yüzünden, sitenin yapımının uzadığı ve üyelerin ciddi zarara uğradığını, daha önce 2006 yılında yapılan kura çekimi ile halen 5776 Ada 1 Parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan C Blok 5 nolu dairenin kendisine tahsis edilmiş olduğunu, bu daire yönünden tapunun iptali ile üzerine tescilini talep ettiğini, kooperatif üyeliğinden kaynaklı bütün borçları ödediğini, halen de çevre düzenlemesi olsun diğer giderler olsun ödediğini ve ödemekte olduğunu, halen ferdileşmeye geçilmediğini, inşaatların tamamlandığını, tapuları verilen 11 kişinin üzerlerine elektrik ve su aboneliklerini de açtırdığını ve fiilen de oturduklarını, kendisinin de kooperatife hiçbir borcu olmadığı halde ferdileşmeye gidilemiyor denerek tapularının verilmediğini, fiilen de tasarruf edemediklerini, tapusu verilen herkesin taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunabildiğini ileri sürerek gerekli araştırmanın tespiti ile dava konusu kendisine ait olan dairenin tapusunun kendi adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı kooperatif vekili cevap dilekçesi ile ; öncelikle işbu davada yetkili ve görevli mahkemelerin Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğunu, mahkemece ilk olarak görevsizlik kararı verilmesini, inşaatların henüz tamamlanmadığını, ferdileşmeye geçilemediğini, tapusu verilen 11 kişi ile ilgili olarak daha önce arsa sahipleri ile kooperatif adına kredi kullanılması maksadıyla olan hususlar olduğunu, bunu da davacı tarafın bildiğini, eşit işlem ilkesine aykırı bir durumun söz konusu olmadığını, kooperatif ile arsa malikleri arasında olan Bursa 6. ASHM'deki davanın geçen hafta karara çıkmış olup dosya numarası 2009/7 Esas sayılı dosya olduğunu, Bursa 4.ASHM'ndeki davanın da kesinleştiğini, bu dosyalarda kooperatife ilişkin iş ve işlemlerin geçmişi ile ilgili delil mahiyetinde olduğunu, davanın esası hakkında ise davanın haksız ve yersiz açıldığını, davayı kabul etmediğini ileri sürerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
HUKUKİ NİTELENDİRME, DELİLLER VE GEREKÇE;
Dava, davacı adına daha önce üyelik tahsisi yapılan bağımsız bölüm ile ilgili kooperatif adına kayıtlı tapunun iptali ile davacı adına tesciline karar verilip verilemeyeceğine ilişkindir.6762 Sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 5. Maddesinin yürürlükte bulunduğu dönemde Asliye Hukuk Mahkemeleri ile Ticaret Mahkemeleri arasındaki ilişki iş bölümü ilişkisi iken, 6335 sayılı Kanunun 2. Maddesi ile 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunun 5. Maddesinde yapılan değişiklikle Asliye Ticaret Mahkemesi ile Asliye Hukuk Mahkemesi ve diğer hukuk mahkemeleri arasında ilişki görev ilişkisi olarak değiştirilmiş ve bu durumda göreve ilişkin usul hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Ancak 6335 sayılı Yasa'nın 38. Maddesi uyarınca 6102 sayılı TTK 'na eklenen geçici 9. Madde ile bu kanunun göreve ilişkin hükümlerinin, bu kanunun yürürlüğe girdiği 01/07/2012 tarihinden önce açılan davalarda uygulanmayacağı, bu davaların açıldıkları tarihte yürürlükte buluan kanun hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir. İşbu dava da 01/07/2012 tarihinden sonra açılmış olup, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 99. Maddesi uyarınca bu kanundan doğan bütün işler ticari iş sayılır ve bu davalarda görevli mahkeme Ticaret Mahkemeleri olduğundan görevsizlik kararı verilerek mahkememize gönderildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce davaya konu taşınmazda keşif yapılarak Harçlar Kanunu 16. Mad. Gereğince dava değerinin tespiti ile belirlenen değer üzerinden Harçlar Kanunu 30. Mad. Gereğince eksik harcı tamamlamak üzere davacı asile süre verilmesine, keşif yapılmasına ve bilirkişi olarak Gayrimenkul değerleme uzmanının görevlendirilmesine karar verildiği anlaşılmıştır.
Bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmaz, Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Görükle Kurtuluş Mahallesi, 9.(150) Sokak, Nazlı Sitesi, C Blok, No:3, D:5 adresinde yer almaktadır. Konu gayrimenkulün bulunduğu bina; Bursa İli, Nilüfer İlçesi, Görükle/Kurtuluş Mahallesi, 5777 ada(E:809) 1 parselindeki(E:1) parselindeki, 8.012,00 m2 yüzölçümlü arsa üzerine ayrık nizamda betonarme karkas yapı tarzında, bodrum * zemin * 3 normal kat olarak inşa edilmiş apartman olduğunu, ana taşınmaz, dikey kat irtifakı kurulu, 9 blok (A-B-C-D-E-F-G-H-I) olarak inşa edilmiş olup dava konusu taşınmaz C Blokta yer almakta olduğunu, yapılan incelemede C Bloğun bodrum katında: bina girişi, zemin ve 3 normal katında 2” er adet mesken olmak üzere binada toplam 8 adet bağımsız bölüm yer almakta olduğunu, binanın, dış cephe mantolaması ve boyasının yapılmış vaziyette olduğunu, ana giriş kapısı camlı dekoratif ahşap görünümlü kapı olduğunu, apartman merdivenleri ve sahanlıkları mermer kaplı, korkulukları alüminyum profil olduğunu, duvarlarının boyalı olduğunu, binada 1 adet asansör bulunduğunu, parsel bünyesinde açık otopark imkanı mevcut olduğunu, site bünyesinde peyzaj alanları mevcut olduğunu, binada ısınma doğalgaz yakıtlı bağımsız kombi ile sağlanacak şekilde tasarlandığını, site çevresinin beton duvar İle tecrit edilmiş durumda olduğunu, yerindeki fiili durum ve değerini de etkileyecek diğer kıstasları, ayrıca bölgesindeki emsal satışa çıkmış gayrimenkullerin değerleri de dikkate alınarak bunun yanında TL " nin iç ve dış piyasada değer kayıpları, gayrimenkule olan arz ve talep dengesi de gözetilerek yapılan değerlendirmede keşif tarihi itibari ile, piyasa rayiç değerinin 755.000,00-TL olabileceğinin bildirildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce keşifle belirlenen dava değeri üzerinden eksik olan 12.381,19-TL eksik harcı tamamlamak üzere davacıya 2 haftalık kesin süre verilmesine, aksi takdirde davanın dava şartı yokluğundan usulden reddine karar verileceğinin ihtarına, dava değeri itibari ile dosyanın heyete tevdine karar verildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce Bursa 4.ASHM'nin 2007/344 Esas 2010/501 Karar sayılı dosyasının yeniden tekiden celbine, Bursa 6.ASHM'nin 2009/7 Esas sayılı dosyasının incelenmek üzere celbine, dosyalar dosyamız içerisine tamamlandıktan sonra dava dosyası ibraz edilen deliller ve davalı kooperatife ait ticari deftere ve dayanağı kayıtlar üzerinde SMMM bilirkişi .... ..... ve Bir İnşaat Mühendisi bilirkişiler aracılığı ile inceleme yaptırılarak davacının kooperatiften kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, inşaatların fiili durumu ve arsa malikleri ve taşeronlar ile ilgili dava süreçleri de göz önünde tutularak ve kendisine bağımsız bölüm tahsis edildiği belirtilen kooperatif üyeleri ile ilgili iddia ve savunmalarında kayıtlara dayalı olarak irdelenerek eşitlik ilkesine aykırı davranılıp davranılmadığı, kooperatif üyeleri adına ferdileşme işlemi yapılabilmesi bakımından gerekli fiili ve hukuki koşulların oluşup oluşmadığı konularında rapor aldırılmasına karar verilmiş, bilirkişi kurulunun 01/03/2023 tarihli raporunda; davalı kooperatif ticari defter kayıtlarının incelenmesi sonucunda davacı ...'un kooperatife karşı olan aidat ödeme sorumluluğunu düzenli olarak yerine getirmiş olduğu tespit edilmiş, davacının kooperatiften kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği; davacı ...'un kooperatife karşı olan aidat ödeme sorumluluğunu düzenli olarak yerine getirmiş olduğu, inşaatların fiili durumu ve arsa malikleri ve taşeronlar ile ilgili dava süreçleri de göz önünde tutularak ve kendisine bağımsız bölüm tahsis edildiği belirtilen kooperatif üyeleri ile ilgili iddia ve savunmalarında kayıtlara dayalı olarak irdelenerek eşitlik ilkesine aykırı davranılıp davranılmadığı, eşitlik ilkesine ayrı davranıldığı, kooperatif üyeleri adına ferdileşme işlemi yapılabilmesi bakımından gerekli fiili ve hukuki koşulların oluşup oluşmadığı; dava konusu parselde Yapı Kullanma İzni bulunmadığı, ferdileşme işlemi yapılabilmesi için Yapı Kullanma izni alınması gerektiği bunun içinde inşaatın projesine uygun olarak tamamlanması, davacı ...'un kooperatife karşı olan aidat ödeme sorumluluğunu düzenli olarak yerine getirdiği, inşaatların fiili durumu ve arsa malikleri ve taşeronlar ile ilgili dava süreçleri de göz önünde tutularak ve kendisine bağımsız bölüm tahsis edildiği belirtilen kooperatif üyeleri ile ilgili iddia ve savunmalarında kayıtlara dayalı olarak irdelenerek eşitlik ilkesine aykırı davranıldığı, dava konusu parselde Yapı Kullanma İzni bulunmadığı, ferdileşme işlemi yapılabilmesi için Yapı Kullanma izni alınması gerektiği bunun içinde inşaatın projesine uygun olarak tamamlanması, SSK ilişik kesme belgesi, Vergi ilişiği olmadığına ait belge, Enerji Kimlik Belgesi, Röperli Kroki, İş bitirme Raporu, İskan Harcı ve Diğer ücretler, Cephe fotoğrafları, Asansör İşletme Ruhsatı vb. Belgeler ilgili Belediyesine dilekçe ile teslim edildikten ve onaylandıktan sonra ferdileşme işlemi yapılabileceğinin bildirildiği anlaşılmıştır. Dosyaya sunulan deliller ve mahkememizce aldırılan bilirkişi raporuna göre, davalı kooperatif ticari defter kayıtlarının incelenmesi sonucunda; davacı ...'un kooperatife karşı olan aidat ödeme sorumluluğunu düzenli olarak yerine getirmiş olduğu tespit edilmiş, davacının kooperatiften kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, inşaatların fiili durumu ve arsa malikleri ve taşeronlar ile ilgili dava süreçleri de göz önünde tutularak ve kendisine bağımsız bölüm tahsis edildiği belirtilen kooperatif üyeleri ile ilgili iddia ve savunmalarında kayıtlara dayalı olarak irdelenerek eşitlik ilkesine aykırı davranılıp davranılmadığı, kooperatif üyeleri adına ferdileşme işlemi yapılabilmesi bakımından gerekli fiili ve hukuki koşulların oluşup oluşmadığı, dava konusu parselde Yapı Kullanma İzni bulunmadığı, ferdileşme işlemi yapılabilmesi için Yapı Kullanma izni alınması gerektiği, bunun için de inşaatın projesine uygun olarak tamamlanması, SSK ilişik kesme belgesi, Vergi ilişiği olmadığına ait belge, Enerji Kimlik Belgesi, Röperli Kroki, İş bitirme Raporu, İskan Harcı ve Diğer ücretler, Cephe fotoğrafları, Asansör İşletme Ruhsatı vb. Belgeler ilgili Belediyesine dilekçe ile teslim edildikten ve onaylandıktan sonra ferdileşme işlemi yapılabileceği anlaşılmış, davalı kooperatif vekili tarafından 30/04/2023 tarihli 20 maddelik Genel Kurul Toplantı Tutanağının dosyaya ibraz edildiği, 17. Maddesinde tapuların üzerindeki hacizler kaldırıldıktan sonra tapuların çıkartılması için kooperatif yönetimine yetki verilmesine ve ön araştırması yapılan bedel aralığı dikkate alındığında ortalama 10 bin-15 bin TL bir bedel olacağının anlaşıldığı, üst taban baz alınarak yönetime, yönetimin belirleyeceği tarihte, tapu bedelleri için 15 bin TL'ye kadar para ödenmesine ve para toplamaya yönetim kuruluna yetki verilmesine karar verildiği, hali hazırda kooperatife ait genel kurul toplantısının yapıldığı, ferdileşmeye geçmek üzere karar alındığı, ancak SGK borçlarının ödenmesi ve diğer eksik hususların giderilmesi gerektiği, Vergi affından yararlanılarak yapılandırma yapılacağı, davanın açıldığı ve incelemenin yapıldığı tarih itibari ile ferdileşmeye geçilmesi bakımından gerekli yasal şartların oluşmadığı, bu nedenle halen davalı kooperatif üzerinde ve adına kayıtlı bağımsız bölüm taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tescili koşullarının henüz oluşmadığı, finansal kanunlar ile eşit işlem ilkesine aykırılık yönünden yapılan davacı aleyhine uygulamalar bilirkişi raporu ile tespit edilmiş ise de tapu iptali ve tescilini talep etmek koşullarının yasal olarak henüz oluşmadığından erken açılan davanın usulden reddine karar vermek gerekmiş, davanın reddi gerekçesine göre hüküm aşağıdaki şekilde tesis olunarak davalı vekili lehine maktu vekalet ücretine hükmetmek gerekmiştir.
HÜKÜM:Ayrıntısı ve yasal gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar yasası gereği alınması gereken 179,90.-TL karar ve ilam harcının, peşin yatırılan 54,40.-TL başvurma harcı, 512,33.-TL peşin harç ile 12.381,19.-TL tamamlama harcının mahsubu ile fazla alınan 12.768,02 .-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı yana İADESİNE,
3-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden, karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca belirlenen 9.200,00.-TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
4-Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde BIRAKILMASINA,
5-Kesinleşme süreci tamamlanana kadar masraf avanslarının kullanılabileceği nazara alınarak kararın kesinleşmesinden sonra yazı işlerince yapılacak hesaba göre artan avansların yatıran tarafa İADESİNE,
Dair, davacı ile davalı vekilinin yüzünde, kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstinaf Yargı yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.03/05/2023
Başkan ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Üye ...
e-imza
Katip ...
e-imza