T.C. KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KONYA
. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO :
KARAR NO :
BAŞKAN : ... ...
ÜYE : ... ...
ÜYE : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
DAVA : Tapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ :
KARAR TARİHİ :
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :
Davacı vekili tarafından davalı aleyhine açılan "Tapu İptali ve Tescil" davasının yapılan açık yargılaması sonucunda:
HEYETİMİZCE GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin 25.10.2022 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin, 2010 yılından bu yana hala verilmeyen Konya ili, ... İlçesi, ... pafta, ... Ada, ... Parsel, B Blok Zemin Kat, Bağımsız 1 no'lu taşınmazda ikamet ettiğini, söz edilen kooperatif dairesinin tüm elektrik, su, doğalgaz, aboneliklerinin müvekkili üzerine olduğunu, ayrıca kooperatif daire satış devri işlemiyle ilgili yönetim kurulu tarafından karar alındığını, ayrıca 05/01/2012 tarihinde yönetim kurulu karar defterinde gaznet aboneliği için bütün yönetim birlikte karar aldığını ve o dönem kat sahiplerinden biri olan müvekkilinin ismi karar yazılarak kaydedildiğini, müvekkilinin davalı kooperatifte bulunan Konya ili, ... İlçesi, ... pafta, ... Ada, ... Parsel, B Blok 2 numaralı kooperatif dairesini 68.000,00 TL karşılığında kooperatifin kendisinden 16/06/2010 tarihli kooperatif daire satış sözleşmesi ile devraldığını, müvekkilinin ödemeyi peşin 30.000,00 TL ve kalan 38.000,00 TL'sini ise ayda 1.000,00 TL şekilde olmak üzere sözleşme yapıldığını, satış sözleşmesinde kooperatif yetkilileri tarafından söz konusu dairenin tapu tescilinin müvekkili adına 30/08/2011 tarihinde yapılacağı ve müvekkilinin davalı kooperatife tapu masrafı hariç hiçbir ödeme yapmayacağının beyan edildiğini ve bu şekilde şahit huzurunda yazılı taahhütte bulunulduğunu, müvekkilinin borçlarını her ay düzenli şekilde ödediğini, 2012 yılından bu yana herhangi bir borcunun bulunmadığını, o tarihteki yönetim kurulu başkanı Hikmet Karaefe 09/01/2016 tarihli taahhütnamede davalı kooperatifin tüm üyelerin 30 Temmuz 2016 tarihine kadar kat mülkiyeti tapularına teslim edeceğini bu süreçte ve öncesinde kooperatifin kapatılacağı güne kadar bütün borç ve sorumluluğun şahsına ait olduğunu ve bu hususları yerine getireceğini, hukuki süreçten doğacak bütün sorumluluğun kendisinde olduğunu davalı kooperatifi adına taahhüt ettiğini, davalı kooperatifin iyi niyetten uzak bir şekilde müvekkiline ve ayrıca diğer kat maliklerine Konya . İcra Müdürlüğü tarafından icra takibi başlattıklarını, icra dairesi tarafından müvekkilinin evinin açık artırma ile satışa çıkarıldığından Konya İli ... İlçesi ... pafta ... ada ... parsel B Blok 1 numaralı taşınmazın müvekkili adına tescil edilmesi için iş bu davayı açma zorunluluğunun doğduğundan bahisle; Fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla davanın kabulü ile Konya İli ... İlçesi ... pafta ... ada ... parsel B Blok Zemin Kat 1 numaralı taşınmazın müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalıya dava dilekçesinin ve duruşma gününü bildirir tebligatların usulüne uygun olarak tebliğ edildiği, ancak davalının davaya karşı herhangi bir cevap vermediği gibi kendisini vekil ile de temsil ettirmediği anlaşılmıştır.
Dilekçeler aşaması tamamlanmış, taraflara duruşma gününü bildirir davetiye tebliğ edilerek duruşma açılmıştır.
Tarafların bildirmiş oldukları delilleri ile davalı Kooperatifin ana sözleşmesi, tüm genel kurul tutanakları, hazirun listeleri, tüm yetkililerini gösterir belgeler ve tüm kayıtları, Konya .İcra Dairesi'nin ... Esas sayılı UYAP dosyası, Konya .Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı UYAP dosyası, dava konusu taşınmazın tüm malikleri ve tapu kaydı üzerindeki takyidatları gösterir şekilde tapu kaydı ile takyidatların dayanak belgeleri ilgili yerlerden dosyamıza içerisine celbedilmiş ve mahallinde keşif yapılmış, keşif sonrası dosyamızda bilirkişi raporları aldırılmıştır.
Dava kooperatif üyeliğine bağlı tapu iptali ve tescili davasıdır.
Tüm dosya kapsamı hep birlikte değerlendirildiğinde; Davacının, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla davanın kabulü ile Konya İli ... İlçesi ... pafta ... ada parsel B Blok Zemin Kat 1 numaralı taşınmazın adına tesciline karar verilmesini talep ettiği, davalının davaya karşı herhangi bir beyanda bulunmadığı görülmüştür.
Mahkememizce dava konusu edilen taşınmaz başında kooperatif konusunda uzman mali müşavir bilirkişisi, gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişisi ve kadastro bilirkişisi refakatinde 28.04.2023 tarihinde keşif yapıldığı, keşif sonrası Kooperatif konusunda uzman mali müşavir bilirkişisi ... , gayrimenkul değerleme uzmanı ... ve kadastro bilirkişisi ... tarafından düzenlenen 14.06.2023 tarihli bilirkişi heyet raporunda; Davalı Kooperatifin ticari defter ve belgelerini sunmadığı için inceleme yapılamadığını, dava dosyası ve 01.11.2022 tarihli Konya Valiliği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nün evrakları incelemesi sonucunda; Davacı ...'nin 16.06.2010 tarihinde yapılan Daire Satış Sözleşmesi ile kooperatife üye kaydının yapıldığını, Kooperatifin 2010 ile 2018 yılları genel kuruluna katıldığının ve imzasının bulunduğunu, 2019 - 2020 ve 2021 yılı genel kurul hazirun cetvelinde isminin bulunduğu toplantılara katılmadığının tespit edildiğini, Konya İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parsel numaralı B Blok Zemin Kat 1 Bağımsız bölüm numaralı meskenin Bağımsız Bölüm nitelikli taşınmazın kullanılan malzemeler, özellikleri, yıpranma payı, bulunduğu mevki, konumu, niteliği ve niceliği, şehir merkezine uzaklığı, yakın çevresindeki imar durumu, alım satım rayiçleri dikkate alındığında, dava tarihi Piyasa Değeri'nin (25.10.2022):1.200.000 TL (Birmilyonikiyüz Bin Türk Lirası) olduğunun bildirildiği görülmüştür.
Davacı vekili tarafından bilirkişi heyetince belirlenen dava tarihinde davaya konu taşınmazın bedeli olan 1.200.000,00 TL üzerinden bakiye harcının tamamlandığı, davanın 6545 s. Kanun'un 45. Maddesi ile değişik 5235 s. Kanun'un 5/3. Maddeleri gereğince belirlenen iş dağılımına göre heyet halinde bakılarak tüm yargılama safhalarının yürütülüp sonuçlandırılması gerektiğinden dosyanın 07.12.2023 tarihli duruşma zabtının 1 no'lu ara kararı ile dosyanın heyete tevdi edildiği görülmüştür.
Mahkememizce davalı kooperatife ve tasfiye kurulu üyelerine meşruhatlı tebligat çıkartılarak kooperatifin tutmakla yükümlü olduğu tüm defterlerin dosyaya sunması veya bilirkişi incelemesi halinde ne şekilde hazır edileceğine yönelik beyanda bulunmaları için tebligatın yapıldığı tarihten itibaren 2 haftalık kesin süre verildiği, davalı kooperatife çıkarılan tebligatın T.K.'nun 35.maddesine göre tebliğ edildiği, yine aynı karar doğrultusunda tasfiye kurulu üyelerine tebliğ edildiği görülmüştür.
Selçuklu Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılarak; Dava konusu taşınmazın bulunduğu Kooperatifin adına kayıtlı taşınmazın tedavülleri ile birlikte tüm tapu kayıtları dosyamız içerisine celbedilmiş ve mahkememiz dosyasının kooperatifler konusunda uzman bilirkişi Emekli Öğretim Görevlisi Mali Müşavir Dr.... tevdi edilerek rapor düzenlenmesinin istenildiği, kooperatifler konusunda uzman bilirkişi Emekli Öğretim Görevlisi Mali Müşavir Dr.... tarafından düzenlenen 20.05.2024 tarihli bilirkişi raporunda; ... Yapı Kooperatifin 2013 yılına ait 27.06.2014 tarihli genel kurul toplantı tutanağı 4 maddesinde; Zeminkat dairelerin 120.000.00TL'ye sabit peşin ödemeli üye kaydı için yönetim kuruluna yetki verilmesi genel kurulda oybirliği ile kabul edildiğini, dosyadaki kooperatif yöneticileri ile davacı ... ile yapılan sözleşmede Kooperatifi temsile yetkili Yönetim kurulu üyeleri, Kooperatifin ... Pafta... ada ... parsel B blok 1 numaralı daire kooperatif üyesi davacı ...'ye 68.000,00 TL bedelle sabit ve peşin üyelik karşılığının satıldığını, Kooperatif Üyesi ...'nin 30.000,00 TL peşin kalan 38.000,00 TL ayda 1.000,00 TL kalanı daire tesliminde ödeneceğinin şartlarında sözleşme imzalandığını, sözleşme şartlarında sabit ve peşin üyelik bedeli toplam 68.000,00 TL'yi kooperatif başlığı taşıyan dosyaya sunulan makbuzlarla davacı kooperatif üyesi ...'nin sabit ve peşin üyelik aidatını ödediğini, Kooperatif Anasözleşme 23.maddenin Genel Kurul Kooperatifin en yetkili organı olduğunu, Yönetim kurulu üyeleri ve üyelerin kooperatif genel kurul kararlarına uymak zorunda olduğunu, Genel kurulda oybirliği ile 120.000,00 TL bedelle sabit bedel peşin ödeme ile üye kaydedilmesine karar verildiği halde yönetim kurulu 68.000,00 TL bedelle satış işlemi gerçekleştirdiğinden aradaki genel kurul kararında belirlenen satış bedelinden eksik ödenen farkın 52.000,00 TL hesaplandığını, davacı ...'nin genel kurulca belirlenen 120.000,00 TL (Genel kurulca belirlenen 120.000,00 TL - 68.000,00 TL Ödenenen = 52.000,00 TL Fark) satış bedelinden 52.000,00 TL eksik ödeme yaptığından kooperatife sabit peşin ödeme bedelinden 52.000,00 TL borçlu olduğunu, Sözleşme 4 maddesi Tapu masrafi da alıcı tarafından ödeneceğinden 21.04.2106 tarihli genel kurulda tapu masrafi 5.000,00 TL kabul edildiğinden, davacının sabit ve peşin bedelle kooperatif üyesi ...'nin davalı kooperatife 52.000,00 TL eksik sabit aidat bedeli ve 5.000,00 TL tapu masrafından borçlu olduğunun bildirildiği görülmüştür.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23.maddesinde;"Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler." şeklinde düzenleme yapıldığı anlaşılmıştır.
Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin 30/01/2020 tarih ... Es. ... Kar. Sayılı ilamında; "1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi gerekmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin bedel ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 Sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. Genel kurulca önceden ya da sonradan açıkça alınan bir karar ile üyenin peşin bedelli ortak olarak kabul edilmediğinin belirlenmesi halinde, üyeden inşaat finansmanı için uzunca bir süre aidat istenilmemişse ya da bilançolarda, hesap cetvellerinde, faaliyet raporlarında, genel kurullarda ve üye kayıt defterlerinde bu yönde bir borç kaydı yer almamışsa, üyenin peşin bedelli ortak olduğunun kooperatifçe zımnen benimsendiği ve sadece genel yönetim ve altyapı giderlerinden sorumlu olduğu sonucuna varılması gerekir." şeklinde kabul edildiği görülmüştür.
Davacı ile davalı kooperatif arasında 16/10/2010 tarihinde "Daire Satış Sözleşmesi" adlı sözleşme imzalandığı, sözleşme gereğince dava konusu taşınmazın 68.000,000 TL bedelle satışının yapıldığı, ödeme şeklinin 30.000,00 TL'si peşin kalan 38.000,00 TL'sinin ayda 1.000,00 TL kalanı daire tesliminde ödeneceğinin, alıcının kooperatfe tapu masrafı hariç herhangi bir ödeme yapmayacağının kararlaştırıldığı, davalı kooperatife ve yetkili temsilcilerine meşruhatlı davetiye çıkartılarak tutmakla yükümlü olduğu defterleri sunması için kesin süre verilmesine rağmen kooperatif defterlerinin sunulmadığı, mevcut hali ile düzenlenen bilirkişi raporuna göre davacının davalı kooperatife 68.000,00 TL ödeme yaptığı, her ne kadar bilirkişi raporunda 2013 yılına ait genel kurul kararı zemin kat dairelerinin bedelinin 120.000,00 TL olarak kararlaştırıldığı, davacının 52.000,00 eksik aidat borcunun bulunduğu belirtilmiş ise de davalı kooperatifin 23/05/2009 yılında yapılan 2008 yılına ilişkin olağan genel kurul toplantısında sabit fiyatla daire satılması için 66.000,00 TL den aşağı olmamak üzere yönetim kuruluna yetki verildiği, davacının kooperatifin peşin bedelli üyesi olduğu, üyelik aidatının davacı tarafça ödendiği, dava konusu taşınmazın kayıtlı olduğu ...'nin davacı ile aynı şartlarda bulunan diğer üyelere isabet eden taşınmazların tapu kayıtlarını devretmesine rağmen davacıya ait taşınmazın tapu kaydını herhangi bir haklı neden olmaksızın devretmediği, kooperatifin peşin bedelli ortaktan aidat talep edilemeyeceği gibi aidat borcu dışında çevre düzenlemesi, tapu gideri, genel giderler ve alt yapı gideri borcu olan ortaklara tapu vermekten kaçınılamayacağı (Yargıtay .Hukuk Dairesi'nin 14/02/2017 tarih ve ... Es. ... Kar. Sayılı ilamı benzer doğrultudadır) davacının davasında haklı olduğu ( Aynı kooperatife ilişkin olarak açılan davada Konya Bölge Adliye Mahkemesi . Hukuk Dairesi'nin 22/11/2023 tarih ve ... Es... Kar. Sayılı ilamı da benzer doğrultudadır) anlaşılmakla davanın kabulüne karar vermek gerekmiş olup aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
DAVANIN KABULÜ İLE;
1-Konya İli ... İlçesi ... Mah. ... ada ... parsel B Blok Zemin kat ... bağımsız bölüm nolu taşınmazın davalı Tasfiye halinde ... Yapı Kooperatifi adına olan kaydının İPTALİ ile davacı adına TESCİLİNE,
2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 81.972,00 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 170,78 TL ve 20.322,23 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 20.493,01 TL'nin mahsubu ile bakiye 61.478,99 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad KAYDINA,
3-6102 sayılı TTK'nun 5/A maddesi kapsamında arabuluculuğa başvurulduğundan 1.320,00 TL arabulucu ücretinin 6235 sayılı Kanunu 18/A-13.maddesi gereğince davalıdan alınarak hazineye irad KAYDINA,
4-Davacı tarafından sarfına mecbur kalınan 395,98 TL ilk yargılama harcı, 20.322,23 TL ıslah harcı, 6.100,00 TL bilirkişi ücreti, 1.274,90 TL keşif harcı, 555,00 TL taksi ücreti, 853,75 tebligat ve müzekkere gideri olmak üzere toplam 29.501,86 TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
5-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden AAÜT'ne göre hesaplanan 162.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya VERİLMESİNE,
6-Karar kesinleştiğinde kullanılmayan gider avansı bulunması halinde ilgilisine İADESİNE,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalının yokluğunda gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize veya başka bir yer mahkemesine verilecek dilekçe ile istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.17/09/2024
Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...
* Bu evrak UYAP-DYS üzerinden elektronik imza ile imzalanmıştır.