T.C. KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
"TÜRK MİLLETİ ADINA"
T.C. GEREKÇELİ KARAR
KONYA
. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO :
KARAR NO :
BAŞKAN : ... ...
ÜYE : ... ...
ÜYE : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI : 1-
VEKİLİ :
DAVALI : 2- ... - ... ...
VEKİLİ :
DAVA : TAPU İPTALİ VE TESCİL
DAVA TARİHİ :
KARAR TARİHİ :
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesiyle özetle; davalı ... ile diğer davalı ... Konut Yapı Kooperatifi arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, daha sonra arsa sahibi ile kooperatif arasında anlaşmazlıklar çıktığını, davalı arsa sahibi tarafından diğer davalı kooperatif aleyhine açılan Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı dosyasında inşaatın %95'lik kısmının tamamlandığının, tamamlanan kısımlar üzerinde oturanların olduğunun tespit edildiğini, gecikmeden dolayı kooperatifin aleyhine kira tazminatına hükmedildiğini, sözü geçen karar ile hükmedilen tazminatın Konya . İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyası ile takibe koyulduğunu, davalı ...'nun inşaatın %95'inin tamamlanmasına rağmen kendisine verilecek yerlerin dışında dava konusu taşınmazın da bulunduğu 8 adet villa cinsi taşınmazı haksız, hukuki sebepten yoksun ve kötü niyetli olarak kendi adına tescil ettirdiğini, davalı ...'nın müvekkilinin de aralarında olduğu gerçek hak sahibi olan ve taşınmazları fiilen kullanan kimselere, yolsuz olarak üzerine tescil ettirdiği daire tapularını kendi kafasına göre belirlediği ve sürekli olarak değiştirdiği bedellerin ödenmesi karşılığında devretmeyi teklif ettiğini, gerçek hak sahiplerini bu ödemeleri yapmaya zorlamak için de aleyhlerinde elatmanın önlenmesi davalarının açıldığını, müvekkili aleyhinde açılmış olan elatmanın önlenmesi davasının Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sırasında görülmeye devam edildiğini, davalı kooperatifin 21/08/2005 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısının 8. gündem maddesinde bir adet dubleks meskenin 90.000,00 TL + tapu masraflarından az olmamak üzere maktu fiyatla satışının gerçekleştirilmesi için tasfiye memurlarına izin ve yetki verilmesi, genel kurul huzuruna onay için sunulması kararı alındığını, 01/09/2005 tarihinde adı geçen kooperatif tarafından İbrahim Bal'a anahtar teslimi olarak satıldığını, sözü geçen kişi tarafından taşınmazın tüm mali ve hukuki vecibeleriyle birlikte ve hiçbir hakkı kalmamak kaydıyla müvekkiline devredildiğini, müvekkilinin iyiniyetli kişi olarak taşınmazda ikamet ettiğini, gerçek hak sahibi olan müvekkilinin davalılar arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin tarafı olmadığını, yapılan anlaşma gereğince taşınmazın değerini ödeyen ve kooperatiften dava konusu taşınmazı satın alan davacı tarafa tapu devrine yanaşılmamasının hukuki sebepten yoksun olduğunu, bu durumun kötü niyeti barındırdığını, müvekkiline devredilmesi gereken taşınmazın davalıların arasındaki anlaşmazlık nedeniyle devredilemediğinden bahisle hukuki dayanaktan yoksun işlem ile davalı ... adına yolsuz olarak tescil edilen Konya İli ... İlçesi ... Mahallesi ... ada ... parselde kayıtlı C Blok Zemin Kat, 1 Bağımsız bölüm nolu taşınmazın davalı ... adına kaydının iptali ile gerçek hak sahibi olan davacı müvekkilinin adına tapuya kayıt ve tesciline, dava konusu taşınmazın 3. kişilere devir ve temlikinin önlenmesi için dava sonuna kadar tapu kayıtları üzerine ihtiyati tedbir konulmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesiyle özetle; ihtiyati tedbir kararının hukuka aykırı olduğunu, davaya konu olayda tedbir kararı verilmesini gerektiren bir durum mevcut olmadığını, davacının somut olayda hak sahibi olmadığı gibi ayni hakkı da bulunmadığını, dolayısıyla tapu iptal davası açılmasının hukuken mümkün olmadığını, müvekkilinin davalı kooperatif ile kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesi akdettiğini, sözleşmeye göre taşınmaz üzerinde yapılacak evlerin %40'ı yani 13,2 daire ile 14,4 villanın arsa sahibi müvekkilinin olacağını, kooperatif sözleşmeye konu arsalara bir kısım daire ve villalar yapmışsa da bunların eksiklerini tamamlayıp iskan ruhsatı almadığını, bir kısım inşaata ise hiç başlamadığını, teslim edilmeyen villa ve daireler sebebiyle mahrum kalınan kira bedellerine ilişkin müvekkili tarafından açılan Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı dosyasında davanın kabulüne karar verildiğini, yine aynı dosya içinde müvekkili aleyhine açılan tapu iptal ve tescil davalarının reddine karar verildiğini, karar derecattan geçerek kesinleştiğini, müvekkilinin bu dava sonrası dönemde de kooperatifin taahhütlerini ifa etmesini beklediğini, ancak kooperatifin temerrüdünü sürdürdüğünü, müvekkili tarafından açılan Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyasında kira tazminatına hükmedildiğini ve dosyanın kesinleştiğini, müvekkiline aradan geçen zamana rağmen teslimi taahhüt edilen taşınmazların teslim edilmediğini, çıkan kararlara karşı kooperatiften cüzi ödemeler dışında icra dosyası ile de tahsilat yapılamadığını, davalının bağımsız bölüm tapusunun verilmesini isteme hakkının dava dışı kooperatiften alacağın temliki yoluyla devraldığı savunmalarının mesnetsiz olduğunu, alacağın temliki TBK 184'de açıkça belirtildiği gibi yazılı şekil şartına tabi olduğunu, kooperatifin müvekkiline açtığı tapu iptal davasının reddedildiği ve dosyanın kesinleştiğinden bahisle davanın husumet nedeniyle reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, tapu iptali ve tescili isteminden ibarettir.
Taraflar arasındaki ihtilaf; davacının davalı kooperatif üyesi olup olmadığı, üyeliğinin peşin bedelli üyelik niteliğinde olup olmadığı, üyelik normal üyelik niteliğinde ise dava tarihi itibariyle aidat borcunun bulunup bulunmadığı, davalı kooperatifin davalı ... ile imzalanan sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirip getirmediği ve taşınmazın davacı adına kayıt ve tescilinin gerekip gerekmediği hususlarından ibarettir.
Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K. sayılı ilamı; "1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. Maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi gerekmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin bedel ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 Sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz." şeklindedir.
Anılan emsal nitelikteki ilam dikkate alındığında, peşin bedelli üyeliğin söz konusu olması için kural olarak bu hususun genel kurulda görüşülmesi gerekir. Genel kurulda yönetim kuruluna peşin bedelli üyelik konusunda yetki verilmesi ve yönetim kurulunun bu yetkiye dayalı olarak peşin bedelli üyelik konusunda karar alması mümkündür.
Davalı kooperatifin 21/08/2005 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında peşin bedelli üyelik konusunda karar alınmışsa da davacının üyeliğinin peşin bedelli üyelik olduğuna ilişkin herhangi bir delil ibraz edilmediği, kooperatif kayıtlarında da bu yönde bir kaydın yer almadığı, yine davacının zımnen peşin bedelli üyeliğe kabulüne ilişkin bir durumun da söz konusu olmadığı sonucuna varıldığından davalının üyeliğinin normal bedelli üyelik olduğu kabul edilmiştir.
Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K. sayılı ilamı; " ... Davalılar arasında 08.02.1995 tarihli asıl ve 08.01.2003 tarihli ek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunduğu anlaşılmaktadır. Bu sözleşmelere göre kooperatif yüklenici, diğer davalılar ise arsa sahipleri konumundadır. Sözleşmeler gereğince, yüklenici kooperatif, tüm edimlerini yerine getirdiğinde, payına düşen tüm bölümlerin tescilini isteme hakkına sahiptir. Davalılar arasında görülen İzmir . Asliye Ticaret Mahkemesi' nin ... Esas, ... Karar sayılı dosyasında görülen davada, yüklenicinin, eksik ve ayıplı işlerin giderilme bedeli ile gecikme tazminatına hükmedildiği görülmüştür. Arsa sahipleri, bu alacakları fer'ileriyle birlikte ödenmedikçe, en son devri gereken dava konusu taşınmazı teminat olarak ellerinde tutup, devretmeme hakkına sahiptirler. O halde, henüz bu koşulun yerine getirilmediği anlaşılmakla, ŞİMDİLİK KAYDIYLA, MEVCUT DAVANIN REDDİ GEREKİRKEN KABULÜNE KARAR VERİLMESİ USUL VE YASAYA AYKIRIDIR.
Bunun yanında davacı; davalı kooperatif üyesi olup, davalılardan arsa sahipleriyle doğrudan herhangi bir akdi ilişkisi bulunmamaktadır. Hal böyle olunca, üyenin kooperatife ve kooperatifin arsa sahiplerine karşı tüm edimlerini yerine getirip getirmediği hususunun da, bu davada incelenmesi gerektiğinden, yerinde olarak hasım olarak gösterilen kooperatif hakkında pasif husumet yokluğundan ret kararı verilmiş ise de, temyiz edenin sıfatına göre bu husus eleştirilmekle yetinilmiştir. ... "
Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K. sayılı ilamı; " ... Mahkemece, davalı kooperatif yönünden davanın husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilmiştir. Oysa ki, somut olayda olduğu gibi kooperatif üyesinin yüklenici durumdaki kooperatife yönelik açtığı tapu iptal ve tescil davalarında, davalı kooperatif ile davalı arsa sahipleri arasındaki arsa payı kaşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, yüklenici durumundaki davalı kooperatifin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmiş olması ve bağımsız bölüme hak kazanması halinde, bu kez kooperatif üyesi olan davacının kooperatife karşı olan edimlerini yerine getirip getirmediğine bakılması gerektiğinden, davanın kooperatif yönünden husumet yokluğu nedeniyle reddi doğru olmamış ise de, karar sonucu itibariyle doğru olduğundan hükmün, HUMK'nın 438/son maddesi uyarınca gerekçesi değiştirilerek onanmasına karar vermek gerekmiştir. ..." şeklindedir.
Davaya konu taşınmaz davalı ... adına kayıtlıdır. Davacı ile davalı ... arasında akdi ilişki bulunmamakla birlikte, davacının davalı kooperatif üyesi olması, kooperatif ile davalı ... arasında kat karşılığı inşaat sözleşmesinin bulunması karşısında davacının üyeliğe dayalı olarak davalı arsa sahibine karşı eldeki davayı açabileceği kabul edilmiştir. Bununla birlikte davacının öncelikle davalı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı edimlerini yerine getirdiğini devamında da ya peşin bedelli üye olduğunu ya da normal bedelli üye olmasına rağmen aidat borcunun bulunmadığını, taşınmazın tapusunu isteme hakkının mevcut olduğunu ispat etmesi gerekecektir.
Davalı kooperatifin kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklı edim yükümlülüğünü yerine getirmediği konusunda kooperatif ile arsa sahibi arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bununla birlikte, davalı kooperatifin davalı arsa sahibi aleyhine açtığı tapu iptali ve tescili davasında, Konya . Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... E. ... K sayılı ilamı ile kooperatifin yükümlülüklerini yerine getirmediğinden bahisle davanın reddine karar verildiği, aynı dava dosyasında davalı arsa sahibi lehine de kira tazminatına hükmediği, kararın 04/07/2019 tarihinde kesinleştiği, kira kaybı alacağına dayalı olarak başlatılan Konya . İcra Müdürlüğü'nün ... E sayılı takibinin 20/03/2025 tarihi itibariyle derdest olduğu, yine arsa sahibi tarafından kooperatif aleyhine açılan Konya . Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... E. ... K. sayılı dosyasında da arsa sahibi lehine tazminata hükmediliği, bu tazminatın ödendiğinin de iddia ve ispat edilemediği, davalı kooperatif sözleşmeden kaynaklı yükümlülüklerini tamamen yerine getirmediğinden arsa sahibi davalı ...'nun davaya konu taşınmazı elinde tutma hak ve yetkisinin bulunduğu, dolayısıyla davacının davaya konu taşınmazın devrini talep edemeyeceği sonucuna varılmıştır.
Anılan nedenlerle, emsal kabul edilen Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K. sayılı ilamı da dikkate alınarak davanın şimdilik kaydıyla reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan gerekçelerle ;
1-Davanın şimdilik kaydıyla REDDİNE,
2-Peşin ve sonradan alınan 93.926,25 TL harçtan, karar tarihi itibariyle alınması gereken 615,40 TL. harcın mahsubu ile bakiye 93.310,85 TL. fazla harcın istek halinde DAVACIYA İADESİNE,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Davalılar kendilerini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihi itibariyle yürürlükte olan A.A.Ü.T.'ye göre tayin ve takdir olunan 551.000,00 TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalılara (EŞİT ORANDA) verilmesine,
5-Davalı ... tarafından yapılan 408,50 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalı ...'na verilmesine,
6-Davacı tarafından yatırılan gider avansından arta kalan kısmının HMK 333.maddesine göre karar kesinleştiğinde DAVACIYA İADESİNE,
7-Dosyamız içerisinde bulunan Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası ile Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü'nden gelen 02/07/2024 tarihli üst yazı ekindeki tüm belgelerin (iki klasör) KARAR KESİNLEŞTİĞİNDE ilgili mercilere iadesine,
Dair ; taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 s. HMK'nın 345. maddesi gereğince ( 2 ) hafta içerisinde, ilgili BAM Hukuk Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere ve oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 01/10/2025
Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...