T.C. KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
"TÜRK MİLLETİ ADINA"
T.C. GEREKÇELİ KARAR
KONYA
. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO :
KARAR NO :
BAŞKAN : ... ...
ÜYE : ... ...
ÜYE : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI :
VEKİLİ :
DAVALI :
DAVA : TAPU İPTALİ VE TESCİL
DAVA TARİHİ :
KARAR TARİHİ :
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :
Davacı tarafından davalı aleyhine açılan davanın yapılan yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
Davacı vekili dava dilekçesiyle özetle; Konya İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel B Blok ... Bağımsız Bölümde kayıtlı taşınmazın müvekkili kooperatifin taşınmazlarından olduğunu, davalının ise müvekkili kooperatifin üyesi olduğunu, kooperatifte tüm taşınmazlara yönelik kat irtifaklarının kurulduğunu, kat irtifak tapularının üyeler adına tescil edildiğini, ancak davalı tarafın kooperatife karşı aidat ödemelerini yerine getirmemesi nedeniyle Kooperatifler Kanunu ve Kooperatif Ana Sözleşmesi uyarınca Konya . Noterliğinin 01/06/2021 tarih ... yevmiye numaralı birinci ihtarname ve Konya . Noterliğinin 04/04/2022 tarih ... yevmiye numaralı ikinci ihtarnamenin tebliğ edildiğini, ihtarnamelerin sonuçsuz kalması nedeniyle kooperatif yönetim kurulunun 13/06/2022 tarih 36 sayılı kararı ile davalının kooperatif ortaklığından çıkarılmasına karar verildiğini, buna ilişkin Konya . Noterliğinin ... yevmiye 17/06/2022 tarihli ortaklıktan çıkarılma ihtarının davalıya tebliğ edildiğini, bu ihtarnamenin tebliği üzerinden üç aylık hak düşürücü süre içerisinde de davalı tarafından herhangi bir iptal davası açılmadığını, ihraç kararının kesinleştiğini, arsa sahibinin açmış olduğu tapu iptali ve tescil davası nedeniyle inşaatın tamamlanamadığını, davalı tarafın bu durumu iyi bilmesine rağmen aidatları ödemeyerek kooperatifi zor duruma düşürdüğünü, davalının bu davayı açmakta bu nedenlerle hukuki yararının bulunmadığını, davalı tarafın kat irtifakı tapusunu aldıktan sonra aidat ödemelerini kestiğini, bu nedenle kooperatiften ihraç edildiğini, ihraç kararının kesinleştiğini, ihraca ilişkin tüm evrak ve belgelerin dilekçe ekinde olduğunu, davalı tarafın kooperatifteki üyelik sıfatının sona erdiğinden davalıya yapılan devrin geçersiz olduğundan bahisle dava konusu olan bağımsız bölümün 3. Kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesine, dava konusu olan Konya İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel B Blok ... Bağımsız Bölüm numaralı taşınmazdaki davalı ... adına yapılan tescilin iptali ile müvekkili adına tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı cevap dilekçesiyle özetle; davacı tarafından açılan işbu davayı kabul etmediğini, davacı tarafından zorunlu arabuluculuğa başvurulmadığından davanın usulden reddinin gerektiğini, davacının yatırmış olduğu harcın eksik olması nedeniyle eksik harcın tamamlatılması gerektiğini, aksi halde davanın yine usulden reddine karar verilmesi gerektiğini, 20.000,00 TL miktar ile adına kayıtlı taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir şerhi konulduğunu, taşınmazın gerçek değeri üzerinden davacı yanca teminat yatırılması halinde yeniden değerlendirilmesini talep ettiğini, dava dışı arsa sahibi Hacı Yalçın tarafından Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası üzerinden sözleşmenin iptali ve tapu iptali tescil davası açıldığını, davanın bozmadan önceki esasında yapılan yargılama neticesinde adına kayıtlı tapunun arsa sahibi adına tesciline şeklinde karar verildiğini, bu nedenle kooperatifin taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisinin kaldırıldığının anlaşıldığını, adına başlatılan Konya . İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasına itiraz ettiğini, Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinde görülmekte olan davanın kesinleşmesinin beklenilmesi gerektiğini, tapuya güven ilkesi gereğince iyiniyetli olarak bedelini nakden ödeyerek tapuyu teslim aldığını, kendisinin kooperatif üyesi olmadığını, hakkın kötüye kullanılmasını hukuk düzeninin korumayacağından bahisle dosya kapsamında konan ihtiyati tedbir ve hacizlerin kaldırılmasına, yargılama giderlerini karşılayacak uygun bir teminatın HMK 84 maddesi gereğince davacı tarafından yatırılmasına, harç eksikliği nedeniyle davanın usulden reddine, aksi halde haksız ve hukuki mesnetten yoksun davanın ve tüm taleplerin reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, tapu iptali ve tescili isteminden ibarettir.
Açılan davanın ilk önce Konya . Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E sırasına kaydedildiği, devamında davanın Konya . Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E dosyası ile birleştirildiği, bu sıra üzerinden yapılan yargılamada birleşen ... E ve ... E sayılı davaların tefrik edilerek Konya . Asliye Ticaret Mahkemesi'ne gönderildiği, bu mahkemede ... E sıraya kaydedilerek karşı gönderme kararı verildiği, devamında Konya Adalet Komisyonu Başkanlığı tarafından dosyanın Konya . Asliye Ticaret Mahkemesi'ne tevziine karar verildiği, bu karar sonrası dosyanın Konya . Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E sırasına kaydedildiği ve ...'a yönelik davanın yargılamasına bu sıra üzerinden devam edildiği anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki ihtilaf, davacı kooperatif üyesi olan davalının üyelikten kaynaklı parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, davalının buna dayalı olarak ihraç edilip edilmediği, ihraç kararının usul ve yasaya uygun olup olmadığı, ihraç kararının kesinleşip kesinleşmediği, davalının peşin bedelli kooperatif üyesi olup olmadığı, peşin bedelli üyelik nedeniyle ihraç kararının yok hükmünde olup olmadığı, üyeliğe dayalı olarak davalıya devredilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesinin gerekip gerekmediği hususlarından ibarettir.
Davaya konu taşınmazın 09/07/2010 tarihinde yapılan ferdileşme işlemi neticesinde davalı adına tescil edildiği ve halen davalı adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
Davalının halen tapu maliki olması karşısında eldeki tapu iptali ve tescili davası yönünden husumet sorununun bulunmadığı kabul edilmiştir.
Konya . Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... E sayılı davası ile arsa sahipleri tarafından davacı kooperatif ile davalı tapu maliki aleyhine kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescili isteminde bulunulduğu, bu dava ile eldeki davaya konu taşınmazın arsa sahibi adına tapuya kayıt ve tescilinin istendiği, yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne karar verildiği, kararın istinaf incelemesinden geçtiği, devamında ise Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K sayılı ilamı ile kararın bozulduğu, bozma sonrasında davanın aynı Mahkeme'nin ... E sırasına kaydedildiği ve halen derdest olduğu anlaşılmıştır. Her ne kadar bahsi geçen dava ile eldeki davaya konu taşınmaz aynı taşınmaz ise de, her iki dava dosyasında yapılacak değerlendirmelerin birbirinden farklı olduğu, bahsi geçen dosyada yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin değerlendirileceği, eldeki davada ise ihracın usulüne uygun olup olmadığı ile ihraç kararına dayalı olarak taşınmazın kooperatife iadesinin gerekip gerekmediğinin değerlendirileceği, dolayısıyla sonuçlarının birbirini etkilemeyeceği kabul edildiğinden bekletici mesele yapılmamıştır.
Davanın tapu iptali ve tescili istemine ilişkin olması nedeniyle, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tespit edilerek bu değer üzerinden harcın tamamlatılması gerekir. Bu amaçla mahallinde yapılan keşif neticesinde düzenlenen 19/08/2024 tarihli bilirkişi heyeti raporu ile taşınmazın mevcut haliyle değerinin 1.942.000,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Dolayısıyla davanın değerinin 1.942.000,00 TL olduğu kabul edilerek eksik harç bu tutar üzerinden tamamlatılmıştır.
1163 s. KoopK'nın 81/2. maddesine göre; "Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır.
Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E ... K sayılı ilamı; "1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81/2. maddesine göre kooperatiflerin ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar arasında tescil edilmesi ile amacına ulaşmış sayılacağı, amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamayacağı hükmünü içermektedir. Somut olayda kooperatifin amacına ulaşıp ulaşmadığı tüm ortaklara daire verilip verilmediği hususunda yeterli araştırma mevcut değildir. Mahkemenin üye tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasının kesin hüküm oluşturmaması gerekçesi doğru ise de, bu hususlarda yeterince araştırma yapılarak davalı kooperatifin amacına ulaştığı sonucuna varılırsa zikredilen madde hükmü uyarınca davanın reddine karar verilmelidir. Bu nedenle kooperatifler konusunda uzman yeni bir bilirkişi heyeti oluşturularak yukarıda zikredilen konularda yeterli araştırma yapılıp rapor tanzim ettirip sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir." şeklindedir.
Anılan yasal düzenlemeye istinaden, dağılma sürecine giren kooperatifin çıkma ya da çıkarmaya dayalı olarak taşınmazın iadesini istemesi mümkün değildir. Bu kapsamda, davacı kooperatifin dağılma sürecine girip girmediği ile davalının üyeliğinin safahatı ve akıbeti yönünden rapor tanzimine karar verilmiştir.
10/01/2025 tarihli bilirkişi heyeti raporu ile, davacı kooperatif genel kurulca peşin ödeme ile ortak alınmasına ilişkin kararda kaç sayıda ortak alınacağı ve peşin ödeme tutarı konusunda alınmış bir genel kurul kararının varlığının tespit olunamadığı, davalının kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğuna dair somut bir bilgi ya da belgenin dosya kapsamında fiilen mevcut olmadığı, davacı kooperatifin henüz tasfiye aşamasında olmadığı, davalının kooperatif ortaklığından çıkarılmış olması sebebiyle taşınmazı davacı kooperatife iade etmesi gerektiği mütalaa edilmiştir.
Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K. sayılı ilamı; "1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. Maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi gerekmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin bedel ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 Sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz." şeklindedir.
Anılan emsal nitelikteki ilam dikkate alındığında, peşin bedelli üyeliğin söz konusu olması için kural olarak bu hususun genel kurulda görüşülmesi gerekir. Genel kurulda yönetim kuruluna peşin bedelli üyelik konusunda yetki verilmesi ve yönetim kurulunun bu yetkiye dayalı olarak peşin bedelli üyelik konusunda karar alması mümkündür. Bunun haricinde, genel kurul kararında peşin bedelli üyelik yönünden hangi sayıda üye alınacağı ya da peşin ödeme tutarının ne olacağı konusunda bir belirlemenin bulunması gerekmez. Her ne kadar bilirkişi raporu ile bu yönler eksik olduğundan bahisle ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına atıf yaparak peşin bedelli üyelik konusunda bir karar bulunmadığı belirtilmiş ise de bu kanaat dosya kapsamına uygun olmamıştır. Zira, (5. sayfanın sonu 6. sayfanın başı) raporda alıntı yapılan ve Hukuk Genel Kurul Kararı olduğu belirtilen kısım, genel kurulda yapılan görüşmeler esnasında ileri sürülen görüşten ibaret olup, bu görüş kurul çoğunluğunca benimsenmediğinden emsal olarak alınamayacaktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun ... E. ... K sayılı kararının ilgili kısmı aynen "...Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kooperatife peşin ödeme ile ortak alınmasına karar verme yetkisi genel kurula ait olmakla birlikte, genel kurulca peşin ödeme ile ortak alınmasına ilişkin kararda kaç sayıda ortak alınacağı ve peşin ödeme tutarının açıkça belirtilmesi gerektiği, somut olayda 27.04.2003 tarihli kararda ise ortak sayısı ve tutarının belirtilmediği, böyle olunca da genel kurul kararının unsurlarının tam olmadığı, ancak davacıdan peşin ödeme alındığına dair yönetim kurulunun 29.12.2003 tarihli kararı ile ihtar tarihi olan 28.06.2008 tarihi arasında kendisinden bir aidat istenmediği, yönetim ve denetim kurulu kararlarının her yıl olağan genel kurulda okunduğu dikkate alındığında, bu durumu bilen ve olumsuz bir tavır takınmayan kooperatif genel kurulunun davacının peşin ödemeli ortaklığını örtülü olarak (zımnen) kabul ettiği ve yerel mahkeme direnme kararının bu gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. ..." şeklindedir.
Somut olayda, davacı kooperatifin 27/01/2007 tarihinde yapılan 2006 yılı olağan genel kurul toplantısının 8 nolu gündem maddesi ile, " ... inşaatta yapılacak dairelerden üyelerden peşin ödeme şartı ile herhangi bir bloktan dairenin satılmasına ve satılacak dairenin kura dışı kalmasına yönetime tam yetki verilmesi oya sunuldu teklif oybirliği ile kabul edildi. " denilmek suretiyle peşin bedelli üyelik konusunda yönetim kuruluna yetki verildiği anlaşılmıştır.
14/03/2010 tarihli "ORTAKLIK SENEDİ" başlıklı belge ile davaya konu taşınmazın davalıya sabit bedelle satıldığı ve davalıdan aidat olarak başka ödeme istenilmeyeceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Davacı kooperatifin 2006 yılı olağan genel kurul toplantısının 8 nolu gündem maddesi ile yönetim kuruluna peşin bedelli üyelik konusunda yetki verdiği, bu yetkiye dayalı olarak 14/03/2010 tarihli sözleşmenin yapıldığı, dolayısıyla davalının üyeliğin peşin bedelli üyelik olduğu sonucuna varıldığından, aksi yöndeki bilirkişi raporunun dosya kapsamına uygun olmadığı kabul edilmiştir.
Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K. sayılı ilamı; "Dava, davacının peşin bedelli ortaklık iddiasına dayalı, 26.05.2013 tarihli genel kurul kararının 4. maddesinin kendi yönünden iptali istemine ilişkindir. 22.06.2009 tarihli genel kurul kararının 7. maddesinde A, B, D Bloklarında bulunan dairelerin asgari 60.000 TL'den aşağı olmayacak şekilde satılması yönünde, yönetim kuruluna yetki verildiği ve 25.04.2010 tarihinde de davalı tarafa 35.000 TL bedelle B Blok 14 nolu bağımsız bölümün satıldığı ve bu şekli ile üyeliğe kabul edildiği anlaşıldığından davacının peşin ödemeli üye olduğu sabittir. Bu durumda, daha sonra alınmış olan genel kurul kararında peşin bedelli üye olan davacının kazanılmış hakkını ihlal eder şekilde karar alınması usul ve yasaya uygun olmadığı, böyle bir karar alınmış olsa dahi davacı yönünden yok hükmünde olduğu dikkate alınmadan hüküm kurulması doğru görülmemiştir." şeklindedir.
Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K. sayılı ilamı; "Dava, davacının peşin bedelli ortaklık iddiasına dayalı, kendisi ile ilgili statüye aykırı olarak alınan 11.08.2013 tarihli genel kurul kararlarlarının kendi yönünden iptali istemine ilişkindir.
13.02.2004 tarihinde yapılan genel kurul toplantısının 11 nolu maddesinde; ‘yapılan müzakereler neticesinde daha önce alınmış kararlar doğrultusunda evin tamamının bedeli defaten ödendiğinden aidat ödemeden tapu vermek kaydıyla Naki Kudret Ulusoy’dan hiç aidat alınmadan tapusunun verilmesi’ kararının alındığı, bu haliyle davacının peşin ödemeli üye statüsünde olduğu sabittir. Bu durumda, daha sonra alınmış olan genel kurul kararında peşin bedelli üye olan davacının kazanılmış hakkını ihlal eder şekilde karar alınması usul ve yasaya uygun olmadığı, böyle bir karar alınmış olsa dahi davacı yönünden yok hükmünde olduğu dikkate alınmadan hüküm kurulması doğru görülmemiştir." şeklindedir.
Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K sayılı ilamı; "...Her nekadar davacı taraf şirketortaklığından çıkmış ise de, Dairemizin ... esas-... karar sayılı bozma ilamında da ifade edildiği üzere, yokluk, bunu ileri sürme konusunda hukuki menfaati bulunan herkes tarafından her zaman ileri sürülebilir ve tespit ettirilebilir, hâkim tarafından da re’sen dikkate alınır. Mahkemenin vereceği tespit hükmü, bu durumu açıklayıcı niteliktedir. Yokluk ve butlan hallerinin varlığı halinde bu hususun mahkemelerce re’sen göz önünde bulundurulacağı ve herkesin bu geçersizliği, mülga 6762 sayılı TTK’nın 381. maddesinde (6102 S. TTK 445-446) düzenlenen koşullara tabi olmaksızın ileri sürebileceği Hukuk Genel Kurulu’nun 12.3.2008 gün ve ... -... E., ... K. sayılı ilamında da benimsenmiştir." şeklindedir.
Anılan emsal nitelikteki ilamlarda da belirtildiği üzere, peşin bedelli üyelerin kazanılmış haklarını ihlal eder şekilde alınan genel kurul ve yönetim kurulu kararları yok hükmündedir ve yine bu husus her zaman ileri sürülebileceği gibi hâkim tarafından da re’sen dikkate alınır.
Somut olayda, davalının peşin bedelli kooperatif üyesi olduğu, peşin bedelli üyelerin sadece genel yönetim ve alt yapı giderlerinden sorumlu olduğu, peşin bedelli üyelerden aidat toplanmasına ilişkin genel kurul kararlarının, aidatların ödenmemesine dayalı olarak alınan ihraç kararlarının, kısaca kazanılmış hakları ihlal eder nitelikteki tüm kararların yok hükmünde olduğu, dolayısıyla davalının ihracına ilişkin kararın da yok hükmünde olduğu, ihraç kararına karşı süresi içinde dava açılmamasının yokluk yaptırımına tabi olan karara geçerlilik kazandırmayacağı, dolayısıyla davalının halen kooperatif üyesi olduğu, dolayısıyla ihraç kararına dayalı olarak tapunun iadesinin istenemeyeceği sonucuna varıldığından davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan gerekçelerle ;
1-Davanın REDDİNE,
2-Peşin alınan 33.164,50 TL harçtan, karar tarihi itibariyle alınması gereken 615,40 TL. harcın mahsubu ile bakiye 32.549,10 TL. fazla harcın istek halinde DAVACIYA İADESİNE,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Davacı tarafından yatırılan gider avansından arta kalan kısmının HMK 333.maddesine göre karar kesinleştiğinde DAVACIYA İADESİNE,
Dair ; davacı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 s. HMK'nın 345. maddesi gereğince ( 2 ) hafta içerisinde, ilgili BAM Hukuk Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.05/02/2025
Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...