T.C. KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
"TÜRK MİLLETİ ADINA"
GEREKÇELİ KARAR
T.C.
KONYA
. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO :
KARAR NO :
BAŞKAN : ... ...
ÜYE : ... ...
ÜYE : ... ...
KATİP : ... ...
DAVACI : ... - ... ...
VEKİLİ :
DAVALI :
VEKİLİ : Av. ... -
DAVA : TAPU İPTALİ VE TESCİL
DAVA TARİHİ :
KARAR TARİHİ :
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesiyle; Konya İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel B Blok ... Bağımsız Bölümde kayıtlı taşınmazın müvekkili kooperatifin taşınmazlarından olduğunu, davalının ise müvekkili kooperatifin üyesi olduğunu, kooperatifte tüm taşınmazlara yönelik kat irtifaklarının kurulduğunu, kat irtifak tapularının üyeler adına tescil edildiğini, ancak davalı tarafın kooperatife karşı aidat ödemelerini yerine getirmemesi nedeniyle Kooperatifler Kanunu ve Kooperatif Ana Sözleşmesi uyarınca Konya . Noterliğinin 01/06/2021 tarih ... yevmiye numaralı birinci ihtarname ve Konya . Noterliğinin 04/04/2022 tarih ... yevmiye numaralı ikinci ihtarnamenin tebliğ edildiğini, ihtarnamelerin sonuçsuz kalması nedeniyle kooperatif yönetim kurulunun 16/06/2022 tarih 37 sayılı kararı ile davalının kooperatif ortaklığından çıkarılmasına karar verildiğini, buna ilişkin Konya . Noterliğinin ... yevmiye 17/06/2022 tarihli ortaklıktan çıkarılma ihtarının davalıya tebliğ edildiğini, bu ihtarnamenin tebliği üzerinden üç aylık hak düşürücü süre içerisinde de davalı tarafından herhangi bir iptal davası açılmadığını, ihraç kararının kesinleştiğini, davalı tarafından 24/05/2021 tarihinde yapım bedelinden kendi arsa payına düşen bedeli üzerinden Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası ile dava açıldığını, davalı tarafından açılan bu dava ile davalının kooperatifteki haklarından vazgeçme iradesini ortaya koyduğunu, arsa sahibinin açmış olduğu tapu iptali ve tescil davası nedeniyle inşaatın tamamlanamadığını, davalı tarafın bu durumu iyi bilmesine rağmen aidatları ödemeyerek kooperatifi zor duruma düşürdüğünü, davalı tarafın kendini kurtarmak amacıyla yapım bedeli talepli davayı açtığını, bunun kooperatif üyeliğinden ve yükümlülüklerinden vazgeçtiğinin en bariz göstergesi olduğunu, davalının bu kötü niyetinin işbu davanın açılmasına sebebiyet verdiğini, davalının bu davayı açmakta bu nedenlerle hukuki yararının bulunmadığını, davalı tarafın kat irtifakı tapusunu aldıktan sonra aidat ödemelerini kestiğini, bu nedenle kooperatiften ihraç edildiğini, ihraç kararının kesinleştiğini, ihraca ilişkin tüm evrak ve belgelerin dilekçe ekinde olduğunu, davalı tarafın kooperatifteki üyelik sıfatının sona erdiğinden davalıya yapılan devrin geçersiz olduğundan bahisle dava konusu olan bağımsız bölümün 3. Kişilere devrinin önlenmesi için ihtiyati tedbir kararı verilmesine, dava konusu olan Konya İli ... İlçesi ... Mahallesi ... Ada ... Parsel B Blok ... Bağımsız Bölüm numaralı taşınmazdaki davalı ... adına yapılan tescilin iptali ile müvekkili adına tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili dava dilekçesiyle; Huzurdaki davada öncelikle yetki, derdestlik, husumet, hak düşürücü süre gibi ilk itirazları ile zamanaşımı def'ini de öne sürdüklerini, davacı tarafından müvekkili adına açılan tapu iptali ve tescil istemli davanın kısmi dava olarak açılmış olup dava değerinin belirlenebilir olması sebebi ile kısmi dava olarak açılmasının mümkün olmadığını, bu nedenle davacının davasının usulden reddinin gerektiğini, müvekkilinin iyi niyetle kooperatife güvenerek satın alığı taşınmazın mevcut arsası ile ilgili olarak yüklenici kooperatif ile arsa sahipleri arasında 29/03/2007 tarihli kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sonrasında yüklenici tarafın payına düşen taşınmazların arsa sahipleri tarafından müvekkiline devredildiğini, yüklenici tarafından sözleşmesinin gereğinin yerine getirmediği iddiası ile arsa sahipleri tarafından Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dava dosyasının ikame edildiğini, iyi niyetli olan müvekkilinin hak kaybı yaşamaması için Konya . Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dava dosyası ile dava açıldığını, arsa sahipleri tarafından açılan davada alınan bilirkişi raporu gereğince inşaat seviyesinin %63,50 olduğu ve inşaat bedelinin 5.316.220,00 TL olduğunun tespit edildiğini, sözü geçen davada fesih koşullarının oluştuğu hususları göz önüne alınarak tapuların iptali ile davalı arsa sahibi adına tapuya kayıt ve tesciline karar verildiğini, sözü geçen dosyanın Yargıtay incelemesinde olduğunu, bu nedenle anılan dosyaların bekletici mesele yapılmasını talep ettiklerini, davacının kusuru neticesi ile ikame edilen davalar silsilesi göz önüne alınınca davacının huzurda ikame ettiği dava da iyi niyet bulunmamakta olup bu yönüyle dinlenebilir olmadığını, müvekkilinin kooperatife hiçbir borcu olmadığı gibi yıllardır süren dava süreçleri neticesinde mağduriyetinin katmerlendiğini, davacının kendi kusurundan kurtulmak için işbu davayı açtığından bahisle davacının hukuki mesnetten uzak davasının reddine, bekletici mesele taleplerinin kabulüne, ihtiyati tedbir kararının itirazen kaldırılmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, tapu iptali ve tescili isteminden ibarettir.
Açılan dava ilk önce Konya . Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E sırasına kaydedildiği, devamında aynı mahkemenin ... E sırasına kayıtlı dava ile birleştirilmesine karar verildiği, sonrasında ise her iki davanın Konya . Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E dosyası ile birleştirildiği, bu sıra üzerinden yapılan yargılamada birleşen ... E ve ... E sayılı davaların tefrik edilerek Konya . Asliye Ticaret Mahkemesi'ne gönderildiği, bu mahkemede ... E sıraya kaydedilerek karşı gönderme kararı verildiği, devamında Konya Adalet Komisyonu Başkanlığı tarafından dosyanın Konya . Asliye Ticaret Mahkemesi'ne tevziine karar verildiği, bu karar sonrası dosyanın Konya . Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E sırasına kaydedildiği, devamında da ...'a yönelik dava tefrik edilerek Konya . Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E sırasına kaydedildiği anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki ihtilaf, davacı kooperatif üyesi olan davalının üyelikten kaynaklı parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği, davalının buna dayalı olarak ihraç edilip edilmediği, ihraç kararının usul ve yasaya uygun olup olmadığı, ihraç kararının kesinleşip kesinleşmediği, davalının peşin bedelli kooperatif üyesi olup olmadığı, peşin bedelli üyelik nedeniyle ihraç kararının yok hükmünde olup olmadığı, üyeliğe dayalı olarak davalıya devredilen taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesinin gerekip gerekmediği hususlarından ibarettir.
Davaya konu taşınmazın 09/07/2010 tarihinde yapılan ferdileşme işlemi neticesinde davalı adına tescil edildiği ve halen davalı adına kayıtlı olduğu anlaşılmıştır.
Davalının halen tapu maliki olması karşısında eldeki tapu iptali ve tescili davası yönünden husumet sorununun bulunmadığı kabul edilmiştir.
Konya . Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... E sayılı davasının tazminat istemine ilişkin olduğu, davacıları arasında eldeki davanın davalısının da bulunduğu, davalısının ise eldeki davanın davacısı kooperatif olduğu ve derdest olduğu anlaşılmıştır. Bu dava dosyasının eldeki dava yönünden bekletici mesele yapılmasının sonuca etkili olmayacağı kabul edildiğinden yargılamaya devam edilmiştir.
Konya . Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... E sayılı davası ile arsa sahipleri tarafından davacı kooperatif ile davalı tapu maliki aleyhine kat karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ile tapu iptali ve tescili isteminde bulunulduğu, bu dava ile eldeki davaya konu taşınmazın arsa sahibi adına tapuya kayıt ve tescilinin istendiği, yapılan yargılama neticesinde davanın kabulüne karar verildiği, kararın istinaf incelemesinden geçtiği, devamında ise Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K sayılı ilamı ile kararın bozulduğu, bozma sonrasında davanın aynı Mahkeme'nin ... E sırasına kaydedildiği ve halen derdest olduğu anlaşılmıştır. Her ne kadar bahsi geçen dava ile eldeki davaya konu taşınmaz aynı taşınmaz ise de, her iki dava dosyasında yapılacak değerlendirmelerin birbirinden farklı olduğu, bahsi geçen dosyada yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediğinin değerlendirileceği, eldeki davada ise ihracın usulüne uygun olup olmadığı ile ihraç kararına dayalı olarak taşınmazın kooperatife iadesinin gerekip gerekmediğinin değerlendirileceği, dolayısıyla sonuçlarının birbirini etkilemeyeceği kabul edildiğinden bekletici mesele yapılmamıştır.
Davanın tapu iptali ve tescili istemine ilişkin olması nedeniyle, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin tespit edilerek bu değer üzerinden harcın tamamlatılması gerekir. Bu amaçla mahallinde yapılan keşif neticesinde düzenlenen 19/08/2024 tarihli bilirkişi heyeti raporu ile taşınmazın mevcut haliyle değerinin 1.942.000,00 TL olduğu tespit edilmiştir. Dolayısıyla davanın değerinin 1.942.000,00 TL olduğu kabul edilerek eksik harç bu tutar üzerinden tamamlatılmıştır.
1163 s. KoopK'nın 81/2. maddesine göre; "Yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ve/veya işyerlerinin ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılır. Ancak tescil işleminden sonra usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hüküm uygulanmaz. Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır.
" Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E ... K sayılı ilamı; "1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 81/2. maddesine göre kooperatiflerin ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar arasında tescil edilmesi ile amacına ulaşmış sayılacağı, amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamayacağı hükmünü içermektedir. Somut olayda kooperatifin amacına ulaşıp ulaşmadığı tüm ortaklara daire verilip verilmediği hususunda yeterli araştırma mevcut değildir. Mahkemenin üye tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasının kesin hüküm oluşturmaması gerekçesi doğru ise de, bu hususlarda yeterince araştırma yapılarak davalı kooperatifin amacına ulaştığı sonucuna varılırsa zikredilen madde hükmü uyarınca davanın reddine karar verilmelidir. Bu nedenle kooperatifler konusunda uzman yeni bir bilirkişi heyeti oluşturularak yukarıda zikredilen konularda yeterli araştırma yapılıp rapor tanzim ettirip sonuca göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiştir." şeklindedir.
Anılan yasal düzenlemeye istinaden, dağılma sürecine giren kooperatifin çıkma ya da çıkarmaya dayalı olarak taşınmazın iadesini istemesi mümkün değildir. Bu kapsamda, davacı kooperatifin dağılma sürecine girip girmediği ile davalının üyeliğinin safahatı ve akıbeti yönünden rapor tanzimine karar verilmiştir.
10/01/2025 tarihli bilirkişi heyeti raporu ile, davacı kooperatif genel kurulca peşin ödeme ile ortak alınmasına ilişkin kararda kaç sayıda ortak alınacağı ve peşin ödeme tutarı konusunda alınmış bir genel kurul kararının varlığının tespit olunamadığı, davalının kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğuna dair somut bir bilgi ya da belgenin dosya kapsamında fiilen mevcut olmadığı, davacı kooperatifin henüz tasfiye aşamasında olmadığı, ...'ın kooperatif ortaklığından çıkarılması ile ilgili işlemlerin KoopK'ya ve anasözleşmeye uygun olduğu, davalının kooperatif üyeliğinin 23/09/2022 tarihi itibariyle sona erdiği, dolayısıyla taşınmazın kooperatife iade edilmesinin gerektiği mütalaa edilmiştir.
Yargıtay . Hukuk Dairesi'nin ... E. ... K. sayılı ilamı; "1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. Maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. Yönetim kurulu bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu genel kurul gündemine alarak, genel kurulun tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi gerekmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin bedel ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 Sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz." şeklindedir.
Anılan emsal nitelikteki ilam dikkate alındığında, peşin bedelli üyeliğin söz konusu olması için kural olarak bu hususun genel kurulda görüşülmesi gerekir. Genel kurulda yönetim kuruluna peşin bedelli üyelik konusunda yetki verilmesi ve yönetim kurulunun bu yetkiye dayalı olarak peşin bedelli üyelik konusunda karar alması mümkündür. Bunun haricinde, genel kurul kararında peşin bedelli üyelik yönünden hangi sayıda üye alınacağı ya da peşin ödeme tutarının ne olacağı konusunda bir belirlemenin bulunması gerekmez. Her ne kadar bilirkişi raporu ile bu yönler eksik olduğundan bahisle ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararına atıf yaparak peşin bedelli üyelik konusunda bir karar bulunmadığı belirtilmiş ise de bu kanaat dosya kapsamına uygun olmamıştır. Zira, (5.sayfa) raporda alıntı yapılan ve Hukuk Genel Kurul Kararı olduğu belirtilen kısım, genel kurulda yapılan görüşmeler esnasında ileri sürülen görüşten ibaret olup, bu görüş kurul çoğunluğunca benimsenmediğinden emsal olarak alınamayacaktır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun ... E. ... K sayılı kararının ilgili kısmı aynen "...Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, kooperatife peşin ödeme ile ortak alınmasına karar verme yetkisi genel kurula ait olmakla birlikte, genel kurulca peşin ödeme ile ortak alınmasına ilişkin kararda kaç sayıda ortak alınacağı ve peşin ödeme tutarının açıkça belirtilmesi gerektiği, somut olayda 27.04.2003 tarihli kararda ise ortak sayısı ve tutarının belirtilmediği, böyle olunca da genel kurul kararının unsurlarının tam olmadığı, ancak davacıdan peşin ödeme alındığına dair yönetim kurulunun 29.12.2003 tarihli kararı ile ihtar tarihi olan 28.06.2008 tarihi arasında kendisinden bir aidat istenmediği, yönetim ve denetim kurulu kararlarının her yıl olağan genel kurulda okunduğu dikkate alındığında, bu durumu bilen ve olumsuz bir tavır takınmayan kooperatif genel kurulunun davacının peşin ödemeli ortaklığını örtülü olarak (zımnen) kabul ettiği ve yerel mahkeme direnme kararının bu gerekçe ile bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de yukarıda açıklanan nedenlerle bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir. ..." şeklindedir.
Somut olayda, davacı kooperatifin 27/01/2007 tarihinde yapılan 2006 yılı olağan genel kurul toplantısının 8 nolu gündem maddesi ile, " ... inşaatta yapılacak dairelerden üyelerden peşin ödeme şartı ile herhangi bir bloktan dairenin satılmasına ve satılacak dairenin kura dışı kalmasına yönetime tam yetki verilmesi oya sunuldu teklif oybirliği ile kabul edildi. " denilmek suretiyle peşin bedelli üyelik konusunda yönetim kuruluna yetki verildiği anlaşılmıştır.
Her ne kadar genel kurul tarafından yönetim kuruluna yetki verilmiş ise de, davalının üyeliğinin peşin bedelli üyelik olduğuna ilişkin herhangi bir delil ibraz edilmediği, kooperatif kayıtlarında da bu yönde bir kaydın yer almadığı, yine davalının zımnen peşin bedelli üyeliğe kabulüne ilişkin bir durumun da söz konusu olmadığı sonucuna varıldığından davalının üyeliğinin normal bedelli üyelik olduğu kabul edilmiştir.
Tüm dosya kapsamı ve toplanan deliller bir bütün halinde değerlendirildiğinde; davalının üyeliğinin peşin bedelli üyelik niteliğinde olmadığı, dolayısıyla aidat ödeme yükümlülüğünün mevcut olduğu, ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle kendisine ihtarnameler gönderildiği, ihtarnamelerin KoopK'ya ve ana sözleşmeye uygun olduğu, verilen süreye rağmen aidatın ödenmemesi nedeniyle davalının ihracına karar verildiği, ihraç kararına karşı süresi içinde dava açılmaması nedeniyle bu kararın kesinleştiği, ihraç kararının yok hükmünde sayılmasını gerektiren bir durumun da mevcut olmadığı, davacı kooperatifin henüz tasfiye aşamasına girmemiş olması nedeniyle taşınmazın iadesini talep edebileceği ve bu talebinde haklı olduğu sonucuna varıldığından davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Yukarıda gerekçesi açıklanan nedenlerle;
1-DAVANIN KABULÜ ile, Konya İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Ada, ... Parsel, B Blok, 2. Kat, ... nolu bağımsız bölümün DAVALI ADINA OLAN TAPU KAYDININ İPTALİ İLE DAVACI ADINA TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
2-Alınması gereken 132.658,02 TL harçtan, peşin alınan 33.164,50 TL harcın mahsubu ile bakiye 99.493,52 TL eksik harcın davalıdan alınarak HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
3-Davacı tarafından yapılan 33.164,50 TL harç giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan 3.030,30 TL harç gideri, 17.186,15 TL yargılama gideri olmak üzere toplam 20.216,45 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihi itibariyle yürürlükte olan A.A.Ü.T. uyarınca, tayin ve takdir olunan, 273.620,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Gerekçeli karar tebliği için davacı avansından yapılacak (ve 20 TL olacağı değerlendirilen) yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafından yatırılan gider avansından arta kalan kısmının 6100 sayılı HMK 333.maddesi uyarınca karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair ; davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 s. HMK'nın 345. maddesi gereğince ( 2 ) hafta içerisinde, ilgili BAM Hukuk Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere oybirliğiyle verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.05/02/2025
Başkan ... Üye ... Üye ... Katip ...