T.C. KONYA . ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
T.C.
KONYA
. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO:
KARAR NO:
BAŞKAN: ... ...
ÜYE: ... ...
ÜYE: ... ...
KATİP: ... ...
DAVACI :
VEKİLİ:
DAVALILAR : 1-
2-
3-
VEKİLİ:
DAVA: Tapu İptali ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:
KARAR TARİHİ:
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH :
Mahkememizde görülmekte olan "Tapu İptali ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)" davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
HEYETİMİZCE GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili 09.05.2022 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket ile davalılar arasında akdedilen 01.05.2017 ve 11.08.2017 tarihli sözleşmeler ile Konya İli ... İlçesi ... Mahallesinde ... ada ... parsel ile ... ada ,... parsellere yapılan 24 adet villadan oluşan ... Villaların B Giriş 1 ve 4 nolu villanın davalılara satıldığını, 01.05.2017 tarihli sözleşme gereğince 4 nolu villanın tapu devrinin davalıların talebi üzerine ... adına 25.03.2019'da yapıldığını, sonrasında davalıların villa alımından vazgeçmeleri üzerine tarafların karşılıklı anlaşmasıyla villa satış sözleşmelerinin iptal edilerek müvekkiline ödenen paranın aynen davalılara iade edildiğini ve davalıların villa ödemesi için verdiği senetlerin tahsil edilmediğini, her iki villa için ödenen paraların anlaşmayla ve tutanaklarla davalılara iade edilmesine rağmen iptal sözleşmesi öncesi ... adına tapusu devredilen 4 nolu villanın tapusunun müvekkili şirkete iade/devir edilmediğini, üstelik yapılan ödemelerin fazlasıyla davalılara iade edildiğini, söz konusu villanın, iade edileceği söylenmesine rağmen ... tarafından kullanılmaya başlandığını, müvekkili şirketin villanın iadesini davalılardan istemesine rağmen türlü yollara başvurarak davalılardan ... adına tapusunu aldıkları villanın tapu devrini davalılar vermekten kaçındıklarını, davalılardan ... adına tescilli olan taşınmazın müvekkili şirkete iadesi için Konya .Noterliği'nin 11.01.2022 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile ihtar edildiğini, akabinde davalılarca keşide edilen Konya .Noterliği'nin 20.01.2022 tarih ve 001601 yevmiye numaralı cevabi ihtarnamenin taraflarına tebliğ edildiğini, davalıların işbu ihtarname ile borcu inkar etme yoluna gittiklerinden bahisle; 29.07.2021 tarihli "Villa Satış İptali Sözleşmesi" gereğince; davalılardan ... adına kayıtlı olan Konya İli ... İlçesi ... Mahallesinde ... ada ... parsel ile ... ada ,... parsellere yapılan 24 adet Villadan oluşan ... Villalarından B Giriş 4 nolu (yeni tapu kaydı ... ada ... parsel A Blok Zemin 1. Bağımsız bölüm) taşınmaza ait tapu kayıtlarının iptali ile villa niteliğindeki taşınmazın hacizlerden, ipoteklerden ve diğer şerhlerden ari bir şekilde davacı müvekkili şirket adına tapuya kayıt ve tesciline, mahkemenin aksi kanaatte olması veya olmaması halinde terditli olarak dava konusu Konya İli ... İlçesi ... ada 6 parsel A Blok Zemin 1. Bağımsız bölümde yer alan taşınmazın değeri kadar bedelin, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla Konya .Noterliği 11.01.2022 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesinin tebliği tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekilinin 28.06.2022 tarihinde UYAP sistemi üzerinden mahkememiz dosyasına sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle; Davaya konu taşınmazlar, sözleşmeler, ödemeler dikkati nazara alındığında gerçekte dava konusu olması gereken iki farklı taşınmaz, iki farklı taraf, iki farklı ödeme silsilesinin bulunduğunu, ancak davacının iki kişi ile sözleşme yaptığını, üç kişiyi dava ettiğini, iki kişi ile yaptığı sözleşmede tarafların birbirlerine, kefil, aval, garantör, müşterek malik, iştirak halinde malik, müşterek borçlu olmadıklarını, kimi neden dava ettiğini, hangi olaylara dayandığını, hangi delilleri hangi sözleşmeye dayandırdığını, iki kişi ile imzaladığı sözleşmede üç kişiyi neden dava ettiğini, davalılar arasında mecburi (HMK.m.59-60) veya ihtiyari (HMK.m.57/58) dava arkadaşlığının bulunmadığını, birlikte açılmasının kötü niyetli olduğunu, dava konusu hak veya borcun ortak olmadığını, davaların ayrılmasının (HMK.m.166-4, 167 c.1) gerektiğini, davaların davalı şirket ve şahıslar açısından ayrılıp ikisi hakkında görevsizlik kararı verilmesinin gerektiğini, dava konusu taşınmazları konut olarak inşa edilmiş villalar olduğunu, konut dışında ticari amaçla kullanılmasının mümkün olmadığını, müvekkillerinin taşınmazları kâr etme ya da ticari saiklerle değil konut olarak kullanma amacıyla aldıklarının sabit olduğunu, 01.05.2017 tarihli villa satış sözleşmesine göre; Alıcı ...'a B Giriş 1 Nolu 7+1 villanın satıldığını, 01.05.2017 tarihli villa satış sözleşmesine göre; Alıcı ...'a (Açıkhava İnovasyon) B Giriş 4 Nolu 7+1 villanın satıldığını, taraflar arasında iki ayrı sözleşmenin imzalandığını ve iki ayrı villa satışının yapıldığını, müvekkillerinin satış sözleşmelerinden kaynaklanan yükümlülüklerini tam ve eksiksiz olarak yerine getirdiklerini, müvekkillerinin edimini yerine getirdiği hususunda davacı ile davalı arasında herhangi bir tartışma dahi bulunmadığını, davacının kötü niyetli bir şekilde ... ’in tapusunu ... , ... ’in tapusunu ise dava dışı ... A.Ş. isimli firmaya devrettiğini, müvekkilinin ciddi anlamda aldatıldığını, müvekkilinin aldatıldığını öğrenince davacıya başvurduğunu ve davacının bir hata olduğu iddiası ile durumu düzeltmek için bir anlaşma belgesinin imzalandığını, davacının iş bu dava ile hem devretmediği villanın bedelini geri almaya çalıştığını hem de parasını alıp tahsil ettiği villanın tapusunu iptal etmeye çalıştığını, bunun kötü niyetli bir davranış olduğunu, ayrıca iade edeceğini taahhüt ettiği tutarı da tam ve zamanında ödemeyerek müvekkilini mağdur ettiğini, tüm hakları saklı kalmak kaydıyla haksız davanın reddine, her iki villanın bedelini de tam ve eksiksiz ödemiş olmasına rağmen ve davacı şirket ile arasında imza edilen sözleşme uyarınca yalnızca bir adet villanın satış sözleşmesinin iptal edildiğini ve yalnızca bir adet ( davacının beyanı ile hataen ... AŞ.'ne devredilen) villanın bedeli olan 1.360.000,00 TL’nin iade edilmesi hususunda anlaşılmış olmasına rağmen iş bu tapu iptali ve tazminat taleplerinin hukuki dayanaktan tamamıyla yoksun olduğundan haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davanın usulden reddedilmemesinin gerektiğinden bahisle; Şimdilik en azından 1.360.000,00 TL üzerinden harcın tamamlattırılmasına, keşif yapılmış olması halinde taşınmazın değeri üzerinden harcın ikmaline karar verilmesine, davacıya dilekçesinin, sözleşmeler, taraflar, sözleşmedeki taşınmazlar ve tapudaki taşınmazlar yönünden somutlaştırmasının istenilmesine, Açıkhava İnovasyon şirketi yönünden davanın Ticaret Mahkemesinde kalacak şekilde tefrikine, ... ve ... davalıları yönünden davanın tefrikine ve ... yönünden Tüketici Mahkemesi görevli olduğu için Görevsizlik kararı verilmesine, ... yönünden (alacak istendiği ve tüketici olduğu için) Tüketici Arabuluculuğuna başvurulmadığından dava şartı yokluğundan davanın reddine, ... yönünden tüketici arabuluculuğu dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verilmeyecekse Görevsizlik kararı verilerek Tüketici Mahkemesi’nin görevli olduğuna karar verilmesine, mahkeme usule ilişkin taleplerini uygun görmez ise yasal hakları saklı kalmak koşulu ile esas bakımından her iki sözleşmenin tapuda hangi bağımsız bölümlere denk geldiğinin tespitine, bu tapudaki bağımsız bölümlerin kimlere devredildiğinin tespitine, ... - ... - Açıkhava firmalarının birbirlerinin kefili veya sözleşmelerde avali olmadığı ve Recep’in Abdulkerim’in vekili olmadığının tespitine, A-1 nolu taşınmaz yönünden borcun ödendiği herhangi bir iptalin gerçekleşmediği ve müvekkillerinin böyle bir iradesi olmadığı gerçeği karşısında ... yönünden tapu iptali talebinin reddine, D-1 bağımsız bölüm nolu taşınmazın imza tarihi olan 2017 tarihindeki değerlerinin ve davacının başkasına kötü niyetli bir şekilde devrettiği için iptal edildiği 14.06.2019 tarihindeki değerlerinin tespiti ile sözleşmelere kıyaslanmasına, nihayetinde davacının iki tapu vadettiği bir tapu devrettiği birini kötü niyetli bir şekilde dava dışı üçüncü kişiye devrettiği ve devredemediği tapunun bedelini ödemeyi taahhüt ettiği halde onu dahi tam ödemediği bu halde hukuki bir garabet doğuracak şekilde tapu iptali istediği bu taleplerinin TMK m.2’ye sözleşmelere ve maddi gerçekliğe tamamen aykırı olduğu hususları karşısında davanın tüm müvekkiller yönünden usulden ve esastan reddine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.
Dilekçeler aşaması tamamlanmış, taraflara duruşma gününü bildirir davetiye tebliğ edilerek duruşma açılmıştır.
Tarafların bildirmiş oldukları delilleri ilgili yerlerden dosyamız içerisine celbedilmiş, Noterlik evrakları, dava konusu taşınmazların tüm maliklerini de gösterir şekilde tapu kayıtları, dava konusu taşınmazların onaylı mimari projesi, ruhsat ve iskanının onaylı suretleri, Konya C.Başsavcılığı Sahtecilik ve Dolandırıcılık Suçları Soruşturma Bürosu'nun ... Sor. ve ... Sor. sayılı UYAP dosyaları, davacı şirketin ortakları ile bugüne kadar ki şirket temsilcilerini gösterir bilgi ve belgeleri, ticari kayıtları dosyamız içerisine celbedilmiş ve mahallinde keşif yapılarak, bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
Mahkememizin 08/06/2022 tarihli keşfi sonucunda düzenlenen 05.07.2022 tarihli bilirkişi raporunda; Dava konusu taşınmazın, konumu, inşa tarzı ve alanı, yapımında kullanılan malzemeler, uygulanmış olan işçilikler, mevcut halihazır durumu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yapı maliyetleri, yıpranma payı, ulaşım durumu, şehir merkezine mesafesi, mevcut ekonomik şartlar, arz ve talep, kiralanması halinde getirebileceği kira geliri, meskenin bulunduğu semt ve semt içindeki yeri ve günün iktisadi koşulları gibi değerine tesir edebilecek tüm faktörler göz önünde bulundurularak; piyasadaki alım-satım rayiçlerine göre arsa payı da dahil olmak üzere yapılan değerlendirmeler sonucunda; 25.03.2019 devir tarihi itibariyle; 1.250.000,00 TL, 09.05.2022 dava tarihi itibariyle; 4.500.000,00 TL, 08.06.2022 keşif tarihi itibariyle; 4.750.000,00 TL olabileceğinin bildirildiği, mahkememizce 22.07.2022 tarihinde muhtıra düzenlenerek davacı vekiline 80.264,25 TL tamamlama harcının yatırması için süre verildiği, mahkememizin 22.07.2022 tarihli muhtırasında bildirilen 80.264,25 TL tamamlama harcının davacı vekili tarafından 08.08.2022 tarihinde mahkememiz dosyasına yatırıldığı, davanın 6545 s. Kanun'un 45. Maddesi ile değişik 5235 s. Kanun'un 5/3. Maddeleri gereğince belirlenen iş dağılımına göre heyet halinde bakılarak tüm yargılama safhalarının yürütülüp sonuçlandırılması gerektiğinden dosyanın 07.09.2022 tarihinde dosyanın heyete tevdi edildiği görülmüştür.
Dava; Taraflar arasında düzenlenen 01.05.2017 ve 11.08.2017 gayrimenkul satış sözleşmeleri gereğince tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Tüm dosya kapsamı hep birlikte değerlendirildiğinde; Davacının, davalılar ile aralarında akdedilen 01.05.2017 ve 11.08.2017 tarihli sözleşmeler ile Konya İli ... İlçesi ... Mahallesinde ... ada ... parsel ile ... ada ,... parsellere yapılan 24 adet villadan oluşan ... Villaların B Giriş 1 ve 4 nolu villanın davalılara satıldığını, 01.05.2017 tarihli sözleşme gereğince 4 nolu villanın tapu devrinin davalıların talebi üzerine ... adına 25.03.2019'da yapıldığını, sonrasında davalıların villa alımından vazgeçmeleri üzerine tarafların karşılıklı anlaşmasıyla villa satış sözleşmelerinin iptal edilerek kendisine ödenen paranın aynen davalılara iade edildiğini ve davalıların villa ödemesi için verdiği senetlerin tahsil edilmediğini, her iki villa için ödenen paraların anlaşmayla ve tutanaklarla davalılara iade edilmesine rağmen iptal sözleşmesi öncesi ... adına tapusu devredilen 4 nolu villanın tapusunun davacı şirkete iade/devir edilmediğini, üstelik yapılan ödemelerin fazlasıyla davalılara iade edildiğini, söz konusu villanın, iade edileceği söylenmesine rağmen ... tarafından kullanılmaya başlandığını, davacı şirketin villanın iadesini davalılardan istemesine rağmen türlü yollara başvurarak davalılardan ... adına tapusunu aldıkları villanın tapu devrini davalılar vermekten kaçındıklarını, davalılardan ... adına tescilli olan taşınmazın davacı şirkete iadesi için Konya .Noterliği'nin 11.01.2022 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi ile ihtar edildiğini, akabinde davalılarca keşide edilen Konya .Noterliği'nin 20.01.2022 tarih ve ... yevmiye numaralı cevabi ihtarnamenin taraflarına tebliğ edildiğini, davalıların işbu ihtarname ile borcu inkar etme yoluna gittiklerinden bahisle; 29.07.2021 tarihli "Villa Satış İptali Sözleşmesi" gereğince; davalılardan ... adına kayıtlı olan Konya İli ... İlçesi ... Mahallesinde ... ada ... parsel ile ... ada ,... parsellere yapılan 24 adet Villadan oluşan ... Villalarından B Giriş 4 nolu (yeni tapu kaydı ... ada ... parsel A Blok Zemin 1. Bağımsız bölüm) taşınmaza ait tapu kayıtlarının iptali ile villa niteliğindeki taşınmazın hacizlerden, ipoteklerden ve diğer şerhlerden ari bir şekilde davacı şirket şirket adına tapuya kayıt ve tesciline, mahkemenin aksi kanaatte olması veya olmaması halinde terditli olarak dava konusu Konya İli ... İlçesi ... ada ... parsel A Blok Zemin 1. Bağımsız bölümde yer alan taşınmazın değeri kadar bedelin, fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla Konya .Noterliği 11.01.2022 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesinin tebliği tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahallinde fen bilirkişisi, gayrimenkul değerlendirme ve inşaat bilirkişisi eşliğinde keşif yapılmış, keşif sonrası İnşaat Mühendesi bilirkişisi ... , Gayrimenkul Değ. Uzmanı ... ve Harita Kad. ... tarafından düzenlenen 07.07.2022 tarihli bilirkişi heyet raporunda; Dava konusu Konya İli ... İlçesi ... Mahallesi ... pafta ... ada ... parselde kayıtlı 3.492,00 m2 yüzölçümlü arsa vasıflı ana taşınmaz içerisinde bulunan A-Blok Zemin Kat 1 Bağımsız Bölüm numaralı 33/300 arsa paylı (384,12 m2 arsa miktarlı) zemin kat + 1 kat ve çatı arası kat olmak üzere toplam 2,50 katlı dubleks, balkon ve terasları ile birliktte brüt 312,05 m2 inşaat ve net balkonları ile birlikte 289,52 m2 kullanma alanlı dubleks villanın; Dava konusu taşınmazın tamamı ... oğlu ... adına tapuda kayıtlı olduğunun, dava konusu taşınmaz dubleks villanın; 01.05.2017 tarihli ... Satış Sözleşmesi ile 800.000,00 TL bedelle alıcı ...'a satıldığının, dava konusu taşınmaz dubleks villanın; 29.07.2021 tarihli villa satış iptal sözleşmesi ile satışın fesh edildiğini, dava konusu taşınmazın, konumu, inşa tarzı ve alanı, yapımında kullanılan malzemeler, uygulanmış olan işçilikler, mevcut halihazır durumu, Çevre ve Şehircilik Bakanlığının yapı maliyetleri, yıpranma payı, ulaşım durumu, şehir merkezine mesafesi, mevcut ekonomik şartlar, arz ve talep, kiralanması halinde getirebileceği kira geliri, meskenin bulunduğu semt ve semt içindeki yeri ve günün iktisadi koşulları gibi değerine tesir edebilecek tüm faktörler göz önünde bulundurularak; Piyasadaki alım-satım rayiçlerine göre arsa payı da dahil olmak üzere yapılan değerlendirmeler sonucunda; 25.03.2019 devir tarihi itibariyle; 1.250.000,00 TL, 09.05.2022 dava tarihi itibariyle; 4.500.000,00 TL, 08.06.2022 keşif tarihi itibariyle; 4.750.000,00 TL olabileceğinin bildirildiği görülmüştür.
Mahkememizce re'sen seçilen mali müşavir bilirkişi ...'a dosyamızın tevdi edilerek; Davacı tarafın ticari defterlerinde uyuşmazlık konuları ile sınırlı olmak üzere bilirkişi raporu düzenlemesinin istenildiği; SMMM bilirkişisi ... tarafında düzenlenen 07.04.2023 tarihli bilirkişi raporunda; Davacının 2017 ila 2022 yıllarına ait ticari defterlerinin açılış ve kapanış onaylarının zamanında yaptırılmış olduğunun, şirketin dava konusu işlemlere ilişkin evraklarının talep edilmiş olunmasına rağmen, gerekli incelemeleri yapabilecek düzeyde ne yevmiye kayıtlarının dökümünün, ne tahsilat kayıtlarına kaynak teşkil edecek olan banka ekstreleri ya da dekontlarının, sunulamamış olduğunun, bu sebeple, hesapların kendi içinde tutarlı bulunmadığının, şirkete ait 2017 ila 2023 yılları yevmiye defterinin ve banka ekstrelerinin mahkeme kalemine sunulması ile daha sağlıklı inceleme yapılabileceğinin bildirildiği görülmüştür.
Mahkememiz dosyasının kök rapor düzenleyen SMMM bilirkişisi ...'a yeniden tevdi edilerek; Tarafların itirazları ve davacı tarafça hazır olduğu bildirilen ve raporla da eksik olduğu belirtilen belgelerde incelenmek suretiyle taraf iddia ve savunmaları doğrultusunda ek rapor düzenlenmesinin istenildiği, SMMM bilirkişisi ... tarafından düzenlenen 13.10.2023 tarihli bilirkişi ek raporunda; Davacı tarafa ait 2017 yılı ila 2023 yılları arası ticari defter ve belgelerde uyuşmazlık konuları ile sınırlı olarak yapılmış olduğunu, davacının 2017 ila 2022 yıllarına ait ticari defterlerinin açılış ve kapanış onaylarının zamanında yaptırılmış olduğunun, davacı taraf ile ... arasında 01.05.2017 tarihli Satış Sözleşmesi'nin olduğunu, sözleşme ile ... Konya'daki ... villalarından 1 adet villa karşılığı, ...'ın 800.000,00 TL borçlanmış olduğunun, Borcun 320.000,00 TL'si ile ilgili “320.000 TL peşin alındı” yazılmış olduğunun, davacı tarafa ait ticari defterlerde yazılı olan tutarla ilgili herhangi bir kayda rastlanmadığının, borcun 480.000,00'TL'si ile ilgili “kalan miktar ise 30.06.2018 tarihi itiharen 49 ay sıralı evraklar alınmıştır. Toplam miktar 480.000 TL dir” yazılı olduğunu, davacı tarafa ait ticari defterlerde yazılı tutarla ilgili “Alınan Senetler” hesabına 464.000,00TL kayıt yapılmış olduğu bu tutarın 32.000,00TL'lik kısmının “...”, 432.000,00TL'lik kısmının “... Tabela” hesabına alacak kaydedilmiş olduğunu, Sözleşmeye konu olan villanın 25.03.2019 tarihinde devrinin yapılmış olduğunun, Villanın 22.05.2019 tarihli ve 435 numaralı yevmiye kaydında A001760 no'lu fatura ile satışın kaydedilmiş olduğunun ve “...” hesabına 510.000,00 TL borç kaydı yapılmış olduğunun, davacı taraf ile ... arasında 11.08.2017 tarihli Satış Sözleşmesi'nin olduğunun, sözleşme ile ... Konya'daki ... villalarından 1 adet villa karşılığı, ...'ın 800.000,00 TL borçlanmış olduğunun, borcun, 220.000,00 TL'si ile ilgili “220.000,00 TL peşin alındı” yazılmış olduğunu, davacı tarafa ait ticari defterlerdeki yevmiye maddelerinde yukarıda yazılı olan tutarla ilgili herhangi bir kayda rastlanmamış olunduğunun, sözleşmede borcun, 128.000,00 TL'si ile ilgili “128.000 TL (yirmi adet sıralı senet)evrak alınmıştır” yazılı olduğunu, davacı tarafa ait ticari defterlerde “Alınan Senetler” hesabına 122.430,00 TL borç kaydı yapılmış olduğunu, karşı hesap olarak “...” hesabına 122.430,00 TL alacak kaydı yapılmış olduğunun, borcun 160.000,00 TL'si ile ilgili “160.000,00 TL yapılacak tabela işleri ile” yazılı olduğunu, bu işlemle ilgili ticari defterlerde herhangi bir kayda rastlanmamış olunduğunun, borcun 292.000,00 TL'si ile ilgili “10.05.2019 tarihi itibaren 45 ay sıralı evraklar alınmıştır toplam miktar 292.000,00 TL'dir.” yazılı olduğunu, davacı tarafa ait ticari defterlerde “Alınan Senetler” hesabına 45 adet sıralı senet ile 292.000,00 TL borç kaydı yapılmış olduğunu, karşı hesap olarak “...” hesabına 292.430,00 TL alacak kaydı yapılmış olduğunu, davacı taraf ile ... ve ...-Teknosan Tabela arasında 14.06.2019 tarihli “Anlaşma Belgesi” imza edilmiş olunduğunu, anlaşmada teslim edilmemiş olan villanın güncel 1.360.000,00 TL değeri üzerinde mutabık kalındığını, bir yıl içinde aynı özellikteki villanın verilmemesi durumunda bu tutarın ödeneceğinin yazılmış olduğunu, davacı tarafa ait ticari defterlerdeki yevmiye maddelerinde bu yazı ile ilgili herhangi bir kayda rastlanılmadığını, Villa sözleşmesinin iptali ile ilgili, 29.07.2021 tarihli “villa satış iptali sözleşmesi” adında bir evrak fotokopisinin davacı taraf dava dilekçesi eklerinde görülmüş olduğunu, dilekçede “...'a satılan villa karşılığı toplam olarak aşağıda belirtilen ödemeler nakit ve senet olarak ödenmiştir. Ödemelerin tamamı satılan villa karşılığı olarak verilmiştir.” yazılmış olduğunu, sözleşme içeriğinde nakit, senet ve müşteri senetleri ile toplam 1.240.000,00 TL tutarında ödeme yapılmış olduğunu (dosyaya sunulmuş olan senet fotokopileri üzerinde ...'ın teslim aldığına dair imzasının olduğu) ve sözleşmenin davacı taraf imzası ile ...'a vekaleten ... imzası taşımış olduğunu, davacı tarafa icari defterlerde sözleşme maddeleri ile ilgili 22.05.2019 tarihli ... yevmiye no'lu “... / Senet İ” açıklamalı 296.000,00 TL tutarlı bir borç kaydının “... Tabela” hesabına yapılmış olduğu (villa satış iptali sözleşme tarihi 29.07.2021 olmasına karşın, iade kaydının 22.05.2019 tarihi olmasının nedeni anlaşılamadı), bu işlemin karşı hesabı olarak “221.01.029-Alınan Senetler” hesabına 296.000,00 TL alacak kaydı yapılmış olduğunun bildirildiği görülmüştür.
Davacının davalı ... yönündeki talebinin değerlendirilmesinde; Davacı şirket ile davalı arasında 01/05/2017 tarihli "... SATIŞ SÖZLEŞMESİ" başlıklı sözleşme imzalandığı, Sözleşme gereğince Kolna ili ... İlçesi ... Mah... ada... parselde ve ... ada ... parselde kayıtlı arsa üzerinde inşa edilecek 24 adet ... Villalarılarından vaziyet planı üzerinde bulunan B giriş 1 nolu 7+1 villanın satıldığının, 30/09/20219 tarihinde teslim edileceğinin, satış bedelinin 800.000 TL olduğunun, 320.000 TL'sinin peşin alındığının kalan miktarın ise 30/06/2018 tarihinden itibaren 49 ay sıralı evrakların alındığının, toplam miktarının 480.000,00 TL olduğunun düzenlendiği, ... Tapu Sicil Müdürlüğünden gelen kayıtlara göre Konya İli ... İlçesi ... Mah... ada ... parsel sayılı A Blok Zemin Kat 1 nolu Bağımsız Bölümün 23/05/2019 tarih ve ... yevmiye numarası ile davacı tarafından davalıya satılarak tescilinin yapıldığı, yine davacı tarafından benzer şekilde diğer davalı ... ile de aynı yer B Giriş 4 nolu villanın satışı konusunda 11/08/2017 tarihinde sözleşme imzalandığı, yine davacı şirket ile ...'a vekaleten ... arasında 29/07/2021 tarihli "VİLLA SATIŞ İPTALİ" Sözleşmesi imzalandığı, yine düzenleme tarihinde davacı şirketin yetkilisi ... ile davalı ... arasında 14/06/2019 tarihli "ANLAŞMA BELGESİ" adlı düzenlenen belgede ... ve ... kardeşlere iki sözleşmeyle 2 adet villa satışı yapılmış olup peşinatların ve senetlerin alındığının, sözleşmelerin ekindeki B-4 ve B-1 olarak belirtilen villalardan birinin 23/05/2019 tarihinde devredildiğinin ancak diğer villanın yanlışlıkla başkasına 22/05/2019 tarihinde devredildiğini, Devredilmeyen villanın güncel değerinin 1.360.000,00 TL olarak tespiti konusunda tarafların mutabık kaldıklarını, en geç bir yıl içinde muadil villanın devredilmemesi halinde bedelinin ödeneceğinin belirlendiği anlaşılmıştır.
Taşınmaz satış sözleşmeleri; alıcının borçlandığı bir bedel karşılığında satıcının taşınmaz mülkiyeti ve zilyetliğini devretmeyi üstlendiği tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşme türüdür.
Taşınmaz satışına ilişkin 6098 sayılı TBK'nun 237. maddesinde;" Taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi şarttır. Taşınmaz satışı vaadi, geri alım ve alım sözleşmeleri, resmî şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmaz. Önalım sözleşmesinin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır." şeklinde, TMK'nun 706.maddesinde; " Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır. Ölüme bağlı tasarruflar ve mal rejimi sözleşmeleri, kendilerine özgü şekillere tabidir." şeklinde, düzenlemelerin yapıldığı anlaşılmıştır.
Yargıtay .Hukuk Dairesi'nin 23/05/2023 tarih ve ... Es.... Kar. Sayılı ilamında;"1.Tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören her türlü sözleşmenin resmî şekilde yapılması zorunludur. Bu bir geçerlilik koşuludur [4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 706; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı Kanun) 237; Noterlik Kanunu m. 60/3; Tapu Kanunu m. 26]. Resmî biçimde yapılmayan taşınmaz satış sözleşmeleri hukuken geçersiz olup geçerli sözleşmelerde olduğu gibi taraflarına hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kuralları gereğince geri isteyebilirler. " şeklinde kabul edilmiştir.
Taraflar arasında 01/05/2017 ve 11/08/2017 tarihlerinde yapılan ... Satış sözleşmelerinin esasen resmî biçimde yapılmadığından TMK'nun 706. TBK'nun 237; NK'nun 60/3; TK'nun 26. Maddeleri gereğince geçersiz olduğu, yine davacının iddia etmiş olduğu 29/07/2021 tarihli "VİLLA SATIŞ İPTALİ" başlıklı belgenin de geçersiz sözleşmenin iptali mümkün olmadığından geçersiz olduğu, esasen bahsedilen bu sözleşmenin iptalinin dava konusu edilen taşınmazı kapsamadığı, bunun yanında dava konusu yapılan taşınmaza ilişkin olarak taraflarca ... Tapu Sicil Müdürlüğünün 23/05/2019 tarih ve ... yevmiye numarası resmi şekilde yapılarak davalı adına tescilinin sağlandığı, davacı tarafın yapılan bu sözleşmeye ve sözleşmenin geçersizliğine ilişkin olarak herhangi bir iddiasının bulunmadığı, bu nedenle davacının davalı ... yönündeki iddialarını ispatlayamadığından bu davalı yönünden davacının tüm talepleri yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacının davalılardan ... ve ... Ticaret Limited Şirketi yönündeki talebinin değerlendirilmesinde; Tapu iptali ve tesciline ilişkin davanın tapuda kayıt malikine karşı açılacağı (Yargıtay .Hukuk Dairesi'nin 05.06.2023 tarih ve... Es. ... Kar. Sayılı ilamı benzer doğrultudadır) Davalılardan ... ve ... Ticaret Limited Şirketi'nin taşınmazın maliki olmadıkları dolayısıyla pasif husumet ehliyetinin bulunmadığı, husumet itirazının taraflarca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi ileri sürülmese bile mahkemece re'sen dikkate alınması gerektiği anlaşılmakla davacının davalılar ... ve ... Ticaret Limited Şirketi'nin hakkındaki talebinin pasif husumet yokluğu nedeniyle usulden reddine karar vermek gerekmiş olup aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı tarafından davalılardan ... hakkında açılan davanın REDDİNE,
2-Davacı tarafından davalılardan ... ve ... Tic. Ltd. Şti. Hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle REDDİNE,
3-Harçlar Kanunu gereğince; Alınması gereken alınması gerekli 427,60 TL karar ve ilam harcının peşin alınan 853,88 TL harç ile 80.264,25 TL tamamlama harcı toplamı 81.118,13 TL harçtan mahsubu ile davacı tarafça fazladan yatırıldığı anlaşılan 80.690,53 TL harcın kararın kesinleşmesi ve talep halinde davacıya İADESİNE,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde BIRAKILMASINA,
5-Davalı tarafça yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda hüküm kurulmasına YER OLMADIĞINA,
6-a)Davalı ... kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden (hakkında açılan davanın reddine karar verildiğinden)AAÜT'nin 13.maddesine göre hesaplanan 336.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı ...'a VERİLMESİNE,
b)Davalılardan ... ve ... Tic. Ltd. Şti. kendilerini kendisini vekil ile temsil ettirdiklerinden (haklarında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verildiğinden) AAÜT'nin 7/2.maddesine göre hesaplanan 17.900,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalılar ... ve ... Tic. Ltd. Şti.'ne VERİLMESİNE,
7-Karar kesinleştiğinde kullanılmayan gider avansı bulunması halinde ilgilisine İADESİNE,
Dair, davacı vekilinin ve davalılar vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde mahkememize veya başka bir yer mahkemesine verilecek dilekçe ile istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.16/01/2024
Başkan ...Üye ...Üye ...Katip ...
* Bu evrak UYAP-DYS üzerinden elektronik imza ile imzalanmıştır.