T.C. KONYA BAM 5. HUKUK DAİRESİ
T.C.
KONYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
5. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: ...
KARAR NO: ...
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
BAŞKAN: ... (...)
ÜYE: ... (...)
ÜYE: ... (...)
KATİP: ... (...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: Konya .... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 03/07/2024
NUMARASI: ... Esas - ... Karar
DAVACI: ... - ... ...
VEKİLİ: Av. ...
DAVALILAR: 1 -...
VEKİLİ: Av. ...
: 2 -...
VEKİLİ: Av. ...
DAVANIN KONUSU: Eser Sözleşmesinin Feshi, Tapu İptali ve Tescil
İSTİNAF KARAR TARİHİ: 07/11/2025
G. KARAR YAZIM TARİHİ : 21/11/2025
İlk derece mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına yönelik davacı vekili ile davalı ... vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuş ve dosya istinaf incelemesi yapılmak üzere dairemize gönderilmiş olmakla 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca dosya incelendi.
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının Konya'da müteahhitlik alanında faaliyet gösterdiğini, davalı ...' ın alçı-boya-sıva-mantolama malzeme ve yapım işleri konusunda taşeronluk yaptığını, diğer davalı ...' ın ...' ın eniştesi olduğunu ve birlikte çalıştıklarını, davalıların kazandıkları gelirlerle davalı ...' ın hakkına açılmış birçok icra takibinin bulunması sebebiyle ... adına taşınmazlar aldıklarını, davalıların bu şekilde alacaklılarından mal kaçırdıklarını, davacı şirketin Konya İli Selçuklu İlçesi ... Mahallesi ... ada .. nolu parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde inşaa etmekte olduğu 2 ayrı binanın tüm alçı boya, sıva, mantolama malzeme ve yapım işleri konusunda davalı ... ile anlaşıldığını, yapılacak işler karşılığında davacının ... giriş ... nolu bağımsız bölüm numaralı taşınmazı davalılara vereceğinin kararlaştırıldığını, taraflar arasında yazılı bir anlaşma bulunmadığını, müvekkilinin güvene dayalı olarak anlaşılan taşınmazın tapusunu davalı ...' a iş yapılmadan evvel devrettiğini, ancak davalıların yapmaları gereken işleri yapmadıklarını, davacıyı zarara uğrattıklarını, artan ani fiyatlar nedeniyle davacının zararının her geçen gün arttığını, gecikmenin davacı müteahhidin itibarını da zedelediğini, söz verdiği tarihte inşaatı tamamlayamadığını, taraflar arasındaki anlaşmalara ilişkin davacı ile davalı ... arasındaki mesajların mevcut olduğunu, tapunun arsa sahibi olan dava dışı ..........üzerinden davalıya devredildiğini, davalıların bugüne kadar inşaatta yapmaları gereken işleri yapmadıklarının mahkemece tespitini talep ettiklerini, dava konusu Konya İli Selçuklu İlçesi ... Mahallesi ... ada .. parselde bulunan ... giriş ... nolu bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında herhangi bir yazılı sözleşme ve aleyhlerinde kanıt olmadan mahkemece doğrudan doğruya taşınmaza ihtiyati tedbir kararı verildiğini, tedbir kararı verilmesi için gerekli koşulların bulunmadığını, verilen tedbir kararı ile müvekkilinin mülkiyet hakkının zedelendiğini, davanın hukuki dayanağının net şekilde ortaya koyulmadığını, davacı tarafın işlerin tamamlanmış olmasına rağmen sanki hiç iş yapılmamış gibi eldeki davayı açarak sebepsiz zenginleşmeye çalıştığını, ispat yükünün davacı tarafta olduğunu, taraflar arasında tapuda yapılmış bir resmi akit işleminin var olduğunu, bu temlik işlemine esas satış akit tablosunun aksiliğinin ancak sahtelik halinde ileri sürülebileceğini, davacı tarafın bu yönde bir itirazının bulunmadığını, taraflar arasındaki bağımsız bölümün devrine ilişkin resmi akit tablosunda bedelin ödenmemesi halinde taşınmazın eski malike geri döneceğine dair herhangi bir ihtirazı kayıt ya da şerhin mevcut olmadığını, kabul anlamına gelmemek üzere bir an için taşınmazın bedelinin ödenmediği kabul edilse dahi tapu iptal ve tescil işleminin reddinin gerektiğinden bahisle öncelikle ihtiyati tedbire yaptıkları itirazlarının kabulü ile tedbir kararının kaldırılmasına, davanın usulden ve esastan ayrı ayrı reddine, tüm yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; açılmış olan davanın nisbi ticari dava niteliğinde olduğunu, bu nedenle görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğunu, davacı tarafın tacir olduğu konusunda bir ihtilafın bulunmadığını, müvekkilinin de ticaret sicile kayıtlı şahıs şirketi olan bir tacir olduğunu, bu nedenle görevsizlik kararı verilerek dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi gerektiğini, dava konusu bağımsız bölümün bilirkişi marifetiyle dava tarihindeki değerinin hesaplattırılarak dava harcının tamamlattırılmasını talep ettiklerini, davalı ... ile davacı şirketin Konya İli Selçuklu İlçesi ... Mahallesi ... ada .. parselde inşaa edilen iki ayrı binanın tüm alçı, boya, sıva, mantolama malzeme ve yapım işlerinin yapımı konusunda 2021 Eylül ayında sözlü olarak anlaştıklarını, davacı tarafın açmış olduğu bu dava ile sözleşmeyi feshetmiş olduğunu, fesihte kusurlu olan tarafın davacı olduğunu, müvekkili tarafından işe başlandığını ve işin önemli ölçüde ifa edildiğini, müvekkili tarafından işin yapımına devam edilmekte iken ve tüm malzemelerinin inşaat sahasında bulunmaktayken işbu davanın açılmasıyla davacı tarafça haksız olarak sözleşmenin feshedildiğinin açık olduğunu, taraflar arasında işin bitiş süresinin kararlaştırılmadığını, TBK 123 maddesi gereğince davacı tarafın fesih hakkını kullanabilmesi için müvekkiline süre vermesi gerektiğini, taraflar arasında müvekkil tarafından işe başlanmadan önce Ocak ve Şubat 2022 de kendisine 170.000,00 er TL avans ödemesi yapılması kararlaştırıldığını, davacı tarafça ödemelerin yapılmadığını, bu ödemeler yapılıncaya kadar davalının işe devam etmeme hakkının olmasına rağmen davalının işe devam ettiğini, bu nedenle iş feshinde kusurlu olan tarafın davacı taraf olduğunu, taraflar arasında sözlü iş sözleşmesi kurulduktan hemen sonra davalının işe başladığını, işin bir kısmının 2021 yılında bir kısmının ise 2022 yılında ifa edildiğini, davalının işi ifaya devam ederken davacı tarafça işbu davanın açıldığını, eser sözleşmelerinde işin yapıldığının ispat külfeti yükleniciye, iş bedelinin ödendiğinin ispat yükünün ise iş sahibine ait olduğunu, mahkemece yapılacak tespit sonucunda düzenlenecek rapor ile müvekkilinin ifa ettiği işin miktarının ve hakettiği iş bedelinin ispatlanmış olacağını, yapılan işlere karşılık olarak davacı tarafça herhangi bir ödemenin yapılmadığını, davalılardan ...' ın iş sözleşmesinin tarafı olmadığını, işin müvekkili tarafından ifa edildiğini, davacının iş bedeli borcunun sadece müvekkiline karşı olduğunu, davacı tarafın davaya konu bağımsız bölümün arsa sahibinden davacı şirkete düştüğü ve davacıya düşen bağımsız bölümün müvekkilinin yazılı talimatıyla diğer davalıya devredildiği konularının davacı tarafça ispatlanması gerektiğini, davacının bu iddialarını yazılı belge ile ispatlaması gerektiğini, biran için davaya konu 3 numaralı dairenin iş bedeli karşılığı davalıya devredildiğinin kabul edilse dahi müvekkilinin hakettiği iş bedelinin bu dairenin satış bedelinden çok fazla olduğundan bahisle haksız davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ:
İlk Derece Mahkemesi tarafından yapılan yargılama sonunda; '' ...Davacı vekilince davalılar aleyhine açılan bu davada; davacı ile dava dışı arsa sahibi ..... arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davacının hak sahibi olduğu dava konusu Konya ili, Selçuklu ilçesi, ... mahallesi, ... ada .. nolu parsel de kayıtlı ... giriş ... nolu bağımsız bölümün yine davacı ile davalı ... ile aralarında yapılan şifahi taşeronluk anlaşması ve davalı ...'ın talebi ile iş yapım bedeli avansı olarak arsa sahibi Şabittin Sağlam tarafından davalı ...'ın eniştesi olan diğer davalı ...'a tapudan devredilmesine rağmen, davalı ...'ın edimini zamanında tamamlamadığı ileri sürülerek; taraflar arasında düzenlenen taşeronluk sözleşmesinin iptali/feshi ile davaya konu taşınmazın davalı ... adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili talep edilmiş olup; esasen davacı ile davalı ... arasında şifahi olarak yapılmış bir taşeronluk sözleşmesinin varlığı ve bu sözleşme gereğince davacı iş sahibinin (asıl yüklenici) Konya ili, Selçuklu ilçesi, ... mahallesi, ... ada .. nolu parsel sayılı taşınmaz üzerine yapmakta olduğu inşaattaki 2 ayrı binanın alçı, boya, sıva ve mantolama işlerinin davalı ...'a verildiği hususunda bir ihtilaf bulunmamaktadır.
Taraflar arasında ihtilaflı konuların davamıza konu bağımsız bölümün bu taşeronluk (eser) sözleşmesi nedeniyle iş bedeli avansı olarak arsa sahibinden davacının hak edişine mahsuben davalı ...'a tapudan devir edilip edilmediği, davalı yüklenici ...'ın işin tesliminde temerrüde düşüp düşmediği, dava açılmakla taraflar arasındaki şifahi eser sözleşmesinin feshedilip edilmediği, davalı yüklenici ...'ın varsa temerrütte kusurlu olup olmadığı, davalı yüklenici ...'ın yaptığı iş ve edimlerin dava konusu dairenin bedelini karşılayıp karşılamadığı, davacının davasının her iki davalı yönünden sadece tapu iptal ve tescil talebine özgülenmiş olması da nazara alınarak, davada tapu iptal ve tescil koşullarının mevcut olup olmadığı hususlarında toplanmaktadır.
TBK 470. maddesi gereğince eser sözleşmesi gereğince davalı yüklenici bir eser imalatı yapma, davacı işveren de bunun karşılığı olarak bedel ödemekle yükümlüdür.
Dosyaya ibraz edilen whatsapp görüntüleri ve yargılama sırasında dinlenen tanık beyanları ile davaya konu taşınmazın davalı ...'ın bilgisi ve oluru ile davalı ...'a iş bedeli ve avans olarak devredildiği hususunda mahkememizce vicdani kanaate varılmıştır.
Davacı tarafça davalı ...'ın edimini yerine getirmekte temerrüte düşmüş olduğu ileri sürülmüş ise de; taraflara arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığından işin teslim tarihi tespit edilememiş olup; bu anlaşmada davalının hangi tarihten itibaren temerrüte düştüğü davacı tarafça ispatlanamamıştır.
TBK'nın 123 maddesine göre karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde, taraflardan biri temerrüte düştüğü takdirde diğeri, kararın ifa edilmesi için uygun bir süre vermek veya bir süre verilmesini hakimden istemek durumundadır.
Temerrüte düşen borçlu, verilen süre içinde borcunu ifa etmemiş ise veya süre verilmesi gerekmeyen bir durumun varlığı söz konusu ise alacaklı, TBK 125. maddesindeki seçimlik haklardan birini kullanabilecektir.
Davacı ile davalılardan ... tacir olup, TTK 18. maddesi gereğince iş ve sorumlulukların yerine getirirken basiretli bir tacir gibi davranmak zorunluluğu bulunmaktadır.
Tacir olan davacı temerrüte ilişkin yasal zorunluluğunu yerine getirmediği gibi, taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığından teslim tarihini de ispatlayamamıştır. Ayrıca işin geç tesliminde davalının kusurlu olduğu da bu anlamda ispatlanamamıştır.
Mahkememizce toplanan deliller yapılan keşif ve bilirkişi raporları ile davalı tarafın şifahi sözleşmesi gereğince işe başlayıp dava tarihi itibariyle işin %40'lık kısmını tamamladığı ve tamamlanan iş yapım bedelinin de KDV hariç 1.034.938,89 TL'lik olduğu anlaşılmıştır. Söz konusu iş yapım bedeli dava tarihindeki tapusunun iptali istenilen taşınmazın bedeli olan 600.000,00 TL'nin çok üzerindedir.
Açıklanan nedenlerle tüm dosya kapsamına göre ispat yükü kendisinde olan davacı tarafça davacının temerrütü, temerrütteki kusuru ispatlanamadığından, bir an için ispat edildiği düşünülse dahi tapu iptal ve tescil talep hakkı olmayıp, TBK 125. göre tazminat hakkı olduğundan ve bu seçimlik hakkına ilişkin usulüne uygun açılmış bir dava bulunmadığından davacının davasının her iki davalı yönünden ayrı ayrı reddine dair aşağıdaki hükmün kurulmasına karar vermek gerekmiştir." gerekçesiyle davacının davasının her iki davalı yönünden ayrı ayrı reddine karar verilmiştir.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacı vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; hükme esas alınan bilirkişi raporunun hatalı olup, bu bilirkişi raporuna karşı itirazlarımızı 05.06.2024 tarihli dilekçe ile itiraz ettiklerini, itirazlarının dikkate alınmadığını, davalı ...'ın temerrüde düştüğünü, davalı ...'ın üstlenmiş olduğu işleri tamamlayamayacağını davacıya bildirmesi ve işi yarım bırakarak inşaat alanını terk etmesi üzerine artık üstlendiği işleri tamamlamama iradesini gösterdiğini, bu durumda davalının, kesin olarak borcunu ifa etmeyeceğini bildirmesi sebebiyle borçluya yeniden ihtar gönderilmesi de yersiz olduğunu, tanık beyanları ile de ispatlanan davalının bu tavrı, ihtar ve ek süre verilmesi gerekmeksizin temerrütten doğan haklarımızı kullanmamıza hukuken imkan verdiğini belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını ve davanın kabulüne /reddine/ kararın bu hususta düzeltilmek üzere kaldırılmasını ve yeniden karar verilmesini istemiştir.
Davalı ... vekili istinaf başvuru dilekçesinde özetle; davaya konu 3 numaralı bağımsız bölümün dava tarihi itibarıyla değil, sözleşme tarihi olan Eylül 2021 tarihi itibarıyla değerinin saptanması gerektiğini, saptanan bu bedelden de yine sözleşme tarihi itibarıyla ancak %40'ının tamamlandığı gözetilerek nihai değeri belirlenmesi gerektiğin, belirlenen iş bedelinden de saptanan nihai değer mahsup edilerek davacının alacaklı olup olmadığının açıklığa kavuşturulması gerektiğini
belirterek, ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasını ve davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE GEREKÇE:
Dairemizce HMK'nın 355. maddesi kapsamında istinaf dilekçesinde belirtilen hususlarla sınırlı olmak üzere ve kamu düzenine ilişkin hususlar resen dikkate alınarak yapılan inceleme neticesinde;
Dava, eser sözleşmesinin feshi ile sözleşme kapsamında devredilen taşınmaza ilişkin tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
Taraflar arasında yazılı bir eser sözleşmesi bulunmamakla birlikte, davalı ... ile davacı şirket arasında, davacının yüklenicisi olduğu inşaatta yer alan iki ayrı binada tüm alçı-boya- sıva mantolama malzeme ve yapım işlerinin yapımına ilişkin eser sözleşmesi akdedildiği, sözleşme bedelinin ve işin yapım süresinin net bir şekilde belirlenmediği, davalı alt yüklenicinin işin yapımına başladığı ve fiziki oran tartışmalı olmakla birlikte bir kısım işin yapıldığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır.
Bir davada olayları anlatmak taraflara, hukuki nitelendirme ise hakime aittir. Eldeki davada taraflara arasında eser sözleşmesi ilişkisi bulunmakta olup dava dilekçesinde anlatılan olgulara göre taraflar arasında bedele ilişkin ihtilaf çıkması üzerine davalı yüklenici tarafından işe devam edilmediği ve eserin tamamlanarak teslim edilmediği sabit olmakla eldeki davadaki hukuki uyuşmazlığın 6098 sayılı TBK'nın 475. maddesi uyarınca ayıp nedenine dayalı dönme olmayıp TBK'nın 125. maddesi uyarınca sözleşmenin feshi ile ifa edilen edimin iadesine yönelik olduğu kabul edilmiştir.
Yasalarda sözleşmenin feshinin bazı koşullara bağlı tutulduğu istisnalar dışında, sözleşmeden dönme (fesih), mahkeme kararına gerek olmaksızın ileri sürülebilen, karşı tarafın kabulüne bağlı olmayan, karşı tarafa ulaşmakla sonuç doğuran, karşı tarafa ulaştıktan sonra tek taraflı geri alınması mümkün bulunmayan bozucu yenilik doğuran tek taraflı irade beyanıdır. Genel kural bu olsa da kat karşılığı inşaat sözleşmesi, kira sözleşmesi, iş sözleşmesi gibi bazı sözleşmeler yönünden yasalarda öngörülen sınırlayıcı kurallardan doğan istisnalar da mevcuttur. Nakit bedel karşılığı eser sözleşmeleri yönünden ise sınırlayıcı istisnai bir kural bulunmadığından mahkeme kararına gerek olmaksızın tek taraflı irade beyanı ile sözleşmeden dönme mümkündür. Yerleşik yargı kararlarında bedel karşılığı eser sözleşmesinden dönme için tek taraflı irade beyanının yeterli olduğu benimsenmiştir.( Emsal Yargıtay HGK'nın 08.11.2006 tarih 2006/15-702 Esas, 2006/691 Karar sayılı ilamı ve Yargıtay Kapatılan 15. HD'nin 04.06.1998 tarih 1998/513 Esas, 1998/2377 Karar sayılı ilamları)
Belirtmek gerekir ki; eser sözleşmesinin haklı nedenle feshedilip feshedilmediği hususu önem arz etmeksizin yüklenici tarafça yapılan iş kısmı bedeli ; iş sahibince de fazla yapılan iş bedelinin iadesi her zaman talep edilebilir. Eldeki davada davacı yüklenici, taşeronu olan davalı alt yükleniciden fazla ödeme mahiyetinde olduğunu belirterek tapu devrinin iadesini talep etmektedir.
İlk derece mahkemesince dosyaya sunulan yazışma kayıtları delil başlangıcı kabul edilmekle tanıklar dinlenmiş, davalı tarafça mahkemenin yazışma kayıtlarının delil başlangıcı olarak kabulüne ve tanık dinlenmesine ilişkin açık istinaf istemi bulunmadığı ve yazışma kayıtlarında davalı ...'ya ait görünen 5915 ile sonlanan cep telefonu hattının doğrudan davalı adına kayıtlı olduğu UYAP'tan görülmekle, whatsapp yazışma kayıtlarının delil başlangıcı olarak kabulü ile tanık dinlenmiş olmasının yerinde olduğu değerlendirilmiş ve tanık anlatımları ile desteklenen yazışma içerikleri çerçevesinde iş karşılığı dava konusu dairenin davalılardan ... üzerine devredildiği sabittir.
Bununla birlikte; dairenin götürü bedel mahiyetinde işin tam bedel karşılığı olarak yahut iş bedeline mahsuben devredildiği hususu yazışma içeriklerinden anlaşılamamaktadır. Hukuki nitelendirme hakime ait olmakla davacı taraf, sözleşmede bedelin daire karşılığı götürü bedelli olarak belirlendiğini iddia etmekte iken davalı vekilince ise TBK'nın 481. maddesine atıf yapılmakla iş bedelinin piyasa rayiçlerine göre belirlenmesi gerektiği savunulmaktadır. Delil başlangıcı bulunması vesilesiyle bu kapsamda dinlenen tanıklar ...... , ... ve davalının kendi tanığı ... işin daire karşılığı alındığını ve bu surette sözleşmenin daire bedeli nispetinde götürü bedelli olduğunu beyan etmiştir. Diğer tanıklar ..., ..., ... ile ... ise iş bedelinin ne şekilde ödeneceğine ilişkin bilgilerinin olmadığını ifade etmiştir.
Dairemizce yapılan incelemede; delil başlangıcı kabul edilen yazışma içeriklerinde birim fiyatlar üzerinden excel formatında düzenlenen liste yekün bedelinin 609.993,00 TL olarak belirtildiği ve taşınmazın sözleşme tarihindeki değerinin 600.000,00 TL olduğu, şifahen kurulan sözleşme tarihi ile dava tarihi arasında makul süre bulunduğu anlaşılmakla, dava tarihindeki değerin sözleşme tarihindeki değer olarak esas alınabileceği, açık beyanda bulunan tanıklar ...... , ... ve davalının kendi tanığı ...'ın anlatımları ışığında, iş bedelinin götürü bedel olarak ve daire karşılığı kararlaştırıldığı kabul edilmiştir. Dava konusu dairenin davalı ...'a 25.11.2021 tarihinde tapudan devredildiği de görülmektedir. Bu noktada işin götürü bedelli olduğunun kabulü üzerine, TBK'nın 481. maddesinin uygulama yeri bulamayacağı ve işin yapıldığı tarihteki rayiç piyasa değerinin önem arz etmeyeceği kanuni gerekliliktir. Zira götürü bedelli sözleşmeler için Yargıtay yerleşik içtihatları ışığında "fiziki oran yöntemi" esas alınarak işin eksik ve ayıpları ile birlikte belirlenecek fiili oran irdelenerek sonucuna göre tespit edilecek bu oran üzerinden tapu iptal tescil hükmü tesisi gerekir iken TBK'nın 480. maddesine aykırı şekilde işin dava tarihindeki piyasa rayiç değeri ile taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden bir değerlendirme ile davanın reddine karar verilmesi hatalı olmuştur. ( Daire karşılığı eser sözleşmesinin "götürü bedel"li sözleşme olduğu ve fiziki oran tespiti yapılması gerektiğine ilişkin yerleşik emsaller ; Yargıtay 15 HD 2015/4241 E- 2016/3030 K sayılı, aynı Daire'nin 2010/2351 E- 2010/6066 K sayılı ilamları)
Bu halde mahkemece yapılması gereken iş; görevsiz Asliye Hukuk Mahkemesince aldırılan 07.10.2022 tarihli ilk rapor tespitleri ışığında, taraflar arasında kararlaştırılan "iki ayrı bina için tüm alçı, boya, sıva mantolama, malzeme ve yapım işleri" işi kapsamında davalı taşeron tarafından yapıldığı anlaşılan iş kısmının fiziki oranının tespiti ile bu fiziki orana tekabül edecek kısmına karşılık tapu hisse bedeline hak kazanıldığı gözetilerek, yapılmadığı tespit edilecek kalan kısma ilişkin tapu iptal ve tescil hükmü tesis edilmesidir. Fiziki oran tespitinde; davacının eksik-ayıplı iş iddiaları gözetilerek, eksik ve ayıplı işler çerçevesinde davalı tarafça yapılan iş tamamlama oranı tespit edilmesi gerektiği ve aksi davacı tarafça ispat edilmedikçe mevcut işin davalı yüklenici tarafından yapıldığı yerleşik karinesi göz ardı edilmemelidir. Yine eksik-ayıplı işlerin neler olduğu ve bu işlerin başkaca taşeronlara yaptırıldığı iddialarına ilişkin ; tanık anlatımlarının tek başına yeterli olamayacağı, delil tespiti yahut resmi kurumların seviye tutanakları, geçmiş tarihli ihtarnameler yahut eksik işe dair açık davalı kabulü gibi kesin deliller çerçevesinde eksik-ayıplı işlerin netleştirilerek fiziki oran tespiti yapılması gerektiği de unutulmamalıdır.
Eldeki dosyada eksik -ayıplı işlerin tespitinde ; 07.10.2022 tarihli ilk rapora esas iş seviye- noksan- ayıp tespitleri ile aynı döneme dair tespitler var ise aynı inşaata ilişkin dava dışı arsa sahiplerince davalıya karşı açılan Konya .... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2019/817 E- 2021/364 K sayılı dosyasında yer alan seviye tespitleri de dikkate alınabilecektir. Yine eldeki dosya için davalı ...'nın cevap dilekçesi gözetilerek, davalı ...'ın isticvabı suretiyle eksik bırakıldığı kabul edilen iş kısımlarının tek tek bildirilmesi de istenmelidir. ( Karineye ilişkin emsal için ; Yargıtay 6 HD 2023/55 E- 2024/2034 K sayılı, aynı Dairenin 2023/55 E- 2024/2034 K sayılı ilamı) ( İşin başka taşerona yaptırıldığı noktasında tanıkla ispatın mümkün olmayacağına ilişkin emsal için ; Yargıtay 2022/4856 E- 2024/1510 K sayılı ilamı) (Fiziki oran yöntemine ilişkin emsal için ; Yargıtay 6 HD 2023/2636 E- 2024/4449 K sayılı)
Yine fiziki oran tespitinde; götürü usulde kabul edilen sözleşme ile kararlaştırılan işin tamamı 100 puan kabul edilerek, öncelikle her bir iş kaleminin bütünde yüzde kaç oranı işgal ettiği belirlenmeli, akabinde her bir iş kaleminin fiilen teknik ve fenni olarak kaçta kaçının tamamlandığı ( ispat çerçevesinde) hesap edilmelidir. (Örneğin konut içi dekorasyon yapım işine dair bir eser sözleşmesi üzerinden izah edilecek olunur ise ; bilirkişilerce işin tamamı gözetilerek "duvar kağıtları %20- zemin döşeme %40 - mutfak dolapları %40 orana isabet etmektedir" şeklinde öncelikle her bir iş kaleminin bütün iş içinde işgal ettiği tam oranlar tespit edilmelidir. Akabinde fenni ve teknik incelemelere istinaden "duvar kağıdı döşeme işinin yarısı imal edildiğinden duvar kağıdı işi yönüyle 20/2'den %10 oranda işin yapıldığı kabul edilmeli ve her iş kalemi için bu şekilde ayrı ayrı tamamlanma yüzdeleri üzerinden neticede toplam işin tamamlanma oranı bulunmalır)
Davalı ...'ın sözleşme bedeline dair gerekçe yönüyle istinaf istemi üzerine yapılan incelemede ; davaya konu sözleşmenin daire karşılığı götürü bedelli olduğunun kabulü ile sözleşme bedelinin sözleşme tarihindeki natamam değerinin dikkate alınması gerektiği yönüyle istinaf isteminde bulunduğu, taraflar arasında yazılı bir sözleşme bulunmadığından taşınmazın tapu devir tarihi olan 25.11.2021 tarihinin sözleşme tarihi olarak kabul edilmesi gerektiği, dava tarihinin 10.06.2022 olduğu, dava konusu taşınmazın dava tarihinin 600.000,00 TL olduğunun dosyada aldırılan 2 ayrı heyet raporu ile uyumlu şekilde tespit edildiği, sözleşme tarihi ile dava tarihi arasında makul süre bulunduğu gözetilmekle taşınmazın sözleşme tarihi bedelinin 600.000,00 TL olarak kabulünün yerinde olduğu kanaat edilmiştir. Taşınmazın sözleşme tarihinde natamam olduğu görülmekle birlikte, taşınmaza ilişkin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi feshedilmediği Konya .... Asliye Hukuk Mahkemesi dosyasında arsa sahipleri ile davacı yüklenicinin sulh olduğu ve eldeki dosya safahatında da inşaata devam olunduğu anlaşılmakla ve davalıya devredilen taşınmazda eksik iş söz konusu olsa dahi bu hususun ayrı bir dava konusu olabileceği gözetilmekle taşınmazın sözleşme tarihindeki ve tamamlanmış değeri kabul edilen 600.000,00 TL'nin dikkate alınması yerindedir. Bununla birlikte; Dairemiz kabulüne göre yapılan işin fiziki oranı nispetinde, davacının sözleşmenin feshi ile birlikte tapu iptal tescil talebi yönüyle bir değerlendirme yapılması gerektiğinden gelinen aşamada işin rayiç değeri yahut taşınmaz bedelinin asıl alacak yönüyle esasa etkisi de bulunmayacaktır.
Açıklanan nedenlerle, davacı vekili ile davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne, 6100 Sayılı HMK'nın 353/1-a-6. maddesi uyarınca kararın kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
1-Davacı vekili ile davalı ... vekilinin istinaf başvurusunun KABULÜNE,
2-6100 Sayılı HMK'nın 353/1-a-6. maddesi uyarınca Konya .... Asliye Ticaret Mahkemesinin 03/07/2024 tarihli, ... Esas - ... Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,
3-Davanın yeniden görülmesi için dosyanın İlk Derece Mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
4-Davacı tarafından yatırılan 427,60 TL istinaf karar ve ilam harcının İlk Derece Mahkemesince talep halinde kendisine iadesine,
5-Davalı tarafından yatırılan 427,60 TL istinaf karar ve ilam harcının İlk Derece Mahkemesince talep halinde kendisine iadesine,
6-Taraflarca yapılan istinaf yargılama giderlerinin İlk Derece Mahkemesince verilecek yeni kararda dikkate alınmasına,
7-İstinaf karar tebliği ve harç iade işleminin İlk Derece Mahkemesince yerine getirilmesine,
Dair, 6100 HMK'nın 353/1-a.6 maddesi uyarınca dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda oy birliğiyle kesin olarak karar verildi. 07/11/2025
...
Başkan
...
¸e-imzalıdır
...
Üye
...
¸e-imzalıdır
...
Üye
...
¸e-imzalıdır
...
Katip
...
¸e-imzalıdır
¸Bu belge 5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu kapsamında Elektronik İmza ile imzalanmıştır.¸