Note d’information sur la jurisprudence de la Cour No 153
Juin 2012
Lindheim et autres c. Norvège - 13221/08
Arrêt 12.6.2012 [Section IV]
article 1 du Protocole n° 1
article 1 al. 2 du Protocole n° 1
Réglementer l'usage des biens
Droit légal, pour le preneur d’un bail foncier, de demander la prolongation du bail aux conditions préexistantes pour une durée indéterminée: violation
En fait – Pendant la période de l’après-guerre, il y avait peu de terrains sur le marché de l’immobilier en Norvège, de sorte que des dispositifs appelés « baux fonciers » devinrent très populaires auprès des personnes souhaitant posséder leur domicile. Pour les propriétaires, ils constituaient un moyen de retirer un revenu fixe de leur terrain sans avoir à y faire le moindre investissement, et une alternative intéressante à la vente en cette période où les prix des terrains étaient relativement peu élevés. Entre 300 000 et 350 000 baux fonciers furent contractés, principalement pour des domiciles privés. Puis, les prix de l’immobilier ayant augmenté dans les années 1980, le législateur jugea nécessaire d’intervenir pour protéger les intérêts des locataires qui avaient investi dans leurs maisons mais n’avaient pas les moyens de racheter le terrain. En vertu de l’article 33 de la loi de 1996 sur les baux fonciers tel que modifié en 2004, tous les locataires à long terme avaient le droit, à l’expiration de leur bail foncier de résidence principale ou secondaire, d’en demander la prolongation aux mêmes conditions que précédemment et sans limitation de durée, et l’augmentation du loyer ne pouvait être indexée que sur l’inflation et non sur la valeur du terrain. Dans un arrêt de principe du 21 septembre 2007, la Cour suprême jugea la nouvelle version de l’article 33 compatible avec la Constitution.
Les requérants sont propriétaires de parcelles de terrains données en location avant 1976 dans le cadre de baux fonciers, en tant que résidences principales ou secondaires, pour des durées de 40 à 99 ans. Devant la Cour, ils se plaignent de ce que, en vertu de la nouvelle législation, leurs locataires respectifs ont pu exiger la prolongation indéfinie de leur bail aux mêmes conditions que précédemment.
En droit – Article 1 du Protocole no 1: L’ingérence dans le droit des requérants au respect de leurs biens qu’a constituée l’application du nouvel article 33 de la loi sur les baux fonciers était prévue par la loi et constituait une mesure réglementant l’usage des biens aux fins de l’article 1 du Protocole no 1. Le Parlement norvégien a estimé nécessaire et légitime, pour des raisons de politique sociale, de protéger les intérêts des locataires qui n’étaient pas en mesure d’exercer leur droit légal de racheter le terrain à des conditions préférentielles, et cette appréciation n’est pas manifestement déraisonnable. On peut donc considérer que la mesure litigieuse a été prise conformément à l’intérêt général.
En ce qui concerne la proportionnalité de cette mesure, la Cour observe que le Parlement norvégien a dû assumer la tâche particulièrement complexe de concilier des intérêts concurrents diamétralement opposés: d’une part l’intérêt du bailleur consistant à pouvoir négocier un loyer reflétant la valeur marchande de son terrain, d’autre part celui du locataire consistant à conserver les mêmes conditions contractuelles à l’expiration de son bail compte tenu des investissements déjà réalisés par lui pour construire sur le terrain. Etant donné le très grand nombre de baux fonciers en Norvège (plus de 300 000), il est compréhensible que le législateur se soit efforcé de répondre à la nécessité de disposer de solutions claires et prévisibles pour éviter des litiges longs et coûteux à une échelle potentiellement massive.
Néanmoins, et malgré l’ample marge d’appréciation applicable en l’espèce, la Cour juge que l’Etat défendeur n’a pas ménagé un juste équilibre entre l’intérêt général de la communauté et le droit des requérants au respect de leurs biens. A cet égard, elle note qu’il n’a pas été procédé à une étude spécifique de la question de savoir si la modification de l’article 33 respectait un tel équilibre entre les intérêts respectifs des bailleurs et des locataires, que les requérants ont reçu des loyers particulièrement bas (moins de 0,25 % de la valeur marchande de leurs terres), que, au-delà des seules situations de préjudice financier et d’injustice sociale potentiels, la loi s’applique apparemment à chaque expiration d’un bail quelle que soit la situation financière du locataire, que la prolongation des baux est valable pour une durée indéterminée, sans autre possibilité d’ajustement positif que celle liée à l’indice des prix à la consommation (et non à la valeur du terrain), et que seul le locataire peut choisir de mettre fin au bail, soit en le résiliant soit en achetant le terrain à des conditions préférentielles. Elle conclut qu’il a été imposé aux bailleurs requérants une charge disproportionnée.
Conclusion: violation (unanimité).
Article 46: L’Etat défendeur doit prendre les mesures législatives et/ou générales appropriées pour mettre en place dans son ordre juridique interne un mécanisme garantissant le respect d’un juste équilibre entre l’intérêt particulier des bailleurs et l’intérêt général de la communauté, conformément au droit au respect des biens garanti par la Convention et compte tenu des manquements qu’elle a relevés dans son arrêt.
Article 41: La Cour rejette la demande présentée par les requérants aux fins de l’octroi d’une indemnité égale à la valeur marchande des terrains sous-exploités diminuée de la valeur capitalisée du loyer payable en vertu de la loi sur les baux fonciers. Elle considère en effet que, dans les circonstances particulières de l’espèce, eu égard à la complexité des questions auxquelles le Parlement norvégien a été confronté, au fait qu’elle a indiqué des mesures législatives et/ou générales et au principe de la sécurité juridique inhérent à l’économie de la Convention, l’Etat défendeur doit, pour ce qui concerne les faits de la cause, être exempté de responsabilité pour les actes ou situations juridiques antérieurs à l’arrêt sur l’affaire. Toutefois, elle octroie aux requérants une indemnité au titre des sommes qu’ils ont dû payer aux parties adverses dans le cadre de la procédure interne.
© Conseil de l’Europe/Cour européenne des droits de l’homme
Rédigé par le greffe, ce résumé ne lie pas la Cour.
Cliquez ici pour accéder aux Notes d'information sur la jurisprudence
Full & Egal Universal Law Academy