ECLI:DE:BGH:2017:241117ULWZR2.16.0 BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL LwZR 2/16 Verkündet am: 24. November 2017 Weschenfelder Amtsinspektorin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle in de r Landwirtschaftssache - 2 - Der Bundesgerichtshof, Senat für Landwirtschaftssachen, hat auf die mündliche Verhandlung vom 24. November 2017 durch die Vorsitzende Richterin Dr. Stresemann , die Richterin Dr. Brückner und den Richter Dr. Göbel sowie die ehrenamtlichen Richter Karle und Kees für Recht erkannt: Auf die Revision des Klägers wird der Beschluss des Oberlande s- gerichts Rostock - Senat für Landwirtschaftssachen - vom 23. Fe b- ruar 2016 aufgehoben. Die Sache wird zur Verhandlung und neuen Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwi esen Von Rechts wegen Tatbestand : Der Beklagte pachtete von der Treuhandanstalt Berlin für die Zeit vom 1. Oktober 1993 bis zum 30. September 2005 (mit Verlängerungsklausel) in Mecklenburg - Vorpommern belegene landwirtschaftliche Flächen, die in der A n- lage zu dem Pachtvertrag überwiegend als Ackerland beschrieben waren. Er nutzte die Flächen von Beginn an als Grünland zur Schafhaltung. Im Jahr 20 03 erwarb der Kläger die Grundstücke . Am 29. Mai 2006 schlossen die Parteien einen neuen Pachtvertrag für di e Zeit vom 1. Juni 2007 bis zum 30. September 2013. In § 1 des Vertrages ist die Nutzungsart überwiegend mit dem Kürzel angegeben. Gemäß § 6 darf der Pächter die landwirtschaftliche Bestimmung 1 - 3 - der Pachtsache nur mit vorheriger schriftlicher Erlaubnis d es Verpächters ä n- dern. Entsprechendes gilt, wenn d er Pächter die bisherige landwirtschaftliche Nutzung so ändern will, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beein flusst wird. Nach der Rechtslage im Zeitpunkt des Abschlusses des Pac htvertrages vom 29. Mai 2006 durften die Grundstücke unabhängig von der Dauer ihrer Nutzung als Grünland in Ackerland umgewandelt werden. Seitdem haben sich die rechtlichen Rahmenbedingungen geändert. Da die Grundstücke mehr als fünf Jahre lang als Grünlan d genutzt worden sind, unterfallen sie als Daue r- grü n land einem landesrechtlichen Umbruchverbot nach der am 25. November 2008 in Kraft getretenen Dauergrünlanderhaltungsverordnung von Meckle n- burg - Vorpommern (DGErhVO M - V) und dem am 29. Dezember 2012 in Kraf t getretenen Dauergrünlanderhaltungsgesetz (DGErhG M - V). Mit der Klage ver langt der Kläger Schadensersatz für den mit der Entst e- hung von Dauergrünland verbundenen Wertverlust der Grundstücke, den er mit 123.082,75 Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat die Klage abgewiesen. Die Berufung des Klägers bei dem Oberlandesgericht - Senat für Landwirtschaftssachen - i st ohne Erfolg geblieben. Mit der von dem Senat z u- g e lassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Klageanspruch weiter. Der B e- klagte beantragt die Zurückweisung des Rechtsmittels. 2 3 - 4 - Entscheidungsgründe: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts steht dem Kl äger kein Schadense r- satzanspruch aus § 280 Abs. 1 i.V.m. § 590 Abs. 2 BGB oder § 6 des Pachtve r- trages zu. Es fehle schon an einer Nutzungsänderung. I m Zeitpunkt des A b- schlusses des Pachtvertrages am 29. Mai 2006 habe der B eklagte als Schäfer Grün land bewir tschaftet . Bei der anderweitigen Beschreibung der Pachtsache in § 1 des Vertrages , in dem die Nutzungsart mit A ( = Ackerland) angegeben sei, handele es sich um eine - unstreitig fehlerhafte - Be schreibung des Zustands der Pachtsache. Der Kläger irre, wenn er daraus ableite, dass der Beklagte verpflichtet gewesen sei, das Grünland wieder in Ackerland zu verwandeln. Das gebe die bloße Falschangabe, die nur aus einem Buchstaben bestehe, nicht her. Die Flächen seien an eine Schäferei verpachtet worden, die nat urgemäß wenig mit Ackerland habe anfangen können. Ob der Beklagte auf der Grundl a- ge des alten Pachtvertrages befugt gewesen sei, das Ackerland seinerzeit in Grünland zu verwandeln oder verpflichtet gewesen sei, den ursprünglichen Z u- stand wiederherzustellen , sei unerheblich. Die Parteien hätten den alten Lan d- pachtvertrag nicht verlängert, sondern einvernehmlich durch denjenigen vom 29. Mai 2006 ersetzt . Eine Verpflichtung des Beklagten, die Fläche in Ackerland umzu wandeln, lasse sich dem neuen Pachtvertrag n icht entnehmen. II. Das Berufungsurteil hält einer revisionsrechtlichen Überprüfung nicht stand. Auf der Grundlage der bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts 4 5 - 5 - lässt sich ein Schadensersatzanspruch des Klägers gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB nich t verneinen. 1. Die Annahme des Berufungsgerichts, der Beklagte habe seine Pflic h- ten aus dem zwischen den Parteien bestehenden Pachtvertrag nicht verletzt, ist von Rechtsfehlern beeinflusst . a) Im Ausgangspunkt richten sich die vertraglichen Pflic hten des Bekla g- ten danach, welche Nutzung der Flächen vertragli ch vereinbart worden ist. Hier ist worden , womit - entsprechend der üblichen Bezeichnung im Liegenschaftskataster - Ackerland ge meint ist. Dass die Flächen von dem Kläger abweichend von dem Wortlaut des Vertrages nicht als Ackerland , sondern als Grünland verpachtet wor den sind, kann nach den bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts nicht angenommen werden. aa) Besteht ei n übereinstimmender Wille der Parteien, ist dieser rechtlich allerdings auch dann allein maßgebend, wenn er im Inhalt der Erklärung keinen oder nur einen unvollkommenen Ausdruck gefunden hat. Das übereinstimmend Gewollte hat den Vorrang vor einer irrtümlic hen oder absichtlichen Falschb e- zeichnung ( sog. falsa demonstratio, vgl. BGH , Urteil vom 18. Januar 2008 V ZR 174/06, NJW 2008, 1658 Rn. 12 mwN). bb) Hier ist aber die Auslegung des Be rufungsgericht s, bei der Bezeic h- nung des Pachtgegenstands in dem P achtvertrag als Ackerland habe es sich um eine bloße Falschbezeichnung gehandelt, auch unter Berücksichtigung der im Rahmen der revisionsrechtlich nur begrenzt möglichen Überprüfung einer tatrichterlichen Auslegung von Willenserklärungen (vgl. dazu nur Sen at, Urteil 6 7 8 9 - 6 - vom 27. November 2009 - LwZR 12/08, NJW - RR 2010, 815 Rn. 28; BGH, Urteil vom 27. Juni 2014 - V ZR 51/13, NJW - RR 2014, 1423 Rn. 14 mwN) rechtsfe h- lerhaft. Das Berufungsgericht lässt nämlich wesentliche Auslegungsgesicht s- punkte au ßer Acht. Es verwe ist lediglich auf den Umstand , dass die Flächen bereits bei Pachtbeginn als Grünland bewirtschaftet wurden und an eine Sch ä- ferei verpachtet worden seien, die naturgemäß wenig mit Ackerland anfangen könne. Hierbei lässt es jedoch unberücksichtigt, dass es o hne weiteres möglich ist, bei Vertragsschluss als Grünland genutzte Flächen als Ackerfläche zu ve r- pachten, und zwar auch dann, wenn bekannt ist, dass der Pächter die Flächen zunächst weiter als Grünland bewirtschaften will. Anhaltspunkte dafür, dass die Pa rteien eine solche Regelung trotz des eindeutigen Wortlaut des Vertrages übereinstimmend nicht gewollt haben, zeigt das Berufungsgericht nicht auf. cc) Entgegen der Auffassung der Revisionserwiderung hat das Ber u- fungsgericht auch nicht mit Tatbestand swirkung (§ 314 ZPO) und damit für den Senat bindend festgestellt , dass die Flächen als Grünland verpachtet werden sollten. In dem Hinweisbeschluss, auf den das Berufungsgericht Bezug nimmt, wird als unstreitig e Tatsache nur aufgeführt, im Zeitpunkt des Ab schlusses des Pachtvertrages habe der Beklagte Grünland bewirtschaf tet . Daraus folgert das Berufungsgericht , dass es sich bei der anderweitigen Beschreibung der Pach t- sache in dem Vertrag um eine Falschbezeichnung han dele, gibt aber nicht übereinstimmenden Tatsachenvor trag der Parteien wieder. Vielmehr nimmt es eine - wie gezeigt rechtsfehlerhafte - Auslegung des Vertrages vor, die von der Tatbestandswirkung nicht erfasst wird. Entsprechendes gilt für die Ausfüh rung in dem Zurückweisungsbeschluss, § 1 des Ve rtrages Mit dieser Formuli e- rung fasst das Berufungsgericht lediglich die unstreitige Tatsache der Nutzung 10 - 7 - der Flächen als Grünland und seine rechtliche Bewertung als Falschbez eic h- nung zusammen. b) Waren die Grundstück e als Ackerland verpachtet - hiervon ist revis i- onsrechtlich zugunsten des Klägers auszugehen - , traf den Beklagten als Päc h- ter die Pflicht, die durchgehende Nutzung als Grünland zu ändern und die dr o- hende Ents tehung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch zu verhindern. aa) Dies ergibt sich allerdings entgegen der Auffassung des Klägers nicht aus einem Verstoß des Beklagten gegen seine in Anlehnung an § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB geregelten vertragl ichen Pflichten (§ 6 des Pachtvertrags). Hiernach bedarf der Pächter der vorherigen schriftlichen Erlaubnis des Ve r- p ächters, wenn er die bisherige landwirtschaftli che Nutzung so ändern will, dass dadurch die Art der Nutzung über die Pachtzeit hinaus beeinf lusst wird. Fl ä- chen, die bei Pachtbeginn als Acker übergeben werden, darf der Pächter ohne Erlaubnis des Verpächters nur dann als Grünland nutzen, wenn er den alten Zustand bis zum Pachtab lauf wiederh er stellt ; d eshalb muss er der Entstehung von Dauergrünla nd entgegenwirken. Hier wurden die Flächen aber schon bei Übergabe als Grünland bewirtschaftet. Deshalb fehlt es - wie auch das Ber u- fungsgericht insoweit zutreffend sieht - an einer (unerlaubten) Nutzungsänd e- rung, da die Flächen durchgehend und unverändert als Grünland bewirtschaftet worden sind. In § 590 Abs. 2 Satz 1 BGB sowie der hiermit übereinstimmenden Bestimmung in dem Pachtvertrag wird nur geregelt, unter welchen Vorausse t- zungen der Pächter zur Vornahme bestimmter Nutzungsänderungen berechtigt ist, nicht aber, ob ihn eine Pflicht zur Nutzungsänderung trifft ( vgl. zum Ganzen Senat, Urteil vom 28. April 2017 - LwZR 4/16 , NZM 2017, 564 Rn. 15 ff. ). 11 12 - 8 - bb) Der Beklagte hatte die Flächen aber deshalb rechtzeitig umzubr e- chen, weil der Pächter zur ordnung sgemä ßen Bewirtschaftung der Pachtsache verpflichtet ist (§ 586 Abs. 1 Satz 3 BGB ) und sie in einem Zustand zurückz u- geben hat, der einer ordnungsmäßigen Bewirtschaftung entspricht (§ 596 Abs. 1 BGB). Werden als Ackerland verpachtete Flächen als Grünland ge nutzt, entspricht es vorbehaltlich besonderer vertra glicher Vereinbarungen ordnung s- mäßiger Bewirtschaftung, die Ackerlandeigenschaft zu erhalten und die Entst e- hung von Dauergrünland durch einen rechtzeitigen Umbruch abzuwenden ( si e- he hierzu im einzelnen Se nat, Urteil vom 28. April 2017 - LwZR 4/16 , NZM 2017, 564 Rn. 19 ff.). c) Diese Pflicht hat der Beklagte verletzt, wenn die Grundstücke als Ackerland ver pachtet worden sind . Er hätte das Entstehen von Dauergrünland durch einen Umbruch bereits vor Ink rafttreten der Dauergrünlandverordnung im November 2008 verhindern können . 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts stellt sich auch nicht aus a n- deren Gründen als richtig dar (§ 561 ZPO). Insbesondere lässt sich auf der Grundlage der bisherigen Fest stellungen des Berufungsgerichts ein Verschu l- den des Beklagten, das gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB vermutet wird, nicht verneinen. III. Das Berufungsurteil ka nn hiernach keinen Bestand haben und ist aufz u- heben (§ 562 Abs. 1 ZPO). D ie Sache ist an das Berufungsgericht zurückz u- verweisen, weil es weiterer Feststellungen bedarf (563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). Für das weitere Verfahren weist der Senat auf Folgendes hin: 13 14 15 16 - 9 - 1. Das Berufungsgericht wird sich zunächst erneut - ggf. nach ergänze n- der Stellungnahme d er Parteien - mit der Frage zu beschäftigen haben, ob die Flächen entgegen dem Wortlaut des Vertrages als Grünland verpachtet wu r- den. H ierfür kommt es entscheidend auf die Vorstellungen der Parteien im Zei t- punkt des Vertragsschlusses am 29. Mai 2006 an. Wi e ausgeführt , genügt es für die Annahme einer bloßen Falschbezeichnung nicht, dass die Flächen zu diesem Zeitpunkt als Grünland bewirtschaftet wurden. Von Bedeutung können aber Gespräche sein, die die Parteien möglicherweise im Hinblick auf die Ei g- nung der Flächen für die Zwecke des Beklagten geführt haben; dabei ist ggf. zu berücksichtigen, dass das später in Kraft getretene Umbruchverbot im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen im Raum gestanden haben könnte (vgl. die im Urteil des Senats vom 28. April 2017 - LwZR 4/16, NZM 2017, 564 in Rn. 24 wiede r- gegebenen Feststellungen der Vorinstanz). 2. Liegt eine Verpachtung als Ackerland vor, ist de m Beklagten Gelege n- heit zu geben, zu einem möglichen Fehlen eines Verschuldens näher vorzutr a- gen (vgl. dazu Senat , Urteil vom 28. April 2017 - LwZR 4/16 , NZM 2017, 564 Rn. 24). 3. Bejaht das Berufungsgericht eine Haftung des Beklagten dem Grunde nach, stellt sich die Frage nach einem möglichen Mitverschulden des Klägers gemäß § 254 Abs. 1 BGB . Ein Mitverschulden des Verpächters kann in B e- tracht kommen, wenn er es unterlässt, den Pächter zu einem rechtzeitigen U m- bruch anzuhalten, sofern ihm die Nutzung als Grünland bekannt war und er die drohende Entstehung von Dauergrünland erkennen konnte; in aller Regel wird Le tzteres voraussetzen, dass der Verpächter aktiver Landwirt ist (Senat, Urteil vom 28. April 2017 - LwZR 4/16, NZM 2017, 564 Rn. 25). Eine solche Obli e- 17 18 19 - 10 - genheit des Klägers kann hier bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses b e- standen haben. Z udem bedarf es ggf. der Feststellung des dem Kläger en t- standenen Schadens. Stresemann Brückner Göbel Vorinstanzen: AG Schwerin, Entscheidung vom 27.03.2015 - 19 XV 4/14 - OLG Rostock, Entscheidung vom 23.02.2016 - 14 U XV 2/15 -
Full & Egal Universal Law Academy