BUNDESGERICHTSHOF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL LwZR 7/10 Verk374ndet am: 15. April 2011 Mayer Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Gesch344ftsstelle in dem Rechtsstreit - 2 - Der Bundesgerichtshof, Senat f374r Landwirtschaftssachen, hat auf die m374ndliche Verhandlung vom 15. April 2011 durch den Vorsitzenden Richter Prof. Dr. Kr374ger und die Richter Dr. Lemke und Dr. Czub sowie die ehrenamtli-chen Richter Breitsameter und Kreye f374r Recht erkannt: Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des Landwirt-schaftssenats des Oberlandesgerichts Naumburg vom 24. Juni 2010 aufgehoben. Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Beru-fungsgericht zur374ckverwiesen. Gerichtskosten f374r das Revisionsverfahren werden nicht er-hoben. Von Rechts wegen Tatbestand: Am 3. April 1995 schlossen G. L. als Verp344chter und die Kl344gerin als P344chterin einen schriftlichen Pachtvertrag u.a. 374ber die Flurst374cke 122/1 (3,9860 ha) und 139 (5,2560 ha) der Flur 10 in der Gemarkung N. . Es wurde eine Pachtzeit von 14 Jahren vereinbart. Die Pacht sollte auf ein Konto 374berwiesen werden, bei dem es sich seit dem 19. Juni 2006 um das gemein- 1 - 3 - schaftliche Konto von G. L. und seiner Ehefrau R. L. handelt. 2 Am 21. Juni 1999 schlossen G. L. und die Kl344gerin unter Bezugnahme auf den Vertrag vom 3. April 1995 einen Landpachtvertrag bis zum 31. Oktober 2023. Diesen verl344ngerten sie am 30. April 2008 bis zum 31. Oktober 2025. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 5. September 2008 erwarb der Beklagte die Flurst374cke 122/1 und 139 von R. L. , die seit dem 20. M344rz 1997 im Grundbuch als Eigent374merin s344mtlicher mit dem Vertrag vom 3. April 1995 verpachteter Flurst374cke eingetragen war. In 247 1 Nr. 6 hei337t es: 3 "Das Grundst374ck ist an die "O. " L. gesell-schaft mbH in T. verpachtet. Der Erwerber 374bernimmt den Pachtvertrag. Dieser ist ihm bekannt. Der Ver344u337erer bevollm344ch-tigt den Erwerber, ab Besitz374bergang auf eigene Kosten und eige-nes Risiko s344mtliche Erkl344rungen betreffend etwaige Nutzungs-verh344ltnisse am Vertragsobjekt, insbesondere den vorbezeichne-ten Vertrag, in seinem Namen abzugeben und entgegenzuneh-men, insbesondere Vertr344ge zu 344ndern, aufzuheben und zu k374n-digen. Auf Verlangen ist gesonderte Vollmacht zu erteilen." Einer Aufforderung der Kl344gerin vom 6. Oktober 2008 zur Unterzeich-nung einer Vollmacht f374r G. L. zum Abschluss des bereits be-stehenden Pachtvertrags kam R. L. nicht nach. 4 Mit Schreiben vom 16. Februar 2009 teilte der Beklagte der Kl344gerin mit, dass er die Herbstbestellung auf den Flurst374cken 122/1 und 139 vornehmen wolle. 5 Der Beklagte wurde am 28. April 2009 als Eigent374mer dieser Flurst374cke in das Grundbuch eingetragen. Die Kl344gerin bewirtschaftet sie. 6 - 4 - 7 Die Kl344gerin hat beantragt, dem Beklagten die landwirtschaftliche Nut-zung der beiden Flurst374cke bis zum 31. Oktober 2025 zu untersagen und ihr bis zu diesem Zeitpunkt bestehendes Nutzungsrecht festzustellen. Das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - hat der Klage stattgegeben. Das Oberlandesgericht - Landwirtschaftssenat - hat die Berufung des Beklagten, mit der er weiterhin die Abweisung der Klage und im Wege der Widerklage die Verurteilung der Kl344gerin zur Herausgabe der Flurst374cke, hilfsweise am 1. November 2011, an ihn beantragt hat, zur374ckgewiesen. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision, deren Zur374ckweisung die Kl344gerin beantragt, will der Beklagte den Erfolg seiner Berufung erreichen. 8 Entscheidungsgr374nde: I. Nach Ansicht des Berufungsgerichts besteht zwischen der Kl344gerin und dem Beklagten ein bis zum 30. Oktober 2025 laufender Pachtvertrag 374ber die Flurst374cke 122/1 und 139. Zwar habe G. L. in den Jahren 1999 und 2008 als Nichtberechtigter die Vertr344ge abgeschlossen. Aber dies habe die Grundst374ckseigent374merin R. L. sowohl durch die widerspruchslose Entgegennahme der Pachtzahlungen nach dem 19. Juni 2006 als auch durch die Best344tigung des Bestehens des Pachtvertrags und die 334bertragung ihrer Verp344chterrechte auf den Beklagten in dem Kaufvertrag vom 5. September 2008 genehmigt. Auf die Unwirksamkeit der Genehmigung, weil sie weder ge-gen374ber G. L. noch gegen374ber der Kl344gerin erkl344rt worden sei, k366nne sich der Beklagte nach Treu und Glauben nicht berufen, weil er in dem Kaufvertrag die 334bernahme des Pachtvertrags erkl344rt habe. Die von dem Be- 9 - 5 - klagten ausgesprochenen au337erordentlichen und ordentlichen K374ndigungen h344tten das Pachtverh344ltnis nicht beendet. Die Kl344gerin sei mit der Zahlung der ab dem 1. November 2008 dem Beklagten zustehenden Pacht nicht in Verzug geraten, weil sie keine Kenntnis von dem Kaufvertrag und damit auch keine Kenntnis von der darin enthaltenen Abtretung des Zahlungsanspruchs an den Beklagten und von der Eigent374mereintragung des Beklagten im Grundbuch ge-habt habe. Auf einen Mangel der Schriftform wegen der fehlenden Bezeichnung der beiden Flurst374cke in den Vertr344gen vom 21. Juni 1999 und 30. April 2008 und dem hieraus folgenden Umstand, dass der Pachtvertrag f374r unbestimmte Zeit gelte und ordentlich gek374ndigt werden k366nne, d374rfe sich der Beklagte nach Treu und Glauben nicht berufen, weil er in dem Kaufvertrag von der Verpach-tung der beiden Flurst374cke Kenntnis erlangt habe. II. Das Berufungsurteil ist bereits deshalb aufzuheben, weil das Berufungs-gericht - wie der Beklagte zutreffend r374gt - bei der Entscheidungsfindung nicht vorschriftsm344337ig besetzt war. 10 1. Der Rechtsstreit betrifft eine Landpachtsache i.S.v. 247 1 Nr. 1a LwVG. Nach 247 48 Abs. 1 Satz 1 LwVG handelt es sich um eine streitige Landwirt-schaftssache. In solchen Streitigkeiten sieht das Gesetz die Beteiligung von zwei ehrenamtlichen Richtern in allen Instanzen vor (247 2 Abs. 2 LwVG). Das hat das Berufungsgericht zun344chst beachtet. Nach dem Protokoll haben an der m374ndlichen Verhandlung am 2. Juni 2010 zwei ehrenamtliche Richter mitge-wirkt; sie sind auch im Eingang des Berufungsurteils aufgef374hrt. Am 3. Juni 2010 ist jedoch bei dem Berufungsgericht ein nachgereichter Schriftsatz des Beklagten eingegangen, der von der in dem Berufungsurteil enthaltenen Be- 11 - 6 - zugnahme "auf das Berufungsvorbringen der Parteien" erfasst wird. 334ber des-sen Inhalt hat das Berufungsgericht jedenfalls nicht mit den ehrenamtlichen Richtern beraten. Das w344re jedoch notwendig gewesen. 2. Nach dem Akteninhalt ist davon auszugehen, dass das Berufungsge-richt unter Beteiligung der ehrenamtlichen Richter noch am Tag der m374ndlichen Verhandlung 374ber das Urteil abschlie337end beraten und abgestimmt hat. In ei-nem solchen Fall kann ein nachgereichter Schriftsatz nicht mehr bei der Ent-scheidung 374ber das Urteil ber374cksichtigt werden, weil diese bereits getroffen und das Urteil beschlossen ist. Da das Gericht in diesem Verfahrensstadium jedoch noch nicht an das Urteil gebunden ist, obliegt es ihm weiterhin, nachge-reichte Schrifts344tze zur Kenntnis zu nehmen und eine Wiederer366ffnung der m374ndlichen Verhandlung zu pr374fen (BGH, Urteil vom 1. Februar 2002 - V ZR 357/00, NJW 2002, 1426, 1427). An der Entscheidung 374ber die Wiederer366ff-nung m374ssen auch die ehrenamtlichen Richter mitwirken, weil die in 247 20 Abs. 1 LwVG aufgef374hrten Ausnahmen von der Mitwirkung nicht vorliegen (Senat, Ur-teil vom 23. November 2007 - LwZR 5/07, Rdl 2008, 72). 12 3. Somit war das Berufungsgericht bei der Beratung und Entscheidung 374ber das Urteil, in welchem konkludent die Wiederer366ffnung der m374ndlichen Verhandlung abgelehnt wird, nicht ordnungsgem344337 besetzt. Dieser Versto337 gegen Art. 101 Abs. 1 Satz 2 GG ist nach 247 547 Nr. 1 ZPO ein absoluter Revi-sionsgrund. Das hat zur Folge, dass die Kausalit344t der Rechtsverletzung f374r die angefochtene Entscheidung unwiderlegbar vermutet wird. Deshalb ist das Beru-fungsurteil aufzuheben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entschei-dung an das Berufungsgericht zur374ckzuverweisen (247 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO). 13 - 7 - III. 14 F374r das weitere Verfahren weist der Senat auf folgendes hin: 15 1. Im Ergebnis rechtlich nicht zu beanstanden ist die Annahme des Beru-fungsgerichts, die Pachtsache sei hinsichtlich der beiden hier betroffenen Flur-st374cke hinreichend bestimmt. a) Ob die Auslegung des Vertrags vom 21. Juni 1999, auf die das Beru-fungsgericht seine Ansicht gest374tzt hat, den Angriffen der Revision standh344lt, kann offen bleiben. Dieser Auslegung bedurfte es nicht. Das Berufungsgericht hat 374bersehen, dass - worauf es in dem Tatbestand seiner Entscheidung hin-gewiesen hat - dem Vertrag ein Katasterauszug (Computerausdruck) der ver-pachteten Einzelgrundst374cke einschlie337lich der Bodenwertzahlen beigef374gt war. Auch der Beklagte hat diese Vertragsanlage dem Berufungsgericht vorgelegt. Darin sind u.a. die Flurst374cke 122/1 und 139 aufgef374hrt. 16 b) In der Verl344ngerungsvereinbarung vom 30. April 2008 werden die ver-pachteten Fl344chen allerdings nicht genannt. Sie enth344lt jedoch die genaue Be-zeichnung des Vertrags vom 21. Juni 1999 sowie die Bezeichnung der Ver-tragsschlie337enden. Aus dem daran anschlie337enden Wortlaut: "Der oben ge-nannte Vertrag wird um zwei Jahre verl344ngert und endet damit am 31.10.2025" ergibt sich ohne weiteres, dass das Pachtverh344ltnis 374ber die in dem urspr374ngli-chen Vertrag genannten Fl344chen, also auch 374ber die Flurst374cke 122/1 und 139, verl344ngert worden ist. 17 2. Rechtlich nicht haltbar sind jedoch die bisherigen Erw344gungen, mit denen das Berufungsgericht das Bestehen eines Pachtvertrags zwischen den Parteien bejaht hat. 18 - 8 - 19 a) Es trifft nicht zu, dass G. L. in den Jahren 1999 und 2008 als Nichtberechtigter die Vertr344ge mit der Kl344gerin geschlossen hat. Das Berufungsgericht hat 374bersehen, dass niemand gehindert ist, schuldrechtliche Vertr344ge 374ber Sachen abzuschlie337en, die ihm nicht geh366ren. Solche Vertr344ge sind ohne Zustimmung des Eigent374mers wirksam. Problematisch kann lediglich ihre Erf374llung werden. b) War und blieb somit G. L. der Verp344chter, konnte das Pachtverh344ltnis nicht kraft Gesetzes durch die Ver344u337erung der Flurst374cke 122/1 und 139 durch seine Ehefrau auf den Beklagten 374bergehen. Einen rechtsgesch344ftlichen 334bergang h344tte G. L. vereinbaren k366nnen, der jedoch an dem Vertrag nicht beteiligt war. 20 c) Das Berufungsgericht muss demnach aufkl344ren, ob Umst344nde erge-ben, dass R. L. die Rechte aus dem Pachtvertrag im Namen von G. L. auf den Beklagten 374bertragen hat, entweder aufgrund einer Bevollm344chtigung oder einer sp344teren Genehmigung. 21 3. Bejaht es erneut das Bestehen eines Pachtvertrags zwischen den Par-teien, ist dieser unter Zugrundelegung des f374r das Revisionsgericht ma337gebli-chen Sachverhalts nicht durch die K374ndigungen des Beklagten beendet wor-den. 22 a) Die auf Zahlungsverzug gest374tzte au337erordentliche K374ndigung ist un-wirksam, weil sich die Kl344gerin mit der Pachtzahlung nicht in Verzug befunden hat. 23 aa) Zwar stand nach der Regelung in 247 5 des Grundst374ckskaufvertrags vom 5. September 2008 die Pacht ab dem 1. November 2008 dem Beklagten zu. Aber er muss nach 247 407 Abs. 1 BGB die Pachtzahlung der Kl344gerin vom 24 - 9 - 30. Juni 2009 auf das ihr bekannte Konto von G. und R. L. gegen sich gelten lassen, weil sie im Zeitpunkt der Zahlung keine Kenntnis von dem neuen Gl344ubiger gehabt hat. Soweit der Beklagte in der Revisionsbegr374n-dung auf - nach seiner Ansicht von dem Berufungsgericht nicht ber374cksichtig-ten - Vortrag seines Prozessbevollm344chtigten in der m374ndlichen Verhandlung vor dem Berufungsgericht am 2. Juni 2010 hinweist, der Grundst374ckskaufver-trag sei der Kl344gerin in der m374ndlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht in einem zwischen den Parteien anh344ngig gewesenen einstweiligen Verf374gungs-verfahren ausgeh344ndigt worden, wird die Richtigkeit des Vortrags durch das Protokoll dieser m374ndlichen Verhandlung widerlegt. Danach wurde - wie das Berufungsgericht zutreffend ausgef374hrt hat - die Kaufvertragsurkunde von dem Beklagten dem Gericht und nicht der Kl344gerin zur Einsichtnahme vorgelegt; das Gericht gab lediglich die Vertragsparteien und den Vertragsgegenstand, jedoch keinen weiteren Vertragsinhalt bekannt. Hinsichtlich des weiteren Vorbringens in der Revisionsbegr374ndung, aus dem Telefaxaufdruck auf einer von der Kl344ge-rin in diesem Rechtsstreit vorgelegten Ablichtung des Kaufvertrags ergebe sich, dass sie von dem Vertrag bereits am 10. November 2008 Kenntnis gehabt ha-be, zeigt der Beklagte keinen diesbez374glichen Vortrag in der Berufungsinstanz auf. Dasselbe gilt f374r seinen Hinweis auf ein Schreiben der Kl344gerin in dem einstweiligen Verf374gungsverfahren. bb) Soweit der Beklagte die Annahme des Berufungsgerichts angreift, wenn der Kl344gerin eine Ablichtung des Kaufvertrags 374bergeben worden w344re, ginge damit nicht zwangsl344ufig eine positive Kenntnis von der Gl344ubigerstellung des Beklagten einher, bleibt das jedenfalls deshalb erfolglos, weil es sich um eine blo337e Hilfsbegr374ndung in dem Berufungsurteil handelt. 25 cc) Dass der Beklagte nach Ansicht des Berufungsgerichts die Pachtzah-lung auf das Konto der Eheleute L. auch deshalb gegen sich gelten 26 - 10 - lassen m374sse, weil die Kl344gerin von seiner Eintragung als Eigent374mer der Pachtfl344che in das Grundbuch keine Kenntnis gehabt habe, ist rechtlich nicht zu beanstanden und wird von dem Beklagten auch nicht angegriffen. dd) Schlie337lich ist es der Kl344gerin - entgegen der Auffassung des Beklag-ten - nicht nach Treu und Glauben verwehrt, sich auf ihre fehlende Kenntnis von der Gl344ubigerstellung des Beklagten zu berufen, weil sie die Vertragsurkunde "offensichtlich" bereits von der Beh366rde zur Information erhalten habe. Auf Vor-trag in der Berufungsinstanz, dass dies tats344chlich der Fall gewesen ist, ver-weist der Beklagte nicht. 27 b) Die ordentliche K374ndigung, die der Beklagte auf die Regelungen in 247247 585a, 594a Abs. 1 Satz 1 BGB gest374tzt hat, weil in dem Pachtvertrag vom 21. Juni 1999 und in dem Verl344ngerungsvertrag vom 30. April 2008 die Be-zeichnung der Pachtfl344chen fehle und es nach Ansicht des Beklagten deshalb an der Schriftform mangele mit der Folge, dass der Pachtvertrag als auf unbe-stimmte Zeit geschlossen gelte, ist ebenfalls unwirksam. 28 aa) Zutreffend ist das Berufungsgericht davon ausgegangen, dass der Pachtvertrag eine Laufzeit bis zum 31. Oktober 2025 hat und deshalb eine vor-herige ordentliche K374ndigung ausgeschlossen ist. Ob - wie das Berufungsge-richt angenommen hat - dieser Ausschluss darauf beruht, dass der Beklagte nach Treu und Glauben gehindert ist, sich auf das K374ndigungsrecht wegen feh-lender Schriftform zu berufen, kann offen bleiben. Denn die Schriftform ist ge-wahrt. 29 bb) Ein Landpachtvertrag gen374gt dann der gesetzlichen Schriftform, wenn sich alle wesentlichen Vertragsbedingungen, insbesondere auch der Pachtgegenstand, aus der Urkunde ergeben (Senat, Urteil vom 5. November 2004 - LwZR 2/04, NJ 2005, 173, 174). Diesem Erfordernis gen374gt der Pacht- 30 - 11 - vertrag vom 21. Juni 1999. Die Auff374hrung der verpachteten Flurst374cke in der Vertragsanlage reicht aus. Denn diese Anlage wird in der Vertragsurkunde selbst, n344mlich in 247 1 Abs. 1 Satz 2, als Bestandteil des Pachtvertrags bezeich-net (vgl. BGH, Urteil vom 15. November 2006 - XII ZR 92/04, NJW 2007, 288, 290). In dem Verl344ngerungsvertrag vom 30. April 2008 werden die verpachteten Fl344chen allerdings nicht genannt. Dies f374hrt zwar grunds344tzlich dazu, dass der Vertrag die Schriftform nicht einh344lt und f374r unbestimmte Zeit geschlossen ist (247 585a BGB), wobei die Mindestlaufzeit mit dem Abschluss des Vertrags be-ginnt. Aber dieser Grundsatz gilt nicht f374r den Fall, dass der Vertrag einen zur Zeit seines Abschlusses bestehenden fr374heren Vertrag 344ndert, ohne in dessen Inhalt f374r die Dauer der Laufzeit einzugreifen, sondern lediglich der urspr374nglich vereinbarten Laufzeit ein weiterer Zeitabschnitt angef374gt wird, es sich also um einen reinen Verl344ngerungsvertrag handelt (Senat, Urteil vom 22. Februar 1994 - LwZR 4/93, BGHZ 125, 175, 181 mwN). So liegt es hier. Der Pachtvertrag vom 21. Juni 1999, der eine Laufzeit bis zum 31. Oktober 2023 hatte, wurde unter Wahrung der Schriftform abgeschlossen. Die Vereinbarung vom 30. April 2008 beinhaltet ausschlie337lich die Verl344ngerung der im Jahr 1999 vereinbarten Vertragslaufzeit um einen Zeitraum von zwei Jahren. - 12 - IV. 31 Die Nichterhebung von Gerichtskosten f374r das Revisionsverfahren beruht auf 247 21 Abs. 1 Satz 1 GKG. Kr374ger Lemke zugleich f374r RiBGH Dr. Czub, der infolge Urlaubs gehindert ist zu unterschreiben Vorinstanzen: AG Naumburg, Entscheidung vom 11.11.2009 - 12 Lw 10/09 - OLG Naumburg, Entscheidung vom 24.06.2010 - 2 U 125/09 (Lw) -
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