Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2010-3-82 (Önaraştırma)
Karar Sayısı : 10-44/773-255
Karar Tarihi : 17.6.2010
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ(İkinci Başkan) 10
Üyeler : Mehmet Akif ERSİN, İsmail Hakkı KARAKELLE, Doç. Dr.
Cevdet İlhan GÜNAY, Murat ÇETİNKAYA, Reşit GÜRPINAR
B. RAPORTÖRLER: Ümit GÖRGÜLÜ, İmren SEYRANTEPE
C. BAŞVURUDA
BULUNAN : Hazal UNGAN
hazalungan@
D. HAKKINDA ÖNARAŞTIRMA YAPILAN: 20
Migros Ticaret A.Ş.
Turgut Özal Caddesi No:12 Ataşehir / İstanbul
Beymen Mağazacılık A.Ş.
Eski Büyükdere Caddesi Oycan Plaza No: 15 Kat: 7-8-9
Maslak / İstanbul
Mango TR Tekstil Tic. Ltd. Şti.
Prof. Dr. Müfide Küley Sok. No: 2 Akasya Apartmanı Daie: 1-2
Nişantaşı / İstanbul 30
E. DOSYA KONUSU: Mango, Beymen ve Migros’un içinde bulunduğu bazı
mağazaların alışveriş merkezlerinde toplu pazarlık yöntemiyle düşük bedellerle
dükkan kiraladığı iddiası.
F. İDDİALARIN ÖZETİ: Yapılan başvuruda özetle; Migros Ticaret A.Ş., Beymen
Mağazacılık A.Ş. ve Mango TR Tekstil Tic. Ltd. Şti.’nin de içinde bulunduğu bazı
mağazaların alışveriş merkezlerinde toplu pazarlık yöntemiyle düşük bedellere
dükkan kiraladığı ve bu durumun bir uyumlu eylem teşkil ettiği iddiasında bulunularak
gereğinin yapılması talep edilmiştir. 40
G. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 5.4.2010 tarih ve 2847 sayı ile giren
başvuru üzerine hazırlanan 13.4.2010 tarih ve 2010-3-82/İİ-10-İS sayılı İlk İnceleme
Raporu, Rekabet Kurulu’nun 22.4.2010 tarih ve 10-33/511-M sayılı toplantısında
görüşülmüş ve 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun çerçevesinde
soruşturma açılmasına gerek olup olmadığının belirlenmesi amacıyla, Kanun’un 40/1.
maddesi uyarınca önaraştırma yapılmasına karar verilmiştir. İlgili karar uyarınca
yapılan inceleme sonucunda düzenlenen 8.6.2010 tarih ve 2010-3-82/ÖA-10-178.ÜG
sayılı Önaraştırma Raporu 10.6.2010 tarih ve REK.0.07.00.00-110/240 sayılı
10-44/773-255
2
Başkanlık önergesi ile 10-44 sayılı Kurul toplantısında görüşülerek karara 50
bağlanmıştır.
H. RAPORTÖRLERİN GÖRÜŞÜ: İlgili Raporda; şikayet konusu iddialar bakımından
Migros Ticaret A.Ş., Beymen Mağazacılık A.Ş. ve Mango TR Tekstil Tic. Ltd. Şti.
hakkında 4054 sayılı Kanun’un 41. maddesi uyarınca soruşturma açılmasına gerek
olmadığı, şikayetin reddinin gerektiği kanaat ve sonucuna ulaşıldığı ifade edilmiştir.
I. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
I.1. Taraflar 60
I.1.1. Migros Ticaret A.Ş. (Migros)
Migros, 1954 yılında gıda ve tüketim maddelerini belediye kontrolü altında üreticiden
sağlamak ve bu ürünleri sağlığa uygun koşullarda ve ekonomik fiyatlarla tüketiciye
ulaştırma amacıyla İsviçre Migros Kooperatifler Birliği ve İstanbul Belediyesi'nin
işbirliği ile kurulmuştur. 1975 yılında Koç Holding A.Ş.’nin kontrolüne geçen şirketin
çoğunluk hisseleri (%50,83) Moonlight Perakendecilik ve Ticaret A.Ş. tarafından satın
alınmış olup, işleme 13.3.2008 tarih ve 08-24/240-76 sayılı Kurul Kararı ile izin
verilmiştir. Migros hisseleri İMKB’de işlem görmekte olup söz konusu satın alma 70
işleminden sonra yapılan halka çağrı neticesinde, Moonlight Perakendecilik ve Tic.
A.Ş. ek hisseler iktisap etmiştir. Şirketin mevcut durumdaki ortaklık yapısı Tablo 1’de
sunulmaktadır:
Tablo 1: Migros’un Ortaklık Yapısı
Hissedar Hissedarlık Oranı (%)
Moonlight Per. ve Tic. A.Ş. 97,82
Diğer (Halka Açık) 2,08
Toplam 100,00
Kaynak: Bildirim Formu
Moonlight Perakendecilik ve Tic A.Ş., Moonlight Capital S.A.’nın %99,99 oranında
iştirakidir. Moonlight Capital S.A. hisselerinin tamamı Kenan Investments S.A.
ünvanlı menşei Lüksemburg olan yatırım amaçlı şirkette bulunmaktadır. Kenan 80
Investments S.A.’nın hisselerinin yaklaşık %79.25’i CIE Management II Limited
tarafından yönetilen yatırım fonlarına aittir. CIE Management II Limited ise, BC
Partners Holdings Limited (BC Partners) tarafından kontrol edilmektedir.
Migros yönetim kurulu üyeleri; Fevzi Bülent Özaydınlı (başkan), Antonio Belloni,
Nicholas Stathopoulos, Stefano Ferraresi, Cedric Brice Dubourdieu, Paolo Federico
Ceretti, Evren Rıfkı Ünver, Ömer Özgür Tort, Warith Mubarak Said Al Kharusi, Pedro
Miguel Stemper, Giovanni Maria Cavallini’den oluşmaktadır.
Migros yurtiçinde Migros, Tansaş, Şok ve Macrocenter adlı mağazalar ile organize 90
perakende sektöründe faaliyet göstermektedir.
I.1.2. Beymen Mağazacılık A.Ş. (Beymen)
Beymen, üst gelir seviyesine hitap eden bölümlü mağazacılık alanında faaliyet
göstermektedir. Beymen’in “Beymen”, “Beymen Club” ve “Blender” markalı
10-44/773-255
3
mağazalarında satışa sunulan ürünler; kozmetik, kadın giyim-aksesuar, erkek giyim-
aksesuar, ayakkabı, çanta ve ev dekorasyonu ürünleri gibi geniş bir yelpazeyi
kapsamaktadır. Beymen’in Türkiye genelinde 52 adet mağazası mevcut olup, ortaklık
yapısı aşağıda sunulmaktadır: 100
Tablo 2: Beymen’in Ortaklık Yapısı
Hissedar1 Hisse Oranı (%)
BBA Beymen Boğaziçi Alboy
Mağazacılık Tekstil San. ve Tic. A.Ş.
24,07
Boyner Holding A.Ş. 25,93
Fennella S.A.R.L. 50,00
TOPLAM 100,00
Boyner Holding bünyesinde faaliyet gösteren grup şirketlerinden biri olan Beymen’in
yönetim kurulu üyeleri, Hasan Cem Boyner (başkan), Sunil Kumar Nair, Colin
Douglas Clark, Nur Mehmet İnal ve Vittorio Radice’den oluşmaktadır.
I.1.3. Mango TR Tekstil Tic. Ltd. Şti. (Mango)
“Mango” ve “HE” markalı mağazaları ile kadın giyim-aksesuar, erkek giyim-aksesuar, 110
ayakkabı ve çanta ürünlerinin perakende satışını gerçekleştiren Mango’nun ortaklık
yapısına tablo 3’te yer verilmiştir.
Tablo 3: Mango’nun Ortaklık Yapısı
Hissedar Hisse Oranı (%)
TOPLAM 100,00
Mango’nun müdürleri Isak Andic Ermay, Nahman Andic Ermay ve Sezai Eren’dir.
Mango’nun Türkiye genelinde 44’ü alışveriş merkezleri (AVM)’nde yer almak üzere
toplam 55 adet mağazası bulunmaktadır.
I.2. İlgili Pazar 120
I.2.1. İlgili Ürün Pazarı ve İlgili Coğrafi Pazar
İncelemeye konu teşebbüslerin her biri farklı faaliyet alanlarına sahiptir. Migros, hızlı
tüketim malları perakendeciliği ile iştigal etmekte iken Beymen üst gelir grubuna hitap
eden bölümlü mağazacılık faaliyetini yürütmekte, Mango ise hazır giyim sektöründe
faaliyet göstermektedir. Başvuruya konu iddia ise anılan firmaların AVM’lerde
mağaza kiralamasına ilişkin olarak birlikte hareket ettikleri yönündedir. Söz konusu
firmaların iddiaya konu olası bir eyleminin her birinin faaliyet gösterdiği pazarlarda
ayrı ayrı etki doğurma ihtimali bulunmakla birlikte temelde “alışveriş merkezi 130
işletmeciliği” şeklinde tanımlanabilecek pazarda etki doğurması muhtemeldir.
Coğrafi olarak ise başvuruda yer verilen iddianın esas olarak İstanbul ilinde bulunan
bir AVM ile sınırlı olmakla birlikte Türkiye genelindeki tüm AVM’ler için de geçerli
olabilecek nitelikte olduğunu söylemek mümkündür.
1 Osman Boyner, Hasan Cem Boyner ve Lerzan Boyner’in de 0,10’ar TL tutarında sermayeleri bulunmaktadır.
10-44/773-255
4
Bu noktada belirtmek gerekir ki başvuruya konu iddiaların değerlendirilmesi
bakımından kesin bir ilgili ürün pazarı ya da coğrafi pazar tanımlanmasının herhangi
bir fark yaratmayacağı dikkate alınarak, bu dosya kapsamında kesin bir ilgili ürün
pazarı ya da coğrafi pazar tanımı yapılmasına gerek duyulmamıştır. 140
I.2.2. Sektöre İlişkin Genel Bilgiler
Perakende, 2009 yılı itibarıyla toplam 176 milyar dolarlık cirosuyla enerji, eğitim ve
sağlık sektörlerinin ardından Türkiye'de dördüncü büyük sektördür. Sektör cirosunun
2010 yılı sonunda 199 milyar dolara ulaşması tahmin edilmektedir.
AVM’ler perakende pazarının içinde yer alan organize perakende pazarının en
önemli kurumlarıdır. AVM’ler gıda, hazır giyim ve elektronik eşya gibi farklı ticari
malların satıldığı çok sayıda mağaza ile eğlence (sinema ve oyun salonları), yeme-150
içme ve otopark alanlarının bir arada bulunduğu ve bu bağlamda tüketiciye tüm
ihtiyaçlarını tek bir noktada giderme kolaylığı sağlayan perakende satış
kompleksleridir. AVM’ler aynı zamanda gayrimenkul yatırım projeleri niteliğindedir.
AVM projelerinin geliştirilmesi öncelikle lokasyon seçimi ve buna uygun AVM
konseptinin ve marka karmasının yatırımcılar tarafından belirlenmesi ile
başlamaktadır. Genellikle inşaat aşamasında başlayan bu süreçte ilk olarak AVM’de
“anchor” adı verilen ana markalar (hızlı tüketim malları perakendecisi, teknoloji
perakendecisi, bölümlü mağazacılık vb.) ile kiralama görüşmeleri yapılmaktadır.
Markaların AVM’de yer alıp almama kararları ise AVM’nin lokasyonu, konsepti ve 160
olası marka karması dikkate alınarak belirlenmektedir.
Jones Lang Lasalle unvanlı danışmanlık firması tarafından hazırlanan "Perakende
Piyasalarına Bakış Ağustos 2009” raporuna göre 2009 yılı itibarıyla Türkiye geneli
için AVM sayısı 222 olarak kaydedilmiştir. Raporda Ankara ilinin 1000 kişi başına
düşen 176 m2 kiralanabilir alanıyla en yoğun perakende pazarı olduğu, Ankara'yı 151
m2 ile İstanbul, 122 m2 ile de Denizli illerinin izlediği belirtilmektedir. Tamamlanacak
projelerle birlikte İstanbul'un 2011 yılı sonunda kiralanabilir alan bazında 295 m2’ye
ulaşması ve aynı dönemde 265 m2 kiralanabilir alana sahip olacak Ankara'yı geçmesi
öngörülmektedir. Anılan rapora göre 2009 yılı Ağustos ayı itibarıyla İstanbul’da 76 170
adet faaliyette, 33 adet de inşaat halinde AVM bulunmaktadır. Diğer illerdeki toplam
rakam ise 146 adet faaliyette, 41 adet inşaat halinde olarak sunulmaktadır. Buna
göre Türkiye genelindeki AVM’lerin yaklaşık üçte biri İstanbul’da yer almaktadır.
"Türkiye'de perakende pazarı ve AVM'ler için öngörüler 2015" raporuna göre 2010
yılında AVM sayısının 288’e ulaşacağı öngörülmektedir. Aynı rapora göre 2002
yılından itibaren, üç büyük kent ile birlikte artan oranda diğer illerde de çok sayıda
AVM projesi yürütülmektedir. Projelerde lokasyona bağlı farklılaşma (örneğin şehir
merkezlerinde yüksek profilli projeler, çevre bölgelerde eğlence-yaşam merkezleri,
şehir dışında outletler) dikkat çekmektedir. Bunlara ek olarak aynı raporda 2008-2015 180
yılları arasında global krizin etkisiyle kira artışlarının yavaşlayacağı ve yeniden
fiyatlandırma yapılacağı öngörüsüyle gayrimenkul yatırımı olarak AVM yatırımları
getirilerinin sınırlı olarak gerileyeceğinin tahmin edildiği de belirtilmektedir.
10-44/773-255
5
I.3. Yapılan Tespitler ve Hukuki Değerlendirme
İncelemeye konu başvuruda, İstanbul’da 14.4.2010 tarihinde hizmet vermeye
başlayan “Ataköy Plus” unvanlı AVM’de (Ataköy Plus), Mango, Beymen ve Migros’un 190
da içinde bulunduğu bazı mağazaların malik ile toplu pazarlığa oturarak m2 başı kira
bedelini 35 Euro’ya kadar düşürdükleri, söz konusu mağazaların bu yolla yeni açılan
her AVM’de yer edinebildikleri ve bu durumun 4054 sayılı Kanun’un 4. maddesi
kapsamında uyumlu eylem teşkil ettiği iddia edilmektedir.
I.3.1. İddialara Konu AVM’de Yapılan Görüşme
Başvuruda adı geçen İstanbul ili Ataköy semtinde bulunan Ataköy Plus 2010 yılı
Nisan ayında faaliyete başlamıştır. Önaraştırma kapsamında söz konusu AVM’yi
temsilen Yönetim Kurulu Üyesi Serhat Fırat ve AVM Yatırımcı Temsilcisi Muzaffer 200
Gülöz ile raportörlerce görüşülmüştür. Söz konusu görüşmede öncelikle AVM’lerde
kiralama işlemlerinin yürütülmesine ilişkin olarak,
- Kiralamalar yapılırken ilk olarak AVM’nin konsepti de dikkate alınarak, perakende
zinciri (Migros, CarrefourSA vb.), sinema ya da çok bölümlü mağazacılık (YKM,
Boyner vb.) gibi AVM’de yer alacak temel markaların belirlendiği,
- Bu çerçevede genellikle doğrudan AVM yatırımcıları tarafından değil onların adına
hareket eden kişilerce çeşitli firmalara teklif götürüldüğü ve firmalardan alınan cevaba
göre AVM’de yer alacak olan firmaların, kira ücretlerinin şekillendiği, 210
- Aynı AVM içinde mağazaların bulundukları kat, konum ya da büyüklüklerinin kira
ücretini etkilediği,
- Kira ücretlerinin temelde mağazanın aylık cirosunun belirli bir yüzdesi şeklinde
belirlendiği2, dolayısıyla kira tutarının markanın m2 başına ciro verimliliğine göre de
değişmekte olduğu
ifade edilmiştir. Görüşmede başvuruda yer verilen iddialara ilişkin olarak ise AVM
yetkililerince,
220
- Adı geçen firmaların kendileri ile ortak pazarlık yapmadığı, kiralamalarında ortak
hareket etmediği, söz konusu firmaların halihazırda ödedikleri m2 başına kiranın da
birbirinden farklı olduğu,
- Konuya ilişkin herhangi bir şikayetlerinin bulunmadığı,
- Bu firmaların her birinin de ayrı ayrı pazarlık güçleri bulunduğundan kiralamalarda
birlikte hareket etmeye ihtiyaç duymayacaklarının düşünüldüğü,
- Genel olarak AVM’lerde mağazaları bulunan firmaların bu şekilde bir araya gelerek 230
hareket etmelerinin de mümkün olduğunun düşünülmediği, yeni açılan AVM’lere
girmek isteyen çok sayıda firma olduğundan firmaların bir araya gelerek AVM’lere
herhangi bir kira tutarını dikte etmesinin oldukça zor olduğu
2 Bu tutarın taraflarca“kira garantisi” olarak belirlenen sabit bir tutarın altında kalması halinde kiracı, anılan kira
garantisi tutarını aylık kira olarak ödemektedir.
10-44/773-255
6
belirtilmiştir.
Özetle, ortak hareket iddiasının mağduru olduğu iddia edilen Ataköy Plus’un yetkilileri
iddiaya konu firmaların kendilerine karşı ortak hareket etmediklerini, genel olarak ise
birtakım firmaların ortak hareket ederek kiralama yapmalarının hem o firmalar için
rasyonel olmayacağını hem de bu yolla herhangi bir kira tutarını AVM’lere kabul
ettirmelerinin kolay olmayacağını düşündüklerini ifade etmiştir. 240
I.3.2. İncelemeye Konu Teşebbüslerde Yapılan Yerinde İncelemeler
I.3.2.1. Migros
Migros’da yapılan yerinde incelemede, Migros ile başvuruda adı geçen teşebbüsler
ya da AVM’lerde mağaza kiralayan herhangi başka bir teşebbüs arasında bir
işbirliğinin varlığına yönelik bilgi ya da belge bulunmamıştır.
Migros Yatırım Koordinasyon Müdürü Arkın Kocaoğlu ile yapılan görüşmede, 250
- İstanbul’daki AVM’lerde 3.000 m2 ile 10.000 m2 arası alan için kira ücretinin, m2
başına genelde ….. arasında bir tutar asgari kira garantisi olarak her şartta
ödenmekle birlikte, mağaza cirosunun belirli bir yüzdesi olduğu,
- AVM dışındaki yerlerde de m2 başına ödenen kiranın AVM’lerdekine yakın
tutarlarda oluştuğu, kiralanan yerin AVM içinde bulunuyor olmasının kirayı çok düşük
ya da çok yüksek hale getirmemekte olduğu,
- AVM’lerdeki kiralama anlaşmaları sürelerinin …… arasında değiştiği,
260
- AVM’lerin genelde kurulum aşamasında diğer kiracılar henüz belli olmadan
Migros’a teklif getirdikleri, teklif değerlendirilirken AVM’nin konumu, konsepti,
kiralama alanının m2 si gibi hususların dikkate alındığı
ifade edilmiştir. Görüşmede kiracılık sürecinde AVM’lerdeki diğer kiracılarla iletişime
geçilmesini gerektirecek bir platform bulunup bulunmadığına ilişkin olarak ise
AVM’lerde faaliyete başladıktan sonra diğer kiracılarla iletişimde bulunulacak
herhangi bir ortamın oluşmadığı belirtilmiştir. Bu duruma örnek olarak Akmerkez
AVM yönetimi tarafından yakın zamanda tüm kiracıları kapsar nitelikte kira indirimi
kararı alındığı, konunun Migros’a diğer kiracıların da bulunduğu herhangi bir toplantı 270
yoluyla değil, bir yazı gönderilerek iletildiği gösterilmiştir.
I.3.2.2. Beymen
Beymen’de yapılan yerinde incelemede, Beymen ile başvuruda adı geçen
teşebbüsler ya da AVM’lerde mağaza kiralayan herhangi başka bir teşebbüs
arasında bir işbirliğinin varlığına yönelik bilgi ya da belge bulunmamıştır.
Beymen Genel Müdürü Elif Çapçı ile raportörlerce yapılan görüşmede,
280
- AVM’lere ilişkin kiralama anlaşmaları yapılırken teklifin zaman zaman AVM’den
geldiği, zaman zaman ise Beymen’den AVM’ye teklif götürüldüğü, kiralama
görüşmelerinin ya da herhangi bir AVM’de yer alıp almamaya ilişkin karar
10-44/773-255
7
alınmasının Boyner Holding bünyesinde bulunan diğer şirketlerden bağımsız olarak
doğrudan Beymen tarafından yürütüldüğü,
- Beymen, üst gelir grubuna hitap eden bir markaya sahip olduğundan, hem AVM
hem de cadde mağazası kiralamaları konusunda seçici davrandığı ve dolayısıyla
AVM’lerde yer kiralamaya yönelik arayışın Beymen için diğer markalara kıyasla daha
limitli bir arayış olduğu, 290
- AVM’lerdeki kiralama anlaşmaları sürelerinin taraflardan birinin sözleşmeyi
feshetmemesi halinde süre bitiminde kendiliğinden uzamakla birlikle genelde …
olduğu
belirtilmiştir. Görüşmede ayrıca AVM yönetimleriyle faaliyet süresince pazarlama
uygulamaları, satışı arttırıcı çabalar ya da ortak promosyonlar bağlamında birebir
görüşmelerin yapıldığı ancak diğer kiracılarla bir araya gelinen bir platform
oluşmadığı ifade edilmiştir.
I.3.2.3. Mango 300
Mango’da yapılan yerinde incelemede, Mango ile başvuruda adı geçen teşebbüsler
ya da AVM’lerde mağaza kiralayan herhangi başka bir teşebbüs arasında bir
işbirliğinin varlığına yönelik bilgi ya da belgeye ulaşılmamıştır. Mango Genel Müdürü
Sezai Eren ile yapılan raportörlerce görüşmede,
- Kiralamalar için tekliflerin genellikle AVM’lerden ya da kiralamalara aracılık yapan
teşebbüs ve kişilerden geldiği, Mango’nun AVM’lerin henüz proje aşamasındayken ilk
olarak iletişime geçtiği firmalardan biri olduğu,
310
- Mango’nun yer alacağı AVM’yi seçerken dikkate aldığı en önemli unsurun AVM’nin
lokasyonu olduğu, Mango’nun belirli bir alışveriş kültürünün bulunduğu yerlerde
açılan ve kendi müşteri kitlesine hitap eden AVM’lerde maddi olarak
karşılanabilinecek kiralar teklif edildiği sürece yer almaya çalıştığı,
- AVM’lerde bulunan mağazalar için imzalanan kira sözleşmelerinin genelde …. yıl
süreli olduğu
belirtilmiştir. Mango’nun AVM’lerde mağaza kiralayan diğer firmalarla iletişimi
bulunup bulunmadığına ilişkin olarak ise AVM yönetimiyle zaman zaman bir araya
gelinebilmekle birlikte, Mango’nun AVM’lerdeki diğer kiralayıcılarla proje tanıtımı, yeni 320
açılan bir AVM tanıtımı gibi istisnai durumlar haricinde herhangi bir iletişiminin
bulunmadığı ifade edilmiştir.
I.3.3. Hukuki Değerlendirme
Yukarıdaki bölümde yer verildiği üzere, başvuruda adı geçen AVM ve kiracı
konumdaki firmalarda yapılan yerinde incelemeler ve görüşmelerde, söz konusu
firmaların AVM’ler ile gerçekleştirdikleri kiralama işlemlerinde ortak hareket ettiklerine
işaret eder herhangi bir bulgu görülmemektedir. Öte yandan başvuruya konu
iddiaların doğrudan muhatabı olan Ataköy Plus yetkililerinin de kiralama işlemleri 330
esnasında anılan firmaların da dahil olduğu herhangi bir grubun kendilerine karşı
ortak hareket etmediği ve bu bağlamda konuya ilişkin şikayetlerinin bulunmadığı
yönünde beyanlarının olduğu dosya mevcudundan anlaşılmaktadır.
10-44/773-255
8
Yerinde incelemelerde ayrıca Migros, Mango ve Beymen’in Ataköy Plus ile ayrı ayrı
imzaladıkları kira sözleşmeleri incelenmiştir. Söz konusu sözleşmelerde birinci yıl için
belirlenen kiralar Tablo 4’te sunulmaktadır.
Tablo 4: Migros, Beymen ve Mango’nun Ataköy Plus’da Ödeyeceği Kiralar
Migros Beymen Mango
Mağaza alan (m2)
Kira garantisi
Ciro kirası
Kaynak: Migros, Beymen ve Mango’nun Ataköy Plus ile imzaladıkları kira sözleşmeleri 340
Yukarıdaki tabloda iddialara konu Ataköy Plus’un söz konusu üç firma ile kiralara
ilişkin olarak farklı koşullarla anlaştığı görülmektedir. Yukarıda sunulan bu koşullara
bakıldığında da ortak pazarlık edildiği yönünde bir izlenim edinilmemektedir.
Başvuruda ayrıca söz konusu mağazaların ortak hareket yoluyla her AVM’de yer
edinebildikleri yönündeki bir iddiaya da yer verilmektedir. Bu iddianın
değerlendirilmesine yönelik olarak Tablo 5’te söz konusu üç firmadan herhangi
ikisinin yer aldığı AVM’lere yer verilmiştir.
350
Tablo 5 : Migros, Beymen ve Mango’nun Aynı Anda Bulunduğu AVM’ler
Şehir AVM Migros Beymen Mango
Capitol x x
Akmerkez x(Macrocenter) x x
Carousel x x
Carrefour x x
Profilo x(Tansaş) x
Cevahir x x
Kanyon x(Macrocenter) x
İstinyepark x x
Capacity x x x
Historia x x
Optimum x x
City’s Nişantaşı x (Macrocenter) x
Kozzy x x
Starcity x x
Metrocity x x x
İstanbul
Ataköy Plus x x x
Ankamall Migros AVM x x x Ankara
365 x x
İzmir Agora x x
Antalya Migros AVM x x
Bodrum Oasis x x
Zafer Plaza x x Bursa
Korupark x x
Mersin Forum Mersin x x
Kayseri Kayseri Park x x
Eskişehir Espark x x
Samsun Yeşilyurt x x
Kaynak: Migros’un yer aldığı AVM’lere ilişkin Liste ile Mango ve Beymen’den gelen bilgi yazıları
Tablo 5’ten görüldüğü üzere üç firmanın aynı anda yer aldığı AVM’lerin sayısı
İstanbul’da 4, Ankara’da 1 olmak üzere toplamda 5 olup herhangi ikisinin bulunduğu
10-44/773-255
9
AVM’lerin sayısı ise 27’dir. Önceki bölümlerde belirtildiği üzere Türkiye genelinde
300’e yakın AVM’nin olduğu ve bunların yaklaşık üçte birinin İstanbul’da bulunduğu
dikkate alındığında bu rakam oldukça düşük kalmaktadır.
Tabloda dikkat çeken bir diğer husus da Beymen’in diğer iki firmaya kıyasla 360
AVM’lerde yer alma konusunda daha seçici davrandığı bir başka deyişle daha az
sayıda AVM’de mağaza açtığıdır. Mango ise Türkiye genelinde toplamda 44 adet
AVM’de yer almaktadır. Bu AVM’lerden içlerinde İstanbul’da İstinyepark, Viaport,
Forum, Olivium, Ankara’da Cepa, Gordion, Forum’un da bulunduğu 24 adedinde gıda
perakendecisi olarak Migros’un rakibi olan firmalar bulunmaktadır. Migros’un ise
İstanbul, Ankara ve İzmir illeri ile sınırlandırıldığında yer aldığı AVM sayısı 46 olup
bunların 28’inde de Beymen ya da Mango mağazası bulunmamaktadır.
Tablo 6’da ise söz konusu üç firmanın aynı anda yer aldığı Ataköy Plus haricindeki 4
adet AVM’de ödedikleri kiranın 2009 yılı için aylık ortalama maliyetlerine yer 370
verilmiştir.
Tablo 6: 2009 Yılı Aylık Ortalama m2 Başına Kira Ücretleri
Şehir AVM Migros Beymen Mango
Mağaza
m2
Aylık kira
(TL/ m2 ) Mağaza m
2 Aylık kira (TL/ m2 )
Mağaza
m2
Aylık kira
(TL/ m2 )
Akmerkez
Capacity
İstanbul
Metrocity
Ankara Ankamall
Migros AVM
Kaynak: : Migros’un Yer aldığı AVM’lere ilişkin Liste ile Mango ve Beymen’den gelen bilgi yazıları
Tabloda sunulan rakamlar incelendiğinde, firmaların aynı AVM içerisinde de
ödedikleri kiraların m2 başına maliyetinin gerek kiraladıkları alanların büyüklüğüne
gerekse de sahip oldukları marka ya da pazarlık güçlerine göre farklılaşabildiği
anlaşılmaktadır.
380
Dolayısıyla, adı geçen firmaların AVM’lerde yer alan mağazaların kiralanmasına
ilişkin olarak ortak hareket ettikleri veya aralarında 4054 sayılı Kanun’un 4. maddesini
ihlal eder nitelikte bir anlaşmanın bulunduğu yönünde kanaat oluşmamıştır.
390
J. SONUÇ
Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre;
10-44/773-255
10
Dosya konusu iddialara yönelik olarak 4054 sayılı Kanun’un 41. maddesi uyarınca
soruşturma açılmasına gerek olmadığına, şikâyetin reddine OYBİRLİĞİ ile karar
verilmiştir. 400
Full & Egal Universal Law Academy