FulLegal · İçtihat Detay

Bulgaristan 14.10.2008 FR

MORALIAN ET EUROPROPERTY EOOD c. BULGARIE

Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi

Karar Metni

CINQUIÈME SECTION

DÉCISION PARTIELLE

SUR LA RECEVABILITÉ

des requêtes nos 21703/03 et 22002/03
présentées par Boris Magardich MORALIAN et EUROPROPERTY EOOD
contre la Bulgarie
introduites les 10 et 14 juillet 2003, respectivement

La Cour européenne des droits de l'homme (cinquième section), siégeant le 14 octobre 2008 en une chambre composée de :

Rait Maruste, président,
Karel Jungwiert,
Volodymyr Butkevych,
Renate Jaeger,
Mark Villiger,
Isabelle Berro-Lefèvre,
Mirjana Lazarova Trajkovska, juges,
et de Claudia Westerdiek, greffière de section,

Vu les requêtes susmentionnées introduites les 10 et 14 juillet 2003,

Après en avoir délibéré, rend la décision suivante :

EN FAIT

Le premier requérant, M. Boris Magardich Moralian, est un ressortissant bulgare né en 1969 et résidant à Sofia. Le deuxième requérant, Europroperty EOOD, est une société à responsabilité limitée de droit bulgare qui a son siège social à Sofia. Les deux requérants sont représentés devant la Cour par Me N.S. Runevski, avocat à Sofia.

A. Les circonstances de l'espèce

Les faits de la cause, tels qu'ils ont été exposés par les requérants, peuvent se résumer comme suit.

1. La procédure de restitution du terrain du premier requérant

Le 13 mai 1992, la mère du premier requérant demanda au maire de Sofia de lui restituer un terrain constructible qui avait été exproprié en 1968.

Par une ordonnance du 6 avril 1994, le maire de Sofia rejeta cette demande. L'intéressée étant entre-temps décédée, son fils, le premier requérant, contesta l'ordonnance du maire devant le tribunal de la ville de Sofia.

Par un jugement du 28 février 1996, le tribunal de la ville de Sofia annula l'ordonnance du maire et restitua au premier requérant 478 mètres carrés du terrain en cause. Ce jugement fut confirmé le 30 mai 2000 par la Cour administrative suprême.

A la demande du premier requérant, le maire de l'arrondissement de Slatina (Sofia) modifia le plan d'urbanisme de la localité « Geo Milev » pour y inclure le terrain restitué sous le numéro 895, quartier 30B. L'intéressé se procura un acte notarié attestant son droit de propriété sur ce terrain.

2. Les négociations avec les investisseurs potentiels

Après le jugement du 28 février 1996 du tribunal de la ville de Sofia, le premier requérant entra en négociations avec un promoteur immobilier, le deuxième requérant. Les deux parties se mirent d'accord pour entreprendre la construction d'un centre administratif et commercial sur le terrain restitué. Un plan architectural fut élaboré ; il prévoyait un édifice de sept étages et deux niveaux souterrains, d'une superficie totale de 3 000 mètres carrés. Un expert comptable évalua le coût maximum de la construction à 1 095 000 dollars américains et proposa aux requérants un prix de vente de 600 à 700 dollars américains au mètre carré.

Le 18 décembre 1997, les parties conclurent un contrat préliminaire, aux termes duquel le premier requérant s'engageait à céder au deuxième requérant le droit de construire le centre administratif et commercial sur son terrain tout en se réservant certains locaux du futur bâtiment. En contrepartie, le deuxième requérant s'engageait à faire effectuer les travaux de construction de l'immeuble. Le contrat définitif devait être rédigé sous la forme d'un acte notarié après le prononcé de l'arrêt de la Cour administrative suprême sur le litige qui opposait le premier requérant à la municipalité de Sofia (voir ci-dessus). Le premier requérant avait l'obligation de se procurer les documents nécessaires à l'établissement de l'acte notarié : extrait du plan d'urbanisme, certificat d'estimation de la valeur fiscale du terrain et autres.

Les requérants entreprirent des démarches dans le but de trouver un acheteur potentiel pour le futur bâtiment. Ils entrèrent en négociations avec la société de droit chypriote PE Ltd. pour la vente du futur centre administratif.

Le 8 août 1999, les requérants et PE Ltd. conclurent un contrat préliminaire de vente du futur bâtiment pour la somme de 1 950 000 dollars américains. Aux termes du contrat, le premier requérant devait recevoir un tiers du prix et le deuxième les deux tiers restants. Le paiement du prix devait être effectué en trois tranches : après l'obtention du permis de construire, après l'accomplissement des travaux de construction et après la signature du contrat définitif de vente. Ce dernier devait être conclu sous la forme d'un acte notarié un mois après la fin des travaux de construction au plus tard et les vendeurs avaient l'obligation de se procurer tous les documents nécessaires.

Par une annexe au contrat préliminaire susmentionné du 21 septembre 2001, PE Ltd. obtint, pour le futur édifice, une réduction du prix, lequel fut fixé à 1 897 500 dollars américains. L'annexe stipulait que le premier requérant devait recevoir un quart du prix convenu et le deuxième les trois quarts restants.

En raison du retard du début des travaux de construction, le contrat préliminaire de vente fut résilié par PE Ltd. à compter du 11 juillet 2003.

3. Les procédures administratives d'obtention des documents nécessaires à la construction du bâtiment sur le terrain du premier requérant

Le 2 avril 1996, le premier requérant demanda au maire de l'arrondissement de Slatina de radier l'inscription de son terrain des registres de propriété municipale.

Le 27 janvier 1997, le maire de l'arrondissement de Slatina délivra un acte de propriété municipale attestant que le droit de propriété sur le terrain en cause appartenait à la municipalité. Le lendemain, la demande de radiation des registres de propriété municipale, accompagnée de tous les documents nécessaires, fut envoyée par le maire de l'arrondissement de Slatina au maire de Sofia.

Par une ordonnance du 6 avril 1998, le maire de Sofia refusa de radier l'inscription du terrain en cause des registres de propriété municipale au motif que les propriétaires expropriés avaient reçu un appartement en guise de compensation et qu'ils ne l'avaient pas rendu à la municipalité.

Entre-temps le plan d'urbanisme de la localité de « Geo Milev » avait été modifié. Le 3 décembre 2001, le requérant demanda au maire de l'arrondissement de Slatina de lui délivrer un extrait du plan d'urbanisme indiquant les limites de son terrain (скица на имота) pour le produire devant le notaire, ainsi qu'un certificat attestant que le nouveau plan d'urbanisme ne prévoyait pas de modifications des limites de son terrain (удостоверение за уредени сметки по регулация).

Le 5 décembre 2001, l'administration municipale informa le premier requérant qu'elle refusait de lui délivrer les documents demandés au motif qu'il n'était pas le propriétaire du terrain et que ce dernier appartenait à la municipalité.

Le 25 janvier 2002, le requérant demanda au gouverneur régional de Sofia de rayer le terrain restitué des registres de propriété de l'Etat, ce que le gouverneur fit par une ordonnance du 20 décembre 2002.

Par une ordonnance du même jour, le gouverneur régional annula l'acte de propriété municipale du 27 janvier 1997 au motif que le terrain restitué avait été inscrit dans les registres de propriété de l'Etat et que la radiation de cette inscription n'avait jamais été demandée par la municipalité de Sofia. Une copie de cette ordonnance fut envoyée à la municipalité.

Les 22 novembre et 28 décembre 2002, le premier requérant réitéra sa demande auprès de l'administration municipale visant à l'obtention des documents qui lui avaient été refusés un an auparavant. Il essuya un refus explicite de sa demande du 22 novembre 2002 et un refus tacite de celle du 28 décembre 2002.

Le 17 janvier 2003, le premier requérant introduisit un recours devant le tribunal de la ville de Sofia pour demander l'annulation des refus de l'administration municipale de lui délivrer les documents en cause.

Par une décision du 5 mai 2005, le tribunal de la ville de Sofia déclara le recours du requérant irrecevable. Il estima en effet que l'intéressé avait contesté le refus de l'administration municipale de modifier sa décision de 2001 de ne pas lui délivrer les documents demandés. Selon la législation interne, un tel refus n'était pas susceptible d'un contrôle judiciaire.

B. Le droit et la pratique internes pertinents

1. Le droit de construire

L'article 63 de la loi sur la propriété donne la possibilité au propriétaire d'un terrain de céder à autrui le droit de construire sur ce terrain. Le titulaire du droit de construire devient le propriétaire du bâtiment construit.

Selon l'article 18 de la loi sur les obligations et les contrats (LOC), ce type de contrat doit être rédigé sous la forme d'un acte notarié.

En pratique, le notaire identifie le terrain sur la base des titres de propriété présentés par le propriétaire et de l'extrait du plan d'urbanisme (скица на имота) délivré par l'administration municipale.

2. Le contrat préliminaire

En droit bulgare, les parties à un contrat préliminaire s'engagent à conclure un futur contrat définitif. Selon l'article 19, alinéa 2 de la LOC, le contrat préliminaire doit contenir les clauses essentielles du futur contrat définitif.

En pratique, le contrat préliminaire précède souvent les contrats de transfert d'un droit réel, qui doivent être rédigés sous la forme d'un acte notarié. Dans ces cas-là, le contrat préliminaire doit être établi par écrit (article 19, alinéa 2 de la LOC).

En cas de non-exécution par l'une des parties de l'obligation de conclure le contrat définitif, l'autre partie dispose du droit d'intenter une action en justice pour obtenir la transformation du contrat préliminaire en contrat définitif (article 19, alinéa 3 de la LOC).

3. Les actes de propriété municipale et étatique

Les actes de propriété municipale et étatique certifient l'appartenance d'un bien immobilier à la municipalité ou à l'Etat (article 5 des lois sur la propriété municipale et sur la propriété étatique).

Le maire radie l'inscription d'un terrain des registres de la propriété municipale si l'acte de propriété municipale a été délivré pour un terrain qui n'appartient pas à la municipalité. Par ailleurs, le gouverneur régional a le pouvoir d'annuler un acte de propriété municipale à condition que le terrain en cause soit une propriété étatique (article 79 de la loi sur la propriété étatique).

Le gouverneur régional ordonne la radiation d'un bien immobilier des registres de la propriété étatique si le bien en cause n'appartient plus à l'Etat (article 78 de la loi sur la propriété étatique).

4. La loi sur les services administratifs destinés aux particuliers et aux entités juridiques, abrogée le 12 juillet 2006 (Закон за административното обслужване на физическите и юридическите лица)

Selon les dispositions de l'article 23 de cette loi, le refus de l'administration de délivrer un document attestant l'existence d'un droit appartenant à l'intéressé était susceptible d'un recours devant l'organe administratif supérieur. Le refus du maire de délivrer un tel document pouvait être contesté devant le gouverneur régional. L'organe administratif supérieur pouvait infirmer le refus de l'administration et ordonner à l'organe compétent de délivrer le document demandé.

Le refus de l'administration pouvait être contesté devant les tribunaux administratifs après l'épuisement du recours administratif (articles 37 à 39 de la même loi).

5. La loi sur la responsabilité de l'Etat et des communes pour dommage

Dans sa rédaction en vigueur à l'époque des faits, l'article 1, alinéa 1 de cette loi disposait ce qui suit :

Article 1

« L'Etat est responsable des dommages causés aux particuliers du fait des actes, actions ou inactions illégaux commis par ses autorités ou ses agents dans l'exercice de leurs fonctions en matière administrative. (...) »

Le dédommagement concerne tous les préjudices - matériels et moraux - qui sont les conséquences directes de l'acte, action ou inaction illicites (article 4).

L'action en justice doit être introduite contre l'organe dont l'acte, l'action ou l'inaction est à l'origine du préjudice (article 7).

Les taxes judiciaires ne sont dues par le demandeur qu'à la fin de la procédure et en fonction de l'issue de celle-ci (article 10 (2)).

Par ailleurs, quiconque se prétend lésé par des faits entrant dans le champ d'application de cette loi, ne peut prétendre à une indemnisation en application des règles générales de la responsabilité délictuelle. En effet, la jurisprudence dominante considère que la loi sur la responsabilité de l'Etat est un texte spécial, qui déroge au régime général de la responsabilité (voir реш. no 1370 от 16.12.1992, гр. д. no 1181/92, ВС IV г. о.).

GRIEFS

1. Invoquant l'article 1 du Protocole no 1 de la Convention, le premier requérant se plaint que l'administration municipale n'a pas respecté son droit de propriété et qu'elle a refusé de lui délivrer les documents nécessaires à la construction d'un bâtiment sur son terrain. Sur la base du même article, le deuxième requérant se plaint que les refus de l'administration de délivrer au premier requérant les documents concernés ont entraîné la résiliation du contrat préliminaire de vente du futur immeuble conclu avec l'investisseur étranger, ce qui a occasionné un important manque à gagner pour la société.

2. Invoquant l'article 13 de la Convention, les requérants se plaignent de l'absence en droit bulgare de voies de recours susceptibles de remédier aux violations alléguées de l'article 1 du Protocole no 1.

3. Invoquant l'article 14 de la Convention combiné avec l'article 1 du Protocole no 1, les requérants allèguent qu'ils ont été victimes d'un traitement discriminatoire de la part de l'administration municipale, car les propriétaires des terrains avoisinants n'ont pas rencontré d'obstacles pour se procurer les documents nécessaires à la construction de bâtiments sur leurs terrains.

EN DROIT

1. La Cour constate que les deux requêtes sont similaires en ce qui concerne les faits et les griefs soulevés et que les requérants sont représentés par le même avocat. En conséquence, elle juge approprié de joindre les deux requêtes, comme le permet l'article 42 § 1 du règlement de la Cour.

2. Le premier requérant dénonce les refus de l'administration municipale de lui délivrer certains documents nécessaires à la construction d'un bâtiment sur son terrain au motif qu'il n'en est pas le propriétaire. Il invoque l'article 1 du Protocole no 1, libellé comme suit :

« Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. »

Il se plaint par ailleurs de l'absence en droit interne de voies de recours effectives pour défendre son droit de propriété et invoque l'article 13 de la Convention, libellé comme suit :

« Toute personne dont les droits et libertés reconnus dans la (...) Convention ont été violés, a droit à l'octroi d'un recours effectif devant une instance nationale, alors même que la violation aurait été commise par des personnes agissant dans l'exercice de leurs fonctions officielles. »

Le premier requérant se plaint enfin d'avoir été victime d'un traitement discriminatoire dans la mesure où les propriétaires des terrains avoisinants n'auraient pas rencontré les mêmes obstacles à l'exercice de leur droit de propriété. L'intéressé invoque l'article 14 de la Convention qui se lit comme suit :

« La jouissance des droits et libertés reconnus dans la (...) Convention doit être assurée, sans distinction aucune, fondée notamment sur le sexe, la race, la couleur, la langue, la religion, les opinions politiques ou toutes autres opinions, l'origine nationale ou sociale, l'appartenance à une minorité nationale, la fortune, la naissance ou toute autre situation. »

En l'état actuel du dossier, la Cour ne s'estime pas en mesure de se prononcer sur la recevabilité des griefs formulés par le premier requérant et juge nécessaire de communiquer ceux-ci au gouvernement défendeur conformément à l'article 54 § 2 b) de son règlement.

3. La société requérante se plaint des refus de l'administration municipale de délivrer au premier requérant les documents nécessaires pour entamer la construction d'un immeuble. Elle considère que ce refus a découragé l'investisseur étranger et a empêché la réalisation de son projet immobilier. Par conséquent, elle aurait été privée de la réalisation d'un bénéfice important. Elle invoque l'article 1 du Protocole no 1, libellé comme suit :

La Cour rappelle qu'aux termes de l'article 34 de la Convention elle ne peut être saisie d'une requête individuelle que lorsque le requérant se prétend victime d'une violation des droits et libertés garantis par la Convention ou ses protocoles. Selon la jurisprudence de la Cour, cette disposition exige que le requérant prétende avoir été directement et réellement lésé par la violation alléguée (voir, entre autres, Ankarcrona c. Suède (déc.), no 35178/97, CEDH 2000‑VI).

La Cour observe que la société requérante se plaint des refus de l'administration municipale de délivrer certains documents au premier requérant, qui était le partenaire de ladite société dans un projet immobilier. Or la société requérante n'a pas été partie aux procédures administratives et judiciaires visant à l'obtention des documents en cause : ces procédures ont été initiées par le premier requérant en tant que propriétaire du terrain sur lequel elle comptait construire un centre administratif et commercial.

La société requérante soutient que les difficultés rencontrées par le premier requérant concernant l'obtention des documents requis ont entraîné la résiliation du contrat préliminaire de vente conclu avec l'investisseur étranger, ce qui a occasionné un important manque à gagner pour elle.

Or la Cour constate que la réalisation du profit attendu par la société requérante dépendait de plusieurs conditions : l'obtention d'un permis de construire par le premier requérant, la réalisation des travaux de construction dans les délais prévus, l'homologation du bâtiment déjà construit, la signature et l'exécution du contrat définitif entre le propriétaire du terrain et la société requérante ainsi que la signature et l'exécution du contrat définitif de vente de l'immeuble.

Au vu de ce qui précède, la Cour estime que le lien entre la violation alléguée du droit de propriété du premier requérant et le préjudice que la société requérante aurait subi n'est pas suffisamment direct pour que cette dernière puisse se prétendre victime d'une violation de l'article 1 du Protocole no 1.

Il s'ensuit que ce grief est incompatible ratione personae avec les dispositions de la Convention au sens de l'article 35 § 3 et doit être rejeté en application de l'article 35 § 4.

4. La société requérante estime qu'elle n'a pas eu à sa disposition des voies de recours internes effectives pour contester la violation alléguée de l'article 1 du Protocole no 1 et qu'elle a subi un traitement discriminatoire de la part des autorités. Elle invoque les articles 13 et 14 de la Convention libellés comme suit :

Article 13

Article 14

Au vu de sa conclusion d'irrecevabilité du grief formulé par la société requérante sur la base de l'article 1 du Protocole no 1, la Cour estime que ces griefs sont manifestement mal fondés et doivent être rejetés en application de l'article 35 §§ 3 et 4 de la Convention.

Par ces motifs, la Cour, à l'unanimité,

Décide de joindre les requêtes ;

Ajourne l'examen des griefs du premier requérant tirés de l'article 1 du Protocole no 1 et des articles 13 et 14 de la Convention ;

Déclare les griefs introduits par le deuxième requérant, Europroperty EOOD, irrecevables.

Claudia WesterdiekRait Maruste
GreffièrePrésident

Full & Egal Universal Law Academy