RADOVICI ET STANESCU c. ROUMANIE

TROISIÈME SECTION

DÉCISION

SUR LA RECEVABILITÉ

des requêtes nos 68479/01, 71351/01 et 71352/01

présentées par Ioana Cristina RADOVICI et Elena STĂNESCU

contre la Roumanie

La Cour européenne des Droits de l'Homme (troisième section), siégeant le 5 avril 2005 en une chambre composée de :

MM.B.M. Zupančič, président,
L. Caflisch,
C. Bîrsan,
MmesM. Tsatsa-Nikolovska

A. Gyulumyan,
R. Jaeger,
M.E. Myjer, juges,
et de M. M. Villiger, greffier adjoint de section,

Vu les requêtes susmentionnées introduites le 1er janvier 2001 (no 68479/00) et le 5 juin 2001 (nos 71351/01 et 71352/01),

Vu les observations soumises par le gouvernement défendeur et celles présentées en réponse par les requérantes,

Après en avoir délibéré, rend la décision suivante :

EN FAIT

Les requérantes, Ioana Cristina Radovici et Elena Stănescu, sont des ressortissantes roumaines, nées respectivement en 1930 et 1933, et résidant à Bucarest. Elles sont représentées devant la Cour par leur sœur, Mme C. Ehrhardt. Le gouvernement défendeur est représenté par son agent, Mme R. Rizoiu.

A. Les circonstances de l'espèce

Les faits propres à chacune des requêtes, tels qu'ils ont été exposés par les parties, peuvent se résumer comme suit.

1. Requête no 68479/01

a) Action en revendication immobilière

En 1996, les requérantes introduisirent devant le tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un immeuble nationalisé par le décret no 92/1950. Sis à Bucarest, au numéro 1848 de la rue Calea Griviţei, ce bien se composait d'une maison comprenant plusieurs appartements et du terrain attenant. A cette époque, l'un des appartements était occupé par E.D. en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1986 et dont la durée avait été prorogée jusqu'au 8 avril 1999 par l'effet de la loi no 17/1994.

Par un jugement définitif du 2 avril 1997, le tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la nationalisation du bien avait été illégale et ordonna aux autorités administratives compétentes de leur restituer leur bien. A cette date, elles commencèrent à acquitter les taxes et les impôts fonciers afférents à leur immeuble.

b) Démarches en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec la   locataire E.D.

Le 26 août 1998, les requérantes notifièrent à E.D. le jugement du 2 avril 1997 par le biais d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de la loi no 114 du 11 octobre 1996. Dans leur notification, elles invitaient E.D. à conclure un contrat de bail avec elles, nouvelles propriétaires de l'appartement occupé par E.D., et lui indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte ouvert à leurs noms à la Caisse d'épargne.

En mai 1999, après l'entrée en vigueur de l'ordonnance d'urgence du gouvernement (OUG) no 40/1999, les requérantes se rendirent au domicile de E.D., qui ne voulait pas donner suite à leur demande, afin de procéder à la conclusion d'un contrat de bail ; elles se heurtèrent au refus catégorique de E.D.

c) Première procédure d'expulsion à l'encontre de E.D.

Le 25 août 1999, les requérantes engagèrent devant le tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de E.D. Elles faisaient valoir que E.D. occupait leur immeuble sans titre de location et avait refusé de conclure avec elles un bail et de leur verser le loyer y afférent. Elles se plaignaient en outre que E.D avait organisé un élevage de porcs au sous-sol de l'immeuble, ce qui l'avait endommagé et rendu insalubre.

Par un jugement du 9 janvier 2000, le tribunal de première instance accueillit leur demande et ordonna que E.D. fût expulsée de l'immeuble litigieux. Il constata que E.D. n'avait pas demandé la prolongation du bail relatif à l'appartement qu'elle occupait avec sa famille, possibilité qui était prévue par l'article 2 de l'OUG no 40/1999 et qui lui aurait permis de conclure un contrat avec les nouvelles propriétaires. Le tribunal releva aussi que les requérantes n'avaient pas respecté l'obligation découlant de l'article 10 § 1 de l'OUG de notifier au locataire, dans un délai de trente jours à compter de la date d'entrée en vigueur de l'ordonnance, par le biais d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception, la date et l'endroit fixés en vue de la conclusion d'un contrat de bail.

Ayant observé qu'en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG le non‑respect par le propriétaire de ces formalités entraînait la prolongation du contrat antérieur jusqu'à la conclusion d'un nouveau contrat, le tribunal considéra néanmoins que cette disposition n'était pas applicable en l'espèce compte tenu de l'exception prévue par l'article 13 d) de l'OUG, selon laquelle la prolongation n'intervenait pas en cas de litige résultant du refus du locataire de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Le tribunal estimait en effet que les requérantes avaient prouvé que E.D. avait refusé de conclure un tel contrat. Il jugea dès lors que la prolongation du contrat de bail n'était pas intervenue et que E.D. occupait l'immeuble des requérantes sans aucun titre de location.

Par un arrêt du 11 mai 2000, le tribunal départemental de Bucarest confirma en appel le bien-fondé de ce jugement. Il estima que les juges du fond avaient fait une application correcte de l'article 13 d) de l'ordonnance en considérant que la prolongation du contrat de bail n'avait pas eu lieu compte tenu du refus de E.D., prouvé par les requérantes, de conclure un bail avec elles, nouvelles propriétaires.

Par un arrêt définitif du 26 septembre 2000, la cour d'appel de Bucarest accueillit le recours formé par la partie défenderesse et rejeta l'action des requérantes. Elle releva que ces dernières n'avaient pas invité E.D. à conclure un bail dans les conditions et les formes prévues par l'article 10 § 1 de l'OUG et jugea, dès lors, que le contrat de bail antérieurement conclu entre E.D. et l'Etat s'était prolongé automatiquement en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG. Les motifs de l'arrêt ne faisaient aucune mention de l'applicabilité en l'espèce de l'article 13 d) de l'OUG.

d) Seconde procédure d'expulsion à l'encontre de E.D.

Le 8 août 2001, les requérantes engagèrent auprès du tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de E.D., au motif que celle-ci occupait un appartement dont elles étaient propriétaires sans leur payer de loyer et qu'elle avait une conduite telle que la cohabitation entre elle et les autres occupants de l'immeuble était devenue impossible. Elles indiquaient qu'après s'être vu restituer leur immeuble par le jugement définitif du 2 avril 1997, elles avaient fait plusieurs tentatives pour conclure avec la défenderesse un contrat de bail, mais en vain, E.D. s'étant constamment montrée agressive à leur égard. Elles s'appuyaient sur plusieurs plaintes qu'elles avaient déposées contre E.D. auprès des organes de police. Les intéressées invoquaient l'article 24 b) de la loi no 114/1996 combiné avec l'article 13 i) de l'OUG no 40/1999.

Par un jugement du 14 septembre 2001, le tribunal de première instance de Bucarest rejeta leur demande comme manifestement mal fondée. Il estima que, comme il s'agissait d'une action en résiliation d'un contrat de bail, les intéressées auraient dû prouver qu'elles avaient conclu un tel contrat avec la défenderesse et qu'il existait des circonstances rendant impossible la cohabitation entre E.D. et les autres occupants de l'immeuble, ce qu'elles avaient omis de faire. Les motifs de ce jugement ne faisaient aucune mention du grief des requérantes relatif au non‑paiement du loyer par E.D.

Les intéressées firent appel de ce jugement. Il ressort des éléments fournis par les parties que la procédure est toujours pendante devant les juridictions nationales.

2. Requête no 71351/01

a) Action en revendication immobilière

En 1996, les requérantes introduisirent devant le tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un immeuble nationalisé par le décret no 92/1950. Sis à Bucarest, au numéro 1848 de la rue Calea Griviţei, ce bien se composait d'une maison comprenant plusieurs appartements et du terrain attenant. A cette époque, l'un des appartements était occupé par C.C. en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1968 et dont la durée avait été prorogée jusqu'au 8 avril 1999 par l'effet de la loi no 17/1994.

Par un jugement définitif du 2 avril 1997, le tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la nationalisation du bien avait été illégale. A cette date, elles commencèrent à acquitter les taxes et les impôts fonciers afférents à leur immeuble.

b) Démarches en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec le locataire C.C.

Le 26 août 1998, les requérantes notifièrent à C.C. le jugement du 2 avril 1997 par le biais d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception, conformément aux dispositions de la loi no 114 du 11 octobre 1996. Dans leur notification, elles invitaient C.C. à conclure un contrat de bail avec elles, nouvelles propriétaires de l'appartement qu'il occupait, et lui indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte ouvert à leurs noms à la Caisse d'épargne.

En mai 1999, les requérantes se rendirent au domicile de C.C., qui ne voulait pas donner suite à leur demande, afin de procéder à la conclusion d'un contrat de bail ; elles se heurtèrent au refus catégorique de C.C.

c) Procédure d'expulsion à l'encontre de C.C.

Le 15 septembre 1999, après l'entrée en vigueur de l'OUG no 40/1999, les requérantes engagèrent devant le tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de C.C. Elles faisaient valoir que C.C. occupait leur immeuble sans titre de location et avait refusé de conclure avec elles un bail et de leur verser le loyer sur le compte ouvert à la Caisse d'épargne, comme elles l'y avaient invité en vertu de la loi no 114/1996.

Par un jugement du 29 février 2000, le tribunal de première instance de Bucarest rejeta l'action des requérantes au motif qu'elles n'avaient pas respecté les conditions de forme imposées par l'article 10 § 1 de l'OUG no 40/99. S'appuyant sur l'article 11 § 1 de l'OUG, selon lequel le non‑respect par le propriétaire de ces formalités entraînait la prolongation du contrat antérieur, le tribunal considérait que le bail antérieurement conclu entre C.C. et l'Etat s'était prolongé et que C.C. avait donc un titre de location valable relativement à l'immeuble des requérantes.

Les intéressées firent appel de ce jugement. Invoquant l'article 13 d) de l'OUG, elles affirmaient que la prolongation du contrat de bail n'intervenait pas si le locataire avait refusé de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Dès lors qu'elles avaient prouvé que C.C. avait refusé de conclure avec elles un tel contrat, elles estimaient que la prolongation automatique du bail n'avait pas eu lieu et que C.C. occupait leur immeuble sans aucun titre de location.

Par un arrêt du 8 septembre 2000, le tribunal départemental de Bucarest accueillit l'appel des requérantes. Il considéra que les juges du fond avaient simplement analysé les exigences de l'article 10 § 1 de l'OUG concernant les conditions de forme de la notification, sans tenir compte du fait que l'article 13 d) de la même OUG excluait la prolongation du contrat au profit d'un locataire ayant refusé de conclure un bail avec le nouveau propriétaire. Le tribunal constata qu'en l'espèce C.C avait refusé de donner suite aux demandes répétées des requérantes en vue de la conclusion d'un bail et ordonna son expulsion.

Par un arrêt définitif du 30 janvier 2001, la cour d'appel de Bucarest accueillit le recours formé par C.C. contre cette décision. Elle confirma le bien-fondé du jugement du tribunal de première instance et rejeta l'action des requérantes au motif qu'elles n'avaient pas respecté les conditions et les formes prévues par l'article 10 § 1 de l'OUG en notifiant à C.C. leur demande relative à la conclusion d'un bail.

3. Requête no 71352/01

a) Action en revendication immobilière

En 1996, les requérantes introduisirent devant le tribunal de première instance de Bucarest une action en revendication d'un immeuble nationalisé par le décret no 92/1950. Sis à Bucarest, au numéro 1848 de la rue Calea Griviţei, ce bien se composait d'une maison comprenant plusieurs appartements et du terrain attenant. A cette époque, l'un des appartements était occupé par I.M. et I.V. en vertu d'un contrat de bail conclu avec l'Etat en 1974 et dont la durée avait été prorogée jusqu'au 8 avril 1999 par l'effet de la loi no 17/1994.

Par un jugement définitif du 2 avril 1997, le tribunal fit droit à la demande des requérantes au motif que la nationalisation du bien avait été illégale. A partir de cette date, elles commencèrent à acquitter les taxes foncières afférentes à leur immeuble.

b) Démarches en vue de la conclusion d'un contrat de bail avec les  locataires I.M. et I.V.

Le 26 août 1998, les requérantes notifièrent à I.M. et I.V. le jugement du 2 avril 1997 par le biais d'un huissier de justice et par lettre recommandée avec accusé de réception. Dans leur notification, elles invitaient I.M. et I.V. à conclure avec elles, nouvelles propriétaires de l'immeuble habité par eux, un contrat de bail en vertu de la loi no 114/1996, et leur indiquaient en vue du versement du loyer les coordonnées d'un compte bancaire qu'elles avaient ouvert.

En mai 1999, les requérantes se rendirent au domicile de I.M. et I.V., qui ne voulaient pas donner suite à leur demande, afin de procéder à la conclusion d'un contrat de bail ; elles se heurtèrent à un refus catégorique.

c) Procédure d'expulsion à l'encontre de I.M. et I.V.

Le 15 septembre 1999, après l'entrée en vigueur de l'OUG no 40/1999, les requérantes engagèrent devant le tribunal de première instance de Bucarest une procédure d'expulsion à l'encontre de I.M. et I.V. Elles faisaient valoir que I.M. et I.V. occupaient leur immeuble sans titre de location et avaient refusé de conclure avec elles un bail et de leur verser le loyer y afférent, comme elles les y avaient invités en vertu de la loi no 114/1996. Elles se plaignaient en outre qu'ils avaient détérioré certaines parties de l'immeuble.

Par un jugement du 2 février 2000, le tribunal de première instance de Bucarest rejeta leur demande. Relevant qu'elles n'avaient pas respecté les conditions de forme imposées par l'article 10 § 1 de l'OUG en matière de notification aux locataires, le tribunal concluait que le non‑respect par les propriétaires de ces formalités entraînait en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG la prolongation du contrat antérieur conclu entre I.M. et I.V. d'une part, et l'Etat d'autre part. Partant, les défendeurs avaient un titre de location valable relativement à l'appartement qu'ils occupaient dans l'immeuble litigieux.

Les requérantes firent appel de ce jugement. Invoquant l'article 13 d) de l'OUG, elles affirmaient que la prolongation du contrat de bail n'intervenait pas si le locataire avait refusé de conclure un contrat de location avec le nouveau propriétaire. Dès lors qu'elles avaient prouvé que I.M. et I.V. avaient refusé de conclure avec elles un tel contrat, elles estimaient que la prolongation automatique du bail ne pouvait pas avoir lieu et que I.M. et I.V. occupaient leur immeuble sans aucun titre de location.

Par un arrêt du 21 septembre 2000, le tribunal départemental de Bucarest rejeta l'appel des requérantes. Il relevait tout d'abord que I.M. et I.V. avaient en effet refusé de conclure un nouveau bail avec les requérantes, bien qu'ils y eussent été invités par le biais d'un huissier de justice. Il estimait ensuite que le bail d'habitation au profit de I.V. et I.M. s'était toutefois prolongé automatiquement en vertu des articles 10 § 1 et 11 § 1 combinés de l'OUG no 40/1999, ce en raison du manquement des requérantes à respecter les conditions de forme requises par ces dispositions dans le cadre des rapports entre propriétaires et locataires.

Cette décision fut confirmée par un arrêt définitif de la cour d'appel de Bucarest en date du 19 décembre 2000.

B. Le droit interne pertinent

1. Loi no 5/1973 sur la gestion des logements et les rapports entre propriétaires et locataires

Article 24

« Le locataire perd le droit d'occuper le logement objet du bail et est expulsé dans les cas suivants :

(...)

d) Si, de mauvaise foi, il omet pendant trois mois consécutifs de s'acquitter du loyer ou des charges.

L'expulsion du locataire dans les cas prévus par le présent article est ordonnée par décision de justice. »

2. Loi no 17/1994 du 18 avril 1994 sur la prolongation et le renouvellement des baux d'habitation

Article 1

« Quel que soit le propriétaire, tout bail d'habitation concernant un logement dont la location est régie par la loi no 5/1973 (...) et qui se trouve en cours au moment de l'entrée en vigueur de la présente loi est prolongé de plein droit pour une période de cinq ans, dans les mêmes conditions [que celles fixées par la loi no 5/1973]. »

3. Loi no 114 du 11 octobre 1996 sur le logement (publiée au Journal officiel du 31 décembre 1997)

Article 21

« La location d'un local à usage d'habitation se fait en vertu d'un accord entre le propriétaire et le locataire, consigné par écrit et enregistré auprès des autorités fiscales locales (...) »

Article 23

« Si les parties ne s'accordent pas sur le renouvellement du contrat de location, le locataire est tenu de quitter le logement à la date d'échéance de son bail. »

Article 24

« La résiliation du contrat de bail avant la date de son échéance intervient :

(...)

b) à la demande du propriétaire, en cas de non-paiement du loyer par le locataire pendant trois mois consécutifs ;

(...)

i) lorsque le comportement du locataire rend impossible la cohabitation avec les autres occupants de l'immeuble ou empêche l'utilisation normale du logement ; (...) »

4. Ordonnance d'urgence du gouvernement (OUG) no 40 du 8 avril 1999 sur la protection des locataires et la fixation du montant du loyer pour les locaux à usage d'habitation

Article 2

« La durée d'un bail d'habitation (...) concernant un local rétrocédé à son ancien propriétaire est prolongée à la demande du locataire pour une période maximale de trois ans à compter de la date de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance. »

Article 9 § 1

« Un nouveau contrat de bail est conclu entre le propriétaire et le locataire à la demande du locataire. Le propriétaire personne physique fait enregistrer le nouveau contrat de bail par les autorités fiscales locales. La personne juridique qui a détenu ou administré le logement informe le locataire bénéficiaire du contrat de bail, par lettre avec accusé de réception, dans un délai de quinze jours à compter de la date de la restitution du logement, qu'il peut à compter de cette date conclure un nouveau contrat de bail avec le propriétaire qui s'est vu rétrocéder le local. »

Article 10 § 1

« Le propriétaire notifie au locataire, dans un délai de trente jours à compter de la date de l'entrée en vigueur de la présente ordonnance et par le biais d'un huissier de justice, la date et l'endroit fixés en vue de la conclusion d'un nouveau bail. La notification est adressée par lettre recommandée avec accusé de réception. (...) »

Article 11 § 1

« Le non-respect par le propriétaire des dispositions de l'article 10 § 1 entraîne la prolongation de plein droit du contrat de location antérieur jusqu'à la conclusion d'un nouveau contrat de bail. Le non-paiement du loyer par le locataire jusqu'à la conclusion du nouveau contrat ne peut être invoqué par le propriétaire comme motif d'expulsion.

L'absence de réponse écrite ou le refus injustifié du locataire de conclure un nouveau contrat de bail dans le délai de soixante jours à compter de la date de réception de la notification donne au propriétaire la faculté de demander l'expulsion sans condition du locataire (...) par voie de décret présidentiel. »

Article 13

« La prolongation du bail ne s'applique pas : (...) d) en cas de litige résultant du refus du locataire, après notification en vertu de la loi no 17/1994, no 112/1995 ou no 114/1996, de conclure un nouveau contrat de location avec le propriétaire. »

Article 32

« Le montant du loyer est fixé par voie de négociation entre le locataire et le propriétaire lors de la conclusion du nouveau contrat de bail. Le loyer ne saurait dépasser 25 % du revenu net mensuel du foyer si celui-ci n'excède pas le salaire net mensuel moyen du pays. »

La loi no 241 du 16 mai 2001 a approuvé l'OUG no 40/99 et en a modifié l'article 2, portant à cinq ans la durée d'un bail d'habitation prolongé à la demande du locataire s'agissant d'un immeuble rétrocédé à son ancien propriétaire ; la loi a également modifié l'article 32 de l'OUG en disposant que le loyer dû par un locataire ne saurait dépasser 15 % du revenu net mensuel du foyer.

GRIEF

Invoquant l'article 1 du Protocole no 1, les requérantes allèguent une atteinte à leur droit de propriété sur un immeuble, du fait que les arrêts définitifs du 26 septembre 2000 (requête no 68479/01), du 30 janvier 2001 (requête no 71351/01) et du 21 septembre 2000 (requête no 71352/01) n'ont pas ordonné l'expulsion des locataires qui occupaient cet immeuble sans titre de location. Plus généralement, les intéressées se plaignent de la réglementation nationale concernant les rapports entre les propriétaires et les locataires, à savoir l'OUG no 40/1999, laquelle aurait fait peser sur elles des charges disproportionnées depuis qu'elles se sont vu restituer leur bien.

EN DROIT

1. La Cour considère tout d'abord, eu égard à la similitude des faits et des griefs propres aux requêtes enregistrées sous les nos 68479/01, 71351/01 et 71352/01, qu'il y a lieu de les joindre, en application de l'article 42 § 1 du règlement de la Cour.

2. Les requérantes se plaignent de l'impossibilité dans laquelle elles se sont trouvées d'obtenir la jouissance de l'immeuble pour lequel elles se sont vu reconnaître la qualité de propriétaires et allèguent une atteinte au droit au respect de leurs biens, garanti par l'article 1 du Protocole no 1, qui est ainsi libellé :

« Toute personne physique ou morale a droit au respect de ses biens. Nul ne peut être privé de sa propriété que pour cause d'utilité publique et dans les conditions prévues par la loi et les principes généraux du droit international.

Les dispositions précédentes ne portent pas atteinte au droit que possèdent les Etats de mettre en vigueur les lois qu'ils jugent nécessaires pour réglementer l'usage des biens conformément à l'intérêt général ou pour assurer le paiement des impôts ou d'autres contributions ou des amendes. »

Le Gouvernement excipe d'emblée de l'irrecevabilité des requêtes pour non-épuisement des voies de recours internes. Il affirme que les intéressées auraient dû engager à l'encontre des locataires une procédure d'expulsion fondée sur l'article 24 de la loi no 114/1996 et se plaindre expressément du non-paiement des loyers pendant plus de trois mois consécutifs. Il souligne qu'une telle procédure est différente des actions qu'elles ont introduites devant les juridictions nationales, actions dans lesquelles elles invoquaient l'absence de titre de location entre les mains des locataires et non le défaut de paiement des loyers. Concernant la seconde procédure d'expulsion dirigée contre la locataire E.D., le Gouvernement considère que les requérantes n'ont pas clairement précisé que leur demande en justice était motivée par le refus de la partie défenderesse de leur verser le loyer.

Les requérantes contestent la thèse du Gouvernement. Elles font valoir que, pour disposer de la qualité pour agir dans la procédure indiquée par le Gouvernement, il faut pouvoir se prévaloir d'un contrat de bail conclu avec le locataire. Or elles rappellent qu'en dépit de leurs nombreuses démarches en vue de la conclusion d'un tel contrat, les occupants de leur immeuble ont toujours refusé de les rencontrer et de les reconnaître en tant que propriétaires. Dans ces circonstances, la procédure mentionnée par le Gouvernement est vouée à l'échec et n'est pas, selon les requérantes, un recours effectif au sens de l'article 35 § 1 de la Convention.

Sur le fond, le Gouvernement considère qu'il n'y a pas eu atteinte au droit des requérantes au respect de leur bien et qu'aucune responsabilité ne saurait être imputée à l'Etat en raison du refus des tribunaux d'expulser les locataires. Il déclare que les décisions de justice litigieuses étaient fondées sur des faits imputables aux requérantes, à savoir le non‑respect de la procédure légale de notification des locataires prévue par l'article 10 § 1 de l'OUG no 40/1999, qui avait entraîné la prolongation de plein droit des contrats de bail, en vertu de l'article 11 § 1 de l'OUG. Se référant à l'affaire Robitu c. Roumanie (no 33352/96, décision de la Commission du 20 mai 1998, Décisions et rapports 49, p. 67), il estime que la prolongation légale des contrats de location – prévue par l'OUG no 40/1999 et constatée en l'espèce par les juridictions nationales saisies par les requérantes d'une demande d'expulsion – poursuivait un but d'intérêt général, à savoir la protection des intérêts des locataires dans une situation qui se caractérisait par la pénurie des logements bon marché. Cette prolongation légale maintenait, de l'avis du Gouvernement, un juste équilibre entre l'intérêt général de la communauté et les impératifs de sauvegarde des droits fondamentaux des individus.

Les requérantes considèrent que la réglementation nationale concernant les rapports entre les propriétaires et les locataires, ainsi que les décisions des juridictions nationales prises sur le fondement de celle-ci, constituent une atteinte à leur droit de propriété. Elles font valoir que la rétrocession des immeubles aux anciens propriétaires est totalement dépourvue d'efficacité dans les conditions imposées par l'OUG no 40/1999. A leurs yeux, la protection sociale invoquée par le Gouvernement est régie de telle manière que dans la pratique ce sont les propriétaires exclusivement qui sont chargés de l'assurer, à travers l'obligation qui leur est faite de garder dans leurs immeubles des locataires pendant cinq ans moyennant des loyers dérisoires. Elles s'estiment particulièrement démunies dans une situation où, comme en l'espèce, les locataires refusent de reconnaître les nouveaux propriétaires et de conclure avec eux un contrat de bail. En l'occurrence, cette situation les a empêchées d'obtenir le paiement du loyer et leur a barré la voie de toute action en justice pour s'en plaindre.

Elles soulignent que depuis le jugement définitif du 2 avril 1997, qui a accueilli leur action en revendication immobilière, les occupants de leur immeuble ne leur ont versé aucun loyer, alors qu'elles mêmes, depuis cette date, sont tenues d'acquitter les taxes et les impôts afférents à leur immeuble.

La Cour estime que l'exception de non‑épuisement des voies de recours internes soulevée par le Gouvernement est étroitement liée à la substance du grief que les requérantes tirent de l'article 1 du Protocole no 1, de sorte qu'il y a lieu de la joindre au fond (voir, mutatis mutandis, Gnahoré c. France, no 40031/98, § 26, CEDH 2000‑IX). Par ailleurs, la Cour considère, à la lumière de l'ensemble des arguments des parties, que les requêtes posent de sérieuses questions de fait et de droit qui nécessitent un examen au fond. Dès lors, elles ne sauraient être déclarées manifestement mal fondées au sens de l'article 35 § 3 de la Convention.

Par ces motifs, la Cour, à l'unanimité,

Décide de joindre les requêtes ;

Joint au fond l'exception de non-épuisement des voies de recours internes soulevée par le Gouvernement ;

Déclare les requêtes recevables, tous moyens de fond réservés.

Mark VilligerBoštjan M. Zupančič
              Greffier adjointPrésident

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