Note d’information sur la jurisprudence de la Cour No 91
Novembre 2006
Radovici et Stănescu c. Roumanie - 68479/01
Arrêt 2.11.2006 [Section III]
article 1 du Protocole n° 1
article 1 al. 2 du Protocole n° 1
Réglementer l'usage des biens
Formalités en matière de conclusion de bail dont le non-respect par le propriétaire entraîne le prolongement du bail conclu avec l'ancien propriétaire sans versement d'aucun loyer pendant plusieurs années : violation
En fait : Les requérantes sont propriétaires d'immeubles à usage d'habitation rétrocédés en 1997 après nationalisation. Des locataires, qui avaient conclu leur bail avec l'Etat avant la restitution des immeubles, refusèrent de conclure un bail avec les nouvelles propriétaires. Celles-ci tentèrent de les expulser. Au terme d'une première série de procédures, elles furent déboutées parce qu'elles n'avaient pas respecté les conditions de forme relatives à la conclusion d'un bail, prévues par l'ordonnance d'urgence du Gouvernement no 40 du 8 avril 1999 sur la protection des locataires et la fixation du montant du loyer pour les locaux à usage d'habitation. Le non-respect de ces formalités entraînait la prolongation automatique de plein droit des contrats de bail antérieurs signés avec l'Etat sans possibilité concrète d'obtenir le versement des loyers. A l'issue d'une seconde série de procédure, les requérantes obtinrent l'expulsion des locataires. Jusqu'à cette date toutefois, elles n'avaient perçu aucun loyer.
En droit : La simple omission de respecter des conditions de forme imposées par les dispositions gouvernementales d'urgence en matière de baux d'habitation, a entraîné l'impossibilité pour les requérants, pendant plusieurs années, d'exiger tout loyer d'occupants de leurs immeubles, avec lesquelles ils ne purent avoir aucun rapport contractuel. Si les mesures d'urgence poursuivaient un but d'intérêt général tenant à la protection des locataires face à la pénurie de logements héritée de la période communiste, et que le système ainsi instauré n'est pas en soi critiquable vu notamment la grande marge d'appréciation accordée à l'Etat en pareille matière, des dispositions de la réglementation d'urgence révèlent des lacunes et des imprécisions préjudiciables aux requérants et rien n'indique que les locataires méritaient une protection particulière. Propriétaires de leurs appartements, les requérantes furent sanctionnées pour le seul fait d'avoir omis de satisfaire à une formalité en matière de conclusion de bail, par l'obligation de garder des locataires, avec lesquels elles n'ont pu signer de bail, pendant cinq ans, sans aucune réelle possibilité de percevoir un loyer. Les dispositions en cause, telles qu'interprétées par les tribunaux, leur ont fait supporter une charge spéciale et exorbitante.
Conclusion : violation (unanimité).
Article 41 – 23 000 EUR pour les préjudices subis.
Voir aussi Hutten-Czapska c. Pologne [GC], no 35014/97, 19 juin 2006, dans la Note d'Information No 87.
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Rédigé par le greffe, ce résumé ne lie pas la Cour.
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