REAL SPOL. S R.O. c. RÉPUBLIQUE TCHÈQUE

Communiquée le 24 novembre 2014

CINQUIÈME SECTION

Requête no 81454/12
REAL SPOL. S R.O. contre la République tchèque
introduite le 13 décembre 2012

EXPOSÉ DES FAITS

La requérante, Real spol. s r.o., est une société de droit tchèque, ayant son siège social à Prague. Elle est représentée devant la Cour par Me S. Němec, avocat au barreau tchèque.

A. Les circonstances de l’espèce

Les faits de la cause, tels qu’ils ont été exposés par la requérante, peuvent se résumer comme suit.

1. Contexte de l’affaire

À l’issue d’une procédure civile, le tribunal d’arrondissement de Prague 8 adopta un jugement du 16 juillet 2002 par lequel il remplaça l’accord de la société requérante avec un échange d’appartements, et obligea ainsi la requérante en tant que bailleur à conclure un contrat de bail à durée indéterminée avec M.S., moyennant un loyer réglementé.

Ce jugement fut confirmé par la juridiction d’appel, le 13 novembre 2002, ainsi que par la Cour suprême, le 25 mai 2004, qui aurait considéré qu’un non-paiement hypothétique de loyer n’était pas une raison suffisamment grave justifiant le refus de l’échange d’appartements. Ces juridictions n’auraient pas examiné la solvabilité de M.S. ni tenu compte des craintes justifiées de la société requérante, qui avait par ailleurs proposé que le bail ne soit conclu qu’à durée déterminée. Le 16 juin 2005, la Cour constitutionnelle rejeta le recours constitutionnel de la requérante tout en observant que « le législateur devrait modifier la législation de manière à ce qu’elle réponde mieux aux besoins sociaux actuels et n’enfreigne pas les droits et libertés garantis par la Constitution aux propriétaires d’appartements » ; néanmoins, un tel amendement devait être appréhendé de manière complexe.

Par la suite, M.S., veuve avec un enfant à charge, ne fut pas en mesure de s’acquitter du loyer (s’élevant à 2 780 CZK, à savoir environ 110 EUR) et des charges (s’élevant à 1 356 CZK, à savoir environ 55 EUR) dus à la société requérante, et les tentatives de règlement amiable échouèrent. La société requérante aurait également demandé à l’autorité municipale de Prague 8 ainsi qu’au ministère du Travail et des Affaires sociales d’aider M.S. à résoudre sa mauvaise situation sociale, en vain.

2. Procédure tendant à l’éviction de M.S.

En 2005, la société requérante engagea une procédure tendant à ce que le tribunal l’autorise à résilier le contrat de bail en raison du non-paiement du loyer, et obtint gain de cause par un jugement du 29 septembre 2006 ayant acquis force de chose jugée le 23 janvier 2007. Par la suite, M.S. se vit enjoindre de quitter l’appartement dès que la société requérante lui aurait trouvé un logement compensatoire ; or, selon la requérante, cela s’avéra impossible puisque la municipalité à laquelle elle s’était adressée avec une demande d’allouer à M.S. un logement social ne satisfit pas à cette demande et aucun bailleur privé n’accepta M.S. comme locataire.

Parallèlement, la requérante intenta deux procédures tendant à ce que M.S. se voie enjoindre de payer les loyers dus. Malgré le succès de ses demandes ayant donné lieu à une procédure d’exécution, elle n’aurait pas recouvré ses créances en raison de l’insolvabilité de M.S.

M.S. quitta l’appartement le 7 février 2008.

3. Procédure en dommages-intérêts

Le 30 janvier 2008, se fondant sur la loi no 82/1998, la société requérante intenta contre l’État, représenté par le ministère de la Justice et le ministère du Travail et des Affaires sociales, ainsi que contre l’autorité municipale de Prague 8, une procédure en dommages-intérêts au titre du préjudice matériel englobant les loyers et charges dus par M.S. et les frais engagés pour faire valoir ses droits devant les tribunaux, soit un total de 196 920 CZK (environ 7 870 EUR), majoré d’intérêts moratoires. Elle dénonça une ingérence permanente dans son droit de propriété, résultant d’une approche irresponsable de l’État qui ne s’acquittait pas de sa fonction sociale ; elle se plaignit en particulier d’être limitée dans son droit de propriété sans indemnisation, en ce qu’elle était obligée de payer les charges à la place de M.S. et devait s’acquitter de la TVA sur les loyers non-perçus, sans pour autant tirer un quelconque bénéfice de son bien.

Le ministère de la Justice observa que, les décisions judiciaires de 2002 n’ayant pas été annulées comme irrégulières, les conditions de la loi no 82/1998 n’étaient pas réunies. Le ministère du Travail et des Affaires sociales releva que M.S. avait été informée de la possibilité de demander des allocations sociales mais qu’elle avait pour la plupart refusé de coopérer, et qu’elle avait aussi décliné l’offre de loger dans un foyer pour mères en difficulté. L’autorité municipale soutint que l’obligation de trouver un logement compensatoire au locataire à évincer incombait en premier lieu au bailleur ; la municipalité n’avait qu’un devoir d’assistance.

Par jugement du 8 octobre 2009, le tribunal d’arrondissement de Prague 2 rejeta la demande de la société requérante. Il souscrivit d’abord à la thèse du ministère de la Justice selon laquelle les conditions prévues par l’article 8 § 1 de la loi no 82/1998 n’étaient pas réunies. Il releva ensuite que la société requérante avait proposé à M.S. trois types de logement compensatoire dont un était acceptable pour M.S. (la requérante avait néanmoins conditionné la conclusion d’un contrat de bail par l’acceptation par M.S. d’un calendrier d’échéances concernant le loyer dû) ; dès lors, la municipalité n’était pas tenue de chercher un logement pour elle. Le tribunal nota enfin que c’est à M.S., et non à l’État, que la société requérante devait en premier lieu demander le paiement des sommes dues ; dès lors, dans la situation où la requérante avait une créance exigible envers M.S. et où l’État ne pouvait pas être tenu responsable du défaut de paiement par celle-ci, il n’y avait pas de lien de causalité entre le dommage allégué et la conduite des autorités.

La société requérante interjeta appel, rappelant que c’est par les décisions judiciaires que lui avait été imposé un contrat défavorable pour elle. Elle reprocha au tribunal de ne pas avoir correctement établi les faits et de s’être limité à la question de savoir si ces décisions avaient été jugées irrégulières, sans pour autant examiner, directement sur le terrain de la Charte des droits et libertés fondamentaux, la responsabilité de l’État pour une ingérence disproportionnée dans son droit de propriété.

Le 28 avril 2010, le tribunal municipal de Prague confirma le jugement contesté, souscrivant aux conclusions du tribunal d’arrondissement et considérant qu’il y avait lieu d’examiner l’affaire sur le terrain de la loi no 82/1998, qui n’était pas contraire à la Charte.

La société requérante se pourvut en cassation, soutenant que l’arrêt du 28 avril 2010 revêtait une importance juridique cruciale et reposait sur une appréciation juridique erronée de la responsabilité des défendeurs. Selon elle, le dommage subi avait son origine dans les décisions par lesquelles les tribunaux lui avaient imposé un locataire insolvable, ainsi que dans l’inexistence d’une aide sociale effective. La requérante nota par ailleurs que M.S. avait refusé tous les logements compensatoires offerts et que le jugement autorisant la résiliation du bail était devenu de facto inexécutable. Ainsi, étant de fait obligée de fournir à M.S. un logement social et d’en supporter les frais, elle se voyait transférer une responsabilité qui incombait à l’État, au mépris du principe de proportionnalité.

Le 11 septembre 2011, la Cour suprême rejeta le pourvoi en cassation comme inadmissible. Elle releva tout d’abord que les décisions de 2002 n’avaient pas été annulées comme irrégulières et qu’elles n’étaient pas non plus discriminatoires. Elle nota ensuite que l’article 11 § 4 de la Charte ne garantissait pas le droit à une indemnisation pour toutes les limitations du droit de propriété prévues par la loi car la loi pouvait fixer les limites du droit de propriété sans pour autant assortir une telle limitation d’un droit à l’indemnisation. Cette disposition n’était donc applicable que pour certaines limitations qui allaient au-delà des obligations prévues de manière générale pour tous les sujets du droit de propriété, ce qui n’était pas le cas en l’espèce où tous les bailleurs pourraient se retrouver dans la même situation que la requérante. En l’espèce, les tribunaux avaient donc à juste titre appliqué la loi spéciale no 82/1998. La cour observa enfin, s’il y avait eu en l’espèce un manquement de l’État en matière d’aide sociale, la seule personne lésée aurait été M.S.

Le 7 décembre 2011, la société requérante contesta les décisions susmentionnées par un recours constitutionnel, invoquant les articles 6 et 13 de la Convention ainsi que l’article 1 du Protocole no 1 pris isolément et en combinaison avec l’article 14. Elle se plaignit notamment de ne pas pouvoir de facto disposer de son bien dont elle ne gardait que nue-propriété, et d’avoir subi un dommage s’élevant jusqu’alors à 750 000 CZK.

Par décision du 4 juin 2012, notifiée à l’avocate de la requérante le 13 juin 2012, la Cour constitutionnelle rejeta le recours pour défaut manifeste de fondement. Admettant que les dysfonctionnements socio-juridiques dénoncés par la requérante étaient graves, elle rappela que la solution de ceux-ci n’incombait pas aux tribunaux.

B. Le droit interne pertinent

L’essentiel des dispositions de la Charte des droits et libertés fondamentaux et du code civil ainsi que de la pratique de la Cour constitutionnelle concernant les loyers réglementés, dont une partie peut être pertinente en l’espèce, sont résumées dans la décision Vomočil et Art 38, a.s. c. République tchèque (déc.) (nos 38817/04 et 1458/07, §§ 21-26, 5 mars 2013) ainsi que dans l’annexe II de l’arrêt R & L, s.r.o. et autres c. République tchèque (nos 37926/05, 25784/09, 36002/09, 44410/09 et 65546/09, 3 juillet 2014).

Loi no 82/1998 sur la responsabilité de l’État pour le préjudice causé lors de l’exercice de la puissance publique par une irrégularité dans la décision ou la conduite de la procédure

En vertu de l’article 8 § 1 de cette loi, l’intéressé ne peut demander d’indemnisation pour le préjudice causé par une décision irrégulière que si cette décision passée en force de chose jugée a été annulée ou réformée par l’autorité compétente.

GRIEFS

Invoquant l’article 1 du Protocole no 1 de la Convention, la société requérante se plaint de ne pas pouvoir jouir paisiblement de ses biens en ce qu’elle a été privée de sa liberté contractuelle et s’est vu imposer par les tribunaux un locataire qui n’est pas en mesure, en raison de sa situation sociale, de s’acquitter du loyer et des charges. De ce fait, elle estime subir une discrimination, prohibée par l’article 14 de la Convention, par rapport aux bailleurs qui ont pu conclure le contrat de bail librement. De plus, ayant en l’espèce refusé d’examiner la question de la violation de ses droits, les tribunaux ont également enfreint son droit à un procès équitable garanti par l’article 6 de la Convention, et l’ont privée d’un recours effectif au sens de l’article 13.

QUESTIONS AUX PARTIES

1. Y a-t-il eu atteinte au droit de la société requérante au respect de ses biens, au sens de l’article 1 du Protocole no 1, eu égard à l’ingérence de l’État dans sa liberté contractuelle et à l’impact que celle-ci a eu sur ses droits patrimoniaux ? En particulier, les autorités tchèques ont-elles maintenu un « juste équilibre » entre les exigences de l’intérêt général de la communauté et les impératifs de la sauvegarde du droit de la requérante au respect de ses biens (Hutten-Czapska c. Pologne [GC], no 35014/97, §§ 167-168, CEDH 2006‑VIII)?

2. La société requérante a-t-elle été victime, dans l’exercice de ses droits patrimoniaux, d’une discrimination contraire à l’article 14 de la Convention combiné avec l’article 1 du Protocole no 1, comparé aux bailleurs qui n’ont subi aucune ingérence dans leur liberté contractuelle ?

3. La société requérante avait-elle à sa disposition, comme l’exige l’article 13 de la Convention, un recours interne effectif au travers duquel elle aurait pu formuler ses griefs de méconnaissance de la Convention ?

 

Full & Egal Universal Law Academy