Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2008-3-135 (Devralma)
Karar Sayısı : 08-49/690-266
Karar Tarihi : 31.7.2008
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
10
Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI
Üyeler : Süreyya ÇAKIN, Mehmet Akif ERSİN,
Dr. Mustafa ATEŞ, İsmail Hakkı KARAKELLE
B. RAPORTÖRLER: Aydın ÇELEN, Aytül TOKATLI
C. BİLDİRİMDE
BULUNAN : Bainbridge II Properties S.a.r.l.
Temsilcisi: Av. M. Kemal MAMAK
Hergüner Bilgin Özeke Hukuk Bürosu Süleyman Seba Cad. 20
Sıraevler 55 34357 Akaretler Beşiktaş/İstanbul
D. TARAFLAR : Bayrampaşa Center Gayrimenkul Ticaret Ltd. Şti.
Mecidiyeköy Ortaklar Cad. Burak Apt. No:12/1 D:6 Şişli/İstanbul
CarrefourSA Carrefour Sabancı Ticaret Merkezi A.Ş.
Küçükbakkalköy Mah. Dudulu Asfaltı No:1 Kadıköy/İstanbul
E. DOSYA KONUSU: Bayrampaşa Alışveriş Merkezi’nin, Bainbridge II
Properties S.a.r.l. tarafından Bayrampaşa Center Gayrimenkul Ticaret Ltd. Şti. 30
aracılığıyla CarrefourSA Carrefour Sabancı Ticaret Merkezi A.Ş.’den
devralınması işlemine izin verilmesi talebi.
F. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 10.7.2008 tarih, 4395 sayı ile giren ve en
son 21.7.2008 tarih ve 4626 sayı ile eksiklikleri tamamlanan bildirim üzerine, 4054
sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun’un 7. maddesi ile 1997/1 sayılı Rekabet
Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ’in ilgili
hükümleri uyarınca yapılan inceleme sonucu düzenlenen 25.7.2008 tarih ve 2008–3–
135/Öİ–08-AÇ sayılı Birleşme/Devralma Raporu, 25.7.2008 tarih ve REK.0.07.00.00-
120/140 sayılı Başkanlık Önergesi ile 08-49 sayılı Kurul toplantısında görüşülerek 40
karara bağlanmıştır.
G. RAPORTÖRLERİN GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor'da; Dosya konusu işlemin, 4054 sayılı
Kanun’un 7. maddesine dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı Tebliğ kapsamında izne
tabi bir devir işlemi olduğu, bununla birlikte devralma işlemi ile ilgili pazarda 4054
sayılı Kanun’un 7. maddesi çerçevesinde yeni bir hakim durumun yaratılmasının
veya mevcut bir hakim durumun güçlendirilerek, rekabetin önemli ölçüde
sınırlandırılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilebileceği,
sonuç ve kanaatine ulaşıldığı ifade edilmektedir. 50
08-49/690-266
2
H. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
H.1. İlgili Pazar
H.1.1. Sektöre İlişkin Genel Bilgiler
Türkiye’de perakende sektörü enerji, eğitim ve sağlıktan sonra dördüncü büyük
sektör olup, 2006 yılı toplam cirosu 136,9 milyar Dolar’dır. Toplam 2,5 milyon kişiye
istihdam sağlayan sektör, 16 milyon metrekare satış alanıyla hizmet vermektedir. 60
"Türkiye'de Perakende Pazarı ve AVM'ler İçin Öngörüler 2015" raporunda perakende
pazarının gelişimine bağlı olarak organize pazarın önemli bir kurumu olan alışveriş
merkezlerinin ticari gayrimenkul yatırımı olarak hızla genişlediği bildirilmiştir.
Raporda, inşaat ve planlama aşamasında olan alışveriş merkezlerinin (AVM), 2010
sonuna kadar tamamlanmasıyla Türkiye’nin AVM kapasitesinin hızla genişleyeceğine
işaret edilerek, 2010 sonunda AVM sayısının 288'e ulaşacağı öngörülmüştür.
Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) verilerinde ise 3 yıl içerisinde
AVM sayının 350’ye ulaşması beklenmektedir. AVM'lerde 2010 sonrasında
genişlemenin daha sınırlı, istikrarlı ve seçici olacağı tahminine yer verilen raporda, 70
2015 yılında AVM'lerdeki kiralanabilir alanın 10 milyon metrekare olacağı
kaydedilmiştir.
Toplam AVM sayısını gösteren aşağıdaki grafikten anlaşıldığı üzere Türkiye’de
1980’li yıllardan itibaren AVM sayısı hızlı bir şekilde artmıştır. AMPD verilerine göre
199 AVM bulunan sektörde, AVM’lerin %32’si İstanbul’da yer almaktadır. 1000 kişi
başına düşen metrekare bazında AVM toplam kullanım alanı Türkiye’de 49,8 m2’dir.
Avrupa çapında bakıldığında ise bu oranın en yüksek olduğu ülkenin 734 m2 ile
Norveç olduğu, Avrupa ortalamasının ise 200 m2 civarında olduğu görülmektedir.
80
Grafik 1: Türkiye’de yıllar itibari ile AVM sayısı
3
30
146
0
20
40
60
80
100
120
140
160
1980'ler 1990'lar 2000'ler
H.1.2. İlgili Pazar
1997/1 sayılı Tebliğ’in 4. maddesine göre, devralma işlemlerinde devre konu mal
veya hizmetlerle tüketicinin gözünde fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri
08-49/690-266
3
bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarını
oluşturmaktadır. Dolayısıyla belirli bir ürün ve onunla yüksek ikame edilebilirliği olan
diğer ürünlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarının tanımında temel alınmaktadır. 90
CarrefourSA Carrefour Sabancı Ticaret Merkezi A.Ş. (CarrefourSA) kontrolünde olan
Bainbridge Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve İşletmecilik A.Ş. hisselerinin
tamamının Bainbridge Holding A.Ş.’ye devredilmesi işlemine ilişkin 8.12.2005 tarih ve
05-82/1137-328 sayılı Kurul Kararı’nda devralma işleminin konusunu oluşturan
Bainbridge Gayrimenkul Yatırım Geliştirme ve İşletmecilik A.Ş.’nin iştigal ettiği
ürünlerin özellikleri ve bu ürünlere ilişkin talep esas alınarak, ilgili ürün pazarı “ticari
amaçlı taşınmaz kiralama pazarı” olarak belirlenmiştir. Söz konusu kararda ilgili
coğrafi pazar tam olarak tespit edilmemiş olup tarafların faaliyette bulundukları
coğrafi alanın Türkiye geneline yaygın olması ve işlemden gerek Türkiye pazarının 100
tamamı gerekse bölgesel bazda belirlenebilecek pazarların etkileneceği ifade
edilmiştir. Ancak Karar’da işlemin niteliği dikkate alınarak coğrafi pazarın ulusal ya da
bölgesel olarak belirlenmesinin nihai sonucu değiştirmeyeceği sonucuna ulaşılmıştır.
28.1.2008 tarih ve 06-04/56-M sayılı İlgili Pazarın Tanımlanmasına İlişkin Kılavuz’un
20. maddesinde “…inceleme konusu işlem, gerek ürün gerekse de coğrafi açıdan
olası alternatif pazar tanımları çerçevesinde rekabet açısından endişeler yaratmıyor
ya da alternatif tüm tanımlar açısından rekabeti bozucu bir etki söz konusu oluyorsa
pazar tanımı yapılmayabilir.” denilerek rekabetçi endişe yaratmayan işlemlerde
Kurul’un ilgili pazar tanımlamayabileceği ifade edilmiştir. 110
Bildirime konu işlem bakımından pazar tespitinin değerlendirme açısından bir farklılık
yaratmayacak oluşu nedenleriyle dosya konusu işleme ilişkin ilgili ürün pazarı ve ilgili
coğrafi pazar tanımı yapılmasına gerek olmadığı kanaatine varılmıştır.
H.2. Taraflar
H.2.1. Bayrampaşa Center Gayrimenkul Ticaret Ltd. Şti. (Bayrampaşa
Gayrimenkul)
120
Devralan taraf olan Bayrampaşa Gayrimenkul, Bainbridge II tarafından sadece
Bayrampaşa AVM’yi devralmak üzere kurulmuş bir şirket olup şirketin hissedarlık
yapısına Tablo 1’de yer verilmiştir.
Tablo 1: Bayrampaşa Gayrimenkul’ün Hissedarlık Yapısı
Hissedar Pay (%)
Bainbridge II (….)
LDV Management II Bainbridge II SCA (….)
Kaynak: Bildirim Formu
LDV Management II Bainbridge II SCA, Bainbridge II’nin %(….) hissesini elinde
bulundurmaktadır. LDV Management II Bainbridge II SCA da ana yatırımcı (Public
Institution for Social Security of Kuwait) tarafından kontrol edilmektedir. Ana 130
yatırımcı ayrıca 8.12.2005 tarih ve 05-82/1137-328 sayılı Kurul Kararı ile izin verilen
ve CarrefourSA’dan iktisap edilen 6 varlığın mülkiyetine sahip Bainbridge Holding
A.Ş.’yi de dolaylı olarak kontrol etmektedir. Zira Bainbridge Holding A.Ş.’nin çoğunluk
08-49/690-266
4
hissedarı ana yatırımcı tarafından kontrol edilen LDV Management Bainbridge
Holding SCA’dır.
Bainbridge Holding A.Ş. tarafından yönetilen ve her biri alışveriş merkezlerinde
bulunan dükkan ve hipermarket niteliğindeki perakende satış yerlerinden 2005
yılında CarrefourSA’dan iktisap edilmiş mülkleri gösterir tablo aşağıda yer almaktadır:
140
Tablo 2: Bainbridge Holding A.Ş’ye ait mülkler
Konum Satış Alanı (m2)
İçerenköy/İstanbul 54.769
Kocaeli 14.460
Bursa 42.876
Haramidere 23.860
Mersin 15.835
Ankara 25.067
Kaynak: Bildirim Formu
Bainbridge Holding A.Ş.’nin yönetim kurulu üyeleri; Frank Ruımy, Elly Michel Ruımy,
Isaac Jacques Ruımy ve Betty Ruımy’dir. Frank Ruımy ayrıca Bayrampaşa
Gayrimenkul’de görevli tek müdürdür.
Bayrampaşa Gayrimenkul, Bainbridge Holding A.Ş. ve sözü geçen şirketlerin ana
şirketleri dodya kapsamında Bainbridge Grubu olarak anılmakta olup, değerlendirme
açısından Bainbridge Grubu ilgili ekonomik bütünlük olarak kabul edilecektir. 150
H.2.2. Bayrampaşa Alışveriş Merkezi (Bayrampaşa AVM)
Devre konu Bayrampaşa AVM hipermarket alanı ve kiralanabilir alan dahil toplam
25.000 m2 büyüklüğündedir. AVM’nin içinde yer alan hipermarket alanı devir sonrası
CarrefourSA’ya kiralanacaktır.
H.2.3. CarrefourSA Carrefour Sabancı Ticaret Merkezi A.Ş. (CarrefourSA)
Devre konu Bayrampaşa AVM’nin mülkiyetine sahip olan CarrefourSA’nın ortaklık 160
yapısı aşağıda yer almaktadır:
Tablo 3: CarrefourSA’nın Ortaklık Yapısı
Hissedar Pay (%)
Carrefour Nederland B.V. 58,19
Hacı Ömer Sabancı Holding A.Ş. 38,79
Bilfer Madencilik ve Turizm A.Ş. 0,58
Afife Özel 0,17
Diğer 2,27
Toplam 100,00
Kaynak: Bildirim Formu
Bayrampaşa AVM haricinde CarrefourSA bünyesinde yer alan 6 AVM’yi ve toplam
alanlarını gösteren tabloya aşağıda yer verilmiştir.
170
08-49/690-266
5
Tablo 4: CarrefourSA mülkiyetindeki AVM’ler
AVM Toplam Alan (m2)
Maltepe 5.313
Maltepe Park 37.934
İzmir 37.911
Ümraniye 52.623
İstinye 5.938
Bağcılar 3.792
Kaynak: Bildirim Formu
H.3.Yapılan Tespitler ve Hukuki Değerlendirme
Bildirimde bulunulan işlem bir tüzel kişiliğin hisselerinin devrini değil, bir varlık 180
(gayrimenkul) satışını konu edinmektedir. Bayrampaşa AVM, Rekabet Kurulu’nun
işleme izin vermesi sonrası Bainbridge II tarafından CarreforSA’dan Bayrampaşa
Gayrimenkul aracılığıyla devralınacaktır.
CarrefourSA ve Bainbridge Holding A.Ş. 16 Aralık 2004’de bazı ticari mülk niteliği
taşıyan varlıkların satışına ilişkin olarak bir Çerçeve Sözleşme imzalamışlardır. Daha
sonra taraflar Ankara, Bursa, İzmit, Haramidere, İçerenköy ve Mersin’de bulunan
gayrimenkullerin devri amacıyla 17 Kasım 2005 tarihli Hisse Alım Sözleşmesi ve aynı
tarihte bahse konu varlıkların içerisinde bulunan hipermarketlerin kiralanmasına
ilişkin olarak kira sözleşmeleri akdetmişlerdir. Kurul bu işleme 8.12.2005 tarih ve 05-190
82/1137-328 sayılı kararı ile izin vermiştir.
CarrefourSA Çerçeve Sözleşme’nin 7.1. maddesi ve Hisse Alım Sözleşmesi’nin 2.4.
maddesine uygun olarak Bainbridge Holding A.Ş.’ye Bayrampaşa AVM’nin kısmi
bölünme yoluyla devredileceği ya da ayni sermaye yoluyla taahhüt edileceği kendisi
tarafından kurulacak yeni bir şirketin tüm hisselerini alma konusunda gayrikabili rücu
bir opsiyon hakkı tanımayı taahhüt etmiştir.
CarrefourSA ve Bainbridge Holding A.Ş. bahse konu opsiyon hakkının şart ve
koşullarını belirlemek amacıyla 21 Aralık 2005 tarihinde bir Satış Vaadi Sözleşmesi 200
imzalamışlardır.
Bainbridge Grubu, yukarıda bahsedilen işlemlerin gerçekleşmesiyle Bayrampaşa
AVM’nin devralınması konusunda kendisine tanınmış olan opsiyon hakkını
kullanmaya karar vermiş ve tek amacı gayrimenkulü devralmak olan Bayrampaşa
Gayrimenkulü kurmuştur. Bainbridge Grubu, Türkiye gayrimenkul pazarında varlık
portföyünü geliştirmek için bu devralma işlemini gerçekleştirmek istemektedir.
İşlem varlık satışını içerdiğinden hiçbir tüzel kuruluşun hisse yapısını
etkilemeyecektir. İşlem ertesinde CarrefourSA, Bayrampaşa AVM’nin yeni sahibi 210
Bayrampaşa Gayrimenkul ile önceden mutabık kalınan formda akdedilecek bir kira
sözleşmesi uyarınca Bayrampaşa AVM’de bulunan hipermarketi kullanmaya devam
edecektir.
08-49/690-266
6
1997/1 sayılı Tebliğ’in 2. maddesinde herhangi bir teşebbüsün sahip olduğu
malvarlığının tümünün veya bir kısmının devralınması birleşme devralma sayılan
hallerden kabul edilmektedir. Ayrıca bir teşebbüsün malvarlığının tamamı veya bir
kısmı üzerinde mülkiyetin sağlanması, kontrolün ele geçirilmesi anlamı taşımaktadır.
Bu bakımdan, CarrefourSA’nın sahip olduğu Bayrampaşa AVM’nin Bayrampaşa
Gayrimenkul tarafından devralınması ile ilgili dosya konusu işlem, 1997/1 sayılı 220
Tebliğ’in 2. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca devralmadır.
1997/1 sayılı Tebliğ’in 4. maddesine göre %25 pazar payı sınırı veya 25 milyon YTL
ciro eşiğini geçen birleşme/devralmaların Rekabet Kurulu’na bildirilmesi zorunludur.
Bayrampaşa AVM’yi devralacak olan Bayrampaşa Gayrimenkul, işlemi
gerçekleştirmek amacıyla yakın zamanda kurulmuş olduğundan 2007 yılı için cirosu
bulunmamaktadır. Ayrıca, Bainbridge II ve LDV Management II Bainbridge II SCA’nın
tüm faaliyetleri yavru şirketlerin hisselerini elinde bulundurmak olup bunlar 2008
yılında kurulmuş holding şirketleridir. İki şirket de yakın zamanda kurulmuş olması 230
dolayısıyla mal veya hizmet satışlarına ilişkin ciroları yoktur. Bainbridge Grubu’na ait
şirketler arasında Türkiye’de cirosu bulunan tek şirket Bainbridge Holding A.Ş.’dir.
Bainbridge Holding A.Ş.’nin kendine ait 6 mülkten elde ettiği kira geliri 2007 yılı için
(…………….) (……………………………..) YTL’dir.
Dosya mevcudu bilgi ve belgeden, CarrefourSA’nın 2007 yılı kira sözleşmeleri
kapsamında toplam (…………….) (……………………………..) YTL gelir elde ettiği,
bu toplam içerisinde Bayrampaşa AVM’nin elde ettiği (…………….)
(……………………………..) YTL olduğu anlaşılmıştır. Devir işlemi sadece
Bayrampaşa AVM’yi kapsadığından eşikler açısından yapılan değerlendirmede 240
Bayrampaşa AVM’den 2007 yılında elde edilmiş olan kira geliri esas alınacaktır.
Dosya konusu işlemin tarafları olan şirketlerin 2007 yılında elde ettikleri kira
gelirlerinden oluşan cirolarının 1997/1 sayılı Tebliğ’de belirtilen 25 milyon YTL eşiğini
aştığından, söz konusu işlem izne tabidir.
4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi ile “Bir ya da birden fazla teşebbüsün hâkim durum
yaratmaya veya hâkim durumlarını daha da güçlendirmeye yönelik olarak, ülkenin
bütünü yahut bir kısmında herhangi bir mal veya hizmet piyasasındaki rekabetin
önemli ölçüde azaltılması sonucunu doğuracak şekilde birleşmeleri (…)” 250
yasaklanmaktadır. Bu nedenle taraf teşebbüslerin birleşmelerinin hakim duruma veya
hakim durumun güçlenmesine yol açıp açmadıklarını incelemek gerekmektedir.
İlgili coğrafi pazarın İstanbul olarak belirlenmesi halinde, Bainbridge Grubu’nun
toplam AVM alanı bazında pazar payının %(…) olacağı tahmin edilmekte olup
pazardaki teşebbüslerin pazar paylarını gösterir tablo aşağıda yer almaktadır:
Tablo 5: İstanbul ilinde pazar payları (%)
Şirket Adı Alan (m2) Gayrimenkul Geliştiricisi Pay (%)
Cevahir İstanbul 106.000 Cevahir Holding/İstanbul BB (….)
İstinye Park 90.000 Orjin Grubu ve Doğuş Grubu (….)
İçerenköy+Haramidere 78.449 Bainbridge Holding (….)
Tepe Nautilus 51.775 Tepe Emlak Yatırm (….)
08-49/690-266
7
Havalimanı 50.000 Londra Dış Tic. Turizm A.Ş. (….)
Diğer Şirketler 1.523.961 (….)
Toplam 1.900.185 100,00
İlgili coğrafi pazarın Türkiye olarak belirlenmesi halinde ise Bainbridge Grubu’nun
toplam AVM alanı bazında tahmini pazar payı %(…) seviyesinde gerçekleşmekte 260
olup pazardaki teşebbüslerin pazar paylarını gösterir tablo aşağıda yer almaktadır:
Tablo 6: Türkiye genelinde pazar payları (%)
Şirket Adı Alan (m2) Gayrimenkul Geliştiricisi Pay (%)
Bainbridge Holding A.Ş. 176.686 Bainbridge Grubu (.....)
Antares 112.100 Dolunay Ormancılık Tic. Ltd. Şti. (.....)
Ankamall 107.804 Gimat (.....)
Cevahir İstanbul 106.000 Cevahir Holding/İstanbul BB (.....)
İstinye Park 90.000 Orjin Grubu ve Doğuş Grubu (.....)
Panora 78.000 Merkez Müteahhitlik Tur. İşl. A.Ş. (.....)
Diğer Şirketler 3.286.477 (.....)
Toplam 3.957.067 100,00
Kaynak: Bildirim Formu
Bayrampaşa AVM’nin toplam alanı 25.000 m² olup toplam AVM alanı bazında
sırasıyla İstanbul ve Türkiye genelinde pazar payları %(…) ve %(…)’tür. Dolayısıyla
Bainbridge Grubu’nun işlem sonrası İstanbul ilinde pazar payı %(…)’e, Türkiye
genelinde pazar payı %(…) ulaşmaktadır.
270
Bainbridge Grubu’nun işlem sonrası sahip olduğu pazar payı teşebbüsün hakim
duruma gelmesine neden olmaktan çok uzaktır. Ayrıca alışveriş merkezleri pazarı
hızla büyüyen ve çok sayıda AVM’nin yer aldığı rekabetçi bir yapı sergilemektedir.
AMPD’den elde edilen verilere göre Türkiye genelinde mevcut durumda faaliyet
gösteren, inşaat aşamasında olan ve yapılması planlanan AVM sayısını gösterir
Tablo 8 bu durumu desteklemektedir. Ayrıca devre konu Bayrampaşa AVM’nin çok
yakınında 3 tane aktif halde AVM faaliyet göstermekte olup bir adet AVM inşaatı da
devam etmektedir.
Tablo 7: Türkiye’deki AVM’ler 280
Aktif İnşaat Planlanan
İstanbul 64 47 42
Anadolu 135 78 109
Türkiye Geneli 199 125 151
Kaynak: AMPD
Bu bilgiler ışığında, devralma sonrası teşebbüsün ulaştığı pazar payı ve pazarın
rekabetçi yapısı dolayısıyla bildirime konu işlemin hâkim durum yaratmak yahut
mevcut bir hâkim durumu güçlendirmek gibi bir etkisinin olmadığı sonucuna
ulaşılmıştır.
I. SONUÇ
Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre; 290
08-49/690-266
8
Bildirim konusu işlemin 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak
çıkarılan 1997/1 sayılı “Rekabet Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve
Devralmalar Hakkında Tebliğ” kapsamında izne tabi olduğuna, işlem sonucunda aynı
Kanun maddesinde belirtilen nitelikte hâkim durum yaratılmasının veya mevcut bir
hâkim durumun güçlendirilmesinin ve böylece rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının
söz konusu olmadığına, bu nedenle bildirim konusu işleme izin verilmesine
OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.
Full & Egal Universal Law Academy