Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2008-3-251 (Devralma)
Karar Sayısı : 08-75/1188-457
Karar Tarihi : 25.12.2008
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
10
Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI
Üyeler : Tuncay SONGÖR, Mehmet Akif ERSİN, Dr. Mustafa ATEŞ,
İsmail Hakkı KARAKELLE
B. RAPORTÖRLER: Aydın ÇELEN, Erdem AKTEKİN
C. BİLDİRİMDE
BULUNAN : Corio Yatırım Holding A.Ş.
Temsilcileri: Av. Noyan TURUNÇ, Dr. Esin Çamlıbel
Cumhuriyet Bulvarı, No: 140/1 Daire: 3 Alsancak 35210 İzmir 20
D. TARAFLAR : Corio Yatırım Holding A.Ş.
Edin Suner Plaza, Meydan S. No:14-5A, 34335 Akatlar/İstanbul
Corio N.V.
St. Jacobsstraat 200, 3511BT Utrecht, HOLLANDA
VIB North America B.V.
St. Jacobsstraat 200, 3511BT Utrecht, HOLLANDA
30
Bocan B.V.
St. Jacobsstraat 200, 3511BT Utrecht, HOLLANDA
Hoog Catharijne B.V.
St. Jacobsstraat 200, 3511BT Utrecht, HOLLANDA
Mehmet Özgür ÜRETEN
Zeytinoğlu Caddesi Çevre Sitesi 13 B Blok Daire: 6, Kat: 2
Akatlar Beşiktaş/İstanbul
40
Murat Bahadır TÜLÜNAY
Ferah Mah. Mehmet Akif Ersoy Cad. Çamlıca Konakları Sitesi
C 15 Üsküdar/İstanbul
Hilal Sabiha GÜR
Yahya Kemal Mah., Timur Sokak, 24/1 Kağıthane/İstanbul
Tolga İNAM
Esekapı Yeniyol Sokak, 18/2 Davutpaşa Mah. Fatih/İstanbul
08-75/1188-457
2
50
Tereza Natali MİHRANYAN
Huzur Sokak, 9 Kat: 4 Daire: 5 Şişli/İstanbul
E. DOSYA KONUSU: Tarsus Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret
A.Ş.’nin sermayesinin tamamını oluşturan hisselerin Corio Yatırım A.Ş., Corio
N.V., VIB North America B.V., Bocan B.V. ve Hoog Catharijne B.V. tarafından
devralınması işlemine izin verilmesi talebi.
F. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 12.11.2008 tarih ve 7428 sayı ile giren ve
en son 1.12.2008 tarih ve 7936 sayı ile eksiklikleri tamamlanan bildirim üzerine, 4054 60
sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun’un 7. maddesi ile 1997/1 sayılı Rekabet
Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ’in ilgili
hükümleri uyarınca yapılan inceleme sonucu düzenlenen 17.12.2008 tarih ve
2008-251/Öİ-08-AÇ sayılı Birleşme/Devralma Raporu, 19.12.2008 tarih ve
REK.0.07.00.00-120/276 sayılı Başkanlık Önergesi ile 08-75 sayılı Kurul
toplantısında görüşülerek karara bağlanmıştır.
G. RAPORTÖRLERİN GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor'da;
- Bildirim konusu işlemin, 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye
dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı Tebliğ kapsamında izne tabi bir devir işlemi 70
olduğu, bununla birlikte işlem sonucunda aynı Kanun maddesinde belirtilen nitelikte
hâkim durum yaratılmasının veya mevcut hâkim durumun güçlendirilmesinin ve
böylece ilgili pazarlarda rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmaması
nedeniyle işleme izin verilebileceği,
- Öte yandan Hisse Alım Taahhüdü Sözleşmesi’nde yer alan 5 yıl süreli rekabet
yasağının iki yıl ile sınırlandırılması halinde yan sınırlama olarak
değerlendirilebileceği,
sonuç ve kanaatine ulaşıldığı ifade edilmektedir.
80
H. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
H.1. Taraflar
H.1.1. Alıcılar: Corio N.V., Corio Yatırım Holding A.Ş. (Corio Yatırım A.Ş.), VIB
North America B.V. (VIB), Bocan B.V. ve Hoog Catharijne B.V. (Hoog)
Corio N.V., Hollanda yasaları uyarınca kurulmuş başlıca faaliyet alanı dünya çapında
varlıklara yatırım yapmak olan, Türkiye’de ise alışveriş merkezleri yapımı ve işletimi
işi ile iştigal eden halka açık bir şirkettir. Kontrolüne sahip olduğu şirketlerin tamamı 90
özellikle AVM gibi gayrimenkul yatırımı projeleri ve bu projelerin yönetimi için
kurulmuş şirketlerdir.
Corio N.V., VIB’in hisselerinin tamamına; dolaylı olarak da Hoog’un, Corio Yatırım’ın
ve Bocan B.V.’nin hisselerinin tamamına sahiptir. Tablo 1’de Corio N.V.’nin
Türkiye’de hissesine sahip olduğu şirketler, bu şirketlerdeki payları ve bu şirketlerin
sahibi olduğu alışveriş merkezleri (AVM), Tablo 2’de ise Corio N.V. ve kontrolündeki
şirketlerin Türkiye’de elde ettikleri cirolara yer verilmiştir.
08-75/1188-457
3
100
Tablo 1 - Corio’nun Hisse Sahibi Olduğu Türkiye’de Faaliyet Gösteren Şirketler
Şirket AVM Şehir Pay (%)
Akmerkez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Akmerkez İstanbul (…..)
Corio Yatırım Holding A.Ş. (…..)
Miratur Turizm İnşaat ve Ticaret A.Ş. Adacenter Adapazarı (…..)
Tan Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm Pazarlama ve Ticaret
A.Ş. Teraspark Denizli (…..)
GAC Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Akkoza
Bahçeşehir İstanbul (…..)
Corio Yönetim Hizmetleri Ltd. Şti (…..)
Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ltd. Şti 365 Ankara (…..)
Saf Gayrimenkul Geliştirme İnşaat ve Ticaret A.Ş. Acıbadem İstanbul (…..)
Üçgen Bakım ve Yönetim Hizmetleri A.Ş. Akmerkez İstanbul (…..)
ACT 4 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. (…..)
TIM Trakya İş Merkezi Yatırım ve Ticaret A.Ş. (…..)
Yaylada Yatırım İşletmecilik A.Ş. (…..)
Kaynak: Bildirim Formu
Tablo 2 - Corio Grubu 2007 yılı Ciroları
Şirket Adı Ciro'nun Temelini Oluşturan Faaliyet
2007 Cirosu
(YTL)
Corio Grubu Tüm Türkiye faaliyetlerinden elde ettiği ciro (…………)
Akmerkez Gayrimenkul Yatırım
Ortaklığı A.Ş.
Akmerkez AVM'nin bağımsız bölümlerinin
kiralanmasından elde edilen kira geliri
(Corio’nun payı: %47) (…………)
Tan Gayrimenkul Yatırım İnşaat Turizm
Pazarlama ve Ticaret A.Ş.
Teras Park Alışveriş Merkezi (Corio’nun payı
%40) (…………)
Miratur Turizm İnşaat ve Ticaret A.Ş.
Ada Center Alışveriş Merkezi(Corio’nun payı
%100) (…………)
Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım
Ltd. Şti “365” AVM
(…………)
GAC Gayrimenkul Yatırım A.Ş. - (…………)
Corio Yatırım Holding A.Ş. - (…………)
Corio Yönetim Hizmetleri Ltd. Şti - (…………)
Saf Gayrimenkul Geliştirme İnşaat ve
Ticaret A.Ş. -
(…………)
Üçgen Bakım ve Yönetim Hizmetleri
A.Ş.
Akmerkez AVM'nin bağımsız bölümlerinin
kiralanmasından elde edilen kira geliri
(Corio’nun payı %10)
(…………)
ACT 4 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım
İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi -
(…………)
TIM Trakya İş Merkezi Yatırım ve
Ticaret A.Ş.
Devralma işlemi 31.7.2008 tarihinde
gerçekleşmiştir. Henüz faaliyeti yoktur.
(…………)
Yaylada Yatırım İşletmecilik A.Ş.
Devralma işlemi 31.7.2008 tarihinde
gerçekleşmiştir. Henüz faaliyeti yoktur.
(…………)
Kaynak: Bildirim Formu
Tablo 2’den de görüldüğü üzere GAC Gayrimenkul Yatırım A.Ş., Corio Yatırım
Holding A.Ş., Corio Yönetim Hizmetleri Ltd. Şti., Saf Gayrimenkul Geliştirme İnşaat
ve Ticaret A.Ş., Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ltd. Şti., ACT 4 Gayrimenkul
Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi, TIM Trakya İş Merkezi Yatırım ve 110
Ticaret A.Ş. ve Yaylada Yatırım İşletmecilik A.Ş.’nin 2007 cirosu yoktur.
Corio N.V.’nin yönetim kurulu üyeleri; Gerardus Henricus Wilhelmus Groener,
Frederic Yves Marie Fontaine, Jan Gerard Hars2dan oluşmaktadır. Corio Yatırım
08-75/1188-457
4
Holding A.Ş.’nin yönetim kurulu üyeleri ise; Gerardus Henricus Wilhelmus Groener,
Jan Gerard Hars, Koray Özgül ve Hızır Gökhan Harunoğlu’ndan oluşmaktadır.
North America B.V., Bocan B.V. ve Hoog Catherijne B.V.’nin yönetim kurulu üyesi
bulunmamaktadır. Anılan şirketlerin yönetimi Corio N.V tarafından
gerçekleştirilmektedir.
120
H.1.2. Tarsus Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret Anonim Şirketi
(Tarsus A.Ş.)
Tarsus A.Ş. 30.7.2008 yılında 50.000 YTL sermaye ile kurulmuştur. Şirket’in faaliyet
alanı kapsamında; gayrimenkuller üzerinde sınırlı ayni haklar edinmek, her türlü arsa
arazi, bina ve depo gibi gayrimenkul ve diğer sabit kıymet ve gayri maddi hakları
satın almak, kiralamak, kiraladığı mecurları üçüncü şahıslara kiralamak, yönetmek,
geliştirmek, inşaat işletmek, satmak ve her türlü konuda gayrimenkul kıymet ve takdir
danışmanlığı yapmak yer almaktadır. Şirket 4.8.2008’de Tarsus ilçesinde bulunan bir
arsanın alımı için bir Arsa Ön Satış Sözleşmesi akdetmiştir. Tarsus A.Ş.’nin ortaklık 130
yapısına Tablo 3’de yer verilmiştir.
Tablo 3 – Tarsus A.Ş. hissedarlık yapısı
Hissedarın Adı Hisse Adedi Payı (%)
Murat Bahadır TÜLÜNAY (….) (….)
Mehmet Özgür ÜRETEN (….) (….)
Hilal Saliha GÜR (….) (….)
Tolga İNAM (….) (….)
Teraza Natali MİHRANYAN (….) (….)
Toplam 50.000 100,00
Kaynak: Bildirim Formu
Tarsus A.Ş.’nin herhangi bir faaliyeti, bunun sonucunda da elde ettiği bir ciro
bulunmamaktadır. Şirketin işlem öncesi yönetim kurulu üyeleri; Mehmet Özgür
Üreten, Murat Bahadır Tülünay, Hilal Sabiha Gür ve Tereza Natali Mihranyan’dan
oluşmaktadır.
140
H.2. İlgili Pazar
H.2.1. Sektöre İlişkin Genel Bilgiler
Türkiye’de perakende sektörü enerji, eğitim ve sağlıktan sonra dördüncü büyük
sektör olup, 2006 yılı toplam cirosu 136.9 milyar Dolar’dır. Toplam 2,5 milyon kişiye
istihdam sağlayan sektör, 16 milyon metrekare satış alanıyla hizmet vermektedir.
"Türkiye'de perakende pazarı ve AVM'ler için öngörüler 2015" raporunda perakende
pazarının gelişimine bağlı olarak organize pazarın önemli bir kurumu olan alışveriş 150
merkezlerinin ticari gayrimenkul yatırımı olarak hızla genişlediği bildirilmiştir.
Raporda, inşaat ve planlama aşamasında olan alışveriş merkezlerinin (AVM) 2010
sonuna kadar tamamlanmasıyla Türkiye’nin AVM kapasitesinin hızla genişleyeceğine
işaret edilerek, 2010 sonunda AVM sayısının 288'e ulaşacağı öngörülmüştür.
AVM'lerde 2010 sonrasında genişlemenin daha sınırlı, istikrarlı ve seçici olacağı
tahminine yer verilen raporda, 2015 yılında AVM'lerdeki kiralanabilir alanın 10 milyon
metrekare olacağı kaydedilmiştir.
08-75/1188-457
5
2007'de organize pazarın yüzde 35, geleneksel pazarın ise yüzde 65 paya sahip
olduğu ifade edilen rapora göre, organize pazarın 77.6 milyar dolar, geleneksel 160
pazarın da 144 milyar dolar gelir sağladığı kaydedilmiştir.
Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) verilerine göre 179 alışveriş
merkezi (AVM) bulunan sektörde, AVM’lerin %32’si İstanbul’da yer almaktadır. 1000
kişi başına düşen metrekare bazında AVM toplam kullanım alanı Türkiye’de 49,8
m2’dir. Avrupa çapında bakıldığında ise bu oranın en yüksek olduğu ülke 734 m2 ile
Norveç olduğu, Avrupa ortalamasının ise 200 m2 civarında olduğu görülmektedir.
H.2.2. İlgili Pazar
170
1997/1 sayılı Tebliğ’in 4. maddesine göre, devralma işlemlerinde devre konu mal
veya hizmetlerle tüketicinin gözünde fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri
bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarını
oluşturmaktadır. Dolayısıyla belirli bir ürün ve onunla yüksek ikame edilebilirliği olan
diğer ürünlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarının tanımında temel alınmaktadır.
Başvuru konusu işlemde Alıcılar, İstanbul, Denizli, Malatya, Ankara ve Adapazarı
illerinde alış veriş merkezi işletmeciliği işi ile iştigal etmektedirler. Devre konu Tarsus
A:Ş ise henüz herhangi bir faaliyette bulunmamakla beraber, Tarsus’da üzerine
alışveriş merkezi inşaatı yapılması düşünülen bir gayrimenkulün sahibidir. Eğer ilgili 180
ürün pazarı “inşaat ve gayrimenkul yatırımı pazarı”, ilgili coğrafi pazar olarak
“Türkiye” olacak şekilde tespit edilirse, Tarsus A.Ş.’nin henüz üzerinde alışveriş
merkezi yapılması düşünülen bir arsaya sahip olması ve başkaca bir faaliyetinin
bulunmaması nedeniyle ilgili ürün pazarında henüz bir pazar payına ve gelire sahip
olmadığından, bildirim konusu işlem sonucunda tarafların toplam pazar payında bir
değişiklik olmayacaktır.
İlgili ürün pazarı “alışveriş merkezi işletmeciliği” ve ilgili coğrafi pazar “Mersin ili”
olarak belirlendiği takdirde ise yine hem Tarsus A.Ş.’nin sadece üzerine alışveriş
merkezi inşa edilmesi düşünülen bir gayrimenkule sahip olması nedeniyle ilgili ürün 190
pazarında henüz bir pazar payına ve gelire sahip olmamasından hem de Corio
N.V.’nin Mersin’de herhangi bir faaliyetinin bulunmamasından dolayı devralma,
pazarda yoğunlaşmaya yol açmayacaktır.
28.1.2008 tarih ve 06-04/56-M sayılı İlgili Pazarın Tanımlanmasına İlişkin Kılavuz’un
20. maddesinde “…inceleme konusu işlem, gerek ürün gerekse de coğrafi açıdan
olası alternatif pazar tanımları çerçevesinde rekabet açısından endişeler yaratmıyor
ya da alternatif tüm tanımlar açısından rekabeti bozucu bir etki söz konusu oluyorsa
pazar tanımı yapılmayabilir.” denilerek rekabetçi endişe yaratmayan işlemlerde
Kurul’un ilgili pazar tanımlamayabileceği ifade edilmiştir. 200
Bu çerçevede yoğunlaşma yaratmayacağı dikkate alınan dosya konusu işleme ilişkin
ilgili ürün pazarı ve ilgili coğrafi pazar tanımı yapılmasına gerek olmadığı sonucuna
varılmıştır.
08-75/1188-457
6
H.3. Yapılan Tespitler ve Hukuki Değerlendirme
H.3.1. İşlemin Değerlendirilmesi 210
Bildirime konu işlem, Tarsus A.Ş.’nin sermayesinin tamamına tekabül eden tüm
hisselerin Corio N.V., Corio Yatırım A.Ş., VIB, Bocan B.V. ve Hoog (hep birlikte
Alıcılar) tarafından devralınmasıdır. Alıcılar, Tarsus A.Ş.’nin hisselerini alışveriş
merkezi alanında yatırım amacıyla iktisap etmek istemektedirler. İşlem, taraflar
arasında 21.8.2008 tarihinde imzalanan Hisse Alım Taahhüdü Sözleşmesi,
21.8.2008 tarihinde imzalanan Kredi ve Hisse Rehin Sözleşmeleri tarafından
düzenlenmektedir.
İşlemin değerlendirilmesi bakımından öncelikle kontrol değişikliğinin varlığına 220
bakılması gerekmektedir. Bildirime konu işlem ile Tarsus A.Ş.’nin sermayesinin
tamamına tekabül eden tüm hisseler kapanış ile Alıcılara devredilecektir. Bu
çerçevede, işlemlerin sonucunda Tarsus A.Ş.’nin mutlak kontrolünün Corio N.V.’ye
geçecek olmasından dolayı, bildirim konusu işlem 1997/1 sayılı Tebliğ’in 2. maddesi
anlamında bir devralma işlemidir.
Bunun yanı sıra yalnız Corio Grubu’nun Türkiye’de elde ettiği 2007 yılı toplam
cirosunun bildirim formunda yer aldığı üzere (……………) YTL
(………………………………… YTL) olması nedeniyle 1997/1 sayılı Tebliğ’in 4.
maddesinde belirtilen 25 milyon YTL ciro eşiğinin aşılmasından dolayı diğer verilere 230
bakılmaksızın, anılan işlemin Kurul’un iznine tabi olduğu anlaşılmaktadır.
Yukarıda da yer verildiği üzere, Tarsus A.Ş.’nin henüz pazarda faaliyetinin
bulunmamasından dolayı teşebbüslerin pazar paylarında bir değişiklik olmayacaktır.
Tüm ilgili pazar tanımları altında yoğunlaşma yaşanmıyor olması nedeniyle de, işlem
sonrasında 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesinde belirtilen bir ya da birden fazla
teşebbüsün hakim durum yaratması veya hakim durumunu güçlendirmesi mümkün
değildir.
H.3.2. Rekabet Yasağının Değerlendirilmesi 240
Hissedarlar Alım Taahhüdü Sözleşmesi’nin rekabet yasağına ilişkin 13.8. maddesi
aşağıda sunulmaktadır:
“Satıcılar, ne kendilerinin ne de bağlı şirketlerinin Kapanışa kadar ve Kapanıştan
itibaren 5 yıllık bir süre boyunca doğrudan veya dolaylı olarak Şirket’in işleri ile aynı
veya benzer işleri olan ve doğrudan veya dolaylı olarak Şirket’in Tarsus’taki işleri ile
rekabette olan veya olması muhtemel olan Tarsus şehri içerisindeki herhangi bir iş
yürütmeyeceklerini, iştigal etmeyeceklerini veya ekonomik olarak menfaat sahibi
(hissedar, yönetim kurulu üyesi, çalışan veya sair suretle) olmayacaklarını
müştereken ve müteselsilen kabul ve taahhüt ederler.” 250
Genel olarak birleşme/devralma işlemine ilişkin bir rekabet yasağının yan sınırlama
olarak kabul edilmesi ve bu çerçevede işlemle birlikte değerlendirilmesi için söz
konusu yasağın “yoğunlaşma ile doğrudan ilgili ve gerekli olma”, “sadece taraflar
açısından kısıtlayıcı olma” ve “orantılılık” kriterlerini sağlaması gerekmektedir. Dosya
mevcudu bilgi ve belgelerden, Hisse Alım Taahhüdü Sözleşmesi’nin 13.8.
08-75/1188-457
7
maddesinde yer verilen yükümlülüğün her üç kriteri de sağladığı kanaatine
varılmıştır.
I. SONUÇ 260
Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre;
Bildirim konusu işlemin, 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye
dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı “Rekabet Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken
Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ” kapsamında izne tabi olduğuna, işlem
sonucunda aynı Kanun maddesinde belirtilen nitelikte hâkim durum yaratılmasının
veya mevcut hâkim durumun güçlendirilmesinin ve böylece rekabetin önemli ölçüde
azaltılmasının söz konusu olmadığına, bu nedenle işleme izin verilmesine
OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir. 270
Full & Egal Universal Law Academy