Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2010-3-29 (Devralma)
Karar Sayısı : 10-22/305-113
Karar Tarihi : 11.3.2010
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
10
Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI
Üyeler : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ, Mehmet Akif ERSİN, Doç. Dr. Cevdet
İlhan GÜNAY, Murat ÇETİNKAYA, Reşit GÜRPINAR
B. RAPORTÖRLER: Meltem BAĞIŞ AKKAYA, Erdem AKTEKİN
C. BİLDİRİMDE
BULUNAN : Union Investment Real Estate GmbH
Temsilcisi: Av. M. Togan TURAN
Sun Plaza, Dereboyu Sok. Kat:14 Maslak/İstanbul 20
D. TARAFLAR :- Union Investment Real Estate GmbH
Caffamacherreihe 8, 20355 Hamburg/ALMANYA
Multi Veste 186 B.V.
Hanzeweg 16, 2803 MC, Goudai/HOLLANDA
E. DOSYA KONUSU: Union Investment Real Estate GmbH tarafından, Multi
Veste 186 B.V.’nin Forum Mersin Gayrimenkul Yatırım A. Ş.’deki %35
oranındaki hissesinin satın alınarak tek başına kontrolün tesis edilmesi 30
işlemine izin verilmesi talebi.
F. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 2.2.2010 tarih ve 964 sayı ile giren ve en
son 24.2.2010 tarih ve 1733 sayı ile eksiklikleri tamamlanan bildirim üzerine, 4054
sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun’un 7. maddesi ile 1997/1 sayılı Rekabet
Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ’in ilgili
hükümleri uyarınca yapılan inceleme sonucu düzenlenen 3.3.2010 tarih ve 2010-3-
29/Öİ-10-MBA sayılı Birleşme/Devralma Raporu, 4.3.2010 tarih ve REK.0.07.00.00-
120/77 sayılı Başkanlık Önergesi ile 10-22 sayılı Kurul toplantısında görüşülerek
karara bağlanmıştır. 40
G. RAPORTÖRLERİN GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor'da; bildirim konusu işlemin, 4054 sayılı
Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı “Rekabet
Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ”
kapsamında izne tâbi bir devir işlemi olduğu, bununla birlikte işlem sonucunda aynı
Kanun maddesinde belirtilen nitelikte hâkim durum yaratılmasının veya mevcut hâkim
durumun güçlendirilmesinin ve böylece ilgili pazarlarda rekabetin önemli ölçüde
azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilebileceği sonuç ve
kanaatine ulaşıldığı ifade edilmektedir.
50
10-22/305-113
2
H. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
H.1. İlgili Pazar
H.1.1. Sektöre İlişkin Genel Bilgiler
Türkiye’de perakende sektörü enerji, eğitim ve sağlıktan sonra dördüncü büyük
sektör olup, söz konusu sektörün 2006 yılı toplam cirosu 136.9 milyar ABD Doları’dır.
Toplam 2,5 milyon kişiye istihdam sağlayan sektör, 16 milyon metrekare satış
alanıyla hizmet vermektedir.
60
"Türkiye'de Perakende Pazarı ve AVM'ler için Öngörüler 2015" adlı raporda
perakende pazarının gelişimine bağlı olarak organize pazarın önemli bir kurumu olan
alışveriş merkezlerinin ticari gayrimenkul yatırımı olarak hızla genişlediği ifade
edilmiştir. Anılan raporda, inşaat ve planlama aşamasında olan alışveriş
merkezlerinin (AVM) de tamamlanmasıyla Türkiye’nin AVM kapasitesinin hızla
genişleyeceğine işaret edilerek, toplam AVM sayısının 2010 yılı sonunda 288'e
ulaşacağı öngörülmüştür. AVM'lerde 2010 sonrasında genişlemenin daha sınırlı,
istikrarlı ve seçici olacağı tahminine yer verilen raporda, 2015 yılında AVM'lerdeki
kiralanabilir alanın 10 milyon metrekare olacağı kaydedilmiştir.
70
Diğer yandan, Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) verilerine göre
hâlihazırda Türkiye’de 179 AVM bulunmaktadır. Yine aynı kaynağa göre toplam AVM
sayısının %32’si İstanbul’da yer almaktadır. 1000 kişi başına düşen metrekare
bazında AVM toplam kullanım alanı Türkiye’de 49,8 m2’dir. Avrupa çapında
bakıldığında ise bu oranın en yüksek olduğu ülke 734 m2 ile Norveç olduğu, Avrupa
ortalamasının ise 200 m2 civarında olduğu görülmektedir.
H.1.2. İlgili Ürün Pazarı
1997/1 sayılı Tebliğ’in 4. maddesine göre, devralma işlemlerinde devre konu mal 80
veya hizmetlerle tüketicinin gözünde fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri
bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarını
oluşturmaktadır. Dolayısıyla belirli bir ürün ve onunla yüksek ikame edilebilirliği olan
diğer ürünlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarının tanımında temel alınmaktadır.
Corio N.V. tarafından, Miratur Turizm İnşaat ve Ticaret A.Ş.’nin sermayesinin
tamamının devralınmasına ilişkin 5.4.2007 tarih, 07-30/298-114 sayılı Kurul kararında
ilgili ürün pazarı “inşaat ve gayrimenkul yatırımı pazarı”; ilgili coğrafi pazar ise devre
konu teşebbüsün faaliyetleri açısından herhangi bir coğrafi sınırlama olmaması
dikkate alınarak, “Türkiye Cumhuriyeti” olarak tespit edilmiştir. Yine Corio N.V’nin 90
taraf olduğu benzer bir dosyada ise 8.2.2007 tarih, 07-13/95-25 sayılı Kurul kararıyla
ilgili ürün pazarı “alışveriş merkezi işletmeciliği”; ilgili coğrafi pazar ise alışveriş
merkezinin Denizli’de bulunması sebebiyle “Denizli ili” olarak tespit edilmiştir. Corio
N.V.’nin ACT4 Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş.’yi devralmasına
ilişkin 3.7.2008 tarih, 08-43/588-221 sayılı Kurul kararında ise ilgili ürün pazarının
“alışveriş işletmeciliği pazarı”; coğrafi pazarın ise işlemin gerçekleşeceği il olarak
belirlenmesinin uygun olacağı, ancak işlemin herhangi bir pazar tanımında hâkim
durum yaratılması veya mevcut hâkim durumun güçlendirilmesi sonucunu
doğurmaması nedeniyle ilgili pazar tanımı yapılmasına gerek görülmemiştir. Yine bir
devralma dosyası kapsamında 31.7.2008 tarih, 08-49/693-269 sayılı Kurul kararında 100
10-22/305-113
3
da benzer bir yol izlenerek ilgili ürün pazarı ve ilgili coğrafi pazar tanımı yapılmasına
gerek görülmemiştir.
Bu çerçevede mevcut dosya kapsamında hisse devrine konu şirket, Forum Mersin
AVM’sinin işletilmesinden sorumludur. Kurul’un önceki kararlarından hareketle
şirketin “alışveriş merkezi işletmeciliği” pazarında faaliyet gösterdiğini söylemek
mümkündür. Union, Forum Mersin dışında UIR Mediatürk Birinci Gayrimenkul Yatırım
A.Ş. ile de aynı pazarda faaliyet göstermektedir. Devreden konumundaki şirket Multi
de birçok farklı iştiraki ile alışveriş merkezi işletmeciliği pazarında yer almaktadır.
110
Bu kapsamda ilgili ürün pazarı, yukarıda yer verilen önceki Kurul kararlarında
değerlendirilen unsurlar çerçevesinde, “alışveriş merkezi işletmeciliği” ve ilgili coğrafi
pazar da Forum Mersin’in kurulu olduğu “Mersin ili” olarak belirlenmiştir.
H.2. Taraflar
H.2.1. Union Investment Real Estate GmbH (Union)
Devralan Union, Almanya kanunları uyarınca kurulmuş bir limited şirkettir. Hamburg
merkezli Union’ın %94 oranındaki hissesi Union Asset Management Holding AG’nin
elinde bulunmaktadır. Union Asset Management Holding AG’nin tamamına ise 120
merkezi Frankfurt A.M.’de bulunan German DZ Bank AG sahiptir. Şirketin yönetim
kurulu üyeleri; Dr. Frank Bılland, Ingo Hartlıef, Dr. Karl-Joseph Hermanns-Engel ve
Dr. Reinhard Kutscher’den oluşmaktadır.
Union, devre konu Forum Mersin’in hâlihazırda %65 oranındaki hissesine sahiptir.
Forum Mersin dışında, Türkiye’de Union tarafından kontrol edilen iki şirket daha
bulunmaktadır. Union’ın Türkiye’de ortak veya tam kontrolüne sahip olduğu şirketlere
ilişkin bilgiler Tablo 1’de sunulmaktadır.
Tablo 1 - Union’ın Hisse Sahibi Olduğu Türkiye’de Faaliyet Gösteren Şirketler 130
Şirket Union’ın Payı (%) 2009 Cirosu(TL)
Multi Turkmall Onyedi Emlak Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş.
UIR Mediatürk Birinci Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Forum Mersin Gayrimenkul Yatırım A.Ş.
Kaynak: Bildirim Formu
H.2.2. Multi Veste 186 B.V. (Multi)
Devreden Multi, Hollanda’da kurulmuş olan ve gayrimenkul yatırım ve yönetim işinde
faaliyet gösteren bir teşebbüs olup, hisselerinin kontrolüne Multi Corporation B.V.
sahiptir. Multi’nin Türkiye’deki faaliyetlerinden 2009 yılında elde ettiği ciro ………….
(…………………………………) TL olarak gerçekleşmiştir.
H.2.3. Forum Mersin Gayrimenkul Yatırım A.Ş. (Forum Mersin) 140
Devre konu Forum Mersin, 2007 yılında kurulmuş olup faaliyet konusu Forum Mersin
AVM’sinin işletilmesidir. Forum Mersin’in yönetim kurulunun 3 üyesi Union, 2 üyesi
ise Multi tarafından atanan beş kişiden oluşmaktadır. Yönetim kurulunun toplantı ve
karar nisabı dört olup, şirket Union ve Multi tarafından müştereken kontrol
edilmektedir. Şirketin yönetim kurulu üyeleri; Maatin Leınemann, Nicolaas Wilkes
10-22/305-113
4
Veldhuıs, Levent Eyüboğlu, Ralf Schaffus ve Alexander Eggert’tir. Forum Mersin’in
mevcut hisse yapısına Tablo 2’de yer verilmektedir.
Tablo 2 – Forum Mersin Hissedarlık Yapısı 150
Hissedar Hisse Grubu Pay Adedi Pay Oranı (%)
Union Investment Real Estate
GmbH A 72.969.416 64,99
Multi Veste 186 B. V. B 39.291.226 35
UIR Verwaltungsgesellschaft mbH A 1 ~0,01
Lars Uwe Richter A 1 ~0,01
Kubilay ÖZBİSİKLETÇİ A 1 ~0,01
TOPLAM 112.260.645 100
H.2.4. Multi Turkmall Kırkaltı Emlak Yatırım İnşaat ve Ticaret A.Ş. (Multi
Turkmall)
Hisselerinin tamamına Multi Corparation Grubu şirketlerinden Multi Veste 346
B.V.’nin sahip olduğu Multi Turkmall, devir işlemi sırasında kullanılmak üzere
kurulmuş bir anonim şirkettir. Şirketin herhangi bir malvarlığı veya cirosu
bulunmamaktadır.
H.3. Yapılan Tespitler ve Hukuki Değerlendirme
H.3.1. Kontrol Değişikliğinin Değerlendirilmesi 160
1997/1 sayılı Tebliğ’in “2. maddesinin (b) bendine göre, herhangi bir teşebbüsün ya
da kişinin diğer bir teşebbüsün malvarlığını ya da ortaklık paylarının tümünü veya bir
kısmını ya da kendisine yönetimde hak sahibi olma yetkisi veren araçları devralması
veya kontrol etmesi 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi çerçevesinde teşebbüsler arası
birleşme ve devralma kabul edilmektedir.
Tebliğ’in aynı maddesi uyarınca kontrol, “ayrı ayrı ya da birlikte, fiilen ya da hukuken
bir teşebbüs üzerinde belirleyici etki uygulama olanağını sağlayan haklar,
sözleşmeler veya başka araçlarla ve özellikle bir teşebbüsün malvarlığının tamamı 170
veya bir kısmı üzerinde mülkiyet veya isletilmeye müsait bir kullanma hakkıyla veya
bir teşebbüsün organlarının oluşumunda veya kararları üzerinde belirleyici etki
sağlayan haklar veya sözleşmelerle” meydana getirilebilmektedir.
Bildirime konu işlem, Multi ve Union’ın ortak kontrolündeki Forum Mersin’de bulunan
Multi hisselerinin Union tarafından satın alınmasıdır. İşlemin şartları, taraflar arasında
26.1.2010 tarihinde imzalanan Ön Sözleşme ve esas olarak 18.2.2010 tarihinde
imzalanan Forum Mersin Çerçeve Anlaşması ile düzenlenmektedir.
Başvuru konusu işlemin üç aşamada gerçekleştirilmesi öngörülmektedir. İlk aşamada 180
Multi Turkmall, Multi’ye ait Forum Mersin hisselerini satın alacak, Multi’ye ödenecek
miktar ise Multi Turkmall’a ödenmiş sermaye olarak aktarılarak Multi’nin, Multi
Turkmall’ın hissedarı olması sağlanacaktır. İkinci aşamada Forum Mersin, Multi
Turkmall hisselerinin tamamını satın alacaktır. Bu aşamada, Forum Mersin’de Multi
tarafından atanan yönetim kurulu üyeleri istifa edecek ve yerlerine Union tarafından
atanacak üyeler gelecektir. Böylece bu aşamada Forum Mersin’in kontrolü Union’a
geçecektir. Son aşamada ise Multi Turkmall ve Forum Mersin şirketleri, Forum
Mersin çatısı altında birleşecektir.
10-22/305-113
5
Anılan işlemler sonucunda Forum Mersin’in mutlak kontrolünün Union’a geçecek 190
olması sebebiyle bildirim konusu işlem, 1997/1 sayılı Tebliğ’in 2. maddesi anlamında
bir devralma işlemidir.
H.3.2. Yoğunlaşmanın Değerlendirilmesi
Dosya mevcudu bilgi ve belgeden; işlemin taraflarından Multi Grubu’nun Türkiye’de
elde ettiği 2009 yılı toplam cirosunun …………….
(………………………………………………….) TL olduğu anlaşılmıştır. 1997/1 sayılı
Tebliğ’in 4. maddesinde belirtilen 25 milyon TL ciro eşiği aşıldığından diğer verilere
bakılmaksızın, anılan işlem izne tabidir. 200
İşlem sonucunda Forum Mersin’in tam kontrolüne sahip olacak Union, diğer iştiraki
UIR Mediaturk Birinci Gayrimenkul Yatırım Sanayi ve Ticaret A. Ş. ile alışveriş
merkezi işletmeciliği pazarında faaliyet gösteriyor olsa da, şirketin Mersin coğrafi
pazarında faaliyeti bulunmamaktadır. Union’ın ilgili pazarlarda Forum Mersin dışında
faaliyeti olmamasına bağlı olarak, Forum Mersin’in tam kontrolünü elde etmesi
sonucunda ilgili pazarın yapısında bir değişiklik gerçekleşmeyecektir. Dolayısıyla
mevcut dosya kapsamında anılan devir işlemi çerçevesinde yeni bir hâkim durum
yaratılması söz konusu değildir.
210
I. SONUÇ
Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre;
Bildirim konusu işlemin, 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye
dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı “Rekabet Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken
Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ” kapsamında izne tabi olduğuna, işlem
sonucunda aynı Kanun maddesinde belirtilen nitelikte hakim durum yaratılmasının
veya mevcut hakim durumun güçlendirilmesinin ve böylece rekabetin önemli ölçüde
azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilmesine OYBİRLİĞİ ile 220
karar verilmiştir.
Full & Egal Universal Law Academy