Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2010-3-100 (Devralma)
Karar Sayısı : 10-36/570-200
Karar Tarihi : 12.5.2010
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI 10
Üyeler : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ, Mehmet Akif ERSİN, İsmail Hakkı
KARAKELLE, Murat ÇETİNKAYA, Reşit GÜRPINAR
B. RAPORTÖRLER: Aytül TOKATLI, Didem ULUÇ
C. BİLDİRİMDE
BULUNAN : Başvuran: Maya Ticaret Taahhüt ve İnşaat A.Ş.
Temsilci: S. Aybars ERKAN, Fuat ATALAY
Ebululla Mardin Cad. Akatlar Maya Sitesi, M-Blok,
Beşiktaş / İstanbul 20
D. TARAFLAR : Maya Ticaret Taahhüt ve İnşaat A.Ş.
Ebululla Mardin Cad. Akatlar Maya Sitesi, M-Blok,
Beşiktaş / İstanbul
Ali Nuri ÖZSÜER
Muradi Hamis Mah. Maya-Tarabya Villaları, Sarıyer/İstanbul
Esra Nurçin ÖZSÜER
Yeniköy Cad. Maya Tarabya Köşkleri, Beyaz Köşk No: 58/7-8 30
Sarıyer / İstanbul
Fuat ATALAY
Mayavera Sitesi, Üsküdar Cad., öncü Sok. No:107
Çekmeköy / İstanbul
Süleyman Aybars ERKAN
Prof. Dr. Hulusi Behçet Cad. Ziya Bey Apt. No:34/22
Caddebostan / İstanbul
40
Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ticaret A.Ş.
Kanyon Ofis Blok, Büyükdere Caddesi No:185 Kat:18 34394
Levent / İstanbul
Corio N.V.
Jacobsweerd, St. Jacobstraat 200, 3511 BT Utrecht, HOLLANDA
Bocan B.V.
Jacobsweerd, St. Jacobstraat 200, 3511 BT Utrecht, HOLLANDA
50
10-36/570-200
2
VIB North America B.V.
Jacobsweerd, St. Jacobstraat 200, 3511 BT Utrecht, HOLLANDA
Hoog Catharijne B.V.
Jacobsweerd, St. Jacobstraat 200, 3511 BT Utrecht, HOLLANDA
E. DOSYA KONUSU: Erma İnşaat Yatırım ve Ticaret A.Ş.’nin sermayesinin
tamamını oluşturan hisselerin Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ticaret
A.Ş., Corio N.V., VIB North America B.V., Bocan B.V. ve Hoog Catharijne B.V.
tarafından devralınması işlemine izin verilmesi talebi. 60
F. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 30.4.2010 tarih ve 3466 sayı ile giren ve
en son 20.4.2010 tarih ve 410 sayı ile eksiklikleri tamamlanan bildirim üzerine, 4054
sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun’un 7. maddesi ile 1997/1 sayılı Rekabet
Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ’in ilgili
hükümleri uyarınca yapılan inceleme sonucu düzenlenen 4.5.2010 tarih ve 2010-3-
100/Öİ-10-369.A.T. sayılı Birleşme/Devralma Ön İnceleme Raporu, 7.5.2010 tarih ve
REK.0.07.00.00-120/183 sayılı Başkanlık Önergesi ile 10-36 sayılı Kurul
toplantısında görüşülerek karara bağlanmıştır.
70
G. RAPORTÖRLERİN GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor'da; bildirime konu işlemin, 1997/1 sayılı
Tebliğ kapsamında izne tabi bir devir işlemi olduğu, bununla birlikte işlem sonucunda
4054 sayılı Kanun’un 7. maddesinde belirtilen nitelikte hâkim durum yaratılmasının
veya mevcut hâkim durumun güçlendirilmesinin ve böylece ilgili pazarlarda rekabetin
önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin
verilebileceği sonuç ve kanaatine ulaşıldığı ifade edilmektedir.
H. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
H.1.Taraflar 80
H.1.1. Devralan Taraflar: Corio N.V., Corio Yatırım Holding A.Ş. (Corio Yatırım
A.Ş.), VIB North America B.V. (VIB), Bocan B.V. ve Hoog Catharijne B.V. (Hoog)
Başlıca faaliyet alanı, dünya çapında varlıklara yatırım yapmak olan Corio Grubu’nun
Türkiye pazarına girişi, Corio Real Estate Espana S.L. VE Corio N.V.’nin Türkiye’de
Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ltd. Şti’ni kurması ile başlamıştır. Söz konusu
şirket 30 Ocak 2007 tarih ve 6734 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi’nde ilan edilerek, 17
Şubat 2010 tarihinde nev’i değiştirerek anonim şirkete dönüşmüş ve Corio
Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ticaret A.Ş. unvanını almıştır. Şirketin başlıca 90
faaliyet konuları her türlü arsa ve arazi, bina ve depo olmak üzere buna benzer
gayrimenkullerin ve diğer sabit kıymet ve gayri maddi hakların satın alınması,
kiralanması, yönetimi, işletilmesi, satılması ve bu tür faaliyetlerin yürütülmesine ilişkin
her türlü sözleşme yapılması ve sonuçlandırılmasıdır. Corio Gayrimenkul Yönetimi ve
Yatırım Ticaret A.Ş.’nin hissedarlık yapısına Tablo1’de yer verilmiştir. Şirketin
yönetim kurulu üyeleri; Gerardus Henricus Wilhelmus GRONER, Koray ÖZGÜL,
Jacky NOORDERGRAAF, Jan Gerard HAARS ve Nilüfer ÖZLEM’den oluşmaktadır.
100
10-36/570-200
3
Tablo 1- Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ticaret A.Ş. hissedarlık yapısı
Hissedar Pay (%)
Toplam 100
Kaynak: Bildirim Formu
Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ticaret A.Ş.’nin en büyük hissedarı olan
………………………………………………. yasaları uyarınca kurulmuş bir şirket olup,
hissedarlık yapısı Tablo 2’de gösterilmiştir.
Tablo 2- ……………………. hissedarlık yapısı
Hissedar Pay (%)
Toplam 100
Kaynak: Bildirim Formu
110
Bresta B.V. Holanda yasaları uyarınca, Corio S.A. ise Fransa yasaları uyarınca
kurulmuştur. Her iki şirket de varlık yatırımı alanında faal olup, Türkiye’de herhangi
bir faaliyetleri veya iştirakleri bulunmamaktadır. ………………………………., Cori
N.V.’nin iştiraklerindendir. Corio N.V., Hollanda yasaları uyarınca kurulmuş halka açık
bir şirket olması nedeniyle ortaklık yapısına ilişkin bilgi bulunmamaktadır. Corio N.V.,
VIB’in hisselerinin …………….; dolaylı olarak da Hoog Catharijne B.V.’nin ve Bocan
B.V.’nin hisselerinin …………..sahiptir.
Yukarıda yer verilen bilgiler doğrultusunda, Türkiye’de faaliyet gösteren Corio
Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ticaret A.Ş.’nin en büyük hissedarı olan 120
………………………..’nin kontrolünü elinde bulundurması nedeniyle Corio N.V. ve
kontrolündeki şirketlerin (Corio Grubu) Türkiye’deki faaliyet alanları ve hisse
oranlarına Tablo 3’te yer verilmektedir.
Tablo 3 – Corio Grubu’nun Hisse Sahibi Olduğu Türkiye’de Faaliyet Gösteren Şirketler
Şirket AVM Şehir Pay (%)
Kaynak: Bildirim Formu
Tablo 3’den de görüldüğü üzere Corio Grubu’nun Türk iştiraklerinin sahibi olduğu ve
faal durumda olan alışveriş merkezleri ticari sır
…………………………………………………………………………………………………130
……………………………………………….olarak sıralanmaktadır. Bildirim sahibi,
10-36/570-200
4
bildirim formunda belirtilmiş olan iştirakler ve alışveriş merkezi yatırımları haricinde ne
Corio Grubu’nun ne de alıcıların Türkiye’de elde ettiği başkaca bir gelir
bulunmadığını beyan etmektedir.
Corio Grubu’nun 2009 mali yılı içerisinde Türkiye’deki iştirakleri vasıtasıyla elde ettiği
toplam ciro
………………………………………………………………………………………….’dir.
H.1.2. Devreden Taraflar : ticari sır 140
Bildirime konu işlemde devreden taraflar arasında tek tüzel kişi olan
…………………….’nin başlıca faaliyet alanı gayrimenkul projeleri geliştirmektir. Şirket
………….. bünyesinde faaliyet göstermekte olup devre konu Erma İnşaat Yatırım ve
Ticaret A.Ş.’nin %..... oranında hissesine sahiptir. Gerçek kişi devredenler
………………………………………………………………………………………… ise
Erma İnşaat Yatırım ve Ticaret A.Ş. hisselerinin ………………………….. kısmını
ellerinde bulundurmaktadır.
150
Bildirim tarihi itibarıyla Erma İnşaat Yatırım ve Ticaret A.Ş.’nin kontrolüne sahip
………………………………….’nin 2009 mali yılına ait toplam cirosu
……………………………………’dir.
H.1.3. Devrin Konusu: Erma İnşaat Yatırım ve Ticaret A.Ş.
Erma İnşaat Yatırım ve Ticaret A.Ş., 8.6.2007 tarihinde kurulmuş olup merkezi
İstanbul’dadır. Hali hazırda şirketin sermayesi
………………………………………….’dır. Şirketin başlıca faaliyeti Bursa Anatolium
Alışveriş Merkezi’ni işletmesidir. 160
Bildirime konu işlem, şirketin ihraç edilmiş olan hisselerinin %............... alıcılar
tarafından iktisap edilmesidir. Söz konusu işlem, taraflar arasında 21.11.2007
tarihinde imzalanmış olan Hisse Alım Taahhüdü Sözleşmesi ile düzenlenmiştir. Tablo
4’te devir işleminden önce ve sonraki hissedarlık yapıları karşılaştırmalı olarak
gösterilmektedir.
Tablo 4 - Erma İnşaat Yatırım ve Ticaret A.Ş.’nin işlemden önce ve sonraki hissedarlık yapısı
İşlemden Önceki Hissedarlık Yapısı İşlemden Sonraki Hissedarlık Yapısı
Hissedar Pay (%) Hissedar Pay (%)
Toplam 100 Toplam 100
Kaynak: Bildirim Formu
170
Şirketin işlem öncesi yönetim kurulu üyeleri; …………………………………….’dan
oluşmaktadır. Şirketin ………………. sona eren mali yıl içerisinde elde ettiği ciro
………………………………………………………………………’dir. Söz konusu ciro
………….. dolayısıyla elde edilmekte olup, başvuru sahibinin beyanına göre
……………. haricinde şirketin elde ettiği başka bir geliri bulunmamaktadır.
10-36/570-200
5
H.2. İlgili Pazar
H.2.1. Sektöre İlişkin Genel Bilgiler
180
Türkiye’de perakende sektörü enerji, eğitim ve sağlıktan sonra dördüncü büyük
sektör olup, 2007 yıl sonu itibarıyla toplam cirosu 150 milyar Amerikan Doları olarak
gerçekleşmiştir. Sektörde 2007 yılı sonu itibarıyla toplam 2 milyon 700 bin kişi
istihdam edilmektedir.
"Türkiye'de Perakende Pazarı ve AVM'ler İçin Öngörüler 2015" raporunda perakende
pazarının gelişimine bağlı olarak organize pazarın önemli bir kurumu olan alışveriş
merkezlerinin ticari gayrimenkul yatırımı olarak hızla genişlediği bildirilmiştir.
AVM'lerde 2010 sonrasında genişlemenin daha sınırlı, istikrarlı ve seçici olacağı
tahminine yer verilen raporda, 2015 yılında AVM'lerdeki kiralanabilir alanın 10 milyon 190
metrekare olacağı kaydedilmiştir.
2007'de organize pazarın yüzde 35, geleneksel pazarın ise yüzde 65 paya sahip
olduğu ifade edilen rapora göre, organize pazarın 77.6 milyar dolar, geleneksel
pazarın da 144 milyar dolar gelir sağlamıştır.
Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği (AMPD) verilerine göre Kasım 2008
itibarıyla Türkiye’de 225 AVM bulunmaktadır. 2009 yılında 25 yeni AVM’nin
açılmasıyla bu sayı 250’ye yükselmiştir. 2009 yılında açılan AVM’lerin %80’i Ankara
ve İstanbul’dadır. 1000 kişi başına düşen metrekare bazında AVM toplam kullanım 200
alanı Türkiye’de 67,7 m2’dir. Avrupa çapında bakıldığında 734 m2 ile bu oranın en
yüksek olduğu ülke Norveç olup, Avrupa ortalamasının ise 200 m2 civarında
gerçekleştiği görülmektedir.
H.2.2. İlgili Ürün ve Coğrafi Pazar
1997/1 sayılı Tebliğ’in 4. maddesine göre, devralma işlemlerinde devre konu mal
veya hizmetlerle tüketicinin gözünde fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri
bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarını
oluşturmaktadır. Dolayısıyla belirli bir ürün ve onunla yüksek ikame edilebilirliği olan 210
diğer ürünlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarının tanımında temel alınmaktadır.
Bildirime konu devralma işleminde alıcı teşebbüslerin içinde yer aldığı Corio
Grubu’nun Türkiye’deki iştiraklerinin faaliyet alanı dikkate alındığında, esas faaliyet
alanının Türkiye’nin çeşitli illerinde bulunan alışveriş merkezlerinin işletilmesi olduğu
görülmektedir. Corio Grubu’nun sahibi olduğu alışveriş merkezleri
…………………………………………da yer almaktadır. Diğer yandan, devre konu
teşebbüsün hali hazırdaki yatırımı alışveriş merkezi işletmeciliği olup bu kapsamda
Bursa’da bir alışveriş merkezi işletilmektedir. Anılan nedenle ilk olarak bildirime konu
işlemde ilgili ürün pazarı “alışveriş merkezi işletmeciliği” olarak belirlenebilir. İlgili 220
coğrafi pazar bakımından, devre konu işlemin rekabetçi etkilerinin değerlendirilmesi
hem Türkiye geneli hem de devrin konusu alışveriş merkezinin Bursa’da yer
almasından ötürü Bursa ili olarak ele alınabilecektir. Ancak mevcut işlem bakımından
Corio Grubu’nun ilgili ürün pazarında hali hazırda Bursa’da herhangi bir faaliyeti
bulunmadığından, ilgili coğrafi pazarın bu şekilde belirlenmesi halinde işlemin
10-36/570-200
6
yoğunlaşma doğurucu bir etkisi olmayacağından il bazında değerlendirme
yapılmasına gerek bulunmamaktadır. Kaldı ki İlgili Pazarın Tanımlanmasına İlişkin
Kılavuz’un 20. maddesinde “inceleme konusu işlem, gerek ürün gerekse de coğrafi
açıdan olası alternatif pazar tanımları çerçevesinde rekabet açısından endişeler
yaratmıyor ya da alternatif tüm tanımlar açısından rekabeti bozucu bir etki söz 230
konusu oluyorsa pazar tanımı yapılmayabilir.” denilmektedir. Dolayısıyla, tüm olası
pazar tanımlarında rekabetçi endişe yaratmayan birleşme/devralma işlemleri
bakımından Kurulun ilgili pazarı tanımlamayabileceği ifade edilmelidir. Bu noktadan
hareketle, ilgili işleme yönelik yoğunlaşma analizinde pazar tanımının
değerlendirmeyi değiştirmeyecek oluşu nedeniyle, dosya kapsamında kesin bir pazar
tanımı yapılmayacaktır. Ancak işlemin rekabetçi etkilerinin değerlendirilmesinde
tarafların faaliyetlerinin ilgili ürün pazarının “alışveriş merkezi işletmeciliği”, ilgili
coğrafi pazarın ise “Türkiye” olarak esas alınması halinde kesişiyor olmasından
hareketle yoğunlaşma analizi bu pazarlar bakımından yapılacaktır.
240
H.3. Yapılan Tespitler ve Hukuki Değerlendirme
H.3.1. İşlemin Niteliği
Bildirime konu işlem, Erma İnşaat Yatırım ve Ticaret A.Ş.’nin sermayesinin tamamını
oluşturan hisselerin Corio Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ticaret A.Ş., Corio N.V.,
VIB North America B.V., Bocan B.V. ve Hoog Catharijne B.V. tarafından
devralınmasıdır. Alıcılar, Erma İnşaat Yatırım ve Ticaret A.Ş.’nin hisselerinin
tamamını devralmak suretiyle, şirketin hali hazırda işletilmeye hazır hale getirdiği
Bursa’daki bir alışveriş merkezini yatırım amacıyla iktisap etmek istemektedirler. 250
İşlem, taraflar arasında 21.11.2007 tarihinde imzalanmış olan Hisse Alım Taahhüdü
Sözleşmesi ile düzenlenmiştir.
İşlemin değerlendirilmesi bakımından öncelikle kontrol değişikliğinin varlığına
bakılması gerekmektedir. Bildirime konu işlem ile Erma İnşaat Yatırım ve Ticaret
A.Ş.’nin sermayesinin tamamına tekabül eden tüm hisseler, işlemin kapanışı ile Corio
Gayrimenkul Yönetimi ve Yatırım Ticaret A.Ş., Corio N.V., VIB North America B.V.,
Bocan B.V. ve Hoog Catharijne B.V.’ye devredilecektir. Bu çerçevede, işlem
sonucunda Erma İnşaat Yatırım ve Ticaret A.Ş. üzerindeki mutlak kontrolün Corio
Grubu’na geçecek olmasından dolayı, bildirim konusu işlem 1997/1 sayılı Tebliğ’in 2. 260
maddesi anlamında bir devralma işlemidir.
Bunun yanı sıra yalnız Corio Grubu’nun 2009 mali yılı içerisinde Türkiye’deki
iştirakleri vasıtasıyla elde ettiği toplam cirosunun
……………………………………………………. olması nedeniyle, 1997/1 sayılı
Tebliğ’in 4. maddesinde belirtilen 25 milyon YTL ciro eşiği aşıldığından, diğer verilere
bakılmaksızın, anılan işlemin Rekabet Kurulunun iznine tabi olduğu anlaşılmaktadır.
I.3.2. İşlemin Rekabetçi Etkilerinin Değerlendirilmesi
270
4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi bir ya da birden fazla teşebbüsün hâkim durum
yaratmaya veya hâkim durumlarını daha da güçlendirmeye yönelik olarak, ülkenin
bütünü yahut bir kısmında herhangi bir mal veya hizmet piyasasındaki rekabetin
önemli ölçüde azaltılması sonucunu doğuran birleşme/devralmaları yasaklamaktadır.
10-36/570-200
7
Bildirime konu işlem sonrası pazarda herhangi bir yoğunlaşma yaşanıp
yaşanmayacağının belirlenmesinde ilk ve en önemli unsur devre konu teşebbüs ile
devralan teşebbüslerin pazar paylarıdır. AMPD tarafından derlenen verilere göre
Türkiye’de alışveriş merkezi sektöründe toplam brüt kiralanabilir alan 4,781,225
milyon metrekaredir. Dosya mevcudu bilgilere göre devralan taraf olan Corio 280
Grubu’nun hali hazırda faaliyet gösterdiği alışveriş merkezlerinin toplam alanı
……….. metrekaredir. Bu durum, alışveriş merkezleri genelinde %.. oranında bir
pazar payı oluşturmaktadır. Devredilen teşebbüs olan Erma İnşaat Yatırım ve Ticaret
A.Ş.’nin toplam brüt kiralanabilir alanı ise yaklaşık …. metrekare olup, bu oran
pazarda %..’lik kısma karşılık gelmektedir. Toplamda bakıldığında, işlemin
kapanışıyla birlikte devralan tarafın yaklaşık %.. oranında bir pazar payına sahip
olacağı görülmektedir. Dolayısıyla işlem sonrası Corio Grubu 4054 sayılı kanun’un 7.
maddesi bakımından hâkim durum yaratacak bir pazar payına ulaşmamaktadır. Kaldı
ki daha önce de belirtildiği üzere, Türkiye’de alışveriş merkezi işletmeciliği sektörü
her geçen yıl büyümekte olup, sektör yatırıma açıklığı ile dikkat çekmektedir. 290
I. SONUÇ
Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre;
Bildirim konusu işlemin 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak
çıkarılan 1997/1 sayılı “Rekabet Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve
Devralmalar Hakkında Tebliğ” kapsamında izne tabi olduğuna, işlem sonucunda aynı
Kanun maddesinde belirtilen nitelikte hakim durum yaratılmasının veya mevcut hakim
durumun güçlendirilmesinin ve böylece rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz 300
konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilmesine OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.
Full & Egal Universal Law Academy