Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2010-3-200 (Devralma)
Karar Sayısı : 10-60/1249-468
Karar Tarihi : 23.9.2010
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
10
Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI
Üyeler : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ, Mehmet Akif ERSİN, İsmail Hakkı
KARAKELLE, Doç. Dr. Cevdet İlhan GÜNAY, Reşit
GÜRPINAR
B. RAPORTÖRLER: Dr. Aydın ÇELEN, Erdem AKTEKİN
C. BİLDİRİMDE
BULUNAN : - ECE Investment International GmbH
Temsilcisi:Emre ÇİZİOĞLU, Nuri ŞAPKACI, 20
Pınar YALÇINKAYA HACAOĞLU, Andreas HOHLMANN
Defterdar Yokuşu No:3 Tophane/İstanbul
D. TARAFLAR : - ECE Investment International GmbH
Heegbard 30 22391 Hamburg/ALMANYA
- ECE Asset Management International GmbH
Heedbarg 30, 22391 Hamburg/ALMANYA
- GB Immobilien Gmbh 30
Heedbarg 30, 22391 Hamburg/ALMANYA
- GGP Turkey Management LLC
2711 Centerville Road, Suite 400, New Castle County,
Wilmington, Delaware, 19808, ABD
- General Growth Management, Inc.
2711 Centerville Road, Suite 400, New Castle County,
Wilmington, Delaware, 19808, ABD
40
E. DOSYA KONUSU: ECE Türkiye Proje Yönetim A.Ş.nin sermayesinin %48’ini
temsil eden hisselerin GGP Turkey Management LLC ve General Growth
Management, Inc. tarafından Ece Investment International GmbH, ECE Asset
Management International GmbH ve GB Immobilien Gmbh’ye devredilmesi
işlemine izin verilmesi talebi.
F. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 1.9.2010 tarih ve 6832 sayı ile giren
bildirim üzerine, 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun’un 7. maddesi ile
1997/1 sayılı “Rekabet Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar
Hakkında Tebliğ”in ilgili hükümleri uyarınca yapılan inceleme sonucu düzenlenen 50
10-60/1249-468
2
16.9.2010 tarih ve 2010-3-200/Öİ-10-135.AÇ sayılı Birleşme/Devralma Ön İnceleme
Raporu, 21.9.2010 tarih ve REK.0.07.00.00-120/418 sayılı Başkanlık Önergesi ile 10-
60 sayılı Kurul toplantısında görüşülerek karara bağlanmıştır.
G. RAPORTÖRLERİN GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor'da; bildirim konusu işlemin, 4054 sayılı
Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 1997/1 sayılı Tebliğ
kapsamında izne tâbi bir devir işlemi olduğu, bununla birlikte işlem sonucunda aynı
Kanun maddesinde belirtilen nitelikte hakim durum yaratılmasının veya mevcut hâkim
durumun güçlendirilmesinin ve böylece ilgili pazarlarda rekabetin önemli ölçüde
azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilebileceği sonuç ve 60
kanaatine ulaşıldığı ifade edilmektedir.
H. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
H.1.Taraflar
H.1.1. ECE Grup
İşlem sonucunda ECE Türkiye Proje Yönetim A.Ş. (Ece Türkiye)’nin %48 hissesini
devralacak Ece Investment International GmbH (Ece Investment), ECE Asset
Management International GmbH (ECE Asset) ve GB Immobilien Gmbh (GB) GB,
Otto ailesinin kontrolünde bulunan ECE Grubuna bağlı şirketlerdir. 70
Merkezi Hamburg’da bulunan ECE grubunun ana şirketi ECE Projekt Management
GmbH & Co. KG 1965 yılında kurulmuştur. ECE Grup esas olarak şehir içi alışveriş
merkezleri işletmeciliği alanında faaliyet göstermekte olup ulaşım tesisleri, lojistik
merkezler, şirket merkezleri, ofis tesisleri ve buna benzer özel amaçlı diğer
gayrimenkullerin geliştirilmesi, planlanması, kiralanması ve yönetilmesi alanında da
faaliyetleri bulunmaktadır. ECE Grup şirketlerinin de sahibi olan Otto ailesi,
halihazırda, Türkiye’de Ece Türkiye ve ECE/GGP Gayrimenkul İnşaat ve Geliştirme
A.Ş. vasıtasıyla olmak üzere toplam 14 ülkede faaliyet göstermektedir.
80
H.1.2. GGP Grup
ECE Türkiye’deki mevcut %48 hissesini devredecek olan GGP Turkey Management
LLC (GGP Turkey) ve General Growth Management, Inc. (General) şirketleri GGP
Grup bünyesinde yer almaktadır.
1954 yılından beri alıcı, satıcı, geliştirici veya yönetici olarak gayrimenkul piyasasında
faaliyet gösteren GGP Grup’un ana şirketi New York Borsasına kote General Growth
Properties, Inc.dir. GGP Grup Brezilya ve Türkiye’deki yatırımları hariç münhasıran
ABD’de kurulu alışveriş merkezlerine yatırım yapmaktadır. GGP Grup’un Ece Türkiye
ve ECE/GGP Gayrimenkul İnşaat ve Geliştirme A.Ş. kanalıyla sahip olduğu faaliyetler 90
dışında Türkiye’de başka bir faaliyeti bulunmamaktadır.
H.1.3. ECE Türkiye Proje Yönetimi A.Ş.(ECE Türkiye)
2000 yılında kurulan Ece Türkiye, alışveriş merkezlerinin kiralanması ve yönetimi
alanında faaliyet göstermektedir. Buna ek olarak şirketin diğer faaliyet kolları alışveriş
merkezlerinin projelerinin geliştirilmesi ve alışveriş merkezlerinin inşaları ile bağlantılı
proje yönetim hizmetleri dahil olarak genel planlama hizmetlerinin sunulmasıdır. ECE
Grup ile Koç Holding arasında oluşan ortaklık sonucunda İstanbul’da kurulan şirketi
mevcut durumda GGP Grubu ve ECE Grubu ortak kontrol etmektedir.
100
10-60/1249-468
3
Ece Türkiye mevcut durumda İstanbul’da 3, Ankara, Eskişehir ve Antalya’da birer
olmak üzere toplam 6 alışveriş merkezinin işletilmesi ve kiraya verilmesi işlerini
sürdürmektedir. Bu AVM’lere ek olarak Ece Türkiye biri inşa halinde olan diğeri ise
henüz inşaatına başlanmamış bulunan iki AVM’nin kiralanması ve yönetilmesine
ilişkin mal sahipleri ile sözleşme imzalamış olup bu iki merkezin kiralama
faaliyetlerine başlamıştır.
Şirketin 2009 yılı net cirosu …………… TL olarak gerçekleşmiştir. Şirket yönetim
kurulunda ECE Grubu Joachim Ruediger CORNEHL, Wilhelm WELLNER, Dr.
Thomas FİNNE tarafından; GGP Grubu ise Thomas H. Nolan, Jr. ve Joel Laurence 110
BAYER tarafından temsil edilmektedir.
H.2. İlgili Pazar
H.2.1. Sektöre İlişkin Genel Bilgiler
Türkiye’de perakende sektörü enerji, eğitim ve sağlıktan sonra dördüncü büyük
sektör olup, 2007 yıl sonu itibarıyla toplam cirosu 150 milyar Amerikan Doları olarak
gerçekleşmiştir. Sektörde 2007 yılı sonu itibarıyla toplam 2 milyon 700 bin kişi
istihdam edilmektedir.
120
"Türkiye'de Perakende Pazarı ve AVM'ler İçin Öngörüler 2015" raporunda perakende
pazarının gelişimine bağlı olarak organize pazarın önemli bir kurumu olan alışveriş
merkezlerinin ticari gayrimenkul yatırımı olarak hızla genişlediği bildirilmiştir.
AVM'lerde 2010 sonrasında genişlemenin daha sınırlı, istikrarlı ve seçici olacağı
tahminine yer verilen raporda, 2015 yılında AVM'lerdeki kiralanabilir alanın 10 milyon
metrekare olacağı kaydedilmiştir.
2007'de organize pazarın yüzde 35, geleneksel pazarın ise yüzde 65 paya sahip
olduğu ifade edilen rapora göre, organize pazar 77.6 milyar dolar, geleneksel pazar
144 milyar dolar gelir sağlamıştır. Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Derneği 130
(AMPD) verilerine göre Kasım 2008 itibarıyla Türkiye’de 225 AVM bulunmaktadır.
2009 yılında 25 yeni AVM’nin açılmasıyla bu sayı 250’ye yükselmiştir. 2009 yılında
açılan AVM’lerin %80’i Ankara ve İstanbul’dadır. 1000 kişi başına düşen metrekare
bazında AVM toplam kullanım alanı Türkiye’de 67,7 m²’dir. Avrupa çapında
bakıldığında 734 m² ile bu oranın en yüksek olduğu ülke Norveç olup, Avrupa
ortalamasının ise 200 m² civarında gerçekleştiği görülmektedir.
H.2.2. İlgili Ürün Pazarı ve Coğrafi Pazar
1997/1 sayılı Tebliğ’in 4. maddesine göre, devralma işlemlerinde devre konu mal
veya hizmetlerle tüketicinin gözünde fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri 140
bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarını
oluşturmaktadır. Dolayısıyla belirli bir ürün ve onunla yüksek ikame edilebilirliği olan
diğer ürünlerden oluşan pazar ilgili ürün pazarının tanımında temel alınmaktadır.
Bildirime konu hisse devri işleminde devre konu Ece Türkiye’nin esas faaliyet
alanının Türkiye’nin çeşitli illerinde bulunan alışveriş merkezlerinin işletilmesi olduğu
görülmektedir. Yine devralan ve devreden konumunda bulunan teşebbüslerin de ilgili
pazardaki faaliyetleri Ece Türkiye üzerinden alışveriş merkezi kiralamacılığı ve
işletmeciliği alanıyla sınırlıdır. Bu nedenle bildirilme konu işlem kapsamında ilgili ürün
pazarı sektöre ilişkin önceki kurul kararlarında da tespit edildiği üzere “alışveriş
merkezlerinin isletilmesi ve ticari amaçlı kullanılmak üzere alışveriş merkezlerindeki 150
10-60/1249-468
4
taşınmazları kiralama pazarı” olarak belirlenebilecektir. İlgili coğrafi pazar bakımından
ise belirli bir ilde kurulu AVM’lerin o il sınırında yer alan diğer AVM’ler ile rekabet
edebileceği dikkate alınarak Ece Türkiye’nin faaliyetinin bulunduğu İstanbul, Ankara,
Eskişehir ve Antalya illeri olarak tespit edilmesi mümkündür.
İlgili Pazarın Tanımlanmasına İlişkin Kılavuz’un 20. maddesinde “inceleme konusu
işlem, gerek ürün gerekse de coğrafi açıdan olası alternatif pazar tanımları
çerçevesinde rekabet açısından endişeler yaratmıyor ya da alternatif tüm tanımlar
açısından rekabeti bozucu bir etki söz konusu oluyorsa pazar tanımı yapılmayabilir.”
denilmektedir. Bu noktadan hareketle, ilgili işleme yönelik yoğunlaşma analizinde 160
pazar tanımının yapılacak değerlendirmeleri değiştirmeyeceği kanaati ile dosya
kapsamında kesin bir pazar tanımı yapılmamıştır.
H.3. Yapılan Tespitler ve Hukuki Değerlendirme
H.3.1. Bildirime Konu İşlem
Bildirim konusu işlem, Ece Türkiye’nin sermayesinin %48’ini temsil eden hisselerin
GGP Turkey ve General tarafından Ece Investment, Ece Asset ve GB’ye
devredilmesidir. İşlem, taraflar arasında 4.8.2010 tarihinde imzalanmış olan ‘Hisse
Satın Alma ve Devir Anlaşması’ çerçevesinde gerçekleştirilecektir. 170
Ece Türkiye’nin işlem öncesi ve sonrası hissedarlık yapısına Tablo 1’de yer
verilmiştir.
Tablo 1 – Ece Türkiye’nin işlem öncesi ve sonrası hissedarlık yapısı
İşlem Öncesi İşlem Sonrası
Hissedar
Hisse
Oranı (%)
Sermaye
Miktarı (TL)
Hisse
Oranı (%)
Sermaye
Miktarı (TL)
ECE Investment
ECE
Projeectmanagement
International Gmbh
Ece Europa Bau und
Projektmanagement
GmbH
GGP Turkey
General
ECE Asset
GB
TOPLAM 100
3.900.000 100
3.900.000
Kaynak: Bildirim formu.
H.3.2. 1997/1 sayılı Tebliğ Kapsamında Değerlendirme
İşlemin değerlendirilmesi bakımından öncelikle işlem sonucunda bir kontrol
değişikliğinin mevcut olması gerekmektedir. Bildirime konu işlem ile GGP Grup ve 180
ECE Grup tarafından ortak kontrol edilen Ece Türkiye’nin tam kontrolü ECE Grup’a
geçecektir. Ece Türkiye’nin mutlak kontrolünün ECE Grup’a geçecek olmasından
dolayı, bildirim konusu işlem 1997/1 sayılı Tebliğ’in 2. maddesi anlamında bir
devralma işlemidir.
1997/1 sayılı Tebliğ’in 4. maddesine göre %25 pazar payı sınırını veya 25 milyon TL
ciro eşiğini geçen birleşme/devralmalar için Rekabet Kurulundan izin alınması
10-60/1249-468
5
zorunludur. Dosya mevcudundan, devre konu teşebbüslerin ortak kontrollerindeki
Ece Türkiye’nin 2009 yılı cirosunun ………………..TL olduğu anlaşılmıştır. 1997/1
sayılı Tebliğ’de yer verilen ciro eşiği aşıldığından, bildirim konusu devralma işlemi 190
Rekabet Kurulu’nun iznine tabidir.
H.3.3. İşlemin Rekabetçi Etkilerinin Değerlendirilmesi
4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi ile “Bir ya da birden fazla teşebbüsün hâkim durum
yaratmaya veya hâkim durumlarını daha da güçlendirmeye yönelik olarak, ülkenin
bütünü yahut bir kısmında herhangi bir mal veya hizmet piyasasındaki rekabetin
önemli ölçüde azaltılması sonucunu doğuracak şekilde birleşmeleri (…)”
yasaklanmaktadır.
İşlem ile Türkiye pazarından çıkma amacında olan GGP Grubu ilgili pazardaki 200
faaliyetlerini yürüttüğü şirketi olan Ece Türkiye’deki hisselerini ECE Grup’a
devredecektir. Ece Türkiye’nin tam kontrolünün ECE Grup’a geçeceği işlem
sonucunda; devralan ve devreden her iki teşebbüsün de ilgili ürün pazarında
doğrudan veya dolaylı bir başka faaliyeti bulunmaması nedeniyle pazarın yapısında
herhangi bir değişik ortaya çıkmayacaktır.
I. SONUÇ
Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre;
210
Bildirim konusu işlemin 4054 sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak
çıkarılan 1997/1 sayılı “Rekabet Kurulu’ndan İzin Alınması Gereken Birleşme ve
Devralmalar Hakkında Tebliğ” kapsamında izne tabi olduğuna, işlem sonucunda aynı
Kanun maddesinde belirtilen nitelikte hakim durum yaratılmasının veya mevcut bir
hâkim durumun güçlendirilmesinin ve böylece rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının
söz konusu olmaması nedeniyle işleme izin verilmesine OYBİRLİĞİ ile karar
verilmiştir.
Full & Egal Universal Law Academy