Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2010-3-251 (Önaraştırma)
Karar Sayısı : 10-81/1694-645
Karar Tarihi : 29.12.2010
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI 10
Üyeler : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ, Mehmet Akif ERSİN, İsmail Hakkı
KARAKELLE, Murat ÇETİNKAYA, Reşit GÜRPINAR
B. RAPORTÖRLER: Meltem BAĞIŞ AKKAYA, Neyzar MENTEŞOĞLU
C. ŞİKAYET
EDEN :- Meral ERGÜN
Site Mah. Cevahir Cad. Üstad Sok. No:23/1 Yenişehir-Soyak
Ümraniye/İstanbul
20
D. HAKKINDA ÖNARAŞTIRMA YAPILANLAR:
Bref Pendik Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Tic.
Ltd. Şti.
Büyükdere Cad. No:185 Kanyon Ofis Bloğu Kat:3
Levent/İstanbul
E. DOSYA KONUSU: Neomarin Pendik Alış Veriş Merkezinin sahibi olan ve
işletmeciliğini yapan Bref Pendik Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnşaat ve Tic.
Ltd. Şti.’nin kiracıları arasında ayrımcılık yaparak 4054 sayılı Rekabetin
Korunması Hakkında Kanun’un 6. maddesinin (b) bendi hükmüne aykırı şekilde 30
davrandığı iddiası.
F. İDDİALARIN ÖZETİ: Yapılan başvuruda özetle; Bref Pendik Gayrimenkul
Geliştirme Yatırım İnşaat ve Tic. Ltd. Şti. (Bref Pendik Gayrimenkul) ile sahibi ve
işletmecisi olduğu Neomarin Pendik Alış Veriş Merkezinde (Neomarin AVM) bir
mağaza kira sözleşmesi yapıldığı, kiralanan mağazanın zaman içerisinde kapandığı
ve Bref Pendik Gayrimenkul ile ihtilafa düşüldüğü belirtilerek, Bref Pendik
Gayrimenkul’un Neomarin AVM’de kiracı olan başka teşebbüslere kendisine
sunulduğundan farklı ve daha uygun kira şartları sunduğu ve bu yolla 4054 sayılı
Kanun’un 6. maddesinin (b) bendine aykırı davrandığı iddia edilmiş ve konu hakkında 40
gereğinin yapılması talep edilmiştir
G. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 2.11.2010 tarih ve 8341 sayı ile giren
başvuru üzerine hazırlanan 11.11.2010 tarih ve 2010-3-251/İİ-10-391.NM sayılı İlk
İnceleme Raporu, Rekabet Kurulu’nun 25.11.2010 tarih ve 10-73/1513-M sayılı
toplantısında görüşülmüş ve 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun
çerçevesinde soruşturma açılmasına gerek olup olmadığının belirlenmesi amacıyla,
Kanun’un 40/1. maddesi uyarınca önaraştırma yapılmasına karar verilmiştir. İlgili
karar uyarınca yapılan inceleme sonucunda düzenlenen 21.12.2010 tarih ve 2010-3-
10-81/1694-645
2
251/ÖA-10-185-MBA sayılı Önaraştırma Raporu 24.12.2010 tarih ve 50
REK.0.07.00.00-110/549 sayılı Başkanlık önergesi ile 10-81 sayılı Kurul toplantısında
görüşülerek karara bağlanmıştır.
H. RAPORTÖRLERİN GÖRÜŞÜ: İlgili Raporda özetle; dosya konusu iddialara ilişkin
olarak 4054 sayılı Kanun çerçevesinde soruşturma açılmasına gerek olmadığı ve
şikâyetin reddinin gerektiği sonuç ve kanaatine ulaşıldığı ifade edilmiştir.
I. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
I.1. Şikayetin Özeti
Yapılan başvuruda; başvuru sahibinin Neomarin AVM’de bir restoran açmak üzere 60
Bref Pendik Gayrimenkul ile bir kira sözleşmesi imzalandığı, ancak kiralanan yerdeki
restoranın iflas ederek kapandığı ve halen Bref Pendik Gayrimenkul ile ihtilafın
devam etmekte olduğu belirtilmektedir. Bu süre içerisinde Bref Pendik
Gayrimenkul’un başka teşebbüsler ile gene Neomarin AVM’de yer alan başka
mağazalar için kira sözleşmeleri yaptığı, fakat diğer teşebbüslerle yapılan kira
sözleşmelerinin şartlarının kendisine sunulan şartlardan uygun olduğu, bazı
teşebbüslere % 20-75 arasında kira indirimi yapıldığı, bazı teşebbüslerin ciro esaslı
kira ödediği ve bazı teşebbüslerin ise hiç kira ödemediği ifade edilmektedir.
Başvuru sahibi kendisi ile eşit durumda olan teşebbüslerle daha uygun şartlarda kira 70
sözleşmesi düzenlenerek teşebbüsler arasında ayrımcılık yapılmasının, 4054 sayılı
Kanun’un “Eşit durumdaki alıcılara aynı ve eşit hak, yükümlülük ve edimler için farklı
şartlar ileri sürerek, doğrudan veya dolaylı olarak ayrımcılık yapılması”nı hakim
durumun kötüye kullanılması hallerinden biri olarak sayan 6. maddesinin (b) bendine
aykırılık taşıdığını ileri sürmekte ve bu durum nedeniyle mağdur olduğunu iddia
etmektedir. Başvuru sahibinin talebi Neomarin AVM’de kira indirimi, ciro esaslı kira
ödenmesi veya hiç kira ödenmemesi gibi uygulamaların varlığının tespit edilmesi ve
ihlalin tespiti ile gereğinin yapılması yönündedir.
I.2. Yapılan Tespitler ve Hukuki Değerlendirme 80
Başvuru sahibinin iddiaları Bref Pendik Gayrimenkul’un Neomarin AVM’de kiracıları
arasında kira şartları bakımından ayrımcılık yaptığı ve bu şekilde 4054 sayılı
Kanun’un 6. maddesini ihlal ettiği şeklindedir.
Bir teşebbüsün davranışının 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında bir ihlal
olarak değerlendirilmesi için davranışı gerçekleştiren teşebbüsün hakim durumda
olması ve söz konusu davranışın bir kötüye kullanma sonucunu doğurduğunun
ortaya konması gerekmektedir. Başvuru konusu bakımından Neomarin AVM’nin
hakim durumda olup olmadığından bağımsız olarak öncelikle şikayet konusu eylemin
niteliği incelenmiştir. Raportörlerce 20.12.2010 tarihinde başvuru sahibi ile 90
görüşüşülerek Neomarin AVM’nin iddia konusu ayrımcı uygulamaları konusunda bilgi
alınmıştır. Başvuru sahibi tarafından Neomarin AVM’de 2009 yılının Nisan ayında bir
restoran işletmeye başladığı, Neomarin AVM’nin yeterli ziyaretçiyi çekememesi
nedeniyle işletmenin hedeflenen ciroya ulaşamadığı, AVM yönetimi ile kira
sözleşmesindeki kira bedelinin çok yüksek olduğu ve ciroya bağlı olarak yeniden
düzenlenmesi hakkında görüşüldüğü fakat görüşmenin sonuçsuz kaldığı ve sonuç
olarak işletme kar edemediği için 2009 yılının Kasım ayında icra yolu ile restoranın
boşaltıldığı belirtilmiştir. Başvuru sahibinin Bref Pendik Gayrimenkul ile olan kira
sözleşmesinin sona erdirilmesinden sonra Neomarin AVM’de birkaç mağazanın daha
10-81/1694-645
3
iflas ederek kapandığı ve bunun üzerine AVM yönetiminin kira bedellerini yeniden 100
düzenlediği, yeni düzenlemeye göre cirosu 0 ile 40.000 TL arasında olan
mağazaların kira bedeli ödemeyeceği, cirosu 40.000 ile 90.000 TL arasında olanların
cirolarının %10’u kadar kira ödeyeceği ve 90.000 TL üzerinde cirosu olanların ise
sözleşmede yer alan gerçek kira bedelini ödeyeceği ifade edilmiştir.
20.12.2010 tarihinde raportörlerce Neomarin AVM Müdürü Murat Sönmez ile
görüşülmüş ve kendisinden kira bedellerini nasıl belirlediklerine dair bilgi talep
edilmiştir. Sönmez tarafından, AVM’deki mağaza kiralarının metrekare ve mağazanın
kattaki konumuna göre belirlendiği, her kiracı ile farklı bir kira kontratı yapıldığı, kira
bedellerinin ticari sır olduğu, kriz döneminde tüm kiracılarına …. kira indirimi yapıldığı 110
ve kiralara ilişkin bunun dışında bir uygulamalarının olmadığı ifade edilmiştir. Başvuru
sahibinin iddia ettiği gibi ciro esaslı kira uygulamasının söz konusu olmadığı da AVM
Müdürü tarafından belirtilmiştir. Kaldı ki mağazalar cirolarına göre farklı kira bedelleri
ödeseler dahi, bu uygulama ayrımcılık olarak değerlendirilemeyecektir. Bu tür bir
davranışın kötüye kullanma içermesi açısından bakılması gereken unsur alıcıların, bu
durumda kiracıların, eşit durumda olmasıdır. Ancak yapılan görüşmelerden de
anlaşılmıştır ki kiracılar da kiralanan mağazaların niteliği de eşit değildir. Bir AVM’de
pek çok farklı mağaza bulunmaktadır. Bu mağazaların marka bilinirlikleri, AVM
müşterileri nezdindeki imajları, ciro potansiyelleri gibi AVM’nin faaliyeti açısından
önemli özellikleri birbirinden farklılaşmaktadır. Bu doğrultuda, serbest piyasa 120
ekonomisi ve sözleşme serbestisi ilkesi gereğince AVM yönetimi, mağaza kira
sözleşmelerini kimlerle ne şartlarda yapacağını kendi ekonomik çıkarlarını koruyarak
belirlemekte özgürdür. Bununla birlikte, AVM yönetiminin mağazaların satışlarının
düşük olduğu ve kiracıların ödeme güçlüğü çektikleri gerekçesiyle kira indirimine
gitmesi, bu indirim yapılmadan önce AVM’deki kira sözleşmesini sona erdiren
başvuru sahibine karşı ayrımcılık yapıldığını göstermemektedir.
Dolayısıyla, Bref Pendik Gayrimenkul’un hakim durumda olup olmadığından
bağımsız olarak, şikayet konusu davranış 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesini ihlal
edecek nitelikte değildir. 130
J. SONUÇ
Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre;
Dosya konusu iddialara ilişkin olarak 4054 sayılı Kanun’un 41. maddesi uyarınca
soruşturma açılmasına gerek olmadığına, şikâyetin reddine OYBİRLİĞİ ile karar
verilmiştir.
Full & Egal Universal Law Academy