Rekabet Kurumu - Karar Sayı 11-39/811-254

Rekabet Kurumu Başkanlığından,

REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2011-4-8 (Önaraştırma)
Karar Sayısı : 11-39/811-254
Karar Tarihi : 23.06.2011
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Prof. Dr. Nurettin KALDIRIMCI
Üyeler : Doç. Dr. Mustafa ATEŞ, İsmail Hakkı KARAKELLE,
Doç. Dr.
Cevdet İlhan GÜNAY, Murat ÇETİNKAYA, Reşit
GÜRPINAR
B. RAPORTÖRLER : Serpil YANIK, Gülçin DERE, Bahar ERSOY
C. BAŞVURAN : - T.C. Ziraat Bankası A.Ş.
Temsilcisi: Av. Ayşe MANAVGAT, Av. Yurdagül
RÜZGAR
Doğanbey Mahallesi, Atatürk Bulvarı, No:8 06107
Ulus / ANKARA
- Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği
Maslak Mh. Bilim Sk. No:5 Sun Plaza Kat:13 No:25
34398
Şişli / İSTANBUL
D. HAKKINDA İNCELEME
YAPILAN : - Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği
Maslak Mh. Bilim Sk. No:5 Sun Plaza Kat:13 No:25
34398
Şişli / İSTANBUL
E. DOSYA KONUSU: Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin asgari
değerleme ücreti belirlemek suretiyle 4054 sayılı Kanun’u ihlal ettiği
iddiası ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Yönetim Kurulunun
07.01.2011 tarih ve 2 nolu kararına menfi tespit belgesi verilmesi veya
muafiyet tanınması talebi.
F. İDDİALARIN ÖZETİ: Başvuruda, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği
(TDUB) Yönetim Kurulu’nun 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu
kararında, 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 40/C ve 40/D maddesine
dayanılarak hazırlanan ve Bakanlar Kurulu Kararı ile 17/12/2009 tarih ve 27435
sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren “Türkiye Değerleme
Uzmanları Birliği Statüsü”nün (Statü) 7’nci maddesinin (ı) bendi uyarınca,
01.03.2011 tarihinden itibaren uygulanmak üzere “a. Sermaye Piyasası Kurulu
veya Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu tarafından yetkilendirilmiş
olan değerleme şirketleri tarafından verilen konut değerleme hizmetleri
karşılığında tahsil edilecek ücretin rapor başına KDV Hariç 350 TL’den az
olmamasına, …” şeklinde asgari değerleme ücreti belirlendiği; ancak Sermaye
Piyasası Kanunu hükümlerinde söz konusu Birliğe değerleme hizmetleri için
alınacak ücretlerin asgari hadlerinin belirlenmesi hususunda münhasır bir yetki
verilmediği, bu türden bir kararın hukuki dayanaktan yoksun olduğu ve bu
suretle 4054 sayılı Kanun hükümlerinin ihlal edildiği iddia edilmiştir.
Diğer taraftan Kurum kayıtlarına 12.05.2011 tarih ve 3686 sayı ile giren TDUB
adına Birlik Başkanı Murat PARMAKÇI imzalı bildirim ile; TDUB Yönetim
Kurulu’nun 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararı’na menfi tespit
belgesi verilmesi veya muafiyet tanınması talep edilmiştir.
G. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 19.01.2011 tarih ve 563 sayı ile giren
başvuru üzerine hazırlanan 21.01.2011 tarih ve 2011-4-8/İİ-11-257-MH sayılı İlk
İnceleme Raporu, 03.02.2011 tarih ve 11-07 sayılı Kurul toplantısında
görüşülmüş ve soruşturma açılmasına gerek olup olmadığının belirlenmesi
amacıyla, 4054 sayılı Kanun'un 40/1. maddesi uyarınca önaraştırma
yapılmasına karar verilmiştir.
İlgili karar uyarınca düzenlenen 15.06.2011 tarih ve 2011-4-8/ÖA-11-187.SY
sayılı Önaraştırma Raporu 21.06.2011 tarih ve REK.0.08.00.00-110.02.02/290
sayılı Başkanlık önergesi ile 11-39 sayılı Kurul toplantısında görüşülerek karara
bağlanmıştır.
H. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili Rapor’da;
1. Kamu kurumu niteliğini haiz TDUB’un 7.1.2011 tarihinde aldığı ve 25.02.2011
tarihinde ertelenmesine karar verdiği 2 no’lu Yönetim Kurulu Kararı’nın ilgili
pazarda rekabeti sınırlayıcı etkileri olduğu, bununla beraber, yürürlükte bulunan
TDUB Statüsü gereğince yapılan düzenlemenin mevzuata uygunluğunun
Danıştay’da iptal davası açılarak yapılması gerektiğine dair Danıştay Kararları
ve Kurumumuzun bu kararlara ilişkin Danıştay nezdindeki itirazı dikkate alınarak
şu aşamada 4054 sayılı Kanun’un 41. maddesi uyarınca soruşturma açılmasına
gerek olmadığına,
2. Bununla beraber söz konusu düzenlemenin rekabeti kısıtlayıcı olduğu ve
arzu edilen amaçlara rekabeti daha az kısıtlayıcı nitelikteki yöntemlerle
ulaşılması yönünde Kanun’un 27 (g) maddesi uyarınca Başbakanlık, SPK ve
TDUB’a görüş gönderilmesinin yerinde olacağı
hususlarına yer verilmiştir.
I. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
I.1. İlgili Pazar
I.1.1. İlgili Ürün Pazarı
Başvuruya konu olan uygulama konut değerleme hizmetlerini kapsamakta olup,
konut değerlemesi, bir konutun belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız
ve tarafsız olarak takdir edilmesidir. Bu hizmeti ikame edebilecek başka bir
ürün/hizmet bulunmamaktadır. Bu çerçevede mevcut dosya bakımından ilgili
ürün pazarı “konut değerleme hizmetleri pazarı” olarak belirlenmiştir.
I.1.2. İlgili Coğrafi Pazar
Dosya mevcudu bilgiler çerçevesinde ilgili coğrafi pazar “Türkiye” olarak tespit
edilmiştir.
I.2. Yapılan Tespitler
I.2.1. Bildirime Konu Yönetim Kurulu Kararı
Bildirime konu olan Karar TDUB’un 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu
Kararıdır. Söz konusu Kararda, TDUB Yönetim Kurulu, Sermaye Piyasası
Kanunu’nun 40/D maddesi ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü’nün
7’nci maddesinin (ı) bendi uyarınca, 01.03.2011 tarihinden itibaren uygulanmak
üzere;
 “Sermaye Piyasası Kurulu veya Bankacılık Düzenleme ve Denetleme
Kurumu tarafından yetkilendirilmiş olan değerleme şirketleri tarafından
verilen konut değerleme hizmetleri karşılığında tahsil edilecek ücretin rapor
başına KDV Hariç 350 TL’den az olmamasına,
 Değerleme hizmetinin verilebilmesi için gereken bilgi ve belgelerin
temininde, tapu müdürlüklerinde ödenen 10 TL’ye kadar olan ücretler hariç,
belediyeler ve benzeri resmi kurum ve kuruluşlara yapılması gereken
ödemelerin, sözleşmeli değerleme uzmanı tarafından değerleme şirketine
ve değerleme şirketi tarafından müşterilere yansıtılmasına,
 Değerleme ücretinin değerleme işlemi öncesinde belirlenmesine, değerleme
ücretinin değerleme sonucunda takdir edilecek olan değerle veya
değerleme raporunun teslim süresi ile ilişkilendirilmemesine, değerleme
ücretinin ödenmesinin değeri tespit edilen gayrimenkulün alım satımının
veya bu gayrimenkulle ilgili bir kredilendirme işleminin gerçekleşmesi de
dahil olmak üzere herhangi bir şarta bağlanmamasına,
 Değerleme hizmeti verilen müşteriler ile yapılacak sözleşmelerde yukarıda
belirtilen hususlara aykırı olan hükümlere yer verilmemesine,
 İşbu karara aykırı hareket eden, işbu karara aykırı hükümler içeren
sözleşme imzalayan veya mevcut sözleşmelerini en geç 01.03.2010 tarihine
kadar işbu karara uygun hale getirmeyen şirketlerin ortağı, sorumlu
değerleme uzmanı, yönetim kurulu üyesi veya yöneticisi konumunda olup,
bu aykırılıkta sorumluluğu olan Birliğimiz üyeleri hakkında Türkiye
Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü’nün 24. maddesinde belirtilen disiplin
cezalarının uygulanmasına”
oybirliği ile karar vermiştir.
Diğer yandan Birliğin Yönetim Kurulu Kararı’nın açıklanması akabinde T.C.
Ziraat Bankası A.Ş.’nin kararın iptali için Sermaye Piyasası Kurulu’na (SPK) ve
Rekabet Kurumu’na başvurmaları nedeniyle Birlik Yönetim Kurulu, 25.02.2011
tarihli toplantısında 07.01.2011 tarih ve 2 nolu kararın uygulama tarihinin ilgili
resmi kurumlar nezdindeki girişimler sonuçlanıncaya kadar ertelenmesine karar
vermiştir. Ancak bu erteleme kararı bir iptal olmayıp, konunun muhatabı olan
kurumların incelemeleri tamamlanana kadar tedbiren alınmış bir erteleme
kararıdır. Dolayısıyla SPK’nın ve Rekabet Kurumu’nun onay vermesi halinde
kararın uygulanmasına başlanması planlanmaktadır. Önaraştırma kapsamında
istenen bilgi talebi üzerine, SPK tarafından Kurumumuz’a gönderilen yazıya
göre ise, SPK’nın 12.5.2011 tarih ve 15/466 sayılı kararı ile şikayete konu Birlik
kararının “Birlik Statüsü’nün 3 fıkrası uyarınca Kurulca Birlikten iptalinin
istenmesi yönündeki talebinin olumlu karşılanmamasına” karar verilmiştir. Bu
çerçevede kararın uygulamaya konması için Rekabet Kurumu’na yapılan
başvurunun sonuçlanması beklenmektedir.
Bahsi geçen 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararı, Bankacılık
Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) ile SPK tarafından yetkilendirilmiş
gayrimenkul değerleme şirketlerini ve özel olarak da konut değerleme
hizmetlerini kapsamaktadır. Sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde
gayrimenkul değerleme hizmeti verecek şirketler SPK tarafından, bankalara
değerleme hizmeti verecek kuruluşlar ise BDDK tarafından yetkilendirilmektedir.
Mevcut durumda, BDDK tarafından yetkilendirilerek BDDK listesinde yer alan
gayrimenkul değerleme şirketleri aynı zamanda SPK tarafından yetkilendirilmiş
gayrimenkul değerleme şirketleri listesinde yer almakta ve ayrıca bankaların
SPK listesine dahil olan değerleme şirketlerinden hizmet almalarına da BDDK
tarafından izin verilmektedir.
TDUB, ilgili kararının 4054 sayılı Kanun’un 5. maddesinde muafiyetle ilgili
koşulları sağladığını öne sürmektedir. Buna göre;
a) Malların üretim veya dağıtımı ile hizmetlerin sunulmasında yeni gelişme ve
iyileşmelerin ya da ekonomik veya teknik gelişmenin sağlanması
TDUB, mevcut durumda ülkemizdeki lisanslı değerleme uzmanı sayısı tüm
ihtiyacı karşılayacak düzeyde olmadığından ülkemizin bu mesleği hakkıyla icra
edecek yeni uzmanlara ihtiyacı bulunduğunu, ancak rapor ücretleri düşük
kalmaya devam ettiği sürece gayrimenkul değerleme şirketlerinin vasıfsız
işgücüne yöneldiğini ve diğer yandan istihdam ettiği personelinin eğitimine
yönelik bir bütçe ayırmasının da mümkün olmadığını, bunun sonucunda farklı
sektörlerde de iş bulma imkanı olan lisanslı değerleme uzmanlarının
gayrimenkul değerlemesi alanından uzaklaştıklarını belirtmektedir. TDUB’a
göre, başvuruya konu olan karar, bilgi ve tecrübelerini kanıtlamış lisanslı
değerleme uzmanlarının beklentilerini karşılayan bir gelir düzeyine kavuşmasını
ve sektörde bu vasıfları taşıyan kişilerin istihdam edilebilmesini sağlamayı
amaçlamaktadır.
b) Tüketicilerin bundan yarar sağlaması
TDUB’a göre asgari fiyat yolu ile konut değerleme hizmetlerinin daha kaliteli bir
şekilde yapılması bankaların risklerinin doğru bir şekilde ölçülmesini ve
bankacılık mevzuatından kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilip
getirilmediğinin doğru bir şekilde tespit edilmesini sağlayacaktır. Diğer yandan
bankalar her ne kadar değerleme şirketleri ile bir fiyat üzerinden anlaşmakta
olsa da, müşterilerinden değerleme masrafı adı altında aldıkları bedeller
değerleme şirketlerine ödenen tutarın çok üstünde olabilmektedir. TDUB’a göre,
değerleme hizmetlerinin koordinasyonu için bünyesinde personel barındıran ve
çeşitli giderlere katlanan bankaların değerleme şirketine ödenen ücretin bir
miktar üzerinde bir bedeli müşterilerinden tahsil etmeleri son derece doğaldır.
Ancak TDUB aradaki farkların makul ölçüleri aşması ve bankaların değerleme
ücretleri üzerinden ayrıca bir kar elde etmeye başlamasının sakıncalı olduğunu,
mevcut durumda tüketiciler (bankaların kredi müşterileri) değerleme ücretleri
hakkında net bir fikir sahibi olmadıklarından bankaların kendilerinden talep
ettikleri değerleme masraflarının ne kadarının gayrimenkul değerleme şirketine
ödendiğini ve ne kadarının banka bünyesinde kaldığını ayırt edemediğini, konut
değerleme ücretlerinin asgari sınırının belirlenmesi ile tüketiciler de aradaki farkı
ayırt edebilecek ve makul olmayan farklara itiraz edebileceklerini öne
sürmektedir.
c) İlgili piyasanın önemli bir bölümünde rekabetin ortadan kalkmaması
Birlik, başvuruya konu olan kararın sadece konut değerleme raporları ile sınırlı
tutulduğunu, arsa, dükkan, ofis, fabrika, otel vb. diğer gayrimenkuller için
verilecek değerleme hizmetlerine yönelik herhangi bir karar almadıklarını, konut
değerleme hizmetlerinde de asgari kaliteyi sağlayacak bir asgari fiyat
belirlediklerini, bunun üstünde oluşabilecek fiyatlara yönelik bir kısıtlama
getirilmediğini öne sürmektedir.
d) Rekabetin (a) ve (b) bentlerindeki amaçların elde dilmesi için zorunlu
olandan fazla sınırlanmamsı
Birliğin başvuruya konu olan kararı ile rekabetin engellenmediği, tam tersine
sektördeki mevcut küçük oyuncular güçlendirilerek ve sektöre yeni girişler
özendirilerek rekabet ortamının arttırıldığı, ayrıca bu sayede ülkemizin ihtiyacı
ölçüsünde yeni gayrimenkul değerleme uzmanlarının yetiştirilmesine de katkı
sağlanacağı ifade edilmektedir.
I.2.2. İlgili Mevzuat
I.2.2.1. Statü’nün İlgili Hükümleri
Önaraştırmaya konu olan 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararı’nın
dayandığı öne sürülen Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü’nün,
“Birliğin amacı ile görev ve yetkileri” başlıklı 7. maddesinde Birliğin amacı
“gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini,
Birlik üyelerinin dayanışma ve değerleme faaliyetlerinin gerektirdiği özen ve
disiplin içerisinde çalışmalarını, üyelerin mesleki menfaatlerinin korunmasını,
haksız rekabetin önlenmesini, mesleki konularda üyelerin aydınlatılmasını ve
eğitilmesini sağlamak üzere Kanun ve bu Statü ile verilen görevleri yerine
getirmektir.” olarak belirtilmiş; aynı maddenin (ı) bendinde ise “Üyelerin,
müşterilerine verdikleri hizmetler karşılığında tahsil edecekleri ücret ve
masrafların tutarlarına ve sınırlarına ilişkin esasları belirlemek ve SPK’ya
bildirmek” Birliğin görevleri arasında sayılmıştır.
I.2.2.2. 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun İlgili Maddeleri
TDUB Statüsü’nün dayanağını oluşturan 2499 sayılı Sermaye Piyasası
Kanunu’nun “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği” başlıklı 40/C ve 40/D
maddesinde aşağıdaki hükümlere yer verilmiştir:
“Birliğin organları ve statüsü
Madde 40/C–(Ek: 15/12/1999 - 4487/20 md.)
Birliğin zorunlu organları, genel kurul, yönetim kurulu ve denetleme kuruludur.
Türkiye Sermaye Piyasası Aracı Kuruluşları Birliğinin organlarının seçimi, Birlik
üyeleri tarafından bu Kanunda öngörülen esaslar çerçevesinde gizli oyla ve
yargı gözetimi altında gerçekleştirilir.
… Birliğin organları, gelirleri, giderleri ve çalışma esasları, üyeliğe kabul,
üyelikten geçici ve sürekli çıkarma esasları, Kurulun önerisi ve ilgili Bakanlığın
uygun görüşü üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Statüsünde
düzenlenir. Birlik, Statünün yürürlüğe girmesiyle tüzel kişilik kazanır. Kurul,
Birliğin talebi üzerine ya da res'en gerekli görülen hallerde, Birliğin görüşünü
alarak, Statüde değişiklik yapılmasını ilgili Bakanlığa teklif edebilir. Statü, bu
teklifin ilgili Bakanlıkça uygun görülmesi ve Bakanlar Kurulu kararı ile
değiştirilebilir. Birlik ödentileri, Statüde belirlenen süre içinde ödenmediği
takdirde, Birlik tarafından icra yoluyla tahsil olunur. Birlik ödentilerinin
ödenmesine dair kararlar 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununun 68 inci
maddesinde yazılı resmi belge niteliğindedir.
Üyeler, Birlik Statüsüne ve Birlikçe alınacak kararlara uymak zorundadırlar.
…
“Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği”
Madde 40/D- (Ek: 21/2/2007-5582/15 md.)
Gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği haiz
kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan Türkiye Değerleme
Uzmanları Birliğine üye olmak için başvurmak zorundadırlar. Lisans sahibi,
lisans almaya hak kazandığının kendisine tebliğinden itibaren üç ay içinde
gerekli başvuruyu yapmakla yükümlüdür. Anılan yükümlülüğe uymayan
kimselerin lisansı Kurulca iptal edilir.
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği, gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul
değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar yapmak,
eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği
özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme
standartlarını oluşturmak, haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri
almak, kendisine mevzuatla verilen veya Kurulca belirlenen konularda
düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek, Birlik Statüsünde öngörülen
disiplin cezalarını vermek, ilgili konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla
işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri, idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu
konuda üyeleri aydınlatmakla görevli ve yetkilidir.
Birlik, bölgesel ve ülke genelinde gayrimenkul değerleri konusunda istatistikler
oluşturur ve yayınlar. Konut finansmanı kapsamında yapılan değerlemelere
ilişkin bilgilerin, Birlik tarafından belirlenecek usûl ve esaslara göre Birliğe
iletilmesi zorunludur.
Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı düzenlemelerde, bu Kanuna, Kurul
yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili diğer mevzuata uymakla yükümlüdür.
Üyeler, Birlik Statüsüne ve Birlikçe alınacak kararlara uymak zorundadırlar.
Birlik, 40/C maddesindeki hükümlere tâbidir.”
I.2.2.3. BDDK’nın 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Kararı
18/12/2010 tarih ve 27789 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanarak 01/01/2011
tarihinden itibaren yürürlüğe giren 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Bankacılık
Düzenleme ve Denetleme Kurulu Kararı’nda, 01.01.2011 tarihinden itibaren
konut edinmeleri amacıyla tüketicilere kullandırılacak krediler ile konut teminatı
altında kullandırılacak tüketici kredilerinde, kredi tutarının teminat olarak alınan
konutun değerine oranının % 75; ticari gayrimenkul alımı amaçlı kullandırılacak
taksitli ticari kredilerde kredi tutarının teminat olarak alınan ticari gayrimenkulün
değerine oranının %50 ile sınırlandırılmasına, sınırlamaya konu krediler için
teminat olarak alınan gayrimenkullerin değerlemesinin BDDK veya SPK
tarafından yetkilendirilmiş değerleme şirketlerine yaptırılmasına ve sınırlamada
bu değerlerin kullanılmasına karar verilmiştir.
I.2.3. Önaraştırma Kapsamında Elde Edilen Bilgi ve Belgeler
I.2.3.1. TDUB ile Yapılan Görüşme Neticesinde Elde Edilen Bilgiler
Önaraştırma kapsamında 18.5.2011 tarihinde Kurumumuz’da TDUB Başkanı,
TDUB Genel Sekreteri ve iki Yönetim Kurulu Üyesi ile yapılan görüşmede
aşağıdaki bilgiler edinilmiştir:
Görüşmede, yeni kurulmuş olan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin (Birlik),
2010 yılının Mayıs ayında İlk Genel Kurul toplantısını gerçekleştirdiği, 7 yönetim
kurulu üyesi ile 3 denetim kurulu üyesinden oluştuğu ifade edilmiştir.
Birliğin Yönetim Kurulu’nun konut değerleme hizmetleri pazarında asgari ücret
belirlenmesine yönelik 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararı’nını
hiç uygulanmamış olduğu, söz konusu Kararın uygulanmasına ilişkin olarak
28.02.2011 tarihinde erteleme kararı alındığı, Kararın uygulanması bakımından
Rekabet Kurulu’nun vereceği muafiyet kararı beklendiği belirtilmiştir. Söz
konusu konut değerleme hizmetlerine ilişkin olarak belirlenen asgari ücret
uygulamasının amacının, Bankalar karşısında fiyat ve süre bakımından baskı
altında kalan gayrimenkul değerleme şirketlerinin Bankalar karşısında
bağımsızlığının ve doğru karar verebilmelerinin sağlanabilmesi olduğu, bahsi
geçen Kararda bu durumu önlemek adına, konut değerleme hizmetleri
karşılığında asgari olarak 350,00 TL alınmasının kararlaştırıldığı, bugün
piyasada ortalama konut değerleme ücretlerinin yaklaşık … TL civarında
seyrettiği ve bu ücretlerin 6-7 senedir değişmediği ifade edilmiştir. Ücretlerin
düşük olmasının sebebinin ise, gayrimenkul değerleme şirketlerinin ayakta
kalabilmesinin bankalardan iş alabilmesine bağlı olması nedeniyle büyük
bankalar karşısında ücret bakımından direnemeyen ve yoğun rekabet yaşayan
gayrimenkul değerleme şirketlerinin nitelikli olmayan, ucuz işgücüne yönelerek
lisanssız kişilerle de çalışmasından kaynaklandığı ileri sürülmüştür.
Uygulamada bankalar ile gayrimenkul değerleme şirketleri arasında konut
değerleme sözleşmesi imzalandığı fakat maliyetlerini düşürmek isteyen
gayrimenkul değerleme şirketlerinin bir nevi taşeronu olarak iş gören lisansı
olmayan, niteliksiz işgücü ile de sözleşme konusu hizmetlerin bankalara
sunulabildiği, TDUB tarafından alınan 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim
Kurulu Kararı ile; tüm bu sorunların çözülebilmesi amacıyla gayrimenkul
değerleme şirketlerinin işlerinin çoğunluğunu oluşturan konut değerleme
hizmetlerine ilişkin olarak asgari ücret uygulamasına gidilerek, küçük ölçekli ve
ayakta kalmakta zorlanan gayrimenkul değerleme şirketlerinin maliyetlerinin bir
nebze de olsa karşılanması hedeflendiği ifade edilmiştir.
Mevcut durumda, Sermaye Piyasası Kurumu (SPK) tarafından yetkilendirilen 90
adet gayrimenkul değerleme şirketinin (10 sene öncesinde SPK listesinde
sadece 2 şirket yer almaktaydı: GEDAŞ ve Vakıf Ekspertiz); Bankacılık
Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yetkilendirilen ise 34 adet
gayrimenkul değerleme şirketinin bulunduğu, BDDK’nın listesinde yer alan bu
şirketlerin, yasal bir zorunluluk olmamasına rağmen, aynı zamanda SPK’nın
listesinde de yer alan şirketler olduğu belirtilmiştir.
Bankalar müşterilerine kullandırdıkları konut kredilerinin teminatını teşkil eden
gayrimenkule ilişkin olarak, gayrimenkul değerleme uzmanlarından değerleme
hizmeti almaktadırlar. 18.12.2010 tarih ve 27789 sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanan BDDK’nın 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Kararı uyarınca,
bankaların bu hizmetleri gayrimenkul değerleme şirketlerinden almayı tercih
ettikleri, TDUB’un 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararının ise SPK
veya BDDK tarafından yetkilendirilmiş olan gayrimenkul değerleme şirketleri
tarafından bankalara sunulan konut değerleme hizmetlerini kapsamakta olduğu,
BDDK’nın 16/12/2010 tarih ve 3980 sayılı Kararı uyarınca, bankalar açısından
söz konusu hizmetin piyasada bilirkişi, eksper, gayrimenkul danışmanı vb.
unvanlarla faaliyet gösteren diğer gerçek veya tüzel kişilerden temin edilme
imkanı bulunmadığı, bu sebeple, gerçek kişilerin tek başlarına çalışmaktan
ziyade, gayrimenkul değerleme şirketlerinin bünyesinde veya sözleşmeli olarak
çalışmayı tercih ettikleri, dolayısıyla söz konusu Yönetim Kurulu Kararı’nda,
konut değerleme hizmetleri karşılığında bankalarca ödenecek olan 350,00
TL’nin de uzmanların şahsına değil, gayrimenkul değerleme şirketlerine
verileceği ifade edilmiştir.
TDUB tarafından, bugün itibariyle, sektörde yaklaşık 1600 lisanslı uzman
bulunduğu, bu kişilerin de hemen hemen yarısının fiilen çalışmadığı, söz
konusu kişilerin halihazırda kamuda çalışan, gayrimenkul veya konut değerleme
lisansını almış olan kişiler olduğunun tahmin edildiği belirtilmiştir.
Ayrıca, konut değerleme hizmetlerine ilişkin olarak gayrimenkul değerleme
raporlarının hazırlanması aşamasında, gayrimenkul değerleme şirketlerinin
banka şube müdürlerine karşı bağımsızlığının sağlanmasına yönelik olarak
BDDK tarafından bir düzenlemenin yapıldığı ve bu düzenlemenin sektör
açısından olumlu sonuçlar doğuracağı ileri sürülmüştür.
I.2.3.2. Vakıf Gayrimenkul Değerleme A.Ş (Vakıf Ekspertiz) İle Yapılan
Görüşme Neticesinde Elde Edilen Bilgiler
Önaraştırma kapsamında 31.05.2011 tarihinde Vakıf Gayrimenkul Değerleme
A.Ş.’de Şirket Genel Müdürü ve Genel Müdür Yardımcısı ile yapılan görüşmede
aşağıda yer alan bilgiler elde edilmiştir:
T.Vakıflar Bankası T.A.O.’nun (Vakıfbank) kontrolünde bulunan Vakıf
Gayrimenkul Değerleme A.Ş.’nin 1995 yılından bu yana sektörde faaliyet
gösteren … olduğu, pazar payının tahminen %... civarında olduğu, şirket
bünyesinde … adet kadrolu elemanın istihdam edildiği; bunların bir kısmının
SPK Gayrimenkul Değerleme Lisansına sahip kişilerden, bir kısmının ise BDDK
ve SPK’nın aradığı kriterleri taşımak şartıyla lisanslı olmayan kişilerden oluştuğu
ifade edilmiştir. Ayrıca, Şirketin Türkiye’de 81 ilde faaliyet gösterdiği ve bu
kapsamda çözüm ortaklarının da bulunduğu bilgisi edinilmiştir. Bu konuda son
olarak, sektörde geçtiğimiz yıl toplam tahminen 600 bin adet gayrimenkul
değerleme raporu hacmi olduğu, bunların 400 bin adedinin konut değerleme
raporlarından oluştuğu ve bu kapsamda Şirketleri bünyesinde üretilen toplam
rapor adedinin ise … adet olduğu ilave edilmiştir. (Sektör tahminlerinin, Türkiye
Bankalar Birliği Tüketici Kredileri Raporlarından yararlanılarak oluşturulduğu
belirtilmiştir.)
Sektörde faaliyet gösteren şirket sayısının konut kredilerindeki artışla birlikte
2005 yılından itibaren giderek arttığı, ayrıca BDDK tarafından, bankaların konut
ve işyeri edinmeye yönelik kredilere konu gayrimenkul değerlemelerinin
bağımsız değerleme şirketlerine yaptırmalarının zorunlu kılınmasıyla da sektöre
giren firma sayısındaki artışın hızlandığı ifade edilmiştir.
Görüşmede Şirketin faaliyetleri ile ilgili bilgi alınmıştır. Buna göre, önceki yıllarda
Şirketin iş hacminin yaklaşık olarak %...’nin Vakıfbank’a sunulan konut
değerleme hizmetlerinden oluştuğu, bununla birlikte BDDK’nın 16/12/2010 tarih
ve 3980 sayılı Kararı’ndan sonra artık Vakıfbank için konut değerleme hizmeti
sunamadıkları, Vakıfbank’a sundukları hizmetin ancak konut ve işyeri edinmeye
yönelik kredilere konu gayrimenkul değerlemeleri dışındaki gayrimenkul
değerleme raporları ile sınırlı kaldığı ve dolayısıyla bu hizmetin Şirketin iş
hacminin yaklaşık olarak %...’sini teşkil ettiği belirtilmiştir.
Bu karardan sonra artık başka bankalarla, büyük ölçüde de … ile çalıştıkları ve
… konut değerleme hizmetini …’den başlayan ve gayrimenkulün türü ve
büyüklüğüne göre farklılaşan fiyatlardan sundukları ifade edilmiştir.
Bankaların genellikle değerleme şirketlerinden teklif almak suretiyle iş yaptırdığı
ve değerleme raporlarını Bankaların kendilerinin de gözden geçirdikleri, eksiklik
veya yanlışlık halinde düzeltme için değerleme şirketine geri gönderdikleri ve
Bankaların bu tür operasyonel giderleri için belli masrafları olmakla beraber,
ekspertiz ücreti veya dosya masrafı adı altında konut kredisi kullanan
müşterilerden tahminen 400-500 TL’ye varan ücretler talep edebildikleri
belirtilmiştir.
Yapılan görüşmede Şirketin ortalama fiyatlarının genel olarak ... arasında
değiştiği, kar marjlarının ise yaklaşık olarak %...’lar düzeyinde olduğu bilgisi
edinilmiştir.
Görüşmede TDUB’un konut değerleme hizmetleri pazarında asgari ücret
belirlenmesine yönelik 07.01.2011 tarih ve 2 No’lu Yönetim Kurulu Kararı ile ilgili
Şirket görüşleri sorulmuştur. Bu konuda, öncelikle bu kararın şirketleri açısından
önemli olduğu, bununla birlikte asgari fiyat belirlenmesinin uzun vadede tüketici
faydası doğuracağını düşündükleri, zira, sektörün gelişmesini ve oturmasını
sağlamaya yetecek ölçüde geçici bir süreliğine de olsa asgari fiyat
uygulamasının yürürlüğe girmesi ile sektörün kollanarak sektördeki mevcut
firmaların daha nitelikli hizmet sunacağını ve daha yetkin firmalar haline gelerek
sermaye piyasalarında da kalitenin artacağını düşündükleri ifade edilmiştir.
Diğer taraftan, piyasada ortalama fiyat olarak nitelendirilen … TL’nin aslında işin
yarattığı operasyonel (personel, lokasyon, ulaşım ve sistem altyapısı vs)
maliyete ve yüklendikleri sorumluluklara (raporların doğruluğu ile ilgili olarak
ortaya çıkabilecek tazmin taleplerine) göre yeterli olmadığını düşündükleri,
bununla birlikte bankaların konut değerleme hizmetinde büyük bir alıcı gücüne
sahip oldukları için … TL’ye çalışan değerleme şirketlerinin de bulunduğu,
ancak Şirketlerinin kaliteden ödün vermemek adına … TL ücret talep eden bu
bankalarla çalışmadıkları ileri sürülmüştür.
Ayrıca konut değerleme raporlarının hazırlanmasında kalitenin sağlanabilmesi
bakımından asgari 2 iş günün gerekli olduğu, bu çerçevede değerleme
şirketlerinin süre yönünden de bankaların baskısından uzak tutulması gerektiği
ifade edilmiştir. Zira bir konut değerleme raporunun hazırlanabilmesi için ilgili
değerleme uzmanının tapuya, kadastroya, belediyeye, koruma kurulu, anıtlar
kurulu ve mahalline giderek gerekli incelemeleri yapması gerektiği belirtilmiştir.
Bunun dışında değerleme işinin banka şubelerinin inisiyatifinde oluşturuluyor
olmasının da, değerleme hizmetinin sağlıklı yapılmasını engelleyebildiği, banka
şubelerinin, değerin belirlenmesinde zaman zaman müdahaleci olmak
isteyebilecekleri, ancak BDDK’nın değerleme şirketlerinin şube müdürleri ile
değil banka genel merkezleriyle muhatap olmasını sağlayacak bir düzenleme
hazırlığında olduğu ve bunun sektör açısından yararlı sonuçlar doğuracağı
belirtilmiştir.
Değerleme raporlarının hazırlanması sürecinde, değerleme şirketlerinin farklı
bankaların farklı sistemlerine ve rapor formatlarına uyum için hem daha fazla
sabit yatırım (sistem) yapmak zorunda kaldıkları, hem de ilişkili kurumlarda
(Tapu, Kadastro, Belediye İmar Birimi, Koruma Kurulu, Anıtlar Kurulu vb.) farklı
uygulamalardan dolayı önemli sorunlar yaşadıkları ifade edilmiştir.
Görüşmede konut değerleme raporları ile ilgili sorumluluk ve denetim
konusunda bilgi talep edilmiştir. Buna göre, değerleme raporlarının hatasız
düzenlenmesinde sorumluluğun değerleme şirketlerine ait olduğu (zira
bankaların hatalı değerleme raporlarından dolayı karşılaştıkları zarardan ötürü
krediyi kullanan şahsın yanında Değerleme Şirketlerine de rücu edebildikleri),
değerleme şirketlerinin bu kapsamda SPK ve BDDK yönetmeliği gereği mesleki
sorumluluk sigortası yaptırdığı ve sektörde bu sigortayı yalnızca … yaptığı
belirtilmiştir. Ayrıca, her bankanın kendi bünyesinde bir rapor kontrol biriminin
bulunduğu ve bu birimlerin de raporlar ile ilgili olarak denetim yaptığı ifade
edilmiştir. SPK ve BDDK’nın yürürlükteki mevzuat çerçevesinde yapılması
zorunlu bildirimler üzerinden rutin denetimler yaptığı, diğer taraftan, SPK’nın
sadece SPK formatına tabi gayrimenkul değerleme raporlarına yönelik olarak,
rapor formatına uygunluk bakımından bir denetiminin bulunduğu, BDDK’nın ise
şirketlerinden üçer aylık dönemlerde rapor göndermelerini istediği, SPK ve
BDDK’nın değerleme raporlarının kalitesine yönelik bir denetimi bulunduğu
belirtilmiştir.
Sermaye piyasalarında gayrimenkule dayalı enstrümanların ve kredilerin
(özellikle konut –mortgage- kredilerinin) gelişmesi açısından değerleme
şirketlerinin önemli bir fonksiyon üstlendiği belirtilmiştir. Bu açıdan bakıldığında
henüz yeni oluşan değerleme sektörünün sağlıklı gelişebilmesi için; hem hizmet
verilen sektörlere göre küçük olmasından, hem de mali açıdan yeterli olgunluğa
erişememiş olmasından dolayı taban fiyat konusunda desteklenmesi gerektiği
ifade edilmiştir.
I.2.3.3. BDDK’dan Değerleme Faaliyetlerine İlişkin Elde Edilen Bilgiler
Önaraştırma kapsamında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine üzerine BDDK
tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki bilgilere yer verilmiştir:
5411 sayılı Bankacılık Kanununun (Kanun) 34 üncü maddesinde Kanun ve
Kanuna istinaden çıkarılan düzenlemelerde öngörülen değerlemelerin
Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulu’nca (Kurul) belirlenecek esaslar
çerçevesinde değerleme kuruluşlarına yaptırılacağının hüküm altına alındığı ve
Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve
Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik (Yönetmelik) 1.11.2006 tarihinde yürürlüğe
girdiği, ilk yetkilendirmenin yapıldığı 12.3.2009 tarihinden itibaren BDDK
tarafından toplam 34 adet değerleme kuruluşuna, Yönetmeliğin 4 üncü maddesi
kapsamına giren “gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı
hak ve faydaların değerlemesi” hizmeti verme konusunda yetki verilmiş olmakla
birlikte halihazırda SPK tarafından yetkilendirilen 91 adet kuruluşun da
bankalara değerleme hizmeti verebildiği, BDDK tarafından yetkilendirilmiş
değerleme kuruluşlarının faaliyetlerini Yönetmelik çerçevesinde yürüttüğü,
dolayısıyla Yönetmeliğin 17 nci maddesi uyarınca BDDK’nın gözetim ve
denetimi altında olduğu belirtilmiştir.
Değerleme şirketlerinin brüt satış rakamları dikkate alındığında, değerleme
hizmetinin neredeyse tamamının bankalara verildiği, yakın dönemde yaşanan
gayrimenkul teminatlı kredilerden kaynaklanan global finansal kriz de göz
önünde bulundurulduğunda bankalar tarafından kullandırılacak kredilere konu
taşınmazların rayiç değerinin doğru olarak ortaya konulması, bankanın
yükleneceği riskin belirlenmesi ve banka için teminat teşkil etmesi bakımından
önem arz ettiği; aksi takdirde, gerçeğe uygun şekilde değerlemesi yapılmadan
kredilendirilen taşınmazların, gerek banka gerekse finansal sistemin bütünü için
risk oluşturabileceği, bu nedenle mesleki yeterliliği haiz şirketlerce söz konusu
değerlendirmenin etkin ve kaliteli bir şekilde yapılması hususunun önem
kazandığı belirtilmiş; ancak sektördeki yoğun rekabetin, değerleme ücretlerinin
değerleme raporlarının kalitesini olumsuz bir şekilde etkileyebilecek düzeylere
gerilemesine sebep olabildiği üzerinde durulmuştur.
TDUB tarafından belirlenen asgari ücret ile ilgili olarak bankalar tarafından
BDDK’ya yansıtılan herhangi bir şikayetin söz konusu olmadığı ifade edilmiştir.
Değerleme şirketlerine ödenen ücretlerin uygulamada bankalarca krediyi
kullanan banka müşterilerine yansıtılmakta olduğu belirtilmiştir.
BDDK tarafından, Yönetmeliğin 5 ve 6 ncı maddeleri ile 19 uncu maddesinin
birinci fıkrasının (a) bendinde yer alan değerleme kuruluşlarının ortaklarının,
yönetim kurulu başkanı ve üyeleri ile yöneticilerinin, denetçilerinin ve değerleme
faaliyeti ile iştigal eden personelinin bağımsızlığı ile bağımsızlıklarının ortadan
kalktığı durumlar ile bunlara ilişkin yaptırımların yeterli bir şekilde düzenlendiği
değerlendirilmiştir.
I.2.3.4. T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü’nden Elde Edilen Bilgiler
Önaraştırma kapsamında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine T.C. Ziraat
Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki
bilgilere yer verilmiştir:
Kurumumuz’a başvuruda bulunan Ziraat Bankası tarafından, şikayet konusu
kararın TDUB Statüsü’nün 7 nci maddesinin (ı) bendinde yer alan hükme ve
2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun 40/D maddesine aykırı olduğu
düşünülmektedir. Ayrıca, TDUB üyelerinin değerleme uzmanlığı mesleğine
sahip gerçek kişiler olması nedeniyle söz konusu kişilere yönelik düzenleyici
kararlar alınması gerektiğinden bahisle, şikayet konusu kararın TDUB üyesi
olmayan ve tümü anonim şirket statüsündeki gayrimenkul değerleme şirketleri
hakkında sonuç doğurucu nitelikte olduğu, dolayısıyla TDUB’un yetkilerini aştığı
ifade edilmektedir.
Ziraat Bankası gayrimenkul değerleme hizmeti satın alacağı firmaları ihale
usulü ile belirlemekte olup, ihaleye çağrılacak firmaların belirlenmesinde SPK
lisanslı olmaları, … hususlarını esas almaktadır.
Hizmet satın alınmasına karar verilen bağımsız değerleme kuruluşları ile Ziraat
Bankası arasında, sürenin bitiminden … taraflardan biri yazılı olarak fesih
ihbarında bulunmadığı takdirde aynı koşullarla yenileme hükmünü içeren …
süreyle geçerli, BDDK tarafından yayımlanan Bankalara Değerleme Hizmeti
Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmelik
hükümlerine uygun biçimde düzenlenen T.C. Ziraat Bankası A.Ş. Değerleme
(Ekspertiz) Hizmet Sözleşmesinin imzalandığı; söz konusu sözleşmelerde
belirlenen değerleme ücretlerinin ise ortalama olarak, … kadar alana sahip
konutlar için … aşan konutlar için … TL; yalı, malikane, köşk gibi özel nitelikli
konutlar için … TL olduğu belirtilmiştir. Ayrıca, TDUB kararından sonra
gerçekleştirilen ihaleye katılan tüm firmalar tarafından ihalede en düşük ücret
olarak 350,00TL üzerinden teklif verildiği hususu ilave edilmiştir.
Ziraat Bankası tarafından hizmet alınan gayrimenkul değerleme şirketlerince
düzenlenen raporlarda kalite yönünden genel olarak bir sorun bulunmadığı ileri
sürülmüştür.
I.2.3.5. Akbank T.A.Ş. Genel Müdürlüğü’nden Elde Edilen Bilgiler
Önaraştırma kapsamında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine Akbank T.A.Ş.
Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki bilgilere yer
verilmiştir:
Akbank tarafından, konut değerleme raporlarının kalitesinin belli bir standardın
üzerinde olmasının bankalar arası rekabet açısından son derece önemli olduğu
ve TDUB Statüsü’ne dayanılarak belirlenen asgari ücret uygulamasına
istinaden, düzenlenen raporların ortak bir standardının ve raporların kalitesini
denetleyen bir yapının bulunmaması nedeniyle asgari ücret uygulamasının
uygun olmayacağı belirtilerek, konut değerleme raporunda yer alması gereken
minimum kriterlerin belirlenmesi, hizmet standartlarının oluşturulması, rapor
kalitesinin istenilen düzeye ulaşması ve tüm bunların denetlenerek garanti
altına alınması halinde asgari ücret uygulamasının karşılıklı olarak
belirlenmesinin uygun olacağı değerlendirilmiştir.
Akbank’ın, konut değerleme hizmetini, sadece BDDK ve/veya SPK tarafından
yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme şirketlerinden, … olarak akdedilen
protokol ve protokolün eki olan şartname çerçevesinde aldığı, konut değerleme
raporları için gayrimenkul değerleme şirketlerine KDV dahil … TL ücret
ödendiği, bu ücrete, Tapu Müdürlüklerinde gayrimenkule ait dosyanın
incelenmesi için ödenen 10,00TL’nin de dahil olduğu, konut ekspertizleri için
Akbank müşterilerinden … TL ücret alındığı belirtilmiştir.
Akbank tarafından hizmet alınan gayrimenkul değerleme şirketlerince
düzenlenen raporlarda hizmet kalitesine yönelik bir sorun bulunmadığı
belirtilerek, tüm sektör açısından bakıldığında, hizmet kalitesi ve değerleme
standartlarında gözlemlenen tutarsızlıkların değerleme sektöründe mesleği
disipline eden ve hizmet standartlarını oluşturan bir denetim mekanizmasının
bulunmaması, değerleme sektöründeki bazı firmalar tarafından mesleki ilkelerin
yeterince kavranmamış olması ve bazı hizmet alan kurumların rapor kalitesine
yeterince önem vermemesinden kaynaklandığı ileri sürülmüştür.
I.2.3.6. Türkiye İş Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü’nden Elde Edilen Bilgiler
Önaraştırma kapsamında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine Türkiye İş
Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki
bilgilere yer verilmiştir:
Türkiye İş Bankası A.Ş. tarafından, Sermaye Piyasası Kanunu’nun 40/D
maddesinin dördüncü fıkrasında yer alan “Birlik, alacağı kararlarda ve yapacağı
düzenlemelerde, bu Kanuna, Kurul yönetmelik, tebliğ ve kararlarına ve ilgili
diğer mevzuata uymakla yükümlüdür” hükmü karşısında, TDUB Statüsü’nün 7
nci maddesinin (ı) bendinde yer alan düzenlemenin ve Birliğin 7.1.2011 tarihli
toplantısında asgari ücrete ilişkin olarak almış olduğu kararın, Sermaye
Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu
Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ’in 18
inci maddesindeki düzenlemeye aykırı olduğu düşünülmektedir. Söz konusu
hükme göre,
“Ücretin tespiti
Madde 18 – Değerleme hizmeti karşılığında alınacak ücret, şirket ve müşteri
arasında serbestçe belirlenir ancak bu ücret;
a) Önceden kararlaştırılmış bir değer tahminine bağlanamaz.
b) Değerleme işleminin tamamlanmasından sonra belirlenemez.
c) Ödenmesi şarta bağlı olamaz.”
Bu nedenlerle, Türkiye İş Bankası A.Ş. tarafından, 4054 sayılı Kanun’un 3 üncü
maddesinde tanımı yapılan “Teşebbüs Birliği” konumunda olan Türkiye
Değerleme Uzmanları Birliğince alınan söz konusu kararın, anılan Kanun’un 4
üncü maddesi kapsamında rekabeti sınırlayıcı nitelikte olduğu
değerlendirilmiştir.
Türkiye İş Bankası’na hizmet veren değerleme şirketlerinin SPK lisanslı veya
BDDK tarafından bankalara değerleme hizmeti vermekle yetkilendirilmiş anonim
şirket vasfındaki şirketlerden oluştuğu, söz konusu hizmetlere ilişkin yapılan
sözleşmelerin ise … olduğu ifade edilmiştir.
Konut değerleme raporları için gayrimenkul değerleme şirketlerine … ücret
ödendiği, bu ücretin tamamının müşterilere yansıtıldığı, konut ekspertizleri için
Türkiye İş Bankası müşterilerinden …TL masraf alındığı belirtilmiştir.
Anlaşmalı olunan gayrimenkul değerleme şirketlerinin düzenlemekte olduğu
raporlarda, protokol şartnamesinde yer alan kriterlere uyulması sebebiyle
hizmet kalitesi açısından herhangi bir sorun ortaya çıkmadığı ileri sürülmüştür.
I.2.3.7.Türkiye Vakıflar Bankası T.A.O. Genel Müdürlüğü’nden Elde Edilen
Bilgiler
Önaraştırma kapsamında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine Türkiye Vakıflar
Bankası T.A.O. Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen cevabı yazıda
aşağıdaki bilgilere yer verilmiştir:
Türkiye Vakıflar Bankasınca, TDUB Yönetim Kurulu tarafından asgari ücrete
ilişkin alınan 7.1.2011 tarihli kararın, 4054 sayılı Kanun’a aykırılık teşkil ettiği;
diğer taraftan rekabetin bu kadar attığı, ürün çeşitliliğinin ve sunumunun büyük
gelişme gösterdiği, serbest piyasa mekanizmasının etkin bir şekilde müşteriler
lehine işlediği, bankalar için faiz gelirleri dışında komisyon gelirlerinin büyük
önem arz ettiği bu dönemde, TDUB’un değerleme hizmetlerinden alınacak
ücretlere bir alt sınır tespit etmesinin, serbest rekabeti engelleyici ve değerleme
hizmeti alanlar aleyhine sonuçlar doğuracağı değerlendirilmiştir.
Türkiye Vakıflar Bankası’na konut değerleme hizmeti verecek olan gayrimenkul
değerleme şirketlerinin; SPK ve/veya BDDK tarafından yetkilendirilmiş
değerleme şirketi olması, … bulunması kriterlerine göre belirlendiği, konut
değerleme sözleşmelerinin … yapıldığı ifade edilmiştir.
Türkiye Vakıflar Bankası tarafından hazırlanan konut değerleme hizmet
sözleşmelerinde gayrimenkul değerleme şirketlerine ödenmekte olan ücretlerin
il bazında değişmek ile birlikte ortalama … olduğu, söz konusu ücretlerin
tamamının müşteriye yansıtıldığı belirtilmiştir.
Türkiye Vakıflar Bankası tarafından, gayrimenkul değerleme şirketlerinin
hazırladığı konut değerleme raporları bakımından hizmet kalitesine yönelik
herhangi bir sorun ortaya çıkmadığı ileri sürülmüştür.
I.2.3.8. Türkiye Garanti Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü’nden Elde Edilen
Bilgiler
Önaraştırma kapsamında gönderilen bilgi talebi yazısı üzerine Türkiye Garanti
Bankası A.Ş. Genel Müdürlüğü tarafından gönderilen cevabı yazıda aşağıdaki
bilgilere yer verilmiştir:
Türkiye Garanti Bankasınca, TDUB Yönetim Kurulu tarafından konut değerleme
hizmetlerine ilişkin olarak alınan asgari ücret uygulaması kararının, bankaların
almış olduğu hizmete doğrudan etkisinin yanı sıra gayrimenkul değerleme
şirketleri arasındaki rekabeti kısıtladığı; ayrıca, söz konusu kararın 4054 sayılı
Kanun’a aykırılık teşkil ettiği ve TDUB’un yetki ve sorumluluklarını belirleyen
Statü’nün bu kapsamda bir karar alınmasına olanak sağlamadığı, bu nedenle
söz konusu kararın 4054 sayılı Kanun’un 56 ncı maddesi uyarınca geçersiz
kabul edilmesi gerektiği değerlendirilmiştir.
TDUB Statüsü’nün 1 inci maddesi gereğince TDUB’a sadece lisanslı
gayrimenkul değerleme uzmanı olan kişilerin üye olmakla yükümlü olması ve
alınan kararların sadece gerçek kişi olan üyeleri bağlaması sebebiyle, TDUB
tarafından TDUB üyesi olmayan ve anonim şirket vasfındaki değerleme
şirketlerine yönelik herhangi bir düzenleme getirilemeyeceği ve söz konusu
şirketlerin değerleme hizmetleri karşılığında alacakları asgari ücrete ilişkin
TDUB kararına uyma zorunluluğunun bulunmadığı ifade edilmiştir. Anılan
Yönetim Kurulu Kararı’nın (e) bendinde, işbu karara aykırı hareket eden
şirketlerin ortağı, sorumlu değerleme uzmanı, yönetim kurulu üyesi veya
yöneticisi konumunda olup, bu aykırılıkta sorumluluğu olan Birlik üyeleri
hakkında Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü’nün 24 üncü
maddesinde belirtilen disiplin cezalarının verileceğinden bahisle, söz konusu
karar ile TDUB’un, üyeleri üzerindeki yaptırım gücünü, amacından saparak,
anonim şirket niteliğindeki değerleme şirketlerinin faaliyetlerini düzenlemek için
kullandığı belirtilmiştir.
Mevcut fiyatlarla gerekli altyapı yatırımlarını tamamlayan ve operasyonel
verimlilik kapsamında iş akışını daha etkin yöneten değerleme şirketlerinin %...
seviyelerinde bir net kar marjı ile çalıştıkları, haksız rekabet veya damping gibi
sektördeki fiili durumla örtüşmeyen gerekçelerle fiyatı %40 gibi oldukça yüksek
bir oranda artırmaya çalışmanın belirlenen bu fiyatın uygulanmasını zorunlu
kılmak ve fiyatlamanın hizmet kalitesi ve süresine bağlanmasını yasaklamak
gibi uygulamaların sektördeki rekabeti ortadan kaldıracağı ileri sürülmüştür.
Diğer taraftan rapor ücretlerinin süreye bağlı olmasına yönelik yorumların
gerçeği yansıtmadığı, söz konusu değerleme hizmetleri bakımından adil sürenin
iki işgünü olduğu, bu süre zarfında hazırlanan raporlar karşılığında rapor
ücretinin tamamının ilgili şirkete ödendiği, ancak haklı bir gerekçe olmadan
değerleme şirketinden kaynaklanan bir nedenle söz konusu teslim süresine
ilişkin bir gecikme yaşanması durumunda belli tutarlarda gecikme cezasının
uygulandığı belirtilmektedir.
Birlik çatısı altında yürütülen faaliyetlerin teşebbüs hürriyeti kapsamında
özgürce ekonomik kararlar almasını ve kanunlar çerçevesinde serbestçe
rekabet etmesini engellememesi gerektiği; bu nedenle ihtiyaç duyulması halinde
artışın gerekçeleri ve hesaplamada esas alınan unsurlar da belirtilerek, tavsiye
niteliğinde bir fiyat belirlenebileceği ifade edilmiştir.
Garanti Bankası tarafından halihazırda … değerleme şirketinden hizmet
alındığı, … ve çalışılacak şirketin bu görüşmeler sonrasında belirlendiği
belirtilmiştir. Söz konusu görüşmelerde şirketlerin SPK ve/veya BDDK listesinde
yer alma durumu, … gibi kriterlerin esas alındığı, gayrimenkul değerleme hizmet
sözleşmelerinin ise … yapıldığı belirtilmiştir.
Garanti Bankası tarafından, 2011 yılının ilk dört ayında konut değerleme
raporlarına ilişkin olarak şirketlere yapılan rapor başına ortalama ödeme
tutarının … olduğu ifade edilmiştir.
Değerleme şirketleri tarafından hazırlanan raporların krediye konu edilmeden
önce Garanti Bankası bünyesinde yer alan kontrol grubu tarafından nihai onaya
tabi tutulduğu, nihai kontrol ve onay aşamasında rapor içeriğine ilişkin hata
veya eksiklik tespit edilmesi durumunda raporun ilgili şirkete iade edilebildiği;
ancak bu tür hata veya eksikliklere sık rastlanmadığı ileri sürülmüştür.
I.2.3.9. SPK’dan Elde Edilen Bilgi ve Görüşler
Kurumuzca gönderilen bilgi isteme yazısı ile Sermaye Piyasası Kurulu’ndan
(SPK) Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Statüsü ve bu Statü’ye dayanılarak
alınan TDUB’un 2 nolu Yönetim Kurulu Kararının kanunilik ilkesi bağlamında
değerlendirilmesi istenilmiştir. Bu çerçevede gönderilen cevabi yazıda konu ile
ilgili SPK değerlendirmeleri özetle aşağıdaki şekilde belirtilmiştir.
SPK’nun 40/D maddesi uyarınca TDUB’un, gayrimenkul piyasasının ve
gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere, haksız
rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla verilen
veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek,
denetlemek ile görevlendirildiği, üyelerinin, müşterilerine verdikleri hizmetler
karşılığında tahsil edecekleri ücret ve masrafların tutarlarına ve sınırlarına
ilişkin esasların belirlenmesine ilişkin yetkinin de TDUB'a, maliyetten daha
düşük ücret belirlenmesi suretiyle üyeleri arasında haksız rekabet tehdidinin
doğması ile işgücü kalitesinin düşmesinin engellenmesi, gayrimenkul
değerleme faaliyetinin sağlıklı olarak devamı ile gelişmesinin sağlanmasını
teminen verilmiş olduğu, dolayısıyla, Statü'nün 7'nci maddesinin (ı) bendi ile
Birliğe verilen yetkinin yasal dayanağının, SPK'nın 40/D hükmünün ikinci fıkrası
olduğu, dolayısıyla TDUB’un 2 nolu Yönetim Kurulu Kararının yasal
dayanağının da TDUB Statüsü'nün 7'nci maddesinin (ı) bendi ve SPK'nın 40/C
ve 40/D maddeleri olduğu, söz konusu düzenleme ile SPK'nın anılan
maddesinde sayılanlar dışında bir yetki yaratılarak Kanun'un çizdiği genel
çerçevenin dışına çıkılmadığının düşünüldüğü belirtilmiştir.
Yazının devamında Statü'nün 7'nci maddesinin (ı) bendinin konuluş amacı ve
gerekçesine ilişkin olarak özetle; söz konusu yetkinin, haksız rekabet tehdidinin
doğması ile işgücü kalitesinin düşmesinin engellenmesini ve dolayısıyla
gayrimenkul değerleme faaliyetinin sağlıklı olarak devamı ile gelişmesinin
sağlanmasını teminen verildiği, aksi bir durumda, Birliğin, gayrimenkul piyasası
ile gayrimenkul değerleme şirketlerinin geliştirilmesine ilişkin amacının hayata
geçirilemeyeceği, haksız rekabet ortamının doğabileceği ve/veya istihdam
edilen personel kalitesinin düşürülerek, hizmetin kaliteli olarak sağlanması
imkanının bertaraf edileceği, ayrıca küçük değerleme kuruluşlarının, piyasa
koşulları nedeniyle ayakta kalmaları ve faaliyetlerinin devamı için iş alabilmeleri
gereği ile ilgili olarak TDUB tarafından da Kurullarına yazı gönderildiği,
gayrimenkul değerleme faaliyetleri için asgari bir ücret belirlenmemesi halinde
aşırı düşük ücret uygulanması ile iş gücünün kalitesinin ve dolayısıyla hizmet
veriminin düşmesine neden olunabileceği, bu çerçevede herhangi bir meslek
birliğinin, üyelerinin hizmet veriminin ve çalıştığı piyasanın itibarının düşmesine
karşı bir tedbir almaktan imtina etmesinin söz konusu olamayacağı belirtilerek,
Statü'nün 7'nci maddesinin (ı) bendindeki yetkinin konuluş gerekçesinin de söz
konusu riskin bertaraf edilmesi olduğu ifade edilmiştir.
Son olarak yazıda Ziraat Bankası’nın başvurusunu değerlendiren SPK Karar
Organının, 12.5.2011 tarih ve 15/466 sayılı kararı ile; "T.C. Ziraat Bankası
A.Ş.'nin, Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği Yönetim Kurulunun 07.01.2011
tarihli kararının, Birlik Statüsü'nün 7'nci maddesinin (3) fıkrası uyarınca
Kurulumuzca Birlik'ten iptalinin istenmesi yönündeki talebinin olumlu
karşılanmamasına" karar verildiği hususuna da yer verilmiştir.
I.3. Değerlendirme
I.3.1. TDUB’un Statüsü, Aldığı Kararın Niteliği ve TDUB’un Kararı’nın
Kanuniliğine İlişkin Değerlendirme
TDUB 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanunu’nun “Türkiye Değerleme
Uzmanları Birliği” başlıklı 40/D maddesi uyarınca, gayrimenkul piyasasının ve
gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere araştırmalar
yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik üyelerinin dayanışma ve mesleğin
gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde çalışmalarına yönelik meslek kurallarını
ve değerleme standartlarını oluşturmak vb. amaçlarla kurulmuş tüzel kişiliği haiz
kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşudur. Anılan maddenin birinci fıkrası
uyarınca, gayrimenkul değerleme uzmanlığı lisansına sahip olanlar, tüzel kişiliği
haiz kamu kurumu niteliğinde bir meslek kuruluşu olan TDUB’a üye olmak için
başvurmak zorundadırlar. Aynı maddenin ikinci fıkrasına göre, TDUB,
gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin gelişmesini
sağlamak üzere araştırmalar yapmak, eğitim ve sertifika vermek, Birlik
üyelerinin dayanışma ve mesleğin gerektirdiği özen ve disiplin içerisinde
çalışmalarına yönelik meslek kurallarını ve değerleme standartlarını oluşturmak,
haksız rekabeti önlemek amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla
verilen veya Kurulca belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek,
denetlemek, Birlik Statüsünde öngörülen disiplin cezalarını vermek, ilgili
konularda üyeleri temsilen ilgili kuruluşlarla işbirliği yapmak, mesleki gelişmeleri,
idari ve yasal düzenlemeleri izleyerek bu konuda üyeleri aydınlatmakla görevli
ve yetkilidir. Öte yandan, 2499 sayılı Kanun’un 40/C maddesi uyarınca Birliğin
organları, gelirleri, giderleri ve çalışma esasları, üyeliğe kabul, üyelikten geçici
ve sürekli çıkarma esasları, Kurulun önerisi ve ilgili Bakanlığın uygun görüşü
üzerine Bakanlar Kurulu Kararı ile yürürlüğe konulan Statüsünde düzenlenir.
Birlik, Statünün yürürlüğe girmesiyle tüzel kişilik kazanır. Sermaye Piyasası
Kurulu, Birliğin talebi üzerine ya da re’sen gerekli görülen hallerde, Birliğin
görüşünü alarak, Statüde değişiklik yapılmasını ilgili Bakanlığa teklif edebilir.
Statü, bu teklifin ilgili Bakanlıkça uygun görülmesi ve Bakanlar Kurulu Kararı ile
değiştirilebilir.
Aşağıda, 2499 sayılı Kanun’un 40/C ve 40/D maddesine dayanılarak hazırlanan
ve Bakanlar Kurulu Kararı ile 17/12/2009 tarih ve 27435 sayılı Resmi Gazete’de
yayımlanarak yürürlüğe giren TDUB Statüsü’nün “Birliğin amacı ile görev ve
yetkileri” başlıklı 7. maddesinin 1. fıkrasının (ı) bendinde yer verilen “Üyelerin,
müşterilerine verdikleri hizmetler karşılığında tahsil edecekleri ücret ve
masrafların tutarlarına ve sınırlarına ilişkin esasları belirlemek ve SPK’ya
bildirmek.” hükmü ile tanınan yetki ve bu yetkiye dayanılarak TDUB Yönetim
Kurulu tarafından alınan 2 nolu Yönetim Kurulu kararı1 kanunilik ilkesi
bağlamında değerlendirilmiştir.

1 TDUB Yönetim Kurulu 7.1.2011 tarihli toplantısında, “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği
Statüsü”nün 7’nci maddesinin (ı) bendi uyarınca, 01.03.2011 tarihinden itibaren uygulanmak
üzere “a. Sermaye Piyasası Kurulu veya Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu
Anayasada öngörülmüş idarenin düzenleyici işlemleri, kanun hükmünde
kararname, tüzük ve yönetmelik olmak üzere üç tanedir. Ancak, uygulamada,
yürütme organının, bunların dışında, “kararname, karar, tebliğ, sirküler,
genelge, ilke kararı, esaslar, yönerge, talimat, statü, genel emir, tenbihname,
genel tenbih, ilan, tarife” gibi değişik isimler taşıyan işlemlerle genel, soyut,
objektif hukuk kuralları koyduğu görülmektedir. Bu nedenle, bu işlemler de
idarenin düzenleyici işlemidirler. Bu tür düzenleyici işlemlere idare hukukunda
“atipik düzenleyici işlemler” veya “adsız düzenleyici işlemler” denilmektedir.
Anayasa, kanun (=kanun hükmünde kararname, Milletlerarası Antlaşma), tüzük
ve yönetmelik olarak öncelik sıralamasını yapabileceğimiz Türk normlar
hiyerarşisi bakımından dosya konusu Bakanlar Kurulu kararı ile yürürlüğe
konulan ve idarenin adsız düzenleyici işlemleri arasında yer alan statü
hükümlerinin yeri ve tabi olduğu hukuki rejimin belirlenmesi ihtiyacı
doğmaktadır.
Anayasamızın 124. maddesinde yönetmeliklerin yargısal denetimine ilişkin özel
bir hüküm bulunmamaktadır. 2575 sayılı Danıştay Kanunu’nun 24. maddesinin
(c) bendinde yönetmelik kelimesi kullanılmamakta, “düzenleyici işlem” tabiri
kullanılmakta ve “Bakanlıkların düzenleyici işlemleri ile kamu kuruluşları veya
kamu kurumu niteliğindeki meslek kuruluşlarınca çıkarılan ve ülke çapında
uygulanacak düzenleyici işlemlere,” karşı açılacak iptal ve tam yargı davalarına
Danıştay’ın ilk derece mahkemesi olarak bakacağı hükme bağlanmaktadır. O
halde dosya konusu statü hükümleri ile TDUB yönetim kurulu kararının da
idarenin adsız düzenleyici işlemi vasfını haiz olarak ilk derece mahkemesi
olarak Danıştay’ın yargısal denetimine tabi olduğu açıktır.
İdarenin kendisini yetkilendiren kanuna dayanmak ve onun sınırlarını aşmamak
kaydıyla o kanunun uygulanmasını sağlamak üzere düzenleyici işlemler
yapabileceği kuşkusuzdur. Diğer taraftan, Anayasada temel hak ve özgürlükler
arasında sayılan 48. madde ile sözleşme hürriyeti çerçevesinde koruma altına
alınması dolayısıyla taraflarca serbestçe kararlaştırılması gereken ücretlere
ilişkin, asgari ücret sınırlaması getirilmesi yönünde, teşebbüslerin sözleşme
özgürlüğünü kısıtlayıcı nitelikte bir düzenlemenin idari bir işlemle değil, kanunla
yapılması gerektiği değerlendirilmiştir. Zira, hukuk devleti ilkesi uyarınca idareye
bu denli geniş takdir yetkisi tanınması teşebbüslerin bir temel hak olduğu
kuşkusuz olan sözleşme hürriyetinin kısıtlanmasına yol açarak gerek yukarıda
belirtilen anayasal ilkelere ve gerekse 4054 sayılı Kanunla korunan serbest
rekabet düzenine aykırılık teşkil edecektir.
Anılan düzenlemelerin dayanağını teşkil eden 2499 sayılı Kanun’da asgari ücret
belirlenmesine ilişkin düzenleme olup olmadığı incelenmiştir. SPK tarafından
Kurumumuz’a gönderilen yazıda belirtildiği üzere 2499 sayılı Kanun’un 40/D
maddesinin ikinci fıkrasında tanınan “gayrimenkul piyasasının ve gayrimenkul
değerleme faaliyetlerinin gelişmesini sağlamak üzere, haksız rekabeti önlemek
amacıyla gerekli tedbirleri almak, kendisine mevzuatla verilen veya Kurulca
belirlenen konularda düzenlemeler yapmak, yürütmek, denetlemek”

tarafından yetkilendirilmiş olan değerleme şirketleri tarafından verilen konut değerleme
hizmetleri karşılığında tahsil edilecek ücretin rapor başına KDV Hariç 350 TL’den az
olmamasına, …” şeklinde karar almıştır (7.1.2011 tarih ve 2 nolu Yönetim Kurulu Kararı).
konusundaki yetkilerin TDUB’a değerleme hizmetlerine ilişkin olarak asgari
ücret belirlenmesi görev ve yetkisini vermediği sonucuna ulaşılmıştır.
Öte yandan, belli bir piyasadaki haksız rekabet endişelerinin ilgili pazara ilişkin
alınacak yapısal tedbirlerle giderilmesi mümkün iken, rekabete açıkça aykırı
karar ve uygulamaların benimsenmesi yolu ile Anayasanın 167. maddesi, 48.
maddesi ve 4054 sayılı Kanun ile koruma altına alınan serbest rekabet
düzeninin sağlanmasına ilişkin kamu menfaatinin ihlaline yol açmaması
gerektiği değerlendirilmiştir.
Son olarak, TDUB’un 2 nolu yönetim kurulu kararının dayanağını teşkil eden
Statü hükümlerine de aykırılık teşkil etmektedir. Şöyle ki, Statü hükümlerine
göre TDUB’a ancak “değerleme uzmanı vasfını haiz gerçek kişiler” üye
olabilmektedir. Bu çerçevede Statü’nün 7. maddesinin (ı) bendi ile TDUB’a,
“üyelerin” müşterilerine verdikleri hizmetler karşılığında tahsil edecekleri ücret
ve masrafların tutarlarına ve sınırlarına ilişkin esasları belirlemek yetkisi
tanınmıştır. Bununla birlikte, TDUB’un 2 nolu yönetim kurulu kararı
incelendiğinde, kararda “değerleme şirketleri tarafından” tahsil edilecek
ücretlere ilişkin asgari ücret sınırlaması getirildiği görülmektedir. Dolayısıyla 2
nolu yönetim kurulu kararı dayanağını teşkil eden Statü hükümlerine bu yönden
aykırılık teşkil etmektedir.
I.3.2. TDUB’un Asgari Fiyat Düzenlemesinin Hukuki Yönünün
Değerlendirilmesi
4054 sayılı Kanun’un 3. maddesinde, teşebbüs “piyasada mal veya hizmet
üreten, pazarlayan, satan gerçek ve tüzel kişilerle, bağımsız karar verebilen ve
ekonomik bakımdan bir bütün teşkil eden birimler”, teşebbüs birliği ise
“teşebbüslerin belirli amaçlara ulaşmak için oluşturduğu tüzel kişiliği haiz ya da
tüzel kişiliği olmayan her türlü birlikler” şeklinde tanımlanmıştır.
Konut değerleme faaliyeti ticari bir faaliyet olduğundan bu işi yapan bağımsız
gayrimenkul değerleme uzmanlarının 4054 sayılı Kanun anlamında birer
teşebbüs sayılacağına şüphe yoktur. Ancak önaraştırma konusu karar
gayrimenkul değerleme şirketlerinin rapor başına uygulayacakları asgari
fiyatlarının belirlenmesi olup rapor yazan uzmanlar gayrimenkul değerleme
şirketlerinin elemanı olarak çalışmaktadır ve değerleme şirketleri de TDUB’un
üyesi değildir. TDUB’a yalnızca değerleme uzmanları üyedir. TDUB’a üye olan
uzmanlardan değerleme şirketleri tarafından istihdam edilen değerleme
uzmanları maaşlı personel durumunda olduklarından 4054 sayılı Kanun
anlamında bağımsız karar verebilen teşebbüsler değillerdir. Bu değerleme
uzmanları bakımından TDUB teşebbüs birliği olarak değerlendirilememektedir.
Bununla beraber, SPK’nın Seri:VIII, No:35 sayılı Tebliği uyarınca bankaların
hizmet alabileceği SPK listesine dahil değerleme şirketlerinin anonim şirket
olarak kurulmaları ve ödenmiş sermayelerinin asgari %51’inin, en az iki sorumlu
değerleme uzmanına ait olması gerekmektedir. BDDK tarafından böyle bir şart
getirilmemekle beraber BDDK listesindekiler aynı zamanda SPK listesinde de
yer aldıklarından mevcut durumda değerleme şirketlerini kontrol eden tüm
uzmanlar da TDUB’a üyedirler. Bu çerçevede, bağımsız değerleme şirketleri
dolaylı olarak TDUB tarafından temsil edilmekte olduğundan TDUB’un da fiili
olarak 4054 sayılı Kanun anlamında “teşebbüslerin belirli amaçlara ulaşmak için
oluşturduğu tüzel kişiliği haiz ya da tüzel kişiliği olmayan her türlü birlikler”
şeklinde bir teşebbüs birliği niteliğinde olduğu ve kamu kurumu niteliğini haiz
meslek örgütü olmasının da rekabet kurallarının uygulanmasına engel teşkil
etmediği değerlendirilmiştir.
Başvuruya konu olan kararda, SPK veya BDDK tarafından yetkilendirilmiş olan
değerleme şirketleri tarafından verilen konut değerleme hizmetleri karşılığında
tahsil edilecek ücretin rapor başına KDV Hariç 350 TL’den az olmamasına karar
verilmiş, dolayısıyla bu şirketlerce verilen konut değerleme hizmetleri ile sınırlı
olarak bir asgari fiyat belirlenmiştir. Bildirim Formu’nun 5 no.’lu ekine göre, söz
konusu asgari fiyatın aylık … adet konut değerleme işlemi için çeşitli maliyet
kalemleri hesaba katılarak ve aylık ciro üzerinden %... kar elde edecek şekilde
belirlendiği anlaşılmaktadır. Şu anda piyasada geçerli olan fiyatın ise yaklaşık
… TL civarında olduğu görülmektedir. Bu durumda asgari fiyat ortalama
fiyatların %... üzerinde tespit edilmiştir. Değerleme şirketleri asgari fiyatın henüz
uygulamaya konmadığı mevcut durumda %... arasında değişen kar marjlarıyla
çalışmaktadır.
Bildirim Formu’nda başvuruya konu olan kararın konut değerleme hizmetlerinde
rekabeti engellemek veya bozmak amacıyla değil, haksız rekabetin önlenmesi
ve gayrimenkul değerleme faaliyetlerinin sağlıklı bir şekilde gelişmesi için
alındığı belirtilmektedir. TDUB, yukarıda da ifade edildiği üzere konut değerleme
hizmetlerinin tamamına yakınının bankalara verilmekte olduğunu ve değerleme
şirketlerinin bankalara karşı bağımlılığının fiyatların bankalar tarafından tek
taraflı belirlenmesine sebep olduğunu, bankaların verdiği fiyat ile kar edebilmek
için bazı şirketlerin nitelikli olmayan işgücüne yönelerek veya az kişiyle çok iş
yaparak yeterli incelemeyi yapmadan değerleme raporlarını oluşturup bankalara
gönderebildiklerini, bu durumun mesleğini hakkıyla icra etmek isteyen şirketlere
karşı bir haksız rekabet oluşturduğunu öne sürmektedir.
Ayrıca TDUB, ilgili gayrimenkul takibe düşmedikçe veya bir sebeple tekrar bir
değerleme yapılmadıkça, ilk yapılan değerlemenin ne kadar kaliteli olduğunun
da anlaşılamadığını, hatta zaman zaman kredi hedeflerini tutturmak isteyen ve
kredilendirilecek olan müşterinin ödeme gücünün zaten yeterli olduğunu
düşünen bazı banka yetkililerinin, kaliteli bir değerleme hizmeti yerine, krediyi
kullandırabilmek için gereken değerin takdir edildiği bir değerleme hizmetini
talep edebildiğini belirtmektedir. Birliğin de kaliteli hizmet vermek yerine ucuz bir
fiyatla iş görecek rapor üretmenin teşvik edildiği bir kısır döngüyü kırabilmek ve
kaliteli hizmet verecek şirketlere bunun için gereken asgari maliyetleri karşılama
imkanı vermek üzere başvuruya konu olan kararı aldığı ifade edilmektedir.
TDUB’un söz konusu kararı BDDK ve SPK listesinde yer alan gayrimenkul
değerleme şirketlerince istihdam edilen gayrimenkul değerleme uzmanlarının
hazırladıkları raporların müşterilere uygulanan asgari fiyatını belirlemekte olup
ilgili pazarda söz konusu düzenleme olmasaydı asgari fiyatın altında oluşması
muhtemel bir fiyat rekabetini ortadan kaldırmaktadır. Mevcut piyasa fiyatlarının
350 TL altında olduğu hesaba katılırsa bu düzenleme yürürlüğe konduğu
takdirde fiyat tüm şirketler tarafından 350 TL olarak sabitlenecektir. Dolayısıyla
söz konusu karar ilgili pazarda rekabeti sınırlayıcı bir etki doğuracaktır.
Ancak rekabet kuralları yalnızca teşebbüs veya teşebbüs birliklerinin tek
başlarına, kendi girişimleriyle yaptıkları rekabet karşıtı uygulamalara
uygulanabilir. Rekabet karşıtı uygulama yukarıda da değinildiği üzere yasal
mevzuat tarafından zorunlu kılındığında veya teşebbüs veya teşebbüs birlikleri
açısından rekabetçi faaliyeti ortadan kaldıran bir yasal çerçeve yarattığında
rekabet kanunları uygulanmaz. Çünkü böyle bir durumda rekabetin kısıtlanması
teşebbüslerin bağımsız davranışlarına dayandırılamaz.
Danıştay’ın önceki içtihadından farklı olarak, Rekabet Kurulu’nun Türk Eczacılar
Birliği ile ilgili 08.07.2010 tarih ve 10-49/912-321 sayılı kararının iptali ve
yürütmesinin durdurulmasının istenilmesi üzerine alınan Danıştay 13.
Dairesi’nin 18.2.2011 tarih ve 2010/4769 E. No’lu kararı ile gösterdiği yaklaşım,
asgari/azami ücret belirlemeye ilişkin idari düzenlemelerin ve kararların kanuni
dayanağının bulunup bulunmadığı bakımından yapılan değerlendirmelerin
mevzuata uygunluk denetimi olarak nitelendirildiği ve konunun açılacak bir iptal
davasında görülmesi gerektiği, bu sebeple Kurumumuz’un bu konuda
değerlendirme yapma yetkisinin bulunmadığı yönündedir. Kurum tarafından
Danıştay’da bu düzenlemenin iptaline ilişkin bir dava açılması ise menfaat
ihlalinin bulunmadığı gerekçesiyle Danıştayca kabul görmemektedir. Bu
durumda asgari fiyata yönelik düzenlemenin iptali için ancak şikayetçi banka
veya düzenlemeden olumsuz etkilenen diğer gerçek veya tüzel kişiler
tarafından Danıştay’da dava açılması gerekmektedir.
Öte yandan Statü’nün asgari ücret belirleme ile ilgili hükmünün mevzuata uygun
olduğu öne sürülse dahi, asgari ücretin kriterlerine ve sınırlarına ilişkin herhangi
bir düzenleme olmadığından ve ayrıca meslek birliğinin belirlediği fiyatlar
üzerinde hukuki bir denetim mekanizması da olmadığından2 asgari ücret
belirlemesi ile amaçlanan kamu menfaatini sağlamak için asgari ücret miktarının
4054 sayılı Kanun’un emredici hükümleri çerçevesinde rekabeti en az sınırlayıcı
biçimde belirlenmesi gerektiği düşünülmektedir. Bu bağlamda, asgari ücret
miktarına bağlı olarak teşebbüs birliğinin mevzuatın öngördüğü yükümlülüklerini
yerine getirirken belirli bir rekabet düzeyini sınırlamayacak ölçüde bir manevra
alanı veya esnekliği olduğu sürece, asgari ücretten kaynaklanan rekabet
kısıtlamasının bağımsız bir teşebbüs birliği davranışına dayandırılabileceği
değerlendirilmiştir.
Bu çerçevede, önaraştırma konusu bakımından da, asgari fiyat mevzuattan
kaynaklansa dahi, Birliğin gereğinden yüksek asgari ücret belirlemesi
durumunda mevzuatın ve kamu menfaatinin gerekli kıldığının dışında bağımsız
bir şekilde davranan teşebbüs birliği olarak kendisine tanınan yetkiyi geniş bir
biçimde kullanmış ve böylelikle mevzuatın izin verdiğinin de ötesindeki bir fiyat
rekabetini sınırlamış olabileceği değerlendirilmiştir.
Öte yandan halihazırda Danıştay nezdinde Kurumun TEB asgari fiyat belirleme
ile ilgili benzer bir konuda Danıştay’ın Kurul Kararına karşı aldığı yürütmenin
durdurulması kararına Danıştay’a itiraz edilmiş olup Danıştay kararı henüz
kesinleşmediğinden ve ayrıca menfaati ihlal olanlar tarafından TDUB’un asgari
ücret kararına dava açılarak asgari ücret belirlenmesinin tümden iptal edilme

2 TDUB yalnızca fiyatları SPK’ya bildirmekle yükümlüdür. Fiyatlarla ilgili resmi bir onay veya
denetim merci yoktur.
olanağı da bulunduğundan fiyat düzeyi ile ilgili değerlendirme yapılması şu
aşamada uygun olmayacaktır.
Bu çerçevede, TDUB tarafından yapılan muafiyet başvurusu ile ilgili olarak, şu
aşamada bir taraftan benzer bir konuda Kurumumuzca Danıştay 13. Dairesi’nin
18.2.2011 tarih ve 2010/4769 E. No’lu kararı ile verilen yürütmenin
durdurulması isteminin kabulüne ilişkin karara karşı yapılan itiraz başvurusunun
neticelenmesinin beklenmesi, diğer taraftan da anılan süreçte Başbakanlık,
SPK ve TDUB’a bilgilendirici mahiyette olmak üzere 4054 sayılı Kanun’un 27 (g)
bendi kapsamında söz konusu uygulamanın rekabet kurallarına ve politikalarına
uygunluğunu değerlendiren bir görüş gönderilmesi uygun olacaktır.
Bu çerçevede aşağıda meslek birliklerinin asgari fiyat uygulamaları rekabet
hukuku bakımından değerlendirilmiştir.
I.3.3. Meslek Birliklerinde Asgari Ücret Belirlemesi Uygulamasının Genel
Olarak Rekabet Hukuku Bakımından Değerlendirilmesi
Serbest mesleklerin önemli ölçüde regülasyona tabi olması (hem devlet
tarafından hem de sektörün oto-regülasyonu -self regülation) rekabet
kurallarının serbest mesleklerde uygulanmasını kısıtlamaktadır. Serbest
meslekler genel olarak rekabet kurallarından muaf tutulmasalar da bazı
ülkelerde rekabeti sınırlayıcı uygulamalar, devlet tarafından zorunlu
tutulduğunda veyahut meslek birliklerince devletin gözetimi altında veya
yönlendirmesiyle teşvik edildiğinde rekabet hukuku incelemesinden muaf kabul
edilebilmektedir. Sınırlayıcı uygulamalara karşı bu türden yaklaşımlar ABD’de
kamu müdahalesi doktrini “state action doctrine” olarak adlandırılmaktadır.
Avrupa Birliği’nde ise rekabet kurallarının bu mesleklere uygulanması, rekabet
kanunlarının kamu müdahalesi doktrini benzeri muafiyet sağlayıp
sağlamadıklarına ve sağlıyorlarsa da bu muafiyetin ne şekilde yorumlanacağına
bağlıdır. Sınırlayıcı uygulamaların devlet tarafından zorunlu tutulması veya
devletin gözetim ve denetiminde olarak meslek birliklerince düzenlenmesi
halinde rekabet kurallarının uygulanmamasının arkasındaki temel gerekçe ise
kamunun vatandaşların çıkarlarını koruyacak şekilde hareket edeceği ve bu
nedenle rekabet karşıtı kamusal düzenlemelerin topluma olan faydalarının
rekabet karşıtı etkilerine ağır basacağı varsayımıdır.
Birçok serbest meslekte söz konusu olduğu gibi inceleme konusu olayda da
meselenin özü kalitenin sağlanması ve geliştirilmesidir. Bu noktada
cevaplanması gereken temel soru meslek birliklerinin aldığı rekabeti sınırlayıcı
düzenleyici tedbirlerin kamu yararını sağlayıp sağlamayacağı veya rekabeti
sınırlayan bir kamusal düzenleme olmasaydı, serbest meslek hizmetleri
pazarlarında gerçekleşecek rekabetin sosyal refah kaybına neden olup
olmayacağıdır.
Serbest meslek hizmetlerinin alım satım koşullarının sağlayıcılar ve alıcılar
arasındaki sözleşmelerle serbestçe belirlendiği piyasalarda asimetrik bilgi,
dışsallıklar ve kamusal mal veya hizmetin varlığı gibi nedenlerle önemli sosyal
refah kayıplarının meydana geldiği ileri sürülmektedir. Şöyle ki; serbest meslek
piyasaları sağlayıcı ve müşteriler arasında asimetrik bilgi olması ile
nitelendirilmekte olup bu piyasalarda ters seçim problemi doğabilmektedir.
Tüketicilerin bilgi eksikliği en çok, satın alma işlemi düzenli biçimde tekrar
edilmediğinden hizmetin tekrar alınması suretiyle öğrenmenin söz konusu
olamayacağı hizmet piyasalarında ve özellikleri ancak yüksek teknik
standartların yardımıyla değerlendirilebileceği hizmetlerde söz konusudur. Eğer
tüketiciler güvenilir bir biçimde kaliteyi değerlendiremezlerse düşük kalitedeki
mallar piyasa mekanizması tarafından cezalandırılmamaktadır. Bu süreçle
piyasanın tümü zarar görmekte, bazı mal veya hizmetlerde ise kalitesiz
hizmetler dışsallıklar yoluyla yalnızca müşterileri değil tüm toplumu olumsuz
etkileyebilmektedir. Örneğin düzgün eğitim almamış kişilerin hizmet sunmasına
izin verilirse tüm toplum bunun zararlarına maruz kalmaktadır.
Bu tür durumlar kamusal müdahaleleri gerektirmekle beraber müdahalenin de
orantılı olması gerekmektedir. Kalite hakkında bilgi eksikliğini maliyetli de olsa
gidermek mümkünse, kalite fiyat dışındaki kriterlere dayandırılır ve bu konuda
sıkı denetim yapılırsa yüksek kalitede hizmet sağlayanlar düşük kalitede ama
ucuza hizmet sunanlar tarafından pazar dışına itilmeyeceklerdir. Ayrıca düzenli
hizmet alan kurumsal müşterilerin yer aldığı pazarlarda bu müşteriler kaliteli
sağlayıcıları küçük veya bireysel müşterilerden daha kolay bulabilirler. Çünkü
söz konusu müşteriler bilgi edinme ve araştırma maliyetlerine daha çok kaynak
aktarırlar. Bu tür müşterilerin olduğu piyasalarda asgari ücretin önemli bir
faydası olmayacaktır.
Öte yandan kalitesiz hizmet ve bunun yarattığı negatif dışsallıklar da asgari fiyat
dışında sorumluluk ve tazminata ilişkin hukuk kuralları ile engellenebilir.
Kalitenin belirli standartlar getirilerek doğrudan, mesleki sorumluluk kuralları ile
de dolaylı olarak düzenlenmesi mümkündür.
Ayrıca deneyime veya güvene dayalı mallarda ücret düzenlemesi yoluyla
minimum kalite garanti edilmeye çalışılmakla beraber, meslek sahiplerine belirli
bir kaliteyi sağlamaları için yalnızca maliyetlerini dikkate alarak belirli bir asgari
fiyatın belirlenmesi yeterli olmayabilir, zira fırsatçılığı önlemek için daha yüksek
bir prim miktarı gerekebilir. Yani belirlenen asgari fiyat daha az maliyetle
kalitesiz hizmet üretimine engel olamayabilir. Ayrıca, üyelerinin çıkarlarını
korumak amacıyla faaliyet gösteren meslek birliklerinin bu fiyatları gereğinden
yüksek belirleme olasılıkları her zaman söz konusudur.
Bu genel çerçeveden sonra önaraştırmaya konu birlik kararının muafiyet
ilkelerine uygunluğunu değerlendirildiğinde, inceleme konusu karar ile fiyatlar
mevcut düzeylerinden daha yüksek bir düzeye yükseleceği için sektöre yeni
girişlerin artabileceği, belli bir gelir düzeyine erişen şirketlerin de fiyatların
düşüklüğü nedeniyle vasıfsız işgücüne yönelme ihtimalinin düşebileceği ileri
sürülebilir. Ancak her halükarda yeterli ve etkin denetim olmadığı sürece fiyatın
kaliteli hizmet sunumunu garanti etmesi mümkün gözükmemektedir. Ayrıca
kurumsal alıcıların olduğu ilgili pazarda büyük bankalar zaten şirketlerle
sözleşme yaparken ücretler dışında, SPK veya BDDK lisanslı olmaları, sektörde
tecrübeleri ve güvenilirlikleri bilinen firmalar olmaları, organizasyon yapılarının
kurumsallaşmış olması, referansları, ülke çapında yaygın ekspertiz ağına sahip
olması, taahhüt edilen ekspertiz tamamlama süreleri, bankalar ile çalışıyor
olmaları kriterlerine göre karar verdikleri gibi, raporlar yazıldıktan sonra da kendi
iç denetim mekanizmalarını işletmektedirler.
Diğer taraftan, asgari fiyat uygulaması ile belli bir fiyatın altında hizmet
sunulamayacağı için bazı meslek sahiplerinin maliyetlerini düşürerek daha etkin
çalışma motivasyonunun da düşebileceği değerlendirilmektedir.
Kredilerin teminatı olan gayrimenkullerin değerinin doğru bir şekilde takdir
edilmesi, bankaların risklerinin doğru bir şekilde ölçülmesi ve bankacılık
sisteminin sağlıklı işlemesi için son derece önemlidir. Gerçeği ifade etmeyen ve
müşteri durumundaki bankaların talepleri doğrultusunda takdir edilecek değer
üzerinden gerçekleştirilecek finansman ve kredi uygulamalarının ileriki
dönemlerde önemli bir sorun olarak ortaya çıkabileceği kabul edilmektedir. Bu
nedenle bankaların risklerinin doğru tespit edilmesinin tüm topluma faydası
vardır.
Ancak bu faydalar asgari fiyattan ziyade etkin bir denetimle sağlanabilecek olup
bu konuda ilgili otorite olan BDDK’nın gerekli düzenleme ve uygulamaları
gerçekleştirmesi beklenmektedir.
Ayrıca söz konusu karar ile ücretin alt sınırı belirlenmiş olduğundan müşterinin
asgari ücret miktarını bilmesinin, TDUB’un öne sürdüğü gibi bankanın
değerleme raporunun ücreti dışında kendisinden ne kadar fazla bir ücret
aldığını öğrenmesini sağlamayabileceği değerlendirilmiştir. Alıcı konumundaki
bankalar açısından ise, değerleme şirketlerinin fiyatlarına ulaşmak zaten çok
maliyetli olmadığı için asgari fiyat belirlemenin bankaların işlem maliyetlerini
azaltma gibi bir faydası da söz konusu olmayacaktır. Bu nedenle tavsiye fiyatın
da bu sektörde önemli bir işlevi olmayacaktır.
Öte yandan, başvuru konusu karar sadece konut değerleme hizmetlerine ilişkin
olmakla beraber gayrimenkul değerleme şirketlerinin gelirlerinin önemli bir kısmı
konut değerleme hizmetlerinden kaynaklandığı için ve ayrıca mevcut piyasa
fiyatları asgari fiyatın altında olduğundan söz konusu kararın yürürlüğe girmesi
ile asgari fiyatın üzerinde bir fiyattan hizmet sunma olasılığı düşük olacağı için
ilgili pazarın önemli bir bölümünde fiyat rekabeti ortadan kalkacaktır. Söz
konusu karar ile yeni gireceklerin asgari fiyatın altında bir fiyatla piyasada
tutunma imkanları da engellenebilecektir.
Sonuç olarak, inceleme konusu karar ile temelde amaçlanan kalitesiz hizmetin
engellenerek mesleğin gelişmesidir. Bunun dışında bağımsızlığın sağlanması
ve bankaların alıcı güçleri nedeniyle fiyatların maliyetlerin altına düşmesinin
önlenmesi de amaçlanmaktadır. Ancak bunun sağlanması için asgari fiyat
düzenlemesine gidilmesinin orantılı bir tedbir olmadığı kanaatine varılmıştır. Asıl
kaliteyi sağlayacak olan mesleğe girişte ve hizmetin sunumunda ayrıntılı
standartlar getirilmesi ve yetkili kamu otoriteleri tarafından mesleğin
sürdürülmesi esnasında şirketlerin bu standartlara uyup uymadıklarının ve
gerekli maliyetlere katlanıp katlanmadıklarının sıkı bir şekilde denetlenmesidir.
Gerekli denetimlerin yapıldığı durumda asgari ücret işlevsiz kalabilecektir.
Yukarıdaki açıklamalardan hareketle asgari ücret düzenleyen önaraştırma
konusu TDUB kararına ilişkin olarak, söz konusu mesleğin kendine özgü yönleri
nedeniyle rekabet kaliteyi sağlamasa veya düşürse dahi düzenleyici
müdahalenin etkin ve orantılı olmadığı, söz konusu rekabeti sınırlayıcı
düzenleme kamu yararı ile gerekçelendirilebilse dahi piyasa başarısızlığını
gidermenin rekabeti daha az sınırlayıcı müdahale ile mümkün olabileceği
değerlendirilmiş, bu çerçevede, serbest mesleklerde meslek birliklerinin fiyat
belirlemesine ilişkin olarak uluslararası uygulamalarda da rekabet kurallarından
muafiyet sağlanmadığı ve bu hizmetlerde fiyatların serbest belirlenmesine
yönelik eğilimin yaygınlaştığı dikkate alınarak, kaliteyi değerlendirecek araçların
yeterli ölçüde geliştirilmesi ve piyasaya yerleştirilmesinin fiyat rekabetinden
kaçınmaya göre daha tercih edilen bir yöntem olacağı kanaatine ulaşılmıştır.
J. SONUÇ
Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre,
1- Kamu kurumu niteliğini haiz Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'nin
07.01.2011 tarihinde aldığı ve 25.02.2011 tarihinde ertelenmesine karar
verdiği 2 no'lu Yönetim Kurulu Kararı'nın ilgili pazarda rekabeti sınırlayıcı
etkileri olduğuna, ancak yürürlükte bulunan Türkiye Değerleme Uzmanları
Birliği statüsü gereğince yapılan düzenlemenin mevzuata uygunluğunun
Danıştay'da iptal davası açılarak yapılması gerektiğine dair Danıştay
Kararları ve Kurumumuzun bu kararlara ilişkin Danıştay nezdindeki itirazı
dikkate alınarak bu aşamada 4054 sayılı Kanun'un 41. maddesi uyarınca
soruşturma açılmasına gerek bulunmadığına,
2- Bununla birlikte, söz konusu düzenlemenin rekabeti kısıtlayıcı olduğu ve
arzu edilen amaçlara rekabeti daha az kısıtlayıcı nitelikteki yöntemlerle
ulaşılması yönünde Kanun'un 27 (g) maddesi uyarınca Başbakanlık,
Sermaye Piyasası Kurulu ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği'ne görüş
bildirilmesine
OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.



Full & Egal Universal Law Academy