Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2016-5-35 (Birleşme)
Karar Sayısı : 16-36/617-277
Karar Tarihi : 03.11.2016
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Prof. Dr. Ömer TORLAK
Üyeler : Arslan NARİN, Fevzi ÖZKAN,Adem BİRCAN, Şükran KODALAK
B. RAPORTÖR : Ayşe Özlem UZUN, Halil İbrahim GÜLEROĞLU, Esra KÜÇÜKİKİZ
C. BİLDİRİMDE
BULUNANLAR : - Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş
Temsilcisi: Av. Okan OR
Lamartine Caddesi, No:10, 34437, Taksim/İstanbul
(1) D. DOSYA KONUSU: Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin Saf Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş.’yi aktif ve pasif malvarlığı unsurları ile bir bütün olarak
devralması suretiyle Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Saf Gayrimenkul
Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. bünyesinde
birleşmesine izin verilmesi talebi.
(2) E. DOSYA EVRELERİ: Kurum kayıtlarına 27.09.2016 tarih ve 5698 sayı ile giren ve
eksiklikleri 12.10.2016 tarihli, 5983 sayılı ve 27.10.2016 tarihli, 6301 sayılı yazılar ile
tamamlanan bildirim üzerine düzenlenen 27.10.2016 tarih ve 2016-5-35/Öİ sayılı Ön
İnceleme Raporu görüşülerek karara bağlanmıştır.
(3) F. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili raporda, bildirim konusu işleme izin verilmesinde sakınca
bulunmadığı ifade edilmiştir.
G. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
(4) Dosya konusu başvuruda Akiş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’nin (AKİŞ GYO) Saf
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.’yi (SAF GYO) tüm aktif ve pasif malvarlığı unsurları
ile bir bütün olarak devralması suretiyle AKİŞ GYO ile SAF GYO’nun AKİŞ GYO
bünyesinde birleşmesi işlemine izin verilmesi talep edilmektedir.
(5) AKİŞ GYO, kimya, enerji ve gayrimenkul sektörlerinde faaliyetleri bulunan Akkök Holding
A.Ş. (AKKÖK HOLDİNG) bünyesinde kurulmuş ve 2012’de gayrimenkul yatırım ortaklığı
haline gelmiştir. Portföyünün önemli bir kısmını oluşturan Akbatı Alışveriş ve Yaşam
Merkezi ve Akbatı Residences vasıtasıyla alışveriş merkezi pazarında da faaliyette
bulunmaktadır. SAF GYO ise, ağırlıklı olarak gayrimenkul sektöründe faaliyet
göstermekte ve portföyünün önemli bir kısmını Akasya AVM Yeni Nesil Yaşam Kompleksi
oluşturmaktadır.
(6) Bildirime konu işlem, SAF GYO’nun tüm unsurlarıyla birlikte AKİŞ GYO tarafından
devralınması ile AKİŞ GYO ve SAF GYO’nun AKİŞ GYO çatısı altında birleşmesine
ilişkindir. Taraflar arasında imzalanan “Birleşme Sözleşmesi” uyarınca, SAF GYO işlem
sonucunda tasfiyesiz infisah edecek ve ticaret sicilinden terkin edilecektir. Dolayısıyla
işlem sonrasında SAF GYO’nun hukuki kişiliği sona erecektir.
16-36/617-277
2/5
(7) Bildirilen işlem nedeniyle AKİŞ GYO’da sermaye artırımı gerçekleşecek olup sermaye
artırımı sonucunda ihraç edilecek paylar AKİŞ GYO dışındaki SAF GYO pay sahiplerine
tahsis edilecektir. SAF GYO’nun işlem öncesi hissedarlık yapısına Tablo 1’de, AKİŞ
GYO’nun işlem öncesi ve sonrası hissedarlık yapısına Tablo 2’de yer verilmiştir.
Tablo 1: SAF GYO’nun Birleşme İşlemi Öncesi Hissedarlık Yapısı
Hissedar Hisse oranı (%)1
Ali Raif DİNÇKÖK 22,45
AKİŞ GYO 19,71
Sinpaş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 6,93
Ömer DİNÇKÖK 6,83
Rifat HASAN 5,41
Diğer 38,67
Toplam 100,00
Kaynak: Bildirim Formu ve Ekleri
Tablo 2: AKİŞ GYO’nun İşlem Öncesi ve İşlem Sonrası Hissedarlık Yapısı2
İşlem öncesi İşlem sonrası3
Hissedar Hisse oranı (%) Hissedar
Hisse oranı
(%)
AKKÖK HOLDİNG 31,53 AKKÖK HOLDİNG (…..)
Ali Raif DİNÇKÖK 20,45 Ali Raif DİNÇKÖK (…..)
Nilüfer DİNÇKÖK ÇİFTÇİ 12,87 Nilüfer DİNÇKÖK ÇİFTÇİ (…..)
Raif Ali DİNÇKÖK 6,22 Ömer DİNÇKÖK (…..)
Diğer 28,93
Raif Ali DİNÇKÖK (…..)
SİNPAŞ GYO (…..)
Rifat HASAN (…..)
Diğer (Halka Açık Dahil) (…..)
Toplam 100,00 Toplam 100,00
Kaynak: Bildirim Formu ve Ekleri
1 Ali Raif DİNÇKÖK’ün ve AKİŞ GYO’nun %(…..) oranında imtiyazlı payı bulunmaktadır. İmtiyazlı paylar
tablo içerisindeki oranlara dâhil edilmiştir.
2 AKİŞ GYO hissedarlarından Ali Raif DİNÇKÖK, AKKÖK HOLDİNG Yönetim Kurulu Başkanı, Nilüfer
DİNÇKÖK ÇİFTÇİ, AKKÖK HOLDİNG Yönetim Kurulu Başkan Vekili ve Raif Ali DİNÇKÖK, AKKÖK
HOLDİNG Yönetim Kurulu üyesidir. Dolayısıyla AKKÖK HOLDİNG hâlihazırda kendisi ile hareket eden
kişiler ile birlikte AKİŞ GYO’yu kontrol etmektedir. Birleşme işlemi sonrasında da, AKKÖK HOLDİNG
kendisi ile hareket eden kişiler ile birlikte AKİŞ GYO’nun sermayesinin çoğunluğuna sahip olmaya ve AKİŞ
GYO’yu kontrol etmeye devam edecektir.
3 Sermaye Piyasası Kurulunun “Önemli Nitelikteki İşlemlere İlişkin Ortak Esaslar ve Ayrılma Hakkı Tebliği”
uyarınca, birleşme işlemine taraf şirketlerin genel kurul toplantılarına katılan ve birleşme işlemine ilişkin
olumsuz oy kullanarak muhalefet şerhini toplantı tutanağına işleten pay sahipleri veya temsilcileri paylarını
ortaklığa satarak ortaklıktan ayrılma hakkına sahiptir. AKİŞ GYO’nun Tablo 2’de belirtilen işlem sonrası
ortaklık yapısı, birleşmeye ilişkin genel kurul toplantılarında pay sahiplerinden hiçbirinin ayrılma hakkını
kullanmaması durumunda oluşacak yapıdır.
16-36/617-277
3/5
(8) Bildirim konusu işlemde, AKKÖK HOLDİNG kendisi ile hareket eden kişiler ile birlikte
AKİŞ GYO’yu kontrol etmektedir. SAF GYO ise hâlihazırda herhangi bir gerçek ya da
tüzel kişi tarafından tek başına kontrol edilmemektedir. Bildirim Formunda belirtildiği
üzere, Saf GYO'nun Esas Sözleşmesinin (Sözleşme) 22. maddesine göre SAF GYO’nun
genel kurulunun toplanması ve karar alması için sermayenin en az % (…..)’ini temsil eden
pay sahiplerinin hazır bulunması ve lehte oy kullanması gerekmektedir. Aynı sözleşmenin
yönetim kurulunun yapısına ilişkin maddelerinde ise kurulun en fazla (…..) üyeden
oluşacağı, (…..) üyenin imtiyazlı pay sahiplerinin4 göstereceği adaylar arasından
seçileceği ve kurulun toplanması ve karar alması için en az (…..) üyenin hazır bulunması
ve olumlu oy kullanması gerektiği ifade edilmiştir. Sözleşmenin yönetim kuruluna ilişkin
maddelerinden de anlaşılacağı üzere, kurulun (…..) üyesi imtiyazlı pay sahipleri
tarafından belirlense dahi söz konusu çoğunluk yönetim kurulunun karar alması için
yeterli olmamaktadır. Bununla birlikte AKKÖK HOLDİNG’in, SAF GYO üzerinde gerek
genel kurul kararları gerek yönetim kurulu kararları vasıtasıyla kontrol hakkı elde edecek
çoğunluğu sağlayamadığı anlaşılmaktadır. Ayrıca, Bildirim Formunda imtiyazlı payların
ve şirketin sermayesinde sahip olunan diğer payların hiçbir gerçek ya da tüzel kişiye SAF
GYO’nun stratejik kararlarını belirleme yetkisi vermediği ifade edilmiştir.
(9) Bu bağlamda bildirim konusu işlem, kontrolde kalıcı bir değişiklik meydana getirecek
olması sebebiyle 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun’un (4054 sayılı
Kanun) 7. maddesi ve 2010/4 sayılı Rekabet Kurulundan İzin Alınması Gereken Birleşme
ve Devralmalar Hakkında Tebliğ’in (2010/4 sayılı Tebliğ) 5. maddesi anlamında bir
birleşme işlemi niteliği taşımaktadır.
(10) Dosya mevcudu bilgi ve belgelerden tarafların cirolarının 2010/4 sayılı Tebliğ’in 7.
maddesinde belirtilen eşikleri aştığı ve dolayısıyla bildirim konusu işlemin Rekabet
Kurulundan izin alınması gereken bir birleşme işlemi niteliğinde olduğu tespit edilmiştir.
(11) 2010/4 sayılı Tebliğ uyarınca, bildirim konusu işlemden etkilenme ihtimali olan ve
taraflardan iki veya daha fazlasının aynı ürün pazarında faaliyette bulunduğu ya da
taraflardan en az bir tanesinin bir diğerinin faaliyet gösterdiği herhangi bir ürün pazarının
alt veya üst pazarında ticari faaliyette bulunduğu ilgili ürün pazarları etkilenen pazarları
oluşturmaktadır.
(12) İşlem taraflarından AKKÖK HOLDİNG kimya, enerji ve gayrimenkul sektörlerinde faaliyet
göstermektedir. Şirket, gayrimenkul sektöründe AKİŞ GYO, SAF GYO ve AKMERKEZ
GYO aracılığıyla faaliyet göstermektedir; ancak AKKÖK HOLDİNG’in SAF GYO ve
AKMERKEZ GYO üzerinde herhangi bir kontrol hakkı bulunmamaktadır. Ayrıca AKKÖK
HOLDİNG’in, AKİŞ GYO’nun bünyesindeki Akbatı Alışveriş ve Yaşam Merkezi ve Akbatı
Residences, SAF GYO’nun bünyesindeki Akasya AVM Yeni Nesil Yaşam Kompleksi ve
AKMERKEZ GYO’nun bünyesindeki alışveriş merkezleri vasıtasıyla da alışveriş merkezi
pazarında dolaylı olarak faaliyet gösterdiği değerlendirilebilecektir.
(13) Diğer işlem tarafı SAF GYO da gayrimenkul sektöründe faaliyet göstermektedir. Şirket
ağırlıklı olarak gayrimenkul sektöründe faaliyet gösterse de Akasya AVM Yeni Nesil
Yaşam Kompleksi vasıtasıyla alışveriş merkezi işletmeciliği pazarında da faaliyeti
bulunmaktadır. Aynı zamanda gayrimenkul sektöründe faal olan Ottoman Gayrimenkul
Yatırımları İnşaat ve Ticaret A.Ş. (OTTOMAN GAYRİMENKUL)’de %(…..) oranında pay
sahibi olan SAF GYO‘nun, bu şirket üzerinde herhangi bir kontrol hakkı bulunmamaktadır.
4 Bildirim Formunda A Grup imtiyazlı payların tamamının Ali Raif DİNÇKÖK ve AKİŞ GYO'ya ait olduğu
belirtilmiştir.
16-36/617-277
4/5
(14) Bildirim Formu’nda yer alan bilgilere göre tarafların Türkiye’deki faaliyetleri incelendiğinde
AKKÖK HOLDİNG’in kimya, enerji ve gayrimenkul sektörlerinde faaliyet gösterdiği ve
dolaylı olarak da alışveriş merkezi işletmeciliği pazarında faaliyetlerinin olduğu; SAF
GYO‘nun ise gayrimenkul sektörü ve alışveriş merkezi işletmeciliği alanlarında
faaliyetlerinin olduğu anlaşılmaktadır. Dolayısıyla, her iki tarafın da gayrimenkul yatırım
ortaklığı ve alışveriş merkezi, konut ve ofis içeren komplekslerin geliştirilmesi, satışı ve
kiralanması alanlarında faaliyetlerinden dolayı yatay anlamda bir örtüşmenin olduğu
değerlendirilmektedir. Bu sebeple, bildirime konu işlemin değerlendirilmesi bakımından
işbu dosya özelinde kesin bir ilgili ürün pazarı tanımı yapılmaksızın “gayrimenkul yatırım
ortaklıkları” ve “alışveriş merkezi, konut ve ofis içeren kompleksler geliştirme, satış ve
kiralama” pazarları işlemden etkilenen pazarlar olarak ele alınmıştır.
(15) Gayrimenkul yatırım ortaklıkları pazarı ele alındığında, ilgili coğrafi pazar “Türkiye”,
alışveriş merkezi, konut ve ofis içeren kompleksler geliştirme, satış ve kiralama pazarı
açısından bakıldığında ise ilgili coğrafi pazar “İstanbul”5 olarak tanımlanmıştır.
(16) Öte yandan, AKKÖK HOLDİNG’in AKMERKEZ GYO’da sahip olduğu % (…..) oranındaki
hissesi vasıtasıyla, AKMERKEZ GYO’nun tamamını işlettiği varsayılsa dahi gayrimenkul
yatırım ortaklıkları pazarına ilişkin olası en yüksek pazar payının % (…..), SAF GYO’nun
Türkiye’de söz konusu pazara ilişkin pazar payının %(…..) civarında olduğu göz önüne
alındığında, birleşme işlemi sonrasında AKKÖK HOLDİNG‘in en yüksek pazar payı
%(…..) olarak gerçekleşecek olup ilgili pazarda ciddi bir yoğunlaşma meydana
gelmeyeceği değerlendirilmektedir.
(17) Alışveriş merkezi işletmeciliği pazarı incelendiğinde, AKKÖK HOLDİNG’in, AKMERKEZ
GYO’da sahip olduğu %(…..) oranındaki hissesi vasıtasıyla, AKMERKEZ GYO’nun
bünyesinde bulunan tüm alışveriş merkezlerini işlettiği varsayılsa dahi İstanbul ilinde
alışveriş merkezi, konut ve ofis içeren kompleksler geliştirme, satış ve kiralama pazarına
ilişkin olası en yüksek pazar payının %(…..), SAF GYO’nun söz konusu pazara ilişkin
pazar payının %(…..) civarında olduğu göz önüne alındığında, birleşme işlemi sonrasında
AKKÖK HOLDİNG’in en yüksek pazar payı %(…..) olarak gerçekleşecek olup ilgili
pazarda önemli bir yoğunlaşma gerçekleşmeyeceği değerlendirilmektedir. Bu kapsamda,
bildirime konu işlem sonrasında işlemden etkilenen pazarlarda, elde edilmesi muhtemel
toplam pazar payının oldukça düşük olacağı görülmektedir.
(18) Aşağıdaki tabloda etkilenen pazarlardaki rakiplere ilişkin pazar payı bilgisi yer almaktadır:
Tablo 3: Rakiplerin Pazar Payları
Etkilenen Pazarlar
Rakip Teşebbüsler (Yatay/ Dikey)
Pazar Payı
(%)
Gayrimenkul yatırım
ortaklıkları
Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yatay (…..)
Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yatay (…..)
İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Yatay (…..)
Alışveriş merkezi, konut ve
ofis içeren komplekslerin
geliştirilmesi, satışı ve
kiralanması
Multi Grup
Yatay
(…..)
Kaynak: Bildirim Formu ve Ekleri
5 Daha dar bir pazar seçimi yapıldığında dahi işlem sonrası elde edilecek pazar payının rekabetçi endişe
doğuracak düzeyde olmadığını göstermek amacıyla “İstanbul” pazarı ilgili coğrafi pazar olarak
değerlendirilmiştir.
16-36/617-277
5/5
(19) Bildirim Formunda da belirtildiği üzere, Sermaye Piyasası Kurulunun Gayrimenkul Yatırım
Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği uyarınca gayrimenkul yatırım ortaklıkları belirli bir
projeye veya gayrimenkule yatırım yapmak amacıyla kurulabileceği gibi, amaçlarında
böyle bir sınırlama olmaksızın ortaklığın aktifinde bulundurulan gayrimenkuller,
gayrimenkule dayalı projeler, gayrimenkule dayalı haklar, sermaye piyasası araçları,
Takasbank para piyasası ve ters repo işlemleri, Türk Lirası veya yabancı para cinsinden
mevduat veya katılma hesapları ile iştiraklerden ve Kurulca uygun görülen diğer varlık ve
haklardan oluşan portföyü işletmek amacı dahilinde kalmak şartıyla kurulabilmektedir.
Dolayısıyla, gayrimenkul ortaklıkları pazarına giriş koşullarının zor olmadığı
değerlendirilmekle birlikte, rakiplere ilişkin pazar payı bilgilerinin yer aldığı Tablo 3’te
görüldüğü üzere pazarda Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., Torunlar
Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ve İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. gibi oldukça
büyük firmaların bulunduğu anlaşılmaktadır.
(20) Bu çerçevede bildirim konusu işlem sonrasında tarafların olası ilgili pazarlarda ve
etkilenen pazarlarda sahip olacakları toplam pazar paylarının oldukça düşük kalacağı,
dosya kapsamında değerlendirilen tüm ilgili pazarlar bakımından tarafların oldukça fazla
sayıda ve büyük rakiplerinin olduğu dikkate alındığında, tarafların pazar güçlerinde veya
pazardaki konumlarında önemli bir değişiklik olmayacağı değerlendirilmektedir.
(21) Yukarıda sunulan tespit ve değerlendirmeler ışığında, tarafların, etkilenen pazarlarda,
belirgin bir pazar payına sahip olmadıkları ve işlem sonunda tarafların sahip olacakları
toplam pazar payının düşük olacağı, bildirim konusu birleşme işleminin herhangi bir
pazarda rekabetçi endişe doğurmadığı ve dolayısıyla dosya konusu birleşme işlemi
sonucunda etkilenen pazarlarda rekabetin önemli ölçüde azaltılması sonucunu
doğuracak ölçüde hâkim durum yaratılmasının veya mevcut bir hâkim durumun
güçlendirilmesinin söz konusu olmayacağı kanaatine varılmıştır.
H. SONUÇ
(22) Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre, bildirim konusu işlemin 4054
sayılı Kanun’un 7. maddesi ve bu maddeye dayanılarak çıkarılan 2010/4 sayılı Rekabet
Kurulundan İzin Alınması Gereken Birleşme ve Devralmalar Hakkında Tebliğ
kapsamında izne tabi olduğuna; işlem sonucunda aynı Kanun maddesinde yasaklanan
nitelikte hakim durum yaratılmasının veya mevcut hakim durumun güçlendirilmesinin ve
böylece rekabetin önemli ölçüde azaltılmasının söz konusu olmaması nedeniyle işleme
izin verilmesine OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.
Full & Egal Universal Law Academy