Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2017-2-3 (Önaraştırma)
Karar Sayısı : 17-15/175-87
Karar Tarihi : 04.05.2017
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Prof. Dr. Ömer TORLAK
Üyeler : Arslan NARİN, Fevzi ÖZKAN,
Adem BİRCAN, Şükran KODALAK, Mehmet AYAN
B. RAPORTÖRLER: Pelin ERDOĞAN, Dr. Bülent GÖKDEMİR,
Gözde MAVİ, Kemal KÜÇÜKKAVRUK
C. BAŞVURUDA
BULUNANLAR : - Gizlilik talebi bulunmaktadır.
- İhsan Bülent ÇALKIRAN
Kardelen Mah. Başkent Bul. B Blok No:2248 İç Kapı No: 30,
Yenimahalle/Ankara
- Ankara ili Çankaya ilçesinde faaliyet gösteren 10 Emlak
Komisyoncusu:
- Çetin GÜLEÇ-Güleç Gayrımenkul
Birlik Mah. 428. Cadde No:18/13 Çankaya/Ankara
- Edisler Otomotiv San. ve Tic. A.Ş.
Birlik Mah. 448 Cad. No:39/A Çankaya/Ankara
- Emre İNAN-Mavigöl Gayrımenkul
Kırkkonaklar Mah. 356. Sok. No:5/2 Çankaya/Ankara
- Feyzullah KAYGUSUZ- Dinamik Gayrımenkul
Birlik Mah. 450 Cad. No:86 Çankaya/Ankara
- Fırat ÜNSAL-Auto Frt
Otonomi, Havaalanı Yolu C6 Blok No:25 Akyurt
Saracalar/ANKARA
- Lokman ÇELİK-Trend of Gayrımenkul
Birlik Mah. Şehit Sadık Erişen Sok. No:31/17 Borusan Oto
Karşısı Çankaya/Ankara
- Sabri KARAGÖZ-Doğuş GAYRIMENKUL
Birlik Mah. 448. Cad. No:48/3 Çankaya/Ankara
- Sinan ALUÇ-Çukurova Emlak
Birlik Mah. 448. Cad. No:40/1 Çankaya/Ankara
- Sebahattin ŞAHİN-Bilim Emlak
Birlik Mah. 398. Cad. No: 26/A Çankaya/Ankara
- Tuğrul AKGÜL-Golova Emlak
- Suat SEVİNÇ
Küçükbakkalköy Mah. Namık Kemal Cad. Fidanlık Sok. No: 18,
D: 4, Ataşehir /İstanbul
- Ali ÖNGEL
Paşakonak Mah. 1037 Sok. No: 25B/2, Bandırma/Balıkesir
17-15/175-87
2/11
D. HAKKINDA İNCELEME
YAPILANLAR : - Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticareti A.Ş.
Değirmen Yolu Cad. No:28 Asia Ofis Park A Blok Kat:2
Ataşehir/İstanbul
- Hürriyet Gazetecilik ve Matbaacılık A.Ş.
Kuştepe Mahallesi, Mecidiyeköy Yolu Caddesi, Trump Towers
Ofis Katları No:12/10 34381 Şişli/İstanbul
(1) E. DOSYA KONUSU: Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticareti A.Ş. ile
Hürriyet Gazetecilik ve Matbaacılık A.Ş. Hürriyet Emlak Şubesi’nin online
gayrimenkul ilanlarındaki hâkim durumunu aşırı fiyat uygulamak suretiyle kötüye
kullandığı ve anılan teşebbüslerin uyumlu eylem içinde bulundukları iddiası.
(2) F. İDDİALARIN ÖZETİ: Rekabet Kurumu (Kurum) kayıtlarına 28.12.2016, 08.02.2017,
24.02.2017, 01.03.2017 ve 14.03.2017 tarihlerinde giren başvurularda özetle
Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticareti A.Ş.’nin (SAHİBİNDEN.COM)
kendisine ait olan domaini üzerinden gayrimenkul satışı ve
kiralanması, ikinci el oto satışı, ikinci el eşya satışı gibi alışverişler için ücret
karşılığında ilan yayımlayan bir platform olduğu, başvuru sahibi gayrimenkul ofislerinin
uzun yıllardır kullanıcı potansiyeli sebebiyle SAHİBİNDEN.COM sitesiyle çalıştığı,
SAHİBİNDEN.COM sitesinin online emlak ilanları pazarında hakim durumda olduğu,
SAHİBİNDEN.COM’un kurumsal müşterilere sattığı emlak ilanlarının paket fiyatlarını
son dört yılda on kat civarında artırdığı, yeni teşebbüslerin ilgili pazara girmesi ve
büyümesinin maliyet itibariyle çok zor olduğu, SAHİBİNDEN.COM’un bu davranışları
sonucunda pazarda ikinci konumda olan Hürriyet Gazetecilik ve Matbaacılık A.Ş.
Hürriyet Emlak Şubesi’nin (HÜRRİYET EMLAK) de fiyatlarında önemli oranlarda artış
olduğu, 2016 yılında 1.100 TL olan paketin muadillerinin 3.228 TL olduğu belirtilerek;
SAHİBİNDEN.COM’un emlak ilan reklam pazarında hakim durumunu kötüye kullandığı
ve SAHİBİNDEN.COM ve HÜRRİYET EMLAK’ın uyumlu eylemde bulunduğu iddia
edilmiş ve 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun (4054 sayılı Kanun)
kapsamında gerekli yaptırımların uygulanması talep edilmiştir.
(3) G. DOSYA EVRELERİ: Rekabet Kurulunun (Kurul) 11.01.2017 tarihli toplantısında
emlak ilan ve reklam pazarında üyelik ücretlerinde önemli düzeyde artış yapmak ve
aşırı fiyat uygulamak suretiyle hakim durumunu kötüye kullandığı iddiasına yönelik
olarak 4054 sayılı Kanun’un 40. maddesinin birinci fıkrası uyarınca SAHİBİNDEN.COM
hakkında önaraştırma yapılmasına 17-02/19-M sayı ile karar verilmiştir.
(4) Kurul’un 13.03.2017 tarihli toplantısında ise SAHİBİNDEN.COM ile HÜRRİYET
EMLAK’ın kurumsal üyelere uyguladığı ilan ve reklam ücretlerine fahiş zam yaptığı ve
anılan teşebbüslerin uyumlu eylem içinde bulundukları iddialarına yönelik olarak ve
Hürriyet Gazetecilik ve Matbaacılık A.Ş. (HÜRRİYET GAZETECİLİK) hakkında
önaraştırma yapılmasına; yapılacak önaraştırmanın, 11.01.2017 tarih ve 17-02/19-M
sayılı Kurul kararı ile başlatılan önaraştırma ile birleştirilerek yürütülmesine 17-10/121 -
M sayı ile karar verilmiştir.
(5) Bahse konu kararlar üzerine yapılan önaraştırma sonucunda düzenlenen 20.03.2017
tarih, 2017-2-3/ÖA sayılı Önaraştırma Raporu, 06.04.2017 tarihli Kurul toplantısında
ele alınmış olup; konuya ilişkin ek çalışma yapılmasına 17-12/144-Mİ sayı ile karar
verilmiştir.
(6) Bu defa, 20.03.2017 tarih, 2017-2-3/ÖA sayılı Önaraştırma Raporu ile yapılan ek
çalışma üzerine düzenlenen 27.04.2017 tarih, 2017-2-3/BN-2 sayılı Bilgi Notu
04.05.2017 tarihli Kurul toplantısında görüşülmüştür.
17-15/175-87
3/11
(7) Yapılan görüşmeler sonucunda, dosya konusu iddialardan hakim durumun kötüye
kullanılması iddiası bakımından HÜRRİYET GAZETECİLİK hakkında; emlak
sektöründe kurumsal üyelere uygulanacak fiyatların belirlenmesi konusunda uyumlu
eylem içinde bulundukları iddiası bakımından ise SAHİBİNDEN.COM ile HÜRRİYET
GAZETECİLİK hakkında 04.05.2017 tarihli Kurul toplantısında işbu karar alınmış olup,
SAHİBİNDEN.COM’un aşırı fiyatlama yoluyla hâkim durumunu kötüye kullandığı
yönündeki iddialara ilişkin olarak 17-15/175-M sayılı karar ile soruşturma açılmasına
karar verilmiştir.
(8) H. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: Dosya kapsamında; SAHİBİNDEN.COM’un aşırı fiyatlama
yoluyla hakim durumunu kötüye kullandığına ilişkin ciddi emareler bulunması nedeniyle
SAHİBİNDEN.COM hakkında 4054 sayılı Kanun’un 41. maddesi kapsamında
soruşturma açılması gerektiği ifade edilmektedir. Diğer yandan HÜRRİYET EMLAK’ın
aşırı fiyat uygulamak yoluyla hakim durumunu kötüye kullandığı ve SAHİBİNDEN.COM
ile HÜRRİYET EMLAK’ın emlak sektöründe kurumsal üyelere uygulanacak fiyatların
belirlenmesi konusunda uyumlu eylem içinde bulunduğu iddialarına yönelik olarak 4054
sayılı Kanun’un 41. maddesi kapsamında soruşturma açılmasına gerek olmadığı
belirtilmiştir.
I. İNCELEME, GEREKÇE VE HUKUKİ DAYANAK
(9) Önaraştırma kapsamında 21.02.2017 tarihinde SAHİBİNDEN.COM’da yerinde
inceleme ve görüşme yapılmıştır. Bunun yanı sıra 22.02.2017 tarihinde HÜRRİYET
EMLAK ile; Milliyet Gazetecilik ve Yayıncılık A.Ş. (MİLLİYET EMLAK) ve Zingat
Gayrimenkul Bilgi Sistemleri A.Ş. (ZİNGAT) yetkilileri ile görüşülmüştür. Yapılan
yerinde inceleme ve görüşmeler sonucunda tutanak ile teşebbüslerden talep edilen
bilgi ve belgeler Kurum kayıtlarına intikal etmiştir.
I.1. Hakkında İnceleme Yapılanlar
I.1.1. SAHİBİNDEN.COM
(10) 2000 yılında kurulan SAHİBİNDEN.COM, Türkiye’de gayrimenkul, otomobil, yedek
parça/aksesuar, ikinci el eşya, iş makineleri, ustalar ve hizmetler, özel ders verenler, iş
ilanları, yardımcı arayanlar, hayvanlar alemi olmak üzere on kategoride online ilan
verilebilen bir internet sitesidir. SAHİBİNDEN.COM ziyaretçi sayısı, ziyaretçilerin sitede
kalma süreleri, sayfa görüntüleme sayıları bakımından Türkiye’nin en büyük e-ticaret
sitesi olmasının yanı sıra aynı zamanda bu alanda en hızlı büyüyen internet
platformudur.
I.1.2. HÜRRİYET GAZETECİLİK
(11) HÜRRİYET GAZETECİLİK bünyesinde 2006 yılından bu yana yayın hayatına devam
eden HÜRRİYET EMLAK yalnızca internet üzerinden gayrimenkul ilanları pazarında
hizmet vermektedir.
I.2. İlgili Pazar
I.2.1. İlgili Ürün Pazarı
(12) İlgili ürün pazarının tespitinde, tüketicinin gözünde fiyatı, kullanım amaçları ve nitelikleri
bakımından aynı sayılan mal veya hizmetlerden oluşan pazar dikkate alınır. “İlgili Ürün
Pazarının Tanımlanmasına İlişkin Kılavuz”da (Kılavuz) ifade olunduğu üzere, pazarın
tanımlamasına ilgili teşebbüslerin ürünlerinden ve bunları sattıkları bölgelerden
başlanacak, diğer bazı ürün ve bölgeler ise, bu teşebbüslerin kısa dönemdeki
fiyatlandırma kararlarını etkileme ve sınırlama durumlarına bakılarak pazar tanımına
dâhil edilecektir.
17-15/175-87
4/11
(13) Dosya konusu online gayrimenkul alım/satım/kiralama hizmetlerine yöneliktir. Anılan
hizmetin sunumunda, platform (arayüz) hizmeti sunan, SAHİBİNDEN.COM gibi
teşebbüsler, gayrimenkul alıcısı/kiralayıcısı ile satıcı/kiralayanın online arayüz
üzerinden bir araya gelmesine aracılık etmektedir. Bu itibarla gayrimenkullerini
satmak/kiralamak isteyen özel/tüzel kişiler hizmetin talep tarafını teşkil etmektedir.
Gayrimenkul alıcısı/kiralayıcısı konumunda bulunan özel/tüzel kişiler ise söz konusu
platformdan bir hizmet bedeli ödemeden faydalanmakta, ancak hizmet talep eden
satıcı/kiralayıcının talebi üzerinde belirleyici etkide bulunmaktadır. Bir diğer ifadeyle,
hizmet bedeli ödemeyen kişilerin platforma yönelik talep/ilgileri, satıcı/kiralayıcı için son
derece önemli bir gösterge olarak değerlendirilmektedir.
(14) Anılan hizmetin sunumunda, platform hizmeti sunan SAHİBİNDEN.COM, HÜRRİYET
EMLAK gibi teşebbüslerin iş kurgusu/iş planı gereği alternatif hizmetlere (gazete ilanı,
emlak ofisi gibi) yönelik eğilimi söz konusu olmamaktadır. Bu itibarla pazarın
netleştirilmesi bakımından arz ikamesi boyutunu dikkate almak gerekmemektedir.
(15) Bu noktadan hareketle, ilgili ürün pazarının tespitinde belirleyici husus talep ikamesi
olanaklarıdır. Satıcı/kiralayıcı özel/tüzel kişiler bakımından, online platformların ikamesi
olarak değerlendirilebilecek mecralar, temel olarak gazete ilanları ve emlak ofisleridir.
Bununla birlikte hizmetin niteliğini belirleyen faydalanma kolaylığı, erişilebilirlik (geniş
kitlelere ulaşma), zaman tasarrufu gibi unsurlar dikkate alınarak online platformlar ile
karşılaştırıldığında, gazete ilanı ve emlak ofisleri gibi almaşık mecralar ikame unsuru
olarak değerlendirilemeyecektir. Bu itibarla online gayrimenkul platform hizmetleri ayrı
bir pazar olarak ele alınmalıdır.
(16) Talep ikamesi yönünden dikkate alınması gereken bir diğer husus, platform hizmet
sunumunda bireysel (özel) ve kurumsal (tüzel) ayrımıdır. Platform hizmeti sunan
teşebbüsler, bir seferlik gayrimenkul satmak/kiralamak isteyen kişiler ile ticari amaçla
sürekli gayrimenkul satmak/kiralamak isteyen kurumsal müşterilere (emlakçılar) yönelik
hizmetlerinde fiyat farklılaştırması uygulamaktadır. Dolayısıyla hizmetten faydalananlar
bakımından iki farklı talep grubundan söz etmek mümkündür.
(17) İlgili Kılavuz’da vurgulandığı üzere, talep ikamesi unsurunun var olup olmadığının
tespitinde; inceleme konusu ürünlerde küçük fakat belirgin ve kalıcı, farazi bir göreceli
fiyat artışı karşısında müşterilerin kolayca bulunabilir ikame ürünlere veya başka
yerlerdeki/mecralardaki tedarikçilere yönelip yönelmeyecekleri önemlidir. Yukarıda
ifade olunduğu üzere, bireysel ve kurumsal hizmetlerin fiyatlarında büyük farklılıklar
bulunmaktadır. Diğer yandan tek seferlik işlem gerçekleştirecek bireysel müşterilerin
kurumsal hizmetlerden faydalanması anlamlı değildir ve mevcut fiyat farkını daha da
artıracaktır. Dolayısıyla talep yönünden bireysel ve kurumsal hizmetler arasında ikame
olanağı bulunmamaktadır.
(18) Yukarıda yer verilen değerlendirmelerden hareketle ilgili ürün pazarı; kurumsal
müşterilere yönelik online gayrimenkul satış/kiralama hizmetleri pazarı olarak tespit
edilmiştir.
I.2.2. İlgili Coğrafi Pazar
(19) Kurumsal müşterilere yönelik online gayrimenkul satış/kiralama hizmetlerinden internet
erişimi sağlanan tüm bölgelerde mukim kurumsal müşteriler ve gayrimenkul
alım/kiralama isteği olan tüketiciler faydalanabilmektedir. Hizmetin anılan niteliği
dikkate alınarak ilgili coğrafi pazar “Türkiye” olarak tespit edilmiştir.
17-15/175-87
5/11
I.3. Değerlendirme
(20) Dosya kapsamındaki başvuruların esasını, internet üzerinden emlak ilan ve reklam
platformu olarak faaliyet gösteren SAHİBİNDEN.COM ve HÜRRİYET EMLAK’ın
piyasada hâkim durumda bulunduğu ve kurumsal üyelik ücretlerinde fahiş artışlar
yaparak aşırı fiyatlama davranışları yoluyla 4054 sayılı 6. maddesini ihlal ettiği iddiası
oluşturmaktadır. Bu çerçevede öncelikle ilgili pazarda hâkim durum değerlendirmesi
yapılacaktır.
I.3.1. Hâkim Durum Değerlendirmesi
(21) 4054 sayılı Kanun’un 3. maddesinde hâkim durum, “Belirli bir piyasadaki bir veya
birden fazla teşebbüsün, rakipleri ve müşterilerinden bağımsız hareket ederek fiyat,
arz, üretim ve dağıtım miktarı gibi ekonomik parametreleri belirleyebilme gücü” olarak
ifade edilmiştir. Tanımdan anlaşılacağı üzere, incelenen teşebbüsün hâkim durumda
kabul edilebilmesi için asıl olarak rekabetçi baskılardan ne ölçüde bağımsız
davranabildiği önem taşımaktadır. Bu doğrultuda hakim durum değerlendirmesinde,
teşebbüsün ve rakiplerinin ilgili pazardaki konumu (hakim durumdaki teşebbüsün ve
rakiplerin pazar payı, pazar paylarının yıllar içerisindeki seyri, rakiplerin sayısı vb.),
pazara giriş ve pazarda büyüme engelleri (yasal düzenlemeler, fikri ve sınai mülkiyet
hakları, üstün teknoloji ve etkinlik, dikey bütünleşme, ana hammaddelere erişim,
reklam, marka bilinirliği, ürün farklılaştırması, portföy gücü, finansal ve ekonomik güç
vb.), alıcıların pazarlık gücü (teşebbüsün müşterilerinin büyüklüğü, alternatif temin
kaynakları, kendi arzını yaratma imkanı vb.) unsurları dikkate alınmaktadır.
(22) Teşebbüs ve rakiplerinin ilgili pazardaki konumunun değerlendirilmesinde öncelikle
anılan aktörlerin pazar payları tespit edilmektedir. Bilindiği üzere Kurul’un yerleşik
uygulamasına göre ve Hâkim Durumdaki Teşebbüslerin Dışlayıcı Kötüye Kullanma
Niteliğindeki Davranışlarının Değerlendirilmesine İlişkin Kılavuz’da (Dışlayıcı Eylemler
Kılavuzu) da belirtildiği üzere %40’ın altında pazar payına sahip olan teşebbüslerin
hâkim durumda olması ihtimalinin düşük olduğu kabul edilmekte, bu düzeyin üzerindeki
pazar payına sahip teşebbüsler bakımından ise daha detaylı bir incelemeye
gidilmektedir.
(23) Emlak ilan ve reklamlarının internet üzerinden bir platform aracılığıyla sunulmasıyla;
alıcılar için zamandan tasarruf sağlanmakta, internet sitesi üzerinde bulunan filtreleme
seçenekleriyle ihtiyaca uygun ürün daha hızlı bulunabilmekte, birçok emlakçı ve ürün
sahibinin ilan verebilmesinin mümkün olmasıyla geniş bir yelpazede ürün çeşitliliği
sağlanmaktadır. Online ilanlar satıcılar bakımından ise, portföyündeki ürünlerin daha
fazla sayıda ve teknik bilgilerle güvenilir şekilde sunulabilmesi ve daha çok sayıda
muhtemel alıcıya ulaşılabilmesi gibi faydalar sağlamaktadır.
(24) Öte yandan ziyaretçi sayısı artan bir online ilan sitesi daha çok kurumsal üyeye sahip
olabilecek ve internet sitesinde yayımlanan ilanlar artacaktır. Bu itibarla kurumsal
müşterilere yönelik online gayrimenkul satış/kiralama hizmetleri pazarının çift taraflı
pazar özelliği gösterdiği görülmektedir. Bilindiği üzere çift taraflı pazarlarda teşebbüsün
pazardaki konumu ve gücü belirlenirken pazarın iki farklı tarafındaki değişkenlerin
dikkate alınması gerekmektedir. Bu doğrultuda online emlak ilan platformlarının pazar
paylarının platformun ziyaretçi sayısı ve kurumsal üyelik sayısı ile kurumsal üyelik geliri
esas alınarak hesaplanması yerinde olacaktır.
17-15/175-87
6/11
(25) Kurumsal müşterilere yönelik online gayrimenkul satış/kiralama hizmetleri pazarında
SAHİBİNDEN.COM, HÜRRİYET EMLAK, MİLLİYET EMLAK, ZİNGAT ve görece daha
küçük hacimli sair teşebbüsler faaliyet göstermektedir. Anılan teşebbüslerin kurumsal
üye sayıları ile kurumsal üyelik gelirlerine aşağıda yer verilmiştir1.
Tablo 1: Teşebbüslerin İlgili Pazardaki Kurumsal Üye Sayıları ve Üyelik Gelirine Göre Pazar Payları
Teşebbüsler 2016 2016 Kurumsal Üye Sayısı Pazar Payı (%) Üyelik Geliri (TL) Pazar Payı (%)
SAHİBİNDEN.COM (…..) (…..) (…..) (…..)
HÜRRİYET EMLAK (…..) (…..) (…..) (…..)
MİLLİYET EMLAK (…..) (…..) (…..) (…..)
ZİNGAT (…..) (…..) (…..) (…..)
TOPLAM (…..) (…..) (…..) (…..)
(26) Tablo 1’in incelenmesinden SAHİBİNDEN.COM’un, en yakın rakibi HÜRRİYET
EMLAK’ın yaklaşık (…..) katı kurumsal üye sayısına sahip olduğu ve 2017 yılı itibariyle
üye sayısı bazında pazar payının %(…..) oranında gerçekleştiği görülmektedir.
Kurumsal üye sayısına göre pazar paylarında SAHİBİNDEN.COM’u; %(…..) oranla
HÜRRİYET EMLAK, %(…..) oranla MİLLİYET EMLAK ve %(…..) oranla ZİNGAT takip
etmektedir. Kurumsal üyelik gelirlerine bakıldığında ise SAHİBİNDEN.COM’un pazar
payının daha da yükselerek %(…..) oranında gerçekleştiği anlaşılmaktadır. Bu durum
aynı zamanda SAHİBİNDEN.COM’un kurumsal üyelere uyguladığı fiyatların
rakiplerinden daha yüksek olduğunu da göstermektedir. Üyelik gelirleri bazında
HÜRRİYET EMLAK’ın %(…..); MİLLİYET EMLAK’ın %(…..) ve ZİNGAT’ın %(…..)
oranında pazar payı bulunmaktadır.
(27) Önaraştırma kapsamında teşebbüslerin nihai kullanıcılar (alıcılar) nezdindeki değerini
görmek bakımından teşebbüslerden ziyaretçi sayıları talep edilmiştir. Teşebbüsler
tarafından ziyaretçi sayılarının altı aylık tutulduğu belirtilerek, son altı aylık ziyaretçi
sayıları gönderilmiştir. Bu doğrultuda teşebbüslerin son altı ayda ziyaretçi sayıları ve
buna ilişkin pazar paylarına aşağıda yer verilmiştir.
Tablo 2: İlgili Pazarda Teşebbüslerin Ziyaretçi Sayıları ve Ziyaretçi Sayısına Göre Pazar Payları2
Teşebbüsler
Son 6 ay
Ziyaretçi Sayısı Pazar Payı (%)
SAHİBİNDEN.COM (…..) (…..)
HÜRRİYET EMLAK (…..) (…..)
MİLLİYET EMLAK (…..) (…..)
ZİNGAT (…..) (…..)
TOPLAM (…..) (…..)
(28) Tablo 2’nin incelenmesinden SAHİBİNDEN.COM’un emlak ilanları bakımından ziyaretçi
sayısının en yakın rakibinden (…..) kat fazla olduğu ve pazar payının %(…..) olarak
gerçekleştiği görülmektedir. Diğer teşebbüslerden HÜRRİYET EMLAK’ın %(…..),
MİLLİYET EMLAK’ın %(…..) ve ZİNGAT’ın %(…..) oranında ziyaretçi sayısına göre
pazar payına sahip olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda gayrimenkul satın almak
isteyen ziyaretçilerin çoğunlukla SAHİBİNDEN.COM’u ziyaret ettikleri görülmektedir.
1 Önaraştırma kapsamında teşebbüslerle yapılan görüşmelerde sektörde faaliyet gösteren ilk üç
firmanın SAHİBİNDEN.COM, HÜRRİYET EMLAK ve MİLLİYET EMLAK olduğu; ZİNGAT’ın sektöre yeni
giriş yapmakla birlikte yükselen bir seyir izlediği ifade edilmiştir. Bu itibarla pazardaki diğer oyuncuların
hesaba katılmasının hakkında önaraştırma yapılan SAHİBİNDEN.COM ve HÜRRİYET EMLAK’ın
pazardaki konumlarında ciddi değişiklikler yapmayacağından hareketle, teşebbüslerin pazar paylarının
belirlenmesinde ve diğer hesaplamalarda pazarda faaliyet gösteren dört ana teşebbüsün verileri
değerlendirilmiştir.
2 SAHİBİNDEN.COM’un ziyaretçi sayısı değerlendirilirken emlak sektörü bazında ayrıştırılmış veri esas
alınmıştır.
17-15/175-87
7/11
(29) İlaveten, ziyaretçilerin hangi kaynaktan geldiği, sitede ne kadar kaldığı ve sayfa
görüntüleme sayılarına göre internet sitelerinin sıralamasını yapan
(ALEXA) ve (SİMİLARWEB)3 verileri önaraştırma konusu
teşebbüslerin nihai tüketiciler (alıcılar) nezdindeki değerini göstermekte yardımcı
olabilecektir. SAHİBİNDEN.COM’un ALEXA verilerine göre dünya sıralaması 510,
Türkiye sıralaması 8 olarak; SİMİLARWEB verilerine göre dünya sıralaması 129,
Türkiye sıralaması 5 olarak gerçekleşmiştir4. Türkiye’de SAHİBİNDEN.COM’un önünde
facebook, youtube, twitter gibi global çapta marka olmuş internet sitelerinin yer aldığı
görülmüştür5.
(30) Aynı şekilde diğer teşebbüslere bakıldığında ALEXA sıralamasında HÜRRİYET
EMLAK’ın dünyada 8.323. sırada, Türkiye’de 152. sırada6; MİLLİYET EMLAK’ın
dünyada 26.487. sırada, Türkiye’de 467. sırada7 ve ZİNGAT’ın dünyada 42.121.
sırada, Türkiye’de 628. sırada8 olduğu görülmüştür. SİMİLARWEB’e göre ise
HÜRRİYET EMLAK dünyada 2.127. sırayı, Türkiye’de 66. sırayı9; MİLLİYET EMLAK
dünyada 10.017. sırayı, Türkiye’de 296. sırayı10 ve ZİNGAT dünyada 15.644. sırayı,
Türkiye’de 445. sırayı11 almaktadır. Bahse konu sıralamalar SAHİBİNDEN.COM’un
sahip olduğu pazar gücü ile HÜRRİYET EMLAK ve diğer teşebbüslerin pazardaki
konumlarını desteklemektedir.
(31) Yukarıda ifade edilen hususlara ilave olarak pazarın yapısını ve rakiplerin stratejilerini
daha iyi ortaya koyabilmek bakımından kurumsal müşterilere yönelik online
gayrimenkul satış/kiralama hizmetleri pazarında faaliyet gösteren teşebbüslerin
kurumsal üyelerine sunduğu paketlere ve bu paketlerin fiyatlarına değinilmesi faydalı
olacaktır. Bu doğrultuda SAHİBİNDEN.COM, HÜRRİYET EMLAK, MİLLİYET EMLAK
ve ZİNGAT’ın kurumsal üyelerine sunduğu paket fiyatlarının karşılaştırılmasına
aşağıda yer verilmiştir:
3 Her iki ölçüm kaynağındaki sıralamaların farklı olmasının nedeni SİMİLARWEB’in daha az sayıda
internet sitesi üzerinden ölçüm yapması olarak gösterilebilir.
4 , ,
Erişim Tarihi 20.03.2017.
5 , , Erişim
Tarihi 20.03.2017.
6 , Erişim tarihi 20.03.2017.
7 , Erişim Tarihi 20.03.2017.
8 , Erişim Tarihi 20.03.2017.
9 , Erişim Tarihi 20.03.2017.
10 , Erişim Tarihi 20.03.2017.
11 , Erişim Tarihi 20.03.2017.
17-15/175-87
8/11
Tablo 3: Teşebbüslerin Kurumsal Üyelik Fiyatlarının Karşılaştırılması (TL)12
Teşebbüsler 2014 2015 2016 2017
SAHİBİNDEN.COM (…..) (…..)13 (…..) (…..)
HÜRRİYET EMLAK (…..)14 (…..)15-(…..)16 (…..)17 – (…..)18 (…..)
MİLLİYET EMLAK (…..)19 (…..)20 (…..)21 (…..)22
ZİNGAT (…..) (…..)23-(…..) (…..)24 (…..)25
(32) Tablo 3’ün incelenmesinden teşebbüslerin birbirine muadil olabileceği değerlendirilen
paketlerinin fiyatları arasında ciddi farklar olduğu anlaşılmaktadır.
SAHİBİNDEN.COM’un 2014 yılından 2015 yılına geçerken kurumsal üyelik ücretlerinde
yüksek oranlı bir artış yaptığı görülmektedir. Buna karşılık rakipleri HÜRRİYET EMLAK
ve MİLLİYET EMLAK’ın da fiyat artırımı yaptığı dikkate alındığında, bu artırım yıllık
rutin fiyat zammı olarak değerlendirilebilecektir.
(33) Tablo 3’ten görüldüğü üzere, SAHİBİNDEN.COM 2017 yılında (…..) ilan içeren bir
paket için kurumsal üyeliklere (…..) TL fiyat uygulayabilmiş, benzer bir paket için
HÜRRİYET EMLAK fiyatını (…..) TL olarak belirlemiştir. Bu durumda kurumsal üyelik
fiyatlarında SAHİBİNDEN.COM’un muadil sayılabilecek paket için en yakın rakibinin
(…..) katından fazla fiyat belirleyebildiği görülmektedir.
(34) Yukarıda yapılan açıklamalar çerçevesinde SAHİBİNDEN.COM’un kurumsal üye sayısı
ve kurumsal üyelerden elde edilen gelir dikkate alındığında en yakın rakibinin en az
(…..) katından fazla pazar payına sahip olduğu, teşebbüsün ziyaretçi sayısına
bakıldığında rakiplerinden daha fazla tercih edildiği ve bu durumun nihai tüketiciler
nezdinde daha değerli olduğunu gösterdiği, bağımsız taraflarca yapılan ölçümlerin de
bu durumu desteklediği anlaşılmaktadır. Buna karşılık hakkında önaraştırma yapılan
diğer teşebbüs olan HÜRRİYET EMLAK’ın kurumsal üye sayısı ve üyelik gelirine göre
hesaplanan pazar paylarının %40’ın altında olduğu ve teşebbüsün fiyatlama
davranışları bakımından bağımsız hareket edemediği belirtilmelidir. Bu doğrultuda
HÜRRİYET EMLAK’ın ilgili pazarda hâkim durumda olmadığı sonucuna varılmıştır.
12 Teşebbüslerin birbirinden farklı paketleri bulunmakla birlikte karşılaştırma ortak sayılabilecek paketler
esas alınarak yapılmıştır.
13 (…..).
14 (…..).
15 (…..).
16 (…..).
17 (…..).
18 (…..).
19 (…..).
20 (…..).
21 (…..).
22 (…..).
23 (…..).
24 (…..).
25 (…..).
17-15/175-87
9/11
I.3.2. HÜRRİYET EMLAK Hakkındaki Aşırı Fiyat İddialarının Değerlendirilmesi
(35) Bir eylemin 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında ihlal olarak
değerlendirilebilmesi için öncelikle iddia konusu eylemi gerçekleştiren teşebbüsün ilgili
pazarda hâkim durumda olup olmadığının irdelenmesi gerekmektedir. Dışlayıcı
Eylemler Kılavuzu’nun 7. paragrafında 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi kapsamında
incelenen bir davranışın ihlal teşkil edebilmesi için davranışı gerçekleştiren teşebbüsün
ilgili pazarda hâkim durumda olması ve davranışın bir kötüye kullanma niteliği taşıması
gerektiği, Kurul’un bu iki temel unsurdan birinin bulunmadığını açıkça gösterebildiği
durumlarda diğer unsura ilişkin analize yer vermeyebileceği ifade edilmektedir. Bu
doğrultuda bir ihlalin varlığı için gerekli bütün koşullardan herhangi birinin noksan
olması, analize konu olay bakımından aşırı fiyatlamadan bahsedilemeyeceği anlamını
taşımaktadır. Dolayısıyla analize herhangi bir koşulun değerlendirilmesinden
başlanabilecek, koşulun varlığının ortaya konulması halinde analize devam
edilebilecek, yokluğu halinde ise hâkim durumun kötüye kullanılmasından
bahsedilemeyeceği sonucuna ulaşılabilecektir.
(36) HÜRRİYET EMLAK kurumsal üye sayısı, kurumsal üyelik geliri ve ziyaretçi sayısı
bazında %40’ın altında pazar payına sahiptir. İlaveten teşebbüsün pazardaki konumu,
rakipleri karşısında bağımsız olup olmadığı ve sair hususlarda yapılan
değerlendirmeler sonucunda HÜRRİYET EMLAK’ın ilgili pazarda hâkim durumda
olmadığı sonucuna ulaşılmıştır. HÜRRİYET EMLAK’ın fiyatlama davranışlarının 4054
sayılı Kanun’un 6. maddesini ihlal etmesi için gereken iki temel unsurdan ilgili pazarda
hâkim durumda olunması unsurunun gerçekleşmediği anlaşılmaktadır. Bu itibarla
HÜRRİYET EMLAK hakkında 4054 sayılı Kanun’un 6. maddesi anlamında soruşturma
açılmasına gerek bulunmamaktadır.
I.3.3. 4054 Sayılı Kanun’un 4. Maddesi Kapsamındaki İddiaların
Değerlendirilmesi
(37) Dosya kapsamındaki başvurularda SAHİBİNDEN.COM ile HÜRRİYET EMLAK’ın
emlak sektöründe kurumsal üyelik ücretlerinin belirlenmesinde uyumlu eylem içerisinde
olduklarına ilişkin iddialara da yer verilmektedir.
(38) 4054 sayılı Kanun’un 4. maddesi uyarınca, “belirli bir mal veya hizmet piyasasında
doğrudan veya dolaylı olarak rekabeti engelleme, bozma ya da kısıtlama amacını
taşıyan veya bu etkiyi doğuran yahut doğurabilecek nitelikte olan teşebbüsler arası
anlaşmalar, uyumlu eylemler ve teşebbüs birliklerinin bu tür karar ve eylemleri hukuka
aykırı ve yasaktır.” 4054 sayılı Kanun’un 4. maddesine ilişkin gerekçede ise
“teşebbüsler arasında bir anlaşmanın varlığı tespit edilemese bile, teşebbüsler
arasında kendi bağımsız davranışları yerine geçen bir koordinasyon veya pratik bir
işbirliği sağlayan doğrudan veya dolaylı ilişkiler de eğer aynı sonucu doğuruyorsa
yasaktır” denilmektedir. Dolayısıyla uyumlu eylemden söz edebilmek için ilk olarak
tarafların birbirleriyle paralel veya benzer davranışlarda bulunduğunun ortaya
konulması önem arz etmektedir.
(39) Dosya kapsamında SAHİBİNDEN.COM ile HÜRRİYET EMLAK’ın birbirlerine paralel ve
benzer davranışları olarak aynı/yakın zamanlarda, aynı/yakın oranlarda fiyat artışları
yapıp yapmadıkları değerlendirilmelidir. Bu doğrultuda aşağıda SAHİBİNDEN.COM ile
HÜRRİYET EMLAK’ın 2014-2017 yılları arasında benzer paketlere uyguladıkları
fiyatlar ve fiyat artışları değerlendirilmektedir.
17-15/175-87
10/11
(40) SAHİBİNDEN.COM ile HÜRRİYET EMLAK’ın 2014-2017 yılları arasında uyguladığı
fiyatlara ve yaptığı fiyat artışlarına aşağıdaki tabloda yer verilmektedir:
Tablo 4: Teşebbüslerin Fiyat Artışları ve Artış Oranları26
Dönem HÜRRİYET EMLAK SAHİBİNDEN.COM
Fiyat (TL) Artış Oranı (%) Fiyat (TL) Artış Oranı (%)
2014 (…..) (…..) (…..) (…..)
Ocak 2015 (…..) (…..) (…..) (…..)
Şubat 2015 (…..) (…..) (…..) (…..)
Mayıs 2015 (…..) (…..) (…..) (…..)
Kasım 2015 (…..) (…..) (…..) (…..)
Şubat 2016 (…..) (…..) (…..) (…..)
Mayıs 2016 (…..) (…..) (…..) (…..)
Aralık 2016 (…..) (…..) (…..) (…..)
Şubat 2017 (…..) (…..) (…..) (…..)
(41) Tablo 4’ün incelenmesinden görüleceği üzere SAHİBİNDEN.COM, sistem değişikliği
yaptığı 01.02.2015-01.02.2016 tarihleri arasında, 1. Bölge olarak adlandırdığı satış
çevresinde 200 ilan içeren paketin fiyatını aylık (…..) TL (yıllık (…..) TL) olarak
uygulamıştır. Teşebbüs, 2016 yılının Şubat ayında pakette yaklaşık %(…..) fiyat artışı
yaparak aylık ücreti (…..) TL (yıllık (…..) TL), 01.02.2017 tarihinde ise aynı paketin
fiyatını %(…..) civarında artışla aylık (…..) TL (yıllık (…..) TL) yapmıştır. HÜRRİYET
EMLAK’ın 2014 yılında 1. Bölge olarak adlandırdığı satış çevresinde (…..) ilanlık paket
için yıllık (…..) TL fiyat uyguladığı görülmektedir. Teşebbüs bu paketin fiyatını, 2015 yılı
başında yaklaşık %(…..) zam yaparak (…..) TL, Mayıs ayında yaklaşık %(…..) zam
yaparak (…..) TL, Kasım ayında yaklaşık %(…..) zam yaparak (…..) TL olarak
belirlemiştir. İlaveten HÜRRİYET EMLAK, 2016 yılı başında, paketteki ilan sayısını
(…..)’ye çıkarıp fiyatını (…..) TL olarak tespit etmiştir. Son olarak teşebbüs Aralık
ayında paket fiyatına yaklaşık %(…..) zam yaparak paket fiyatını (…..) TL olarak
belirlemiştir. Bu hususların net bir biçimde ortaya konulabilmesi bakımından
teşebbüslerin fiyat artış miktarları ve zamanlarını gösterir grafiğe aşağıda yer
verilmektedir:
Grafik 1: Teşebbüslerin Fiyat Artış Miktarları ile Zamanları
(…..TİCARİ SIR…..)
(42) Tablo 4 ile Grafik 1’den teşebbüslerin uyguladıkları fiyatların ve fiyat artışı stratejilerinin
oldukça farklı olduğu görülmektedir. SAHİBİNDEN.COM’un çoğunlukla yılda bir kez
Şubat ayında fiyat artışı yapmasına karşılık HÜRRİYET EMLAK’ın belirli bir fiyat artış
zamanının bulunmadığı görülmektedir. Teşebbüs, 2015 yılında Ocak, Mayıs ve Kasım
aylarında fiyat artışı yapmasına karşılık 2016 yılında Mayıs ve Aralık aylarında artış
gerçekleştirmiştir. Dolayısıyla teşebbüslerin fiyat artış zamanlarında paralellik
bulunmadığı anlaşılmaktadır.
26 HÜRRİYET EMLAK’ın muadil paketindeki 2014 ve 2015 yıllarında ilan sayısı (…..) iken 2016 yılında
paketteki ilan sayısı (…..)’ye çıkarılıyor.
17-15/175-87
11/11
(43) Tablo 4 ve Grafik 1’de dikkati çeken bir diğer husus teşebbüslerin fiyat artış oranları
arasındaki ciddi farklılıktır. SAHİBİNDEN.COM, sistem değişikliği yaptığı 2015
senesinde %(…..) gibi oldukça yüksek bir oranda fiyat artışı gerçekleştirmesine karşılık
2016 yılında %(…..) oranında, 2017 yılında ise %(…..) oranında artış gerçekleştirmiştir.
HÜRRİYET EMLAK ise muhtelif aylarda %(…..) ila %(…..) arasındaki oranlarda fiyat
artışı yapmıştır. Teşebbüs yıl bazında ise 2015 yılında yaklaşık %(…..), 2016 yılında
yaklaşık %(…..) oranında toplam artış gerçekleştirmiştir. Keza Grafik 4’te de benzer
şekilde, SAHİBİNDEN.COM’un artışlarının dalgalı ve keskin görünümüne karşılık
HÜRRİYET EMLAK’ın artışlarının yatay seyir izlediği görülmektedir. Bu doğrultuda
SAHİBİNDEN.COM ile HÜRRİYET EMLAK’ın fiyat artış oranları arasında da paralellik
bulunmadığı anlaşılmaktadır.
(44) Yukarıda ifade edilen hususlar çerçevesinde SAHİBİNDEN.COM ile HÜRRİYET
EMLAK’ın fiyat artış miktarları/oranları ve zamanları arasında herhangi bir
paralellik/benzerliğin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Dolayısıyla taraflar arasında kendi
bağımsız davranışları yerine geçen bir koordinasyon veya pratik bir işbirliği sağlayan
doğrudan veya dolaylı ilişkiyi gösterebilecek nitelikte bir iletişim veya davranış yahut
sair bir bulgu tespit edilememektedir. Bu itibarla SAHİBİNDEN.COM ile HÜRRİYET
EMLAK’ın uyumlu eylem içerisinde olduğu iddiasına yönelik olarak da soruşturma
açılmasına gerek olmadığı sonucuna ulaşılmıştır.
J. SONUÇ
(45) Düzenlenen rapora ve incelenen dosya kapsamına göre,
1- Hürriyet Gazetecilik ve Matbaacılık A.Ş.’nin hakim durumunu kötüye kullandığı
iddiasına yönelik olarak 4054 sayılı Kanun’un 41. maddesi uyarınca şikayetin reddi
ile soruşturma açılmamasına;
2- Sahibinden Bilgi Teknolojileri Pazarlama ve Ticareti A.Ş. ile Hürriyet Gazetecilik ve
Matbaacılık A.Ş.’nin emlak sektöründe kurumsal üyelere uygulanacak fiyatların
belirlenmesi konusunda uyumlu eylem içinde bulundukları iddiasına ilişkin olarak
4054 sayılı Kanun’un 41. maddesi uyarınca şikayetin reddi ile soruşturma
açılmamasına
gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde Ankara İdare Mahkemelerinde yargı
yolu açık olmak üzere, OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.
Full & Egal Universal Law Academy