Rekabet Kurumu - Karar Sayı 22-42/624-260

Rekabet Kurumu Başkanlığından,
REKABET KURULU KARARI
Dosya Sayısı : 2020-1-070
Karar Sayısı : 22-42/624-260
Karar Tarihi : 15.09.2022
A. TOPLANTIYA KATILAN ÜYELER
Başkan : Birol KÜLE
Üyeler : Ahmet ALGAN (İkinci Başkan), Şükran KODALAK,
Hasan Hüseyin ÜNLÜ, Cengiz ÇOLAK, Berat UZUN
B. RAPORTÖRLER : Necla SÜMER ÖZDEMİR, Melisa AĞYÜZ AYDOĞDU,
Uğur Bilgehan BURHAN, Can AKA

C. BAŞVURUDA : - REOS Bilişim Teknolojileri AŞ
BULUNAN Temsilcileri: Av. Cihan DOĞAN, Av. Ferhat DOĞAN
Gürsel Mah. İmrahor Cad. No:29/A Premier Kampüs Ofis A
127 Kağıthane/İstanbul
(1) D. DOSYA KONUSU: Rekabet Kurulunun 30.09.2021 tarihli ve 21-46/655-325
sayılı kararına ilişkin olarak REOS Bilişim Teknolojileri AŞ tarafından 2577 sayılı
İdari Yargılama Usulü Kanunu’nun 11. maddesi kapsamında yapılan başvurunun
değerlendirilmesi.
(2) E. DOSYA EVRELERİ: Rekabet Kurumu (Kurum) kayıtlarına 26.11.2020 tarih ve
12750 sayı ile intikal eden REOS Bilişim Teknolojileri AŞ (REOS) tarafından yapılan
başvuruda;
- Toplu ve çoklu listeleme hizmetlerini sunabilmesi için Sahibinden Bilgi
Teknolojileri Pazarlama ve Ticaret AŞ’nin (SAHİBİNDEN) platformuna
entegrasyon sağlamasının zorunlu unsur olduğu, SAHİBİNDEN’in bu
entegrasyonu sağlamamasının, haklı gerekçe bulunmaksızın sözleşme
yapmanın reddi ve müşteri gruplarının çok kaynaktan beslenmesinin
engellenmesi yoluyla diğer teşebbüslerin faaliyetlerinin zorlaştırılması/pazardan
dışlanması olmak üzere iki farklı rekabet hukuku ihlaline sebep olduğu,
- Buna karşın SAHİBİNDEN’in İntengo Bilişim Teknolojileri AŞ’ye (INTENGO) ve
çevrim içi ikinci el ürün satışıyla iştigal eden sağlayıcılara entegrasyon
sağlamasının ayrımcılık teşkil ettiği,
- SAHİBİNDEN’in REOS’un da sunduğu emlak ofis yönetimi hizmetini,
gayrimenkul satışı/kiralanması amacıyla ilan veren müşterilerine ücretsiz olarak
sunmasının yıkıcı fiyatlama ve bağlama teşkil ettiği
iddiaları öne sürülmüştür. Bu çerçevede ayrıca, SAHİBİNDEN’in emlak satış/kiralama
hizmetlerine yönelik çevrim içi platform hizmetleri pazarındaki hâkim durumunu
dışlayıcı davranışlarla kötüye kullandığı ve REOS’un, SAHİBİNDEN’in stratejik
nitelikteki ve rekabeti açıkça kısıtlayan davranışları nedeniyle ekonomik açıdan ciddi
zararlar gördüğü, REOS’un faaliyetlerine devam edebilmesi için ivedilikle geçici tedbir
kararı verilmesi gerektiği iddia edilmiştir.
(3) Söz konusu başvuru üzerine hazırlanan 23.12.2020 tarihli ve 2020-1-070/İİ sayılı İlk
İnceleme Raporu Rekabet Kurulunun (Kurul) 24.12.2020 tarihli toplantısında
görüşülmüş ve 20-55/775-M sayı ile önaraştırma yapılmasına karar verilmiştir.
22-42/624-260
2/13

Önaraştırma sonucu düzenlenen 20.09.2021 tarihli ve 2020-1-070/ÖA sayılı
Önaraştırma Raporu 30.09.2021 tarihli Kurul toplantısında görüşülmüş ve 21-46/665-
325 sayı ile;
- SAHİBİNDEN’in emlak satış/kiralama hizmetlerine yönelik çevrim içi platform
hizmetleri pazarındaki hâkim durumunu dışlayıcı davranışlarla kötüye kullandığı
iddiasına yönelik olarak 4054 sayılı Rekabetin Korunması Hakkında Kanun’un
(4054 sayılı Kanun) 41. maddesi uyarınca şikâyetin reddi ile soruşturma
açılmamasına,
- İddia konusu davranışlarıyla ilgili olarak SAHİBİNDEN hakkında 4054 sayılı
Kanun’un 9. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca geçici tedbir uygulanmasına
gerek olmadığına
karar verilmiştir.
(4) Öte yandan 30.09.2021 tarihli Kurul toplantısında, 20.09.2021 tarih ve 2020-1-070/ÖA
sayılı Önaraştırma Raporunda yer alan diğer tespitler çerçevesinde, çevrim içi platform
hizmetleri bakımından veri taşımayı engellemek ve diğer yollarla hâkim durumunu
kötüye kullandığı iddiasına yönelik olarak SAHİBİNDEN hakkında, 4054 sayılı
Kanun’un 6. maddesini ihlal edip etmediğinin tespiti amacıyla 21-46/655-M sayı ile
resen soruşturma açılmasına karar verilmiştir.
(5) Kurum kayıtlarına 18.08.2022 tarih, 30418 sayı ile intikal eden başvuruda REOS,
26.11.2020 tarih ve 12750 sayı ile intikal ettirdiği şikâyet başvurusunun reddine ilişkin
30.09.2021 tarih ve 21-46/665-325 sayılı Kurul kararının kaldırılmasını ve söz konusu
şikâyet başvurusunda yer alan iddialara ilişkin olarak SAHİBİNDEN hakkında
soruşturma açılmasını talep etmiştir. Bu başvuru üzerine hazırlanan 14.09.2022 tarih
ve 2020-1-070/BN-04 sayılı Bilgi Notu görüşülerek karara bağlanmıştır.
(6) F. RAPORTÖR GÖRÜŞÜ: İlgili Bilgi Notunda, REOS tarafından 2577 sayılı İdari
Yargılama Usulü Kanunu'nun (İYUK) 11. maddesi çerçevesinde yapılan başvurunun
yeni bir hukuki durum ortaya çıkarmadığı ve söz konusu başvuru kapsamında dile
getirilen iddiaların Kurul kararında değerlendirildiği dikkate alındığında, idari işlemin
kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması talebinin
reddedilmesi gerektiği ifade edilmiştir.
G. İNCELEME VE DEĞERLENDİRME
G.1. İddialar
(7) 30.09.2021 tarih ve 21-46/665-325 sayılı Kurul kararının yeniden değerlendirilmesi
talebini içeren başvuruda yer alan iddialar, (i) kararın eksik incelemeye dayandığı, (ii)
kararın yanlış beyanlara dayandığı, (iii) karardaki değerlendirmelerin hatalı olduğu
başlıkları altında sınıflandırılabilecektir. Buna göre başvuru sahibi tarafından,
i. Eksik incelemeye yönelik olarak;
1. Sadece incelenen teşebbüsün muhatap alındığı, şikâyetçiyle toplantı yapma
gereği duyulmadığı,
2. Entegrasyonun bedavacılık sorunu yaratacağı, inovasyon motivasyonunu ve
ürün kalitesini düşüreceği gibi argümanların somutlaştırılması, ortaya çıkacak
olumsuz etkilerin REOS’un entegrasyon talebinin kabulü durumunda
piyasada ortaya çıkacak olan olumlu etkilerden daha fazla olduğunun ortaya
koyulması gerektiği,
22-42/624-260
3/13

3. SAHİBİNDEN’in kurumsal üyelere ilişkin pazarlama giderlerinin artacağına
yönelik herhangi bir verinin bulunup bulunmadığının anlaşılmadığı,
4. SAHİBİNDEN’in pazarlama faaliyetlerindeki verimliliğinin düşeceğine ilişkin
bir verinin bulunup bulunmadığının anlaşılmadığı, kurumsal üyelerin
taleplerini, ihtiyaçlarını, ilgi duydukları veya duymadıkları alanların başka
yerlerden girilen ilanlarla da ölçülebileceği,
5. Kararda entegrasyonun sağlanması durumunda kurumsal üyelere sunulan
hizmetlerde hizmetin çeşitliliği, kapsamı, kalitesi ve hızında aksaklıkların
olabileceği, bunların da teşebbüsün AR‐GE yatırımının karşılığını
alamamasına, inovasyon güdüsünün düşmesine, azalan etkinlik ve artan
maliyetler ile kurumsal üyelere yönelik fiyatlarda artışa ya da kurumsal üye
kaybına yol açabileceği, bunun da son kullanıcılara sunulan hizmet kalitesinin
düşmesine ve nihayetinde son kullanıcıların da kaybına yol açabileceği
şeklindeki çıkarımlara nasıl ulaşıldığına dair somut bir açıklama bulunmadığı,
en azından SAHİBİNDEN’in son on yılda yaptığı yatırımlar ile bunların
tüketiciye sağladığı yararların incelenebileceği,
6. SAHİBİNDEN’in sayfa trafiğinin düşeceği argümanının yanlış ve
temellendirmeden uzak olduğu, SAHİBİNDEN’in toplam sayfa trafiğinin yüzde
kaçının kurumsal üyelerin ilan girerken oluşturduğu trafik olduğu ve REOS’a
verilecek entegrasyonun bu trafiği nasıl etkileyeceği sorularının yanıtsız
olduğu,
7. SAHİBİNDEN’in temel faaliyetlerini içerecek kapsamda bir entegrasyonun
SAHİBİNDEN üzerinden REOS ve/veya entegrasyon sağlanan teşebbüslere
rant aktarımı anlamına gelebileceği, bedavacılık sorununa yol açabileceği
değerlendirmesinin hiçbir içeriğe dayandırılmadığı, hâkim durumdaki
teşebbüsün belli bir davranışa zorlanmasının günün sonunda her zaman
bedavacılık ile ilişkilendirilebileceği,
ii. Yanlış beyanlara yönelik olarak;
1. SAHİBİNDEN’in manipülatif bilgi verdiği, REOS'u kullanan üyelerin
(emlakçıların) SAHİBİNDEN ile ilişkisinin kesilmeyeceği, bir emlakçının
SAHİBİNDEN’i kullanabilmesi için öncelikle yine üyelik oluşturması ve
kendine uyan bir paketi SAHİBİNDEN’den satın alması gerektiği, emlakçının
doping vb. ilave paketler satın almak yahut diğer ek hizmetleri kullanmak için
profilini halen SAHİBİNDEN üzerinden yönetebileceği, dolayısıyla
SAHİBİNDEN’in kurumsal üyelere yönelik temel pazarlama kanalını
kaybedeceği şeklinde sunduğu bilginin yanlış olduğu,
2. Rakip ilan platformlarının kendi aralarında veri transferi yapılmasını isteyerek
(yani platformların doğrudan birbiriyle entegre olarak hareket etmesini
sağlamak amacıyla) süreci manipüle etmiş olabilecekleri,
3. INTENGO’nun REOS ile aynı işi yapmasına rağmen aksini belirtmesi
sebebiyle hakkında idari para cezası uygulanması gerektiği,
4. SAHİBİNDEN’in REOS’a hiçbir zaman entegrasyonun herhangi bir türünü
vermeyi kabul ve/veya teklif etmediği, SAHİBİNDEN tarafından INTENGO’ya
sağlanan entegrasyon hizmetinin REOS’a da sözlü olarak iletildiği iddiasının
asılsız olduğu, söz konusu yanlış ve yanıltıcı bilgi için SAHİBİNDEN’e idari
para cezası uygulanması gerektiği,
22-42/624-260
4/13

iii. Hatalı değerlendirmelere yönelik olarak;
1. Entegrasyonun sağlandığı pazarlarda hep son kullanıcı için bir katma değer
meydana getirildiğinin ifade edildiği, ancak bunun bir kıstas olmadığı, zaten
entegrasyonların çoğu zaman tüketiciye doğrudan değmeyen hizmetler
bakımından söz konusu olduğu,
2. SAHİBİNDEN’in ana faaliyetinin “ilan girişi için emlakçılara entegrasyon
yazılımı sağlama hizmeti” ve REOS’un ana faaliyetinin de “toplu ilan
listeleme” hizmeti olmadığı düşünüldüğünde SAHİBİNDEN’in kendi üzerinde
yayımlanan ilanların başka yerlerde de kolayca yayımlanabilmesi için
REOS’a API açmasının ana faaliyetini üçüncü bir kişiye/kuruma bırakması
anlamına gelmediği, SAHİBİNDEN’in hâkim durumda olmadığı ikinci el ürün
listeleme kategorisinde ve banka mülklerinin listelenmesi kategorisinde
inceleme konusu entegrasyonu farklı şirketlere verdiği, entegrasyonun temel
faaliyetin farklı bir teşebbüse aktarılması şeklinde yorumlanması halinde
entegrasyonun o kategorilerde de verilmeyeceği, kaldı ki Kurulun Coca Cola,
Unilever kararlarında satış dolaplarının belli bir kısmının rakiplere
açılmasının ana faaliyet konularıyla ilişkili olması nedeniyle entegrasyon
talebinin reddi için bu entegrasyonun SAHİBİNDEN’in ana faaliyetini
oluşturduğu/ana faaliyetine aracılık ettiği argümanının ileri sürülemeyeceği,
3. Ücret ödeyerek üye olmuş emlak ofislerinin varlığı göz önüne alındığında
REOS’un talep ettiği entegrasyon sonucu piyasada oluşacağı belirtilen
aracılığın değer yaratacağı, söz konusu hizmet ile dinamikleri çok farklı olan
limon, patates, soğan, yaş meyve ve sebze vb. ürünlerin satışı pazarındaki
aracılık arasında benzerlik kurularak entegrasyonun ek bir aracı katmanı
oluşturacağı şeklindeki değerlendirmenin entegrasyonun sağlayacağı
etkinlikleri görmezden geldiği,
4. SAHİBİNDEN’in hizmetlerinin faydalarını ve ayrıca emlakçılara sunulan
ücretsiz ek faydaları üyesine eş anlı ve doğrudan aktaramayacağı
değerlendirmesinin yanlış olduğu, SAHİBİNDEN üyelerine ücretli veya
ücretsiz faydalarını kullandırmak istiyorsa herhangi bir şekilde ilan
girilmesinin ardından kullanıcı profillerinde bu faydaları sunabileceği,
REOS’un entegrasyon talebinin yerine getirilmesinin buna engel olmadığı,
hiçbir emlakçının ilan girişleri için entegrasyon kullanmak zorunda da
olmadığı, entegrasyon kullanmak isteyen bir emlakçının da REOS dışında
başka entegratör firmaları kullanabileceği,
5. Piyasaya diğerlerine göre daha sonra giren Zingat.com ve EmlakSitem.com
gibi sitelerin REOS portföy giriş ekranlarında kendi işletme logolarıyla
göründüğü için bilinirlik kazandıkları ve herhangi bir müşteri ziyareti, e-
mailing, SMS vb. gibi özel efor gerektiren bir pazarlama faaliyeti yapmadan,
işbirliğine özel tanıtım sayfaları ve çağrı merkezi aramaları sayesinde REOS
kullanıcılarının ilanlarını kolayca çekebildikleri ve sonrasında paket satışları
yapabildikleri,
6. SAHİBİNDEN hariç entegrasyondan etkilenebilecek bütün taraflar söz
konusu entegrasyonun faydalı olacağını ifade etmişken halen entegrasyon
talebinin SAHİBİNDEN üzerindeki olumsuz etkisinin ele alındığı, bir rekabet
hukuku incelemesinde tekil olarak bir teşebbüsün nasıl etkilendiğinden
ziyade ilgili davranıştan piyasaların genelinin nasıl etkilendiğine bakılması
gerektiği,
22-42/624-260
5/13

7. Veri taşınabilirliğinin rekabeti kısıtlayıcı etkileri entegrasyona göre daha
orantılı bir yoldan gidererek aynı sonuca ulaştıracağı değerlendirmesinin de
teknik uyumu sağlama, rakipleri bir araya getirme, ilan güncelliğini koruma
açısından riskler barındırdığı, entegrasyon ve veri taşınabilirliği çözümlerinin
birlikte de tesis edilebileceği,
8. REOS’un ileride fiyat artırabileceğine yönelik karardaki varsayımın, konudan
bağımsız ve hatalı bir değerlendirme olduğu, entegrasyon sonucu REOS’un
veya rakip ilan platformlarının payını artırmasına olumsuz sonuç
bağlanmasının hiçbir şekilde kabul edilemez olduğu, 4054 sayılı Kanun’un
böyle bir yetkiyi içermediği ve talep edilen entegrasyonun bedelinin resen
belirlenerek adeta piyasa düzenleyicisi gibi davranma yetkisini tanımadığı,
9. Emlak Ofisim adlı ürün hakkında bağlama kapsamında bir zorlama olmadığı
şeklindeki değerlendirmenin de hatalı olduğu, bağlama olabilmesi için
ürünün sözleşmesel veya teknolojik olarak bağlanmasının gerekmediği,
ürünün bedavaya verilmesinin zaten rasyonel emlakçıyı SAHİBİNDEN’in
ürününü almaya motive edeceği, dolayısıyla ürünün bedavaya verilmesinin
de söz konusu ihlali teşkil edebileceği, SAHİBİNDEN’in Emlak Ofisim’e
ilişkin muhasebesini ayrı tutmamasının yapılacak maliyet analizine hiçbir
etkisi olmadığını göz ardı ettiği, SAHİBİNDEN’in zaten karlı bir şirket olduğu
gerekçesiyle yıkıcı fiyat iddiasının reddinin hatalı olduğu,
10. Entegrasyon talebinin teknik aksaklık yaşanabilecek karışıklıkta olmadığı,
kaldı ki salt teknik aksaklık yaşanacak olmasının REOS’un entegrasyon
talebinin reddi için yeterli bir gerekçe olmadığı,
11. Entegrasyon izni verilmesi durumunda REOS’un ve SAHİBİNDEN’in rakibi
olan ilan platformlarının pazar payının yükseleceği ve daha sonra ücretleri
artırabileceği, bu durumun da emlak danışmanlarının maliyetini yükselteceği
değerlendirmesinin de hatalı olduğu,
12. SAHİBİNDEN ile entegrasyonun REOS açısından vazgeçilmez olup
olmadığı değerlendirilirken e-ticaret sektörünün değil; kurumsal üyelerin
emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti
pazarının dikkate alınması gerektiği,
13. Veri taşımanın emlakçıların yaşadığı sorunları çözmeyeceği, zira yeni ilanlar
girildikçe veya ilanlar güncellendikçe ilgili ilan platformundan tekrar tekrar
veri taşınması gerekeceği, eğer bu ilanlar daha sonra tekrar manuel olarak
girilecekse hiçbir zaman tasarrufunun olmayacağı, ayrıca ilanın girildiği ilk
platformdan çekilecek verinin diğer platformlarla uyumlu hale getirilmesinin
gerekeceği, tüm bunların işlem maliyetlerini artıracağı,
14. Dijital piyasalarda entegrasyon izni veren birçok teşebbüsün olduğu ve
bunlardan hiçbirinin ne ürün kalitesinde ne de yatırım motivasyonunda
azalma olduğu, REOS’a entegrasyon izni vermenin SAHİBİNDEN’in de ürün
kalitesini ve çeşitliliğini artıracağı ve SAHİBİNDEN’in daha fazla emlakçıya
erişmesine imkân sağlayabileceği, bunun dışında SAHİBİNDEN’in rakipleri
de güçleneceği için SAHİBİNDEN’in tekel gücünü muhafaza etmek istemesi
sebebiyle bu entegrasyona izin vermediği,
15. SAHİBİNDEN’in entegrasyon sağlamamasının, etkili bir çoklu listeleme
hizmetleri sisteminin (MLS) kurulmasına da engel olması nedeniyle, kararda
22-42/624-260
6/13

yer alan bu durumun MLS kurulmasının önünde engel olmadığı
değerlendirmesinin hatalı olduğu,
16. Geçici tedbir konusunda REOS’un kârlı bir şekilde faaliyetlerini sürdürdüğü
gerekçesinin de hukuk politikası açısından sorunlu olduğu
iddia edilmiştir. Ayrıca, Kurulun REOS’un şikâyetini reddederek resen soruşturma
açmasına yönelik işlemlerinin gerekçelerine kısa kararda ve gerekçeli kararda yer
vermemesinin idari işlemlerde gerekçeye yer verilmesi ve hukuki belirlilik ilkeleri
açısından problemli olduğu ifade edilmiştir.
G.2. Değerlendirme
(8) Kurul REOS’un şikayet konusu iddialarını, entegrasyon ve geçici tedbir taleplerini
değerlendirdiği bir karar vermiş bulunduğundan, teşebbüsün talebi İYUK’un “Üst
makamlara başvurma” başlıklı 11. maddesi kapsamında değerlendirilmiştir. İYUK’un
11. maddesinde aşağıdaki hüküm yer almaktadır:
“ÜST MAKAMLARA BAŞVURMA
MADDE 11 - 1. İlgililer tarafından idari dava açılmadan önce, idari işlemin
kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması üst
makamdan, üst makam yoksa işlemi yapmış olan makamdan, idari dava açma
süresi içinde istenebilir. Bu başvurma, işlemeye başlamış olan idari dava açma
süresini durdurur.
2. Otuz gün içinde bir cevap verilmezse istek reddedilmiş sayılır.
3. İsteğin reddedilmesi veya reddedilmiş sayılması halinde dava açma süresi
yeniden işlemeye başlar ve başvurma tarihine kadar geçmiş süre de hesaba
katılır.”
(9) İYUK’un yukarıda yer verilen 11. maddesi uyarınca, ilgililer tarafından Kurul kararının
kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılması; dava açma
süresi içerisinde Kuruldan istenebilmektedir. Bu kapsamda tarafça gönderilen talebin
18.08.2022 tarihinde Kurum kayıtlarına girdiği, idari dava açma süreleri içerisinde
yapıldığı ve özü itibarıyla Kurul kararının kaldırılmasına ilişkin bir başvurunun söz
konusu olduğu dikkate alındığında taraf talep ve iddialarının İYUK’un 11. maddesi
çerçevesinde değerlendirilmesi uygun bulunmuştur.
(10) Öncelikle başvuruda Kurul kararının gözden geçirilmesi için öne sürülen gerekçelerin
önaraştırma kapsamında öne sürülen iddialardan farklılaşan bir niteliğinin
bulunmadığı, ilgili kararın gözden geçirilmesini gerektiren esaslı bir savı içermediği,
ancak çoğunlukla önaraştırmadaki iddiaların yinelenmesinden veya karara/karara
dayanak olan tespitlere itirazın beyanından ibaret olduğu görülmektedir. Diğer deyişle,
iddialar karara esas alınan maddi ya da esaslı noktalarda gözden kaçırılan bir hususu
ihtiva etmemektedir. Yine de başvuru sahibinin iddiaları yukarıdaki sınıflandırmaya
paralel olarak aşağıda iddialar özelinde de değerlendirilmektedir.
(11) REOS tarafından sunulan ve yukarıdaki başlıklar altında aktarılan iddialar dışında
kalan iddialar esasen yeni iddialar olmayıp önaraştırma döneminde dikkate alınan ve
değerlendirilen iddialardır.
G.2.1. Kararın Eksik İncelemeye Dayandığına İlişkin İddiaların Değerlendirilmesi
(12) Sadece incelenen teşebbüsün muhatap alındığı, şikâyetçiyle toplantı yapma gereğinin
duyulmadığı iddiasına ilişkin olarak belirtilmelidir ki, dosya kapsamında yalnızca
SAHİBİNDEN’in görüşlerine başvurulmamış, sektör paydaşları, kurumsal üyeler ve
22-42/624-260
7/13

sektörde faaliyette bulunan dernek ve odaların beyanları da esas alınmıştır. Dosya
kapsamında elde edilen bilgi ve belgeler her bir iddia bakımından bütüncül olarak ele
alındıktan sonra değerlendirme yapılmıştır. Şikâyetçi konumunda bulunan REOS’tan
da üç defa bilgi talebinde bulunulmuş, ilgili yanıtlar 05.07.2021 tarih ve 19288 sayı,
19.08.2021 tarih ve 20476 sayı ile 14.09.2021 tarih ve 21119 sayı ile kayıtlara
alınmıştır.
(13) Entegrasyonun olumlu ve olumsuz etkileri arasındaki farkın, SAHİBİNDEN’in
pazarlama giderlerinin ve pazarlama faaliyetlerindeki verimliliğin, entegrasyonun
SAHİBİNDEN’in toplam trafiğini düşürmesi yönündeki olası etkinin ölçülmediği
yönündeki iddialara ilişkin olarak ise, kararda tüm paydaşlara yönelik kısa ve uzun
vadede olası tüm etkiler dikkate alınmıştır. Hâkim Durumdaki Teşebbüslerin Dışlayıcı
Davranışlarına İlişkin Kılavuz’da da “dışlayıcı davranışlara yönelik değerlendirmede,
incelenen davranışın “kendine özgü koşullarının” yanı sıra, pazardaki “fiili veya
muhtemel etkileri”nin göz önünde bulundurulacağı ifade edilmektedir. Kararda olası
herhangi bir etki göz ardı edilmemiştir. Olası olumlu etkilere karşı olumsuz etkiler de
ele alınarak orantılılık ilkesi doğrultusunda bir karşılaştırma yapılmıştır. Ancak karar
salt bu karşılaştırma neticesine de dayanmamakta, klasik ihlal türlerinden mal
vermenin reddi kapsamında yapılan incelemeye de yer vermekte, ancak yapılan
incelemede, reddedilen ürün/hizmetin zorunlu unsur niteliği taşımadığı ve dolayısıyla
mal vermenin reddi eyleminin unsurlarının taşınmadığı değerlendirilerek şikâyet
reddedilmektedir.
(14) Ayrıca SAHİBİNDEN’in son on yılda yaptığı yatırımlar ile bunların tüketiciye sağladığı
yararların incelenmesi yönünde bir analizin, hem faydanın ölçümlenmesi hem de fayda
ile yatırımlar arasında nedensellik bağı kurulması bakımından noksan kalacağı
değerlendirilmektedir. Bu yönde bir analiz sonucu, dosyanın esasını değiştirecek veya
kararı farklılaştıracak nitelikte bir katkı sağlamayacaktır. Her halükarda, iddia edildiği
yöndeki incelemelerde yine geçmişe dayalı veriler üzerinden geleceğe ilişkin
varsayımlar oluşturulacak, böylece yine geleceğe yönelik muhtemel etkiler esas
alınmış olacaktır. Anılan sebeplerle, kararın eksik incelemeye dayandığı yönündeki
savın geçerli olmadığı kanaatine varılmaktadır.
G.2.2. Kararın Yanlış Beyanlara Dayandığına İlişkin İddiaların Değerlendirilmesi
(15) Kararda, REOS'u kullanan üyelerin (emlakçıların) SAHİBİNDEN ile ilişkisinin
kesileceği yönünde bir değerlendirme yapılmamıştır. Kararda, REOS’u kullanan
kurumsal üyelerin REOS üzerindeki eylemleri oranında SAHİBİNDEN platformundaki
ziyaretlerin azalacağı değerlendirilmiştir. Bu değerlendirme objektif bir tespitten
ibarettir. Zira talep edilen entegrasyon ile kurumsal üyenin SAHİBİNDEN yerine REOS
üzerinden ilan girmesi, güncellemesi ve sonlandırması hedeflenmektedir. Kararda
üyelerin SAHİBİNDEN’e ait ilan paketleri veya doping gibi ek ürün/hizmetleri REOS
üzerinden satın alacağı yönünde bir tespit de yapılmamıştır. Ancak yine de
SAHİBİNDEN’in platformu üzerindeki kurumsal üye ziyaret sayısının azalması, sayfası
üzerinden doğrudan bu üyelere dönük pazarlama kabiliyetini sınırlayacağı da aşikârdır.
(16) Rakip ilan platformlarının kendi aralarında veri transferi yapılmasını istemesi ve bu
sebeple REOS’a entegrasyon verilmesine karşı çıkması yönündeki iddia, başvuru
sahibinin, bizatihi önaraştırma kapsamında sunduğu iddiaları ile çelişen niteliktedir.
Başvuru sahibi REOS, talep ettiği entegrasyonun rakiplerin çıkarına olduğunu iddia
etmiştir. Ancak mevcut başvurusundaki iddiası, rakiplerin pazardan bekledikleri
faydaların, arada REOS ya da başka bir aracı olmaksızın, doğrudan kendi aralarındaki
bir entegrasyon yoluyla da mümkün olduğunun kabulü anlamına gelmektedir.
22-42/624-260
8/13

(17) INTENGO’ya sağladığı entegrasyon hizmetini REOS’a da sağlayabileceğini REOS’a
sözlü olarak ilettiğine dair SAHİBİNDEN tarafından verilen bilgi, REOS’un bu yönde bir
talebi olması halinde SAHİBİNDEN’in bu talebe olumlu yanıt verebileceğine yönelik bir
irade beyanı olabileceğinden, ilgili Kurul kararında yer almıştır.
(18) Ancak REOS’un ayrımcılık iddiası, SAHİBİNDEN’in söz konusu ifadesine dayanarak
reddedilmemiştir. Kararda da belirtildiği gibi, ayrımcılığın ana unsurlarından alıcıların
eşit durumda olması şartı sağlanamamaktadır. Bu sebeple iddialar reddedilmiştir.
(19) INTENGO’nun talep ettiği entegrasyon ile REOS’un talep ettiği entegrasyonun benzer
olduğu ve INTENGO’nun REOS ile aynı işi yapmasına rağmen aksini belirtmesi
iddialarına yönelik olarak ise Kurul kararında detaylı açıklamalarda bulunulmuştur. İlgili
kararda yer alan Şekil-1 ve Şekil-5 incelendiğinde INTENGO’nun REOS gibi
platformları birleştiren bir portal sunmadığı, banka gayrimenkullerini bankaların
internet sitesi, SAHİBİNDEN ve/veya diğer platformlardan birinde yayımlamak ve bu
ilanlara yönelik ihaleli satışların gerçekleşmesi için bir yazılım desteği sunduğu
anlaşılmaktadır. Bu bakımdan INTENGO, REOS gibi emlak danışmanları ile
platformlar/çevrim içi kanallar arasında aracılık yapmamakta, satıcı konumunda olan
bankaların internet sitesi ve platformlarda ilan yayımlayabilmesi için bankalara gerekli
yazılımı sağlamaktadır. İkinci olarak, teşebbüsün faaliyetlerinin esasını bu yazılım
desteğinin de oluşturmadığı anlaşılmaktadır.
(20) REOS, emlakçıların ve bankaların portföylerindeki ilanları tek bir noktadan
SAHİBİNDEN ve SAHİBİNDEN’in rakiplerini içeren birden fazla platformda
listelenmesi amacıyla SAHİBİNDEN’den entegrasyon talep ederken; SAHİBİNDEN’in
INTENGO’ya sunduğu entegrasyon ise, INTENGO’nun sunduğu yazılım vasıtasıyla
elektronik ihale yoluyla ihaleli satış yapan bankaların ihaleye konu ilanlarının ve
ihalelerinde oluşan fiyat değişimlerinin anlık olarak SAHİBİNDEN’de
güncellenebilmesine yöneliktir. Dolayısıyla SAHİBİNDEN tarafından INTENGO’ya
sağlanan entegrasyon hizmeti ile REOS tarafından SAHİBİNDEN’den talep edilen
entegrasyon hizmetlerinin farklı nitelikte olduğu görülmektedir. INTENGO ile şikâyetçi
REOS’un eşit konumda alıcılar olmadıkları sonucuna da ulaşıldığından
SAHİBİNDEN’in bir ayrımcılık uygulamasında bulunduğundan bahsedilemeyecektir.
(21) Netice itibarıyla, kararın yanlış beyanlara dayandığı yönündeki iddiaların kararın
kaldırılması, geri alınması, değiştirilmesi veya yeni bir işlem yapılmasını gerektirecek
nitelikte olmadığı kanaatine varılmaktadır.
G.2.3. Karardaki Analizlerin Hatalı Olduğuna İlişkin İddiaların Değerlendirilmesi
(22) SAHİBİNDEN’in ana faaliyetlerini üçüncü bir kişiye/kuruma bırakabileceği
değerlendirmesinin hatalı olduğuna dair iddialara yönelik olarak ise, kararın 83.
paragrafında vurgulandığı üzere, SAHİBİNDEN’in; emlak danışmanlarına sunulan
temel fonksiyonlarda “kullanıcı deneyimi”ni mükemmelleştirmenin ve iş sonuçları
açısından en iyi noktaya getirebilmenin son derecede teknik ve önemli bir konu olduğu,
ancak ilan girişlerine yönelik olarak sağlanacak bir entegrasyonun belirtilen faydalara
engel teşkil ettiği, platformun iş sonuçları, gelirleri ve rekabet gücü açısından risk
olarak görüldüğü, SAHİBİNDEN ile müşterisi arasına ilave ve dışarıdan katmanların
girmesinin müşteri ile olan bağın kopması, müşterinin platformdan alacağı etkinliğin
kaybolması sonuçlarına yol açacağı yönündeki argümanlarından hareketle ilgili
kanaate varılmıştır.
(23) Entegrasyonun sağlayacağı etkinliklerin görmezden gelindiği iddiasının aksine,
entegrasyon işleminin faydaları kararda yer alan Tablo-5’ten de görüleceği üzere,
22-42/624-260
9/13

değerlendirmeye esas alınmıştır. Öyle ki ilgili işlemin muhtemel zararları, ortaya
çıkarabileceği muhtemel faydalardan ağır bastığından, entegrasyon sağlamak
yönünde bir zorunluluğun orantılı olmayacağı değerlendirilmiştir. Entegrasyon ile ek bir
aracı katmanın oluşacağı da, REOS’un önaraştırmaya konu başvurusunda talep ettiği
modelin işleyişi hakkındaki açıklamalarından anlaşıldığı gibi, objektif bir tespittir.
(24) SAHİBİNDEN’in hizmetlerinin faydalarını ve ayrıca emlakçılara sunulan ücretsiz ek
faydaları üyesine eş anlı ve doğrudan aktaramayacağı değerlendirmesinin yanlış
olduğu iddiasına ilişkin olarak, kararın 84. ve 85. paragraflarına değinilmelidir. İlgili
paragraflarda, SAHİBİNDEN’in alıcı tarafından ücret almadığı, satıcı tarafında özellikle
kurumsal üyelerden elde ettiği gelire dayanarak yürüttüğü ilan iş modelinden hareketle
teşebbüs için üyesinin ilan giriş işlemlerinin salt platformunda yayımlanacak ek bir
reklamdan ibaret olduğunu varsaymanın hatalı olacağı, SAHİBİNDEN’in, (kurumsal)
üyesinin ilan girdiği sırada, sayfasında (i) hem kendisi için gelir kaynağı oluşturmak
üzere doping ismiyle adlandırdığı ilan reklamları sattığı, diğer hizmetlerinin tanıtımını
yaptığı, üyenin ilgisini çekecek (ücretli/ücretsiz) ek hizmetler sunarak sayfasının
trafiğini artırdığı, (ii) hem üyelere sunduğu hizmetleri geliştirmek üzere onların davranış
modellerini izlediği (iii) hem de üyelere işlemleri ile ilgili bilgilerin sunulduğu
açıklanmıştır. Dolayısıyla, entegrasyon sonucu kurumsal üyelerin REOS’u
kullandıkları oranda, söz konusu faydaların sunulması imkanının kısıtlanacağı açıktır.
(25) Zingat.com ve EmlakSitem.com gibi sitelerin REOS portföy giriş ekranlarında kendi
işletme logolarıyla göründüğü için bilinirlik kazandıkları yönündeki iddialar bakımından
ise kararda REOS ile çalışan rakiplerin görüşlerine başvurulmuş, bu görüşler ve bu
görüşler doğrultusunda rakiplere yönelik muhtemel etkiler de değerlendirmeye esas
alınmıştır.
(26) Öte yandan iddia edildiği gibi, kararın 90. ve devamı paragraflarında hem rakiplerin
hem de emlakçıların entegrasyonun sağlayacağı faydalara ilişkin görüşlerine
başvurulmuş, bu doğrultuda piyasanın genelinin nasıl etkilenebileceği incelenmiştir.
İddia edilenin aksine salt SAHİBİNDEN üzerindeki etkiler değerlendirilmemiş, ancak
bu etkiler göz ardı da edilmemiş, orantılılık ilkesi çerçevesinde bir denge analizine tabi
tutulmuştur.
(27) Veri taşınabilirliğinin entegrasyona göre rekabeti kısıtlayıcı etkileri daha orantılı bir
yoldan gidererek aynı sonuca ulaştıracağı değerlendirmesinin hatalı olduğu iddiasına
ilişkin olarak, kararın aşağıda alıntılanan 130 ve 131. paragraflarının hatırlatılmasında
fayda görülmektedir:
“(130) Diğer yandan, entegrasyon ile oluşması beklenen faydaların rekabeti daha az
sınırlayıcı yollardan elde edilmesi, diğer deyişle rekabete aykırı etkilerin daha orantılı
bir yoldan giderilmesi imkân dahilindedir. Örneğin emlak danışmanlarının Sahibinden
platformuna girdikleri ilanları, tercih ettikleri diğer çevrim içi kanallara aktarması,
girdikleri ilan verilerinin taşınabilirliği ile de sağlanabilecektir. Bu halde, emlak
danışmanları kendi iradeleri ile diledikleri çevrim içi kanalı kullanabilecektir. Dileyen
emlak danışmanı yine toplu listeleme hizmetlerinden faydalanacak, ancak bir aracı ile
daha çalışmayı tercih etmeyen emlak danışmanları ilan verilerini istedikleri platforma
kendileri aktarabilecektir. Bir yandan ilan girişine harcadıkları zamandan tasarruf
edecek, bir yandan da yeni bir aracı ile maliyetlerinin daha da artmasının önüne
geçebilecektir. Bu etkinlikleri de yetersiz bulan, ilan güncellemeleri ve sonlandırmaları
için kullandığı tüm platformları eş anlı yönetemeyen emlak danışmanları,
22-42/624-260
10/13

Sahibinden’de oluşturduğu verisini doğrudan toplu listeleme sağlayıcılarına aktararak
yine ilanlarını alternatif kanallarda yayımlayabilecektir.
(131) Elbette bu, entegrasyon talebine nazaran (en az) bir fazla adım içerebilmekte,
ilanı bir yerde oluşturduktan sonra, onu bir başka çevrim içi kanala aktarmak için
taşınabilir verisini söz konusu platforma kopyalaması/iletmesi ya da bunu ilgili
platformlardan talep etmesi gerekmektedir. Ancak, incelenen pazarda emlak
danışmanlarının çevrim içi ilan hizmetlerine çoklu erişim için motivasyonlarının
olmasına karşın çoklu erişimin önünde zaman, maliyet, ikinci bir platformun ara yüzüne
uyum sağlayamama gibi engellerin olması, bunun sonucunda çevrim içi ilan hizmetleri
pazarındaki yoğunlaşmadan dolayı rekabetin sınırlı olması yönündeki rekabet
sorunlarının henüz veri taşınabilirliğine yönelik bir imkân sunulmadığı bir pazarda
ortaya çıktığı belirtilmelidir. Bu kapsamda, bu aşamadaki pazar şartları altında,
başvuruda belirtilen şekilde bir entegrasyon aracılığıyla birlikte işlerlik yükümlülüğünün
getirilmesinin orantısız olacağı değerlendirilmektedir.”
(28) Söz konusu değerlendirmelerden de anlaşılacağı üzere, kararda veri taşımanın
hâlihazırda mümkün kılınmadığı tespit edilmiş, ancak veri taşımanın rekabet
sorunlarını giderdiği yönünde bir değerlendirme yapılmamıştır. Bunun ancak ihtimal
dâhilinde olduğu tespit edilmiş, bu sebeple önaraştırma sonucunda veri taşımanın
engellenmesine ilişkin olarak resen soruşturma açılmasına da karar verilmiştir.
(29) REOS tarafından öne sürülen bir başka iddia da REOS’un ileride fiyat artırabileceğine
yönelik varsayımın, konudan bağımsız ve hatalı bir değerlendirme olduğu,
entegrasyon sonucu REOS’un veya rakip ilan platformlarının payını artırmasına
olumsuz sonuç bağlanmasının hiçbir şekilde kabul edilemez olduğu, 4054 sayılı
Kanun’un böyle bir yetkiyi içermediği ve talep edilen entegrasyonun bedelinin resen
belirlenerek adeta piyasa düzenleyicisi gibi davranma yetkisini tanımadığı şeklindedir.
(30) Kararda REOS’un entegrasyon sonrası fiyat artıracağı tespit edilmemiş, yalnız bunun
ihtimal dahilinde olduğu değerlendirilmiş, zira kararda muhtemel tüm senaryolar
dikkate alınarak bir etki analizi gerçekleştirilmiştir. Nitekim başvuru sahibi bu yönde bir
imkânsızlıktan da bahsetmemektedir. Karar entegrasyon bedelini belirlemeyi konu
edinmemiştir. Ancak talep edildiği gibi, zorunluluk ya da ihlale zemin teşkil eden bir
uygulama tespit etmeksizin, hâkim durumda da olsa bir platformu entegrasyon
sağlamaya zorlamak piyasa düzenleyiciliği olarak kabul edilebilecektir.
(31) Emlak Ofisim adlı ürünün bedava sunulmasının bağlama ve yıkıcı fiyatlama yoluyla
ihlal teşkil ettiği iddialarına ilişkin olarak, ürünün bedavaya verilmesinin de bağlama
kapsamında değerlendirilebileceğinin göz ardı edildiği iddia edilmiş olup bağlama
iddiası aşağıdaki tespitlere dayanılarak reddedilmiştir:
“(198) Sahibinden’in eylemleri, bağlama uygulaması çerçevesinde değerlendirildiğinde,
Emlak Ofisim hizmetinin Sahibinden kullanıcılarına sunulan bir yenilik olduğu, emlakçılar
tarafından kullanımının zorunlu olmadığı ve sözleşmesel bir zorlamanın bulunmadığı
görülmektedir. Başvuru sahibi REOS da, bu durumun farkında olarak, başvuru
dilekçesinde ilanını Sahibinden’de vermek isteyen kullanıcıların, ofis yönetim ve
entegrasyon hizmetini de Sahibinden’den almak, yani Emlak Ofisim hizmetini kullanmak
zorunda olduğuna yönelik bir uygulamanın bulunmadığını belirtmektedir. Dolayısıyla
somut olayda sözleşmesel bir bağlamadan söz etmek mümkün görünmemektedir. Öte
yandan ürünlerin bir diğeri olmadan kullanılamaması sonucunu doğuran teknolojik
bağlama da söz konusu değildir. Zira hem Sahibinden kullanıcıları satın aldıkları ilan
paketlerine Emlak Ofisim hizmetini kullanım zorunluluğu bulunmadan erişebilmekte hem
de emlak ofis yönetimi hizmetini piyasada bağımsız bir şekilde sunan başta şikâyetçi
22-42/624-260
11/13

REOS olmak üzere Emlak Ajandam, Emlak Asistanım, Emlak Tekno gibi teşebbüsler
bulunmakta ve dolayısıyla emlak ilan platformu hizmeti, emlak ofis yönetimi hizmetinden
teknolojik olarak birbirinden bağımsız bir şekilde kullanılabilmektedir. Bu çerçevede
inceleme konusu iddia sözleşmesel veya teknolojik bağlama olarak nitelendirilemez.
(199) Ayrıca yukarıda da ifade edildiği üzere bağlama uygulamasının gerçekleşebilmesi
için bağlayan ürünün satın alınmasının bağlanan ürünün de satın alınması koşuluna
bağlı olması, yani bağlayan ürünün bağlı ürün ile birlikte satın alınmasına yönelik bir
zorlamanın mevcut olması gerekmektedir. Sahibinden tarafından gönderilen cevabi
yazıda Emlak Ofisim hizmetinin kurumsal üyeler tarafından kullanımının zorunlu
olmadığı, ilan paketi satın alan kurumsal kullanıcıların Emlak Ofisim hizmetini kullanıp
kullanmamakta özgür olduğu belirtilmektedir. Yani Sahibinden tarafından, kurumsal
üyelere Emlak Ofisim hizmetinin ilan paketleri ile birlikte kullanılmasına yönelik bir
zorlama bulunmadığı görülmektedir. Dolayısıyla bağlayan ürünün bağlı ürün ile birlikte
satın alınmasına yönelik bir zorlamanın gerçekleşmediği anlaşılmıştır.”
(32) Kararın, SAHİBİNDEN’in Emlak Ofisim’e ilişkin muhasebesini ayrı tutmamasının
yapılacak maliyet analizine hiçbir etkisi olmadığını göz ardı ettiği ve SAHİBİNDEN’in
zaten karlı bir şirket olduğu gerekçesiyle yıkıcı fiyat iddiasının reddinin hatalı olduğu
iddiaları da yerinde bulunamamaktadır. Zira kararda yıkıcı fiyatlama analizi Emlak
Ofisim’e ilişkin muhasebe kayıtlarının ayrı tutulmamasına dayandırılmamış, bilakis
SAHİBİNDEN’in Emlak Ofisim hizmetini de içeren ilan paketlerinden elde ettiği gelir ve
söz konusu hizmetlerin sunumunda katlanılan maliyetler karşılaştırılmış, teşebbüsün
söz konusu gelirlerinin hem işletme giderleri hem de yatırım giderlerinin tamamını
karşılıyor olması sebebiyle, analizde ortalama kaçınabilir maliyet (OKM) ayrımına
gitmeye gerek kalmamış, bu analiz sonucu SAHİBİNDEN’in Emlak Ofisim hizmeti
üzerinden yıkıcı/maliyet altı fiyatlandırma yapmadığı tespit edilmiştir.
(33) Talep konusu entegrasyonun iddia edildiği gibi karışık olduğu yönünde bir tespit
yapılmamıştır. Ancak uygulama programlama arayüzü sağlamak, bu yolla iki firma
arasında entegrasyon kurarak ilan girişine, güncellemesine ve sonlandırmasına zemin
sağlayan teknik bir imkan oluşturmak beraberinde aksaklıklar getirebilecektir. Söz
konusu hizmetlerin platform ile aynı hızda sağlanamaması, iki firma arasındaki
trafiğin/iletişimin aksaması, güvenlik açıkları vb. hususlar bu olası aksaklıklara örnek
olarak verilebilecektir.
(34) Entegrasyona izni verilmesi durumunda REOS’un ve SAHİBİNDEN’in rakibi olan ilan
platformlarının pazar payının yükseleceği ve daha sonra ücretleri artırabileceği, bu
durumun da emlak danışmanlarının maliyetini yükselteceği değerlendirmesi de diğer
senaryolar gibi muhtemel etkiler arasında dikkate alınan çok sayıda unsurdan yalnız
biridir. Başvuru sahibinin kendisi de entegrasyon ile rakiplerin payının artacağını,
kendisinin ilan hacminin artacağını ifade etmektedir. Artan pazar payının fiyatlara
yansımasını ihtimal dâhilinde görmek hatalı olmayacaktır. Emlakçı derneklerinden
Ankara Tüm Emlakçılar Odası ve Türkiye Tüm Emlak Müşavirleri Federasyonu gibi
paydaşlar tarafından da bu yöndeki endişeler açıkça dile getirilmiştir.
(35) Vazgeçilmezlik/zorunlu unsur şartının e-ticaret sektörü bakımından değil kurumsal
üyelerin emlak satış/kiralama faaliyetlerine yönelik çevrim içi platform hizmeti pazarı
bakımından incelenmesi gerektiğine yönelik iddia da yerinde görülmemektedir.
Entegrasyon hizmetinin pek çok alanda sağlanması mümkündür. Başvuru sahibinin
belirttiği gibi bu e-ticaret sektörü ile de sınırlı değildir ve bankacılık/finansal teknoloji
hizmetlerini dahi kapsamaktadır.
22-42/624-260
12/13

(36) Veri taşımanın emlakçıların sorunlarını çözmeyeceği yönündeki iddiaya ilişkin olarak,
kararda bu yönde bir tespit yapılmadığı, ancak pazarda veri taşıma yönünde bir
imkânın deneyimlenmediğinin tespitinin yapıldığı yinelenmelidir.
(37) Dijital piyasalarda entegrasyon izni veren teşebbüs sayısının çokluğunun ve başvuru
sahibinin bu çok sayıda teşebbüsün motivasyonunda azalma olmadığına yönelik
iddiasının 4054 sayılı Kanun kapsamında hâkim durumun kötüye kullanıldığı iddiasını
inceleyen kararın vardığı sonuçları etkileyecek bir unsur olmadığı
değerlendirilmektedir. SAHİBİNDEN’in tekel gücünü korumak amacıyla entegrasyon
sağlamadığına yönelik iddia bakımından ise, tek başına niyetin yapılan tespitlerde
sonucu etkileyecek esaslı bir unsur teşkil etmediği göz önünde bulundurulmalıdır.
SAHİBİNDEN’in entegrasyon sağlamamasının etkili bir MLS kurulmasının önünde bir
engel olmadığı değerlendirmesinin hatalı olduğu iddiası da karardaki tespitleri
değiştirecek esaslı bir gerekçe içermemektedir. Kararın bu yöndeki tespiti 157.
paragrafta aşağıdaki gibi gerekçelendirilmiştir:
“(157) Bu çerçevede, öncelikle başvuru sahibinin MLS sisteminin kurulması için
REOS’a ihtiyaç olduğu şeklinde oluşturduğu algı yanıltıcıdır. Başvuru sahibinin ikinci
olarak sorgulanan iddiası ise, MLS sistemi için Sahibinden platformunun REOS’a ya da
herhangi bir başka oluşuma entegrasyon sağlamasının gerekli olduğu iddiasıdır. MLS
sisteminin esasında emlak danışmanlarının kendi portföylerini birleştirerek kurdukları
veri tabanı olduğu dikkate alındığında, bu veriler için Sahibinden’in kurumsal üyelerden
gelen ilan portföyünün vazgeçilmezlik standardını karşılayabilecek nitelikte olduğu
söylenemeyecektir. Zira zaten Sahibinden’in söz konusu portföyünün sahibi emlak
danışmanlarının kendisidir. Bu bakımdan, emlak danışmanları arasında MLS
oluşumuna bir talep varsa, emlak danışmanlarının Sahibinden üzerinde verdikleri
ilanları REOS veya kendi mesleki organizasyonları uhdesinde kurulacak MLS
sistemleri üzerinde yayımlaması yönünde bir yasal veya teknik engel bulunmamaktadır.
Hatta REOS gibi aracılar/MLS servis sağlayıcıları da bu yönde bir oluşuma hizmet
vermek üzere faaliyet göstermektedir.”
(38) Geçici tedbir konusunda REOS’un kârlı bir şekilde faaliyetlerini sürdürdüğü
gerekçesine dayanılmasının hukuk politikası açısından sorunlu olduğu yönündeki
iddianın yeni ya da esaslı bir gerekçe içermediği değerlendirilmektedir. Geçici tedbir
talebi, gerek iddia konusu eylemlerin ciddi ve telafi olunamayacak zararların ortaya
çıkması ihtimali oluşturmaması, gerek dosya kapsamındaki iddiaların hâkim durumun
kötüye kullanılması olarak değerlendirilmemesi sebepleriyle reddedilmiştir.
(39) Son olarak, başvuru sahibi, kararda soruşturma açılmasına ilişkin gerekçelere yer
verilmediği iddiasında bulunmuştur. Soruşturma açılmasına yönelik karar, başvuru
sahibinin itirazına konu olan, nihai karar niteliği taşıyan ve bu yönüyle de gerekçeli
metni hazırlanan karardan ayrı bir karardır. Soruşturma açılmasına yönelik Kurul
kararları ara karar niteliğindedir ve gerekçeleri ayrı bir gerekçeli karar metnine konu
olmamakta, soruşturmanın sağlıklı bir şekilde yürütülebilmesi bakımından nihai karara
kadar üçüncü taraflarla paylaşılmamaktadır.





22-42/624-260
13/13

H. SONUÇ
(40) Yapılan yeniden değerlendirme sonucunda; İYUK’un 11. maddesi kapsamında
30.09.2021 tarihli ve 21-46/655-325 sayılı Kurul kararının kaldırılmasına, geri
alınmasına, değiştirilmesine veya yeni bir işlem yapılmasına yer olmadığına gerekçeli
kararın tebliğinden itibaren 60 gün içinde Ankara İdare Mahkemelerinde yargı yolu açık
olmak üzere, OYBİRLİĞİ ile karar verilmiştir.







Full & Egal Universal Law Academy