T.C. SAKARYA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2022/366 Esas - 2023/35
T.C.
SAKARYA
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2022/366 Esas
KARAR NO: 2023/35
BAŞKAN: ...
ÜYE: ...
ÜYE: ...
KATİP:...
DAVACI :...
VEKİLİ:...
DAVALI : ...
VEKİLİ: ...
DAVA: Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 21/03/2022
KARAR TARİHİ: 18/01/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 16/02/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı taraf; Dava dışı... Limited Şirketi ile davalı...Şubesi arasında akdedilen kredi sözleşmesinde davacının ipotek veren sıfatıyla yer aldığını, ipotek verilen... parsel sayılı taşınmazın kredi borcunun teminatı olduğunu, ...nin kredi borcunu ödeyememesi üzerine davalı banka İstanbu.... İcra Müdürlüğünde ... E. Numaralı dosyası ile ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlattığını, davacının taşınmazın satışını engellemek için icra tehdidi altında davalı banka ile protokol imzaladığını ve dava konusu taşınmazın Banka tarafından alacaklarına mahsuben en geç 28.07.2017 tarihine kadar toplam 1.993.497,14 TL bedel ile devralınması yoluyla tasfiyesi ve söz konusu taşınmazda Banka tarafından devralındığı tarihten itibaren devir bedeline tapu devir tarihinden itibaren ilk 12 ay için faizsiz tapu devir tarihinden itibaren 12-24 ay arasındaki süre için işleyecek yıllık %15 faiz ile kredi borçlusu veya onun göstereceği 3. kişiye toplam devir tarihinden itibaren 24 ay süreyle vefa hakkı tesis edilmesi hususunda anlaşıldığını, davalı bankanın davacının icra tehdidi altındaki zor durumundan yararlanarak dava konusu taşınmazı değerinin çok altında bir meblağ ile devraldığını, bunun TBK 28 maddesinde düzenlenen aşırı yararlanma teşkil ettiğini, davalı bankanın bütün şartların gerçekleşmesine karşılık davacının vefa hakkını kullanmasına da engel olduğunu ve taşınmazı dava dışı... Limited Şirketi'ne devrettiğini, belirtilen anlaşmanın lex commissoria yasağı nedeniyle geçersiz olduğunu, Türk Medeni Kanunu'nun 873. Maddesine göre rehinli alacaklının borç ödenmediği takdirde, rehin konusu malvarlığı değerini temellük etmesinin mümkün olmadığını, davalı bankanın işleminin lex commissoria yasağını dolanmaya yönelik kanuna karşı hile olduğunu, taşınmazın 2014 yılı itibariyle rayiç değeri 1.750.000 TL olarak belirlenmesine rağmen davalı bankanın taşınmazı alacağa karşılık 24.07.2017 tarihinde 1.993.497,14 TL'ye devraldığını, taşınmazın (taşınmazdan %45 oranında düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılacağı nazara alınarak) 30.09.2021 tarihi itibariyle rayiç değerinin 2.515.000 TL olarak belirlendiğini ve banka tarafından 23.12.2021 tarihi itibariyle 2.500.000 TL'den satılığa çıkarıldığını, davalı bankanın aşırı yararlanması sebebiyle davacının tapu kaydının iptalini veya bedel farkını talep etme hususunda seçimlik hakkının bulunduğunu, dava konusu taşınmazın gerçek değeri ile devralınan bedeli arasındaki farkın davacıya ödenmesine karar verilmesi gerektiğini belirterek dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tespit edilmesi ve devir bedeli ile arasındaki farkın davacıya ödenmesini , terditli olarak dava konusu taşınmazın 24.07.2017 protokol tarihi itibariyle rayiç değeri ile devir bedeli arasındaki farkın protokol tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davacıya ödenmesini talep etmiş, davasını 10.000 TL olarak belirsiz dava şeklinde açmıştır.
Davalı banka; TBK nun 28 maddesinde düzenlenen gabin iddiasına dayanan davanın 1 yıllık hak düşürücü sürede açılmadığını, Davacı ... adına kayıtlı ... Parselde bulunan taşınmazın kaydına müvekkil banka lehine dava dışı şirketin kredi borcu sebebiyle 3.000.000.-TL bedelli ipotek tesis edildiğini, kredi borcunun ödenmemesi sebebiyle davacı aleyhine ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatıldığını, yapılan müzakereler sonucu davacı ile 24.07.2017 tarihli protokol akdedildiğini, bu sözleşmeye göre İstanbul Anadolu ...İcra Müdürlüğünün ...E. Sayılı dosyası üzerinden başlatılan icra dosyasından yaptırılan kapak hesabına göre 14.07.2017 tarihi itibarı ile 2.379.587,06.-TL Nakit, 31.680.-TL gayrinakit borçları bulunduğunu şartsız, kesin ve gayrikabili rücu olarak kabul ve ikrar edilerek borcun en geç 28.07.2017 tarihine kadar ödenmesi koşulu ile indirimli olarak (nakit ve gayrinakit alacak ve vekalet ücreti dahil, icra harç ve masrafları, tapu masrafları ile sair masraflar hariç) 1.993.497,14.-TL ödenerek tasfiyesi ve taşınmazda davacı lehine vefa hakkı tesisi ve ayrıca sözleşme yürürlükte kaldığı sürece taşınmazın bedelsiz olarak ve kiracılık sıfatı tanınmaksızın davacının kullanımına bırakılması hususunda anlaşıldığını, bu çerçevede taşınmazın 27.07.2017 tarihinde davacı tarafından 1.993.497,14.-TL bedel ile bankaya borçlu ...'ın kredi borcuna mahsup edilmek üzere vefa hakkı ile birlikte devredildiğini, bu işlemlerde SPK lisanslı uzmanlar tarafından hazırlanan ekspertiz değerlerinin dikkate alındığını, gabin bulunmadığını, Davacının herhangi bir zararı söz konusu olmayıp aksine taşınmazı kullanmaya devam ederek fayda sağladığını, protokolde belirtilen süre içerisinde protokol ile kararlaştırılan bedel bankaya ödenmediğinden vefa süresi dolduktan sonra bankanın maliki olduğu taşınmazı 3. Bir şahsa devrettiğini, somut olayda ...yasağından bahsetmenin mümkün olmadığını zira belirtilen sözleşmenin borcun muaccel olmasından sonra yapıldığını, bankanın kredinin teminatını oluşturan varlıkları alacaklarına mahsuben devir alabileceği yönünde mevzuatta düzenlemelerin bulunduğunu belirterek davanın reddini istemiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık;
1-Taraflar arasındaki 24/07/2017 tarihli sözleşmenin ve tapu devrinin geçerli olup olmadığı,
2-Sözleşme ve tapu devri geçersiz ise (taşınmazın banka tarafından üçüncü kişiye devredilmiş olması itibariyle) davacının davalıdan talep edebileceği tazminat alacağının bulunup bulunmadığı ve varsa miktarı,
3-Davacının bu tazminat alacağını talep edebilmesi için davalıya (ipotek borçlusu sıfatıyla) ödemesi gereken kredi borcu bulunup bulunmadığı ve varsa miktarı , hususlarında toplanmaktadır.
Davalı taraf davacının ileri sürdüğü gabin iddiası yönünden hak düşürücü süre itirazında bulunmuş ise de hukuki değerlendirmenin mahkemeye ait olduğu , ileri sürülen vakıalara nazaran davanın temelinin gabin hukuki sebebine dayanmadığı, TMK 873/2 maddesine dayanan tapu iptali yada tazminat istemine ilişkin olduğu anlaşılmakla hak düşürücü süre itirazı ön inceleme duruşmasında reddedilmiştir.
Mahkememizce resen yapılan hukuki nitelendirmeye göre; dava ipotek verilen taşınmazın mülkiyetinin borca karşılık olarak alacaklıya devrini öngören sözleşmenin ve buna dayanılarak yapılan tapu tescilinin geçersizliği sebebine (TMK 873/2) dayanan tazminat istemine ilişkindir. İpotekli taşınmaz davalı banka tarafından dava öncesinde dava dışı bir şirkete satılmış olduğundan davacı tarafça tazminat talep edilmiştir.
İpoteğin paraya çevrilmesi talepli icra dosyası (İstanbul Anadolu ... İcra Müdürlüğünün... esas sayılı dosyası) uyap ortamında getirtilmiş incelenmiştir.
Dava konusu ...parsel sayılı taşınmazın ipotek verilemesine ve davalıya devrine ilişkin kayıtlar, dava dışı ...Ltd. Şti'nin kullandığı kredilere ilişkin kayıtlar ve davacı ile davalı arasındaki 24/07/2017 tarihli protokol sureti dosyaya getirtilmiştir.
İpotek verilen taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti amacı ile bilirkişi incelemesi yaptırılmış, davalı banka tarafından sunulan kayıtların üzerinde yapılan inceleme ile bankanın kullanılan krediler sebebiyle dava tarihi itibariyle olan alacağı hesaplanmıştır.
İlk bankacı bilirkişi raporu yetersiz görülmüş ve yeni bir bankacı bilirkişi görevlendirilerek ikinci bir rapor alınmıştır.
Taşınmaz değerlemeye ilişkin bilirkişiler 02/08/2022 tarihli raporunda; dava tarihi olan 21/03/2022 tarihi itibariyle dava konusu taşınmazın, üzerinde bulunan yapılar 1.695.215,62 TL ve zemin bedeli de 9.149.960,00TL olmak üzere, toplam 10.845.175,60 TL değerde olduğunu tespit etmişlerdir. Taşınmaz üzerinde bulunan yapıların (27/07/2017) tasarruf tarihinde de bulunması sebebiyle hesaplamada nazara alınması gerekmiştir. ...parsel sayılı taşınmaz 07/03/2018 tarihli yenileme işlemi ile ...parsel numarasını almış, bilirkişilerce yapılan değerlemeden sonra taşınmazın 14/12/2022 tarihli imar uygulaması neticesinde ... ada ... parsel sayılı imar parseli içinde kaldığı görülmüştür.
Bankacı bilirkişi 21/10/2022 tarihli raporunda; davalı bankanın dava dışı.... Ltd. Şti. Firması'ndan dava konusu kredilerden kaynaklı olarak dava tarihi itibariyle toplam 5.194.171,52 TL nakit kredi alacağının olduğunu bildirmiştir.
Alınan 02/08/2022 tarihli ve 21/10/2022 tarihli bilirkişi raporları denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bulunmuş, yapılan itirazlar kabul görmemiştir.
Davacı vekili davasını 8.851.678,46 TL olarak ıslah ederek dava tarihinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istemiş ve talebini harçlandırmış, ıslah dilekçesi davalı vekiline tebliğ edilmiş, dava değeri itibariyle yargılamaya heyet olarak devam edilmiştir.
Yapılan yargılama ve toplanan delillere göre;
Dava dışı ... Limited Şirketi ile davalı banka arasında akdedilen kredi sözleşmesinde davacının ipotek veren sıfatıyla yer aldığı, davacının ... ... parsel (yenileme ile ...parsel) sayılı taşınmazını kredi borcunun teminatı olarak verildiği, dava dışı kredi borçlusunun kredi borcunu ödeyememesi üzerine davalı bankanın İstanbul Anadolu .... İcra Müdürlüğünde... E. Numaralı dosyasında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla icra takibi başlattığı, bu süreçte ipotek veren davacı ile davalı banka arasında düzenlenen ve borçluların da dahil olduğu 24/07/2017 tarihli protokol ile bahsi geçen kredi borçlarının 2.379.587,06 TL nakit ve 31.680 TL gayri nakit olarak belirlenerek tasfiyesinin ve bu kapsamda ipotekli taşınmazın 1.993.497,14 TL bedelle borca mahsuben 28/07/2017 tarihine kadar davalı bankaya devrinin öngörüldüğü, aynı protokolde devir tarihinden itibaren 24 ay içinde devir bedelinin belirlenen faizi ile birlikte bankaya ödenmesi halinde taşınmazın iadesinin kararlaştırıldığı, davacının protokol uyarınca ipotekli taşınmazı 27/07/2017 tarihinde 1.993.497,14 TL bedelle davalı bankaya satış yoluyla devrettiği, davalı bankanın da bu taşınmazı 15/12/2021 tarihinde dava dışı bir şirkete satış suretiyle devrettiği anlaşılmaktadır.
Taraflar arasında taşınmazın temlikinden üç gün önce düzenlenen ve satış akdinin eki sayılacak ve ondan ayrı kabul edilemeyecek nitelikteki 24/07/2017 tarihli sözleşmeye göre, satım akdinin gerçek satış olmayıp, borcun ödenmemesi sebebiyle ipotek verilen taşınmazın mülkiyetinin davalıya devredildiği ve içeriğinde öngörülen koşullar çerçevesinde tekrar davacıya iadesinin kararlaştırıldığı görülmektedir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 873/2. maddesi hükmüne göre borcun ödenmemesi halinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükümlerine değer verilemeyeceği ve geçersiz olduğu tartışmasızdır. O halde, anılan bu sözleşme ve TMK.nun 873/2. maddesi hükmü karşısında çekişmeli taşınmazın davalı bankaya intikalini sağlayan temlik işleminin yasal olduğunu söyleyebilme imkanı bulunmadığı gibi davalı banka üzerindeki sicilin korunmasına da olanak yoktur. Öte yandan “borç tasfiye sözleşmesi” başlıklı söz konusu belgenin Türk Medeni Yasasının 736. maddesi hükmünde öngörülen akitlerden olmadığı, kaldı ki, o amaçla yapıldığı düşünülse bile resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle de vefa veya iştira sözleşmesi olarak değerlendirilmesi de olanaksızdır. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2012/5888 Esas 2012/10744 Karar)
Olayları bildirmek taraflara, hukuki nitelemeyi yaparak olaya en uygun yasa hükmünü tayin ederek tatbik etmek hakime aittir. Somut olayda TMK.nun 873. maddesi hükmünün nazara alınması ve uyuşmazlığın bu çerçevede çözümlenmesi gerekmektedir.
Davalı bankanın kredi alacağından kaynaklanan sicil kaydında tesis edilen ipoteğin taşınmazın bankaya devrinden sonra alacaklı ve borçlu sıfatının bankada birleşmesi sebebiyle ipotek şerhinin sicil kaydının silindiği anlaşılmaktadır. Taşınmazın davalıya devri geçersiz olmakla birlikte taşınmaz daha sonra üçüncü kişiye geçtiğinden tapunun davacıya iadesi söz konusu olmayıp davacının gerçekleşen zararının tazmini mümkün olacaktır. Zararın hesaplanmasında dava tarihinin esas alınması gereklidir. Taraflar arasında düzenlenen protokolün geçersiz olduğu tespit edildikten sonra bu protokol kapsamında yapılmış olan borç tespitinin taraflar açısından bağlayıcı olduğunu kabul etmek mümkün olmayacağından davalı bankanın ipotekle teminat altına alınan kredi alacağının dava tarihi itibariyle hesaplanması ve yine taşınmazın dava tarihi itibariyle hesaplanan rayiç değerinin nazar alınması zorunludur. Bilirkişi incelemeleri bu doğrultuda yaptırılmış ve sunulan raporlar hükme esas alınmıştır. Bu haliyle ipotek verilen taşınmazın dava tarihindeki değerinden ( 10.845.175,60 TL) davalı bankanın kredi alacaklarının dava tarihinde ulaşacağı rakam ( 5.194.171,52 TL ) mahsup edildiğinde aradaki fark (5.608.434,08 TL) davacı açısından taşınmazının hukuken geçersiz ve batıl bir tasarruf ile elinden çıkmasından kaynaklı gerçek zarar miktarıdır.
Açıklanan gerekçelerle davanın kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABULÜNE; 5.608.434,08 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT uyarınca hesaplanan 294.084,34-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinde reddedilen kısım sebebiyle AAÜT uyarınca belirlenen 248.297,33 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Hükmolunan değer üzerinden hesaplanan 383.112,13 TL nispi harçtan peşin alınan (peşin harç +tamamlama harcı) 150.993,77 TL nin mahsubu ile bakiye 232.118,36 TL nispi karar harcının davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
5-Davacı tarafından peşin yatırılan harç miktarı (peşin harç + tamamlama harcı) 150.993,77 TL nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yapılan 5750,00 TL bilirkişi ücreti ile 147,75 TL posta gideri ve 80,70 TL başvuru harcı olmak üzere toplam 5.978,45 TL yargılama giderinden kabul oranına (%63,36) göre hesaplanan 3.787,95TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiyesinin davacı üzerinde bırakılmasına
7-Arabuluculuk nedeniyle hazine tarafından karşılanan 1.560,00-TL masrafın kabul-ret oranına göre hesaplanan 988,42-TL'sinin davacıdan, 574,58-TL'sinin davalıdan alınarak Hazineye irat kaydına,
8-Gerekçeli kararın talep halinde taraf vekillerine tebliğine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzünde, verilen kararın, taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içerisinde mahkememize veya mahkememize gönderilmek üzere başka bir yer mahkemesine verilecek dilekçe ile Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere, oybirliği ile karar verildi. 18/01/2023
Başkan ...
e-imzalı
Üye...
e-imzalı
Üye ...
e-imzalı
Katip...
e-imzalı