T.C. SAKARYA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2022/970 Esas - 2023/513
T.C.
SAKARYA
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2022/970 Esas
KARAR NO: 2023/513
BAŞKAN: ...
ÜYE:...
ÜYE: ...
KATİP: ...
DAVACI :...
VEKİLLERİ:...
DAVALI :...
VEKİLLERİ:...
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (TTK 873/2 maddesine dayanan)
DAVA TARİHİ: 31/05/2022
KARAR TARİHİ: 20/09/2023
GEREKÇELİ KARARIN
YAZILDIĞI TARİH : 20/10/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı taraf;...A.Ş'ye ait olan Sakarya ...Mahallesi ... ve ... ve ... parsel ile ... ... Mahallesi ... ada ... parsel ve ... ada ...parsel sayılı taşınmazların mülkiyeti davacıya ait iken bankadan kullanılmış olan kredinin teminatı olarak davalı tarafa devrolunduğunu, kredi bedelinin ödenmesi sonrasında söz konusu taşınmazların davacıya iade edileceğinin taraflar arasında akdedilen vefa sözleşmesinde belirtilerek bu hakkın tapu kütüğüne şerh edilmiş olduğunu, (tapu kütüğünde böyle bir şerh bulunmamaktadır) davacının söz konusu taşınmazlar üzerinde vefa hakkına sahip olduğunu, davacı ...A.Ş. tarafından davalıya noterden ihtarname gönderildiğini, bu ihtarname ile yukarıda yer alan taşınmazların vefa sözleşmesi kapsamında makul bir teklif verilmesi halinde bedeli nakden ve defaten ödemek koşuluyla geri almak istediklerini bildirdiklerini ancak davalı tarafın olumlu ya da olumsuz bir dönüş yapmadığını belirterek, bahse konu taşınmazların tapu kaydının iptali ile bilirkişi tarafından belirlenecek bedel karşılığında davacı adına tescilini talep ve dava etmiştir.
Dava konusu yapılan taşınmazlardan ... ... Mh ... parsel ve ... parsel (yeni ... ada ... parsel ve ... parsel ) sayılı taşınmazların davalı banka adına kayıtlı olmadığı, dava öncesinde dava dışı bir şirkete satılmış olduğu anlaşılmakla davacının talebinin sadece tescil istemine ilişkin olması sebebiyle bu iki taşınmaz yönünden dava tefrik edilmekle mahkememizin .../... Esas (yeni esas) sırasına kaydı yapılarak tescili talepli davada davalı bankanın pasif husumeti (taraf sıfatı) bulunmadığından 07/12/2022 tarihli .../... karar sayılı kararla tefrik olan dava usulden red edilmiştir.
Eldeki davanın konusu Sakarya ... ... ... parselin (yeni ... ada ... parselin) 1/2 hissesi, ... ... ... ... ada ...parsel (eski ....) ve ... ada ... parsel (eski ...) sayılı taşınmazların davalı banka adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı şirket adına tescili talebine ilişkindir.
Davalı banka dava dilekçesinin 16/06/2022 tarihinde tebliğ edilmiş olmasına rağmen süresinde cevap vermemiş vakıaları inkar etmiş sayılmıştır.
Davalı banka vekili cevap süresinden sonra sunduğu dilekçesinde; taşınmazlara ilişkin olarak şirket yetkilisi ...eşi ... ... tarafından ... AHM .../... esas ve Sakarya ...AHM .../... esas sayılı dosyalarında tapu iptal talepli derdest davalar bulunduğunu bildirmiş, taraflar arasında mevcut genel kredi sözleşmesi kapsamında teminat olarak verilen bu taşınmazların yapılan protokol ile bankaya devredildiğini ancak davacı şirketin protokoldeki yükümlülüklerini uzatılmış süre içinde yerine getirmediğini belirtmiştir. Davalı vekilinin bu beyanları cevap olarak kabul edilmemekle birlikte tarafların ortak kabulünde olan hususların tespitinde nazara alınmıştır.
Tarafların ortak kabulünde olan hususlar: Taraflar arasında genel kredi sözleşmesinin bulunduğu ve bu kapsamda dava konusu taşınmazların ve (tefrike konu olan taşınmazların) teminat olarak verildiği, taraflar arasında borç yapılandırması sözleşmesinin ayrıca akdedildiği ve bu kapsamda teminat olarak verilmiş olan taşınmazların bankaya satış yoluyla devredildiği tarafların ortak kabulündedir.
Hukuki nitelendirme hakime ait olmakla dosya kapsamına ve ileri sürülen vakıalara göre yapılan değerlendirmeye nazaran davanın TMK.nun 873/2. maddesi sebebiyle tapu iptal ve tescil talebi olduğu kabul edilmekle taraflar arasında halli gereken uyuşmazlıkların;
a) Taraflar arasındaki teminat teşkil eden taşınmazların devrini öngören sözleşmenin ve bu sözleşmeye dayanılarak yapılan tapu devirlerinin geçerli olup olmadığı,
b) Dava konusu üç taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptalinin gerekip gerekmediği,
c) Davacının tapuların iptali ile kendi adına tescilini talep edebilmesi için davalıya ödemesi gereken kredi borcu bulunup bulunmadığı ve varsa miktarı, hususlarında olduğu tespit edilmiştir.
Dava tapu iptal ve tescil istemine ilişkin olduğundan zorunlu arabuluculuğa tabi değildir.
İpoteğin paraya çevrilmesi talepli icra dosyası (İstanbul ... İcra Müdürlüğünün .../... esas sayılı dosyası) uyap ortamında dosyaya eklenmiş ve incelenmiştir.
Dava konusu taşınmazların ipotek verilemesine ve davalıya devrine ilişkin kayıtlar, davacının davalıdan kullandığı ve borçlu olduğu kredilere ilişkin kayıtlar ve davacı ile davalı arasındaki 29/05/2018 tarihli protokol sureti dosyaya getirtilmiştir.
İpotek verilen taşınmazların dava tarihi itibariyle rayiç değerinin tespiti amacı ile bilirkişi incelemesi yaptırılmış, davalı banka tarafından sunulan kayıtların üzerinde yapılan inceleme ile bankanın kullanılan krediler sebebiyle dava tarihi itibariyle olan alacağı hesaplanmıştır.
Taşınmaz değerlemeye ilişkin bilirkişiler; dava tarihi olan 31/05/2022 tarihi itibariyle dava konusu Sapanca ... ... ada ...parsel sayılı taşınmazın (davacının payı olan 1/2) değerinin 5.697.191,50 TL , ... ... ... ada ... parselin (1/1) değerinin 8.950.444,00 TL ve son olarak ... Cumhuriyet ... ada ... parselin (1/1) değerinin 7.336.405,50 TL olduğunu tespit etmişlerdir.
Bankacı bilirkişi 10/04/2023 tarihli raporunda; davalı bankanın genel kredi sözleşmeleri kapsamında kullanılan kredilerden kaynaklı olarak dava tarihi itibariyle toplam 5.628.163,38 TL nakit kredi alacağının olduğunu bildirmiştir. Hesap kat ihtarnamesinde ve ilk ödeme planında temerrüt faiz oranının %39 olarak belirlenmiş olması gözetilerek bu rakam esas alınmıştır.
Alınan bilirkişi raporları denetime elverişli ve hüküm kurmaya yeterli bulunmuş, yapılan itirazlar kabul görmemiştir.
Talebin iptal ve tescile ilişkin olması sebebiyle dava konusu taşınmazların dava tarihi itibariyle belirlenen toplam değeri 21.984.041,00 TL üzerinden harç ikmal ettirilmiştir.
Davacı ile dava dışı ... Şti arasında akdedilen kredi sözleşmesinde davacının müteselsil kefil ve ipotek veren sıfatıyla yer aldığı, davacının ... ili ... ilçesi ... Mahallesi ......ada...parsel ve ... ada ... parsel sayılı taşınmaz ile Sapanca ... ....ada ... parsel sayılı taşınmazdaki 1/2 hissesini kredi borcunun teminatı olarak ipotek verdiği, asıl borçlusu ... olan .... risk numaralı kredi borcunun 02/02/2018 tarihli noter ihtarnamesine rağmen ödenmemesi üzerine davalı bankanın İstanbul ... İcra Müdürlüğünün .../... esas sayılı dosyası ile 08/03/2018 tarihinde tüm ipoteklerin paraya çevrilmesi yoluyla ipotek veren borçlular hakkında icra takibi başlattığı, bu süreçte ipotek veren borçlu davacı (ve dava dışı borçlu demir Grup) ile davalı banka arasında düzenlenen 29/05/2018 tarihli protokol ile bahsi geçen kredi borçlarının dava konusu taşınmazların da içinde bulunduğu ipotekli taşınmazları 2.535.000,00 TL bedelle 31/05/2018 tarihine kadar davalı bankaya devrinin öngörüldüğü, aynı protokolde devir tarihinden itibaren 24 ay içinde devir bedelinin belirlenen faizi ile birlikte bankaya ödenmesi halinde taşınmazın iadesinin kararlaştırıldığı, davacının protokol uyarınca ipotekli dava konusu taşınmazları 31/05/2018 ve 01/06/2018 tarihlerinde (.../... sayılı taşınmazı 660.000,00 TL bedelle, .../... sayılı taşınmazı 660.000,00 TL bedelle, ... parsel sayılı taşınmazdaki 1/2 hisseyi 391.250,00 TL bedelle) davalı bankaya satış yoluyla devrettiği, dava tarihi itibariyle ve halen bu taşınmazların davalı banka adına kayıtlı olduğu anlaşılmaktadır.
Roma Hukukundan bu yana uygulama yeri bulan ve evrensel özellik taşıyan lex commissoria yasağının bir yansıması olan Türk Medeni Kanunun 873/2 maddesi "Borcun ödenmemesi hâlinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükmü geçersizdir." emredici hükmünü içermektedir. Burada borcun muaccel olmasından önce yada sonra şeklinde bir ayrıma gidilmemiş, cebri icra yoluyla satışı yerine borca karşılık rehinli taşınmazın mülkiyetin alacaklıya devrini öngören tüm sözleşmelerin geçersizliği yani kesin hükümsüzlüğünü açıkça belirtilmiştir. Madde gerekçesi de bu doğrultudadır.
Taraflar arasında taşınmazların temlikinden bir kaç gün önce düzenlenen ve satış akdinin eki sayılacak ve ondan ayrı kabul edilemeyecek nitelikteki 29/05/2028 tarihli sözleşmeye göre, satım akdinin gerçek satış olmayıp borcun ödenmemesi sebebiyle ipotek verilen taşınmazların mülkiyetinin davalıya devredildiği ve içeriğinde öngörülen koşullar çerçevesinde tekrar davacıya iadesinin kararlaştırıldığı görülmektedir. Vefa akdi şeklinde bir düzenleme yapılmış ise de resmi şekil şartına uyulmamıştır. Tapuda yapılan görünürdeki işlem satış yoluyla devir olup gerçekte satış yapılmamış, şartları 29/05/2018 tarihli adi yazılı protokol ile belirlenen geçersiz vefa sözleşmesi temelinde devir gerçekleştirilmiştir. Yapılan satış işlemleri o tarihteki gerçek iradenin satış olmaması açısından da geçersiz
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 873/2. maddesi hükmüne göre borcun ödenmemesi halinde rehinli taşınmazın mülkiyetinin alacaklıya geçeceğine ilişkin sözleşme hükümlerine değer verilemeyeceği ve geçersiz olduğu tartışmasızdır. O halde, anılan bu sözleşme ve TMK.nun 873/2. maddesi hükmü karşısında çekişmeli taşınmazların davalı bankaya intikalini sağlayan temlik işleminin yasal olduğunu söyleyebilme imkanı bulunmadığı gibi davalı banka üzerindeki sicilin korunmasına da olanak yoktur. Öte yandan “borç tasfiye sözleşmesi” başlıklı söz konusu belgenin Türk Medeni Yasasının 736. maddesi hükmünde öngörülen akitlerden olmadığı, kaldı ki, o amaçla yapıldığı düşünülse bile resmi şekilde yapılmamış olması nedeniyle de vefa veya iştira sözleşmesi olarak değerlendirilmesi de olanaksızdır. (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2012/5888 Esas 2012/10744 Karar)
Olayları bildirmek taraflara, hukuki nitelemeyi yaparak olaya en uygun yasa hükmünü tayin ederek tatbik etmek hakime aittir. Somut olayda TMK.nun 873. maddesi hükmünün nazara alınması ve uyuşmazlığın bu çerçevede çözümlenmesi gerekmektedir.
Davalı bankanın kredi alacağından kaynaklanan sicil kaydında tesis edilen ipoteğin taşınmazların bankaya devrinden sonra alacaklı ve borçlu sıfatının bankada birleşmesi sebebiyle ipotek şerhinin sicil kaydının silindiği anlaşılmaktadır. Taşınmazın davalıya devri geçersiz olduğundan davalı adına yapılan tescil de yolsuzdur ve iptali gerekmektedir.
TMK.nun 873/2. maddesi hükmü karşısında çekişmeli taşınmazın davalı bankaya intikalini sağlayan temlik işleminin yasal olduğunu söyleyebilme imkanı bulunmadığı gibi davalı banka üzerindeki sicilin korunmasına da olanak yoktur. Her ne kadar borcun ödenmemesi nedeniyle taşınmazın ipotek lehdarı alacaklıya geçmesi hukuken geçersiz ve batıl bir tasarruf ise de, davacının taşınmazları iradi olarak davalıya devretmiş olması ve açtığı dava ile de geri almak istemiş olması karşısında Borçlar Kanunu’nun 81. maddesi hükmünün hukuki fonksiyonunu icra edeceği tartışmasızdır. Bilindiği üzere, kendi edimini ifa etmeyen kimsenin karşı tarafı, edimini ifaya zorlayamayacağı açıktır. (Yargıtay 1. HD 2012/697 Esas 2012/5668 Karar, Yargıtay1. HD 2019/4781 Esas 2021/2114 Karar)
Taraflar arasında düzenlenen protokolün geçersiz olduğu tespit edildikten sonra bu protokol kapsamında yapılmış olan borç tespitinin taraflar açısından bağlayıcı olduğunu kabul etmek mümkün olmayacağından davalı bankanın ipotekle teminat altına alınan kredi alacağının kredi sözleşmeleri uyarınca dava tarihi itibariyle hesaplanması zorunludur. Bilirkişi incelemeleri bu doğrultuda yaptırılmış ve sunulan raporlar hükme esas alınmıştır.
Davacının davalı bankaya olan ve ipoteklerle teminat altına alınmış olan kredi borcu dava tarihi itibariyle 5.628.163,38-TL olarak belirlendiğinden bu rakamın depo edilmesi için davacı tarafa kesin süre verilmiş, rakamın depo edilmesi üzerine davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM; Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere
1-Davanın KABULÜNE,
a) Davalı banka adına kayıtlı olan Sakarya ... Uzunkum mahallesi ... parsel (yeni ... ada ... parsel) sayılı taşınmazın 1/2 hissesinin davalı banka adına olan tapu kaydının iptali ile davacı şirket adına tesciline,
b) Davalı banka adına kayıtlı olan Sakarya ... ... mahallesi ... ada .. parsel ve aynı yer ... ada ...parsel sayılı taşınmazların tamamının davalı banka adına olan tapu kayıtlarının iptali ile davacı şirket adına tesciline,
2-Mahkeme veznesine depo edilen 5.628.163,38-TL nin karar kesinleştiğinde davalı bankaya ödenmesine,
3-Kanun yoluna başvurulması halinde kararın kesinleşmesi süreç alacağından depo edilen meblağın nemalandırılması amacıyla Vakıfbank ....nt Şubesinde açılacak üçer aylık vadeli bir hesaba aktarılmasına, bu halde kararın kesinleşmesi ile paranın davalıya nemaları ile birlikte ödenmesine,
4-Hüküm özetinin ilgili tapu sicil müdürlüklerine bildirilmesine,
5-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden AAÜT uyarınca dava değeri üzerinden hesaplanan 523.840,41 -TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Dava değeri üzerinden hesaplanan 1.501.729,84 TL nispi harçtan peşin alınan (peşin harç +tamamlama harcı) 375.432,46 TL nin mahsubu ile bakiye 1.126.297,38-TL nispi karar harcının davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
7-Davacı tarafından peşin yatırılan harç miktarı (peşin harç + tamamlama harcı) 375.432,46 TL nin ve 80,70 TL başvuru harcının ve davacı tarafından yapılan 10.000,00 TL bilirkişi ücreti ile 264,75 TL posta gideri ve olmak üzere toplam 385.777,91 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
8-Kalem yönetmeliği gereği gerekçeli kararın talep halinde taraf vekillerine tebliğine,
Dair, taraf vekillerinin yüzünde, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek yada başka yer asliye ticaret mahkemesi aracılığıyla mahkememize gönderilecek bir dilekçe ile Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 20/09/2023
Başkan ...
e-imzalı
Üye ...
e-imzalı
Üye ...
e-imzalı
Katip ...
e-imzalı