T.C. SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ
T.C.
SAKARYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO:2021/1832
KARAR NO:2022/1622
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
BAŞKAN:... (...)
ÜYE:... (...)
ÜYE:... (...)
KATİP:... (...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ:GEBZE ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ:09/02/2021
NUMARASI:2020/380 Esas - 2021/95 Karar
DAVACI :... -
VEKİLİ:Av. ... -
DAVALI :DBC MAKİNE SANAYİ VE TİC. LTD. ŞTİ. -
VEKİLİ:Av. ... -
DAVA:Alacak
DAVA TARİHİ:16/03/2018
KARAR TARİHİ:19/09/2022
KR. YAZIM TARİHİ:23/09/2022
İstinaf incelemesi için Dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla HMK'nın 353. ve 356. maddeleri gereğince; dosya içeriğine ve kararın niteliğine göre sonuca etkili olmadığından duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; .... ... Pafta, 400 Ada, 19 Parselde kain ve halen çit ve duvarla çevrili fabrika ve bahçesinin fiili mesahasının tespit edilerek bu mesahadan tapuda kayıtlı mesahanın düşülerek bakiye arsa bölümü için davacıya fazladan ödenen şimdilik ve belirsiz alacak olarak dava açılmak üzere şimdilik 250.000,00.-TL ücretin müvekkiline iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; satışa konu edilen taşınmazın tapu kaydının aleni olduğunu, satış esnasında ve öncesinde davacıdan gizlenen herhangi bir durum olmadığını, satıştan önce taşınmaz için aplikasyon çalışması yaptırılmadığını, tüm bu nedenlerle davanın reddini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI ÖZETİ:
İlk derece mahkemesince; "... Davanın reddine ..." şeklinde hüküm kurulmuştur.
İlk derece mahkemesince verilen karara karşı davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davacı vekili istinaf dilekçesinde özetle; dava konusu alan için fazladan ödenen değerin davacıya iadesi ve müvekkilin uğramış olduğu zararın giderilmesi gerektiğini belirterek; istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesi talebiyle istinaf yoluna başvurmuştur.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu taşınmazın tapu kaydının aleni olup (TMK'nın madde 1020) satış esnasında ve öncesinde gizlenen bir durum söz konusu olmadığını, davacı tarafın istinaf dilekçesinde davalı şirketin aydınlatma yükümlülüğünü yerine getirmediğine ve basiretli tacir gibi davranmadığına ilişkin iddialarının kabulünün mümkün olmadığını, tapu kayıtlarının aleni olması ve davacı tacirin kayıtları incelemek için imkanının bulunması sebebiyle bilgisizliğini ileri sürerek bir hak talebinde bulunmasının mümkün olmadığını belirterek; davacının haksız istinaf başvurusunun reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER: Gebze Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 09/02/2021 tarih, 2020/380 Esas - 2021/95 Karar sayılı kararı ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, taşınmazın eksik m² ile satıldığı iddiasına dayalı tazminat istemine ilişkindir.
İlk derece mahkemesince verilen davanın reddine dair 05/04/2019 tarihli ve 2018/187 E. ve 2019/371 K. Sayılı karar Dairemizin 24/06/2020 tarihli ve : 2019/1666 E. ve 2020/688 K. sayılı ilamı ile;
"...Eldeki uyuşmazlıkta; yukarıda belirtildiği üzere, davacı HACCP standartlarına uygun fabrika kurmak/kullanmak üzere, dava konusu taşınmazda bulunan fabrika binasını üzerine kurulu olduğu dava konusu taşınmaz ile birlikte satın aldığını belirtmektedir. Dava konusu taşınmazın çapa bağlandığı yüzölçümünün resmi olarak belirlendiği ve tapu kaydına yazıldığı görülmektedir. Kural olarak, anılan hükümler nedeni ile davacının tazminat isteyemeyeceği görülmektedir. Ancak, taraflar arasındaki satım sözleşmesinin, fabrika binasının tel örgü ile çevrili alanı dahil ana taşınmaz ile satıldığı iddia edilmektedir. Bu hale göre, davalının anılan hükmün son cümlesi gereğince "fabrika binasının tel örgü ile çevrili alanının satımını" özellikle üstlenip üstlenmediğinin tespiti gerekir. Davalının, satım sözleşmesinin niteliği gereği böyle bir edim yüklendiği ispat edilir ise davacıya tazminat ödeme yükümlülüğünün doğacağı düşünülmelidir (Yargıtay 13. HD. 07/03/2018 tarih, 2016/19631 E., 2018/2845 K.).
Bu durumda mahkemece yapılacak iş; taşınmaz üzerinde bulunan fabrikanın trafosu dahil tüm müştemilatının mimari projesi, yapı ve kullanma ruhsatları getirtmek, mahallinde kadastro mühendisi bilirkişi ile keşif yapmak, fabrikanın fiilen kullanım alanı ile proje ve ruhsatları tapu ve çap kaydının birbiri ile çakıştırıldığı ve karşılaştırıldığı rapor almak, fabrikanın başka parsele taşıp taşmadığı, proje ve yapı ruhsatlarına göre fazla imalat olup olmadığını tespit etmek, bu tespitler çerçevesinde taraflar arasındaki satım sözleşmenin amacı ile davalının 6098 sayılı TBK'nIn 244-(2) maddesi uyarınca dava konusu parseli aşan kısım var ise bu kısmın alanının satımını özellikle üstlenip üstlenmediğini gerekçeli olarak değerlendirmek ve oluşacak sonuca göre bir karar vermek olmalıdır. ..." gerekçesiyle kaldırılmıştır.
İlk derece Mahkemesince,Dairemiz ilamı sonrasında toplanan deliller ve yapılan yargılama sonucunda:
"...Mahkememizce dava konusu taşınmazın mimari projesi, yapı ve kullanma ruhsatları, tapu kayıtları ve çap örnekleri getirtilerek mahallinde keşif yapılmıştır.
Harita Kadastro Mühendisi Bilirkişi ... 07/12/2020 tarihli raporunda özetle; Dava konusu 400 ada 19 numaralı parsel ve öncesinde 400 ada 2 numaralı parsel imar uygulaması sonucu oluştuğunu, 400 ada 19 numaralı parsel 1917,01 m2 olup öncesi olan 400 ada 2 numaralı parsel de 1.917,01 m2 yüzölçüme sahip olduğunu, 400 ada 19 numaralı parselin 04/06/2013 tarih ve 4061 yevmiye numarası ile imar uygulaması sonucu DBC Makine Sanayi ve Tİc. Ltd. Şti. adına tescilli olduğu ve sonrasında 18/08/2017 tarih ve 6384 yevmiye no ile SEMEN Yemek Servisleri Gıda Pazarlama Dağıtım Tİc. Ltd. Şti. tarafından satın alındığını, 11.03.2008 tarih ve 2008/08 ruhsat numarasıyla 400 ada 2 numaralı parsel için yapı ruhsatı alındığını, ruhsat bilgilerinde yapının taban alam 764,80 m2 ve toplam yapı inşaat alanı 2.592,00 m2 olarak belirtildiğini, 17.09.2009 tarih ve 058 numarasıyla yapı kullanma izin belgesi alındığını, yapı kullanma izin belgesi bilgilerinde yapının taban alanı 764,80 m2 ve toplam yapı inşaat alanı 2.592,00 m2 (sanayi depo 1529,60 m2+1062,40 ma ortak alan) olarak belirtildiğini, yapı ruhsatı ile yapı kullanama izin belgesi arasındaki bilgilerin uyumlu olduğunu, mevcut bilgiler doğrultusunda 11.03.2008 ruhsat tarihinden 2l.03.2018 dava tarihine kadar 400 ada 2 ve yeni haliyle 19 numaralı parselin yüzölçüm, cephe uzunlukları ve geometrisinde herhangi bir değişiklik olmadığını ve sadece yeniden yapılan imar uygulamasıyla parsel numarası değiştiğini, parsel numarası dışında tapu bilgilerinde bir değişiklik olmadığını, ruhsat tarihinden dava tarihine kadar ilgili kısımda proje revizyonu olmadığını veya fiziki durumda bir değişiklik olmadığını, tapu bilgileri ile parsel sınırlarının uyumlu olduğunu, dava konusu 400 ada 19 numaralı parselle komşu 20 numaralı parselin ortak sınırında herhangi bir değişiklik olmadığını, mevcut haliyle 19 numaralı parsel üzerinde bulunan dava konusu alan 20 numaralı parsel sınırları içerisinde olduğunu, 19 ve 20 numaralı parsel zeminleri arasında ortalama 5m kot farkı olmasından dolayı iki parsel arasında istinat duvarı ile parsel sınırı arasında kalan dava konusu alan fiziki olarak 19 numaralı parselle ilişkili görünmesine karşın 20 numaralı parsel sınırları içerisinde olduğunu, 19 ve 20 numaralı parsellerin ortak sınırlarında parsel sınırı ile fiziki durum uyumlu olmadığını, bu durumun parsel aplikasyonu yapıldığında görülebileceğini, zeminde çekme mesafesinde bulunan trafo direği 19 ve 20 numaralı parsellerin ortak sınırı üzerinde bulunmakta olduğunu, trafo direği ile ilgili onaylı projesinde ve vaziyet planında herhangi bir simge ve bilgi bulunmadığını, dava konusu alan dışında fabrikanın fiilen kullanım alanı ile proje ve ruhsatları, tapu ve çap kaydı birbiri ile uyumlu olduğunu, fabrikanın başka parsele taşmadığını, proje ve yapı ruhsatlarına göre fazla imalat bulunmadığını belirtmiştir.
Mahkememizce deliller toplanmış, mahallinde keşif yapılmıştır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 1020. maddesinde, tapu sicilinin aleni olduğu, ilgisini inanılır kılan herkesin kayıtları inceleyebileceği ve sicildeki bir kaydın bilinmediğinin ileri sürülemeyeceği hususları düzenlenmiştir.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanununun 18/2. maddesinde, "Her tacirin, ticaretine ait bütün faaliyetlerinde basiretli bir iş adamı gibi hareket etmesi gerekir." hükmü mevcuttur.
Somut olayda, davacı taraf kendilerine gösterilen fabrika binası ve bahçesinin taban alanının bir kısmının yandaki parsele ait olduğunun kendilerinden gizlendiğini, ellerinden gelen bütün gayretin gösterilmesine rağmen gerçek durumun anlaşılmadığını belirtmiştir.
Tapu kayıtlarının aleni olması nedeni ile, davacının tapuda gerekli araştırmaları yapması, arazide yaptıracağı aplikasyon uygulaması ile satın alacağı taşınmazın sınırlarını ve yüzçölçümünü kolayca belirleyebilmesi mümkündür. Taşınmaz satın alınırken yapılması gereken temel araştırmalar dahi davacı tarafça yapılmamıştır. Uygulamada tacir olmayan vatandaşlardan bile beklenen hususların, davacı tarafça yerine getirilmemesi tacirlerin basiretli davranma yükümlülüğüne aykırıdır. Davacı taraf fabrika binası ve bahçesinin bir kısmının yandaki parsele ait olduğunun kendilerinden gizlendiğini ispatlayamamıştır. Kaldı ki; Arazinin konumu ve yüzölçümü resmi belgelerle sabittir ve bu bilgi ve belgelere her zaman ulaşılabilir. Bu durumda bir aldatma veya gizlenmeden bahsedilemez.
Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller, bilirkişi raporu, tapu kaydı, çap örnekleri, mimari proje, resmi senet hep birlikte değerlendirildiğinde; davacının tapuda taşınmaz satın aldığı, satın aldığı kısmın kendilerine gösterilen kısım olmadığının iddia edildiği, tapu sicilinin aleni olması ve davacının taşınmaz satın almadan önce aplikasyon uygulaması ile taşınmazın sınırlarını ve yüzölçümünü tespit ettirebileceği ancak bunu yapmadığı, basiretli davranmadığı, bu hali ile taşınmazı mevcut hali ile bilerek satın aldığının kabulü gerektiği, davacının davasını ispatlayamadığı anlaşılmakla, davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur..." şeklindeki gerekçeyle davanın reddine karar verilmiş, karar verilmiş karara karşı davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurmuştur.
1-Kamu düzeni yönünden yapılan incelemede;
Bilindiği üzere,davanın açılması harca tabi usulü bir işlemdir. Davanın açılması nedeniyle alınacak yargı harçlarının türü, ödeme yeri, zamanı ve usulü 492 sayılı Harçlar Kanunu 27 ve devamı maddeleri ile bağlı tarifede gösterilmiştir. Harcın eksik yatırılması halinde yapılacak işlemler ve izlenecek yol ile harcın yatırılmamasına ve yaptırımı aynı Kanunun 27. ve 32. maddelerinde belirtilmiştir. 492 sayılı Harçlar Kanununun 27. maddesinin son fıkrası hükmüne göre harç peşin veya süresinde ödenmemiş ise, müteakip işlemlere ancak harç ödendikten sonra devam olunacağı vurgulanmış ve 30. maddede yargılama sırasında tespit olunan değerin dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o oturum için yargılamaya devam olunacağı, takip eden oturum gününe kadar noksan değer üzerinden harç tamamlanmadıkça davaya devam olunamayacağı, 6100 sayılı HMK'nın 150. maddesinde gösterilen süre içerisinde dosyanın işleme konulmasının eksik harcın ödenmesine bağlı olduğu açıklanmıştır.
Bu hükümlerle eksik harcın tamamlatılmasına ilişkin özel bir düzenleme getirilmiştir. Eksik harcın alınması durumunda bu hükümlere uyulması gerekir.
Eldeki dosyada davacı vekili, dava dilekçesinde dava değerini 250.000,00-TL olarak belirterek, davaya konu parselde kain ve halen çit ve duvarla çevrili fabrika ve bahçesinin fiili mesahasının tespit edilerek bu mesahadan tapuda kayıtlı mesahanın düşülerek bakiye arsa bölümü için müvekkilince fazladan yapılan ödemenin belirsiz alacak olarak dava açılmak üzere, şimdilik 250.000,00-TL olarak müvekkiline iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiş olup,konuya ilişkin Yargıtay uygulamasında da belirtildiği şekilde; mahkemece öncelikle, davaya konu taşınmaz satış sözleşmesinin kapsamı ile davaya konu,19 numaralı parselin tapu kaydındaki miktarı ile zemindeki miktarı arasında fark bulunuyor ise,değerinin dava tarihi itibarıyla ne kadar olduğunun tespiti amacıyla, harita-kadastro mühendisi yanında, bir gayrimenkul değerleme uzmanı ile, taşınmazın arazi niteliğinde olması halinde iki ziraat mühendisi, üzerinde yapı ya da benzeri şeylerin olması durumunda, bunların da bedelinin tespiti için de ayrıca inşaat mühendisi, taşınmazın arsa niteliğinde olması halinde ise iki inşaat mühendisi dahil edilmek suretiyle oluşturulacak bilirkişi kurulu ile taşınmaz mahallinde keşif yapılarak, dava değerinin belirlenmesi, bilahare, 492 sayılı Harçlar Kanunu hükümlerine göre davacıya dava değerinin açıklattırılması, ardından ihtarat yapılarak harcın ne kadar olduğu ve nereye yatırılacağının bildirilmesi ve dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değeri üzerinden varsa eksik harcın tamamlattırılması gerekmektedir.
2-Davacının istinaf itirazları yönünden yapılan incelemede ise;
6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nun 244/2 maddesinde “Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa; satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.” ibaresi bulunmaktadır.Aksine sözleşme olmadıkça, satılan taşınmaz, satış sözleşmesinde yazılı yüzölçümü tutarını kapsamıyorsa satıcı, eksiği için alıcıya tazminat ödemekle yükümlüdür. Satılan taşınmaz, resmî bir ölçüme dayanılarak tapu siciline yazılmış olan yüzölçümü tutarını içermiyorsa satıcı, özellikle üstlenmiş olmadıkça tazminat ile yükümlü değildir.
Somut uyuşmazlıkta davacı vekili, davacı ile davalı arasında, ......i 400 ada 19 parselin 3.500.000,00-TL satımı konusunda sözlü sözleşme yapıldığı, resmi satış işleminin Çayırova Tapu Müdürlüğü'nün 18/08/2017 tarih, 6384 yevmiye sayılı işlemi ile aynı bedel üzerinden yapıldığı; tapu kaydına göre; taşınmazın 1.917,01 m² olduğunu, Davacının, HACCP standartlarına uygun üretim yapmak için, dava konusu taşınmazı üzerindeki fabrikayı kullanmak amacıyla taşınmazı satın aldığını, satış sonrası yapılan incelemede fabrika bahçesi ile müştemilatının bir kısmının dava dışı komşu parselde kaldığını, bu durumun kendisinden gizlendiğini belirterek, fabrika ve müştemilatının satın alınan taşınmazdan taşan kısmının yüzölçümü belirlenerek bedelinin tahsilini talep etmiş, dosyada harita-kadastro mühendisinden aldırılan bilirkişi raporunda ise; mevcut haliyle 19 numaralı parsel üzerinde bulunan dava konusu alanın, 20 numaralı parsel sınırları içerisinde olduğunu, 19 ve 20 numaralı parsel zeminleri arasında ortalama 5m kot farkı olmasından dolayı iki parsel arasında istinat duvarı ile parsel sınırı arasında kalan dava konusu alan fiziki olarak 19 numaralı parselle ilişkili görünmesine karşın 20 numaralı parsel sınırları içerisinde olduğunun, 19 ve 20 numaralı parsellerin ortak sınırlarında, parsel sınırı ile fiziki durumun uyumlu olmadığının, bu durumun parsel aplikasyonu yapıldığında görülebileceğinin, zeminde çekme mesafesinde bulunan trafo direği 19 ve 20 numaralı parsellerin ortak sınırı üzerinde bulunmakta olduğunun, trafo direği ile ilgili onaylı projesinde ve vaziyet planında herhangi bir simge ve bilgi bulunmadığının, dava konusu alan dışında, fabrikanın fiilen kullanım alanı ile proje ve ruhsatları, tapu ve çap kaydı birbiri ile uyumlu olduğunun, fabrikanın başka parsele taşmadığını, proje ve yapı ruhsatlarına göre fazla imalat bulunmadığının belirtmiş olması karşısında, yukarıdaki bentte belirtilen usule göre oluşturulacak bilirkişi heyeti ile taşınmaz mahallinde keşif yapılmak suretiyle, fabrika ve müştemilatının bulunduğu tel örgünün içerisinde kalan saha zeminle çakıştırılarak, uyumsuzluk olup olmadığı, bulunması halinde farklılığın nereden ve hangi sebeplerden kaynaklandığı, tel örgü ile çevrili sahada, 20 parsele ilişkin bölümler olup olmadığı, 19 numaralı parselin tapu kaydındaki miktarı ile zemindeki miktarı arasında fark olup olmadığı, fark var ise değerinin dava tarihi itibarıyla ne kadar olduğu hususlarında ayrıntılı, gerekçeli, taraf ve mahkeme denetimine elverişli rapor aldırıldıktan sonra; Tapu Sicil Müdürlüğünden dosyaya celp edilen 18.08.2017 tarih ve 6384 yevmiye nolu satış akit tablosu ve var ise ekleri incelenerek, davalının TBK’nın 244/2 maddesi uyarınca taşınmazın yüzölçümünde oluşabilecek eksilmelerden sorumlu olacağına dair şerh bulunup bulunmadığı, davacının da bu yönün ispatına matuf taraflar arasında düzenlenmiş belge sunup sunmadığı hususları irdelenerek, yapılacak değerlendirme sonucunda bir karar verilmesi gerekirken, açıklanan yönteme uygun inceleme ve araştırma yapılmaksızın, usule aykırı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
Gerekçeli karar başlığında; davacının ve davalı vekilinin adreslerinin yazılmaması 6100 sayılı HMK'nın 297. maddesine aykırı ise de, bu eksiklik mahallinde her zaman düzeltilebileceğinden eleştirilmekle yetinilmiştir.
Açıklanan nedenlerle; davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulü ile ilk derece mahkemesinin kararının HMK'nın 353-1-a.6 maddesince kaldırılmasına, davanın yeniden görülmesi için dosyanın kararı veren ilk derece mahkemesine gönderilmesine, karar verilmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının; İlk derece mahkemesinin kararına ilişkin İstinaf Başvurusunun 6100 sayılı HMK'nın 353-1-a.6 maddesi gereğince ESASTAN KABULÜNE,
a-Gebze Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 09/02/2021 tarih, 2020/380 Esas - 2021/95 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,
b-Dosyanın açıklanan eksikliklerin giderilmesi için ilk derece mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
2-İstinaf Karar Harcının, talebi halinde ve ilk derece mahkemesince istinaf edene iadesine,
3-İstinaf eden tarafından yapılan İstinaf başvuru giderlerinin, esas hükümle birlikte ilk derece mahkemesi tarafından değerlendirilmesine,
4-Kararın, 6100 sayılı HMK'nın 359-(4) maddesi uyarınca; ilk derece mahkemesi tarafından taraflara tebliğine,
5-İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
İlişkin; Dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda, HMK'nın 362-(1)-g) maddesi uyarınca KESİN olmak üzere oy birliği ile karar verildi.
.19/09/2022
...
Başkan ...
¸e-imzalıdır.
...
Üye ...
¸e-imzalıdır.
...
Üye ...
¸e-imzalıdır.
...
Katip ...
¸e-imzalıdır.
* Bu belge, 5070 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak elektronik imza ile imzalanmıştır.*