T.C. SAKARYA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 7. HUKUK DAİRESİ Esas-Karar No: 2023/2291 - 2025/713
T.C.
SAKARYA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
7. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO : 2023/2291
KARAR NO : 2025/713
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
İ S T İ N A F K A R A R I
BAŞKAN :... (...)
ÜYE :... (...)
ÜYE :... (...)
KATİP :... (...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ :KOCAELİ 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ :19/09/2023
NUMARASI :2022/218 Esas - 2023/464 Karar
DAVACI :CAN DAMLA MEŞRUBAT PAZARLAMA DAĞITIM SANAYİ VE TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ - Sanayi Mah. Mor Salkım Sk. No 23/B İzmit/KOCAELİ
VEKİLİ :Av...
DAVALI :EK SA İNŞAAT HAFRİYAT TAAHHÜT TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ - Ömerağa Mah. Cemil Karakadılar Cad. No:23/4 İzmit/KOCAELİ
VEKİLİ :Av...
DAVA :Tazminat
DAVA TARİHİ :14/04/2022
KARAR TARİHİ :21/04/2025
KR. YAZIM TARİHİ :05/05/2025
İstinaf incelemesi için dairemize gönderilen dosyanın ilk incelemesi tamamlanmış olmakla HMK'nın 353. ve 356. maddeleri gereğince; dosya içeriğine ve kararın niteliğine göre sonuca etkili olmadığından duruşma yapılmasına gerek görülmeden dosya üzerinden yapılan inceleme sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı yüklenici arasında proje aşamasında olan 22.08.2016 tarihinde Rift Villaları Satış Sözleşmesi adı altında aralarında Kocaeli İli Başiskele İlçesi Pafta: ... Ada:... Parsel: ... kayıtlı arsa üzerine inşa edilen Rift Villaları ... Blok Bağımsız Bölüm ... numaralı taşınmazın satışı için sözleşme yapıldığı, işbu sözleşmeye karşılık olarak davacı firmanın satın olduğu 1 bağımsız bölüm nolu taşınmazın kat irtifaklı tapusunun davacıya 12/06/2016 tarihinde teslim edildiğini ancak söz konusu dönemde taşınmaz tapu teslim tarihinde natamam olarak bulunduğunu, söz konusu taşınmazın fiilen teslim tarihi sözleşmede belirtilen teslim tarihinden 26 ay sonrası yani ....09.2019 tarihinde gerçekleştiği, bu hususa ilişkin elektrik ve su abonelik açılış tarihlerini gösterir belgeleri dilekçe ekinde mahkemeye ibraz ettiklerini, davacı ile yüklenici arasında imzalanan Rift Vilları Satış Sözleşmesinin teknik şartname bölüm 3 kısmında dış cephenin nasıl yapılacağı hususunda yer alan maddeye göre "Rift Villaları dış cephesi ahşap kaplama( Finlandiya çamı) malzemesi ile yapılacaktır. Cephe kaplaması malzemesinin altına 5 cm taş yünü veya köpük yalıtım malzemesi ile ısı yalıtımı sağlanacaktır. Cephelerde kısmi olarak mantolama, dekoratif sıva ve dış cephe boyası kullanacaktır." hükmüne yer verildiğini ve dış cephenin nasıl olması ve nasıl yapılacağı hususunun sözleşmede ayrıntılı olarak açıklanmasına rağmen yüklenici firmanın ahşap cephe kaplama malzemesinin altına 5 cm taş yünü veya köpük yalıtım malzemesi ile ısı yalıtımı yapmadığını, oysa aynı sitede yer alan bazı diğer villalara ısı yalıtımını sözleşmede yer aldığı şekliyle uyguladığını, davacı ile yüklenici arasında imzalanan Rift Villaları Satış Sözleşmesinin 9. maddesinde "dairelere ait iskan belgelerinin daire tesliminden en geç 1 yıl içerisinde alınarak teslim edilecektir" hükmünü yer aldığı belirtilerek sözleşme kapsamında davalı yüklenici firmanın ödemesi gerektiği iddia edilen yapı kullanma izin harç bedellerini davacı firmanın 07.04.2022 tarihinde 9.940,00-TL iskan harç bedeli ödeyerek davacının kendisinin teslim aldığını ancak iş bu sözleşme gereğince bedelleri ödemesi gereken ve sözleşmeye göre taşınmaz tesliminde en geç 1 yıl içerisinde iskanların alınarak teslim etmesi gerekenin davalı firma olduğunu beyan ederek; ayıp ve eksik ifa sebebiyle davacının satın almış olduğu eserde oluşan değer kaybının ve uğramış olduğu zararının şimdilik 1.000.00-TL olarak yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yüklenici firmanın ödemesi gereken bedel olan 9.940,00-TL iskan harcının davacı tarafından ödenmiş olması sebebiyle 9.940,00-TL iskan harç bedelinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu villanın kat irtifak tapusunun davacıya teslim edildiği tarih 12/06/2017 olmakla bu tarihten itibaren sözleşmeden belirlenen inşaat teslim tarihi içerisinde taşınmaz fiilen davacı tarafa teslim edildiğini, bu durumdan mütevellit davacının geç teslimden doğan bir zararının olmadığını, davacının elektrik ve su aboneliklerinin açılış tarihlerini gösterir belgeleri sunmuş olmasına rağmen Rift Villaları Satış Sözleşmesinin 7. maddesine göre elektrik, su, doğalgaz ve bu işlerin muamele ücretinin tamamının müşteriye ait olduğu belirtilerek davacının üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmemesinden dolayı elektrik ve su aboneliklerinin teslim tarihinden çok daha sonra açıldığını düşündüklerini, davaya konu taşınmazın dışında yirmilik gaz beton (ytond) izolasyon malzemesi kullanılmış olduğu buna ek olarak dış cephenin ahşapla kaplandığını, gaz beton (ytond) ile ahşap arasında boşluk bırakılarak güçlü bir izolasyon sağlanmış olup yapılan izolasyonun sözleşmede yer verilenden daha verimli ve güçlü olacağını, yalıtımın daha iyi yapılarak şartnameye uyulduğunu, sözleşmeye istinaden davalı tarafından davacı tarafa yapılan satışın niteliği arsa payı satışı olmakla davacıya kat irtifakı tapusu teslim edildiğini, sözleşmenin 9. maddesinde iskan belgesinin daire tesliminden itibaren 1 yıl içerisinde teslim edileceği yazmakla birlikte iskan masraflarının davalı tarafından yapılacağına dair sözleşmede bir hükmün bulunmadığını belirterek, iskan masraflarına katlanmanın davacının sorumluluğunda olmadığının bildirildiğini beyan ederek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI ÖZETİ:
İlk derece mahkemesince; "... Davanın KABULÜ ile,
1-100.000,00 TL tazminatın; 1.000,00 TL'sine dava tarihinden, 99.000,00 TL'sine ise ıslah tarihi olan 02/05/2023 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-9.940,00 TL iskan bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine ..." şeklinde hüküm kurulmuştur.
İlk derece mahkemesince verilen karara karşı davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
İLERİ SÜRÜLEN İSTİNAF SEBEPLERİ:
Davalı vekili istinaf dilekçesinde özetle; davacı tarafın objektif olarak tazmin edilmesi gereken bir zararının mevcut olmadığını, yerel mahkeme tarafından hükme esas alınan bilirkişi raporunun hatalı olduğunu, mahkemece taraflar arasında akdedilen sözleşmenin niteliği ve uygulanması gereken zamanaşımı hususunda hatalı değerlendirmede bulunulduğunu belirterek; istinaf taleplerinin kabulüne, yerel mahkeme kararının kaldırılmasına karar verilmesi talebiyle istinaf yoluna başvurmuştur.
Davacı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalı tarafın dilekçesinde belirttiği üzere daireyi eksiksiz ve tam olarak teslim ettiğine dair dosyaya teslim tesellüm tutanağını sunmadığını, çünkü davalı tarafın söz konusu taşınmazı fiili teslim tarihi davacı firmanın aboneliğini açtırmış olduğu tarih olduğunu, aksini ispatın davalı tarafa düştüğünü, bu konu ile alakalı olarak taşınmazı eksiksiz bir şekilde teslim ettiğine dair hiçbir yazılı belgeyi dosyaya ibraz edemediğini, davalının ihbar sürelerine ilişkin olarak itirazlarının yersiz ve mesnetsiz olduğunu, davalının zamanaşımına yönelik iddiaları ve itirazlarının da yersiz olduğunu belirterek; haksız istinaf başvurusunun reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 19/09/2023 tarih, 2022/218 Esas - 2023/464 Karar sayılı kararı ve tüm dosya kapsamı.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava; gayrimenkul satış sözleşmesinden kaynaklanan edimin eksik ve ayıplı ifa edilmesi nedeniyle davacının uğramış olduğu maddi zararın tahsili istemine ilişkindir.
İlk derece mahkemesince davanın kabulüne karar verilmiş karara karşı davalı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
İnceleme; 6100 sayılı HMK'nın 355. madde hükmü uyarınca, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
Dosyanın incelenmesinde; davacı ile davalı yüklenici arasında Rift Villaları Satış Sözleşmesi adı altında sözleşme yapıldığı, fiilen teslim tarihi sözleşmede belirtilen teslim tarihten 26 ay sonrası gerçekleştiğini, dış cephenin nasıl olması ve nasıl yapılacağı hususu sözleşmede ayrıntılı olarak açıklanmasına rağmen yüklenici firmanın sözleşmede yer aldığı şekliyle uygulamadığını, sözleşme kapsamında davalı yüklenici firmanın ödemesi gerektiği iddia edilen yapı kullanma izin harç bedellerini davacı firmanın 07.04.2022 tarihinde 9.940,00-TL iskan harç bedeli ödeyerek müvekkilinin kendisinin teslim aldığını, ayıp ve eksik ifa sebebiyle müvekkilinin satın almış olduğu eserde oluşan değer kaybının ve uğramış olduğu zararının şimdilik 1.000.00-TL olarak yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yüklenici firmanın ödemesi gereken bedel olan 9.940,00-TL iskan harcının müvekkili tarafından ödenmiş olması sebebiyle 9.940,00-TL iskan harç bedelinin yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, daha sonra zarar talebini 100.000,00-TL olarak ıslah etmiş, davalı cevap dilekçesiyle davanın reddini talep etmiş, Mahkemece; her ne kadar davacının sözleşmenin eksik ifası nedeni ile uğramış olduğu zarar miktarı/değer kaybı tazminat bedeli 132.919,00-TL ise de davacının ıslah ile talep ettiği miktar 100.000,00-TL olduğundan talep ile bağlılık ilkesi uyarınca bu miktar üzerinden değer kaybı tazminatına hükmedilmiş, karara karşı davalı vekilince istinaf yoluna başvurulmuştur.
Davalı vekilinin davacı tarafın objektif olarak tazmin edilmesi gereken bir zararının mevcut olmadığını, taşınmazın izolasyonunun teknik şartnamede gösterilenden çok daha kullanışlı ve yenilikçi bir malzeme(yutong) ile sağlandığını, taş yünü döşemiş olduğu iki adet villada kabarma yaptığı için yapmaya devam etmediğini, bu nedenlerle ayıp olmadığına ilişkin istinaf itirazı değerlendirildiğinde;
Keşfe katılan inşaat bilirkişisinin 11/04/2023 tarihli raporunda davacı ve davalı beyanlarından ısı yalıtımı için hiçbir malzeme kullanılmadığını,bu nedenle değer düşüklüğü hesaplanmış, sonradan alınan inşaat mühendisi bilirkişi ve emlakçı bilirkişilerin müşterek sunduğu 19/06/2023 tarihli raporda da davalı vekilinin beyanına göre dış duvar üzerinde hiçbir şekilde sözleşmede yer alan 5 cm taş yünü ve köpük yalıtım malzemesi ile ısı yalıtımı sağlanacaktır hususlarını yapmadığından bahisle değer düşüklüğü hesaplanmış ise de davalı vekilinin beyanında belirttiği gibi taşınmazın izolasyonunun teknik şartnamede gösterilenden çok daha kullanışlı ve yenilikçi bir malzeme(yutong) ile sağlanıp sağlanmadığı, bu nedenle değer düşüklüğü olup olmayacağı değerlendirilmeden karar verilmesi hatalı olmuştur.
Davalı vekilinin TTK'nın 23. maddesine göre ihbarın süresinde yapılmadığına ilişkin istinaf itirazı değerlendirildiğinde;
TBK'nın 219. maddesine göre, "Satıcı, alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcı, bu ayıpların varlığını bilmese bile onlardan sorumludur. " Buna göre maldaki ayıp; satıcının zikr ve vaat ettiği vasıflarda veya niteliği gereği malda bulunması gereken lüzumlu vasıflarda eksiklik olmak üzere iki türde ortaya çıkabilecektir. Bunlardan ikinci tür olan yani lüzumlu vasıflarda eksiklik şeklinde ortaya çıkan ayıptan bunun varlığını bilmese dahi satıcı sorumludur. Ayıp, maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklik şeklinde ortaya çıkabilir. Bunlardan yola çıkılarak; satıcı ve dolayısıyla teselsül ilişkisi nedeniyle ithalatçıyı maldaki ayıptan sorumlu tutmanın maddi koşulları; ortada ayıp sayılan bir eksikliğin olması, ardından maldaki eksikliğin önemli olması ve ayıbın malın yarar ve zararının alıcıya geçtiği anda varolması, tüketicinin ayıbın varlığını bilmeden malı satın almış olması, olarak sayılabilir.
Borçlar Kanununda tanımını bulan ayıba karşı tekeffül, satılan şeyin satıcının zikrettiği vasıfları taşımamasından veya bu şeyin değerini sözleşme gereğince ondan beklenen yararları azaltan veya kaldıran eksiklikler bulunmasından satıcının sorumlu olmasıdır (Tandoğan, Haluk: Özel Borç İlişkileri, c. 1/1, Ankara 1988, sh 163; Yavuz, Cevdet: Türk Borçlar Hukuku, Özel Hükümler, İstanbul 2007, 7. Baskı, sh 97). Diğer bir anlatımla ayıp, satılanın normal niteliklerinden ayrılmasıdır. Ayıba karşı tekeffül borcu, satıcının mülkiyeti geçirme borcunun tamamlayıcısıdır. Aynı zamanda satıcının bu borcu kanuni bir borç mahiyetindedir (Yavuz, Nihat: Ayıplı İfa, Ankara 2010, 2. Baskı, sh. 91- 92).
Diğer taraftan TTK'nın 23. maddesinde, malın ayıplı olduğunun açıkça teslim sırasında belli ise alıcının 2 gün içinde durumu satıcıya ihbar etmesi gerektiği, açıkça belli değil ise alıcının malı teslim aldıktan sonra 8 gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa haklarını korumak için bu durumu satıcıya ihbarla yükümlü olduğu, diğer durumlarda ise TBK'nın 223.maddesinin 2.fıkrasının uygulanacağı belirtilmiştir.
Somut olayda, keşfe katılan inşaat bilirkişisinin 11/04/2023 tarihli raporunda dışarıdan yapılan gözlem ile ahşap kaplama altında ısı yalıtım malzemesi kullanılıp kullanılmadığı ve dış cephe duvarlarının hangi malzemeden inşa edildiğinin tespiti mümkün olmadığını belirtmiş, davacı ise bu hususu Kocaeli 4. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2022/211 Esas sayılı dosyası ile dava açıldığında öğrendiğini, 02/03/2022 tarihinde de ihtar çektiğini, oysaki bu dosyada da projeye ve yönetim planına aykırı olarak yapılan hususların eski hale getirilmesi talep edilmiş, davaya ait villada da projeye aykırı seyir terası yapıldığından bahsedilmiş, ısı yalıtımı ile ilgili diğer villalarla ilgili de bir iddia olmadığı, davacı işbu villayı tapuda 12/06/2017 tarihinde, fiilen de .../09/2019 tarihinde aldığını iddia etmiş, işbu dava ise 14/04/2022 tarihinde açılmıştır.
Bilirkişi raporunda ayıbın olağan muayene ile anlaşılamayacak türden gizli ayıp niteliğinde olduğu tespit edilmiştir. Buna göre, dava konusu ürünlerdeki ayıbı ihbar süresi TTK'nın 23/1-c bendinde öngörülen teslimden itibaren iki ve sekiz günlük sürelere tabi olmayacak, TBK'nın 223/2-2. cümle hükmüne tabi olacaktır. Aksi yöndeki istinaf sebebi yerinde değildir.
Davalı vekilinin taraflar arasında akdedilen sözleşmenin niteliği ve uygulanması gereken zamanaşımı hususunda hatalı değerlendirmede bulunduğuna dair istinaf itirazı değerlendirildiğinde;
Mahkemece ara karar ile BK'nın 146. Maddesi uyarınca satış sözleşmesinde zamanaşımı süresi 10 yıl olup ilk derece mahkemesince zamanaşımı def'inin reddedilmesinde usul ve yasaya aykırılık bulunmamaktadır.
Davacının, izolasyonun teknik şartnameye aykırı yapıldığını ileri sürerek taşınmazın ayıplı teslim edildiğini ileri sürdüğü, davalının ise izolasyonun teknik şartnameden farklı yapılmakla birlikte daha iyi bir izolasyon yapıldığını ve ayıp olmadığını savunduğu görülmektedir. Bu durumda taşınmazda fiilen yapılan izolasyonun teknik şartnamede belirlenenden daha iyi olup olmadığı, başka bir deyişle fiilen yapılan izolasyonun ayıplı olup olmadığının belirlenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken izolasyonun teknik şartname belirlenenden farklı yapılması tek başına ayıp kabul edilerek karar verilmesi doğru olmadığından ilk derece mahkemesi kararının kaldırılması gerekmiştir.
Bu durumda ilk derece mahkemesince yapılacak iş; son bilirkişi heyetinden gerekirse taşınmazın başında keşif yapmak suretiyle dava konusu taşınmazın izolasyonunun fiiliyatta nasıl olduğunu, davalı vekilinin başından beri söylediği gibi teknik şartnamede gösterilenden çok daha kullanışlı ve yenilikçi bir malzeme(yutong) ile sağlanıp sağlanmadığı, izolasyon için taş yünü döşemiş olduğu iki adet villada daha kötü sonuçlar doğurup doğurmadığı, izolasyonun fennin gereklerine uygun olup olmadığı, teknik amacını gerçekleştirip gerçekleştirmediğinin belirlenmesi, dava konusu taşınmazın ayıplı olup olmadığının bu kapsamda değerlendirilmesi konusunda taraf ve mahkeme denetimine uygun gerekçeli rapor alınması ve oluşacak sonuca göre bir karar verilmesi olmalıdır.
Açıklanan tüm bu gerekçelerle; davalı vekilinin istinaf başvurusunun yukarıda açıklanan nedenlerle kısmen kabulüne, kararın açıklanan gerekçeler doğrultusunda kaldırılmasına ve davanın yeniden görülmesi için 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince; dosyanın mahkemesine gönderilmesine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalının ilk derece mahkemesinin kararına ilişkin istinaf başvurularının 6100 sayılı HMK'nın 353/1-a.6 maddesi gereğince; yukarıda açılanan hususlara ilişkin olmak üzere ESASTAN KABULÜNE,
2-Kocaeli 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin 19/09/2023 tarih, 2022/218 Esas ve 2023/464 Karar sayılı kararının KALDIRILMASINA,
3-Dosyanın açıklanan eksikliklerin giderilmesi için mahkemesine GÖNDERİLMESİNE,
4-İstinaf eden tarafından yatırılan istinaf karar harcının talebi halinde ve ilk derece mahkemesi tarafından istinaf edene iadesine,
5-İstinaf eden tarafından istinaf başvurusu için yapılan giderlerin, esas hükümle birlikte ilk derece mahkemesi tarafından yargılama giderleri içinde değerlendirilmesine,
6-Kararın 6100 sayılı HMK'nın 359/4 maddesi uyarınca; ilk derece mahkemesi tarafından taraflara tebliğine,
7-İstinaf incelemesi duruşmasız yapıldığından vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
8-İİK'nın 36/5 maddesi gereğince davalı vekilince Kocaeli İcra Dairesinin 2023/117878 Esas sayılı dosyasına sunulan teminatın davalıya iadesine,
İlişkin; 6100 sayılı HMK'nın 362/1-g maddesi gereğince dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oybirliği ile KESİN olarak karar verildi.21/04/2025
...
Başkan ...
¸e-imzalıdır
...
Üye ...
¸e-imzalıdır
...
Üye ...
¸e-imzalıdır
...
Katip ...
¸e-imzalıdır
* Bu belge, 5070 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak elektronik imza ile imzalanmıştır.*