T.C. SAMSUN ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2018/322 Esas - 2022/284
/// TÜRK MİLLETİ ADINA ///
T.C.
SAMSUN
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO:
KARAR NO:
HAKİM:
KATİP:
DAVACILAR :
VEKİLLERİ:
DAVALILAR :
VEKİLLERİ:
DAVALI - ÖLÜ:
DAVA: Tapu İptali Tescil -Tazminat (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 08/05/2018
KARAR TARİHİ: 14/03/2022
GEREKÇELİ KARAR TARİHİ: 14/04/2022
Mahkememizde görülen Tapu İptali Tescil -Tazminat davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili DAVA dilekçesi ile özetle: Müvekkili davacıların 2005 yılında, Atakum Yenimalle'de kain ... ada ... parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde inşa edilecek siteden ayrı ayrı daire satın almak üzere davalı kooperatife üye olduklarını ve her bir daire için 60.000-TL fiyat belirlendiğini, davacı ...'in peşin 16.000-TL ödeyerek ve davacı ...'in ise adına kayıtlı Çatalda Mahallesinde kain ... ada ... parseldeki taşınmazını kooperatifin o dönemki başkanı davalı ... adına sayışı yapılarak ve bedeli 8.000-TL olarak belirlenerek kooperatife peşin bedelli ortak olduklarını, davacı ...'in 41 ve ...'in ise 12 üye numarasında kayıtlı olup, 20.05.2007 tarihli sözleşme ile davacı ...'e A Blok ..., ...'e ise A Blok ... numaralı dairenin tahsis edildiğini, her bir dairenin 85.000-TL bedelle satıldığını ve daire bedellerinin davalı ...'a yapılan tapu devri, sonraki dönem kooperatif başkanları ...'a elden yapılan ödemeler ve banka havaleleri ile eksiksiz ödendiğini, ancak diğer üyelere daire verilmesine rağmen davacılara kooperatife borçları bulunduğu gerekçe gösterilerek verilmediğini beyanla, ... ve ... numaralı dairelerin tapularının iptali ile sırasıyla davacı ... ve ... adına tapuya tescilini, mümkün olmaz ise dairelerin dava tarihindeki rayiçlerinin dava tarihinden itibaren en yüksek faizi ile birlikte davalılardan alınıp davacılara ödenmesini, bu da olmayacak ise davacıların kooperatif üyeliğinden çıkartılarak her bir davacının ödediği 85.000-TL'nin şimdilik her bir davacı için 50-TL'sinin ödemelerin yapıldığı tarihten itibaren işleyecek en yüksek faizi ile birlikte davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı Kooperatif ile ... vekili CEVAP dilekçesi ile özetle: 20.05.2007 tarihli sözleşmelerin tarafının davacılar ile ... olduğunu ve bu sözleşmelerden doğan uyuşmazlık sebebiyle kooperatife ve ...'a husumet yöneltilemeyeceğini, davalı ... 20.05.2007 tarihi itibariyle YK başkanı ise de kooperatifin ancak iki imza ile temsil ve ilzam edilebileceğini ve buna göre davacılara daire satımına ilişkin 20.05.2007 tarihli sözleşmenin davalı kooperatifi bağlamadığını, davacıların bugüne kadar toplam ... için 27.945-TL ve ... için 38.275-TL ödediklerini ve 2012 yılından bu yana yapıaln ihtarlara kayıtsız kaldıklarını, davacı ...'e ait taşınmazın devri sebebiyle yaptığı kabul edilen 8.000-TL ödemenin zaten kooperatif kayıtlarına işli olduğunu, davacıların başkaca ödemeleri bulunmadığını beyanla, davanın reddini dilemiştir.
Davalı ... CEVAP dilekçesinde özetle: Kendisinin aynı zamanda kooperatife ait inşaatın müteahhidi olduğunu ve toprak sahibi diğer davalı ...'ın baskıları sebebiyle inşattan uzaklaşmak zorunda kaldığını, davacıların davalarında haklı olduklarını beyan etmiştir.
Kooperatif ana sözleşmesi ile davacılara ve kooperatife ait banka kayıtları, ayrıca tapu kayıtları dosya arasına alınmıştır.
Mahkememizce keşif yapılmış olup inşaat mühendisi bilirkişiden alınan raporlarda özetle: Dava dilekçesi ekindeki 20.05.2007 tarihli her iki sözleşme ekindeki krokiye göre davacı ...'e ... (2+...) ve ...'e ... (3+...) numaralı dairenin verildiği, bu daire numaralarının 06.05.2019 tarihli kat irtifakına esas projede sırasıyla 40 ve 42 olduğu, yani tapu iptal tescil davasına konu bağımsız bölüm numaralarının davacı ... için 40 (2+...) ve ... için 42 (3+...) olduğu, dava tarihi itibariyle ve halihazırda 40 numaralı bağımsız bölümün Murat Kurt ve 42 numaralı bağımsız bölümün Dilek Çelikkol adına kayıtlı olduğu, bağımsız bölümlerin dava tarihi itibariyle değerlerinin 40 (2+...) numaralı bağımsız bölüm için 135.000-TL ve 42 (3+...) numaralı bağımsız bölüm için 230.000-TL olduğu mütala edilmiştir.
Mahkememizce kooperatifler konusunda uzman bilirkişiden alınan 31.07.2019 tarihli kök rapor ile 17.11.2019 ve 28.01.2022 tarihli ek raporlarda özetle: Davacıların kooperatif üyesi oldukları ve ortaklıklarının dava tarihi itibariyle devam ettiği; dairelerin davacılara 20.05.2007 tarihli sözleşme ile satılabileceğine dair bir YK kararına ve ayrıca YK'nın peşin bedelli ortak kabul edebileceğine dair bir GK kararına rastlanmadığı, davacılara yapılan satışın GK tarafından benimsendiğine dair bir kayıt bulunmadığı, ayrıca başka üyelere benzer şekilde satış yapıldığına dair bir kayda rastlanmadığı; tapuların halen toprak sahipleri adına olduğu ve kat irtifakının da bu şekilde kurulduğu, kooperatif inşaatlarının devam ettiği ve hiçbir ortağa tapu devri yapılmadığı, konut tahsisi aşamasına gelinmediği; davacı ...'in banka kanalı ile kooperatife 900-TL, başkan oldukları dönemde davalı ...'a 28.045-TL ve ...'a 9.000-TL olmak üzere toplam 37.945-TL ödediği; davacı ...'in ise banka kanalı ile kooperatife 27.600-TL, başkan olduğu dönemde davalı ...'a 16.950-TL olmak üzere toplam ....550-TL ödediği; davacıların yaptıkları ödemelerin diğer ortaklara nazaran düşük olduğu, halen kooperatif ortağı olan davacıların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri halinde ve inşaatlar tamamlanıp tapu devri aşamasına gelindiğinde dairelerini alabilecekleri, GK kararları ile belirlenen ödenti tutarının, yani kooperatife ödenmesi gerekli ücret toplamının 136.951-TL olduğu ve davacılar bakiye borcunun davacı ... için (136.951-TL - 37.945-TL) 99.006-TL, davacı ... içinse (136.951-TL - ....550-TL) 92.401-TL olduğu mütala edilmiştir.
Bilirkişi raporları taraflara tebliğ edilmiştir.
Dava, kooperatif üyeliğinden doğan tapu iptal-tescil, mümkün değil ise tazminat, bu da olmayacak ise üyelikten çıkarılma ve çıkma payının tazmini istemine ilişkindir.
Toplanan delillerden; davacıların, davalı kooperatife 2005 yılında üye oldukları ve üyeliklerinin dava tarihi itibariyle de devam ettiği, davacılar ile davalı ... arasındaki 20.05.2007 tarihli her iki sözleşme ekinde yer alan krokiye göre davacı ...'e ... (2+...) ve ...'e ... (3+...) numaralı dairenin verildiği, bu daire numaralarının 06.05.2019 tarihli kat irtifakına esas projede sırasıyla 40 ve 42 olduğu, yani tapu iptal tescil davasına konu davacı ...'in bağımsız bölümünün 40 (2+...) ve davacı ...'in bağımsız bölümünün ise 42 (3+...) numaralı bağımsız bölüm olduğu, dava tarihi itibariyle ve halihazırda 40 numaralı bağımsız bölümün Murat Kurt ve 42 numaralı bağımsız bölümün ise Dilek Çelikkol adına kayıtlı olduğu, bu kişilerin arsa sahipleri arasında bulunduğu anlaşılmaktadır.
Davacılar her ne kadar peşin bedelli ortak olduklarını ileri sürmüşler ise de, somut olayda bu yöndeki iddianın kabulü mümkün değildir. Zira; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nu 23. maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. YK bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu, GK gündemine alarak, GK'nın tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya GK'nın yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin bedel ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. GK tarafından açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde YK'nın diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz. Somut olayda; YK'nın peşin bedelli ortak kabul edebileceğine dair bir GK kararına rastlanmadığı ve davacılara yapılan satışın GK tarafından benimsendiğine dair bir kaydın da bulunmadığı, dairelerin davacılara 20.05.2007 tarihli sözleşme ile satılabileceğine dair bir YK kararına ve ayrıca başka üyelere benzer şekilde satış yapıldığına dair bir kayda rastlanmadığı bilirkişi raporu ile de saptanmış olup, bu saptamalar karşısında davacıların peşin bedelli ortak oldukları iddiasının ve dairelerin 85.000-TL karşılığında davacılara satıldığı şeklindeki sözleşmenin kabulüne, ayrıca davalı ...'ın kooperatifi tek imza ile temsil ve ilzama yetkisi bulunmadığından kooperatifin sözleşme ile bağlı olduğu sonucuna varılmasına olanak yoktur.
Davacıların akçalı yükümlülüklerini yerine getirip getirmediklerine dair uyuşmazlığa gelince;
i-Davacı ... için; kooperatifler konusunda uzman bilirkişiden alınan ilk raporda, kooperatife 27.945-TL ve ...'a 10.000-TL olmak üzere toplam 37.945-TL ödeme yapıldığı belirtilmiş, ikinci raporda ise ...'a 28.045-TL, ...'a 9.000-TL ve banka kanalı ile kooperatife 900-TL olmak üzere toplam 37.945-TL ödendiği ifade edilmiştir. Davalı kooperatif vekili ise cevap dilekçesinde 27.945-TL ödeme yapıldığını kabul etmiştir. Mahkememizce bilirkişi heyetinden alınan 06.08.2020 tarihli raporda da, yapılan ödemeler toplamının defter kayıtlarına göre 27.945-TL olduğu belirtilmiştir. Mahkememizce, kooperatif başkanı davalı ... ile ...'a yapılan ödemelerin de geçerli kabul edilmesi gerektiği değerlendirilmiş, davacı ...'in kooperatife toplam 37.945-TL tutarında ödeme yaptığı kabul edilmiştir.
ii-Davacı ... için; kooperatifler konusunda uzman bilirkişiden alınan ilk raporda, kooperatife 38.250-TL ve ödeme dekontlarına göre 6.760-TL olmak üzere toplam 45.010-TL ödeme yapıldığı belirtilmiş, ikinci raporda ise ...'a 16.950-TL ve banka kanalı ile kooperatife 27.600-TL olmak üzere toplam ....550-TL ödendiği ifade edilmiştir. Davalı kooperatif vekili ise cevap dilekçesinde 38.275-TL ödeme yapıldığını kabul etmiştir. Mahkememizce bilirkişi heyetinden alınan 06.08.2020 tarihli raporda da, yapılan ödemeler toplamının defter kayıtlarına göre 42.350-TL olduğu belirtilmiştir. Kooperatif başkanı olarak davalı ...'a yapılan çoğu ödemenin kooperatif defterine işlendiği görülmektedir. Mahkememizce, kooperatif başkanı davalı ...'a yapılan ödemelerin de geçerli kabul edilmesi gerektiği değerlendirilmiş, ikinci rapordaki saptamalar doğrultusunda davacı ...'in kooperatife toplam ....550-TL tutarında ödeme yaptığı kabul edilmiştir.
Bununla birlikte, davacıların yaptıkları ödemelerin diğer ortaklara nazaran düşük olduğu, GK kararları ile belirlenen ödenti tutarının, yani kooperatife ödenmesi gerekli ücret toplamının 136.951-TL olmasına göre davacı ...'in bakiye borcunun (136.951-TL - 37.945-TL) 99.006-TL, davacı ...'in bakiye borcunun ise (136.951-TL - ....550-TL) 92.401-TL olduğu anlaşılmaktadır.
Davacıların terditli taleplerinden ilki olan tapu iptal-tescil taleplerindeki haklılık durumuna gelince;
Yapı kooperatifinin ana amacı ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun konut ya da işyeri teslim etmektir. Ortağın konut tahsisinde bulunabilmesi için öncelikle tüm ortaklar bakımından konut tahsis aşamasına gelinmesi ve ortağın akçalı yükümlülerini tam anlamıyla ya da en azından diğer ortaklarla aynı şartlara uygun olarak yerine getirmesi gereklidir. Somut olayda, kooperatif inşaatlarının devam ettiği ve hiçbir ortağa tapu devri yapılmadığı, konut tahsisi aşamasına gelinmediği, tapuların halen toprak sahipleri adına kayıtlı olduğu ve kat irtifakının da bu şekilde kurulduğu, ayrıca davacıların diğer ortaklara nazaran daha az ödeme yaptıkları ve akçalı yükümlülüklerini yerine getirmedikleri anlaşılmaktadır. Buna göre, tapu iptal-tescil koşulları oluşmamıştır ve davacıların bu yöne ilişkin taleplerinin reddi gerekmektedir.
Davacıların terditli taleplerinden ikincisi olan, daire bedellerinin dava tarihindeki rayiçlerinin faizi ile birlikte davalılardan tahsili ile davacılara ödenmesine ilişkin tazminat taleplerindeki haklılık durumuna gelince;
Yapı kooperatiflerinde çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkansızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Kooperatif ortağının kooperatiften konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, kooperatifin inşaatlarının bitirilip konut tahsisi aşamasına gelinmesi ve diğer üyelere tahsis ve teslim yapıldığı halde davacılara konut tahsis ve tesliminin yapılmaması gerekir. Bu husus, tazminatın istenebilmesinin ön koşuludur. Somut olayda; kooperatif inşaatlarının devam ettiği ve hiçbir ortağa tapu devri yapılmadığı, konut tahsisi aşamasına gelinmediği saptanmış olup, tazminat için aranan ön koşul gerçekleşmediğinden bu aşamada tazminat talep edilmesine olanak yoktur.
Davacılar, tapu iptal-tescil, olmazsa tazminat taleplerinin karşılanmaması durumunda davacıların kooperatif üyeliğinden çıkartılarak her bir davacının ödediği 85.000-TL'nin her bir davacı için şimdilik 50-TL'sinin faizi ile birlikte tazminini talep etmiştir.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 13. maddesinde ortağın anasözleşmeye uygun olarak istifa etmesine rağmen kooperatifin istifayı kabulden kaçınması halinde ortağın çıkma dileğini noter aracılığı ile kooperatife bildirmesi halinde çıkmanın gerçekleşeceği düzenlenmiş olup, davacı kooperatif anasözleşmesinin 13. maddesinde de bu hükme paralel bir düzenleme bulunmaktadır. Ortağın istifa bildirimi yenilik doğurucu nitelikte olup, kooperatife ulaştığı anda sonuç doğurur. Yukarıda anılan 13. maddenin yazılış biçimi ortağın istifasının kooperatifçe kabulünü gerekli kıldığı izlenimi yaratmakla beraber noter aracılığı ile yapılan bildirime özel önem verilmek suretiyle, noter aracılığı ile yapılan bildirimin kabulünün gerekli bulunmadığı vurgulanmıştır. Bu durumda ortağın yenilik doğurucu nitelikteki istifa iradesini ilk olarak noter vasıtasıyla kooperatife duyurması ortaklıktan çıkmanın gerçekleşmesi için yeterlidir.
Somut olayda, davacıların dava tarihinden önce üyelikten ayrıldıklarına ya da ihracına ilişkin alınmış bir karar bulunmamakla birlikte, dava dilekçesinde yer alan davacıların ortaklıktan çıkarılmaları ve çıkma payının davalılardan tazmin edilmesi yönündeki talebin istifa bildirimi niteliğinde olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, davacıların istifa iradelerinin dava dilekçesinin tebliği ile kooperatife ulaştığının ve üyeliklerinin aynı şekilde dava dilekçesinin tebliği ile sona erdiğinin kabulü gerekir; ortaklıktan çıkarılmaları yönünde ayrıca hüküm tesis edilmesinde hukuki yarar yoktur. Nitekim Yargıtay (Kapatılan) 23. HD.nin 28.12.2015 tarih ve 2015/3456 E. 2015/8542 K. sayılı ilamında aynı ilke ve esaslar dahilinde değerlendirme yapılmıştır.
Çıkma payı istemine gelince; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 17/.... maddesi ile anasözleşmenin 15. maddesine göre devir dışında bir nedenle ortaklığı sona erenlerin sermaye ve diğer alacakları, o yılın bilançosunun genel kurulca kabulünden ... ay sonra muaccel olur. Ayrıca, Kanun'un 12. ve anasözleşmenin 13. maddelerine göre, kooperatiften çıkış, ancak bir hesap senesi sonu için ve en az ... ay önceden haber verilerek yapılır. Bu hukuki düzenlemeden de anlaşılacağı üzere, istifa eden ya da ihraç edilen ortağın, çıkma payı alacağının muaccel olması, ilk önce istifanın davalıya ulaşmasına ya da ihracın kesinleşmiş olmasına bağlıdır. İstifası ulaşmayan ya da ihracı kesinleşmeyen, dolayısıyla Kanun'un 16/son maddesi uyarınca aidat ödeme yükümlülüğü devam eden ortak çıkma payını dava edemez. Somut olayda; istifa, üyelikten çıkarılma istemini de içerir dava dilekçesinin kooperatife tebliği ile gerçekleşmiş olup, çıkma payı alacağı dava tarihi itibariyle muaccel değildir. Buna göre, çıkma payı istemi yönünden de davanın reddi gerekmektedir. Nitekim Yargıtay (Kapatılan) 23. HD.nin 18.06.2014 tarih ve 2014/4579 E. 2014/4661 K. sayılı ilamında da aynı şekilde değerlendirmelerde bulunulmuştur.
Bu sebeplerle; davanın ikamesinden sonra vefat eden ve mirası en yakın mirasçıların tamamı tarafından reddedilen ... hakkındaki dava taraf ehliyeti dava şartı sebebiyle, davalı ... hakkındaki dava kooperatif yöneticisine husumet tevcih edilemeyeceğinden pasif husumet sebebiyle, davalı kooperatif hakkındaki dava ise tapu iptal-tescil, tazminat koşulları oluşmadığından ve çıkma payı alacağı dava tarihi itibariyle muaccel olmadığından reddedilmiştir.
Yargılama giderleri davacıya tahmil edilmiş, davalı ... ile kooperatif hakkındaki ret sebepleri farklı olduğundan her bir davalı yararına ayrı vekalet ücretine hükmedilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
...-Davalı ... hakkındaki davanın 6100 s. HMK m.114/...-d uyarınca reddine,
2-Davalı ... ile ... hakkındaki davanın ispat edilemediğinden reddine,
3-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gerekli 80,70-TL karar ve ilam harcından peşin harcın mahsubu ile bakiye ...,80-TL'nin davacıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı ..., davayı vekil marifetiyle takip ettiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre belirlenen 100-TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,
6-Davalı kooperatif, davayı vekil marifetiyle takip ettiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre belirlenen 100-TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,
...-Gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde ilgilisine iadesine,
Dair; davacılar vekilinin yüzüne karşı, davalıların yokluğunda, gerekçeli kararın tebliği tarihinden itibaren 2 hafta içinde, mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere başka yer emsal mahkemeye verilecek bir dilekçe ile Samsun BAM'da istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi, anlatıldı.
14/03/2022
Katip
¸
Hakim
¸
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu'nun 5. maddesi kapsamında e-imza ile imzalanmıştır.