T.C. SAMSUN ASLİYE TİCARET MAHKEMESİEsas-Karar No: 2020/603 Esas - 2021/970
/// TÜRK MİLLETİ ADINA ///
T.C.
SAMSUN
ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2020/603 Esas
KARAR NO: 2021/970
HAKİM:
KATİP:
DAVACILAR: 1- ...
2- ...
VEKİLİ:
DAVALI : ...
VEKİLİ:
DAVA: Tapu İptal Tescil - Tazminat (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: ...
KARAR TARİHİ: ...
GEREKÇELİ KARAR TARİHİ: ...
Mahkememizde görülen Tapu İptal Tescil - Tazminat davasının açık yargılamasının sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili DAVA dilekçesi ile özetle: Davacıların ... tarihinde davalı kooperatife üye olduklarını ve ...tarihinde kooperatif yetkilileri ile bir araya gelip "sözleşme" başlıklı metni imzaladıklarını, bu metne göre davacıların kooperatife ödemekle yükümlü tüm borcu ödediklerini ve karşılığında ...ilçesi ... mah. 9431 ada 10 parselde kain A Blok 12 numaralı bağımsız bölümün davacılara teslim edileceğinin, tapu devri işlemleri başladığında davacılara öncelik tanınacağının kararlaştırıldığını, ancak davalının tapuyu devretmeye yanaşmadığını ve üstüne üstlük davacılara ihtar çekerek 44.500-TL tutarında ödeme yapılmaması durumunda ortaklıktan çıkarılacağının bildirildiğini, oysa davacıların akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiğini beyanla, A Blok 12 numaralı bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı tapusunun iptali ile davacılar adına tescilini, mümkün olmaması durumunda fazlaya dair talep ve dava hakkı saklı kalmak kaydıyla 10.000-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili CEVAP dilekçesi ile özetle: Davaya konu taleplerin zamanaşımına uğradığını, davaya konu taşınmazın davacılara tahsis edildiği iddiasının ispatı gerektiğini, kooperatife karşı tapu iptal tescil talebinde bulunabilmek için öncelikle akçeli yükümlülüklerin yerine getirilmesi gerektiğini, oysa davacıların kooperatife borçlu olduklarını, ...tarihli "sözleşme" başlıklı metne istinaden hak talep edilebilmesi için öncelikle metnin varlığının ve geçerli olduğunun ispat edilmesi gerektiğini, kaldı ki davacılara 1163 s. Kooperatifler Kanunu'nun (KK) 23. maddesindeki eşitlik ilkesine aykırı olacak şekilde imtiyaz tanıyan sözleşmenin Genel Kurul'un (GK) Yönetim Kurulu'na (YK) bu yönde karar alması için yetki vermemiş olması sebebiyle geçersiz olduğunu, tazminat koşullarının da oluşmadığını beyanla, davanın külliyen reddini dilemiştir.
Kooperatif dosyası ile davaya konu taşınmazın tapu kaydı celp edilerek dosya arasına alınmıştır.
Davaya konu taşınmaz başında iki ayrı tarihte keşif yapılmış olup, inşaat mühendisi bilirkişiden alınan ...tarihli kök rapor ile ... tarihli ek raporda özetle: Kooperatif ortaklarına tahsis edilen bağımsız bölümler ile davaya konu bağımsız bölümün davacılar tarafından yapılan ek imalatlar dışında aynı nitelikte olduğu ve bağımsız bölümlerin dava tarihi itibariyle değerinin 363.148-TL olduğu, davaya konu bağımsız bölüme davacılar tarafından yapılan ek imalatların, imalat tarihi olan 2017 yılı itibariyle piyasa değerinin ise 73.600-TL olduğu mütala edilmiştir.
Mahkememizce kooperatif mevzuatı alanında uzman bilirkişiden alınan 03.04.2021 tarihli kök rapor ile ... tarihli ek raporda özetle: Davacıların ... tarihinde 50.000-TL ödemek suretiyle kooperatife müşterek ortak oldukları ve üyeliklerinin halen devam ettiği, ortaklar kayıt defterinin 34. sahifesine göre A Blok 12 nolu bağımsız bölümün davacılara tahsis edildiği, davacıların ... tarihine kadar toplam 117.700-TL ödeme yaptıkları; ...tarihli sözleşmenin peşin bedelli ortaklık sözleşmesi olduğu ancak GK tarafından YK'ya bu yönde işlem yapma konusunda yetki verilmediği ve GK'nın davacıların peşin bedelli ortak olduklarını açıkça ya da zımnen benimsediğini gösterir bir uygulamasının bulunmadığı, dava tarihine kadar ödenmesi gerekli toplam tutarın 157.000-TL olduğu ve ödenen 117.700-TL'nin mahsubuna göre davacıların kooperatife 39.300-TL borçlu oldukları, kooperatifte konut tahsisi aşamasına gelindiği ve akçeli yükümlülüklerini yerine getiren ortaklara tapu devri yapıldığı, davacılarla aynı özelliklere sahip başkaca ortak bulunmadığı, tapunun davanın ikamesinden sonra icra kanalı ile satıldığı ve davacıların tazminat hakkı doğduğu, kooperatiften 314.397,21-TL tazminat talep edebilecekleri mütala edilmiştir.
Bilirkişi raporları taraflara tebliğ edilmiştir.
Dava, kooperatif üyeliğinden kaynaklı tapu iptal tescil, mümkün değil ise maddi tazminat istemine ilişkindir.
Toplanan delillerden; karı-koca oldukları anlaşılan davacıların ... tarihinde 50.000-TL peşinat vererek kooperatif üyesi oldukları ve müşterek üyeliklerinin dava tarihi itibariyle de devam ettiği, ortaklar kayıt defterinin 34. sahifesine göre A Blok 12 nolu bağımsız bölümün kendilerine tahsis edildiği ve ... tarihine kadar toplam 117.700-TL ödeme yaptıkları anlaşılmaktadır.
Davacılar vekili, ...tarihli sözleşme başlıklı belgeyi ibraz ederek davacıların akçeli yükümlülüklerini yerine getirdiklerini ileri sürmekte ve A Blok 12 numaralı bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı tapusunun iptali ile davacılar adına tescilini talep etmektedir. Davalı vekili ise, GK'nın, YK'ya bu yönde bir yetki vermediğini, davacıları diğer ortaklar karşısında imtiyazlı hale getiren bu sözleşmenin 1163 sayılı KK'nın 23. maddesine açıkça aykırı olduğunu, ayrıca sözleşmedeki imzaların YK başkan ve yardımcılarına ait olmadığını ileri sürüp, davanın reddini dilemektedir. Burada öncelikle davacıların peşin bedelli ortak olup olmadıkları ve buna göre akçeli yükümlülüklerini yerine getirip getirmedikleri, kooperatife borçlu olup olmadıkları saptanmalı, ortaya çıkacak duruma göre değerlendirme yapılmalıdır.
1163 sayılı KK'nun 23. maddesi hükmü uyarınca, ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadırlar. YK, bu ilkenin dışına çıkmak istediği takdirde, bu hususu GK gündemine alarak, GK'nın tartışmasına açıkça sunması gerekmekte veya GK'nın yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi icap etmektedir. Bu nedenle, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki bu usule uyulmamışsa, böyle bir ortağın (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidat yükümlülüğü devam eder. Açıklanan usule uyulmuşsa, ortaklığa alınmadaki bu farklılık, ortaklığa alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmaz ise de, kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden ortağın sorumluluğu devam eder. GK tarafından açık yetki verilmedikçe ya da benimsemedikçe 1163 sayılı KK'nun 23. maddesine aykırı şekilde YK'nın diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir ortağı farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamaz.
Somut olayda; GK'nın, YK'ya kooperatife peşin bedelli ortak kabul etme konusunda yetki verdiği mahkememizce tespit ve bu yöndeki iddia davacılarca ispat edilemediğinden, ayrıca GK'nın davacıların peşin bedelli ortak olduklarını açıkça ya da zımnen benimsediğini gösterir bir uygulaması bulunmadığından, ...tarihli sözleşme başlıklı belgenin geçerli bir hukuki sonuç doğurmayacağı değerlendirilmiş ve davacıların peşin bedelli ortak olmadıkları kabul edilmiştir.
Bir yapı kooperatifinin ana amacı, ortakların akçalı yükümlülüklerini yerine getirmeleri karşılığında anasözleşmeye uygun, konut ya da işyeri teslim etmektir. Çeşitli nedenlerle konut ya da işyeri tahsisi imkânsızlığı ortaya çıktığında ortağın uygun bir tazminat isteme hakkı bulunmaktadır. Kooperatif ortağının kooperatiften konut karşılığı tazminat isteyebilmesi için, tüm ortaklar bakımından konut tahsis aşamasına gelinmesi ve diğer üyelere tahsis yapıldığı halde davacıya konut tahsis edilmemesi gerekir. Normal ödemesini yapıp konut sahibi olan üyelerle eşit miktarda ödemesi bulunduğu tespit edilen, diğer anlatımla eksik ödemesi bulunmadığı belirlenen, ancak kendisine konut tahsis ve teslimi yapılamayan ortağın, ödemesi eksik olmayan diğer üyelere verilen emsal bir konutun dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep edebileceğinin; hiç ödemesi yok ise konut karşılığı tazminat isteminin reddi gerektiğinin kabulü gerekir. Eksik ödemesi olan bir üyenin konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli ise Yargıtay 23. HD.nin 03.11.2015 tarih ve 8964/7029 sayılı kararında da ayrıntısı verildiği şekilde müstakar hale gelmiştir. Yinelemek gerekirse, Yargıtay 23. HD.nin 26.01.2017 tarih ve 7897/207 sayılı kararında da belirtildiği üzere, kooperatif üyesinin, ödemelerini hiç yapmamış olması halinde tazminat talep hakkı yok ise de, eksik ödeme yapmış olması durumunda kural olarak konut karşılığı tazminat talep hakkı bulunmaktadır.
Somut olayda; kooperatifte konut tahsisi aşamasına gelindiği ve akçeli yükümlülüklerini yerine getiren ortaklara tapu devri yapıldığı, davacılara tahsis edilen A Blok 12 nolu bağımsız bölümün ise davalı kooperatif adına kayıtlı iken Samsun İcra Dairesi'nin ...Esas sayılı takip dosyasında ...tarihinde haciz yolu ile satıldığı ve ihale alıcısı tarafından da ...tarihinde üçüncü bir kişiye devredildiği, dava tarihine kadar toplam 117.700-TL ödendiği ancak ödenmesi gerekli tutarın 157.000-TL olduğu anlaşılmış, davacılarla aynı özelliklere sahip başka ortak bulunmadığı görülmüş ve sonuç olarak davacıların kooperatife (157.000-TL - 117.700-TL) 39.300-TL borçlu oldukları kabul edilmiştir. Bu halde, davacıların konut karşılığı tazminat talep hakları vardır ve ... tarihli kooperatif ek bilirkişi raporu ile müstakar hale gelmiş formül esas alınarak belirlenen 314.397,21-TL'nin davacılara ödenmesi gereklidir.
Davalı vekili, taşınmazın dava tarihi itibariyle değerine itiraz etmiş ise de, kooperatif ortaklarına tahsis edilen bağımsız bölümler ile davaya konu A Blok 12 nolu bağımsız bölümün tahsisten sonra davacılar tarafından yapılan ek imalatlar dışında aynı nitelikte olduğu keşifte gözlemlenmiş ve bilirkişi raporu ile de belirlenmiş olup, bağımsız bölümlerin dava tarihi itibariyle değeri 363.148-TL olarak saptanmıştır. Kooperatif bilirkişi ek raporunun bu rakam esas alınarak düzenlenmiş olmasında bir isabetsizlik yoktur ve davalı vekilinin bu yöne ilişkin itirazları yersizdir.
Davacılar vekili ... tarihli dilekçesi ile, davacıların tahsisten sonra bağımsız bölüme ek imalatlar yaptığını ve bağımsız bölümün kıymet kazandığını, bu hali ile ihale edilip satıldığını ve kooperatifin ek imalatlar kadar zenginleştiğini ileri sürüp, bağımsız bölümün değeri belirlenirken bu ek imalatların da nazara alınmasını talep etmiştir. Mahkememizce yapılan keşifte, davaya konu bağımsız bölümün, kooperatif ortaklarına tahsis edilen diğer bağımsız bölümlerden farklı olduğu ve ek imalatlar içerdiği gözlemlenmiş, kooperatif YK başkanı da keşif esnasında davacıların bu yöndeki iddialarını doğrular nitelikte beyanda bulunmuştur. Ek imalatlar 2017 yılında inşa edilmiş olup, bağımsız bölüm hiç kullanılmamış ve cebri icrada ihale şartnamesine esas kıymet takdiri ek imalatlar da nazara alınarak yapılmıştır. ... tarihli inşaat bilirkişi ek raporunda bu imalatların neler olduğu kalem kalem belirtilmiş ve inşa tarihi olan 2017 yılı itibariyle imalat bedelleri toplamının 73.600-TL olduğu ifade edilmiştir. Buna göre, kooperatif, ek imalat bedelleri kadar zenginleşmiştir ve davacının bu yöne ilişkin zararının da tazmini gereklidir.
Bu sebeplerle, davanın kabulüne karar verilmiş, davacı yararına (73.600-TL + 314.397,21-TL) 387.997,21-TL tazminata hükmedilmiştir. Davaya konu miktar yönünden dava, ıslaha konu miktar yönünden ise ıslah tarihinden itibaren faize hükmedilmiştir.
Tazminat isteminin 6098 sayılı TBK'nun 147. maddesinin 5. bendi uyarınca 5 yıllık zamanaşımına tabi olduğu ve davanın süresinde açıldığı, ıslahın süresinde yapıldığı; ayrıca sebepsiz zenginleşmeden kaynaklı alacak isteminin taşınmaz ihalesinin kesinleştiği tarih itibariyle muaccel olduğu ve 2 yıllık zamanaşımı süresinin ıslah tarihi itibariyle de dolmadığı değerlendirilmiştir. Bu halde, davalı vekilinin zamanaşımı def'i yerinde değildir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ ile; 10.000-TL'sine 04.09.2020 ve 377.997,21-TL'sine 18.11.2021 tarihinden itibaren yasal faiz işletilmek suretiyle 387.997,21-TL'nin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
2-Harçlar Kanunu gereğinde alınması gerekli 26.504,08-TL karar ve ilam harcından peşin alınan 6.626,02-TL'nin mahsubu ile bakiye 19.878,06-TL'nin davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan toplam 10.342,80-TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
4-Davacılar, davayı vekil marifetiyle takip ettiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre belirlenen 35.609-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
5-Gider avansından kullanılmaya kısmın karar kesinleştiğinde ilgilisine iadesine,
Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliği tarihinden itibaren 2 hafta içinde, mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere başka yer emsal mahkemeye verilecek bir dilekçe ile Samsun BAM'da istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi, anlatıldı.
...
Katip
¸
Hakim
¸
5070 sayılı Elektronik İmza Kanunu'nun 5'inci maddesi kapsamında e-imza ile imzalanmıştır.