T.C.
GELİR İDARESİ BAŞKANLIĞI
İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı
Gelir Kanunları Gelir Ve Kurumlar Vergileri Grup Müdürlüğü
Sayı
:
62030549-125[5-2018/385]-1492390
16.12.2022
Konu
:
Satış ofisinin satışında kurumlar vergisi ve KDV istisnası.
İlgi
:
İlgide kayıtlı özelge talep formunda; şirketinizin inşaat taahhüt ve alım satımı işi ile iştigal ettiği, tapu sicilinde … ili, … ilçesi, …İnkılap Mahallesi, …mevkii … ada … parsel de kayıtlı arsayı … tarihinde satın aldığı, arsa üzerine halen kullanılmakta olan satış ofisinin yapıldığı ancak söz konusu taşınmazın tapu kayıtlarında arsa olarak yer aldığı belirtilerek söz konusu taşınmazın arsasıyla birlikte satışının Kurumlar Vergisi Kanununun 5/1-e maddesi ve Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun 17/4-r maddesi gereğince istisna kapsamında değerlendirilip değerlendirilemeyeceği, değerlendirilmemesi durumunda uygulanacak KDV oranı ve yüklenilen KDV'nin iadesinin alınıp alınamayacağı hususlarında Başkanlığımız görüşü talep edilmektedir.
I-Kurumlar Vergisi Kanunu Yönünden Değerlendirme:
5520 sayılı Kurumlar Vergisi Kanununun istisnaları düzenleyen 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendinde, kurumların en az iki tam yıl süreyle aktiflerinde yer alan iştirak hisseleri ile aynı süreyle sahip oldukları kurucu senetleri, intifa senetleri ve rüçhan haklarının satışından doğan kazançların %75'lik kısmı ile aynı süreyle aktiflerinde yer alan taşınmazların satışından doğan kazançların %50'lik kısmının kurumlar vergisinden müstesna olduğu, bu istisnanın satışın yapıldığı dönemde uygulanacağı ve satış kazancının istisnadan yararlanan kısmının satışın yapıldığı yılı izleyen beşinci yılın sonuna kadar pasifte özel bir fon hesabında tutulmasının ve satış bedelinin satışın yapıldığı yılı izleyen ikinci takvim yılının sonuna kadar tahsil edilmesinin şart olduğu, bu sürede tahsil edilmeyen satış bedeline isabet eden istisna nedeniyle zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin ziyaa uğramış sayılacağı, aynı şekilde istisna edilen kazançtan beş yıl içinde sermayeye ilave dışında herhangi bir şekilde başka bir hesaba nakledilen veya işletmeden çekilen kısmına uygulanan istisna dolayısıyla zamanında tahakkuk ettirilmeyen vergilerin de ziyaa uğramış sayılacağı, menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları değerlerin satışından elde ettikleri kazançların istisna kapsamı dışında olduğu hükme bağlanmıştır.
Konu ile ilgili olarak 03.04.2007 tarih ve 26482 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 1 seri no.lu Kurumlar Vergisi Genel Tebliğinde, "...
5.6.2.2.1. Taşınmazlar
İstisnaya konu olan taşınmazlar, Türk Medeni Kanununda "Taşınmaz" olarak tanımlanan ve esas niteliği bakımından bir yerden başka bir yere taşınması mümkün olmayan, dolayısıyla yerinde sabit olan mallardır.
Bunlar Türk Medeni Kanununun 704 üncü maddesinde;
- Arazi,
- Tapu siciline ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
- Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler
olarak sayılmıştır.
Elden çıkarılacak taşınmazlardan doğacak kazancın, bu istisna uygulamasına konu olabilmesi için taşınmazın Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi gereğince kurum adına tapuya tescil edilmiş olması gerekmektedir. Bu nedenle, ilgili kurum adına tapuya tescili yapılmamış bir binanın satışından doğan kazanca bu istisna uygulanmayacaktır.
...
5.6.2.3.4. Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ile uğraşılmaması
Menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanmasıyla uğraşan kurumların bu amaçla ellerinde bulundurdukları istisna kapsamındaki değerlerin satışından elde ettikleri kazançlar istisna kapsamı dışındadır.
İstisna uygulaması esas itibarıyla bütün kurumlar için geçerlidir. Ancak, faaliyet konusu menkul kıymet veya taşınmaz ticareti ve kiralanması olan kurumların bu amaçla iktisap ettikleri ve ellerinde tuttukları kıymetlerin satışından elde ettikleri kazançlar için istisnadan yararlanmaları mümkün değildir.
Satışa konu edilen kıymetlerin iki tam yıl kurum aktifinde kayıtlı olması da durumu değiştirmeyecektir. Aynı durum, satmak üzere taşınmaz inşaatı ile uğraşan mükellefler açısından da geçerlidir. ..."
açıklamalarına yer verilmiştir.
Konu ile ilgili olarak şirket ana sözleşmenizin incelenmesinden şirketinizin; amaç ve faaliyet konuları arasında yurt içi ve yurt dışında her türlü resmi ve özel sektöre ait inşaat, taahhüt, montaj işleri yapmak, kendi nam ve hesabına arsalar, araziler satın almak, her türlü taşınmazı satın alarak veya bizzat inşa ederek sahip olmak, bunları kısmen veya tamamen satmak, kiralamak, kiraya vermek, yönetimini ya da işletmesini yapmak, bu gayrimenkuller üzerinde her türlü ayni ve şahsi haklar tesis etmek gibi faaliyetlerin yazılı bulunduğu, dolayısıyla taşınmaz ticareti ile uğraştığınız anlaşılmaktadır.
Bu hüküm ve açıklamalara göre, taşınmaz ticareti ile uğraşan şirketinizin, … İli, … İlçesi, … Mevkii, … Pafta, … ada, … parselde bulunan ve tapuda arsa olarak kayıtlı olan taşınmazınızın üzerindeki satış ofisi ile birlikte satışından elde edeceğiniz kazancın, Kurumlar Vergisi Kanununun 5 inci maddesinin birinci fıkrasının (e) bendi kapsamında kurumlar vergisinden istisna edilmesi mümkün değildir.
II-Katma Değer Vergisi Kanunu Yönünden Değerlendirme:
3065 sayılı Katma Değer Vergisi (KDV) Kanununun;
- 1/1 maddesinde, ticari, sınai, zirai faaliyet ve serbest meslek faaliyeti çerçevesinde Türkiye'de yapılan teslim ve hizmetlerin KDV'ye tabi olduğu,
-17/4-r maddesinde ise kurumların aktifinde en az iki tam yıl süreyle bulunan iştirak hisseleri ile taşınmazların satışı suretiyle gerçekleşen devir ve teslimler bu taşınmaz ve iştirak hisselerinin finansal kiralama ve finansman şirketlerince devir ve teslimi, istisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmaz ve iştirak hisselerinin teslimleri istisna kapsamı dışında olduğu,
-29/2 maddesinde; 28 inci madde uyarınca Cumhurbaşkanı tarafından vergi nispeti indirilen teslim ve hizmetlerle ilgili olup indirilemeyen ve tutarı Cumhurbaşkanınca tespit edilecek sınırı aşan verginin Hazine ve Maliye Bakanlığının tespit edeceği usul ve esaslara göre iade edileceği,
hüküm altına alınmıştır.
Aynı Kanunun 28 inci maddesinin verdiği yetkiye dayanılarak yayımlanan 2007/13033 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile KDV oranlarını belirleyen (I) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için KDV oranı % 1, (II) sayılı listede yer alan teslim ve hizmetler için % 8, listelerde yer almayan vergiye tabi işlemler için % 18 olarak belirlenmiştir.
KDV Genel Uygulama Tebliğinin "II/F-4.16. İki Tam Yıl Süreyle Sahip Olunan İştirak Hisseleri ve Taşınmazların Satışı" bölümünde; "...
4.16.1. Taşınmaz Satışlarında İstisna Uygulaması
Satışa konu edilecek taşınmazlar (arsa, arazi, bina) ile iştirak hisselerinin satışında istisna uygulanabilmesi için kurumların aktiflerinde asgari 2 tam yıl (730 gün) kayıtlı bulunmuş olması gerekmektedir.
İstisna kapsamındaki kıymetlerin ticaretini yapan (taşınmazların mutat olarak alım satımının yapılması veya kiraya verilmesi) kurumların, bu amaçla aktiflerinde bulundurdukları taşınmazların tesliminde istisna hükmü uygulanmaz.
İstisna, satış yoluyla gerçekleştirilen devir ve teslimlerde uygulanır. Bağış, hibe şeklinde yapılan devir ve teslimler istisna kapsamı dışındadır.
Söz konusu satış işlemi şirket faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis edilmiş bir taşınmaz olması kaydıyla 3065 sayılı Kanunun (17/4-r) maddesi kapsamında KDV'den istisnadır. Ancak taşınmazın şirket faaliyetlerinin yürütülmesine tahsis edilmiş bir taşınmaz olmayıp şirketin faaliyet konusu olan kiralamalarda kullanılan taşınmazlardan olması halinde, taşınmazın satışı genel hükümler çerçevesinde KDV'ye tabidir.
..."
açıklamaları yer almaktadır.
Buna göre, taşınmaz ticareti ile uğraşan şirketinizin tapuda arsa olarak kayıtlı bulunan taşınmazınızın, üzerindeki satış ofisi ile birlikte satışı işleminde, KDV Kanununun 17/4-r maddesinde yer alan istisna hükmünün uygulanması mümkün olmayıp %8 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.
Bilgi edinilmesini rica ederim.