Kira bedeli
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 51-g maddesine göre yapılan ihaleyi takiben ………. Belediyesi ile Yüklenici ………. A.Ş. arasında ....... tarihinde imzalanan birincisi “Tesis Yaptırma ve İşlettirme Sözleşmesi”, ikincisi de “Tesis İşletme Sözleşmesi” olmak üzere iki adet sözleşme ile hayata geçirilen “………. İşi”ne ilişkin olarak, kira tespit komisyonunca belirlenen yıllık kira bedelinin tespitine ilişkin alt evrakların komisyon tarafından hazırlanmış olan tutanağa eklenmemiş olması konusuyla ilgili olarak,
Söz konusu “………. İşi”ne ait olmak üzere Yüklenici ile İdare arasında, birincisi “Tesis Yaptırma ve İşlettirme Sözleşmesi”, ikincisi de “Tesis İşletme Sözleşmesi” olmak üzere iki adet sözleşme imzalanmıştır. Her iki sözleşmede de, ilgili Tesislerin intifa hakkı ile işletilmesine ilişkin hükümler benzerlik göstermektedir. Söz konusu “……….” ne ilişkin imzalanan sözleşme hükümlerine göre, Yüklenici Firma olan ………. A.Ş., yaklaşık ………. lira yatırım yapmak suretiyle, en fazla 5 ay içerisinde bütün sosyal donatılarıyla birlikte olmak üzere ………. Parkının ve İdarece belirlenen .... M2 toplam alanlı 4 adet sosyal tesisin (daha sonra alınan ek tadilat ve yapılan kış bahçesi ile ..... M2 tutarındaki bu alan 4.83 oranında büyütülerek ......m2’ ye çıkarılmıştır.) yapımını tamamlayacak ve belirtilen sosyal tesisleri, KDV hariç yıllık ………. -TL (………. TL) kira ve cirodan verilen %1,02 pay işletme bedeli ile 30 yıl boyunca intifa hakkı ile işletecektir. Sürenin bitiminde ise, intifa hakkı ile işletilen bu yerlerin mülkiyeti belediyeye geçecektir. Dolayısıyla, Belediye tarafından yap-işlet-devret yöntemi ile yaptırılan bir yatırım söz konusudur.
“……….İşi” ne ait “Tesis Yaptırma ve İşlettirme Sözleşmesi” nin “İşyeri ve Taahhüdün Konusu” başlıklı 2 nci maddesinde, “Mülkiyeti İdareye ait ait ………. İlçesi ………. Mahallesi .... Pafta, ...., Ada , ..... Parsel sayılı taşınmazın ...... M2 lik kısmını kapsayan alanda İntifa hakkı alacak olan yüklenici, ekli Avan Proje, Özel İdari Şartname Teknik Şartname ve diğer dökümanlara uygun olarak, İdarece belirlenen ..... M2 toplam alanlı .....adet sosyal tesisi ile geriye kalan alanda ve bu alana bitişik mülkiyeti maliye hazinesi adına kayıtlı ....... m2 lik alana herhangi bir ticari tesis yapılmadan onaylı projeye uygun şekilde park düzenlemesini yapıp tanzim edeceğini taahhüt etmektedir. Ayrıca bu iş, ekli belgelerde ve dökümanlarda ilgili detayları belirtilen mahallerin yapımından sonra bu alanların 30 yıl süresince intifa hakkının Yüklenicide olacağı ve mülkiyetin İdarede kalacağı kabulü üzerinedir. Belirlenen tüm alanların kullanımı ve işletiminin intifa hakkı sahibi olunması için verilen teklif üzerinden İdarece kabul edilen yıllık peşin kira bedelinin ayrıca cirodan belirlenen payın ödenmesi ve sürenin sonunda da kullanımda olan tüm tesisin İdareye devredilmesidir.” denilmektedir. İkinci sözleşme olan “Tesis İşletme Sözleşmesi” nin “Sözleşmenin Konusu” başlıklı maddesi aynı mahiyette olup, “Mülkiyeti Belediyemize ait ………. İlçesi ………. Mahallesi ...... Pafta, ..... Ada,..... Parsel sayılı taşınmazın ..... M2 lik kısmını kapsayan alanda, “………. İlçesi ………. Mahallesi ..... Pafta, ....., Ada, ..... Parsel’de İntifa Hakkı Karşılığı ………. Parkının Yapılması ve 30 Yıl Süreyle İşletilmesi ile bu alana bitişik mülkiyeti maliye hazinesi adına kayıtlı ..... m2 lik alana herhangi bir ticari tesis yapılmadan onaylı projeye uygun şekilde park düzenlemesini yapıp tanzim edilmesi işidir.” düzenlemesini taşımaktadır.
“………. İşi”ne ilişkin olarak, ……….. A.Ş. ile Belediye arasında ....... tarihinde imzalanmış olan “Tesis Yaptırma ve İşlettirme” ve “Tesis İşletme” Sözleşmelerinden, “Tesis İşletme Sözleşmesinin” “İşletme Bedeli” başlıklı 4 üncü maddesinde, “KDV hariç yıllık ………. -TL (………. TL) kira ve cirodan verilen %1,02 pay işletme bedelidir.
Ayrıca söz konusu alanlarda ilerde plan değişikliği yapılması halinde değişecek emsal artışı nispetinde taraflarca kira artışı da aynı artış nispetinde yeniden tespit edilecektir” hükmü yer almaktadır. Ayrıca, aynı sözleşmenin “İşletme Bedelinin Tespiti” başlıklı 5 inci maddesinde de, “Yapım süresi olan 5 aylık sürenin sonu intifa hakkı başlangıcı kabul edilecek olup Firma sözleşmede belirlenen yıllık kira bedelini bu tarih dönem başı kabul edilerek bu tarihteki Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ile güncelleştirilmiş kira bedelini her dönem başında 7 (yedi) gün içinde peşin ve nakit olarak belediyeye ödeyecektir. (Güncelleştirme sözleşme tarihinden geçici kabule kadar olan sürenin TÜFE oranında artırılması yoluyla yapılacaktır.)
…………..
Kira artışı yıllık kira bedelinin Devlet İstatistik Enstitüsünce ilan edilen Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) oranında artırılması ile yapılır.” denilmektedir.
Diğer taraftan, yine aynı Sözleşmenin “Alt Kiracılık” başlıklı 9 uncu maddesinde de, Yüklenici tarafından, intifa hakkı süresini geçirmemek şartıyla, intifa hakkı olan yerlerin alt kiracılık oluşturulmak suretiyle kiraya verilebileceği hükme bağlanmıştır.
………. Parkının intifa hakkı ile işletilmesi işine ilişkin Kira Tespit Komisyonu tarafından tespit edilen ilk aylık kira bedeli ………. TL, yıllık kira bedeli ise ………. TL olarak tutanağa bağlanmıştır. Yapılan incelemede, işletme haklarının kiralamalarında tespit edilen tahmin edilen bedel, kira tespit komisyonunca tutanağa bağlanmış olmakla birlikte, bu tutarın neye göre tespit edildiğine dair herhangi bir evrakın bu tutanağa eklenmediği görülmüştür. Denetçi iddiasında, bu durumun, tahmin edilen bedelin doğruluğu hakkında şüpheye düşülmesine neden olduğu ileri sürülmüş ve “2886 sayılı kanunun 51-g maddesine göre çıkılan ihalede teklifler kira bedeli üzerinden verilmiştir. 5- g maddesine göre teklif veren ……….. A.Ş yıllık ………. ve yıllık ciro bedelinin %1,02 oranında ciro payı ile belediye ile sözleşme imzalamıştır. Ancak, Belediye tarafından ……….. A.Ş.’ ye yıllık ………. artı ciro bedelinin %1,02’si ciro payı olarak belirlenen kira bedeli üzerinden kiralama yapıldığı, ………. A.Ş. tarafından ise, alt yüklenicilere, yıllık toplamda ………. TL artı %1,02 ciro payı olarak kiraya verildiği görülmüştür. Bu durum kiraya ilişkin tahmin edilen bedelin doğruluğu ile ilgili şüpheleri arttırmaktadır.
Ayrıca, Kıymet Takdir Komisyonunca yapılan bu yatırımın amorti süresi 20 olarak belirlenmiştir. Buna göre, ………. TL tutarındaki yatırımın 20 yıl da amorti etmesi ve geri kalan 10 yıllık sürenin de yatırım karı süresi olması için ………. TL/20 yıl =………. TL takribi yıllık net gelir elde edilmesi gerekmektedir. Ancak, alt yüklenicilere 2011 yılı kira sözleşmelerinde, bir yıllık kira bedeli ………. TL tespit edilmiştir. Ayrıca alt yüklenicilerin, yılın tüm aylarını kapsamamasına rağmen, 2011 yılı için ciro bedelleri toplamda yaklaşık ………. TL’dir. Bu veriler ayrı ayrı değerlendirildiğinde, bu işletmenin kiralanması durumunda yapılan yatırımın amorti süresi 3 yıl iken, işletilmesi halinde ise ciro bedelinin ………. TL olduğu varsayıldığında yapılan yatırımın 1 yıl içinde amorti edildiği görülmektedir. Yapılan yatırımın amorti süresi ve elde edilen gelire ilişkin karşılaştırma yapıldığında, söz konusu İntifa hakkına ilişkin yapılan kira tespitinin hangi kriterlere göre yapıldığının dosya üzerinden belirlenemediği durumuyla karşılaşılmaktadır. 2886 sayılı Devlet İhale Kanunun Tahmin Edilen Bedelin Tespiti başlıklı 9’uncu maddesine göre tahmin edilen bedelin, dayanaklarının da eklendiği bir hesap tutanağında gösterilmesi ve asıl evrak arasında saklanması gerekmekte olduğu düzenlemesine uygun olarak, ………. Parkının intifa hakkı ile işletilmesi ile ilgili olarak kira tespit komisyonu tarafından hazırlanan kira komisyon tutanağına ilişkin olan ve söz konusu kira tespitinin mevzuatına uygun bir şekilde yapılmış olduğuna dair evrakların gönderilmesi suretiyle kira tutarlarının ciro gelirlerine nispeten bu kadar düşük tespit edilmesinin nedenlerinin açıklanması talep edilmiştir.”denilmiştir.
Sorumlular, konuya ilişkin olarak yaptıkları savunmaların da, muhammen bedel tespiti için yapılan Kıymet Takdir değerlendirmesinin o dönem koşullarında çelişki oluşturmadığını, ancak, bugünkü koşulara göre bir değerlendirme yapıldığında ise, söz konusu tesislerde fonksiyon değişikliği yapıldığını ve tesislerin m2 alanının 4,83 oranında artırıldığını ve gerek bu değişiklikler sebebiyle, gerek se bölgede meydana gelen gelişmelerin emlak rayiç ve kira bedellerini artırdığını ifade etmişler ve bu durumun göz önüne alınması sonucunda kira bedeline ilişkin gerekli güncellemelerin yapıldığını ve bu güncellemelere uygun olarak gerekli tahakkuk işlemlerinin tamamlanmasından sonra ilgili şirkete tebliğ edildiğini belirtmişlerdir. Bu durumda, ………. Parkının yapılması karşılığında tesislerin işletilmesi’ne ilişkin kiralamanın başlangıcında, o dönemin koşullarına göre tespit edilmiş olan kira bedellerinin güncellenmesinin yapılmış olması da göz önüne alındığında yapılan bu savunmaların yeterli olduğu anlaşılmaktadır.
Bu itibarla, mevzuatına uygun olarak gerçekleştirilmiş olan söz konusu işlemler dolayısıyla ilişilecek husus bulunmadığına oybirliğiyle karar verildi.