Kira Gelirleri
Asıl İlamın ……..’üncü maddesi ile tazminine hükmolunan konu ile ilgili olarak Temyiz Kurulunun ……..tarihli ve …….. tutanak numaralı bozma kararı üzerine 6085 sayılı Sayıştay Kanunu’nun 55’inci maddesinin yedinci fıkrası hükmü gereğince konunun görüşülmesine karar verildi.
Asıl İlamın ……..’üncü maddesiyle …….. Büyükşehir Belediyesine ait bazı taşınmazların kira sözleşmelerinde belirtilen süreden önce kiracıları tarafından boşaltıldığı için süre bitimine kadar ödenmesi gereken kira bedellerinin sözleşmelerinde belirtilen hükme binaen kiracılardan tahsil edilmesi gerekirken bu tahsilatın yapılmaması sonucunda kamu zararına neden olunduğu gerekçesiyle ……..-TL’nin tazminine karar verilmişti.
Bu tazmin hükmüne karşı sorumlulardan ……..tarafından Sayıştay Temyiz Kuruluna yapılan temyiz başvurusu üzerine anılan Kurulca ……..tarih ve …….. tutanak sayılı kararın 1’inci maddesiyle,
“...
Belediyenin kira alacaklarına ilişkin zamanaşımı icra takibinde bulunulması ve icra müdürlüklerince ilamsız takipte ödeme emri tebligatı yapılması nedeniyle 6098 sayılı Kanunun 154. maddesi gereği kesildiğinden ve alacak 818 sayılı Kanunun 125 ve 126., 6098 sayılı Kanunun 72., İcra İflas Kanunun 7., 6183 sayılı Kanunun 102. maddesi uyarınca zamanaşımına uğramadığından kamu zararının oluştuğundan bahsetmek mümkün değildir.
Bu itibarla, kiracıların imzalamış oldukları sözleşmeler gereği yükümlülüklerinin sürdüğü yıl boyunca kiralarını ödemeleri gerekmekte olup, yukarıda da bahsedildiği üzere söz konusu belediye alacaklarının, icra takibinde bulunulmak suretiyle zamanaşımına uğramaları engellenerek gerekli takibatın yapıldığı görüldüğünden, 6085 sayılı Sayıştay Kanununun 55. maddesinin 7. fıkrası uyarınca, yukarıda belirtilen hususların tekrar değerlendirilmesini teminen 128 sayılı İlam’ın 23. maddesi ile ……..TL’ye ilişkin olarak verilen tazmin hükmünün Bozularak dosyanın kararı veren Daireye GÖNDERİLMESİNE,”
Aynı tazmin hükmüne karşı diğer sorumlu (…….. tarafından Sayıştay Temyiz Kuruluna yapılan temyiz başvurusu üzerine ise, anılan Kurulca ……..tarih ve …….. tutanak sayılı kararın 1’inci maddesiyle,
“128 sayılı İlamın 23. maddesi ile verilen ……..TL’nin tazminine dair hüküm, aynı tazmin hükmünde iştiraki bulunan Emlak Yönetimi Dairesi Başkanı ……..’nün başvurusu üzerine düzenlenen ……..tarih ve …….. tutanak sayılı Temyiz Kurulu İlamı ile bozulmuş bulunduğundan dilekçinin işbu madde ile ilgili itirazı üzerine Kurulumuzca yapılacak işlem olmadığına ancak aynı mahiyette olan bu dosyanın sözü edilen dosya ile birleştirilerek gereği yapılmak üzere kararı veren Daireye GÖNDERİLMESİNE,”
karar verilmiştir.
Temiyiz Kurulunun anılan kararlarına istinaden Dairemize havale edilen söz konusu dosyaların birleştirilerek incelenmesi sonucunda gereği düşünüldü:
Söz konusu taşınmazlara ait Kiralama İhale Şartnamesine ekli Özel Şartname'nin 18’inci maddesinde, “Kiracı akde bağlı kira müddetinden evvel herhangi bir sebeple kiralananı tahliye ettiği takdirde boş kalan müddete ait kiraları herhangi bir hükme gerek kalmadan ödemeyi kabul eder. Kiracı ikametgâh değişikliklerini en geç 1 ay içinde belediyeye belgelendirerek bildirmek zorundadır.” denilmektedir.
Anılan Şartname hükmüne karşın, bahse konu taşınmazları kira süresi bitiminden önce boşaltan kiracılardan taşınmazın boş kaldığı süreye ilişkin kiralarının tahsil edilmediği görülmüştür.
1/7/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6101 sayılı Kanun’un 10’uncu maddesiyle yürürlükten kaldırılan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un 1’inci maddesinde, “Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.”,
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesinde, “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır.”
denildiğinden kira sözleşmeleri sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunulmadığı müddetçe aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılmaktadır.
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi ise 6098 sayılı Kanun’un 325’inci maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde kiracının, kiralananın benzer koşullar ile kiraya verilebileceği makul süre kadar kira sözleşmesinden doğan borçları devam edecek, bu süreden önce, yeni bir kiracı bulması hâlinde ise kiracının sözleşmeden doğan yükümlülükleri sona erecektir. Mezkur maddede, bulunacak yeni kiracının taşıması gereken özellikler de ayrıca belirtilmiştir.
Ancak makul sürenin düzenlendiği 6098 sayılı Kanun’un 325’nci maddesi aynı Kanun’un Geçici 2’nci maddesi gereği 1/7/2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup söz konusu taşınmazların kiralanması ise 2011 yılında son bulmuştur.
Söz konusu taşınmazlara ilişkin Kira Sözleşmesi’nin yürürlükte olduğu tarihlerde yürürlükte olan 818 sayılı mülga Borçlar Kanunu’nun 252’inci maddesinde ise,
“Müstecir, kendi kusurundan yahut şahsında hadis olan mücbir bir sebebten dolayı mecuru kullanamadığı yahut mahdut surette kullandığı takdirde mucir, mecuru akit dairesinde kullanmağa hazır bulundurmuş oldukça, müstecir, kiranın tamamını vermekle mükellef olur.
Bu takdirde mucir, sarfıyattan tasarruf eylediği miktarı ve mecurun diğer suretle kullanılmasından elde ettiği menfaatleri kiraya mahsup etmeğe mecburdur.
Mucip akdin icrasını tahammül edilmez bir hale getiren sebepler hudusünde, iki tarafın akdi feshetmek hakları mahfuzdur.” hükmü yer almaktadır.
Bu nedenle kiralayan mecuru sözleşme dairesinde kullanıma hazır bulundurduğu müddetçe kiracı, kiranın tamamını ödemekle mükelleftir. Ancak kiralayan mecurun farklı bir suretle kullanılmasından bir menfaat elde ediyorsa bu tutar kira bedelinden düşülür. Mevcut bilgi ve belgelerden mecurun boş kaldığı süre içerisinde başka bir kiracıya devredilip edilmediği ve mecurdan farklı bir surette menfaat elde edilip edilmediği anlaşılamamaktadır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin ……..tarih, ……..K. sayılı Kararı emsal olarak gösterilmesine karşın söz konusu karar incelendiğinde, karara ilişkin olayda mecurun 8 ay 16 günlük kira bedelinin talep edilmesine karşın 2 ay 25 gün boş kaldığı ve ardından kendi bünyesindeki bir şirkete tahsisinin yapıldığı, makul sürenin iki ay olduğunun söz konusu dönemin koşulları dikkate alınıp olaya özgü olarak düzenlenen bilirkişi raporuyla tespit edildiği, davalının, geri kalan kira bedelinin ödenmesine ilişkin ihtarın yazılı olmadığına, 3 yıl sonra icra takibine başlanması nedeniyle davacının kötü niyetli olduğuna ilişkin ve mecurun bulunduğu pasaja yönelik çeşitli iddialarda bulunduğu görülmüştür.
Aynı konuda yargı organlarınca verilen kararlar şahsına, olayına ve dönemine münhasır olduğundan, mahkeme kararlarına göre üçüncü kişiler hakkında işlem yapılması, kararlar kesinleşmiş dahi olsa, mümkün bulunmamaktadır. Zira çeşitli yargı kararlarının incelenmesi halinde, şahsına, olayına ve dönemine münhasır olarak aynı yargı sistemine dahil mahkemelerce verilen farklı kararların da (kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul sürenin 6 ay olması (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2012/5538 E., 2012/10456 K., 13. Hukuk Dairesi 1998/998 E., 1998/1639 K.), kira akdinde belirtilen süre kadar öncesinde fesih ihbarında bulunulması (Yargıtay 13. Hukuk Dairesi 2004/13743 E., 2005/1862 K.), kira sözleşmesinin süresiz hale dönüşmesi (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 1982/8753 E., 1982/8899 K.) bulunduğu görülmektedir.
Sorumluların dilekçelerinde ileri sürülen diğer bir husus kira bedellerine ilişkin takibin sürmekte olduğu, zamanaşımına uğratılmadığı ve konuya ilişkin olarak açılan dava derdest olduğundan bir kamu zararından bahsedilemeyeceği hususudur.
Bu çerçevede konu incelendiğinde, İlamın 23’üncü maddesine konu alacaklardan 2004 yılına ilişkin kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı...’e ait olan ..-TL tutarındaki alacağın ……..tarihinde ödenmesi için yazılı ihtarda bulunulduğu, ardından icra takibine başlanılarak ……..tarihinde bu tutar için 13. İcra Müdürlüğünce İlamsız Takipte Ödeme Emri gönderildiği, 2007 yılına ilişkin kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı ……..Ltd. Şti.’ye ait ……..-TL tutarındaki alacağın ise ……..tarihinde ödenmesi için yazılı ihtarda bulunulduğu, ardından icra takibine başlanarak ……..tarihinde bu tutar için 20. İcra Müdürlüğünce İlamsız Takipte Ödeme Emri gönderildiği tespit edilmiştir.
2004 sayılı İcra İflas Kanunu'nu hükümlerine göre ilamsız icra takibine ilişkin süreçte yer alan taraf takip işlemlerinin, süresi içerisinde gerçekleştirilmemesi durumunda takip düşmektedir. Ancak zamanaşımına uğramadığı müddetçe aynı alacak için yeniden takip işlemlerine başlanılması mümkündür.
818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 125 ve 126’ncı maddelerinde 5 ve 10 yıllık zamanaşımı süreleri öngörülmüş olup, 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 72’nci maddesine göre ise tazminat ve rücu istemine ilişkin zamanaşımı, zarar görenin zararı ve tazminat yükümlüsünü öğrendiği tarihten başlayarak iki yılın ve her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak on yılın geçmesiyle, İcra İflas Kanun’un 7’nci maddesi gereği zarar ziyan davası mutazarrır olan tarafın zararı öğrendiği günden bir sene ve her halde zarar ve ziyanı mucip fiilin vukuundan on sene geçmesiyle, amme alacakları ise 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun’un 102’nci maddesi gereği vadesinin rastladığı takvim yılını takip eden takvim yılı başından itibaren 5 yıl içinde tahsil edilmezse zamanaşımına uğramaktadır.
Yukarıda belirtildiği üzere tazmin hükmolunan tutarlara ilişkin olarak icra takibinde bulunulup icra müdürlüklerince 2012 ve 2015 yıllarında ilamsız takipte ödeme emri tebligatı yapılmıştır. Mevcut bilgi ve belgelerden icra takibine ilişkin süreçle ilgili olarak ise başka bir bilgi bulunmamaktadır.
Ancak 6098 sayılı Kanun’un 154’üncü maddesi uyarınca alacaklının, dava veya def’i yoluyla mahkemeye veya hakeme başvurması, icra takibinde bulunması, 6183 sayılı Kanun’un 103’üncü maddesi uyarınca ödeme emri tebliği zamanaşımını kesmektedir.
Belediyenin kira alacaklarına ilişkin zamanaşımı icra takibinde bulunulması ve icra müdürlüklerince ilamsız takipte ödeme emri tebligatı yapılması nedeniyle 6098 sayılı Kanun’un 154’üncü maddesi gereği kesildiğinden ve alacak 818 sayılı Kanun’un 125 ve 126’ncı, 6098 sayılı Kanun’un 72’nci, İcra İflas Kanun’un 7’nci, 6183 sayılı Kanun’un 102’nci maddeleri uyarınca zamanaşımına uğramadığından kamu zararının oluştuğundan bahsedilmesi mümkün değildir.
Bu itibarla, kiracıların imzalamış oldukları sözleşmeler gereği yükümlülüklerinin sürdüğü yıl boyunca kiralarını ödemeleri gerekmekte ise de, yukarıda da bahsedildiği üzere söz konusu belediye alacaklarının icra takibinde bulunulmak suretiyle zamanaşımına uğramaları engellenerek gerekli takibatın yapıldığı görüldüğünden konu hakkında ilişilecek husus bulunmadığına işbu ek ilamın tebliğ tarihinden itibaren altmış gün içerisinde Sayıştay Temyiz Kurulu nezdinde temyiz yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi.