Kira Artış Oranının Hatalı Uygulanması:
… Müdürlüğü tarafından 15.05.2010 tarihinde …’dan kiralanan …’deki atölye binasına ait yıllık kira bedelinin, Maliye Bakanlığının 2009-1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelgesine aykırı olarak ÜFE oranının üzerinde artırılması konusuna ilişkin olarak,
Taraflar arasında 15.05.2015 ve 15.05.2016 tarihlerinde imzalanan kira sözleşmelerinde, bir önceki yıl kira bedelinin, … Ticaret Odası’nca yayımlanan TEFE-TÜFE ortalamalarına göre değişim oranı esas alınarak artırılacağının belirlendiği, görülmüştür.
08.10.2009 tarihli ve 27370 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Maliye Bakanlığının 2009-1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelgesinin “1-Kira Artış Oranı” başlıklı bölümünde aynen,
“(1) Daha önceki yıllarda kiralanmış olup da, sonraki yıllarda kiralanmasına devam edilecek taşınmazların kira bedeli, Türkiye İstatistik Kurumunca artışın yapılacağı ayda yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı) oranını geçmeyecek şekilde artırılacaktır. Ancak söz konusu oranın kiralamanın yenileneceği ayda negatif çıkması halinde kira bedelinde herhangi bir değişiklik yapılmayacaktır.
…” denilmektedir. Söz konusu mevzuat hükmüne göre kamu kurumlarının taşınmaz kiralamalarında, kira bedelinin ÜFE (ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı) oranını geçmeyecek şekilde artırılması gerekmektedir. Kira sözleşmelerinde kira artışının farklı oranlarda yapılacağına ilişkin hüküm konulması halinde kamu zararı ortaya çıkabilecektir. Nitekim, … Müdürlüğü tarafından kiralanan atölye binasına ait 2012’den sonra yapılan kira sözleşmelerinde, yıllık kira bedelinin … Ticaret Odasınca yayımlanan TEFE-TÜFE ortalamaları oranında artırılacağı şeklinde bir hükme yer verilmiş olması dolayısıyla kamu zararının doğduğu görülmüştür.
Sorumlular savunmalarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun kira bedelinin, ÜFE oranını geçmeyecek şekilde artırılacağına ilişkin 344’üncü maddesinin, 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmasının ertelendiğini ve bu halde, sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağını ileri sürmüş olsalar da,
Maliye Bakanlığının 2009-1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelgesi, 08.10.2009 tarihinden bu yana yürürlükte olduğundan, Borçlar Kanununun 344’üncü maddesinin uygulanmasının ertelenmesi halinde, Genelge hükmünün geçerli olacağı sonucuna varılmıştır. Dolayısıyla kamu idarelerinin taşınmaz kiralamalarına ilişkin sözleşmelere Genelgeye aykırı hükümler konulamayacağı açıktır.
Raporda Denetçi tarafından yapılan tabloda, kira artışının yapıldığı Mayıs ayına ait ÜFE oranı esas alınarak kamu zararının hesaplandığı görülmüştür. Oysa söz konusu Genelgede “artışın yapılacağı ayda yayımlanan ÜFE oranı” nın esas alınacağı belirtildiğinden, kira sözleşmesinin yenilendiği ve kira artışının yapıldığı Mayıs ayında yayımlanmış olan Nisan ayı ÜFE oranı kullanılarak kamu zararının hesaplanması gerekmektedir. Yargılama esnasında bu husus göz önüne alınarak yeniden yapılan hesaplamada kamu zararı tutarı … TL olarak bulunmuştur. Söz konusu kamu zararından, kira sözleşmesini düzenleyen ve eski yıllara ait sözleşmeleri feshetme yetkisi olduğu halde feshetmeyen, Harcama Yetkilisi (…) ile Gerçekleştirme Görevlisinin (…) sorumlu oldukları anlaşılmıştır.
Bu itibarla, … Müdürlüğü tarafından kiralanan …’deki atölye binasına ilişkin olarak yıllık kira bedelinin, ÜFE oranının üzerinde artırılması sonucu oluşan … TL tutarındaki kamu zararının,
… TL’sinin Harcama Yetkilisi … (Müd. Yard.) ile Gerçekleştirme Görevlisi …(İd. Mali ve Sos. İşl. Şube Müd.)’a,
… TL’sinin ise Harcama Yetkilisi … (Müd. Yard.) ile Gerçekleştirme Görevlisi … (Şube Müd. Yard.)’e müştereken ve müteselsilen, 6085 sayılı Sayıştay Kanununun 53’üncü maddesi gereği işleyecek faizleri ile ödettirilmesine,
(Üye … ile Üye …’nun, “04.02.2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun “A. Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde, Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine Kanunun konut ve işyeri kiralamaya ilişkin hükümlerinin uygulanacağı belirtilmektedir.
Aynı Kanunun “E. II. Kira Bedeli Belirlenmesi” başlıklı 344’üncü maddesinde ise, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” denilmektedir.
Bu hükümlere göre kamu kurumlarının taşınmaz kira sözleşmelerinde Borçlar Kanunu hükümlerinin tatbik olunacağı açıktır. Ancak 12.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6353 sayılı Kanunun 53’üncü maddesi ile değişik 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2’nci maddesinde, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” denilmektedir. Dolayısıyla Borçlar Kanununun kira artışının ÜFE oranını geçmeyeceği şeklinde düzenlemeyi içeren 344’üncü maddesinin, kamu kurumlarının işyeri kiralamalarında 01.07.2020 tarihine kadar geçerli olmayacağı, bu durumda sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin geçerli olacağı anlaşıldığından, taraflarca imzalanan kira sözleşmesine istinaden yapılan kira artışları konusunda ilişilecek husus bulunmamaktadır.” şeklindeki ayrışık görüşlerine karşın) oy çokluğuyla, karar verildi.