Kira artış oranının hatalı uygulanması:
.............................2016 yılı hesabına ait Yargılamaya Esas Raporun Dairemizde yargılanması sonucu düzenlenen …... sayılı Asıl İlamın 10’uncu maddesi ile, .....................….tarafından ……... tarihinde ...........................….’dan kiralanan ..................’deki depoya ait yıllık kira bedelinin, Maliye Bakanlığının 2009-1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelgesine aykırı olarak TEFE-TÜFE oranının üzerinde artırılması sonucunda oluşan …………………... TL tutarındaki kamu zararının sorumlularından tazminine karar verilmişti.
Konu ile ilgili olarak Temyiz Kurulunun …… tarih ve ……. tutanak numaralı bozma kararı gereğince 6085 sayılı Sayıştay Kanunu’nun 55’inci maddesinin yedinci fıkrası hükmü uyarınca konunun Dairemizce yeniden görüşülmesine karar verildi.
Temyiz Kurulunun …… tarih ve …... tutanak numaralı bozma kararında özetle,
Borçlar Kanunu’nun kira artışının ÜFE oranını geçmeyeceği şeklindeki düzenlemeyi içeren 344’üncü maddesinin, kamu kurumlarının işyeri kiralamalarında 01.07.2020 tarihine kadar geçerli olmayacağı, bu durumda sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin geçerli olacağı, kiralanmış olan yer için yapılan kira ödemelerinin makul tutarda olduğu, dolayısıyla kamu zararının doğmadığının anlaşıldığı belirtilerek, 6085 sayılı Sayıştay Kanununun 55’inci maddesinin 7’nci fıkrası uyarınca …... sayılı İlamın 10’uncu maddesine ilişkin olarak verilen tazmin hükmünün bozulmasına ve yeni hüküm tesisi için dosyanın hükmü veren daireye gönderilmesine karar verilmiştir.
Yapılan incelemede, taraflar arasında 15.01.2012 tarihinde imzalanan kira sözleşmesinde bir önceki yıl kira bedelinin, TEFE-TÜFE ortalamasına göre artırılacağının belirlendiği görülmüştür.
08.10.2009 tarih ve 27370 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan Maliye Bakanlığının 2009-1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelgesinin “1-Kira Artış Oranı” başlıklı bölümünde aynen,
“(1) Daha önceki yıllarda kiralanmış olup da, sonraki yıllarda kiralanmasına devam edilecek taşınmazların kira bedeli, Türkiye İstatistik Kurumunca artışın yapılacağı ayda yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı) oranını geçmeyecek şekilde artırılacaktır. Ancak söz konusu oranın kiralamanın yenileneceği ayda negatif çıkması halinde kira bedelinde herhangi bir değişiklik yapılmayacaktır.
…”
Denilmektedir.
Söz konusu mevzuat hükmüne göre kamu kurumlarının taşınmaz kiralamalarında, kira bedelinin ÜFE (ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı) oranını geçmeyecek şekilde artırılması gerekmektedir. Kira sözleşmelerinde kira artışının farklı oranlarda yapılacağına ilişkin hüküm konulması halinde kamu zararı ortaya çıkabilecektir. Nitekim, ..........................tarafından kiralanan depoya ait kira sözleşmesinde, yıllık kira bedelinin TEFE-TÜFE ortalamaları oranında artırılacağı şeklinde bir hükme yer verilmiş olması dolayısıyla kamu zararının doğduğu görülmüştür.
Sorumlular savunmalarında, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira bedelinin, ÜFE oranını geçmeyecek şekilde artırılacağına ilişkin 344’üncü maddesinin, 01.07.2020 tarihine kadar uygulanmasının ertelendiğini ve bu halde, sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin tatbik olunacağını ileri sürmüş olsalar da, Maliye Bakanlığının 2009-1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelgesi 08.10.2009 tarihinden bu yana yürürlükte olduğundan, Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin uygulanmasının ertelenmesi halinde Genelge hükmünün geçerli olacağı sonucuna varılmıştır. Dolayısıyla, kamu idarelerinin taşınmaz kiralamalarına ilişkin sözleşmelere Genelgeye aykırı hükümler konulamayacağı açıktır.
Ayıca, 6085 sayılı Borçlar Kanunu’nun “Sözleşme Özgürlüğü” başlıklı 26’ncı maddesi, “Taraflar, bir sözleşmenin içeriğini kanunda öngörülen sınırlar içinde özgürce belirleyebilirler.” hükmündedir. Kanuni sınırlar içinde kalmak şartıyla sözleşme özgürlüğü mümkündür. Zaten aynı Kanunun 27’nci maddesinde de, sözleşmenin içeriğinin kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı olmaması gerektiği, böyle olduğu takdirde sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğu düzenlenmiştir. Yani Kanunda öngörülen sınırlar içerisinde, taraflar sözleşmenin içeriğini özgürce belirleyebilirler. Ancak, söz konusu hüküm kamu idarelerine sözleşme yapma açısından sınırsız bir özgürlük alanı sağlamaz. Çok sayıda kamu idaresinin kiralama yaptığı bir durumda her İdarenin kendisinin serbestçe sözleşme düzenlemesinin kamu düzenini bozacağı açıktır. Bu sakıncayı ortadan kaldırmak için Maliye Bakanlığı, sözleşmelerde uygulanacak ortak hususları ilgili yıllarda yürürlükte olan 178 sayılı KHK’nın verdiği yetkiye istinaden belirlemektedir. Uygulanacak kira bedeli artış oranı da bu hususlardan birisidir. Bütün kamu idareleri adına Bakanlığının bu hususu belirlemesi Borçlar Kanunu hükümlerine de aykırı değildir. Kamu kurumlarının kiralamalarında yıllık artış, Maliye Bakanlığının 2009-1 sayılı Kamu İdarelerinin Taşınmaz Kiralamalarına İlişkin Genelgesi hükmü gereği Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim oranı) oranı kadar olmalıdır. Sözleşmeye buna aykırı bir hüküm konulması mümkün değildir.
Bu itibarla, ..................…...........tarafından kiralanan ..................’deki atölye binasına ilişkin olarak yıllık kira bedelinin, ÜFE oranının üzerinde artırılması sonucu oluşan ve toplam ..................….TL tutarındaki kamu zararının,
..................TL’sinin Harcama Yetkilisi (Müdür Yrd.) ile Gerçekleştirme Görevlisi (İdari Mali ve Sos. İşl. Şube Müd.) .......................’a,
..................….TL’sinin ise Harcama Yetkilisi (Müdür Yrd.) …………………. ile Gerçekleştirme Görevlisi (Şube Müd. Yrd.) .....................’e müştereken ve müteselsilen,
6085 sayılı Sayıştay Kanununun 53’üncü maddesi gereği işleyecek faizleri ile ödettirilmesine,
Üye ..........................’ın karşı oyu ile ve oy çokluğuyla karar verildi.
Azınlık Görüşü:
Üye ..........................’ın karşı oy gerekçesi,
“04.02.2011 tarihli ve 27836 sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun “A. Uygulama alanı” başlıklı 339’uncu maddesinde, Kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine Kanunun konut ve işyeri kiralamaya ilişkin hükümlerinin uygulanacağı belirtilmektedir.
Aynı Kanunun “E. II. Kira Bedeli Belirlenmesi” başlıklı 344’üncü maddesinde ise, “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.” denilmektedir.
Bu hükümlere göre kamu kurumlarının taşınmaz kira sözleşmelerinde Borçlar Kanunu hükümlerinin tatbik olunacağı açıktır. Ancak 12.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6353 sayılı Kanun’un 53’üncü maddesi ile değişik 6217 sayılı Yargı Hizmetlerinin Hızlandırılması Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2’nci maddesinde, “Kiracının Türk Ticaret Kanununda tacir olarak sayılan kişiler ile özel hukuk ve kamu hukuku tüzel kişileri olduğu işyeri kiralarında, 11/1/2011 tarihli ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 323, 325, 331, 340, 342, 343, 344, 346 ve 354 üncü maddeleri 1/7/2012 tarihinden itibaren 8 yıl süreyle uygulanmaz. Bu halde, kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümleri tatbik olunur. Kira sözleşmelerinde hüküm olmayan hallerde mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır.” denilmektedir. Dolayısıyla Borçlar Kanununun kira artışının ÜFE oranını geçmeyeceği şeklinde düzenlemeyi içeren 344’üncü maddesinin, kamu kurumlarının işyeri kiralamalarında 01.07.2020 tarihine kadar geçerli olmayacağı, bu durumda sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesi hükümlerinin geçerli olacağı anlaşıldığından, taraflarca imzalanan kira sözleşmesine istinaden yapılan kira artışları konusunda ilişilecek husus bulunmamaktadır.”