Kiralanan taşınmazın izinsiz devri
… Belediyesi tarafından 01.08.2010 tarihli kira sözleşmesi ile …Vakıflar Bölge Müdürlüğünden kiralanan … adlı taşınmazın, 10.05.2012 tarihinde Vakıflar Bölge Müdürlüğünden izin alınmaksızın alt yükleniciye kiraya verilmesi ve söz konusu taşınmaz alt yüklenicinin kullanımında iken meydana gelen yangın nedeniyle taşınmazda oluşan zararın Belediye bütçesinden karşılanmasından kaynaklanan … TL kamu zararı hakkında, ..sayılı İlam’ın …’nci maddesiyle verilen tazmin hükmüne ilişkin olarak sorumlu Belediye Başkanı … adına Av. … tarafından Temyiz Kurulu’na sunulan dilekçe üzerine Temyiz Kurulu tarafından verilen … tarihli ve … numaralı bozma kararı çerçevesinde 6085 sayılı Sayıştay Kanunu’nun 55’inci maddesinin yedinci fıkrası hükmü gereğince konunun görüşülmesine karar verildi.
Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile … Belediyesi arasında düzenlenen Kira Sözleşmesi’nin eki “Vakıf Taşınmazların (Musakkafların) Kiraya Verilme Genel Şartnamesi”nin,
“Kiracının Yükümlülükleri” başlıklı 15’inci maddesinde;
“…
Kiracı kiraladığı taşınmazı ne şekilde teslim almışsa sözleşmenin bitiminde yine aynı şekilde teslim etmekle yükümlüdür.
Kiracı, kirasındaki taşınmazda bulunan müştemilat ve dikili şeylerden sorumlu olup, kendisi veya başkasının zarar ziyan vermesi durumunda, ortaya çıkan zarar ziyan bedeli o yerin kiracısından tahsil edilir. Bu durum akde aykırılık sebebidir.
Kiracı, kirasındaki taşınmazların, yangın hırsızlık ve doğal afetlere karşı, Genel Müdürlük adına sigortasını yaptırmak zorundadır. Kiracının ihmal ve kusurundan dolayı idare bir zarara uğrarsa kiracı bu zararı ödemekle yükümlüdür.
Herhangi bir kaza, yangın veya doğal afetlerin vukuunda, sigortadan tahsil edilecek bedel tesisin yenilenmesi ve eski haline getirilmesi için harcanacak, sigortadan alınan meblağ, tesisin yenilenmesi ve eski haline getirilmesine yetmediği taktirde eksik kalan kısım Kiracı tarafından karşılanacaktır. Bunun için İdareden hiçbir talepte bulunmayacaktır.
Su, doğalgaz, elektrik giderleri, çevre temizlik vergisi, ayrıca yakıt, yönetim, kaloriferci, kapıcı, bekçi gibi tüm işletme giderleri ile kullanmadan doğacak koruma, bakım ve onarımlara ait giderlerin tamamı kiracıya aittir.
Kiracı kiralananın ticari cazibe ve önemini azaltıcı, görünümünü bozucu, idarenin itibarını zedeleyici şekilde ve kiralama maksadı dışında kullanamaz.
…”
“Sözleşmenin Devri” başlıklı 16’ncı maddesinde;
“Kiracı, kiralanan yeri idareden izin almadan kullandıramaz veya yerin bir kısmını veya tamamını başkasına devredemez, hiçbir nedenle kiralananı kısmen veya tamamen başkasına işgal ettiremez, iş ortağı veya kâr ortağı alamaz, kiraya verilen yeri genişletemez, değiştiremez ve amacı dışında kullanamaz. Kiralanan yerler kısmen veya tamamen rehin, ipotek veya ayni hak tesisine konu edilemez. Taşınmaz ancak idarenin uygun gördüğü şartlar altında; devre, iş değişikliğine, iş ve kâr ortağı almaya konu olabilir. …”
Hükmüne yer verilmiş bulunmaktadır.
Anılan Sözleşmenin “Hususi Şartlar” başlıklı bölümünün 6’ncı maddesinde;
“Protokol (Sözleşme) hükümleri doğrultusunda Belediyesince alt yükleniciye kiraya verilebilir.” denilmiştir.
Benzer şekilde, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316’ncı maddesinde kiracının, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla; 317’nci maddesinde kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderlerini ödemekle; 319’uncu maddesinde kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlü olduğu; 322’nci maddesinde konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralamayacağı; 323’üncü maddesinde kiracının, kiraya verenin yazılı rızasını almadıkça, kira ilişkisini başkasına devredemeyeceği ve 334’üncü maddesinde ise kiracının kiralananı ne durumda teslim almışsa, kira sözleşmesinin bitiminde aynı şekilde geri vermekle yükümlü olduğu hükme bağlanmıştır.
Yapılan incelemede, … Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile … Belediyesi arasında düzenlenen 01.08.2010 tarihli kira sözleşmesine istinaden, … adlı taşınmazın … Vakıflar Bölge Müdürlüğü tarafından … Belediyesi’ne “eğitim, sosyal ve kültürel amaçlı” olarak kiraya verildiği; daha sonra adı geçen taşınmazın, 10.05.2012 tarihinde Vakıflar Bölge Müdürlüğünden izin alınmaksızın Şartnamenin 15’inci maddesi hükmüne aykırı olarak kiralama amacının dışına çıkılarak “ticari” amaçla kullanılmak üzere “işyeri” olarak … adlı kişiye alt kiraya verildiği ve alt kiracı tarafından “restoran” olarak kullanıldığı dönemde 29.09.2014 tarihinde çıkan yangın neticesinde kullanılamaz hale geldiği,
Söz konusu yangına ilişkin olarak … Büyükşehir Belediyesi İtfaiye Daire Başkanlığı tarafından düzenlenen 29.09.2014 tarihli Yangın Raporunda, mutfak bölümünün elektrik tesisatındaki herhangi bir arıza nedeniyle yangının başladığı, buradan da muftak dahiline ve çatı kısmına sirayet ederek binanın tamamına yayıldığının tespit edildiği,
… Vakıflar Bölge Müdürlüğü’nün söz konusu yangın sebebiyle maruz kaldığı zarar ve ziyanının tespit edilmesi amacıyla … Sulh Hukuk Mahkemesi’nde bir tespit davası açtığı, bunun üzerine görevlendirilen bilirkişi heyeti tarafından 30.09.2014 tarihinde taşınmazın bulunduğu yere gidilerek keşif yapıldığı ve bu keşif neticesinde düzenlenen 20.10.2014 tarihli bilirkişi raporunda, yangının mutfak bacasından çıktığının tespit edildiği ve hasar miktarının da … TL olarak hesap edildiği, bu tespit üzerine … Vakıflar Bölge Müdürlüğü tarafından, … Belediyesi Başkanlığından söz konusu zararın/ziyanın karşılanmasının istenildiği, ancak … Belediye Başkanlığının, oluşan zarar ile ilgili olarak kusur tespitinin yapılmadığı gerekçesiyle ödemeyi reddetmesi üzerine Bölge Müdürlüğü tarafından alacak davası açıldığı,
3533 sayılı Umumi Mülhak ve Hususi Bütçelerle İdare Edilen Daireler ve Belediyelerle Sermayesinin Tamamı Devlete veya Belediye veya Hususi İdarelere Aid Daire ve Müesseseler Arasındaki İhtilafların Tahkim Yolu ile Halli Hakkında Kanun’un 1’inci maddesi gereği tahkim usulü ile görüşülmesi gereken davanın, bulunduğu yerdeki en kıdemli hakim tarafından görüşülmesi gerektiğinden süreç içerisinde farklı mahkemelerde görüşülmek durumunda kalındığı, nihai olarak … Asliye Ticaret Mahkemesi’nde (hakem sıfatıyla) görüşüldüğü ve bu süreçte … Asliye Hukuk Mahkemesine yazılan talimat ile keşif yaptırıldığı ve bunun neticesinde … tarihli ve … tarihli olmak üzere iki tane bilirkişi raporunun düzenlendiği,
Aynı heyet tarafından düzenlenen her iki bilirkişi raporunda; İtfaiye Daire Başkanlığı tarafından düzenlenen yangın raporu ile yangından bir gün sonra mahallinde yapılan incelemeler sonucunda düzenlenen 20.10.2014 tarihli ilk bilirkişi raporunda, yangının çıkma sebebine ilişkin farklı gerekçelere yer verilmişse de, ilgili mahalde bütün onarımların yapılmış olması nedeniyle yangınla ilgili herhangi bir izin kalmadığı göz önüne alındığında, yangının mutfakta bulunan galvanizli bacanın çıkışının çatıya yakın olması nedeniyle çıktığı yönündeki (2 inşaat mühendisi, 2 elektrik mühendisi ve 1 makine mühendisi olmak üzere alanında uzman kişilerden oluşan) bilirkişi heyeti tarafından düzenlenen 20.10.2014 tarihli bilirkişi raporunda yer alan gerekçeye katıldıkları ve oluşan zarar nedeniyle Vakıf Taşınmazlarının Kiraya Verilme Genel Şartnamesi’nin 15’inci maddesinin 6, 7, 8, 9 ve 10’uncu maddeleri ile Borçlar Kanunu’nun 317, 319, 322, 323 ve 334’üncü maddeleri gereğince Kiracı … Belediye Başkanlığının yaşanan yangın olayında asli kusurlu olduğu kanaatine vardıkları,
… Asliye Ticaret Mahkemesinin, söz konusu bilirkişi raporlarını dikkate almak suretiyle vermiş olduğu, … Hakem Esas No, … Hakem Karar no.lu kararı ile de Sözleşmenin eki Genel Şartnamenin 16’ncı maddesinde kiralayanın izni olmadan taşınmazın kiracı tarafından alt kiraya verilemeyeceği, aynı Şartnamenin 15’inci maddesinde kiracının taşınmazı ne şekilde teslim almışsa aynı şekilde teslim etmekle yükümlü olduğu ve kiracının veya başkasının taşınmaza zarar vermesi halinde ortaya çıkan zarar/ziyan bedelinin kiracıdan tahsil edileceği belirtilmesine rağmen, bu hükümlere aykırı davranan Belediyenin yangının meydana gelmesinde ve hasarın oluşmasında (aslı ve fer’ileri dahil toplam … TL) tamamen kusurlu olduğuna hükmedildiği,
Bahse konu kararın, … Bölge Adliye Mahkemesi … Hukuk Dairesinin … tarih ve … Karar sayılı Kararı ile davalı idarenin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi ile 25.03.2021 tarihi itibarıyla kesinleştiği,
Anlaşılmış bulunmaktadır.
Buna göre, gerek Sözleşmenin eki Vakıf Taşınmazlarının (Musakkafların) Kiraya Verilme Genel Şartnamesi’nin 16’ncı maddesi hükmü, gerekse 6098 sayılı Kanun’un 322’nci maddesi hükmü göz önünde tutulduğunda, kiraya verenin yazılı rızası alınmadıkça, kiralananın bir başkasına kısmen veya tamamen kiralanması mümkün değildir.
Konu ile ilgili olarak gönderilen savunmalarda, Sözleşmenin “Hususi Şartlar” başlıklı bölümünün 6’ncı maddesi gereğince, taşınmazın alt kiraya verilebileceği ve alt kira sözleşmelerinde kiralayanın yazılı rızasının alınmasına gerek bulunmadığı, zira yazılı iznin sadece sözleşmenin devri için arandığı, oysaki alt kiralamalarda böyle bir izne gerek bulunmadığı, dolayısıyla asıl İlamda, sözleşmenin devri ile alt kira müesseselerinin birbirine karıştırıldığı, Belediye ile … arasındaki hukuki ilişkinin sözleşmenin devrine değil alt kiraya konu edilebileceği iddia edilmişse de, Sözleşmenin “Hususi Şartlar” başlıklı bölümünün 6’ncı maddesinde; “Protokol (Sözleşme) hükümleri doğrultusunda Belediyesince alt yükleniciye kiraya verilir.” denildiğinden, Belediyece söz konusu taşınmazın alt yükleniciye kiraya verilebilmesi için de sözleşmenin eki Vakıf Taşınmazların (Musakkafların) Kiraya Verilme Genel Şartnamesi’nin 16’ıncı maddesindeki kiralayanın yazılı izninin alınması şartının karşılanması gerektiği açıktır.
Zira, alt kira sözleşmesinin yapılması, asıl kira sözleşmesinin kiracısını taraf olmaktan çıkarmadığı gibi alt kiracıyı da asıl kira sözleşmesinin tarafı haline sokmadığından, kiracı … Belediyesi’nin kiralayan … Vakıflar Bölge Müdürlüğüne karşı sözleşmeden kaynaklı asli sorumluluğu ortadan kalkmamıştır.
Kaldı ki, temyize sunulan dilekçede belirtildiği gibi Belediye ile … arasındaki sözleşmenin alt kira sözleşmesi olduğu kabul edilse dahi, Yargıtayın müstakar kararlarında da vurgulandığı üzere, alt kira sözleşmesi ilk kiralayana etki yapmamakta, yani ilk kiracının kiralananı kiraya vermiş olması onun ilk kiralayan ile olan sözleşmesel bağlantısını ve sorumluluklarını ortadan kaldırmamaktadır. Çünkü, kiralayan, kiracı olarak karşısında ilk kiracıyı görmektedir. Bu durum, kiralayan ile alt kiracı arasında sözleşmesel bir bağlantının olmamasından kaynaklanmakta, bu sebeple kiralayan ile kiracı arasında kira ilişkisinin devam ettiğinin kabulü gerekmektedir.
Ayrıca, anılan Şartnamenin 15’inci maddesinin sekizinci fıkrasında, kiracının kirasındaki taşınmazları yangın, hırsızlık ve doğal afetlere karşı, Genel Müdürlük adına sigortalatmak zorunda olduğu ve kiracının ihmal ve kusurundan dolayı idare bir zarara uğrarsa kiracının bu zararı ödemekle yükümlü olduğu; dokuzuncu fıkrasında ise herhangi bir kaza, yangın veya doğal afetin vukuunda, sigortadan tahsil edilecek bedelin tesisin yenilenmesi ve eski haline getirilmesi için harcanacağı, sigortadan alınan meblağın tesisin yenilenmesi veya eski haline getirilmesine yetmemesi halinde ise eksik kalan kısmın Kiracı tarafından karşılanacağı belirtilmesine rağmen, Belediye tarafından bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi nedeniyle oluşan zararın tamamı Belediyece tazmin edilmek durumunda kalınmıştır.
5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun 71’inci maddesinde kamu zararı, kamu görevlilerinin kasıt, kusur veya ihmallerinden kaynaklanan mevzuata aykırı karar, işlem veya eylemleri sonucunda kamu kaynağında artışa engel veya eksilmeye neden olunması olarak tanımlanmıştır.
5393 sayılı Belediye Kanunu’nun “Belediye başkanının görev ve yetkileri” başlıklı 38’inci maddesinin birinci fıkrasının (a) bendinde; belediye başkanının, belediye teşkilatının en üst amiri olarak belediye teşkilatını sevk ve idare etmek, belediyenin hak ve menfaatlerini korumakla görevli ve yetkili olduğu hükme bağlanmıştır.
Bu itibarla, Vakıflar Bölge Müdürlüğünün …’da çıkan yangın nedeniyle uğradığı zararı tazmin etme mükellefiyeti bu taşınmazı Bölge Müdürlüğünün yazılı rızası olmaksızın belediye adına alt kiracıya kiraya veren Belediye başkanına ait bulunmaktadır.
Sorumlu Vekili temyiz dilekçesinde; söz konusu taşınmazın Belediyeye 01.08.2010 tarihinde kiraya verilmesine rağmen, Belediyece sigorta şirketlerine ancak 3 yıl geçtikten sonra, 31.12.2013 tarihinde fiyat tespiti talebinde bulunulmasının asıl İlamda eleştiri konusu edildiğini, ancak gerçekte yapılan yazışmaların bunlardan ibaret olmadığını, zira … Vakıflar Bölge Müdürlüğü ile Kira Sözleşmesinin ilk imzalandığı 01.08.2010 tarihinden hemen sonra; 03.08.2010 tarihinde ilk yazışmaların gerçekleştirildiğini ve o zaman da sigorta şirketlerinden aynı nitelikte cevaplar alındığını belirtmişse de, Belediye Başkanı … ile 3 sigorta şirketi arasında gerek 2013 yılında (sorgu üzerine gönderilen) gerekse 2010 yılında (temyiz dilekçesi kapsamında sonradan gönderilen) yapıldığı belirtilen yazışmaların hiçbirisinde, Belediye kayıtlarına resmi olarak girdiklerini tevsik edecek şekilde, evrak kayıt numarasının yer almadığı görüldüğünden, yapılan yazışmaların doğruluğu konusunda tereddüt hasıl olmuştur.
Sonuç olarak, Belediye adına Belediye Başkanı tarafından taşınmazın sigortalattırılması konusunda gerekli özen gösterilmediğinden, meydana gelen yangından kaynaklanan zararın tamamı, Şartname gereği Belediye bütçesinden karşılanmak durumunda kalınmıştır. Şayet, taşınmaza sigorta yaptırılmış olsaydı, sigortadan tahsil edilecek bedelin oluşan zararı karşılamaya yetmeyen kısmı, Şartname’nin aynı maddesi gereği Belediyece karşılanacak idi. Ancak, taşınmaza sigorta hiç yaptırılmadığından, zararın tamamı Belediyece karşılanmak durumunda kalınmış olup, bu sorumluluk Belediye başkanına ait bulunmaktadır.
Yapılan incelemede, tarihî eser niteliğindeki yapıların gerçek değerlerinin sigorta şirketlerince öngörülememesi nedeniyle bu gibi taşınmazlara sigortalama hizmetinin sunulamaması problemine çözüm olarak, yangın hadisesinden sonra, …Vakıflar Bölge Müdürlüğünce … Belediyesine hitaben yazılan … tarihli yazı ile Belediyenin bizzat Bölge Müdürlüğünce belirlenen sabit değerler üzerinden poliçe düzenlemeyi kabul eden şirketlere yönlendirildiği, bunun neticesinde tarihi eser vasfındaki taşınmazlara sigorta yaptırılabildiği anlaşılmıştır. Bu durum, yangından önce de sürecin doğru yönetilmiş olması halinde sigorta sorununa bir çözüm bulunabileceğini ve böylelikle kamu zararının en azından teminat miktarı kadar kısmının sigorta şirketi tarafından karşılanabileceğini göstermektedir.
Dilekçede ayrıca, yangının çıkış nedeni ile ilgili olarak düzenlenen raporlar arasında farklılık bulunması yanında, hangi rapor doğru kabul edilirse edilsin Belediye Başkanı …’e kusur atfedilemeyeceği gerçeğinin dikkate alınmadığı belirtilmişse de, sorgu konusu edilen husus yangının nasıl meydana geldiği değil bununla ilgili masrafların belediye bütçesinden karşılanmak zorunda kalınması ile ilgilidir. Nitekim, …. Asliye Ticaret Mahkemesinin … tarihli ve … Hakem sayılı Kararında da açıkça belirtildiği üzere belediyenin sorumlu tutulmasının sebebi … adlı taşınmazın belediye başkanı tarafından Vakıflar Bölge Müdürlüğünden izin alınmadan kiralanmasıdır. Zira, izin alınmış olsa idi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 323 ’üncü maddesi gereği kiraya veren Vakıflar Bölge Müdürlüğünün yazılı rızasıyla kira ilişkisi kendisine devredilen …., kira sözleşmesinde kiracının yerine geçeceğinden devreden kiracı olan Belediye, kiraya verene karşı borçlu olmayacaktı.
Temyiz dilekçesinde ayrıca, somut olaya konu yangından kaynaklı zarar ve ziyanın, 5018 sayılı Kanun’un 71’inci maddesinde belirtildiği şekilde Belediye Başkanının kasıt, kusur veya ihmaline dayanmadığı gerekçesiyle oluşan zarar ile belediye başkanının herhangi bir işlemi, eylemi veya kararı arasında bir illiyet bağının bulunmadığı belirtilmişse de, Belediye Başkanı …’in, bir kamu görevlisi olarak, … Vakıflar Bölge Müdürlüğünün yazılı rızasını almaksızın izinsiz olarak Belediye adına özel bir şahsa kiraya vermesi maddede sayılan kasıt, kusur veya ihmal unsurlarından en azından birinin oluştuğunu, dolayısıyla da kamu zararının tanımında yer alan tüm unsurların mevcut olayda olduğunu göstermektedir.
Dilekçi, Belediyece alt kiracı ….’e karşı rücu sürecinin başlatıldığını belirtmişse de mahkemece henüz nihai karar verilmemiştir.
Sonuç olarak, kira sözleşmesi ve eki mahiyetindeki Genel Şartname hükümlerine aykırı olarak … adlı taşınmazın Vakıflar Bölge Müdürlüğünün yazılı rızası alınmaksızın özel bir şahsa alt kiraya verilmesi ve söz konusu taşınmaz alt kiracının kullanımında iken meydana gelen yangın nedeniyle taşınmazda oluşan zararın belediye bütçesinden karşılanmasından kaynaklanan … TL kamu zararının;
Üst Yönetici (…) …’e münferiden,
6085 sayılı Sayıştay Kanunu’nun 53’üncü maddesi gereği işleyecek faizleriyle birlikte ödettirilmesine,
Üyeler … ile …’ın karşı oyu ile ve oy çokluğuyla karar verildi.
Üyeler … ile …’ın karşı oy gerekçesi;
“… adlı taşınmazda çıkan yangın dolayısıyla ortaya çıkan ve Belediye tarafından ödenen zarar nedeniyle Belediye Başkanının sorumlu tutulabilmesi için, 5018 sayılı Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu’nun “Kamu Zararı” başlıklı 71’inci maddesinde belirtildiği üzere, oluşan kamu zararı ile mevzuata aykırı karar, işlem veya eylem arasında bir illiyet bağının kurulması gerektiği,
Oysaki, somut olaya konu edilen yangın nedeniyle ortaya çıkan zarar ve ziyanın, Belediye Başkanının herhangi bir kasıt, kusur veya ihmaline dayanmadığı, dolayısıyla da tazmin hükmü verilebilmesi için zarar ile işlem, eylem veya karar arasında kurulması gereken illiyet bağının kurulamayacağı değerlendirildiğinden, konu hakkında ilişilecek bir husus bulunmadığına karar verilmesi gerekir.”
Full & Egal Universal Law Academy