T.C.
İSTANBUL
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/1119
KARAR NO: 2023/575
DAVA: Tazminat (Finansal Kiralama Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 26/11/2016
KARAR TARİHİ: 28/09/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Finansal Kiralama Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili ile davalı finansal kiralama şirketi arasında ... 4. Noterliğinin ... tarih ve yevmiye no.lu ... s.lı Finansal Kiralama Sözleşmesi, ... 4. Noterliğinin ... tarih ve yevmiye no.lu Tadil Finansal Kiralama Sözleşmesinin akdedildiğini, ... (...) Modeli ile imzalanan sözleşme kapsamında müvekkiline ait (.../ Sarıçam! ... Mah/ 344 parsel de kayıtlı taşınmaz) ın 3.500.000,- TL bedelle davalı ...Şti adına tescil ettirildiğini, ve yapılacak ödemelerin bir plana bağlandığını, ancak ; 2014 yılı eylül ayına kadar 872.087,- EUR ödeme yapabildiklerini, ekonomik zorluklar nedeniyle kalan taksitleri ödeyemediklerini, davalı tarafından sözleşmenin feshedildiğini ve ... 10. İcra Müdürlüğünün ...Esas sayılı dosyası ile sözlemedeki borca teminat olarak verilen ipoteklerin paraya çevrilmesi için 1.657.496,- TL'lik takip başlatıldığını, taşınmazlar ...'da bulunduğu için; ... 8. İcra Müdürlüğünün ... Talimat sayılı dosyası üzerinden taşınmazların kıymet takdirinin yaptırıldığını, kıymet takdirine itiraz sonucunda; ... 3. İcra Hukuk Mahkemesinin ... tarih ve ... E ve ... K sayılı kararı ile (1).../ .../ ... mh/ 8164 Ada/ 2Parsel/ E Blok/ 1 nolu Dubleks Mesken niteliğindeki taşınmazın değerinin 1.200.000,- TL olarak, (2).../ .../ Yurt mh/ 6484 ada/ 10 parsel/ 14 kat/ 29 nolu Dubleks Mesken niteliğindeki taşınmazın değeri 345.000,- TL olarak,(3).../ .../ ... Mah/ 6482 Ada/ 10 Parsel/ 14 kat/ 30 nolu Dubleks Mesken niteliğindeki taşınmazın değerinin 375.000,- TL olarak tespit edildiğini, Davalı Finansal Kiralama Şti nin, Finansal Kiralama Sözleşmesi kapsamında satın alarak (sat/ kirala yoluyla) taraflarına finansal kiraladığı ; .../ .../ ... Mah/ 344 Paselde kayıtlı taşınmazı ; ... 3 İcra Hukuk Mahkemesinin 02.06.2016 tarih ve 2016-112 E ve 2016-559 K sayılı Kararından sonra ... 8 İcra Müdürlüğünün ...Talimat sayılı dosyasındaki satış tarihi 29.11.2016 olmakla birlikte (daha evvel olmak üzere) 22.09.2016 tarihinde ... yevmiye nolu işlem ile 3.127.000,- TL na sattığını, bu satış bedelinin finansal kiralama borçlarından mahsup ettiğini, 22.06.2016 tarihli bu satış işleminden sadece bir gün sonra ... tarihinde; ... yevmiye no ile işbu taşınmazın 4.870.000,- TL bedelle başka bir kişiye satıldığını, sadece bir gün ara ile gerçekleşen bu satış işlemleri arasında (4.870.000,-TL- 3.127. 000,-TL=) 1.743.000,-TL fark bulunduğunu, ... 8 İcra Müdürlüğünün ...Talimat sayılı dosyası üzerinden satılacak üç adet taşınmazların kesinleşen toplam değerlerinin ise 1.920.000,- TI olduğunu, konusunda uzman olan davalı ... Şti nin; 18.03.2013 tarihinde 3.500.000,- TL ye satın alarak (sat/ kirala yöntemi ile) taraflarına kiraladığı bir taşınmazı 3,5 yıl sonra 3.127.000,- TL na satması yetmezmiş gibi aynı taşınmazı satışın bir sonraki günü 4.870.000,- Tİ na satmasının kabul edilemez olduğunu, davalının taşınmazı gerçek değerinin çok altında satarak müvekkilini zarara uğrattığını, taşınmazın gerçek değerine satılması halinde, finansal kira borçları kapanacak ve ipotekli taşınmazların satılmasına gerek kalmayacak idi, ve hatta; satış bedelinin borca mahsubundan sonra kalan bir değerin kendilerine (6361 yasanın / 33 md kapsamında) ödenmesi gerekecek olduğunu, Müvekkilinin uğramış olduğu zararının (kısmi alacak olarak) 10.000,- TL maddi tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine, vekalet ücreti ile yargılama giderlerinin davalı yana yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, davacı ile müvekkili şirket arasında ... 4. Noterliğinden ... tarih, ... yevmiye ve ... tarih,... yevmiye numarası ile iki adet düzenleme şeklinde finansal kiralama sözleşmesi akdedildiğini, ikinci yapılan sözleşme davacı kiracının ödemelerinde yaşanan gecikmeler nedeniyle ... tarih ve ... yevmiye numarası ile tadil edildiğini, kiracı davacının, yapılan tadil sözleşmesi ile kira sürelerinde yapılan iyileştirmeye rağmen ödemelerini yapamaması nedeniyle finansal kiralama sözleşmelerinin ... 36. Noterliğinden keşide edilen ... tarih, ... yevmiye numaralı ihtarname ile feshedildiğini, sözleşmenin feshi kiracı davacı tarafından kabul edildiğini, finansal kiralama sözleşmesine konu taşınmazın tapu kaydındaki finansal kiralama şerhi davacı tarafından fek edildiğini, karşılıklı mutabakat ile davacı kiracı tarafından taşınmazın satışı için müşteri bulunduğunu, taraflar arasında ön protokol yapıldığını, satış vekaleti düzenlendiğini, ancak alıcı satış bedelini tamamlayamadığı için işlemin gerçekleşmediğini, bu tarihten sonra karşılıklı olarak yapılan tüm araştırmalara rağmen taşınmazın satışı için yeni bir müşteri bulunamadığını, alınan tekliflerin düşük kaldığını, yapılan müşteri bulma çalışmaları olumlu bir sonuca ulaşmadığını, nihayetinde bulunan en uygun fiyata taşınmazın satışının yapıldığını, davaya konu olduğu üzere; taşınmazın kısa bir süre sonra yüksek bir bedelle üçüncü kişilere devredilmesi konusunda müvekkilinin bir bilgisi bulunmadığını, müvekkili şirket insöz konusu satışı yapmadan önce taşınmazla ilgili olarak 20.08.2016 tarihinde ve 16.08.2016 tarihinde iki kere (2.250.000, TL ve 3.250.000,-TL olan) gayrimenkul ekspertiz raporu düzenlettirdiğini, bir yıl sonra yapılan ikinci raporda rakamlar revize edilmiş ve yasal satış değeri 2.400.000.-TL, (bilgi amaçlı mevcut durum değeri ise 3.400.000.-TL) tespit edildiğini, yine sigorta şirketi tarafından 06.09.2016 tarihinde yaptırılan ekspertiz raporunda taşınmazın kıymetinin 2.050.000.-TL olarak tespit edildiğini, piyasadan; 2.750.000.-TL, 3.000.000.- TL, 2.712.000.-TL -2.500.000.- TL'lik teklifler aldıklarını, davacının da müşteri aramaları konusunda teşvik ettiklerini, yaptırılan ekspertiz çalışmaları ve piyasa araştırmalarındaki rayiçlerle uyumlu bir rakam üzerinden, yetkili kurullarında karar almak suretiyle taşınmaz satışını gerçekleştirildiğini, müvekkili şirketin taşınmazın satmasından sonraki süreçte yaşananlar ve satış fiyatı konusunda bir bilgisi bulunmadığını, bu satışta karşı tarafın somut bir zararı olmadığı gibi müvekkilin zarar vermeye yönelik bir kastı da mevcut olmadığını, davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur.
Davacı vekili 15.10.2018 havale tarihli dilekçesi ile davalının müvekkilini 1.743.000,00 TL zarara uğrattığını, bu nedenle kısmi alacak olarak 10.000,00 TL bedelle açmış oldukları davanın değerini 1.733.000,00 TL ıslah ettiklerini, dava değeri olan 10.000,00 TL bedelin 1.733.000,00 TL ıslah edilerek toplamda 1.743.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan alınarak tarafına verilmesini, yargılama giderleri ile avukatlık ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
...Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılarak dava konusu taşınmazın ...'tan ... A.Ş'ye satışına ilişkin işlemin 23.09.2016 tarihinde yapıldığı anlaşıldığından mahkemece resen atanacak mali müşavir bilirkişi vasıtasıyla şirketin 2016 yılı defterlerinin incelenerek bu satış bedelinin ödenmesine ilişkin kaydın tespiti konusunda rapor alınması istenilmiş ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... talimat sayılı dosyasına bilirkişi ... tarafından sunulan 03.12.2019 tarihli Raporda özetle, ''Bahse konu ... ili ... ilçesi ... Mahallesi 344 parselde kayıtlı 12.333 metrekare taşınmaz arsa için ... A.Ş'nin 2016 yılı yasal defter ve belgelerinin incelenmesi sonucu kayıtlarına işlendiği görülmüştür .'' şeklinde tespit yapıldığı anlaşılmıştır.
Dava konusu taşınmazın 22.09.2016-23.09.20106 tarihleri itibariyle serbest piyasa rayiç değerlerinin tespiti için mahkemece resen seçilecek gayrimenkul değerleme uzmanı 3 kişilik heyetten keşfen inceleme yapılarak rapor alınması istenilmiş ... 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... talimat sayılı dosyasına bilirkişiler ..., ... ve ... tarafından sunulan 08.06.2020 tarihli raporda ... ili ... ilçesi ... mahallesi sınırları içinde bulunan 12.195,52 metrekare alanlı (16.08.2016 tarihinde 12.333 metrekare) fabrika binası ve arsası vasıflı, 2794 parselin arsa ve bina değeri toplamının 22.09.2016 ve 23.09.2019 tarihindeki değerinin 5.834.979,00 TL olarak belirlendiği anlaşılmıştır.
Davalının rayiç değer tespitine ilişkin itirazlarının değerlendirilmesi, tapu kayıtlarında inceleme yapılarak 22.09.2016-23.09.2016 tarihleri ve bu tarihlere yakın tarihlerde yapılan emsal satışlarda tespit edilip değerlendirilerek taşınmazların serbest piyasa rayiç değerinin tespiti ve bu yönde rapor tanzim edilmesi için yeniden ... Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılmasına, dosyanın önceki bilirkişilere tevdiine ve bilirkişilere ... Tapu Müdürlüğünün 2016 yılı kayıtları üzerinde yerinde inceleme yetkisi verilmesine karar verilmiş ve ... 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... talimat sayılı dosyasına bilirkişiler ..., ... ve ... tarafından sunulan 22.12.2020 tarihli bilirkişi ek raporda kök rapordaki hesaplamaları değiştirecek nitelikte bir husus bulunmadığı yönünde görüş belirtilmesi üzerine bu kez mahkememizin 18.03.2021 tarihli duruşmasında alınan 1 nolu ara karar ile davalı itirazlarının değerlendirilmesi ve mahkememizce satış bedelinin denetlenebilmesine imkan veren rapor tanzim edilmesi için yeniden ... Nöbetçi Ticaret Mahkemesi'ne talimat yazılarak SPK lisanlı gayrimenkul değerlendirme uzmanı ..., ..., ... görevlendirilerek, anılan bilirkişilere ... ... ... Tapu Müdürlüğünde yerinde inceleme yetkisi verilerek ... ili ... İlçesi ... Mah. 344 parsel ve ... parsel sayılı taşınmazların satış tarihleri olan ... ve ... itibariyle gerçek değerinin tespit edilmesinin istenilmiş ve ... 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2021/92 talimat sayılı dosyasına bilirkişiler ..., ..., ... tarafından sunulan 01.07.2021 tarihli bilirkişi raporunda taşınmazın rayiç piyasa değerinin 4.940,452,00 TL olduğu belirtilmiş ve önceki bilirkişi raporu ile davalı tarafından sunulan ekspertiz raporları arasındaki çelişkinin hangi hususlardan kaynaklandığı aynı raporda ''...Mahkemece heyetimize verilen görev ve istenen ... İli ... İlçesi ... Mahallesi eski 344 yeni 2794 parsel nolu taşınmazın satış tarihleri olan 22-09-2016 ve 23-09-2016 tarihindeki rayiç piyasa değerinin o tarihteki hali, alanı ve tüm unsurları ile tespit edilmesidir. Tarihler arasında yaklaşık 12 saat vardır. Bu zaman diliminde değeri etkileyen hiçbir olağan üstü durum olmadığından her iki tarih için tek değer tespit edilmiştir.
Konu taşınmazın parsel numarasındaki ve yüzölçümündeki değişiklikler 22-23.09.2016 tarihli satışlardan sonraki maliki ... A.Ş tarafından imar planı gereği ... tarih ve ... yevmiye nolu terk + ihdas + tevhit işlemi sonucunda 2794 parsel ve 12.195,52 m2 olarak değişmiştir. Bu işlem değerleme tarihinden sonra yapıldığından dikkate alınmamıştır.
Konu ... İli ... İlçesi ... Mahallesi eski 344 yeni 2794 parsel nolu taşınmaz, 22 ve 23- 09-2016 tarihli satışlarda 344 nolü parsel numarası 12.333,00 m2 alana ve Fabrika binası ve Arsası niteliğine sahiptir. Tapu kayıtları ve resmi senetlerin ilgili sütununda bu bilgiler mevcut ve alım satım bu bilgiler üzerinden yapılmıştır. Tarafımızdan yapılan değer tespitinde değerleme tarihi olan satış tarihindeki 12.333,00 m2 olan alanı, niteliği dikkate alınmıştır.
Yapılar ve alanları; yukarıda verilen uydu fotoğraflarında ve aşağıda verilen fotoğraflarda da görüldüğü gibi günümüz ile satış ve öncesi tarihe dayanan zamandaki yapılar farklı olup günümüzde eklemeler ve iyileştirmeler yapılmıştır. Esas olan konu satış tarihi değerleme tarihi olduğundan bu zamandaki yapıların dikkate alınmasıdır. Bunu sağlayacak olanda dosyada mevcut olan raporların yapılara ait bilgileri içeren bölümleridir. Yukarıda da belirtildiği gibi dosyada geçmiş tarihli iki rapor mevcuttur. 1. ... Ltd.Şti tarafından Ticari Kuruluş Riziko Teftiş ve Değer Tespit Raporu başlıklı rapor 9-10-11-12. sahifelerinde yapıların alanları, verilmiştir. 2. Vizyon Taşınmaz Değerleme firmasının Yasal Durum Acil Satış Değer Tespit Raporu raporunun 6. Sahifesinde yapıların hangi bölümlerden oluştuğu, inşa ve yapı özellikleri verilmiştir. 1. ve 2. Rapor arasında yapı alanları ve nitelikleri arasındaki 1. Raporda Teknik İdari binadan bahsedilmemesi ve değerlemeye alınmaması, 2. Raporda da saha betonu ve çevre duvarlarından bahsedilmemesi ve değerlemeye alınmaması, bunun dışında diğer Alanlar aynı olup bu konuda taraflar arasında itirazda olmamıştır. Son bilirkişi raporunda da bu alanlar dikkate alınmış ve değerleme buna göre yapılmıştır. Bu nedenle tarafımızdan da bu raporlardaki alanlar ve yapı nitelikleri dikkate alınmış sınıf ve gurup belirlemesi yapılmıştır.
Taşınmazın bağlı bulunduğu ... Tapu Müdürlüğünde verilen yetki ile taşınmazın yer aldığı bölgede yapılan resmi satışlar araştırılmış. Daha önce yapmış olduğumuz değer tespit ve raporlar incelenmiş o tarihli ulaşa bildiğimiz satış ilanları incelenmiş ve yukarıda da tespit edilen resmi satış bedelleri verilmiştir. Bölgede 2016 yılı itibari ile talep edilen piyasa arsa m2 birim satış bedeli pazarlık payı dahil 200 TL ila 250 TL arasında değişmektedir. ( örnek ekli satış ilanı) Bu doğrultuda en uygun resmi emsal satışın konu parselin karşısında yer alan 366 parsel nolu taşınmazın satış değerleri olup bu satış somut emsal olarak değerlendirilmiş ve konu eski 344 yeni 2794 parsel nolu taşınmazın satış ve talep tarihi olan 22- 23- 09.2016 tarihli mevcut hali ve alanı ile Rayiç Piyasa Değeri 4.940,452,00 TL (Dörtmilyondokuzyüzkırkbindörtyüzelliikilira) olarak taktir ve tespit edilmiştir.
Somut emsal davalının talep ettiği ve dilekçesinde belirttiği unsurlar olan; aynı bölgede yer almakla, aynı ekonomik ortamda el değiştirmekle, aynı emlak rayiç değere sahip olmakla, üzerlerinde değeri etkileyen takyidatın bulunmaması ile , aynı imar lejantına ve yapılaşma şartlarına sahip olmakla ve her ikisinin de kadastro parseli olması ile değerlemede kullanılacak ve karşılaştırılacak ve davalının belirtiği unsurlara en uygun emsaldir.
Konu parselin 22-23-.09.2016 tarihinde imar palanına göre 700 m2 terk alanı olduğu raporlarda belirtilmiştir.. Bu raporda bu terk alnının neden değerlemede dikkate alınmadığı konusunda ise; görevlendirme ve buna bağlı olan iş bu raporda tarafımızdan talep edilen 22- 23.09.2016 tarihinde konu taşınmazın mevcut hali ile değerinin tespitidir. Ayrıca yapılan satışlarda terk alanlarının satışa dahil edilmediğine dair bir not ve açıklama bulunmamaktadır. Taşınmaz tapu kaydındaki 12.333,00 m2 lik alanlı ve Fabrika Binası ve Arsası vasfı ile el değiştirmiştir. Bu nedenle bu husus değerlemede dikkate alınmamıştır. Yukarıda da izah ettiğimiz gibi bu hususlar ilk değerlemede Finans kuruluşlarının olası riskleri karşılamak amacı ile yaptırdığı işlemlerdir.
Önceki raporlar ile iş bu raporumuz arasındaki farklar ve nedenleri ;
... Ltd. Şti tarafından “ Ticari Kuruluş Riziko Teftiş ve Değer Tespit Raporu “ başlıklı rapor; Raporun giriş bölümü 2. Paragrafında kısaca belirtildiği gibi “ Bu rapor Sigortacı ile Sigortalı arasında sigorta değerinin saptanmasında mutabakata yardımcı olmak amacı ile tanzim edilmiş olan değerleme raporu olup piyasa değerini yansıtan ve Türkiye Gayrimenkul Değerleme Standartlarına göre hazırlana değerleme raporu olmayıp sadece parsel üzerindeki yapılara yeniden yapım maliyet yöntemi ile değer taktirinden oluşmaktadır. Bu çalışmada raporun 4. Sahifesi 01.06 bendinde belirtildiği gibi arsa değeri belirlenmemiştir. Çünkü çalışma sigorta değerine ve yapılara yöneliktir. Bu nedenle Rayiç piyasa satış değeri olarak görülemez.
... A.Ş. tarafından hazırlanan ...tarih ... sayılı ve ... tarih ve ... sayılı değerleme raporlarında talep ve sonuç bölümünde de belirtildiği gibi “ Konu taşınmazın satışına yönelik yasal alanlar üzerinden ACİL SATIŞ değerinin tespiti için hazırlandığı“ - belirtilmiştir. Acil satış yasal değeri ile acil satış mevcut değeri arasındaki fark mevcutta var olup yasal yapı ruhsatında olmayan yapıların değerlemeye dahil edilmemesidir. Bizde görevlendirme konusu taşınmazın satış tarihindeki mevcut hali ile yasal mevcut ayrımı yapmadan değerlemeye alınmasıdır. Ayrıca yukarıda da izah edildiği ve ... A.Ş. yazılı beyanında da açıklandığı gibi acil satış değeri ile piyasa rayiç değeri arasında en az % 15-20 yer yer % 50 piyasa değerinden düşük alındığını belirtmişlerdir. Ancak kendileri değer tespitinde 4 kat piyasa değerinin altında değer tespit ettikleri hususunda raporlarında bir açıklama yapmamışlardır. Tarafımızdan tespit-taktir edilen değer konu taşınmazın 22-23.09.2016 tarihindeki RAYİÇ PİYASA DEĞERİDİR.
... 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2020/ 10 Talimat sayılı dosyasında görev alan bilirkişi kurulu 04-06-2020 tarihli raporları. Bu raporda arsa değeri çalışma günündeki emsal satışın enflasyon oranlarında geriye götürülerek belirlenmesi ve yapılarında değerleme standartlarında olduğu Yargıtay ve mahkemelerce kabul gören, ait olduğu yıl resmi gazetede yayınlanan yaklaşık birim değerleri ve amortisman aşınma payı uygulanarak tespit edilen yapı değerinin toplamı şeklindedir. Arsa değerinin tespitinde yapılan çalışmalar Türkiye İstatistik Kurumunun TÜFE veya Y-ÜFE verileri kullanılarak ileri veya geri değer tespiti ve güncelleme yapılmakta ve bu uygulama mahkemelerce de kabul gören uygulamadır. Ancak bu uygulamada bu yolla ulaşılan değerin geçmişte yapılan tespit çalışmaları, ve diğer yönler ile denetlenmesi desteklenmesi gerektiği görüşündeyiz.
İş bu raporumuz ile raporlar arasındaki diğer fark ise; yapıların gurup ve sınıfından kaynaklanmaktadır. Bilirkişi raporunda ve ... Ltd.Şti tarafından hazırlanan “ Ticari Kuruluş Riziko Teftiş ve Değer Tespit Raporu “ başlıklı raporda yeniden yapım maliyet yönteminin temel unsuru olan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Tarafından resmi gazetede yayınlanan yapı yaklaşık birim maliyet cetveline göre (2015- 2016-2017 Ekte Sunulmuştur) İdari binalar ve Güvenlik Binası 3.Sınıf A gurubu olarak alınmıştır. Konu yapılar Betonarme olup tarafımızdan yapılan tespitte de aynı görüş hasıl olmakla bu yapılar 3. A gurubu olarak değerlemeye alınmıştır. Fabrika binaları ise her iki raporda da 2 sınıf C gurubu yapı olarak alınmıştır. Yukarıda verilen uydu görüntüsü ve önceki raporlarda da sabit olduğu gibi 1 nolu Fabrika Binası ana bina olup Betonarme yapıdır. Diğer binalar bu yapıya bitişik yapılmış ve bir duvarı bu yapı ile ortaktır. Bitişik ayrı yapılan 4 nolu Fabrika binası olarak adlandırılan yapılar tamamen prefabrik olup 2. Sınıf B gurubu yapılardır. Tarafımızdan bu sınıfa ve guruba göre değerlendirilmiştir. Sundurmalar 1. Sınıf A gurubu yapı olup bu konuda aynı görüşteyiz. Ancak gerek Vizyon Taşınmaz değerleme firmasının raporlarında ve buna bağlı olarak bilirkişi heyetinin raporunda maliyeti olan ve değerlemeye alınması gereken çevre duvarı ve açık saha betonu değerlemeye alınmamış oysa ... Ltd.Şti raporunda bu kalem maktu olarak yazılmıştır.
... A.Ş. tarafından hazırlanan ... tarih ... sayılı raporda arsa değeri 90 TL/m2 İdari Bina m2 birim değeri 400,00 TL, Fabrika Binası m2 birim değeri 300,00 TL, Sundurma -m2 birim değeri 100,00 TL olarak tespit edilmiştir. Yaklaşık bir yıl sonra ...tarih ve... sayılı değerleme raporlarında arsa değeri 100,00 TL/m2 yapı m2 birim değerleri ... nolu raporla aynı alınmıştır. Bu rakamlar hiç bir yıl çizelgesinde bulunmamaktadır. Ayrıca hiç bir yapıya amortisman uygulanmamıştır. Raporlar arasındaki fark bunlardan kaynaklanmaktadır. " şeklinde denetime elverişli olacak şekilde açıklanmıştır.
Davacının finansal kiralama sözleşmesi kapsamında 23.09.2016 tarihi itibariyle zarar miktarının hesaplanması için dosyanın bir bankacı, bir finansal kiralama konusunda uzman bilirkişi ile İcra ve İflas Hukukunda uzman bir bilirkişiden oluşan heyete tevdiine karar verilmiş bilirkişiler ..., ... ve ... tarafından sunulan 06.06.2022 tarihli raporda özetle; ... 4. Noterliğinin ... tarih ve yevmiye no.lu ... s.lı Finansal Kiralama Sözleşmesinin ve ... 4. Noterliğinin ... tarih ve yevmiye no.lu Tadil Finansal Kiralama Sözleşmesinin akdedildiğini, sözleşmenin 6361 sayılı yasanın 22. maddesi gereği yazılı olarak hazırlanmış olduğu, iş bu sözleşme çerçevesinde kiralanan malların zilyetliğinin kiracı (davalıya) devredildiği ve taraflar arasında borç ilişkisinin doğduğu, davalının sözleşmelerden kaynaklanan Finansal Kira borçlarını ödemede temerrüde düşmesiyle, davacı tarafından davalıya ihtarname keşide edilerek;6361 s.lı Yasanın 31/1. Maddesi kapsamında bir yıl içinde üst üste iki kez ödenmeyen ve yine bir yıl içerisinde üst üste 3 kez ödenmeyen kira borçlarından dolayı davalının 4 kez ihtarnameyle ihtar edildiği, ... 36. Noterliğinin ... t ve y nolu .... Son ihtarnamesi ne rağmen davalı tarafından herhangi bir ödemede bulunulmadığı gibi müteakip kira bedellerinin de ödenmediği, davalıya 1 yıl içerisindeki iki ve üst üste üç olan kira ödemelerindeki gecikmeler nedeniyle 4 adet İhtarname ile verilen süre içerisinde talep edilen borcun ödenmemesi sonucunda, 6361 s.lı Yasanın-Sözleşmenin İhlali başlıklı 31/1 maddesindeki; ''... Bir yıl içinde sözleşmede yer alan kira bedellerinden üçünü veya üst üste ikisini zamanında ödememesi nedeniyle ihtara muhatap olan kiracılar ile yapılan Sözleşmeler kiralayan tarafından feshedilebilir. ...” hükmü kapsamında davalı finansal Kiracıya ... 36. Noterliğinin ... t ve y nolu İhbarnamesi Keşide edilerek Finansal Kiralama Sözleşmelerinin ... tebliğ tarihi itibariyle feshedildiği, fesih ile birlikte 6361 sayılı yasanın 32 md kapsamında Finansal Kiralanan malların Finansal Kiralama Şti ne aynen iadesinin gerektiği, davacı finansal ... Itd Şti 'in 02.03.2015 t.li muvafakatname ile fesihi kabul ettiği, davaya konu Finansal Kiralamada Sat/ Geri Kirala işlemine tabi tutulan; .../ .../ ... Mah/ 344 parsel de kayıtlı taşınmazın (Fabrika binası ve arsasının) Tapu Kaydındaki finansal kiralama şerhinin kaldırılmasına ve malın iadesini kabul ettiği, finansal kiralamaya konu gayrimenkulün; her iki tarafın da katılımı, karşılıklı mutabakat ve görüş ve onayı ile; (elde edilecek olan meblağ borca mahsup edilmek üzere) müştereken satışa çıkarıldığı .... ve; İşbu gayrimenkulün ... Şti tarafından 22.09.2016 tarihinde (dava dışı) ...'a 3.127.000,-TL bedel ile satıldığı, alıcı ... un işbu gayrimenkulü ... Şti nden satın almış olduğu (22.09.2016) tarihinin bir gün sonrası itibariyle (davadışı) ... A.Ş'ne (23.09.2016) tarihi itibariyle 4.870.000 TL'ye sattığı, yukarıdaki bölümlerde de İrdelenerek değerlendirildiği üzere; davaya konu ... taraflar arasındaki mutabakat ile; 6361 s.lı Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketleri Yasası ile bu yasa kapsamında BDDK tarafından yayınlanan Genelge ve Tebliğler kapsamında usule uygun olarak yapıldığı sonucuna varılmasının mümkün olduğu, Finansal Kiralamaya konu işlemlerde taraflar arasında; Finansal Kiralama Sözleşmesinin feshine ve fesihten sonra finansal Kiralamaya (sat/ kirala) işlemine konu gayrimenkulün (.../ .../ ... Mah/ 344 parsel de kayıtlı taşınmazın ) satışına kadar olan süreçte taraflar arasında bir ihtilafın bulunmadığının.... görüldüğü, ancak; Finansal Kiralamaya konu gayrimenkul / Fabrika binası ve arsası / ... .../ ... Mah/ 344 parsel de kayıtlı 12.333 m2 alanlı Fabrika binası ve arsası kapsamlı taşınmaz davalı Finansal Kiralama Şti tarafından 22.09.2016 tarihinde 3.127.000,-TL bedelle (dava dışı)... a satılmış olup; ... tarafından da 22.09.2016 tarihinde 3.127.000,- TL bedele satın alınan bu gayrimenkulün, satın alma tarihinden bir gün sonrası 23.09.2016 tarihi itibariyle yine ... tarafından (dava dışı) ... AŞ ne 4,870.000,- TL bedelle satıldığı, bir gün ara ile yapılan bu iki satış arasındaki (4.870.000,-TL - 3.127.000,-TL =) 1.743.000,-TL'lik farkın; davalı ... Şti'nin teminatların nakde dönüştürülmesinde özenli, dikkatli ve basiretli davranmadığı hususunda emare teşkil edebileceği, satışın davalı tarafından daha yüksek bir meblağa da yapılmasının mümkün gözüktüğü, ama bu konudaki özeni yerine getirip getirmediği hususunun dosya üzerinden anlaşılmasının güç olduğu, ancak dosya üzerinden incelendiğinde sanki iki satış arasındaki bu farkın davacı borcuna mahsup edilebilecek (muvazaalı bir satış ve alış olup olmadığının yine dosyadan ancak sadece şeklen anlaşılabildiği) olduğu emaresinin kanısı oluştuğu ve dosya üzerinden 23.09.2016 itibariyle davacı zararının oluştuğunun söylenebileceğinin açık olduğu ancak bu sadece dosya kapsamında şekli bir değerlendirme olduğunun ve takdirin mahkemeye ait olduğu, Mahkemenin emareleri yeterli görmesi ve zararın oluştuğunun kabulü haline davacının 1.743.000 TL'lik zararın tazminini (talep gibi) dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan talep edebileceği..." yönünde görüş ve kanaat belirtilmesi üzerine bu kez dosyanın son bilirkişi heyetinden, davalı finansal kiralama şirketinin dava ve ıslah tarihi itibariyle, davacıdan alacaklı olduğu miktarın tespit edilmesi için davalı şirketin 2013-2022 yılları arası kayıt ve ticari defterlerin incelenmesi suretiyle rapor tanzim edilmesi istenilmiş bilirkişiler ..., ... ve ... tarafından sunulan 05.06.2023 tarihli ek raporda özetle, davalı finansal kiralama şirketinin davacı finansal kiracıdan olan alacak miktarının ise 26.11.2016 dava tarihi itibariyle toplam 944.479,17 euro, 16.10.2018 ıslah tarihi itibariyle toplam 1.471.834,37 euro olduğu belirtilmiştir.
Tüm Dosya Kapsamı Birlikte Değerlendirildiğinde
Dava , finansal kiralama sözleşmesinin feshi nedeni ile finansal kiralamaya konu malın iade edilmesi ve kiracı tarafından yeniden satılması sırasında satış bedelinin düşük gösterildiğinden bahisle uğranılan zararın tahsili istemine ilişkindir.
Davacı tarafından finansal kiralama sözleşmesinin feshinden sonra sözleşme konusu gayrimenkulün davalı tarafından satıldığı, bir (1) gün sonra ise taşınmazın maliki tarafından yeniden satış gördüğü ve satış bedelleri arasında ciddi bir fiyat farkının olduğu, taşınmazın gerçek değerinde satılmış olması halinde davaya konu edilmeyen ancak bakiye alacağın tahsili amacıyla satışı yapılan ipotekli taşınmazların satılmayacak olduğunu belirtilerek iki satış bedeli arasındaki fark olarak ortaya çıkan zararın tazmini istenmiştir.
Davalı tarafından sözleşmesel ilişkinin tarafların anlaşması sonucu sona erdirildiği, taşınmazın satışı için gerekli tüm girişimlerin yapıldığı, davacı tarafından bu konuda hiçbir girişimde bulunulmadığı, taraflar arasındaki sözleşmenin sona ermesi nedeniyle sözleşme konusu gayrimenkulün yeniden tasarrufa konu edilmemesi halinde zararın artacağı, yapılan kıymet takdirleri dikkate alınıp taşınmazın satışının yapıldığı, bir gün sonra yapılan satıştan davalının haberinin olmasının mümkün olmadığı, zarar isteminin dayanaksız olup davanın reddi gerektiği ileri sürülmüştür.
6361 Sayılı Kanunun 33. maddesi; ''(1) Sözleşmenin kiralayan tarafından feshi ile 30 uncu maddenin ikinci fıkrası uyarınca kiracı tarafından feshi hâllerinde, kiracı malı iade ile yükümlüdür. İade edilen malın üçüncü kişilere satılması hâlinde sözleşmede aksi bir değer kararlaştırılmadıkça satış bedelinin, vadesi gelmemiş finansal kiralama bedelleri ile varsa kiralayanın bunu aşan zararı toplamından düşük olması durumunda aradaki fark kiracı tarafından kiralayana ödenir. Sözleşmede aksi bir değer kararlaştırılmadıkça iade edilen malın satış bedelinin, vadesi gelmemiş finansal kiralama bedelleri ile varsa kiralayanın bunu aşan zararı toplamından yüksek olması durumunda aradaki fark kiralayan tarafından kiracıya ödenir. İade alınan malın üçüncü kişilere finansal kiralama yöntemiyle kiralanması hâlinde de aynı esaslar uygulanır.
(2) Sözleşme kiracı tarafından feshedilirse kiracı malı geri vermekle beraber uğradığı zararın tazminini, kiralayandan talep edebilir.
(3) Sözleşmeden kaynaklanan borçlara karşılık teminat olarak alınan ipoteklerin paraya çevrilmesinde 2004 sayılı Kanunun 150/ı maddesi hükümleri uygulanır.
(4) Kiracının bu Kanunda belirtilen süreler içinde borcunu ödememesinden dolayı kiralayan tarafından noter aracılığıyla kiracıya gönderilen fesih ihtarnameleri hakkında 2004 sayılı Kanunun 68/b maddesi hükümleri uygulanır.
''hükmünü ihtiva etmektedir.
FFFK m. 33/f.1'e göre kiracı ile kiralayan, iade edilen malın yeniden satışı veya üçüncü kişiye finansal kiralama olarak kiralanması durumunda, toplam zarara mahsup edilecek miktarı, sözleşmede tespit etmişlerse, artık malın satışı veya kiralanması neticesinde kiralayanın elde ettiği bedele bakılmadan, sözleşmede kararlaştırılan miktar üzerinden mahsup yapılacaktır.
Kiralayan, iade edilen malı satarak veya kiralayarak ya da başka bir yöntemle yeniden değerlendirmezse mahsuba konu olacak herhangi bir değer elde edemeyecektir. Bir nokta da kiralananın salt piyasa değerinin mahsuba konu edilip edilemeyeceğine yönelik FFFK'nda açık bir düzenleme bulunmamaktadır. Fakat kiralayanın malı yeniden değerlendirmesi kendi menfaatine olduğu kadar kiracının da menfaatinedir. Gerek TBK m.114/f.2'deki, ''Haksız fiil sorumluluğuna ilişkin hükümler, kıyas yoluyla sözleşmeye aykırılık hallerine de uygulanır'' hükmü gerekse TBK m.52/f.1'deki, ''Zarar gören, zararı doğuran fiile razı olmuş veya zararın doğmasında ya da artmasında etkili olmuş yahut tazminat yükümlüsünün durumunu ağırlaştırmış ise hakim, tazminatı indirebilir veya tamamen kaldırabilir.'' hükmü uyarınca dürüstlük kuralı gereği, kiralayanın ortaya çıkmasını olağan tedbirler almak suretiyle engelleyebileceği zararların tazminini, kiracıdan talep edememesi gerekir. Buna göre kiralayanın, kiralananı yeniden değerlendirmemesi ve böylece ekonomik menfaat elde etmekten kaçınması, somu olayda dürüstlük kuralına aykırılık teşkil ediyorsa hükmedilecek tazminattan TBK gereği indirim yapılır. (Doç.Dr.Murat Topuz,Finansal Kiralama Sözleşmesi,2.Baskı sayfa 535)
Davacı, finansal kiralama sözleşmesine konu taşınmazın satışından bir (1) gün sonra resmi satış senedindeki bedelden daha fazla bir bedelle aynı taşınmazın üçüncü bir kişiye satılmasının, davacıyı zarara uğratma kastı ile yapıldığını ispat için yeterli olduğunu belirterek satış bedelleri arasındaki farkın tazminat olarak ödenmesini talep etmiş olup dosya kapsamında; davacının muvafakati ile satılan taşınmazın satış işleminden önce, davalının gereken özeni göstermediği veya davacıyı zarara uğratma kastı ile hareket edildiği hususlarının ispat edilemediği buna karşılık 22/09/2016 tarihli satış işlemi öncesi SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanlarından ekspertiz raporu alındığı ve davacının 22/09/2016 tarihli satış işlemine muvafakatinin alındığının davalı tarafından belgelendiği, davacı zararı ile davalı işlemleri arasında uygun illiyet bağı bulunduğunun ispat edilemediği anlaşılmakla sübut bulunmayan davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Peşin yatırılan 170,78-TL harç ile ıslah harcı olarak yatırılan 29.604,00-TL harçtan tahsili gereken 269,85-TL maktu harcın mahsubu ile bakiye 29.504,93-TL harcın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yapılan 8.100,00-TL bilirkişi masrafı yargılama giderinin davacıdan alınıp davalıya verilmesine,
5-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre hesap ve takdir edilen 211.400,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
6-Gider avansının kalan kısımlarının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran taraflara iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı.
28/09/2023
BAŞKAN
ÜYE
ÜYE
KATİP