T.C.
İSTANBUL
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/666
KARAR NO: 2019/516
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 23/07/2018
KARAR TARİHİ: 23/05/2019
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA /
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı arasında 22/01/2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmenin... Mahallesinde kain 437 ada, 6 parselde kayıtlı 19 nolu bağımsız bölüme ilişkin olduğunu, sözleşme gereği müvekkilinin, davalı tarafa 700.000,00 TL ödeme yapacağını ve karşılığında davalının 30/04/2016 tarihinde bağımsız bölümü teslim ederek müvekkili adına tapuya tescil ettireceğini, gayrimenkulün Temmuz 2016 tarihinde tesliminin yapılmasına ve müvekkili tarafından satım bedeli olan 700.000,00 TL'nin ödenmesine rağmen tapuda müvekkili adına tescilinin yaptırılmadığını, teslim edildiği tarihten itibaren taşınmazın fiilen müvekkili tarafından kullanıldığını belirterek, dilekçe içeriğinde nitelikleri belirtilen taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, olmadığı takdirde satım bedeli olarak ödenen 700.000,00 TL'nin ödeme tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
SAVUNMA /
Davalı tarafa usulüne uygun tebligat yapılmış ancak herhangi bir savunmada bulunmadığı görülmüştür.
DELİLLER VE GEREKÇE /
Taraflar arasında akdedilen sözleşme, sözleşme konusu taşınmazın tapu kaydı, satım bedelinin ödenmesine ilişkin belgeler ve dayanılan tüm deliller celp edilip incelenmiş, taraf defterleri üzerinde ve mahallinde keşfen inceleme yaptırılarak rapor alınmış ve tüm deliller toplanmıştır.
Mahallinde keşfen yapılan inceleme sonucu düzenlenen 24/04/2019 tarihli raporda özetle; "dava konusu taşınmazın 15/07/2016 tarihli tutanak ile davacı şirkete teslim edildiği, davacı tarafından bu taşınmazın bir yıl süreli aylık 2.300,00 TL bedelle 01/06/2017 başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle dava dışı ... Makineye kiralandığı ve taşınmazın kiracının kullanımında bulunduğunun mahallinde belirlendiği, satış bedelinin 500.000,00 TL'sinin 22/01/2016 tarihinde EFT ile ödendiği, bakiye 200.000,00 TL bedelinde taraflar arasındaki sözleşmeyle 27/09/2016 vade tarihli senetle ödemesinin yapılacağının kararlaştırıldığı, dosyaya ibraz edilen dekontlara göre davacı şirketin hakim ortağı dava dışı ...'ın ...bank'taki hesabından davalı şirketin ...bank'taki hesabına 29/09/2016 tarihinde 175.000,00 TL ve 325.000,00 TL şeklinde iki ayrı EFT ile toplam 500.000,00 TL ödendiği, davacı şirket tarafından EFT ile gönderilen 500.000,00 TL'nin 200.000,00 TL'sinin bakiye satış bedeli olarak havale edildiği, ayrıca davacı şirketin hakim ortağı dava dışı ...'ın davalı şirketten 22/01/2016 tarihli Satış Vadi ve Satış Sözleşmesiyle 300.000,00 TL bedelle 437 Ada, 17 nolu 2. bir bağımsız bölüm daha satın aldığı, dolayısıyla fazladan yapılan 300.000,00 TL'lik bu ödemenin şirketin hakim ortağının şahsı adına aldığı dava konusu olmayan 17 nolu bağımsız bölüme ilişkin olup, geri kalan 200.000,00 TL'nin davacı şirket tarafından satın alınan taşınmazın bedelinin ödenmesine yönelik olarak gönderildiği, bu konudaki takdirin mahkemeye ait olduğu, davalı şirketin ticari defterlerini ibraz etmediği, bu nedenle incelenemediği, davacı şirketin defterlerinin usulüne uygun olup, taşınmazın satımı yönünden davalı şirket tarafından düzenlenen 31/12/2016 tarihli 400.000,00 TL bedelli ve aynı tarihli 300,000,00 TL bedelli olmak üzere toplam 700.000,00 TL'nin davacı kayıtlarında yer aldığı ve davacının teslim aldığı taşınmazı kiraya verdiği, yapılan kira ödemeleri ile düzenlenen kira faturalarının da davacı şirketin ticari defterlerinde bulunduğu, taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin 700.000,00 TL olduğu" açıklanmıştır.
Mahkememizce konusunda uzman bilirkişilerce mahallinde düzenlenen bilirkişi raporuna itiraz edilmiştir.
Dava, gayrimenkul satış vaadi ve inşaat satım sözleşmesine konu taşınmazın davalı adına olan tapusunun iptali ile davacı adına tescili, olmadığı takdirde ödenen satım bedelinin davalıdan tahsili istemine ilişkindir.
Taraflar arasında 22/01/20106 tarihli Gayrimenkul Satış Vadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi akdedilmiştir. Sözleşmeye konu taşınmazın davalı tarafından yürütülen Neo Gölpark İstanbul isimli projede yer alan 437 ada, 19 nolu ofis konut niteliğindeki bağımsız bölümün 700.000,00 TL bedel karşılığında davacıya satım taahhüdüne ilişkin olduğu, satış bedelinin 700.000,00 TL, teslim tarihinin 30/04/2016 olduğu ve sözleşmenin anahtar teslim şeklinde akdedildiği anlaşılmıştır. Satış bedelinin 500.000,00 TL'sinin 22/01/2016 tarihinde, bakiye 200.000,00 TL'sinin de 27/09/2016 vade tarihli senetle ödeneceği kararlaştırılmıştır. Alıcı olan davacının tüm yükümlülüklerini eksiksiz ve süresinde yerine getirmesi kaydıyla ve mücbir sebepler dışında satıcı olan davalının, alıcının talepte bulunmasından itibaren en geç 30 gün için takdiyatsız olarak tapuda ferağ vereceği belirtilmiştir.
Mahkememizce itibar edilen bilirkişi raporunda açıklandığı üzere davacı şirketin 500.000,00 TL'sin sözleşmenin imzalandığı tarih itibariyle davalı şirketin hesabına EFT yaptığı, bakiye 200.000,00 TL'sinin sözleşmede 27/09/2016 vade tarihli senetle ödeneceğinin kararlaştırıldığı, ancak bu ödemenin senetle yapılmayıp davacı şirketin hakim ortağı olan dava dışı ... tarafından kendi adına aynı projeden 300.000,00 TL bedelle 19 nolu bağımsız bölümün satın alınmasından sonra 19 nolu bağımsız bölümünün satış bedeli olan 300.000,00 TL ile birlikte ödendiği, bu ödemenin 500.000,00 TL olduğu ve 300.000,00 TL'sinin 19 nolu bağımsız bölüme ait olup, 200.000,00 TL'sinin davacı şirket tarafından satın alınan dava konusu 17 nolu bağımsız bölümün satım bedelinin ödenmesine ilişkin olduğu kabul edilmiştir. Bu ödemelere dayanak 29/09/2016 tarihli davacı şirketin hakim ortağı ...'ın ...bank A.Ş. nezdindeki hesabından davalı şirketin ...A.Ş. nezdindeki hesabına EFT yapılmasına ilişkin dekontların bulunduğu görülmektedir. Her ne kadar bakiye 200.000,00 TL'lik ödemenin davacı şirketin hakim ortağı dava dışı ... tarafından yapıldığı anlaşılsa da, adı geçenler ile davalı şirket arasında başka sözleşmesel ilişkinin bulunmadığı tespit edildiğinden iki ayrı dekontla toplam 500.000,00 TL'lik ödemenin 200.000,00 TL'sinin dava konusu taşınmazın satış bedeline ilişkin olduğu kanaatine varılmıştır.
Davalı şirketin mahkememizin 2018/1184 E sayılı dosyasında konkordato sürecinde olduğu görülmektedir. Anılan dosyada konkordato komiser heyetince sunulan raporlar ve belgelerin içeriğine göre şirketin satış bedelinin tamamının ödenmesine rağmen taşınmazlar üzerinde yer alan takdiyatlar nedeniyle tapularını veremediği kişilerin bulunduğu ve bu konumda bulunanlardan birinin de davacı şirket olduğu, 700.000,00 TL satım bedelini ödemesine ve alıcı olan davacıya fiilen teslim edilmesine rağmen taşınmazın tapusunun verilemediğinin beyan edildiği anlaşılmıştır.
TMK'nun 706.maddesi ve 6098 sayılı TBK'nun 237.maddesi ile tapuda kayıtlı bir taşınmazın satışının sonuç doğurabilmesi için sözleşmenin resmi biçim koşuluna uyularak yapılması zorunlu olup, bu hususun geçerlilik şartı olduğu belirtilmiştir. Davaya esas teşkil eden Gayrimenkul Satış Vaadi İnşaat Sözleşmesi olup, Noterlik Kanunu 60.maddesinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin noterden resmi şekilde yapılması gerektiği belirtilmiştir. Ancak taraflar arasındaki sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde bir sözleşme olmayıp adi şekilde yazılı olarak akdedidiği görülmektedir. Bu durumda geçerli olduğundan söz edilemeyecektir. Ancak Yargıtay İçtihatı Birleştirme Genel Kurulunun 30/09/1988 tarihli 1987/2 E., 1988/2 K. sayılı kararında, kat mülkiyeti kanununa tabi olmak koşuluyla yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onun maliki gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyeti devretmediği hallerde TMK'nun 2. maddesinin gündeme geleceği ve tapu iptal tescil davasının kabul edilebileceği belirtilmiştir. Ayrıca bu durumun ancak sözleşmenin tamamen ifa edildiği haller için geçerli olduğuna işaret edildiği anlaşılmaktadır. Somut olayda da taraflar arasında resmi şekilde yapılmayan geçerli bir gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olmasa da, davacı alıcının sözleşmesel edimini, başka bir deyişle satım bedeli ödeme borcunu tamamen ifa ettiği, davalı satıcının da teslim borcunu yerine getirerek sözleşme konusu 17 nolu bağımsız bölümü davacıya fiilen teslim ettiği, alıcı olan davacı tarafından taşınmazın maliki gibi kullanmaya başladığı hatta üçüncü kişiye kiralandığı, kira bedelinin tahsil edildiği, bu hususun ibraz edilen ticari defter ve kayıtlar ile mahkememizce mahallinde yapılan keşfen inceleme sonucu açıkça tespit edildiği, davalının taşınmazın tapuda ferağını vermediği TMK'nun 2. maddesi ve Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kurulunun 1987/2-1988/2 K sayılı kararı ile Hukuk Genel Kurulunun 16/06/2010 tarihli 2010/14-290 E - 2010/328 K sayılı kararı doğrultusunda davanın kabulüne ve davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
Davanın KABULÜNE,
... mahallesinde kain 437 ada 6 parsel 229/10348 arsa paylı işyeri niteliğindeki 19 nolu bağımsız bölümün davalı ... Şirketi adına kayıtlı olan tapusunun iptali ile davacı ... Limited Şirketi adına tapuya TESCİLİNE,
Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince hesaplanan 47.817,00 TL nispi karar harcından, peşin yatırılan 11.954,25 TL harcın mahsubu ile noksan kalan 35.862,75 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
Davacı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 41.950,00 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
Davacı tarafından yapılan toplam 3.317,50 TL yargılama gideri ile 11.954,25 TL peşin harç, 35,90 TL başvuru harcı toplamı 15.307,65 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
Taraflarca yatırılan bakiye gider avansının ve teminatın kararın kesinleşmesi halinde yatırana iadesine,
Dair, davacı vekili Av. ....'nın yüzüne karşı gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı.
BAŞKAN ...
¸e-imzalıdır
ÜYE ...
¸e-imzalıdır
ÜYE ...
¸e-imzalıdır
KATİP ...
¸e-imzalıdır
Harç / Masraf Dökümü
Peşin Harç: 11.954,25 TL
Karar Harcı : 47.817,00 TL
Noksan Harç: 35.862,75 TL
Davacı Gider Avansı
Yatırılan Avans: 3.320,00 TL
Teminat : 105.000,00 TL
Davalı Gider Avansı
Yatırılan Avans: 0,00 TL
Yargılama gideri detayları
Bilirkişi Ücreti: 3.000,00 TL
Posta Giderleri: 317,50 TL