T.C.
İSTANBUL
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/534
KARAR NO: 2021/679
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Muvazaa İddiasına Dayalı)
DAVA TARİHİ: 16/08/2019
KARAR TARİHİ: 14/10/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil ((Muvazaa İddiasına Dayalı)) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle, ... mülkiyetinde bulunan ... ada 51 parsel 5099 metrekare arsa üzerindeki A, B, C, D, E bloklardan müteşekkil taşınmazlardan ferdileştirme işleminin yapıldığını ve tapuya tescil işleminin gerçekleştiğini, davalının uzun yıllar kooperatifin yönetim kurulu üyeliğini yaptığını ve 30.06.2019 tarihindeki olağan genel kurulda yönetim kuruluna seçilmiş olduklarını, kooperatif hakkın yapılan inceleme sonucunda davalının yönetim kurulu üyesi olarak görev yaptığı dönemde kooperatif genel kurulunda bu yönde karar alınmadığını A, B, C, D, E bloklardan oluşan kooperatifte kaçak kat çıkılmış olduğu halde, yönetim kurulunun 01/07/2010 tarihli kararı ile D ve E bloklarda çatının sökülmesi ve çelik konstrüksiyon ile ilave 4 daire yapılmasına karar verildiği, normal katlarda 4 daire mevcut iken bu ilave katlarda 2 daire öngörüldüğü D ve E blokta üretilen toplam 4 daireden D numaralı daire Yönetim Kurulu Başkanı ... kardeşinin eşi olan ...'a normal katlarda yer alan dairesine karşılık olarak tahsis edildiğini, diğer iki dairenin Yönetim Kurulu Başkanı ... arkadaşları ...ve ...'e tahsis edildiği, dava konusu D 49 numaralı son dairenin Yönetim Kurulu üyesi ...'ın eniştesi olan ve ...'da yaşayan ...' a tahsis edildiğini, daha sonra Yönetim Kurulunun 20/07/2010 tarihli 2010/24 sayılı kararı ile davalıya devredildiği, kooperatif genel kurulunda dairelerin asgari fiyatları konusunda hiçbir belirleme yapılmadığı halde dava konusu taşınmazın diğer dairelere nazaran 2 kat büyüklükte olmasına karşın 01/07/2010 tarihinde 70.000 TL değer verildiğini, 01/07/2010 tarihinde ...adına 70.000 TL, 06/01/2011 tarihinde ...adına 60.000 TL 01/07/2010 tarihinde ... adına 70.000 TL tahsilat kaydının oluşturulduğu paranın Yönetim Kurulu üyesi ...'ın eniştesi olan ve ...'da yaşayan ...'ın müfettişliğe e-mail yoluyla gönderdiği açıklamasında dava konusu D-49 numaralı daireyi 70.000 TL'ye aldığını, ancak uzun zaman geçmesine karşılık yapılmaması üzerine, bedelini ...'dan tahsil ederek daireyi kendisine devrettiğini, 70.000TL'lik daire bedelini kendisine ait banka hesabından vekaletname sahibi olan ... tarafından çekilerek Kooperatife yatırıldığını beyan ettiği ...'tan daire bedelinin 01/07/2010 tarihinde tahsil edilmesine karşın dairenin 20/07/2010 tarihinde ...'a devredildiği, dolayısıyla ödeme yaptığı tarihten sonra 20 günlük bir süre geçmesinin uzun bir zaman olarak değerlendirilmemesi gerektiği, ... isimli kişinin Türkiye'de banka hesabı olup olmadığı, var ise bu hesaplardan açıklamasında belirttiği şekilde ... tarafından 70.000 TL çekilerek daire parasının ödenip ödenmediği hususunda araştırma yetkisinin müfettişlikte olmadığından, bu açıklamanın doğruluğu yönünde bir çalışmanın yapılmadığının tespit edildiğini, söz konusu tahsilat kayıtlarının gerçeğe uygunluğu tartışmalı olduğu gibi söz konusu tahsilatın yapılmış olduğunun kabul edilmesi anlamına gelmediğini, velev ki söz konusu tahsilatın yapılmış olması durumunda yapılacak konut veya işyeri sayısını tespit etmek, gayrimenkul alımında ve satımında takip edilecek usul ile alınacak gayrimenkulün niteliğini, yerine ve azami fiyatını, satılacak gayrimenkulün asgari fiyatını belirleme yetkilerinin Genel Kurula ait olduğunu, davalının yönetim kurulu üyesi olduğunu ve güveni kötüye kullanarak dava konusu muvazaalı işlemle kooperatif üyelerini zarara uğrattığını, zira dava konusu taşınmazın kooperatif bünyesinde bulunan normal dairelerin iki katı yüzölçümüne sahip olduğunu, önünün açık manzaralı olduğunu, normal manzarasız ve bu büyüklükte olmayan dairelerin o dönemde 70.000 TL'nin de üzerinde olduğunu, daireleri yapım kararı alan, fiyatlarını belirleyen yönetim kurulu üyelerinin söz konusu daireleri arkadaşlarına, yakınlarına tahsis ettiği ve davalının da gerçek durumu gizlemek amacıyla dava konusu taşınmazı önce eniştesi adına tahsis ettirdiği sonra kendi adına devrettiğini, Bakanlık İnceleme Raporunda da tespit edilen durumlar karşısında taşınmazın davalı adına tescilinin muvazaalı olduğunun açık olduğunu, dairelerin yapım kararının, bedelinin belirlenmesi tahsisi ve tapuda devir işlemlerinin Yönetim Kurulu tarafından kararlaştırıldığını, kooperatif üyeleri aleyhinde menfaat sağlandığını, dairelerin gerçek değerleri üzerinden satılmış olsalar idi kooperatifin önemli gelir elde edeceğini bu haktan mahrum kaldığını, zarara uğratıldığını, bu nedenlerden dolayı taşınmazın devrinin engellenmesi için teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesi ve davanın kabulüne karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı asil cevap dilekçesinde özetle, davanın usulsüz açıldığını, dava değerine sair davacının kendisi ile çelişecek şekilde beyanda bulunduğunu, davacının kötü niyetli olduğunu, 21.05.2015 tarihli genel kurulun 9. Gündem maddesinde dairelerin asgari 45.000 TL den aşağı satılamayacağını, satış yetkisinin de Yönetim Kurulu' na verildiğini, kötü niyetin en belirgin halinin ise 21.05.2015 tarihli bu genel kurulun divan heyetini üyesi ve yazmanının iş bu davayı açan yönetim kurulu başkanı ... olduğunu, tarafına yapılan daire teslimi üzerinden 8 genel kurul geçtiğini, davacının Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Teftiş Başkanlığı 04/11/2016 tarihli İnceleme Raporundaki kendi de dahil olmak üzere bir kısım eski yöneticilere atfedilen kusurlara dayanmış ise de bu rapordaki tüm itham ve şüpheli durumlara cevap verecek şekilde hazırlanan Yönetim Kurulu Raporu 07/05/2017tarihli genel kurulda görüşüldüğünü, tüm durumlar bu cevaplanmış ve detaylı itiraz edilmesine karşın açılan davanın kötü niyetli ve intikam maksatlı açılan davanın reddini savunmuştur.
04.11.2019 tarihli duruşma ara kararı gereğince dava konusu taşınmaz üzerinde gayrimenkul değerleme uzmanı bir bilirkişi refakate alınarak keşif yapılmak suretiyle dava tarihindeki rayiç değerinin tespiti konusunda rapor alınmasına karar verildiği ve bilirkişi ... tarafından sunulan 01.07.2020 havale tarihli raporda özetle, dava konusu ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 7229 ada, 51 nolu parselde yer alan dava konusu dairenin yakın çevredeki benzer taşınmazların satışları ve piyasa verileri dikkate alınarak serbest piyasa koşullarında taşınmazın projesinde planlanan hali ile fiiliyattaki kullanım halinin farklı olmasından dolayı değerlemede dava tarihindeki değeri iki ayrı hesap olarak takdir edildiğini, projesine göre (4. Kat 49 no.lu ve 95 metrekare daire için) dava tarihindeki değeri 415.000 TL, mevcut durum ( 8. Kat 49 no.lu ve 240 metrekare daire) dava tarihindeki değeri 820.000 TL, sözleşme belirtilen kullanım alanına göre yapıldığından dolayı ise, bu tarihli değeri de belirtildiğini, 01/07/2010 tarihinde yasal durum değerinin 172.923,21 TL olarak hesap ve takdir edildiği şeklinde görüş ve kanaat bildirildiği anlaşılmış, 22.10.2020 tarihli duruşma ara kararı gereğince dosyanın bir fen bilirkişisine tevdi edilerek muvazaalı devredildiği iddia edilen bağımsız bölümlerin ferdileştirilme ve devir-satış tarihi, resmi kayıtlardaki devir bedeli, davacı kooperatifin yönetim kurulu üyelerinin ilgili tarihte kimler olduğu konusunda rapor tanzim edilmesinin istenilmiş ve Fen bilirkişisi ...tarafından sunulan 30.03.2021 havale tarihli raporda özetle, her ne kadar iskan alınamamış olsa da ... 1. Asliye Ticaret Mahkemesinin, 21.08.2019 tarih ve ...sayılı yazısı ilgi tutularak cevaplanmış olan ... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün bila Tarih ve ... sayılı yazı ekindeki D Bloğa ait 34. Sayfasından başlayarak 36. Sayfasına kadar devam eden Tapu Kayıtlarından 29/5904 arsa paylı, 25/12/2015 tarihinde satış yolu ile edinilmiş D Blok 4. Kattaki 48 nolu bağımsız bölümünün, davalı ... ile aynı soyadı taşıyan ...’a ait olduğu ve şerhler hanesinde, ... 7. İcra Dairesinin 18.10.2018 tarihini taşıyan iki ayrı yazısından ...sayılı müzekkeresine göre 1.725,49 TL. ve ... sayılı müzekkeresine göre ise 67.009,33 TL. alacaklı olan ... lehine şerh bulunduğu, dava dosyasında var olmayan 17/08/2010 Tarihli Yönetim Planına dayalı olarak 03.09.2010 Tarihinde ve ... yevmiye ile işleme alınmasını müteakip davaya konu D Blok 4. Kattaki, 29/5904 arsa paylı, 49 nolu, Çatı Arasında Yaşam Mahalli Bulunan Mesken Nitelikli Bağımsız Bölümün Ferdileştirme yolu ile ... Tarih ve ... yevmiye numarası ile Davalı ... Adına Kat İrtifakı tesisinin gerçekleştiğinin anlaşıldığı, dava dosyasında ve Belediyenin arşivlerinde bulunan evraklar arasında, davaya konu D Blok 4. Kattaki, 49 nolu, Çatı Arasında Yaşam Mahalli Bulunan Mesken Nitelikli, Bağımsız Bölümün Ferdileştirme yolu ile Tapu Tescili gerçekleştiğini belgeleyen ... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünün Bila Tarih ve ... sayılı yazı ekinde yer alan 34. 35. ve 36. Sayfada bir bedel ifadesine rastlanmadığı gibi bu bağımsız bölümlerin değerini ifade eden başka bir belgeye de rastlanmadığını, Mahkemece itibari bir bedele ihtiyaç duyuluyor ise dava konusu 49 numaralı bağımsız bölümün 2009 yılı itibarlı yaklaşık maliyet değeri için, izah edilmiş olan hesapla elde edilen “Arsa Payı Hariç bir maliyete karşılık geldiğinden” en azı (minimum) 105.468 TL. kabul edilerek, bu ya da bunun üzerinde bir değer takdiri ile bir bedel elde edilebilir olduğu, 21.10.2020 tarihinde, davacı vekili Av. ... tarafından Mahkeme dosyasına sunulan ek belgelerden 29. sıradaki Denetleme Raporundan anlaşıldığı üzere 17/08/2010 tarihinde ... Tapu Müdürlüğüne Yönetim Planı başvurusu ile başlayan ve davaya konu D Blok 4. Kattaki, 49 nolu, Çatı Arasında Yaşam Mahalli Bulunan Mesken Nitelikli Bağımsız Bölümün Ferdileştirme yolu ile Davalı ... Adına Kat İrtifakı Tesisinin gerçekleştiği 14.10.2010 tarihinde sonuçlanan süreçte, davacı ... Hızırkent Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulunun ... ile ... arası Yönetiminde ..., ..., ...’dan ibaret 3 Kişilik bir Yönetim Kurulu olduğunun tespit edildiği şeklinde görüş ve kanaat bildirildiği anlaşılmıştır.
Tüm Dosya Kapsamı Birlikte Değerlendirildiğinde,
Dava, kooperatif tarafından , aynı kooperatifin eski yönetim kurulu üyesine karşı ikame edilen muvazaa nedeni ile tapu iptali ve tescil davasıdır.
Öncelikle muvazaa kavramı ve hukuki niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.
İrade ve beyan arasında bilerek yaratılan uyumsuzluk şeklinde tanımlanan muvazaa, Türk Borçlar Kanununun 19. maddesinde düzenlenmiş ve anılan maddede, “ Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında ,tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır. ” hükmüne yer verilmiştir.
O halde muvazaa; tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda anlaşmalarıdır, şeklinde tanımlanabilir.
Muvazaa iddiasını dile getiren kişinin muvazaalı işlemin tarafı olup olmaması ispat kuralları yönünden farklı sonuçlar doğurur.
Muvazaalı sözleşmenin taraflarından biri akdin muvazaa nedeniyle hükümsüzlüğünü ileri sürmesi halinde bu iddiasını ispatla mükelleftir. Bu noktada önemli olan diğer tarafın muvazaayı inkarı halinde iddianın ne şekilde ispat edileceğidir.
Kanunun muayyen bir delil ile ispatını emrettiği hususlar başka suretle ispat olunamazlar. Bu durumun bir tezahürü senede karşı senetle ispat kuralıdır.
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 201. maddesinde senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemlerin miktara bakılmaksızın tanıkla ispat olunamayacağı düzenlenmiştir.
Muvazaanın ispatı bakımından da aynı kural geçerlidir. Taraflar muvazaalı işlemini bir senede bağladıklarına göre bunun muvazaalı olduğunu da bir senede bağlayabilirler. Aksi yöndeki bir kabul senetlerin kıymetini azaltacak ve ciddi bir hukuki işlem ile sorumluluk altına giren kişi hal ve şartlar kendisi için uygun bulunmadığı takdirde sözleşmenin hüküm ve sonuçlarından kurtulmak için gerçekte mevcut olmadığı halde muvazaa iddiasında bulunup, bunu şahitle ispat edebilecektir.(Esener, T.: Türk Hususi Hukukunda Muvazaalı Muameleler, İstanbul 1956, s.85)
İspatı veya doğumu muayyen bir şekle bağlı olmayan işlemlerde muvazaa iddiası ise her türlü delil ile ispatlanabilir.(Esener, T.: s.89)
Muvazaa olgusu tarafların yanı sıra muvazaalı işlemin butlanını talep etmekte doğrudan doğruya veya dolaylı şekilde hukuki menfaati bulunan kişiler tarafından da ileri sürülebilir. Ancak bu halde yukarıda açıklanan ispatta sıkı şekil koşullarının varlığı aranmaz ve iddia tanık dahil her türlü delil ile ispat edilebilir. Bu durum 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 203. maddesinde açıkça düzenlenmiştir.
Dava konusu uyuşmazlık, davacı kooperatifin daha önce yönetim kurulu üyesi olan ve tahsis kararlarında kooperatif adına imzası bulunanlardan biri olan davalının muvazaalı eylemi iddiasına dayanmaktadır.
Hal böyle olunca davacı kooperatifin muvazaada taraf mı yoksa üçüncü kişi konumunda mı olduğunun açıklığa kavuşturulması gerekir.
Bu aşamada tüzel kişilerin organlarının fiillerinden dolayı sorumluluğunun esas ve şartları irdelenmelidir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanununun 47. maddesinde başlı başına bir varlığı olmak üzere örgütlenmiş kişi toplulukları ve belli bir amaca özgülenmiş olan bağımsız mal toplulukları olarak tanımlanan tüzel kişiler cins, yaş, hısımlık gibi yaradılış gereği insana özgü niteliklere bağlı olanlar dışındaki bütün haklara ve borçlara ehildirler (m.48) ve kanuna ve kuruluş belgelerine göre gerekli organlara sahip olmakla fiil ehliyetini kazanırlar (m. 49). Tüzel kişinin iradesi ise organları aracılığıyla açıklanır (m.50)
Tüzel kişilerin iradelerini açıklayabilmeleri, dış aleme tesir edebilmeleri veya dış alemde değişiklik yaratabilmeleri için ihtiyaç duydukları vasıta “organ” olarak isimlendirilir. (Öztan, B.: Medeni Hukuk Tüzel Kişilerinde Organ Kavramı ve Organın Fiillerinden Doğan Sorumluluk, Ankara 1970, s.152)
Tüzel kişilerin faaliyette bulunabilmeleri ancak organları ile mümkün olduğu için kanun koyucu önemli saydığı organları doğrudan doğruya kendisi hükme bağlamıştır.
1163 sayılı KK’nın 55. maddesinde, kooperatif yönetim kurulunun Kanun ve ana sözleşme hükümleri içinde kooperatifin faaliyetini yöneten ve onu temsil eden icra organı olduğu düzenlenmiştir. Aynı kanunun 59. maddesinde, kooperatifi temsile yetkili şahısların kooperatif namına onun amacının gerektirdiği bütün hukuki işlemleri yapabileceği belirtilmiştir.
Somut uyuşmazlıkta davalının , muvazaa iddiasına konu taşınmazın tahsis/ ferdileştirme tarihi itibari ile davacı ... temsile yetkili YK üyelerinden biri olduğu konusunda çekişme bulunmamaktadır. Muvazaa iddiasının dayanağı, kooperatif yönetim kurulu üyesinin, kooperatife ait taşınmazı gerçek değerinden daha düşük bedelle önce yakınlarına sonra kendi adına tahsis ettirmek suretiyle kooperatifin zarara uğratılması sonucunu doğuracak şekilde gerçek dışı işlem yaptığı isnadıdır.
Yukarıda yapılan açıklamalar karşısında davacı kooperatifin, kendi organının eliyle gerçekleştiği ileri sürülen muvazaa iddiası yönünden, üçüncü kişi konumunda olduğunun kabulü mümkün olmadığından işlemin tarafı olan davacının muvazaa iddiasını yazılı delil ile ispat etmesi gerektiği, davacı kooperatif tarafından taşınmazın davalıya muvazaalı şekilde tahsis edildiği hususunun yazılı belge ile ispat edilemediği anlaşılmakla Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/13-590 E 2017/899 K sayılı emsal ilamı da dikkate alınarak davacının davasının reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere ;
1-Davacıların davasının REDDİNE,
2-Peşin ve tamamlama harcı olarak alınan 14.003,56 TL harçtan 59,30 TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 13.944,26 TL harcın davacı tarafa iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Gider avansının kalan kısmının kararın kesinleşmesi halinde yatıran taraflara iadesine,
Dair, davacı vekili Av. ... ve davalı asil ...'ın yüzüne karşı gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 14/10/2021
BAŞKAN ...
ÜYE ...
ÜYE ...
KATİP ...