T.C.
İSTANBUL
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2019/769
KARAR NO : 2025/441
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Yolsuz TescileDayalı)
DAVA TARİHİ : 27/11/2012
KARAR TARİHİ : 12/06/2025
İstanbul 9. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2012/498 Esas 2018/558 K. sayılı görevsizlik kararı ile Mahkememize tevzii edilen tapu iptali ve tescil istemli dava Mahkememizin yukarıda belirtilen sırasına kaydedildi, yapılan açık yargılama sonunda dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle: Müvekkillerinin davalı kooperatifinin ortakları olduğunu, davalı kooperatifin ortaklarını konut sahibi yapmak üzere kurulduğunu, kooperatifin 26 ortağına kat mülkiyeti tapuları vererek amacını gerçekleştirdiğini ve tasfiyeye girdiğini davalı kooperatif yönetiminin genel kurul kararı olmadan 20/11/2011 tarihinde kooperatife 21 yeni ortak kaydettiğini, bu eylemi nedeni ile kooperatif yöneticileri hakkında ... 1. Sulh Ceza Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında ... sayılı kanuna aykırılıktan kamu davacı açıldığını, usulsüz olarak kooperatife üye kaydı yapılan kişilerin katılımı ile 05/09/2012 tarihinde olağan genel kurul toplantısı yapıldığını ve yeni üyelerin oyları ile dava konusu taşınmazın metrekare birim fiyatının 500 TL üzerinden satılmasına karar verildiğini, kooperatifin ... İlçesi ... Mevkii 133/2 Parseldeki arsasının düşük bedelle satımına karar verildiğini, anılan genel kurul kararının iptali için ... 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında iptal davasının açıldığını, Mahkemece tedbir kararı verilinceye kadar davalı kooperatifin taşınmazı diğer davalıya sattığını genel kurul kararlarının icrasının durdurulmasına karar verilmiş olduğunu, genel kurul kararı geçersiz olup iptal edileceğinden yolsuz tescile dayalı tapunun iptalinin gerektiğini, alıcının da aynı zamanda kötü niyetli olduğunu, taşınmaz üzerinde ... 12. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı icra dosyasının 127.150 TL tutarlı haciz şerhinin bulunduğunu, üzerinde yüksek miktarda haciz şerhi bulunan taşınmazın satın alınmasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, davalı gerçek kişinin iyi niyetli olmadığını, satışın yapıldığı tarihte kararın iptaline ilişkin davanın açılıp açılmadığını araştırması gereken davalı gerçek kişinin iyi niyetli olmadığını bu nedenle yolsuz tescil nedeni ile davalı adına tescil edilen tapu kaydının iptali ile tekrar kooperatif adına tesciline karar verilmesi yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalılara yükletilmesine karar verilmesi, dava ve talep edilmiştir.
Davalı ... vekili cevap dilekçesine özetle: Dava değerinin gerçek satış bedeli olan 617.000,00 TL'ye yükseltilmesine ve eksik harcın tamamlanması gerektiğini, 19/05/2008 tarihli yönetim kurulunda 02/09/1995, 06/09/2001 tarihli olağan genel kurul kararları doğrultusunda kooperatife yeni üye kaydı yapılması yönünde karar alındığını, kooperatifin inşai faaliyetini tamamlanmadığını, yapılan inşaatın kaçak inşaat olduğunu, bu durumun ortaya çıkmaması için davacılardan ... tarafından kooperatifin tasfiyeye sokulmak istenildiğini, iskanın usulsüz olarak alındığını, villaların yol üzerinde kaldığını ve tasdik sınırını aştığını, davacı ... ve müteahhit firmanın haksız çıkar sağladıklarını, ... Belediyesi tarafından yıkım kararı verildiğini ... 1. Sulh Ceza Mahkemesi'nin... Esas sayılı dosyasının açılmasını sağlayan iddianamenin yasaya aykırı olarak düzenlendiğini, 05/09/2012 tarihli olağan genel kurul toplantısı öncesi yapılan ve üye kayıtlarının yapılmasını sağlayan önceki genel kurul kararlarının iptaline yönelik bir mahkeme kararı bulunmadığını, kooperatife ait 33 Ada 2 Parsel sayılı taşınmazın satışına yönelik başkaca genel kurul kararlarının da bulunduğunu, dava dilekçesinin aksine birden fazla genel kurul kararının bulunduğunu, 14/05/2005 tarihli genel kurul kararının 9. Maddesinde görüşülen ve oy birliği ile kabul edilen genel kurul kararının mevcut olduğunu, taşınmazın önceki yönetim kurulu tarafından defalarca satılmak istenildiğini, 18/05/2005 tarihli yönetim kurulu toplantısında davacılardan ...'in kooperatife ait taşınmazların kendisine satış yapılması için karar aldıklarını, 20/04/2007 tarihli yönetim kurulu toplantısında kooperatife ait 131 Ada 6 ve 133 Ada 6 Parselde bulunan kooperatif hisselerinin metrekaresi 20 TL'den davacılardan ...'e satışına dair karar alındığını, dava konusu taşınmazın değerinin daha yüksek olduğunu iddia eden davacıların 20.572,22 TL karşılığında satış yapmak için karar almalarının iddialarının doğru olmadığını ortaya koyduğunu, kooperatife ait 133 Ada 2 Parsel sayılı taşınmazın satışının mecburi olarak yapıldığını, davacılardan ... tarafından kooperatif aleyhine ... 12. İcra Müdürlüğü'nün ... Esas sayılı dosyasında icra takibi başlattığını, takibin kesinleştiğini ve taşınmazın icra kanalı ile satılacağı tehdidinde bulunulduğunu, kooperatif üyelerinden aidat toplanamaması sebebi ile yönetim kurulu üyeleri, denetçilerin huzur hakkı, kira ödemesi, üyeler tarafından haksız açılan davaların masrafları ve vekalet ücretlerinin yapılabilmesi için taşınmaz satışının yapıldığını kooperatifin 2B kanunundan kaynaklı nakit ihtiyacının karşılanmasının gerektiği, 133 Ada 2 Parsel için belediyenin belirlenmiş olduğu rayiç bedelinin 266.940 TL olduğu, gelen teklifler içerisinde en iyi teklife satış gerçekleştirildiğini, satışın 617.000,00 TL bedelle yapıldığı, 117.000,00 TL'sini icra dosyasına ödenmek için ayrıldığı ancak icra dosyasının yerinde bulunamadığı, bir kısmı ile ... 'ne olan emlak borcunun ödendiği, kalan kısmının ...bank ... Şubesi'ne yatırıldığı, davanın haksız olarak açıldığı ve buna karar verilmesi gerektiği belirtilerek yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesi iddia ve talep edilmiştir.
Davalı ...cevap dilekçesinde özetle: kooperatif genel kurulunda ... İli ... İlçesi ... 133 Ada 2 Parsel sayılı taşınmazın satışına karar verildiğini, yönetim kurulu tarafından taşınmazın müvekkiline satışının yapıldığını, kooperatif adına dava açma hak ve yetkisinin yalnız yönetim kuruluna ait olduğunu, davacı üyelerin kooperatif adına dava açma hak ve yetkilerinin olmadığını bu nedenle öncelikle davanın husumet yokluğundan reddinin gerektiğini, görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemeleri olduğunu, davacıların açmış oldukları ... 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...Esas sayılı dosyasının kesinleşmesinin beklenilmesi gerektiğini, taşınmaz üzerine konulan tedbirin kaldırılması gerektiğini, müvekkilinin uzun zamandır yatırım amaçlı arsa aradığını, müvekkilinin emlakçılık yapan ... unvanı iş yeri sahibine bu talebini ilettiğini, emlak sahibi olan ... tarafından bir süre sonra müvekkilinin arandığını ve dava konusu taşınmazın satılık olduğu bilgisinin verildiğini, müvekkilinin kooperatif yöneticileri ile bir araya geldiğini, genel kuruldan aldıkları yetkiye istinaden taşınmazı sattıklarını beyan eden kooperatif temsilcileri ile fiyatta anlaşarak 617.000,00 TL bedelle taşınmazı satın aldığını, bedelin tamamının kooperatif hesabına banka üzerinden gönderildiğini, müvekkilinin kötü niyetli olduğunun iddiasının doğru olmadığına satış için tapuya müracaat ettiklerinde taşınmaz üzerinde haciz olduğunun görüldüğünü, haciz ve emlak borcu bedelinin düşüldüğünü, bakiye bedelinin kooperatife ödenerek işlemin tamamlandığını, müvekkili tarafından tapu kaydına itibar edilerek taşınmazın satın alındığını, müvekkilinin iyi niyetinin korunması gerektiğini, satın alma işleminin gerçek bedel üzerinden yapıldığını, bu durumun iyi niyeti ortaya koyduğunu, gerçek satış değerleri ile paralellik gösterdiğini, aynı taşınmaza komşu 1 nolu ve 692,90 Metrekare ölçümlü parselin, ... hissesini 22/06/2011 tarihinde 321.000,00 TL'ye satışının yapıldığının tespit edildiğini, bu taşınmazın ihale sureti ile yapılan ve mecburen gerçek değer üzerinden satın alınan bir yer olduğunu, emsal satışa ilişkin resmi senetten bu durumun ortaya çıkacağını, öncelikle davacıların dava açma ehliyetlerinin bulunmadığından husumetten reddine davanın müvekkiline taşınmazın satışını yapan yönetici üyelere ihbarına, davanın reddi ile yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacılara yükletilmesine karar verilmesi iddia ve talep edilmiştir.
Davacılar tarafından dava konusu taşınmazın satış kararına dayanan genel kurul kararının iptali için ... 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında dava açıldığı davanın derdest olduğu ve yolsuz tescil iddiasına dayanak kararın kesinleşmemiş olduğu anlaşılmakla Mahkememizce ... 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...Esas sayılı dosyasında verilecek kararın kesinleşmesinin beklenilmesine karar verilmiş, yargılama sırasında taşınmazın satışına dair 05/09/2012 tarihli genel kurul toplantısının 8. Gündem maddesinde yer alan kooperatife ait 133/2 Parsel sayılı taşınmaz ile 131 Ada 6 Parsel Sayılı taşınmazın metrekaresinin 500 TL ' den aşağı olmamak üzere satışına ve kooperatif adına metrekaresi 1500 TL'yi geçmemek üzere arsa alınmasına dair kararın iptaline karar verilmiş olduğu, ... 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas ... Karar sayılı kararının Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin ... Esas ... Karar sayılı ilamı ile onanarak kesinleştiği anlaşılmıştır.
492 sayılı Harçlar Kanunu'nun "Değer esası" başlıklı 16. maddesinin 1. fıkrasında "müdahelenin men'i tescil ve tapu kayıt iptali gibi gayrimenkulün aynına taallük eden davalarda gayrimenkulün değeri nazara alınır.492 sayılı Harçlar Kanunu'nun "Değer esası" başlıklı 16. maddesinin 1. fıkrasında "müdahelenin men'i tescil ve tapu kayıt iptali gibi gayrimenkulün aynına taallük eden davalarda gayrimenkulün değeri nazara alınır." düzenlemesine yer verilmiş, bu nedenle dava konusu taşınmazın dava tarihi itibari ile rayiç değerinin tespiti için dosya 1 fen bilirkişi 1 inşaat mühendisi bilirkişi ile 1 SPK lisanslı gayrimenkul değerleme konusunda uzman bilirkişi heyetine tevdii edilmiş, bilirkişi heyeti tarafından ibraz edilen 12/11/2024 havale tarihli raporda özetle: ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 133 Ada 2 Parsel sayılı 1.013,53 Metrekare yüzölçümlü arsa nitelikli gayrimenkulün tamamının ... tarihli ... Yevmiye sayılı satış işlemi ile 617.000,00 TL bedelle (617.000,00 TL/ 1013,53 Metrekare) davalı ...'e satıldığı, taşınmazın bir cephesinin ... Caddesi'ne bir cephesinin de ...Sokağına Cepheli olduğu, ... Belediyesi Mali Hizmetler Müdürlüğü yazısına göre arsa nitelikli taşınmazın beyan değerinin 266.940 TL olduğu, ... Belediyesi interaktif sayfasından alınan bilgilere göre ... Caddesinin 2012 yılı sokak rayicinin 263,37 TL/metrekare olduğu, genel olarak yerel yönetimler tarafından emlak vergisine esas teşkil eden arsa metrekare birim bedellerinin emsal araştırması yapılmaksızın oluşturulduğunu, emsal araştırmasına ve piyasa alım satım rayiçlerine göre dava tarihi itibari ile metrekare birim fiyatının 930 TL olarak alınabileceği, 27/11/2012 dava tarihi itibari ile ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 133 Ada 2 Parsel sayılı 1.013,53 Metrekare yüzölçümlü arsa nitelikli gayrimenkulün rayiç değerinin 942.582,90 TL olduğu yönünde tespit ve görüşlerde bulunulduğu anlaşılmıştır.
Davacılar vekili tarafından dava değeri 942.582,90 TL üzerinden eksik kalan 5.561,00 TL harcın 07.01.2025 tarihinde depo edildiği anlaşılmıştır.
6100 sayılı HMK'nın dava şartlarını düzenleyen 114/1-d maddesindeki dava ehliyeti, fiil ehliyetinin medeni usûl hukukunda büründüğü şeklidir. Fiil ehliyetine sahip olan bütün gerçek ve tüzel kişiler dava ehliyetine de sahiptir.
Aynı Kanun'un 114/1-e maddesindeki dava takip yetkisi, davada taraf olan kişinin o davayı kendi adına yürütebilme ve talep sonucu hakkında kendi adına hüküm alabilme yetkisidir (HMK md. 53). Sözü edilen kurum, şeklî taraf kuramının kabulünün sonucu olarak ortaya çıkmış ve sözü edilen kuramı tamamlamak amacıyla geliştirilmiştir. Davayı takip yetkisi, maddi hukuktaki tasarruf yetkisinin usul hukukundaki karşılığını oluşturur. Ayrıca, bu kavram, davada taraf olmadığı hâlde kanun gereği taraf gibi davranmakla görevli kılınmış olanların hukukî konumlarının açıklanmasında başvurulan bir kavram konumundadır.
Kural olarak taraf ehliyeti ve dava ehliyeti bulunan kişinin dava takip yetkisi vardır. Ancak bazı istisnai durumlarda davada taraf olarak gösterilen kişinin taraf ve dava ehliyeti olmasına rağmen dava takip yetkisi olmayabilir. Örn: Hakkında iflas kararı verilen kişinin taraf olduğu hukuki davalarda da istisnai durumlar dışında davayı takip yetkisi iflas idaresine aittir.
Taraf sıfatı (husumet) ise, maddi hukuka göre belirlenen, bir subjektif hakkı dava etme yetkisini ya da bir subjektif hakkın davalı olarak talep edilebilme yetkisini gösteren bir kavramdır. Taraf ehliyeti; davada taraf olabilme, usulî hukuki ilişkinin süjesi olabilme ehliyetidir. Taraf ehliyetine sahip olan kişi, davada davacı veya davalı olabilecektir.
Bu nedenle, taraf ehliyeti usûli bir kavramdır. Taraf ehliyetine sahip olabilmek için medeni hukuktaki hak ehliyetine sahip olmak gerekir. HMK'nın 50. maddesine göre, medeni haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, taraf ehliyetine de sahiptir. Buna göre tüm insanlar, hak ehliyetine ve dolayısıyla taraf ehliyetine sahiptir. Dava ehliyeti ise, medeni hakları kullanma ehliyetine göre belirlenir. (HMK md. 51) Fiil ehliyetine sahip olan kişi, dava ehliyetine de sahiptir ve davayı yürütebilir, usûl işlemlerini yapabilir. Reşit olan ve temyiz kudretine sahip olan kişiler fiil ehliyetine sahiptir. Taraf ehliyeti, dava ehliyeti ve dava takip yetkisi davanın taraflarının kişilikleriyle ilgili olduğu halde, taraf sıfatı dava konusu subjektif hakka ilişkindir. Davacı tarafta yer alan taraf için aktif dava sıfatı, davalı tarafta yer alan taraf için pasif taraf sıfatından söz edilebilir. Uygulamada, "sıfat" yerine "husumet" terimi de kullanılmaktadır. Sıfat dava şartı olmayıp, itirazdır. Çünkü bir kimsenin hak sahibi veya borçlu olup olmadığı davanın esasına girildikten sonra tespit edilebilir. Bu durumda ise dava esastan ret veya kabul edilir. Oysa, dava şartları davanın esasına girilmesini engelleyen niteliktedir. Ancak sıfat bir itiraz olduğundan, hâkim diğer itirazlar gibi taraf sıfatını da dava dosyasından anlayabildiği sürece kendiliğinden nazara alır. Sıfat, davada taraflardan birinin davaya konu subjektif dava hakkının bulunup bulunmadığı ile ilgili bir husustur. Tarafların sıfatının yargılama sonuna kadar devam etmesi zorunludur. Bu husus mahkemece re'sen gözönünde bulundurulmalıdır. Bir davada, taraflardan birinin, davacı ya da davalı sıfatının (aktif ya da pasif husumet ehliyetinin) olmadığı belirlenirse, artık bu davanın esasının çözümüne girilmeden, davanın husumet yokluğundan reddi gerekir. Bir kişinin belli bir davada davalı sıfatını haiz olup olmadığı şeklinde nitelendirilen husumetin ileri sürülme zamanı yasa ile kabul edilen bir ilk itiraz olmadığı gibi davalı tarafından ileri sürülmesi gerekli bir def'i de değildir. Davanın her aşamasında ileri sürülmesi mümkün veya mahkemece vakıf olunduğu takdirde re'sen nazara alınması gerekli hukuki bir durumdur.
"...Öte yandan, kural olarak, kooperatife ait bir taşınmaza ilişkin mülkiyet hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davasını, taşınmazın maliki olan kooperatif tüzel kişiliğinin açması gerekir ise de, mutlak butlan hallerinde ortaklardan birinin kooperatif adına tescili istemiyle dava açma hakkı bulunduğunun kabulü gerekir." Yargıtay (Kapatılan)23.Hukuk Dairesinin istikrarlı içtihatları dikkate alınarak davacı kooperatif üyelerinin aktif husumet ehliyetleri bulunduğu kanaatine varılmış ve yargılamaya devam edilmiştir.
Tüm Dosya Kapsamı Birlikte Değerlendirildiğinde
Dava, kooperatif üyeleri tarafından yolsuz tescil hukuki sebebine dayalı olarak ikame edilen tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 42/6. maddesi uyarınca, kooperatife ait taşınmazın satılabilmesi için kooperatif genel kurulunun bu konuda karar alması gerekli olup, böyle bir kararın varlığının, alıcı üçüncü kişi ile yapılacak satış sözleşmesinin geçerlilik koşulunu oluşturduğunun kabulü gerekir.
Davalı kooperatife ait taşınmazın diğer davalı gerçek kişiye satılmasına dayanak genel kurul kararının ... 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... E. ... K. sayılı karar ile iptaline karar verildiği, genel kurul kararının iptaline ilişkin ilk derece mahkemesi kararının Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin ... Esas ...Karar sayılı ilamı ile onanarak kesinleştiği bu nedenle taşınmazın davalı gerçek kişi adına tescili için gereken sebebin ortadan kalktığı anlaşılmıştır.
Dava, yolsuz tescil hukuksal nedenine dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin olduğundan, öncelikle “yolsuz tescil” kavramı hakkında açıklama yapılmasında yarar bulunmaktadır.
Bilindiği gibi TMK’nın 1021. maddesine göre kurulması kanunen tescile tâbi aynî haklar, tescil edilmedikçe varlık kazanamaz. Kanun’un 1022/1. maddesine göre de aynî haklar, kütüğe tescil ile doğar; sıralarını ve tarihlerini tescile göre alır. Bu hükümlerden anlaşılacağı üzere aynî hakların doğumu, devri, muhtevalarının değiştirilmesi ve ortadan kalkması kural olarak tapu siciline tescil şartına bağlanmış olup, tescil kurucu bir nitelik taşımaktadır. Aynî haklar tescil ile doğmakla birlikte tapu kayıtlarının oluşumunda “illilik”, diğer bir anlatımla “sebebe bağlılık” prensibi esas alındığından, tescilin kendisinden beklenen hukukî sonucu doğurabilmesi için geçerli ve haklı bir sebebe dayanması gerekmektedir. Bu bakımdan tescil, hukukî sebebe bağlı bir tasarruf işlemidir. Tescilin geçerli bir hukukî sebebe dayanmaması, aynî hakkın doğumunda ve kazanılmasında kurucu unsur niteliğinde olan tescil işlemini temelde sakat hâle getirir.
Burada sözü edilen hukukî sebep, aynî hakkı ya da mülkiyeti geçirme borcu doğuran hukukî işlem anlamında kullanılmaktadır. Tescilin taraflar arasında hukukî sonuç doğurması için hukukî sebebi doğuran borçlandırıcı işlemin esas ve şekil yönünden geçerli ve doğru bir işlem olması gerekir. Bu nedenle, tapu kütüğünde yapılan sebebe bağlı kazandırıcı tasarruf işlemlerinde, kazandırma sebepsiz ya da geçerli bir hukukî sebep olmaksızın yapılmış ise hiçbir hüküm ve sonuç doğurmaz. Böyle bir tescil yolsuzdur.
Bu husus TMK’nın 1024. maddesinin ikinci fıkrasında “Bağlayıcı olmayan bir hukuki işleme dayanan veya hukuki sebepten yoksun bulunan tescil yolsuzdur” şeklinde açıklanmıştır. Yasa maddesindeki bu tanımdan anlaşılacağı gibi gerçek hak durumuna uymayan tescil, yolsuz tescildir. Bu yolsuz tescil durumu, tescilin kurucu unsurlarından biri veya bir kaçının eksik olması nedeniyle başlangıçtan itibaren söz konusu olabileceği gibi sakat bir terkin veya tadil yüzünden sonradan da oluşabilir.
Tescilin yolsuz olması hâlinde, tescil işlemi gerçek hak sahipliğini ve hakkın kapsamını göstermez. Bu tür bir tescil yolsuzluğu nedeniyle sonuç doğurmaz, diğer bir anlatımla geçerli bir sebebe dayanmayan tescil veya terkin işlemi taşınmaz üzerindeki aynî hakkın durumunu etkilemez ve böyle bir durumda gerçek hak sahipliğinde herhangi bir değişiklik meydana gelmez. Ancak, tapu sicilindeki bir kaydın gerçek hak durumunu yansıtmayıp, sadece şekli bir değer taşıması hâlinde, tapu sicilinin kendisinden beklenen fonksiyonu yerine getirmesi imkânı ortadan kalkar (HGK’nın 24.06.2020 tarihli ve ...E.,...K.).
Türk Medeni Kanunu’nun 1025. maddesinin birinci fıkrasında; aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimsenin tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebileceği öngörülmüştür. Anılan davaya uygulama ve Yargıtay kararlarında, tapu iptali ve tescil davası denilmektedir.
Yolsuz tescil hâlinde, taşınmaz üzerindeki hak sahipliğinde gerçek anlamda bir değişiklik olmadığından, davayı kazanan davacı lehine bir aynî hak tesis edilmez. Sadece, tapu kütüğündeki yolsuz kayıtla gerçek hak durumu arasındaki aykırılık giderilerek davacının aynî hakkının bulunduğu tespit edilir. Düzeltmenin yapılmasıyla birlikte maddi hukuk bakımından mevcut olmakla birlikte tapu kütüğünde şeklen bulunmayan haklar gerçek hak durumunu gösterir şekilde düzeltilir. Bu nedenledir ki, TMK’nın 1025. maddesinde tapu sicilinin düzeltilmesi kavramına yer verilmiş, dolayısıyla yolsuz tescilin doğuracağı sakıncaların önlenmesi ve hak sahibinin tasarruf işlemlerini yapma imkânına kavuşması amaçlanmıştır. Ne var ki, düzeltmenin yapılmasına kadar iyi niyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları ayni haklar ve her türlü tazminat hakları saklıdır.
Bir taşınmaz üzerindeki mülkiyet hakkının kazanılması da TMK’nın “Tescil” başlıklı 705/1. maddesine göre tescille olur. Maddenin hemen ikinci fıkrasında tescilsiz kazanım durumları da düzenlenmiş ve miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerde mülkiyetin tescilden önce kazanılacağı kabul edilmiştir. Ancak, bu hâllerde malikin tasarruf işlemlerini yapabilmesi, yine mülkiyetin tapu kütüğüne tescil edilmiş olmasına bağlanmıştır. Bu hükümden anlaşılacağı üzere Türk Hukuku’nda tescil ilkesi mutlak olmayıp, bazı hukukî sebeplerin varlığı durumunda tescil yapılmadan önce de taşınmaz mülkiyetinin kazanılacağı kabul edilmiş ise de tescil prensibinin bir istisnasından söz edebilmek için bu istisnanın mutlaka Kanun tarafından öngörülmüş olması gerekmektedir.
TMK’nın 1023. Maddesine göre yolsuz tescilin üçüncü kişiler bakımından doğuracağı sonuçlar iyi niyetli olup olmadıkları esas alınarak düzenlenmiş ve tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka aynî hak kazanan üçüncü kişinin kazanımı korunmuştur. Bu nedenle tapu sicilinde ismi geçen kişinin gerçek hak sahibi olduğuna inanan veya kendisinden beklenen tüm özeni göstermesine rağmen gerçek malik olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesi mümkün olmayan kişinin iktisabı korunur.
Hukukumuzda, kişilerin satın aldığı şeylerin ileride kendilerinden alınabileceği endişesi taşımamaları, dolayısıyla toplum düzenini sağlamak düşüncesiyle, satın alan kişinin iyi niyetinin korunması ilkesi kabul edilmiştir. Bir tanımlama yapmak gerekirse, iyi niyetten maksat "hakkın doğumuna engel olacak bir hususun, hak iktisap edilirken kusursuz olarak bilinmemesidir". Belirtilen ilke, TMK’nın 1023. maddesinde aynen "tapu kütüğündeki sicile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur" şeklinde yer almış, aynı ilke tamamlayıcı madde niteliğindeki 1024. maddede; "Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş ise, bunu bilen veya bilmesi gereken üçüncü kişi bu tescile dayanamaz" biçiminde vurgulanmıştır. Ne var ki; tapulu taşınmazların intikallerinde, huzur ve güveni koruma, toplum düzenini sağlama uğruna, tapu kaydında ismi geçmeyen ama asıl malik olanın hakkı feda edildiğinden, iktisapta bulunan kişinin iyi niyetli olup olmadığının tam olarak tespiti büyük önem taşımaktadır (Yavuz, s. 775). Söz konusu kişinin gerçekten iyi niyetli olması sözleşme yaptığı tapu malikinin gerçek hak sahibi olduğuna inanması kendisinden beklenen özeni göstermesine rağmen gerçek hak sahibi olmadığını, tapu sicilinde yolsuzluk bulunduğunu bilmesinin imkânsız olması gerekir. Bu görüşten hareketle kötü niyet iddiasının def'î değil itiraz olduğu, her zaman ileri sürülebileceği, mahkemece re'sen nazara alınacağı gerek 08.11.1991 tarihli ve ...E....K. sayılı İçtihadı Birleştirme kararında ve gerekse bilimsel görüşlerde ortaklaşa kabul edilmiş, benimsenen bu ilke Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.05.2001 tarihli ve ... E., ... K. sayılı kararında da kapsamlı olarak açıklanmıştır.
Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olay değerlendirildiğinde, davalı kooperatif tarafından; ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 133 Ada 2 Parsel sayılı 1.013,53 Metrekare yüzölçümlü arsa nitelikli taşınmazın metrekaresinin 500 TL ' den aşağı olmamak üzere satışına dayanak teşkil eden 05/09/2012 tarihli olağan genel kurul toplantısının 8. gündem maddesinin iptaline karar verildiği ve verilen kararın Yargıtay denetiminden geçerek kesinleştiği, taşınmazı satın alan davalı ...'in cevap dilekçesinde kooperatif yöneticileri ile bir araya geldiğini, genel kurul tarafından taşınmazın satışına karar verildiği bilgisinin kendisi ile paylaşıldığını beyan etmesi karşısında 2012 yılı metrekare birim fiyatından daha düşük bedelle satın aldığı taşınmazın satışına dair genel kurul kararına karşı iptal davası açılıp açılmadığını sorgulamayan davalının kendisinden beklenen tüm özeni göstermediği ve iyi niyetli kabul edilemeyeceği kanaatine varılmakla yolsuz tescil nedeniyle ... İli ... İlçesi .... Mahallesi 133 Ada 2 Parsel sayılı taşınmazın davalı gereçk kişi adına olan tapu kaydının iptaline,... İli ... İlçesi ... Mahallesi 133 Ada 2 Parsel sayılı taşınmazın davalı kooperatif adına tesciline dair hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ ile,
... ili, ... ilçesi, ... Köyü 133 Ada 2 Parsel sayılı taşınmazın davalı ... adına olan tapu kaydının iptali ile ... ili, ... ilçesi, ... Köyü 133 Ada 2 Parsel sayılı taşınmazın davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu ... adına tapuya KAYIT ve TESCİLİNE,
Hüküm özetinin derhal ilgili tapu müdürlüğüne gönderilmesine,
2-Hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar tarifesine göre tahsili gereken harç 64.387,84 TL olduğundan peşin alınan 742,50 TL peşin harç ile 15.354,95 TL tamamlama harcının toplamı 16.097,45 TL'nin mahsubu ile eksik kalan 48.290,39 TL'nin davalılardan tahsili ile hazineye gelir kaydedilmesine,
3-Davacılar tarafından yatırılıp mahsup edilen harç tutarı toplam 16.096,96 TL'nin davalılardan tahsili ile davacılara verilmesine,
4-Davacılar tarafından yapılan 8.756,80 TL bilirkişi masrafı, 898,20 TL posta ve tebligat gideri olmak üzere topalm 9.655,00 TL yargılama giderinin davalılardan alınıp davacılara verilmesine,
5-Davalı ... tarafından yapılan yargılama giderlerinin işbu davalı üzerinde bırakılmasına,
6-Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesap ve takdir edilen 143.961,61 TL vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacılara verilmesine,
7-Gider avansının kalan kısımlarının karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine,
Dair, davacılar vekili... ile davalı ... vekili ...'nın yüzüne karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 12/06/2025
BAŞKAN
ÜYE
ÜYE
KATİP