T.C.
İSTANBUL
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/26
KARAR NO: 2024/309
DAVA: Alacak (Tellallık Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 25/03/2014
KARAR TARİHİ: 09/05/2024
Mahkememizin 2017/844 Esas, 2019/334 sayılı kararı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi 2020/1678 Esas 2020/1489 sayıl kararı ile kaldırıldığından dosya yukarıdaki esasa kaydedilmiş ve yapılan açık yargılama sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA /
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin emlak komisyonculuğu yaptığını, faaliyeti esnasında ... firmasının ... açılacak şubesi için uygun bir arazi aradığını haricen öğrendiğini ve bu çerçevede anılan firmanın ... müdür yardımcısı ... ile irtibat kurduğunu ve değişik tarihlerde yapılan toplantılar neticesinde ... ile müvekkilinin imzasını taşıyan 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmelerinin imzalandığını, daha sonra üzerinde ... Ltd. Şti'nin yer aldığı, ..., ... ve davalı ...'e ait olan ... yolu üzerindeki arazinin müvekkili tarafından davalı ... firmasına önerilerek fabrika binasında arazi sahipleri ve ...'nun görüşmelerinin sağlandığını, daha sonra yine toplantıların yapıldığını, devam eden süreçte davalı ... A.Ş. ve ... A.Ş. ve diğer davalıların irtibatının kesildiğini ve yer gösterme belgesine konu taşınmaza ilişkin alış verişten vazgeçildiğinin belirtildiğini, ... A.Ş.ye ait ... Ada 3 nolu Parselde yer alan başka bir arazinin malikleri ... A.Ş. tarafından ...'a satıldığı ve ... firmasının da üst hakkı tesis ederek faaliyete başladığı, bu nedenle müvekkilinin aracılık hizmetinden kaynaklanan komisyon hizmetinin ödenmesi için değişik tarihlerde yazı ve ihtarnameler göndermesine rağmen dava konusu taşınmaz hakkında bir alış veriş veya kiralama yapılmadığı iddiasıyla müvekkiline ödeme yapılmadığını belirterek ...Mah. ... 42961 Ada 3 nolu Parselde kayıtlı, ..., ..., davalı ...'in maliki iken ...'a satılarak akabinde davalı ... firmasına üst hakkı tesis edilen taşınmaza konu hukuki ilişkiler temelinde müvekkilinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla alacaklarının tam ve kesin olarak belirlenebilmesi mümkün olduğu anda artırılmak üzere asgari 10.000 TL tazminatın, alım satım ilişkinin gerçekleştiği tarihten itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
ISLAH/
Davacı vekili 26/10/2018 tarihli dilekçesiyle 10.000 TL olan talebini artırarak neticede 970.625,70 TL tazminatın işlem tarihi olan 25/08/2010'dan itibaren işleyecek ticari faiziyle birlikte davalılardan müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiş ve artırdığı kısım yönünden harcı ikmal ederek makbuzu dosyaya ibraz ettiği anlaşılmıştır.
Islah dilekçesi davalı ...'ye davacı vekilince tebliğe çıkarılmamış, diğer davalılara usulüne uygun tebliği sağlanmıştır.
SAVUNMA /
Davalı ... A.Ş. vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının, davalı ...Ltd. Şti ile aralarında akdedilen 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmesinden kaynaklanan komisyon ücretine hak kazandığını iddia ettiği, müvekkili şirketin bu sözleşmede taraf olmadığından hakkındaki davanın husumetten reddi gerektiğini, bunun dışında eski TTK 106. maddesi uyarınca bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, bu nedenle davanın zamanaşamı nedeniyle reddi gerektiğini, davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, esas yönünden de, müvekkili şirketin 2010 yılında kendi çalışmaları ile ... ailesine ait ... başka bir araziye ulaştığını ve aileyle doğrudan irtibata geçtiğini, ancak bu yerin ... ailesine satıldığının öğrenildiğini, anılan kişilerle görüşülmesine rağmen arazinin satın alınamadığını, bu nedenle müvekkili şirket yararına üst hakkı tesis edildiğini, 2011 yılında davacının aracılık hizmetinden kaynaklanan komisyon bedelinin ödenmesi için ... Ltd. Şti'ye başvurulduğunu, müvekkili yararına davacı tarafından sağlanan bir aracılık hizmeti olmadığından kendisine iletilen talebinde reddedildiğini belirterek haksız davanın esastan da reddini savunmuştur.
Davalı ... Ltd. Şti vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, davacı ile ... arasında imzalandığı belirtilen 23/01/2007 tarihli yer gösterme sözleşmesine dayanıldığını, davacı tarafından 09/01/2011 tarihinde müvekkiline başvuru yapılarak komisyon alacağının istendiğini, eski TTK 106.maddesine göre bir yıllık zamanaşımı süresinin geçtiğini, müvekkili ile davacı arasında imzalanan komisyon sözleşmesi olmadığını belirterek haksız olan davanın reddini savunmuştur.
Davalılar ... ile ...'e usulüne uygun tebligat yapılmasına rağmen süresinde cevap dilekçesi sunmadıkları görülmüştür.
Davanın tefrikinden önce 2014/1065 Esas sayılı dosyada davalı sıfatı bulunan ... 13/03/2017 tarihli duruşmada; sözleşmenin düzenlendiği tarihte ... iş geliştirme bölümünde arazi geliştirme müdürü olarak çalıştığını, yaptığı işin mağaza yapılacak yerleri bulmak olduğunu, 2000 yılının 4'üncü ayından itibaren 2008 yılının mayıs ayına kadar aynı görevde çalıştığını davacı ile tarihini tam olarak hatırlayamadığı bir dönemde şirkete arazi temin etme konusunda görüşmeler yaptığını, davacının şirkete temin edilecek araziler gösterdiğini, davacının ... iki arazisini gösterdiğini, bunlardan birinin dava konusu arazi olduğunu, ancak davalı şirketin ödenen 30 dönüm altında yerlerle ilgilenmediğini diğer büyük arazi ile ilgili görüşme yapıldığını, 2008 yılında işten ayrıldığını işten ayrıldığı dönemde anlaşma sağlanamadığını, işten ayrılırken bu işlerin ... çalışanı ... devrettiğini, sonraki gelişmelerden haberdar olmadığını belirtmiştir.
Davalı ... A.Ş'nin tanığı ... 18/11/20217 tarihli duruşmada; davalı şirkette 18 yıldır proje geliştirme müdürü olarak çalıştığını şirketin ... gayrimenkul geliştirme şirketi olduğunu şirketin Türkiye çapında açılacak şubelerin yerlerinin belirlenmesine ilişkin çalışmalar yaptığını, bu iş için herhangi bir aracı ile görüşülmediğini, gayri menkuller için ... hesaplarının olduğunu, sistemde kayıtlı araziler üzerinde bir şey yapılıp yapılmadığının belirli dönemlerde kontrol ettiklerini, ... ailesinden ... ile dava konusu gayrimenkul ile ilgili görüştüklerini net olarak hatırlayamamakla birlikte görüşme teklifinin bir aracıdan gelmediğini, ... ile birlikte 2-3 kez toplantı yaptıklarını toplantının birinde ... isimli birilerinin toplantıya katıldığını hatırladığını, bu toplantıda iki gayrimenkulü görüştüklerini hatırladığını, gayrimenkullerin hangileri olduğunu net hatırlamadığını, davacının ... danışmanı olduğunu ...de ...'ün söylediğini beyan etmiştir.
Davacı tanığı ... 07/02/2018 tarihli duruşmada; davacıyı aile dostu olduğu için tanıdığını, 2007 yılında davacının yanında çalıştığını, çalıştığı süreyi tam olarak hatırlayamadığını, metro isimli bir firmaya davacının yer gösterdiğini, metro isimli firmadan gelenlerin ... iki farklı yere götürdüğünü yer gösterilen taşınmazların ada ve parselini bilmediğini, taşınmazların evraklarını ... ile ...markete gönderdiğini hatırladığını, metrodan gelen iki kişinin ... marketin çalışanları olduğunu hatırladığını, sonrasında ne gibi işlem yapıldığını hatırlamadığını beyan etmiştir.
Davacı tanığı ... 07/02/20218 tarihli duruşmada; uyuşmazlığın olduğu dönemde... isimli şirkette proje geliştirme depertmanında çalıştığını şirketin ve depertmanın amacının ..marketin açılacak mağazalarının yerlerini bulmak ve bununla ilgili süreçleri yürütmek olduğunu, davacıyı bu sebeple tanıdığını, kendilerinin bazen emlak konut projeleri aracılığıyla arsalar bulduklarını, ... marketin de aynı işi yapan bölümünün olduğunu davacı ile ... vasıtası ile tanıştığını, ... marketin parekende işi ile uğraştığını, kendilerine yer gösterdiklerini kendilerinin de projeleri geliştirip gayri menkul alıma veya üst hattı tesis ettiklerini, davacı ile bu amaç ile tanıştırıldığını, davacının ... A.Ş'ye 3 yer gösterdiğini ilk önce ... ile birlikte gittiklerini sonra proje geliştirme müdürü ... ve Genel müdür ... ile ... mal sahibi olana ... ailesi ile davacının da katıldığını ... şirketinin o dönem 30 dönüm ve üzerinde araziler aradığını ve ... ailesinin bir arazisinin de 30 dönüm diğerinin de 20 dönüm olduğunu, 30 dönümlük arazi hakkında görüşüldüğünü ancak anlaşma sağlanamadığını, diğer arazinin öylece kaldığını o dönemde şirket genel müdürü ... şirketten ayrılarak yurt dışına gittiğini bu dönemden sonra...'nun daha küçük arazilerle ilgilenmeye başladığını, yeni gelen genel müdürün daha küçük arazilerle ilgilenmeye başladığını ve yeni gelen genel müdürün 20 dönümlük arazi ile ilgilenmeye başladığını, projenin bu haliyle gerçekleştiğini, sahada komisyoncular vasıtayla da görüşmeler yaptıklarını belirtmiştir.
Dosyaya ibraz edilen yer gösterme sözleşmesinde; davacı imzası ile ...'unun imzasının bulunduğu, sözleşmede ...'nun ...adına taraf olduğunun şerh edildiği, sözleşme süresinin süresiz olarak belirlendiği, sözleşmede emlak komisyoncusunun bulup müşteriye gösterdiği adresleri yazılı taşınmazlarla ilgili sözleşme imkanının hazırlanması konusunda emlak komisyoncusunun görevlendirildiğinin kararlaştırıldığı, yer gösterme işlemi yapılacak taşınmazların ... yolu ...ortaklığındaki 7/f lokasyonu yanı, ... yolu ..., ... ait arazi ve İstanbul yolu ... olarak belirlendiği, sözleşmede komisyon bedelinin satışta %2+ kdv kiralamada yıllık kira bedelinin %10 + kdv olarak belirlendiği görülmüştür,
Dava dışı ... A.Ş. tarafından düzenlenmiş 02.05.2007 tarihli belgede ... adresindeki taşınmaza davacı tarafından ...'ye bağlı şirketlerden teklif almaya ve aracılık etmeye yetkili olduğu, müşteri ile anlaşma yapıldığı takdirde %0.5 oranında komisyon ödeneceğinin belirtildiği, davacı tarafından sunulan 02.05.2007 tarihli belgeden anlaşılmıştır.
Davacı tarafından davalılar ve ..., ..., ... ve ... adlarına ... 8. Noterliğinin ... tarihli, ... yevmiye sayılı ihtarnamesinin keşide edildiği, ihtarname ile davalılardan satış bedeli olarak ödendiği düşünülen 9.600.000 TL üzerinden %4 oranında 384.000 TL'nin satıcılar ve kordinasyonu yapıp üst hakkı tesis etmek suretiyle kiralayan olarak müteselsilen ödenmesi gerektiğinin ihtar edildiği anlaşılmıştır.
Davalılardan ..Şirketi tarafından keşide edilen ... tarihli ... yevmiye sayılı ... 19. Noterliğinin cevabi ihtarnamesi ile davalı şirketin ihtarnamede belirtilen taşınmazlara ilişkin akdedilmiş bir hizmet sözleşmesi olmadığı, müvekkili şirket tarafından tesis edilen üst hakkının yasal mevzuata uygun olduğu yönünde cevah verildiği anlaşılmıştır.
Davacı vekili tarafından dava dilekçesi ekinde sunulup davalı tarafından inkar edilmeyen 04.11.2011 tarihli yazıda 2007 yılında ... Şirketine ait fabrikanın bulunduğu ... yolu üzerindeki arazi ile ilgili ... ailesinin yetkilisi olarak davacı ile örüşmeler yapıldığı, ... ailesinin görüşme konusunda davacıyı yetkilendirdiği, görüşmelerin şirket personelleri ..., ...ve ...Şirketi Personeli ... tarafından gerçekleştirildiği, davalı personeli ... tarafından davacıdan ... ailesine ait yetki belgesinin temin edilmesinin talep edildiği, ...'de bulunan arazi ile ilgili olarak görüşme geçekleştirilmediği, ... ailesinin ...'deki arazi ile ilgili başka bir projede çalıştıkları 2010 yılına kadar arazinin satışını ya da kiralamasını düşünmedikleri, ... ailesinin 2010 yılında ekonomik sıkıntılar nedeniyle arazinin satışını gerçekleştirdikleri, davalı şirketin arazi geliştirme bölümünün kendi çalışmaları ile 2010 yılında... ailesine ait ...'deki araziye ulaşıldığını, aile ile doğrudan irtibata geçildiğini, arazinin ... ailesinin başka taşınmazlarını da satın alan ... alisini satıldığının öğrenildiğini, 2010 yılının 2. Yarısında ... ailesinin vasıtası ile ... ailesiyle görüşüldüğünün ancak ekonomik koşullarda anlaşılamadığından arazinin satın alınamadığının, arazi üzerinde üst hakkı tesis edildiğini, 2007 yılında ... üzerindeki arazi üzerinde gerçekleştirilen görüşmeler sırasında davacının ... ailesi yetkilisi olması sebebiyle her türlü ücret ve ödemenin yetki veren ... ailesi tarafından ödenmemiş gerektiğinin bu sebeple 09.08.2011 tarihli talebin karşılanmayacağının davacıya bildirildiği görülmüştür.
Davalılardan ...Şirketi tarafından davacıya hitaben gönderilen 15.11.2011 tarihli yazıda; şirketin çoğunlukla ...A.Ş. (...A.Ş.) A.Ş. tarafından geliştirildiğini, görüşmelerin ... A.Ş. (... A.Ş.). personelleri ile kendi personeli ... tarafından gerçekleştirildiğini, ... ailesi tarafından düzenlenmiş yetki belgesinin davacı tarafından sunulamadığını bu sebeple grup şirketi ve kendileri tarafından satın alma veya kiralama yapılamadığını, bunların yanı sıra şirketlerini temsilen ...'unun imza atma yetkisinin bulunmadığı, şirketlerin bahse konu sözleşmenin tarafı olmadığını, bu nedenle ... yönetim kurulu başkanlığına gönderilen 09.08.2011 tarihli talebin karşılanmayacağının davacıya bildirildiği görülmüştür.
Dosya gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişiye tevdi edilerek 23.01.2007 tarihinde imzalanan yer gösterme sözleşmesi kapsamında davacının talep edebileceği komisyon ücreti konusunda rapor düzenlenmesi istenilmiş gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi tarafından sunulan 19.06.2018 tarihli bilirkişi raporunda özetle; dava konusu ... Mahallesi 42961 ada 3 parsel sayılı taşınmaz ile ilgili davalı...A.Ş. Lehine düzenlenen ... tarihli ... yevmiye sayılı resmi senetten davalı lehine 30yıl süre ile geçerli olmak üzere üst hakkı tesis edildiği, sözleşme bedelinin yıllık stopaj dahil 630.000 Euro üzerinden 30 yıl için 25.069.107,77 Euro olarak belirlendiği, davacı işleminin kiralama işlemi olarak kabulü halinde yıllık kira bedeli olan 630.000 Euro'nun %12'si olan 75.600 Euro'nun taleple bağlı kalınarak Türk lirası karşılığı olan 146.354,04 TL'sinin kdv'si ile birlikte hizmetin verildiği 25.08.2010 tarihinden itibaren; işlemin satış maliyetinde bir ayni hak tesisi olarak kabul edilmesi halinde işlem bedelinin 25.069.107,74 Euro'nun %2'si olan 501.382,15 Euro'nun Türk Lirası karşılığı 970.625,70 TL'sinin kdv'si ile birlikte hizmetin verildiği, 25.08.2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte tahsiline karar verilebileceği yönünde görüş belirtildiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce davalılar ...A.Ş., ... Şti, ..., ... ve ... hakkındaki dava tefrik edilerek mahkememizin ... sırasına kaydedilmiş mahkememizce davalılar ... ve ... hakkındaki dava ...sayılı dosyadan tefrik edilmiş ve yargılamaya davalılar .....A.Ş. (...A.Ş.) ve ... Şti yönünden devam edilerek 18/04/2019 tarihinde davanın reddine karar verilmiş, kararın istinaf edilmesi sonrasında mahkememizin 2017/844 Esas, 2019/334 sayılı kararı İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 13. Hukuk Dairesi 2020/1678 Esas 2020/1489 sayıl kararı ile ve tellallık ücret alacağının 20/08/2010 tarihinde doğduğu, dava tarihi itibari ile zaman aşımı süresinin dolmadığı, diğer davalılar hakkında tellallık sözleşmesine dayanılmadığı gözetilerek oluşacak sonuca göre yeniden karar verilmesi gerektiği gerekçesi ile kaldırılmış ve dosya mahkememize iade edilmiştir.
Dosya mahkememizin 2021/26 Esasına kaydedilerek yargılamaya devam edilmiş, mahkememizin görevli olduğunun tespit edilmesinden sonra davacının alacak miktarının hesaplanması için dosya finans uzmanı bilirkişiye tevdi edilmiş, finans uzmanı bilirkişi ... tarafından sunulan 03/03/2022 tarihli raporda; yıllık kira bedelinin %10' u üzerinden hesaplama yapıldığında davacının dava tarihi itibari ile alacak miktarının KDV dahil olmak üzere 229.547,05 TL olduğu yönünde görüş belirtildiği anlaşılmıştır.
Davacı tarafından yer gösterme işleminin yapıldığı iddia edilen ..., 42961 Ada, 3 Parsel sayılı taşınmazın tapu kaydı ve satış ve üst hakkı tesisine ilişkin resmi senetler içeriğinden, ... mahallesi 42961 ada 3 parsel sayılı 21.418 m2 yüz ölçümlü taşınmazın ..., ..., ... adına kayıtlı iken 23/08/2010 tarihinde 1/2 hissesinin ...'a 1/2 hissesinin ...'a devredildiği, aynı taşınmazda 25/08/2010 tarihinde davalılardan ...A.Ş lehine başlangıç tarihi 24/08/2010 olmak üzere 30 yıl süre ile müstakil ve daimi nitelikte üst (inşaat ) hakkı tesis edildiği ve bu durum taşınmaz tapu kaydına şerh edildiği anlaşılmıştır.
... A.Ş. (... A.Ş.) lehine üst hakkı tesis edilmesine ilişkin... tarihli ... yevmiye sayılı resmi senedin tetkikinden; üst hakkı bedeli ve ödeme başlıklı 7. maddesinde yıllık kira bedelinin stopaj dahil 630.000 EURO karşılığı olmak üzere 30 yıllık stopaj dahil 25.069.107,74 EURO olarak kararlaştırıldığı anlaşılmıştır.
Yer gösterme işleminin hangi tarihlerde yapıldığı, hangi taşınmazlar yönünden hangi tarihlerde yer gösterme faaliyetinde bulunulduğu konusunda beyanlarının alınması amacıyla davacı ve davalı ...Şirketi yetkilisi adına isticvap davetiyesi tebliğ edilmiş, davalıya duruşmaya katılmaması halinde duruşmada bizzat hazır olup beyanları alınan tarafın iddialarına itibar edilerek yargılamaya devam edilebileceğinin ihtar edilmesine rağmen davalı ... Şirketi yetkilisinin duruşmada hazır bulunmadığı anlaşılmış, davacı ... duruşmada; 2006 yılının sonlarında ... ile ... adına görüşme yaptıklarını ...sahibi olduğu için ...'nun kendisine ulaştığını, ilk önce Konya yolu üzerindeki şuan alışveriş merkezi yapılmış olan taşınmazı, ...'daki ... ailesine ait taşınmazı, ...'daki taşınmazı, ... ait ...'daki ve ...aşınmaz ile ilgili sunum yaptığını, ... ait iki taşınmaz üzerinde karar kılındığını, sözleşmeyi de ... ile düzenleyip imzaladıklarını, karar mekanizmasının ... olduğu için ...'dan bir yetkili ile ..., ... ve ... ailesiyle görüştüklerini ... yerine ... çalışanı ...ile görüşmeye devam ettiklerini, toplantıya ....'ün katıldığını, iki taşınmazdan birinde karar kılındığının Aytemiz ailesine söylendiğini, ...'deki arazinin birlikte gezildiğini,...'un...'deki taşınmazda karar kıldıklarını ifade ettiklerini fiyat belirlenmesinin istenildiğini, ...'ün kendilerine konumun yavaş ilerlediğini bildirdiğini son olarak 2010 yılında arazinin önünde ... çok yakında burada ifadesi bulunan bir branda gördüğünü belirtmiştir.
Dava, taşınmaz tellallığı sözleşmesinden kaynaklı ücret alacağının tahsili istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkilinin emlak komisyonculuğu yaptığını, davalı şirketler ile gerçek kişilere ait olan taşınmazda davalılar tarafından üst hakkı tesisi edilmesine aracılık ettiğini, tellallık ücretinin ödenmediğini belirterek tellallık ücretinin tahsilini talep etmiş ayrıca diğer davalılar hakkında ise davalılar arasında davaya konu taşınmazın kiralanması/satışı kararlaştırlmış olmasına rağmen sırf müvekkilinin tellallık ücret alacağının tahsilini engellemek amacıyla, taşınmazın önce 3. bir kişiye satılmış gibi daha sonrada 3. kişi ile davalı arasında üst hakkı kurulmasına ilişkin sözleşme akdedilerek muvazaalı işlemler yapıldığını, bu muvazaalı işlemler nedeniyle tellallık ücret alacağından tüm davalıların müteselsilen ve müştereken sorumlu olduklarını belirterek dava açmış olup, davacı bu davalıların sorumluluğu açısından tellallık sözleşmesine dayanmamıştır.
Davacı emlak komisyoncusu olarak faaliyet gösteren gerçek kişidir. Davacının 6762 sayılı TTK'nın 100/1 maddesinde belirtildiği şekilde "ticari işlere müteallik mukavelelerin akdi hususunda taraflar arasında aracılık yapmayı meslek edinen kimse" olduğuna ilişkin bir beyan ve belge bulunmamaktadır.
6762 sayılı TTK'nın 100/3. Maddesinde "ticari olmayan işlere dair olan mukavelelerin akdi hususunda aracılıkla meşgul olan veya ticari bir aracılık işini arızi olarak üzerlerine alan kimseler hakkında Borçlar Kanununun 404 ila 409 uncu maddelerinin tatbik olunacağı" düzenlenmiştir.
818 sayılı Borçlar Kanunun 404 ila 409. Maddeleri arasında tellallık sözleşmeleri düzenlenmiş olup, 126. Maddenin 4. bendinde "ticari tellallık ücreti davası hariç, tellallık akdinden " doğan davalarda zamanaşımı süresinin 5 yıl olduğu belirtilmiştir.
Somut olayda 6762 sayılı TTK 106 maddesinde öngörülen 1 yıllık zamanaşımı süresi değil 6098 sayılı TBK'nın 147/5 (818 sayılı Borçlar Kanunun 126/4) maddesinde öngörülen 5 yıllık zamanaşımı süresi uygulanacaktır. (Yargıtay 11. HD'nin 2009/10114 E., 2011/2872 K. Sayılı kararı da bu yöndedir.)
Talep tellallık ücret alacağına ilişkin olduğundan ve davacının aracılık ettiğini iddia ettiği sözleşme 25/08/2010 tarihinde yapıldığından ücret alacağının doğduğu tarihin de bu tarih olduğu anlaşılmakla dava tarihi olan 25/03/2014 tarihi itibarıyla 6098 sayılı TBK'nın 147/5. (818 sayılı BK 126/4) maddesinde belirtilen 5 yıllık zamanaşımı süresi dolmamıştır.
Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle kısaca tellallık sözleşmelerine değinilmesi yerinde olacaktır.
Bu doğrultuda, yürürlük tarihi itibariyle uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) konu ile ilgili düzenlemeleri incelendiğinde;
Tellallık öyle bir sözleşmedir ki, onunla tellal, ücret karşılığında bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle görevlidir (BK. m. 404/1). Tellallık sözleşmesinde ilke olarak vekillik kuralları uygulanır (BK. m. 404/2). Taşınmaz mal tellallığı sözleşmesi, yazılı biçiminde yapılmadıkça geçerli olmaz (BK m. 404/3).
Tellallık fırsat gösterme veya aracılık etme tellallığı olmak üzere iki şekilde gerçekleşebilir. Fırsat gösterme tellallığında; sözleşmenin kurulması fırsatına ait bilginin sağlanması söz konusu olur. Aracılık etme tellallığında ise; aracılık tellalı iki tarafı bir araya getirmek ve olası düşünce uyuşmazlıklarını gidermek için uğraşmak zorundadır (Uygur, T.: Borçlar Kanunu, Ankara 2003, c. 8, s. 8975).
Somut olayda, davacı ile davalı ... Şti çalışanı ... (yetkisiz temsilci) tarafından yapılan sözleşmeye davalı ... Ltd. Şti tarafından onay verildiği, tanık beyanları ve taraflar arasındaki yazışmalardan anlaşılmakla davacı ve davalı arasında aracılık etme tellallığına dair yazılı bir sözleşme bulunduğu sabittir.
Yasal düzenlemede, tellallık sözleşmesinde ücret öğesinin yanı sıra içeriği de belirlenmiştir; diğer bir deyişle Yasaca (BK. m. 404) ücret bu sözleşmenin zorunlu öğesi olarak öngörülmüş ve konusu da bir sözleşmenin yapılması olanağını hazırlamak ya da yapılmasına aracılık etmekle sınırlandırılmıştır. Böylece tellallık sözleşmesi vekillik sözleşmesinin, konusu belirli ve tellallığın her zaman ücrete hak kazandığı özel bir çeşidi olarak düzenlenmiş ve bu bağlamda genel olarak vekillik sözleşmesi kurallarının uygulanması hükme bağlanmıştır.
Yaptığı hazırlık ya da aracılık sonucunda sözleşme meydana gelince, tellal ücrete hak kazanır (BK. m. 405/2). Sözleşme erteleyici bir koşulla yapılmışsa, tellallık ücreti, koşulun gerçekleşmesiyle ödenmek gerekir (BK. m. 405/2). (Karahasan, M.R.: Türk Borçlar Hukuku Özel Borç İlişkileri, İstanbul 2002, c. 2, s.1124 vd.; Yavuz, C.: Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul 1997, s.705 vd.)
BK’nın “tellallık” olarak isimlendirdiği bu hukuki kurum 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) “simsarlık” olarak belirlenmiş olup özü itibariyle BK’daki hükümlere paralel bu kanunun ilgili kısımlarına değinmek gerekirse;
TBK’nın 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde yapılmıştır. Bu hüküm mehaza uygun olarak, "Simsarlık, simsarın bir ücret karşılığında, ya diğer tarafa bir sözleşmenin kurulması fırsatını göstermeyi ya da ona bir sözleşme görüşmesi için aracılık etmeyi borçlandığı bir sözleşmedir" şeklinde anlaşılmalıdır ( Hukuk Genel Kurulunun 30.03.2016 tarihli ve 2014/859E., 2016/428 K. sayılı kararı).
Simsarlığın önem ve yararı şu şekilde açıklanmaktadır: Bir akdin yapılması için tarafların birbirleriyle buluşmaları lazımdır. Fakat bu buluşma her zaman kolay bir şekilde olmaz; hatta çoğu zaman bazı zorluklarla karşılaşılabilir. Mesela taraf olacakların birbirlerini tanımamaları, ayrı ayrı mahallerde bulunmaları, aynı dili konuşmamaları gibi sebepler onların birbirini bulmalarına ve sözleşmeyi yapmalarına mani olabilir. İşte çeşitli sebeplerden ötürü bir araya gelemeyen kimseleri birbirlerine yaklaştırmak hususunda aracılık yapmayı kendilerine meslek edinen şahıslardan müteşekkil bir sınıf olup, eski zamanlardan beri mevcuttur. Zamanımızda iş âleminin zaruri kıldığı ihtisaslaşma ve iş bölümü dolayısıyla tellallık mesleği ticaret hayatının vazgeçilmez bir unsuru hâline gelmiştir. Simsarlık sözleşmesi, simsar ile iş sahibi arasında haklar ve borçlar meydana getirmektedir. Kanun’un 521-525. maddeleri arasında sadece simsarın ücret alacağı düzenleme konusu yapılmıştır. Simsarlık sözleşmesi ile ilgili diğer hususlarda, 520/2. maddesinin yollaması gereği vekâlete ilişkin TBK’nın 502. ve devamı hükümleri uygulama alanı bulacaktır.
Simsarın ücrete hak kazanma zamanı ve giderlere ilişkin alacağını düzenleyen TBK’nın 521. maddesine göre "simsar, ancak yaptığı faaliyet sonucunda sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır" (521/1). Böylece simsar, sözleşme konusu hizmetin bir akdin kurulmasıyla sonuçlanması durumunda ücrete hak kazanmaktadır. Simsar söz konusu hizmeti yerine getirmezse ücret alacağı elde edemeyecektir. Ancak sözleşmede aksi kararlaştırılabileceği gibi işin niteliğinden de aksi sonuca varılabilir.
Simsarın ücret alacağının doğumu için şu şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
a) Simsarın aracılık ettiği asıl sözleşmenin iş sahibi (vekâlet veren) ile üçüncü kişi arasında kurulması gerekir. Bu şart, iş sahibinin, kendisine teklif olunan üçüncü kişilerle sözleşme yapmayı sebepsiz olarak reddetmesi hâlinde de gerçekleşmiş sayılmalıdır. Ücret alacağının doğumu için, bu sözleşmenin ifa edilmesi gerekli değildir. Taraflar, asıl akit kurulmamış olsa bile, ücret ödenmesini kararlaştırabilecekleri gibi ücretin, sözleşmenin ifa edilmesi durumunda ödeneceğini de kararlaştırabilirler.
b) Asıl sözleşmenin kurulması ile simsarın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisi bulunmalıdır. TBK bu şartı, "yaptığı faaliyet sonucunda" sözleriyle ifade etmiştir (m. 521/1). Bu şartın aksi de kararlaştırılabilir.
c) Anılan Kanun’un 523. maddesinde (BK. m. 407) düzenlenen ve simsarın ücret ve giderlere ilişkin alacağının kaybı sonucunu doğuracak durumlardan birinin gerçekleşmemesi gerekir (Yavuz, C.: Borçlar Hukuku Dersleri Özel Hükümler, 9. Baskı, İstanbul 2011, s. 604 vd) .Anılan mevzuat hükümlerinde kanun koyucu tellallık sözleşmesinin genel hatlarını çizmiş olup tarafların sözleşme serbestisi ilkesi gereği bu sınırlar dâhilinde hukuki ilişkilerini şekillendirebileceği açıktır.
818 sayılı Borçlar Kanunu'nun "ücretin tesbiti " başlıklı 406.maddesinde sözleşmede ücretin tayin edilmemesi halinde varsa tarifedeki ücretin ödeneceği ,tarifenin bulunmaması halinde ücretin teamüle göre ödeneceği hususu düzenlenmiştir.
Açıklanan genel ilkeler çerçevesinde somut talep değerlendirildiğinde, sözleşme ilişkisinin kurulması ile tellalın faaliyeti arasında nedensellik ilişkisinin bulunması gerekmekte olup tellalın salt yer gösterme işlemi nedeniyle herhangi bir hak iddiasında bulunamayacağı (emsal Hukuk Genel Kurulunun 2017/13-621 Esas 2018/1929 sayılı kararında belirtildiği üzere) sabit olup davacının hazırlık işlemi mahiyetinde olan yer gösterme işleminin yanı sıra taşınmaz maliklerinden olan ...'den yetki belgesi temin ettiği ve davalı ...Şirketi adına ... ve ..., ... adına ... ile taşınmaz malikleri olan ... ailesini bir araya getirdiği ve yapılan görüşmeler sonunda iki taşınmazdan birinde karar kılındığı ancak fiyat belirlenmesi işlemlerinin uzun sürdüğü, davacı tarafından yapılan yer gösterme işlemi ve tarafları bir araya getirme işlemi neticesinde 25.08.2010 tarihinde ... ailesi adına kayıtlı ... Mahallesi 42961 ada 3 parsel sayılı taşınmazda, ... Hizmetleri Ticaret Limited Şirketi'nin grup şirketi olan ... A.Ş. lehine 30 yıl süre ile üst hakkı tesis edildiği anlaşılmakla davacının tellallık faaliyeti ile sözleşme ilişkisinin kurulması arasında nedensellik bağının bulunduğu, davalıların davacıya hitaben düzenledikleri 04.11.2011 ve 15.11.2011 tarihli yazı içerikleri ile tanık beyanları ve dosya kapsamından anlaşılmakla davacının sözleşmenin tarafı olan davalıdan , üst hakkı tesis edilmesi faaliyeti olarak ücret talep edebileceği kanaatine varılmıştır.
Taraflar arasında akdedilen sözleşmede ücretin taşınmazın satışı veya kiralanması seçeneklerine göre belirlendiği , tarifede üst hakkı tesisi edilmesi halinde talep edilebilecek ücret veya oran bilgisi bulunmadığı, .... cevabi yazısından üst hakkı tesis edilmesine aracılık etme faaliyeti ile ilgili talep edilecek ücret konusunda teamül bulunmadığı , ücretin mahkememizce takdir edilmesi gerektiği, taşınmazda üst hakkı tesis edilmesinin kira sözleşmesine oranla daha üstün bir menfaat sağladığı nazara alınarak sözleşmede bir yıllık kira bedelinin %10 'u+ kdv olarak kararlaştırılan ücretin yüzde oniki +kdv olarak belirlenmesi gerektiği kanaatine varılmış, denetime elverişli 03/10/2022 tarihli bilirkişi raporunda yer alan veriler dikkate alınarak davacının 25.03.2024 tarihi itibari ile 630.000 euro yıllık kira bedeli üzerinden %12+kdv olmak üzere 75.600 euro+kdv = 275.456,46 TL talep edebileceği kanaatine varılmakla davacı ile aralarında tellallık sözleşmesi bulunan davalı ... Limited Şirketi'nden 275.456,46 TL'nin temerrüt tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte tahsili ile davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir.
Davalılar ..., ...., ... A.Ş. (... A.Ş.)'nin tellallık ücretinin doğmasını ve tahsilini engellemek amacıyla hareket ettikleri ispat edilemediğinden bu davalılara yönelik davanın reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı tarafından davalılar ..., ..., ... A.Ş. aleyhine açılan davanın REDDİNE,
2-Davacı tarafından Davalı ... LTD. ŞTİ.'ye karşı açılan davanın KISMEN KABULÜNE; 275.456,46 TL'nin 15/11/2011 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı ... LTD. ŞTİ'den tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince alınması gereken karar harcı 18.816,43 TL olduğundan peşin alınan 170,80 peşin harç ile ıslah harcı olarak alınan 16.575,86 TL'nin toplamı 16.746,66 TL'nin mahsubu ile bakiye alınması gereken 2.069,77 TL harcın davalı ... LTD. ŞTİ'den tahsili ile hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yatırılıp mahsubuna karar verilen harçlar toplamı 16.746,66 TL'nin davalı ... LTD. ŞTİ'den tahsili ile davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan bilirkişi ücreti 2.600,00 TL, posta ve tebligat masrafı 890,15 TL olmak üzere toplam 3.490,15 TL yargılama giderinin kabul ve ret oranına göre (275.456,46 TL x 3.490,15 TL / 970.625,70 TL = 990,47) 990,47 TL nin davalı ... LTD. ŞTİ.nden tahsili ile davacıya verilmesine, kalan yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre kabul edilen miktar üzerinden hesap ve takdir edilen 43.318,47 TL vekalet ücretinin davalı ... LTD. ŞTİ.' den tahsili ile davacıya verilmesine,
7-Davalılar ... A.Ş. kendilerini vekil ile temsil ettirdiklerinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre hesap ve takdir edilen 136.768,83 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalılar ...A.Ş.'ye verilmesine,
8-Davalı ... LTD. ŞTİ. kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden ve ret sebebi ayrı olduğundan hüküm tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre reddedilen miktar üzerinden hesap ve takdir edilen 103.323,69 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı ...LTD. ŞTİ.'ye verilmesine,
9-Taraflarca yatırılan bakiye gider avansının kararın kesinleşmesi halinde yatırana iadesine,
Dair, Davacı ... ile davacı vekili ... ve davalılar ... Şirketi ile ... vekili ... ile ..., davalı ... Şirketi vekili ...'nın yüzüne karşı, davalı ...'in yokluğunda gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 09/05/2024
BAŞKAN
ÜYE
ÜYE
KATİP