T.C.
İSTANBUL
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2022/1003
KARAR NO :2025/400
DAVA:Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:27/12/2022
KARAR TARİHİ:23/05/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
(I) TARAFLARIN İDDİA VE SAVUNMALARININ ÖZETİ:
(1) Davacı Tarafın İddialarının Özeti:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatife 07.09.2011 tarih ve 363 sayılı kararıyla ortaklık senediyle sabit fiyat satış yoluyla 102.500,00 TL bedel karşılığı üye olduğunu, sabit fiyat bedeli olan 102.500,00 TL ödeme yapılarak ... ilçesi, ... mevki 7 pafta, ... ada, 1 parsel sayılı A Blok 36 nolu 3+1 Çatı Dubleks Bağımsız bölüm müvekkiline tahsis edildiğini, 2012 yılında teslim edildiğini aile konutu olarak bugüne kadar edildiğini, diğer kooperatif üyelerine tahsis edilen bağımsız bölümlerin tapuları adlarına devredilmişken on yıl zaman geçmesine karşın müvekkiline tahsis ve teslim edilen konutun tapusunun devredilmediğini ve kooperatif adına kayıtlı kaldığını, müvekkili adana tahsis edilen taşınmazın tapusunun devredilmemesinin nedeni davacı ve 13 kooperatif üyesi tarafından kooperatif yöneticiler aleyhine kooperatif işlemleri yoluyla üyelere karşı nitelikli dolandırıcılık, resmi evrakta sahtecilik, zimmet görevi kötüye kullanma ve kooperatif kanunu ve imar kanunu aykırılık suçlarıyla suç duyurusunda bulunması, kooperatif yönetiminin imar mevzuatı ve kooperatif yasasına aykırı işlem ve eylemleri nedeniyle hukuk mahkemelerine dava açılması nedeniyle .... Ağır Ceza Mahkemesi ... E. Ceza Davası Kooperatif Yönetim Kurulu Başkan ve murahhas Müdür ...'in nitelikli dolandırıcılık ve resmi evrakta sahtecilik suçlarından sanık olarak yargılandığını, ceza davasında müvekkili davacı katılan olarak yer aldığını, bu ceza yargılaması sonucu Kooperatif Yönetim Kurulu Başkanı ve Murahhas Müdür ...'in nitelikli dolandırıcılık suçundan 7 yıl, 3 Ay, 15 gün hapis ve 4375 gün adli para cezasına mahkum edildiğini, ....Ağır Ceza Mahkemesi ... E. davasında Kooperatif Başkanı ve Müdür ..., Yönetim Kurulu üyeleri ... ve oğlu ... Kooperatif işlemleri nedeniyle Nitelikli Zimmet suçlarından yargılanmakta olduğunu, sanıklar kooperatif yöneticileri ve aile üyelerinin kooperatiften edindikleri 93 adet taşınmaza suç yoluyla elde edindiği gerekçesiyle ihtiyati tedbir kararıyla devir yasağının konulduğunu, Kooperatif yönetiminin haksız suç duyurularından sonuç alınamayınca bu kez kooperatif yönetimine tanınan yetkiler kullanılarak haksız ve hukuka aykırı işlemlerle ve hukuka aykırı işlemlerle müvekkilinin kooperatif üyeliğinden çıkarıldığını, Kooperatif üyeliğinden ihraç kararının iptali açılan dava İstanbul Asliye Ticaret Mahkemesi ... e. davasıyla görüldüğünü ve Yargıtay temiyiz aşamasında olduğunu davalı kooperatif tarafından davacıya tahsis ve teslim edilen taşınmazın mahkemenizdeki dava sonuçlanıncaya kadar cebri icra yoluyla satışın durdurulması için teminatsız olarak tedbir kararı verilmesi taleplerinin ivedilikle, ... tarafından 07.09.2011 tarih ve 363 tahsis belgesiyle davacıya tahsis ve teslim edilen İstanbul İli, ... ilçesi ... Mevki 7 pafta ... ada, 1 parsel sayılı A Blok 36 Nolu Bağımsız bölümün kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ve davacı adına tesciline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yüklenmesi talep ve dava etmiştir.
(2) Davalı Tarafın Savunmalarının Özeti:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafından kooperatifin işlemlerine cevaben gönderilen 20. Noterliğinin 06.04.2015 tarih ve ... yevmiye sayılı ihtarnamesinde ve gerekse dava dilekçesinde yer verilen hususlar aidat borçlarının ödenmemiş olduğu yönünde bir iz olmayıp kooperatif yönetiminin usulsüz iş ve işlemler yaptığı yönündeki iddiasına ilişkin bulunduğunu, davacı 10.09. 2011 tarihinde davalı kooperatife üye olduğunu ve davacıya 07.04.2012 taşınmaz teslim edildiğini, ayrıca davacıdan teslimle birlikte üye aidatların ödenmesi amacıyla taahhütname alındığını, Kooperatif tarafından iki ayrı ihtara rağmen davacı üye aidatlarını zamanında ödemediğini ve 18.03.2013 tarihinde üyelikten çıkarıldığını, davacının bu kez 06.05.2013 tarihinde birikmiş olan aidatları ödeyeceğine dair taahhütte bulunması üzerine tekrar üye yapılmış ancak aidatların davacı tarafından yine ödenmemesi üzerine dava konusu miktarlar keşide edilip en son 22.08.2015 tarihli yönetim kurulu kararı ile üyelikten ihraç edildiğini, davacıya gönderilen 03.03.2015 - tarihli ve 13.04.2015 tarihli ihtarnamelerle aidat borcunun ödenmesi talep edildiği halde Kooperatifler kanunu 27. maddesi düzenlenmesi uyarınca; İlk isteğe uymayan ve ikinci istemden sonra da bir ay içinde yükümlüklerini yerine getirmeyenlerin ortaklığı kendiliğinden düşer hükmü uyarınca davacı ortaklığının ikinci istemden sonra ve bir ay sonunda sona erdiği anlaşıldığını, Kooperatif yönetiminin de var olduğu iddia olunan usulsüzlükler ve alınan genel kurul kararlarının iptali yönünde açılmış bulunan derdest davaların varlığı kooperatif ortağının aidat borcunun ödenmemesi bakımından haklı bir sebep teşkil etmediğini, kooperatif üyeliğinin borcunu ödenmemesi bakımından haklı bir sebep teşkil etmemekte, kooperatif getirdiği yükümlüklerin de ifa edilmesi zorunlu olduğunu bu nedenle davalı tarafça ileri sürülen hususlar aidat borcunun ödenmemesine haklı gerekçe teşkil etmeyip bu nedenle iptal kararının iptali istemi yerinde olmayıp davanın reddine karar verildiğini, arz edilen sebeplerle hukuki ve ahlaki hiçbir dayanağı bulunmayan davanın reddi ile masraf ve ücreti vekaletin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini savunmuştur.
(II) ÇEKİŞMELİ VAKIALAR HAKKINDA TOPLANAN DELİLLER:
1-.... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... ve ... Esas sayılı dosyaları,
2-... Kaymakamlığından gelen İstanbul ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 7 pafta, ... ada, 1 parsel, A blok, 36 bağımsız bölüm nolu taşınmazın tapu kaydı ve tapu kütük fotokopisi,
2-.... İcra Dairesinin ..., Esas sayılı dosyaları,
3-... Kaymakamlığından gelen ... Mah. ... Ada 1 Parsel Blok/Giriş :A/ 36 nolu Bağ. Bölüm olan taşınmazın 1/1 payı ...'na ait payı üzerindeki İhtiyati Tedbir Tesisi işlemi yapıldığı bilgisi ve kayıt örneği,
4-... Belediye Başkanlığından gelen ... ... ada,1 parsel, 08.10.2021 tasdik tarihli ... İlçesi, ... Deresi ve Çevresine İlişkin; 1/1000 Ölçekli Revizyon Uygulama İmar Planında E:0.50 Yençok: B+Z+3 Kat konut alanında kaldığı bilgisi,
5-... İcra Dairesinin 2022/... Esas sayılı dosyasının dosya hesabı,
6-.... İcra Dairesinin 2021/... Esas sayılı dosyasının kapak hesabı,
7-.... İdare Mahkemesinin 2013/... Esas sayılı dosyası,
8-.... Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası,
9-... Belediye Başkanlığından gelen İstanbul ili, ... ilçesi, ... mahallesi, 7 pafta, ... ada, 1 parsel, A blok, 36 bağımsız bölümün herhangi bir yapı kullanma izin belgesi ve yapı tatil tutanağı olmadığı bilgisi,
10-.... İdare Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası,
11-Bilirkişi kök raporları ve ek raporu,
12-Tüm dosya kapsamı.
(III) DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ, SABİT GÖRÜLEN VAKIALAR, ÇIKARILAN SONUÇ VE HUKUKÎ SEBEPLER:
Davacı davası bedelinin ödenmesine rağmen dava konusu ... ilçesi ... ada 1 parselde kayıtlı A Blok 36 nolu bağımsız bölümün tapusunun tescil edilmediğini iddiasına dayanan tapu iptali ve tescili davasıdır.
Davalı taraf, davacının kooperatife olan aidat borcunun ödenmemesi sebebiyle kooperatif üyeliğinden çıkarıldığını, çıkarma işleminin iptali için davacı tarafından .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında işlemin iptali için dava açıldığını, Mahkemece davanın reddine karar verildiğini ilk derece Mahkemesince verilen karara karşı davacı tarafından yapılan istinaf başvurusu sonucunda İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 45. Hukuk Dairesi’nin 2020/517 Esas 2021/1168 Karar sayılı karar ile istinaf talebinin reddine karar verildiğini savunmuştur.
Dava konusu taşınmazın tapu kaydı ile imar durumunu gösterir kayıtları ilgili yerlerden celp edilmiş ve dava değerinin belirlenmesi için taşınmaz başında 1 harita mühendisi 1 gayrimenkul değerleme uzmanı ve 1 inşaat mühendisi eşliğinde keşif yapılmış, bilirkişi heyetinin belirlediği taşınmaz değeri üzerinden davacı taraf eksik harcı ikmal etmiştir.
Tarafların dayandıkları deliller toplanmış, davalının dayandığı takip dosyaları celp edilmiş, davalı kooperatifin defter ve kayıtları incelenmek suretiyle dava tarihi itibariyle davacının davalıya borcunun olup olmadığı hususunda bir kooperatif uzmanı ve 1 mali müşavir bilirkişisinden oluşan bilirkişi heyetinden rapor alınmıştır.
Dosyaya ibraz edilen 05.02.2025 tarihli bilirkişi raporunda özetle, davalı şirketin 2023 yılı ticari defterlerinin tasdikleri 6102 sayılı TTK amir hükümlerine göre
incelendiği, yevmiye defterinin kapanış tasdiki görülmediği,
davacının halen kooperatif üyesi olduğu, davacının 37.560,00 TL ve 4.286,88 TL davalı kooperatifin borçlu olduğu İcra Müdürlüğü dosyalarına
ödeme yaptığı, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca eşitlik ilkesi gereği ...
ilçesi, ... Mevki 7 Pafta ... Ada 1 Parsel A Blok 36 Nolu 3+1 Çatı Dubleks’in tapusunun davacı
adına verilmesi gerektiği yönünde görüş bildirilmiştir.
Davacının kooperatif ortaklığından çıkarılma işlemine karşı açmış olduğu dava bekletici mesele yapılmış ve bekletici mesele yapılan dosyada davacının davasının reddine dair verilen kararın Yargıtay
6. Hukuk Dairesi’nin 2022/518 Esas 2023/1303 Karar sayılı kararı "Somut olayda, kooperatif tarafından 03.03.2015 tarihinde keşide edilen birinci ihtarnamede davacının sözleşmeye göre ödemesi gereken satış bedeli taksitlerini zamanında ödemediği için Haziran 2014 yılından başlamak üzere 2015 Şubat taksidi 1.000,00 TL dahil olmak üzere toplam 8.060,00 TL borcun ödenmesi istenmiştir. 2015 Şubat ayı borcu henüz 1 ay gecikmemiş olmasına rağmen toplam alacağa dahil edilmiş olup bu haliyle ihtarın anasözleşme hükümlerine aykırı olduğu anlaşılmaktadır. Ana sözleşme hükümlerine aykırı olarak, muaccel olmayan aidat borcunun yer aldığı bu ihtarnameye dayanılarak ihraç kararı verilemez. Bu nedenle ilk ihtar usul ve yasaya uygun olmadığından buna dayanılarak alınan ihraç kararı da hukuka aykırıdır. Anılan gerekçe ile davanın kabulü ile ihraç kararının iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle davanın reddine karar verilmesi doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür." gerekçesi ile bozulduğu, dosyanın .... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... Esas sayılı sırasına kaydedildiği, yapılan yargılama sonucunda .... Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... Esas ... Karar sayılı kararı ile davacının davalı kooperatif üyeliğinden çıkarılmasına yönelik kararın iptaline karar verildiği, verilen kararın temyiz edilmeksizin 06.02.2024 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.
Her ne kadar dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu taşınmazın projesinde sığınak olarak görülen yerlerin bağımsız bölüme dönüştürdüğü tespit edilerek buna ilişkin idari iş ve işlemlere karşı ilgililerde .... İdare Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasına dava açıldığı, açılan davanın reddine karar verildiği, aynı zamanda ana taşınmaza ilişkin .... Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasında kat irtifakının iptali talepli derdest dava olduğu anlaşılmış ise de, dava konusu taşınmazın projede sığınak olarak gösterilen ve daha sonra davalı kooperatifçe bağımsız bölüme çevrilen yerlerden olmadığı, eş deyişle dava konusu bağımsız bölümde imara aykırı bir durum olmadığı ve bu durumun taraflar arasında da ihtilaf konusu edilmediği 28.02.2025 tarihli celsedeki taraf vekillerinin beyanları ile de tasdik edildiğinden derdest ....Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmasına gerek görülmemiştir.
1163 Sayılı Kooperatifler Kanunu’nun (Koop. K.) 1’inci maddesinde de açıklandığı üzere; kooperatifler ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve ihtiyaçlarını karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan tüzel kişiliklerdir.
Kooperatiflerin yaygın kuruluş amaçlarından birisi de ortaklarının konut ihtiyaçlarının karşılanmasıdır. Bu ihtiyacı karşılamak için kurulan konut yapı kooperatifleri, ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayılır ve dağılırlar (Koop. K. m.81).
Kooperatifler Kanunu’nun 23’üncü maddesinde; “Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler” ifadesine yer verilmiştir ve kanunun bu hükmü emredici nitelikte olup, mahkemece resen gözetilmelidir. Bu düzenleme uyarınca ortaklar, bu kanunun kabul ettiği esaslar çerçevesinde eşittirler.
Bilindiği üzere, “eşitlik” kavramın mutlak ve nisbî eşitlik olmak üzere ikiye ayrılır. Kooperatifler Kanunundaki düzenlemeden eşitlik kavramının nasıl uygulanacağı tam olarak anlaşılmamaktır. Bu nedenle mutlak ve nisbî eşitliğin ayırdedici ölçütleri uygulamada ve öğretide tartışılmış, bu kavramın içeriği tanıma kavuşturulmaya çalışılmıştır.
Eşitlik kavramını kooperatif ortaklığı somutunda açıklanacak olursa, mutlak eşitlikten, koşullar ve nedenler ne olursa olsun bütün ortaklara aynı hakların tanınıp, aynı yükümlülüklerin yüklenmesi anlaşılmalıdır. Bir başka anlatımla, ortaklık statüsünden doğan objektif haklara sahip olma ve bunların korunmasını isteme hakkı, mutlak eşitlik kapsamındaki haklardandır (Örneğin aynı pay sayısına eşit oy hakkı tanınması, ortakların kooperatif organlarına aday olmalarına eşit şans ve olanak sağlanması gibi…). Buna karşılık kooperatif ortaklığına bağlı olarak yararlanma ve maddi menfaat sağlamada ortağın eylemli katkısı ve özverisinin gözetilmesi ise nisbi eşitlik ilkesi gereğidir.
Bu itibarla, ortaklıktan kaynaklanan borçlarını yerine getiren bir ortağın, eşit durumda bulunduğu, diğer ortaklara tanınan haklardan kendisinin de yararlandırılmasını istemeye hakkının bulunduğu tabiidir.
Burada hemen belirtmek gerekir ki, kural olarak dava tarihinde borcu olan ortağın tapu iptali ve tescil talebinde bulunamayacağı tartışmasızdır (HGK, 14.06.2013 gün ve 2012/23-1624 E., 2013/839 K.). Fakat kooperatifin diğer üyelerinden davacı ile aynı konumda olup, kooperatife borcu olduğu hâlde bağımsız bölüm tapusunu devir alan üyelerin varlığının tespiti hâlinde, eşitlik ilkesi uyarınca davacının da tapunun devrini talep hakkı doğacağının kabulü gerekir. ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/23-1910 Esas 2018/561 Karar)
Yapılan yargılama, toplanan deliller, alınan bilirkişi raporları ve tüm dosya kapsamına göre, davacının dava tarihi itibariyle davalı kooperatifin üyesi olduğu ve davalı tarafından davacı aleyhine başlatılan icra takiplerine konu borcun davacı tarafından ödendiği, davacının davalıya bakiye borcunun kalmadığı, bu durumda davacının adına tahsis edilen dava konusu taşınmazın davacı adına tescili gerektiği anlaşılmakla davacının sübut bulan davasının kabulüne karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM/ Gerekçesi yukarıda belirtildiği üzere;
Davacının davasının KABULÜNE,
1-Dava konusu İstanbul İli, ... İlçesi, ... Mah. ... Ada 1 Parsel sayılı taşınmazda kayıtlı A blok 3. Kat. 36 nolu bağımsız bölümün davalı adına kayıtlı olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline,
Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 683,10 TL nispi karar harcının, 170,78 TL peşin harçtan mahsubu ile noksan kalan 512,32 TL harcın davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
Davacı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince kabul edilen miktar üzerinden hesaplanan 10.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
Davacı tarafından yapılan toplam 15.178,50 TL yargılama gideri ile 170,78 TL peşin harç, 80,70 TL başvuru harcı ve 1.274,90 TL keşif harcı toplamı 16.704,88 TL'nin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
Taraflarca yatırılan bakiye gider avansının kararın kesinleşmesi üzerine davacıya iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nde İSTİNAF yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup anlatıldı. 23/05/2025
KATİP ...
¸e-imzalıdır
HAKİM ...
¸e-imzalıdır
Harç / Masraf Dökümü
Peşin Harç : 170,78 TL
Karar Harcı : 683,10 TL
Noksan Harç : 512,32 TL
Davacı Gider Avansı
Yatırılan Avans : 15.550,00 TL
Davalı Gider Avansı
Yatırılan Avans : 1.000,00 TL
Yargılama gideri detayları
Bilirkişi Ücreti : 14.500,00 TL
Posta Giderleri : 1.218,50 TL