T.C.
İSTANBUL
10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:... Esas
KARAR NO:2022/99
DAVA:Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ:26/01/2012
BİRLEŞEN DAVADA (....Asliye Ticaret Mahkemesinin 2017/284 Esas sayılı dosyası)
DAVA:Tapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ:22/03/2017
KARAR TARİHİ:23/02/2022
YAZIM TARİHİ :01/03/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
ASIL DAVA: Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesi ile, davacı ...'ın davanın ihbarının talep edildiği ... Tic. Ve San. A.Ş'nin ortağı olduğunu, bu şirketin 10/11/1997 tarihinde 300.000,00 TL sermaye ile kurulduğunu ve tıbbi cihazlar alanında faaliyet gösterdiğini, davacının ... A.Ş'nin büyük hissedarı ve halende tek yekili temsilcisi ve yönetim kurulu başkanı olduğunu, davalı ... ile olan ailevi problemleri nedeniyle şirket hesaplarını uzun zamandır inceleyemediğini, davacının uzun zamandır yapılamayan genel kurul toplantısının yapılabilmesi için görüşmek üzere şirket merkezine giderek defter ve kayıtları incelediğini, bu inceleme sırasında da 2006 yılında yüklü miktarda kredi kullanıldığını fark ettiğini ve bu yıla ait evrakları incelediğinde 3.000.000,00 TL'yi bulan dava konusu gayrimenkullerin banka kredisi kullanılarak ... A.Ş adına satın alındığını ve aynı gayrimenkullerin bir yıl sonra yine aynı fiyatla genel kurul kararı olmaksızın davalı ...'ın da ortağı olduğu ve satıştan yalnızca 2 hafta önce kurulan diğer davalı ... İnşaat Gıda Organizasyon San. ve Tic. Ltd. Şti.'ne devredildiğini gördüğünü, davacının ... ... Mahallesi 14 parselde kayıtlı 130/1000 arsa paylı zemin kat 19 numaralı bağımsız bölüm ile yine aynı parselde kayıtlı 86/1000 arsa paylı birinci bodrum kat 20 numaralı bağımsız bölümün de 20/06/2005 tarihinde 19 numaralı bağımsız bölümün 1.000.000,00 TL, 20 numaralı bölümün de 523.500,00 TL'ye ... Bankası A.Ş'den satın alındığını, şirket kayıtlarına göre gayrimenkullerinin bedelinin kredi kullanılarak ödendiğini, kredilerin ödenmesini temin için de ... lehine ipotekler tesis edildiğini, tüm kayıtlar incelendiğinde ve birlikte değerlendirildiğinde satış işlemi sonucunda şirket kasasına hiç bir nakti girişin olmadığı, satış bedellerinin ödenmesinin tamamen sözde olduğu, kayıtlar üzerinde yapılacak inceleme ile bunun açıkça görüleceğini, dava konusu gayrimenkullerin muvazalı ve bedelsiz olarak devredildiğinin anlaşıldığını, davacının ortağı olduğu ... A.Ş 'ye ait olan o dönem itibarı ile yaklaşık 3.000,000,00 TL'lik gayrimenkullerrin 2.800,000,00 TL'ye satılacağına dair ön protokol olmasına rağmen yaklaşık yarı fiyatına (1.523,500,00TL) satıldığını ... A.Ş'nin 10.000,000,00 TL sermaye ile kurulduğundan bu şirketin aslında hiç ödeme yapmadığının anlaşıldığını, satış işleminin muvazaalı olup satışın iptali ile ihbar olunan ... A.Ş adına tescil edilmesi için bu davanın açılmasının zaruret haline geldiğini, taşınmazların tapu kayıtlarına tedbir konularak ... ... Mahallesi 14 parselde kayıtlı 130/1000 19 numaralı bağımsız bölüm ile aynı parseldeki 86/100 arsa paylı 1. Bodrum kat 20 numaralı bağımsız bölümlerin ... İnşaat Gıda Organizasyon San. ve Tic. Ltd. Şti. adına olan kaydının iptali ile ... San. Tic. A.Ş. adına tescil edilmesine, taşınmazların devir tarihinden itibaren kira bedellerinin de temerrüt faizleriyle birlikte tespitinin yapılarak kredi miktarlarının da düşülmesinden sonra kalan miktarların da ... A.Ş adına ödenmesine, bunun kabul edilmemesi durumunda tapudaki satış bedeli ile gerçek bedel arasındaki devir farkının devir tarihinden itibaren faizi ile birlikte ... Ltd. Şti.'den alınarak ... A.Ş adına ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı ...'a tebligat yapılmasına rağmen davaya bir cevap vermemiş, davalı ... İnşaat Gıda Organizasyon San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesi ile iş bölümü itirazında bulunmuş, davanın Ticaret Kanunu çerçevesinde değerlendirilerek anonim şirket ortaklarının dava hakkı ile anonim şirket yönetim kurulu üyelerinin hukuki sorumluluğuna ilişkin bir dava olarak değerlendirilmesi gerektiğini, zira davacının taraf ehliyetinin T.T.K çerçevesinde değerlendirilmesi gerektiğini, taşınmazın eski maliki olan ... A.Ş adına tescilinin talep edildiğini, davacının da bu şirketin ortağı olarak dava açtığını, bu itibarla davanın Asliye Ticaret Mahkemeleri'nde görülmesi gerektiğini belirterek iş bölümü itirazında bulunmuş, ayrıca esasa ilişkin itirazları yönünden de davacının taleplerinin zaman aşımına uğradığını, davacının bir tasarrufun iptali davası açmadığını, bu itibarla 5 yıllık zaman aşımının geçtiğini davanın zaman aşımından reddinin gerektiğini, husumet itirazında bulunduklarını, davacının dava hakkının bulunmadığını, hak düşürücü sürenin geçtiğini, ayrıca davacının taleplerini ispatla yükümlü olduğunu, tapu iptali ve tescil isteğinin de hukuki dayanaktan yoksun bulunduğunu geçerli bir alacağın bulunmadığını, muvazaa iddiasının doğru olmadığını, ... A.Ş ile müvekkili şirket arasında organik bir bağ bulunmadığını, taşınmazların rayiç bedel üzerinden satın alındığını belirterek davanın öncelikle usul yönünden reddine, bu kabul görmediğinde de esas yönünden reddine karar verilmesini talep etmiştir.
BİRLEŞEN DAVADA (....Asliye Ticaret Mahkemesinin 2017/... Esas sayılı dosyasında)
DAVA: Davacı vekili vermiş olduğu dava dilekçesi ile, davacının ve dava dışı ...'ın ihbar olunan ... Ticaret ve San. A.Ş. ortağı olduğunu, dava dışı Hicran'ın ihbar olunan ... şirketinin taşınmazlarını yetkili olmadığı halde ve muvazaalı olarak dava dışı ... Ltd. Şti. ne devrettiğini, yapılan devir işleminin yetkisiz ve muvazaalı olduğu anlaşıldığından davacı tarafından .... Asliye Ticaret mahkemesinin ... E. Sayılı dosyasında dava dışı ... İnşaat Gıda Org. San. ve Tic. Ltd. Şti. aleyhine İstanbul İli, ... ilçesi, ... Mahallesi, 3017 pafta, 1956 ada, 14 parsel sayılı, zemin kat 130/1000 arsa paylı 19 nolu bağımsız bölüm ile dava konusu olmayan bir diğer gayrimenkul yönünden tapu iptal ve tescil davası açıldığını, işbu davaya ilişkin yargılama devam ederken ... Ticaret ve San. A.Ş. nin 3. kişi alacaklısı tarafından dava konusu taşınmazın İstanbul 31. Asliye Ticaret mahkemesinin 2011/22 esas sayılı dosyasından açılan tasarrufun iptali davası sonucu, .... İcra müdürlüğünün ... esas sayılı dosyasında davalı şirkete ihale edildiği, yargılama devam ederken satılan dava konusu taşınmaz bakımından yeni malike karşı dava açılması zorunluluğu hasıl olduğundan, yargılaması devam eden .... Asliye Ticaret mahkemesinin ... esas sayılı dosyasından 08.03.2017 tarihli ara karar uyarınca davacıya davasının HMK 125. Maddesi uyarınca açıklanması için süre verildiğini beyanla, öncelikle davanın önce açılan ve konuları aynı olan .... Asliye Ticaret mahkemesinin ... E. Sayılı dosyası ile birleştirilmesine, davanın tapu iptal ve tescil davası olarak açılmış olduğu gözetilerek ... Tapu Sicil Müdürlüğüne dava konusu İstanbul İli, ... ilçesi, ... Mahallesi, 3017 pafta, 1956 ada, 14 parsel sayılı, zemin kat 130/1000 arsa paylı 19 nolu bağımsız bölümün kaydına "davalıdır " şerhinin işlenmesi için müzekkere yazılmasına, dava konusu taşınmazın devrinin önlenmesi bakımından ihtiyati tedbir kararı verilmesine, dava konusu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile ihbar olunan şirket adına tesciline, dava konusu taşınmazın edinme tarihinden itibaren dava tarihine kadar süre içinde dava konusu taşınmazın kira gelirlerinin hesaplanarak davalıdan işlemiş ve işleyecek faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.
CEVAP: Davada tensip aşamasında karar verildiğinden, dava dilekçesi ile birleşme kararı mahkememizin 2017/788 esas sayılı dosyasından davalı tarafa tebliğe çıkartılmış, davalı ... Gay İnş AŞ vekili vermiş olduğu cevap dilekçesi ile, öncelikle davacının gösterdiği harca esas değerin miktar itibariyle düşük olduğunu, dava konusu taşınmazın davalı tarafından 2.710.000,00TL'ye ihaleden satın alındığını, harcın tapudaki satış bedeli olan 2.710.000TLlik bedel gözetilerek ikmal edilmesi gerektiğini, davacının iddia ve beyanlarını kabul anlamına gelmemek üzere davacının talepleri bakımından zaman aşımı defi ve hak düşürücü süre itirazında bulunduklarını, davanın bir gerçek kişi tarafından, daha önce ortağı olduğu ve ticaret sicilden terkin edilmiş ihbar olunan şirket lehine tescil talebiyle dava ikame ettiğini, HMK 61.mad göre taraflardan birinin davayı kaybettiği takdirde üçüncü kişiye veya üçüncü kişinin kendisine rücu edeceğini düşünüyorsa, davayı üçüncü kişiye ihbar edebileceğini, buna göre ihbarın, rücu edilecek veya hayatta olan bir gerçek kişi yada hukuki varlığı devam eden bir tüzel kişiye yöneltilebileceğini, oysaki huzurdaki davada rücu talebinden bahsetmenin mümkün olmadığını, tam aksine davacı tarafından, ihbar olunan lehine hüküm kurulmasının istendiğini, ihbar olunan şirketin terkin edilmiş olduğunu, bu ihbar talebinin ölmüş bir kişiye yöneltilmiş ihbar talebinden farksız olduğunu, davanın hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, davanın görevli mahkemede açıladığından görev nedeniyle davanın reddi gerektiğini, davalının, dava konusu taşınmazını usul ve yasaya uygun olarak, ihale girerek ve değerini ödeyerek satın aldığını, işbu ihale sürecinden önce, önceki malikin nezdinde vuku bulduğu iddia edilen herhangi bir olay nedeniyle davalının sorumlu tutulamayacağını, davacının iddialarının soyut, hukuki dayanaktan yoksun olduğunu beyanla, haksız davanın esastan reddine, haksız ve kötü niyetli davacının 5.000TLden az olmamak üzere dava içeriği de göz önüne alınarak disiplin para cezasına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER ve GEREKÇE:
... 7. Asliye Hukuk Mahkemesinin 31.05.2013 gün ve ... K sayılı iş bölümü itirazı nedeniyle gönderme kararı verilmesi üzerine dosya mahkememize (Kapatılan ... 33.Asliye Ticaret Mahkemesine) tevzi edilerek 2013/... esas numarasını almış, yapılan yargılama sonucunda 2013/152 esas 2013/137 karar sayılı 07/06/2013 tarihli karar ile, görevsizlik kararı verilmiş ve ... 7.Asliye Hukuk Mahkemesi arasında olumsuz görev uyuşmazlığı bulunduğundan dosya Yargıtay 17.Hukuk Dairesi Başkanlığına gönderilmiş, Yargıtay 17.Hukuk Dairesinin 2013/18038 esas 2014/9938 karar sayılı 26/06/2014 tarihli ilamı ile yargı yeri olarak mahkememizin belirlenmekle dava mahkememizin ... esas sırasına kaydedilerek yargılamaya devam olunmuştur.
Mahkememizin ... esas 05/12/2014 tarihli İhtiyati Tedbir kararı ile, davaya konu taşınmazlardan İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi 1956 ada 14 parselde kayıtlı 1.bodrum 20 nolu bağımsız bölümün tapu kaydı davalı ... ... Organizasyon Sanayi ve Ticaret Ltd Şti adına kayıtlı olduğundan, 20 nolu bağımsız bölümün değeri olan 523.500,00TLnin %15 oranı olan 78.525,00TL nakdi teminat yada aynı miktarda teminat mektubu mukabilinde, bu taşınmazın 3.şahıslara devir ve temlikinin önlenmesi bakımından İhtiyati Tedbir konulmasına, davaya konu taşınmazlardan İstanbul İli ... İlçesi ... Mahallesi 1956 ada 14 parselde kayıtlı zemin kat 19 nolu bağımsız bölümün davalılar adına kayıtlı olmaması, dava dışı üçüncü şahsa ait olması ve tapu maliki 3.şahsa karşı açılmış bir davada bulunmaması nedeniyle İhtiyati Tedbir isteminin reddine karar verilmiştir.
Taraflara usulune uygun davetiye tebliğ edilmiş olup, tapu senetleri, yönetim kurulunun kararları finansal kiralama sözleşmeleri ve ekleri, ekspertiz raporu, temlik sözleşmeleri, kira sözleşmeleri, ön anlaşma isimli belge, ticaret sicil kayıtları, vergi tahakkuk fişi, fotoğraflar, Yargıtay kararları, hukuki mütalaa, ödemelere ait liste, hesap ekstreleri, gayrimenkul faturası, vergi levhası, ana sözleşme, imza sirküleri, ipotek belgesi, mahkeme kararları, ....İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyasına ait ipotekli taşınmaz satışında tescil tezkeresi, kredi bilgileri, hesap hareketleri, dekontlar, ticaret sicil gazetesi suretleri, pay defteri, onaylı genel kurul kararları suretleri, irsaliyeli faturalar celp olunmuştur.
İhbar olunan ... Ticaret ve San AŞ'nin sicil kayıtlarının incelenmesinde, İstanbul Ticaret Sicil Müdürlüğünde ...-0 sicil numarası ile kayıtlı olup, şirketin TTKnun Geçici 7.Mad gereği 15/11/2013 tarihinde resen terkin edildiği görülmüştür.
Tarafların iddia ve savunmaları, dosyada toplanan deliller nazara alınarak dosya bilirkişiye tevdi edilmiş olup, bilirkişiler İnşaat Mühendisi ..., Mimar ... ve Hukukçu Doç Dr ... tarafından tanzim olunan 24/02/2016 tarihli bilirkişi raporunda;asıl sonuç mahkemeye ait olmak kaydı ile dava konusu İstanbul ili ... İlçesi ... Mahallesi ... caddesi ile ... Sokakta kain 307 pafta 1956 ada 14 parsel sayılı 1102,60m2 yüzölçümlü arsada kurulu Büyükdere Caddesinden 109 kapı numarası ile Devran Apartmanında, 19 bağımsız bölüm nolu mağazanın 28/01/2016 keşif tarihi itibariyle tamamına 4.800.000,00TL, 20 bağımsız bölüm nolu özel deponun 28/01/2016 keşif tarihi itibariyle tamamına 3.400.000,00TL kıymet takdir edildiğini, dava konusu bağımsız bölümlerin davalıya tapuda satış tarihi olan 02/02/2006 tarihi itibariyle değerlerinin 19 bağımsız bölüm nolu mağazanın 2.205.376,00TL ve 20 nolu bağımsız bölüm nolu özel deponun 1.562.141,00TL olarak hesap edildiğini belirtmişlerdir.
Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş olup rapora karşı beyanlar ve itirazlar dosyaya ibraz edilmiş, dosya yeni bilirkişilerden oluşan bilirkişi heyetine tevdi edilmiş, bilirkişiler Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ..., SMMM ... ve Nitelikli Hesaplamalar Uzmanı Dr Öğr Üyesi ... tarafından tanzim olunan 13/09/2019 tarihli bilirkişi raporunda; davaya konu taşınmazların ... tarafından davalı ... Ltd Şti'ye satıldğıı tarih itibari ile rayiç değerinin tespiti konusunda inceleme yapıldığını, 19 nolu bağımsız bölümün Şubat 2006 tarihindeki rayiç satış değerinin 2.641.942,00TL, rapor tarihi itibari ile değerinin 9.600.000TL olduğunu, satış bedelinin davalı 2010 Gayrimenkul şirketinin ticari defter kayıtlarında 1.000.000,00TL olduğunun tespit edildiğini, 20 nolu bağımsız bölünün Şubat 2006 tarihindeki rayiç satış değerinin 1.238.410,00TL, rapor tarihi itibari ile değerinin 4.500.000TL olduğunu, satış bedelinin davalı ... şirketinin ticari defter ve kayıtlarında 523.500,00TL olduğunu, davalı ... Ltd Şti'nin dava konusu taşınmazlara ait fatura bedeli olan KDV dahil 1.797.790,00TL miktarı ödeyerek cari hesabı kapatmış olduğunu, bilirkişi heyetince yapılan değerlendirmede dava konusu gayrimenkullerin satış değerinin KDV hariç 1.523.500,00TL, rayiç değerinin 3.880.352,00TL, aradaki farkın 2.356.852,00TL olduğunu ve söz konusu gayrimenkullerin satış bedelinin rayiç değerinin altında olduğunu, muvazaya yönelik nihai takdirin mahkemeye ait olmak üzere devirlerin bu kapsamda muvazaalı olup olmadığı yada bedelsiz yapılıp yapılmadığı hususunda yapılan incelemelerde; şirket ortağı ...'ın şirketin 27/07/2004 tarih ve 6101 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan genel kurul toplantı tutanağının 7.maddesinde "Yönetim üyeliklerinin 3 yıl süreyle görev yapmak üzere ..., ..., ...'ın seçilmelerine, oybirliği ile karar verildi. Denetim kurlu üyeliğine 3 yıl süreyle görev yapmak üzere ...'ın seçilmesine oy birliği ile karar verildi" düzenlemesinin yer aldığını, şirketin 22/01/2008 tarih 6982 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan 30/12/2007 tarihli olağan genel kurul ilanında, 2006 hesap yılına ilişkin yayınlanan olağan genel kurul toplantısının, 5.maddesinde "bilanço, kar zarar hesaplarının onaylanmasını, yönetim kurulu üyelerinin ve denetçilerinin ibrasına oy birliği ile karar verildi" ifadesine yer verildiğini, bu bilgiler çerçevesinde ve satış işlemlerinin şahıslar arasında değil şirketler arasında yapılmış olduğu da göz önünde bulundurularak denetim kurulu üyesi davacı ...'ın söz konusu işlemden haberdar olduğunu ve 2006 yılına ilişkin yapılan olağan genel kurulda hiç bir ihtirazi kayıt ileri sürmediğini, kendisinin de ibra edildiğinin görüldüğünü, davalı ... İnş Ltd Şti'nin daa dosyası kapsamında yer alan ana sözleşmesinde şirketin sermayesinin 9.800.00TLsi ...'ya, 200,00TLsi ...'a ait olduğunu, şirket müdürlüğüne ilk 10 yıl süre için ...'nun seçilmiş olduğunu, 25/01/2006 tarih 6478 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlandığını, şirket müdürünün 10 yıllığına ...'nun seçildiğini, davalı ... Gay AŞ'nin dava dosyası kapsamında yer alan Türkiye Ticaret Sicil Gazetelerinden 17/08/2012 tarihinde ... tarafından 50.000,00TL sermaye ile kurulduğunu, 27/08/2012 tarih 8140 sayılı gazete ile tescil ve ilan edildiğini, şirket sahiplerinin baba oğul olduğunu, dava konusu gayrimenkullerin icra yolu ile taşının bu iki şirket arasında gerçekleştiğini, tüzel kişilik perdesinin aralanması ve muvazaaya ilişkin takdirin mahkemeye ait olduğunu, davalı ... Tıbbi Cihazlar AŞ'nin dava dosyası kapsamında yer alan ticaret sicil kayıtlarının incelenmesinde, şirketin 22/06/2005 tarih 6330 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan 17/06/2005 tarihli olağan genel kurul ilanında, şirketin amaç ve konu başlıklı madde 3'te "şirketin amacını gerçekleştirmek için her türlü gayrimenkul alabilir, satabilir, kiralar . . ." düzenlemesinin yer aldığını, şirket ortağı ...'ın şirketin 27/07/2004 tarih 6101 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan genel kurul toplantı tutanağının 7.maddesinde "Yönetim üyeliklerin 3 yıl süreyle görev yapmak üzere ..., ..., ..."nın seçilmelerine oybirliği ile karar verildiğini, taşınmazların ödemli miktarda şirket varlığının satışı kapsamına girip girmediği hususunda tespit yapılabilmesi için davalı ... Şirketinin ticari defter kayıtları üzerinde tespit yapılması gerektiğini, söz konusu şirketin inceleme gün ve saatinde ticari defterlerini hazır etmediğini belirtmişlerdir.
Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş olup, rapora yönelik itirazlar doğrultusunda bilirkişi heyetince tanzim olunan 27/10/2020 tarihli bilirkişi ek raporunda; sözleşme özgürlüğü çerçevesinde tarafların kural olarak satış bedelini diledikleri gibi belirleyebileceklerini, gayrimenkul değerlemesi yapan bilirkişinin satış bedeli ile rayiç değer arasındaki farkı bulduğunu ve tespitini yaptığını, bilirkişi heyetinin uzmanlık alanının ticaret mevzuatından kaynaklanan nitelikli hesaplamalar olmadığından, dosya kapsamında tespitler yapılmış olup, hukuki nitelendirmenin ve takdirin mahkemeye ait olduğunu, şirket aktiflerinde 2005 yılında Binalar hesabında kayıtlı olan maddi duran varlığın 2006 yılı kayıtlarında bulunmadığı sonucuna varılabilmekle birlikte, davalı ... Ltd Şti'nin ticari defter ve dayanak belgeleri incelenmeden, sadece dava dosyası kapsamına sunulan belgeden dava konusu taşınmaz olup olmadığı ve taşınmazların önemli miktarda şirket varlığının satışı kapsamına girip girmediği yönünde herhangi bir görüşe varmasının mümkün olmadığını, davalı ... AŞ'nin ticari defter kayıtlarında şirket ortakları ... ve ... adına yapılan ödemelerin cari hesap kayıtlarına işlenmek sureti ile hesapları kapatmış olduklarının görüldüğünü, SPK tarafından kabul edilen değerleme standartlarına ve endeksleme yöntemine uygun doğrultuda düzenlenen kök raporda değerlendirme kısmında herhangi bir değişiklik yapılmasını gerektirecek bir husus bulunmadığını, 19 numaralı bağımsız bölüm için 02/02/2006 tarihi itibariyle değerinin 2.641.942,00TL olduğunu ve 20 numaralı bağımsız bölüm için 02/02/2006 tarihi itibariyle değerinin 1.238.410TL olduğunun kök raporda belirtildiğini, davalı tarafça kullanıldığı belirtilen kredi tutarının bilirkişi heyetince yapılan bağımsız bölümlerin değerleme tutarının altında kaldığını, kök raporda herhangi bir değişiklik yapılmasını gerektirecek bir husus bulunmadığını belirtmişlerdir.
Bilirkişi kök ve ek raporuna karşı taraf vekillerinin itirazları nazara alınarak dosya yeni bilirkişilerden oluşan heyete tevdi edilmiş, bilirkişi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ..., SMMM ..., İnşaat Mühendisi ..., Hukuk Dr Öğr Üyesi ... ve Dr Öğr Üyesi ... tarafından tanzim olunan 03/01/2022 tarihli bilirkişi raporunda; ... Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün internet sitesinden temin edilen imar durumuna göre, ... Esentepe Mah 307 pafta 1958 ada 14 parsel sayılı yerin 24/06/2006 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli ... Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planında H1=9,50mt, H2=30.00mt irtifada, Blok nizam ticaret alanında bulunan yapılanma şartlarında olduğunun anlaşıldığını, dava konusu bağımsız bölümlerin yer aldığı ana yapının İstanbul ili ... İlçesi ... Mah ... Cad ile ... Sok kesişiminde bulunduğunu, 19.numaralı bağımsız bölümün zemin katta bulunan dükkanlar profil üzerine cam giydirme olduğunu, kafe ve restaurant tarafından kullanılan yerler olduğunu, 20 numaralı bağımsız bölüm bodrum katta bulunan gece klübü girişinin zemin kattan sağlanmakta olduğunu, gayrimenkul değerleme metotlarının; maliyet yöntemi, geliştirme yaklaşımı yöntemi, emsal karşılaştırma yöntemi ve gelir kapitalizasyonu yöntemi olduğunu, somut olayda değerleme emsal karşılaştırma yöntemi ile yapılacağını, değerleme tarihinin 19 bağımsız bölüm için 29/03/2017 birleşen dava tarihi, 20 nolu bağımsız bölüm için dava tarihi olan 22/09/2014 tarihi olduğunu, bilirkişi heyetince 2014 ve 2017 yılına ait emsal bulunamadığını, tarafların aynı tarihler için emsal sunamadığını, bu nedenle değerleme keşif tarihi itibariyle yapılıp (TUİK) Yİ-ÜFE fiyat endeksleri kullanılarak değerlendirme tarihindeki değerinin bulunacağını, emsallerden yola çıkıldığında dava konusu taşınmazların değerlendirmesi yapılırken, yeri, alanı, mevkii, imar durumu, dava konusu taşınmaza ve belli merkezlere olan mesafesi, konumu, geometrik şekli, topografik şekli, yapılaşmaya uygunluğu, satış tarihindeki piyasa koşulları, Belediye hizmetlerinden yararlanma durumu, piyasa rayiç bedelleri, endeksler, alım satım durumu, arz talep durumu, emlak vergisi asgari beyan değerleri ve değerini etkileyecek tüm etkenlerin irdelendiğini ve zemin kattaki mağaza nitelikli 9 nolu bağımsız bölümün güncel değerinin 10.000.000,00TL olabileceğini, 1.bodrum kattaki özel depo nitelikli 20 nolu bağımsız bölümün güncel değerinin 8.000.000,00TL olabileceğini, kıymet takdiri yapılacak dava konusu taşınmazda, taşınmazın arsasının alanı, geometrik şekli, bölgenin ehemmiyeti, yüz ölçümü, çevredeki gayrimenkullerin halihazır değerleri, kıymet yükseltici ve kıymet düşürücü müspet tüm faktörlerin göz önünde bulundurularak güncel değerinin TUİK Yİ-ÜFE fiyat endeksleri kullanılarak 20 nolu bağımsız bölüm yönünden dava tarihi olan 22/09/2014 ve 19 nolu bağımsız bölüm yönünden birleşen daca tarihi olan 29/03/2017 itibariyle rayiç değer tespitinin yapıldığını, 19 nolu bağımsız bölümün ortalama nihai değerinin birleşen dava tarihi olan 29/03/2017 tarihi itibariyle 4.741.678,00TL olarak hesaplandığını, 20 nolu bağımsız bölümün ortalama nihai değerinin dava tarihi olan 22/09/2014 tarihi itibariyle 3.093.555TL olarak hesaplandığını, davalı ... İnş Ltd Şti'nin dava dışı... AŞ'ye ... ... Bankası Şubesinden toplamda 1.560.000TL tutarında ödeme yaptığının görüldüğünü, davalı ... İnş Ltd Şti'nin ...'a ... ... Bankası üzerinden toplamda 662.100,00TL ödeme yaptığının görüldüğünü, davalı ... Gay İnş Gıda AŞ'nin ....İcra Müdürlüğünün 04/11/2013 tarihinde 2.710.000,30TL tutarında dosya ihale bedeli ihale alıcı açıklaması ile ödeme yaptığının görüldüğünü, davalı ... AŞ'nin kayıtlarında ....İcra Müd.nün ... esas sayılı dosyasından icra satış yolu ile alınan gayrimenkülün 252 Binalar hesabına kaydedildiğini, dava konusu gayrimenkullerin satış tarihi itibariyle rayiç değerleri hesaplanamadığından satış değeri arasındaki fark konusunda bir tespit yapılamadığını, taşınmaz satış işleminin şirketler arasında gerçekleştirilmiş olduğunu, davacı ...'ın denetim kurulu üyesi olduğunu, söz konusu işlemden haberdar olmadığının değerlendirilemeyeceğini, 2006 yılına ilişkin yapılan olağan genel kurulda ihtirazi kayıt ileri sürmediğini, kendisinin de ibra edildiğini, açık arttırma yolu ile yapılan satış işleminde tarafların iradelerinin uyuşmasının beklenmeyeceğini, buna göre yapılan cebri icra yolu ile açık arttırma usulü satış işleminin usulüne uygun olarak yapılıdığı durumda satışın geçerli olabileceğini ancak taşınmazın el değiştirdiği şirketler arasında organik bağın olması durumunun değerlendirilmesinde işbu satış işleminin iptalinin söz konusu olup olmayacğının değerlendirilmesinin mahkemenin takdirinde olduğunu, taşınmazların önemli miktarda şirket vöarlığının satış kapsamına girip girmediği hususunda tespitin yapılabilmesi için davalı ... Şirketinin ticari defter ve kayıtları üzerinde tespit yapılmasının gerektiğini, ancak söz konusu şirketin inceleme gün ve saatinde ticari defterlerinin hazır edilmediğini belirtmişlerdir.
Dava, davacının ortağı olduğu ... AŞ'ne ait 2 bağımsız bölümün şirketin yetkilisi tarafından davalı şirkete muvazaalı satış yapıldığı belirtilerek, satışın geçersiz olması nedeniyle taşınmazların anılan şirket adına tescil edilerek, taşınmazların kira bedellerinin bir hesapta depo edilmesi ve taşınmazların tapu kaydına tedbir konulması istemine ilişkindir.
Yapılan yargılama, davacı tarafın iddiaları, davalının savunması, icra takip dosyası, tanzim olunan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacı ...'ın ... AŞ ortağı olduğu, ... A.Ş'ye ait 2 bağımsız bölümün şirketin tek yetkili temsilcisi ve yönetim kurulu başkanı ... tarafından bu gayrimenkullerin davalı şirkete satılmış olması nedeniyle bu satışın muvazaalı yapıldığı, davalı şirketin bir bedel ödemediği, satın alan davalı şirketin kötü niyetli olduğu satışı yapan şirket yetkilisi olan ...'ın da ehliyetsiz hareket etmiş olduğu ve görevini de kötüye kullanmış olduğu belirtilerek, geçersiz bir satış bulunması nedeniyle ... ... Mahallesi 14 parseldeki 19 ve 20 numaralı bağımsız bölümlerin ihbar olunan dava dışı ... Tic. ve San. A.Ş adına tescil edilmesi taşınmazların kira bedelleri konusunda tedbir kararı verilerek bir hesapta depo edilmesi ve taşınmazların tapu kaydına tedbir konulması talebine ilişkin olduğu, mahkememizce yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu tanzim olunan ve mahkememizce de kabul gören bilirkişi raporuna göre, 19 nolu bağımsız bölümün birleşen dava tarihi itibariyle rayiç değerinin 4.741.678TL, 20 nolu bağımsız bölümün dava tarihi 22/09/2014 tarihi itibariyle rayiç değerinin 3.093.555TL olabileceği, davalı ... İnş Ltd ŞTi'nin dava dışı ... Cihazlar AŞ'ye toplamda 1.560.000TL, ...'a 662.100TL ödeme yaptığı, davalı ... Gay İnş AŞ'nin ise ....İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyasına 04/11/2013 tarihinde 2.710.000,30TL tutarında dosya ihale bedeli ihale alıcı açıklaması ile ödeme yaptığı, daalı ... AŞ kayıtlarında ....İcra Müdürlüğünün ... esas dosyasından icra satış yolu ile alınan Gayrimenkulun 252 Binalar hesabına kaydedilmiş olduğu, bilirkişi heyetince dava konusu gayrimenkullerin satış tarihi itibariyle rayiç değerlerinin hesaplanamadığından satış değeri arasındaki fark konusunda tespit yapılamadığı tespit edilmiştir.
6098 sayılı TBK'nun 19.maddesinde "Bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır" denilmektedir. Bu doğrultuda muvazaanın, taraflar arasındaki sözleşmenin hiç hüküm doğurmaması hususunda anlaşmalarıdır şeklinde tarif etmek mümkündür. Muvazaada, taraflar arasında bir irade mutabakatı bulunup, görünürdeki sözleşmenin hüküm doğurmaması yönündedir. Muvazaa ile aslında tarafların, kendi aralarında mal varlığı durumlarında herhangi bir değişiklik yapmak arzusu taşımazlar. Eğer muvazaa sebebiyle görünürdeki sözleşmenin (hukuki işlemin) arkasında, tarafların arzuladıkları herhangi bir sözleşme yoksa, burada mutlak (basit) muvazaadan bahsedilir. Bununla birlikte taraflar arasında görünürdeki sözleşmenin gerisinde başka bir sözleşme varsa (gizli sözleşme), ortada nisbi (mevsuf) muvazaa söz konusu olur. Sözleşmenin, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarıyla kurulduğundan, muvazaada ise görünürdeki işlemin hüküm ve sonuç doğurmaması hususunda taralar arasında bir irade uyuşması bulunduğundan, muvazaalı sözleşmeler geçersizdir. Buradaki geçersizlik, mutlak butlandır ve butlan yaptırımının doğurduğu sonuçlar, muvazaada da geçerliliğini korur. Nispi muvazaadaki gizli işlem, eğer yasanın aradığı şartları sağlıyorsa, geçerli olarak varlığını korur. Muvazaanın ispatı bakımından 6100 sayılı HMK hükümleri uygulanır. HMKnun 200/1 maddesi uyarınca "bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri iki bin beşyüz Türk Lirasını geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir" denilmektedir. HMKnun 201/1.maddesi uyarınca "senede bağlı her çeşit iddiaya karşı ileri sürülen ve senedin hüküm ve kuvvetini ortadan kaldıracak veya azaltacak nitelikte bulunan hukuki işlemler iki bin beş yüz Türk Lirasından az bir miktara ait olsa bile tanıkla ispat olunmaz". Senetle ispat zorunluluğunun istisnaları ise, HMK nun 203.maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddenin (d) endi uyarınca "hukuki işlemlere ve senetlere karşı üçüncü kişilerin muvazaa iddiaları " senetle ispat kuralının istisnalarındandır. Görüldüğü üzere, üçüncü kişiler bakımından muvazaa iddiası, senetle ispat kuralı dışına çıkarılmış, diğer deliller ve özellikle tanıkla ispatı imkan dahilinde değerlendirilmiştir. O halde üçüncü kişiler, yani muvazaalı sözleşmenin tarafı olmayanlar, muvazaa iddiasını her türlü delille kanıtlayabilirler. Bununla birlikte HMKnun 203.maddesindeki istisnalar arasında sayılmadığından, sözleşmenin tarafları, muvazaa iddiasını ancak senetle ispatlayabilirler.
Dava konusu uyuşmazlıkta, ihbar olunan ... Tic AŞ'nin 17/07/2004 tarihli genel kurulunda 6101 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan genel kurul toplantı tutanağının 7.maddesinde "Şirket yönetim kurulu üyeliklerin 3 yıl süreyle görev yapmak üzere ..., ..., ...'ın seçilmelerine oybirliği ile karar verildi. Denetim kurulu üyeliğine 3 yıl süreyle görev yapmak üzere ...'ın seçilmesine oybirliği ile karar verildi" düzenlemesi yer almaktadır. Anılan maddeye göre, davalı şirket ortağı ...'ın yönetim kurulu üyeliğine seçildiği görülmektedir. ... Tic AŞ'nin 22/*01/2008 tarihli genel kurulunda ise, şirketin 22/01/2008 tarih 6982 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan 30/12/2007 tarihli olağan genel kurul ilanında, 2006 hesap yılına ilişkin yayınlanan olağan genel kurul toplantısının 5.maddesinde "bilanço, kar zarar hesaplarının onaylanmasını, yönetim kurulu üyelerinin ve denetçilerin ibrasına oybirliği ile karar verildi" ifadesinin yer aldığı görülmektedir. Bu bilgiler doğrultusunda, dava konusu taşınmaz satış işlemlerinin şirketler arasında gerçekleştirilmiş olduğu, davacı ...'ın denetim kurulu üyesi olduğu, söz konusu işlemden haberdar olmadığının değerlendirilemeyeceği, denetim kurulu üyesi olarak görev yaptığı dönemde söz konusu satış işleminin yapıldığı, satış bedellerinin büyük çoğunluğunun şirket hesaplarına aktarıldığı, denetim kurulu üyesi olarak söz konusu işlemlerden haberdar olduğu ve şirket hesaplarının usule uygun olduğuna yönelik genel kurula rapor sunduğu, 2006 yılına ilişkin yapılan olağan genel kurulda ihtirazi kayıt ileri sürmediği, hem yöneticinin hem de kendisinin ibra edildiği, ayrıca ihale sonrası davacı tarafından herhangi bir şekilde ihalenin feshi davasının da açılmadığı görülmüştür.
Davalı ... İnş Gıda Org Tic ve San Ltd Şti'nin ana sözleşmesi incelendiğinde, şirketin sermayesinin 9.800TLsinin ...'ya, 200TLsinin ...'a ait olduğu, şirket müdürlüğüne ilk 10 yıl süre için ...'nun seçilmiş olduğu, 25/01/2006 tarih 6478 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlandığı, davalı ... Gay İnş Gıda Or San ve Tic AŞ'nin dava dosyası kapsamında yer alan Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde 17/08/2012 tarihinde ... tarafından 50.000TL sermaye ile kurulduğu, 27/08/2012 tarih 8140 sayılı gazete ile tescil ve ilan edildiği, şirket sahiplerinin aynı soy adına sahip olduğu, dava konusu gayrimenkullerin icra yolu açık artırma yolu ile satış işleminin ... İnş Şti ile ... Gayrimenkul İnş Şti arasında gerçekleştiği ve tescilinin ... Şirketi üzerine tesis edildiği, 19 nolu bağımsız bölümün, cebri icra yolu ile açık arttırma usulu satıldığı için, teknik anlamda satış işleminin karşılıklı tarafları arasında akdedilen satım sözleşmesinin hüküm ifade etmeyeceği konusunda anlaşmanın olamayacağı, zira açık arttırma yolu ile yapılan satış işleminde tarafların iradelerinin uyuşmasının beklenemeyeceği, buna göre yapılan cebri icra yolu ile açık arttırma usulü satış işleminin usulüne uygun olarak yapıldığı durumda satışın geçerli olabileceği, bu kapsamda davaya konu taşınmazlardan 19 nolu bağımsız bölümün davalı ... Gayrimenkul...AŞ satışına ilişkin işlemde muvazaa iddiasının ileri sürülemeyeceği, üçüncü satış işleminin ihale yoluyla gerçekleştirildiği ve ihale bedelinin ... Gayrimenkul AŞ tarafından icra müdürlüğüne ödendiği anlaşıldığından, birleşen davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Davalı ... Tıbbi Cihazlar Tic ve San AŞ'nin dava dosyası kapsamında yer alan ticaret sicil kayıtları incelendiğinde, şirketin 22/06/2005 tarih 6330 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan 17/06/2005 tarihli olağan genel kurul ilanında, şirketin Amaç ve Konu başlıklı 3.maddesinde "şirketin amacını gerçekleştirmek için her türlü gayrimenkul alabilir, satabilir, kiralar . . . " ifadesinin yer aldığı, şirketin 27/07/2004 tarih 6101 sayılı Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan genel kurul toplantı tutanağının 7.maddesinde "Şirket yönetim kurulu üyeliklerinin 3 yıl süreyle görev yapmak üzere ..., ..., ...'ın seçilmelerine oybirliği ile karar verildi. Denetim kurulu üyeliğine 3 yıl süreyle görev yapmak üzere ...'ın seçilmesine oybirliği ile karar verildi" düzenlemesi yer almakta olup, anılan maddeye göre davalı şirket ortağı ...'ın yönetim kurulu üyeliğine seçildiği görülmektedir. Bu doğrultuda davalı ...'ın davaya konu satışları yapma yetkisinin bulunduğu, mahkememizce yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda dava konusu gayrimenkullerin satış tarihi itibariyle davaya konu her iki taşınmazın tapuda satış bedelinin 1.523.000TL olarak gösterildiği, bu bedeli geçecek şekilde davalı ... İnş Ltd Şti tarafından davacının ortağı olduğu ... AŞ hesabına 1.560.000TL ödeme yaptığı, yine yönetici ... hesabına 662.100TL olmak üzere toplam (1.560.000TL + 662.100TL = ) 2.222.100,00TL ödeme yapıldığı, ayrıca taşınmazın kredili olarak alınması nedeniyle ... AŞ'nin kredi borcu da davalı şirketçe devralınmış ve bankadan 2.300.000TL kadar çekilmiştir. ... AŞ'nin böylelikle hem 2.222.100TL'lik satış tahsil etmiş, hem de ... ... Şubesine 2.500.000TL ve ... Finansal Kiralama Şirketine 400.000TL kredi bazında kapatılmıştır. Dolayısıyla davalı ... Tıbbi Cihazlar aynı zamanda yaklaşık 2.900.000TL kredi borcundan kurtulmuştur. Dolasıyla taşınmazın satış bedeli yaklaşık 4.900.000TL'e gelmektedir. Bu da satış tarihinde tespit edilen 2 taşınmazın rayiç bedeli olan 4.700.000TL'den daha fazladır.
Taşınmazların satış tarihindeki değeri 4.700.000TL olarak tespit edilmiş ise de, bu bedel taşınmazların ipoteksiz ederidir. Taşınmaz üzerinde ...'ın kullandığı krediler sebebiyle 4.900.000TL'lik ipotek borcu bulunduğu da dikkate alındığında ve bu borçtan kurtulduğu göz önüne alındığında 2.220.000TLlik satış bedelinin düşük olmadığı görülmüştür (... AŞ ve ... Dış Tic'e ait olan borçlar davalı ... AŞ'nin ... Bankasından kullandığı kredi ile ... Bankası tarafından üstenilmiştir). Bizzat davacı tarafın dava dilekçesinin 4. sayfasında da bu husus ikrar ve kabul edilmiştir. Davacı ...'ın denetim kurulu üyesi olduğu ve bu nedenle söz konusu satış işleminden haberdar olmadığının değerlendirilemeyeceği, 2006 yılına ilişkin yapılan olağan genel kurulda ihtirazi kayıt ileri sürmediği ve kendisinin de ibra edildiği hususları da dikkate alındığında, davacının ortağı olduğu ... AŞ'ne ait dava konusu edilen 2 bağımsız bölümün davalı şirkete satışının muvazaalı olduğuna yönelik kanaat oluşmadığı, dolayısıyla satışın geçersiz olduğunun ispat edilemediği, bu doğrultuda taşınmazların anılan şirkete tapuda tescilinin sağlanamayacağı anlaşılmakla, tapu iptal ve tescil davası yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiş, yine davacı ikinci bir talep olarak devir tarihinden itibaren kira bedellerinin ödenmesini talep etmiş ise de, söz konusu bu bedellerin mülkiyet hakkı gereği davalılara ait olduğu taşınmazların satışının muvazaalı olarak kabul edilmemesi nedeniyle kira bedelleri yönünden açılan davanın da reddine karar vermek gerekmiştir. Tüm bu hususlar dikkate alınarak, davacının asıl ve birleşen davadaki taleplerinin reddine karar verilerek aşağıdaki hüküm tesis olunmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ve dosya içeriğine göre;
1-Asıl dava ve birleşen davanın AYRI AYRI REDDİNE,
2-Hüküm kesinleştiğinde taşınmaz üzerinde konulan tedbir kararının kaldırılmasına,
3-Asıl Davada;
a-Harçlar tarifesi gereğince alınması gereken 80,70TL karar harcının peşin alınan 22.624,00TLden mahsubu ile fazla alınan 22.543,30TLnin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
b-Karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince 86.122,50TL nispi ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
c-Davalı ... İnş Ltd Şti tarafından yapılan 94,00TL posta masrafı yargılama giderinin davacıdan alınarak bu davalıya verilmesine,
d-Davalı ... tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
e-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin takdiren üzerinde bırakılmasına,
4-Birleşen Davada;
a-Harçlar tarifesi gereğince alınması gereken 80,70TL karar harcının peşin alınan 17.077,50TLden mahsubu ile fazla alınan 16.996,80TLnin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
b-Karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince 67.050,00TL nispi ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalı ... Gay İnş AŞ'ne verilmesine,
c-Davalı ... İnş AŞ tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
5-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının talep halinde ve karar kesinleştiğinde iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 Hafta süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemesine İSTİNAF yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 23/02/2022
Başkan ...
E-İMZALI
Üye ...
E-İMZALI
Üye ...
E-İMZALI
Katip ...
E-İMZALI