T.C.
İSTANBUL
10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2017/1060 Esas
KARAR NO:2021/647
DAVA:İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:07/12/2017
KARAR TARİHİ:14/09/2021
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA: Davacı vekili mahkememize vermiş olduğu dava dilekçesi ile, davalı kooperatifin, davacıya tebliğ ettiği yazıda ... Sitesinin tümünün yapı kullanım belgesi (iskan) alındığı ve 09/06/2017 tarihi itibari ile de kat mülkiyeti tapularının kooperatif adına çıkartıldığının belirtildiğini, davacı adına tapu devir(ferdileşme) işlemlerinin yapılacağı taşınmaz listesi ile birlikte bu taşınmazlar için ödenmesi gerekli aidatların listesinin de davacıya tebliğ edildiğini, davalı kooperatif tarafından davacıya ödenmesi gereken aidat toplamının 6.284TL olduğunun açıkça beyan edildiğini, davacının da bu aidat borcunu ödediğini, tapu devir işlemleri ile ilgili tüm evrak ve resimlerin de 18/07/2017 tarihinde davacı tarafından kargoya verildiğini ve 19/07/2017 tarihinde de bizzat kooperatif başkanı tarafından teslim alındığını, kooperatif tarafından davacıya tebliğ edilen muaccel toplam aidat borcu ödenmesine ve istenen tüm belgelerin gönderilmesine rağmen, teslim alınan 19/07/2017 tarihinden itibaren davacıya tapu devirlerinin yapılmadığını, davalıya ihtarname gönderilerek tapu devirlerinin yapılmasını ve dairelerin de fiilen teslim edilmesinin talep edildiğini, işbu ihtarnamenin davalıya tebliğ edilmiş olup, davacı tarafından ....İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası ile uğradığı zarar ile ilgili davalıya icra takibi yapıldığını, icra takibine konu alacağın, davalının davacıya daireleri fiilen teslim etmemesi ve tapuda devretmemesi nedeni ile uğradığı kazanç kaybı olduğunu, davacının en az 29.305,20TL kazanç kaybına uğradığını beyanla, davanın kabulü ile, itirazın iptali ile takibin devamına, davalının %20 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili mahkememize vermiş olduğu cevap dilekçesi ile, davacının taleplerinin haksız olduğunu, davacı tarafından ferdileştirme usulüne ilişkin alınan kararlar gereğince davacının usulüne uygun olarak işlemlerin tamamlanmamış olması nedeni ile uğranıldığı iddia edilen zarardan davalının sorumlu tutulmasının mümkün olmadığını, davacının iddia ettiği şekilde davalının kötü niyeti olmadığını, davacı tarafından giderilmesi gereken eksikliklerin giderildiği takdir de ferdileştirme işleminin yapılarak davacıya tahsis edilen dairelerin tapu belgelerinin gönderileceğinin davacıya bildirildiğini, davacının işbu dava açıldıktan sonra ödemelerini belediyeye ve site yönetimine yaptığını ve tapularını da kendisine devredildiğini, ancak davacının kötü niyetli olduğunu, çünkü her ne kadar tapuların yakın tarihte devredildi ise de daire teslimlerinin 2014 yılında başladığını, davacının kötü niyetli olarak teslim almaktan kaçındığını, tüm kooperatif üyeleri dairelerini teslim aldığı halde davacının kötü niyetli olarak dairelerini teslim almaktan kaçındığını, genel kurul kararları ile teslime karar verilmiş olup, davacının tüm genel kurullarda hazır olarak bulunduğunu, daire teslim kararlarına da itiraz etmediğini, bu nedenle kooperatifin olağan genel kurul tutanaklarının incelenerek daire teslimlerinin ne zaman yapıldığının bilirkişilerce incelendiğinde görüleceğini beyanla, haksız davanın reddini, davacı aleyhine %20'den az olmamak kaydı ile kötü niyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Taraflara usulune uygun davetiye tebliğ edilmiş olup, ihtarname, genel kurul toplantı tutanakları, ticaret sicil kayıtları, yönetim kurulu kararı, vergi levhası, ticari defter ve kayıtları celp olunmuştur.
Tarafların iddia ve savunmaları, dosyada toplanan deliller nazara alınarak, dosya rapor tanzimi için bilirkişiye gönderilmiş olup, bilirkişilerKooperatif Uzmanı ..., SPK Lisans Değerleme Uzmanı ... ... ..., SMMM ... ... tarafından tanzim olunan 15/08/2018 tarihli raporunda; yapılan incelemeler sonucunda, 17/07/2017 tarihi ile icra takip tarihi olan 19/10/2017 tarihleri arasında daireleri kullanamamaktan kaynaklı davacının talep edebileceği kira kaybının, A Blok 13.Kat 82 nolu 76m2 brüt alanlı bağımsız bölüm için 3 ay 2 günlük kira kaybının 3.680,00TL, A Blok 19.Kat 107 nolu 75 metrekare brüt alanlı bağımsız bölüm için 3 ay 2 günlük kira kaybının 3.833TL, A Blok 26.Kat 154 nolu 83 metrekare brüt alanlı bağımsız bölüm için 3 ay 2 günlük kira kaybının 4.600,00TL; B Blok 18.Kat 125 nolu 83 metrekare brüt alanlı bağımsız bölüm için 3 ay 2 günlük kira kaybının 4.140TL olduğunu, dava konusu 5 adet taşınmaz için toplam kira kaybının 20.700TL olabileceğini, 20/06/2017 genel kurul kararına istinaden, kooperatifin tapu verme işleminin 31/08/2017 tarihinden sonra yapılacağı anlaşıldığından, 31/08/2017 ile icra takip tarihi 19/10/2017 tarihleri arasında yapılabilecek bir satışın yapılamamasından kaynaklı bir zararın bulunmadığını, taşınmazların değerinde meydana gelen artışın diğer ekonomik değer ve varlıkların fiyat artışından daha yüksek seyretmediğini, ülkemizde taşınmaz varlıkların değerinde meydana gelen artışın diğer ekonomik değer ve varlıkların fiyat artışından daha yüksek seyrettiğini, ülkemizde, taşınmaz varlıkların değerinde meydana gelen fiyat artış oranının genel olarak diğer ekonomik verilerden daha fazla olduğunu, bu nedenle dava konusu olayda da somut olarak hesaplanabilecek bir zararın gerçekleşmediğini ve taşınmazların satılamayışı nedeniyle bir zarar oluşmadığını belirtmişlerdir.
Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş olup, rapora karşı beyan ve itirazlar dosyaya ibraz edilmiş, itirazlar doğrultusunda tanzim olunan ek raporda; davacıya ait daireleri teslim edilmesi gereken zaman ve fiilen teslim edildiği tarihlerin raporda belirlendiğini ve geç teslim edilen dairelerin açıklandığını, buna göre hesaplama yapıldığını, davalının itirazları sonucunda bulunan sonuçta bir değişiklik olmayacağına alınan donelerin olayın gelişimine ve bulanan rayiçlerin günün şartlarına uygun olduğuna kök rapordaki görüşlerinde bir değişiklik olmayacağına ilişkin tespitlerini belirtmişlerdir.
Bilirkişiler SMMM ... ve SPK Lisanslı Değerleme Uzmanı ... tarafından tanzim olunan ikinci ek raporda; davacının kooperatifin ortağı olduğundan ve5 adet daire hakkının bulunduğunda uyuşmazlık olmadığını, davacının 04/08/2017 tarihli ihtarnamesinde ferdileşme işlemi için talep edilen parayı 17/07/2017 tarihinde ödediğini istenilen belgeleri 19/07/2017 tarihinde teslim ettiğini, aradan 15 gün geçmesine rağmen tapu devirlerinin yapılmadığını, bu nedenle zarara uğradığını, doğmuş ve doğacak her türlü zararın tazminini isteme hakkını saklı tuttuğunu belirterek tapuların fiili olarak teslim tarih ve saatinin 3 gün içinde bildirilmesini istediğini, 18/10/2017 tarihinde uğradığı 29.305TLlik zararın tazmin edilmesi amacıyla davalı kooperatif aleyhine icra takibi başlattığını, davalının takibe itirazı üzerine de huzurdaki davayı açtığını, davalının, davacının 04/08/2017 tarihli ihtarnamesinin cevabını neden icra takibi sonrasına bıraktığına dair açıklamasının olmadığını, gönderdiğini iddia ettiği 30/11/2017 tarihli ihtarnameyi de dava dosyasına sunmadığı, davacının ... Site yönetimine ait olan borcu ile Küçükçekmece Belediyesine olan emlak vergisi borcu hakkında belge sunmadığı ve bunları nasıl öğrendiğine dair hiçbir açıklama yapmadığını, davacının site aidat borcu ile emlak vergisi borcunu hangi tarihte ödediğine ve tapularının hangi tarihte teslim edildiğine dair dava dosyasına belge ibraz etmediği ve bilgi vermediğinin sabit olduğunu, 05/08/2015 tarihli olağan genel kurul toplantısında alınan karara göre mülkiyetsiz fiili teslimin, aksini ispat eden iddia ve belge bulunmadığından o tarihlerde gerçekleştirildiğini kabul etmek gerektiğini, davalı kooperatifin 20/06/2017 tarihli genel kurul toplantısında alınan karara göre tapuların verilmesine 31/08/2017 tarihinden sonra başlanılması gerektiğinden davacının tapularının daha önce verilmesi için özel bir işlem yapma yükümlülüğü bulunmadığını, bu nedenle davalının kira kaybının da 6.284TLlik ödemenin yapıldığı 17/07/2017 tarihinden değil 01/09/2017 tarihinden başlatılması ve kök raporun netice bölümünün a) şıkkında sehven yapılan hatanın düzeltilmesi gerektiğini, buna göre davacının 01/09/2017-18/10/2017 dönemi uğradığı kira kaybının kök rapordaki teknik değerlendirmeler kapsamında hesaplandığını, buna göre A Blok 13.kat 82 nolu bağımsız bölüm için 1.880,00TL, A Blok 19.Kat 107 nolu bağımsız bölüm için 1.958,02TL, A Blok 26.Kat 154 nolu bağımsız bölüm için 2.350TL, B Blok 18.Kat 125 nolu bağımsız bölüm için 2.271,98TL, B Blok 18.Kat 128 nolu bağımsız bölüm için 2.115TL olmak üzere toplam kira bedellerinin 10.575TL olduğunu belirtmişlerdir.
Dava, davalı kooperatifin taşınmazların tesliminde gecikmesinden kaynaklı olarak meydana geldiği iddia edilen zararın tahsiline yönelik davalı aleyhine başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali davasıdır.
Takip dosyasının incelenmesinde davalı tarafından borca itiraz edildiği, itirazın iptaline ilişkin davanın İİK 67/1 de düzenlenen 1 yıllık hak düşürücü süre içinde açıldığı anlaşılmıştır.
Yapılan yargılama, davacı tarafın iddiaları, davalının beyanları, tanzim olunan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacının kooperatifin ortağı olduğundan ve 5 adet daire hakkının bulunduğunda uyuşmazlık olmadığını, davacının 04/08/2017 tarihli ihtarnamesinde ferdileşme işlemi için talep edilen parayı 17/07/2017 tarihinde ödediğini istenilen belgeleri 19/07/2017 tarihinde teslim ettiği, aradan 15 gün geçmesine rağmen tapu devirlerinin yapılmadığı, bu nedenle zarara uğradığını, doğmuş ve doğacak her türlü zararın tazminini isteme hakkını saklı tuttuğunu belirterek tapuların fiili olarak teslim tarih ve saatinin 3 gün içinde bildirilmesini istediği, 18/10/2017 tarihinde de uğradığını iddia ettiği 29.305TLlik zararın tazmin edilmesi amacıyla davalı kooperatif aleyhine icra takibi başlattığı, davalının takibe itirazı üzerine de huzurdaki davayı açtığı, davacının kooperatifin ortağı olduğundan ve 5 adet daire hakkının bulunduğu hususunda uyuşmazlık olmadığı, Küçükçekmece Tapu Müdürlüğünün 20/04/2018 tarihli yazısı ile gönderilen tapu kayıtlarından, davacının hak sahibi olduğu 5 adet dairenin yapı kullanma izin belgelerinin alınarak kat mülkiyetine çevrildiği tespit edilmiştir.
Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle taşınmazları teslim yükümlüğünün (Tapuda teslim yükümlülüğü) doğduğu tarihin belirlenmesi gerekmektedir. Davalı kooperatif tarafından ferdileştirme işleminin yapılabilmesi için davacıdan istenen 6.284,00-TL para davacı tarafça 17/07/2017 tarihinde ödenmiş, ve kooperatif tarafından istenilen belgeler 19/07/2017 tarihinde kooperatife teslim edilmiştir. Davalı kooperatifin 20/06/2017 tarihindeki genel kurul toplantısında alınan karar göre tapuların verilmesine 31/08/2017 tarihinde başlanması gerekmektedir, davalı tarafça ferdileştirme için istenen para ve belgelerin bu tarihten önce davacı tarafından ödeme ve tesliminin yapılması nedeniyle en geç 01/09/2017 tarihinde taşınmazların teslim edilmesi gerektiği, taşınmazların ise 18/10/2017 tarihinde teslim edildiği bu itibarla davalının teslimdeki gecikmeden kaynaklı zarardan sorumlu olduğu kanaatine varılmıştır.
Mahkemece zararın tespiti açısından ilgili dairelerin yaklaşık kira bedelleri araştırılmış buna göre mahkememizce yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucu tanzim olunan ve mahkememizce de kabul gören bilirkişi raporuna göre (bila tarihli 2. Ek rapor), davacının 01/09/2017-18/10/2017 dönemi uğradığı kira kaybının A Blok 13.kat 82 nolu bağımsız bölüm için 1.880,00TL, A Blok 19.Kat 107 nolu bağımsız bölüm için 1.958,02TL, A Blok 26.Kat 154 nolu bağımsız bölüm için 2.350TL, B Blok 18.Kat 125 nolu bağımsız bölüm için 2.271,98TL, B Blok 18.Kat 128 nolu bağımsız bölüm için 2.115TL olmak üzere toplam 10.575TL kira gelirinden mahrum kaldığı, her ne kadar davacı tarafından ayrıca taşınmazları satılması ve satış bedellerinin vadeli hesapta tutulması halinde elde edilebilecek faiz gelirinden mahrum kalındığı iddia edilse de bu zarar kalemin farazi olduğu, buna ilişkin olarak dosyada bir delil bulunmadığı anlaşılmakla davanın kısmen kabulüne, alacağın tespitinin yargılamayı gerektirmesi nedeniyle icra inkar tazminatı talebinin reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiltir
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenler ve dosya içeriğine göre;
1)-Davanın KISMEN KABUL-KISMEN REDDİ ile, davalının .... İcra müdürlüğü' nün ... esas sayılı takip dosyasına yapmış olduğu itirazın kısmen iptaline, takibin 10.575,00 TL asıl alacak üzerinden devamına, takibe takip tarihinden alacak tamamen ödeninceye kadar yasal faiz işletilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
2)-Şartları oluşmadığından icra inkar tazminatı talebinin reddine,
3-)Harçlar tarifesi gereğince alınması gereken 722,37TL nispi karar harcından peşin alınan 500,46TLnin mahsubu ile bakiye 221,91TLnin davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
4-)Karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince 4.080,00TL ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-)Karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince 4.080,00TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak vekil ile temsil edilen davalıya verilmesine,
6-) Davacı tarafından yapılan bilirkişi ücreti, tebligat tezkere giderleri olmak üzere toplam 2.583,50TL yargılama giderinin kabul ve red oranına (%36) göre hesaplanan 930,06TLsının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Ayrıca davacı tarafından bu dava nedeniyle yatırılan 500,46TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-)Davalı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
8-)Davacı tarafından yatırılan ve kullanılmayan gider avansının talep halinde ve karar kesinleştiğinde İADESİNE,
Dair taraf vekillerinin yüzüne karşı, (HMK 345/1 md. gereğince) gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Mahkememize veya başka bir yer mahkemesine dilekçe ile başvurmak ve istinaf harcı ile gerekli giderlerin tamamı ödenmek suretiyle, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar, açıkça okunup usulen anlatıldı. 14/09/2021
Katip ...
E-İMZALI
Hakim ...
E-İMZALI