T.C.
İSTANBUL
10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2019/527 Esas
KARAR NO:2022/727
DAVA:Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:22/08/2019
KARAR TARİHİ:23/11/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacılar ile yüklenici ... ... A.Ş.arasında ... 20.Noterliğinin 11/05/2016 tarihli ve ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde Gayrimenkul Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşme uyarınca yüklenicinin davacıların maliki bulunduğu arsa sahibi olduğu ... ilçesi, ... Mah.126 pafta, 6770 ada, 3 parselde kayıtlı 3.150 m² arsa üzerine belediye tarafından onaylanmış proje ve sözleşmenin 14.maddesinde de belirtildiği üzere sözleşmenin eki niteliğinde bulunan Bayındırlık İşleri Genel Şartnamesine, Bayındırlık İşleri Genel Teknik Şartnamesine, Bayındırlı İşleri Genel ve Özel Şartnamelerine, Bayındırlık İşteri Tesisat İşleri Genel ve Özel Şartnamelerine, İstanbul Büyükşehir Belediyesi Peyzaj Teknik Şartnamelerine, Afet İşleri Yönetmeliğine, Diğer İlgili Kurumların Yönetmeliklerine, Türk Standartları Enstitüsünün Şartnamelerine, Şartnamelerin ek ve değişiklerine uygun birinci sınıf işçilik ile inşaat yapılmak zorunda olduğu, yazılı maddeler sözleşme ekinde bulunmasa dahi sözleşmenin eki sayılacağını, taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinin süreler başlıklı 6.,maddesine göre: “Yüklenici arsanın teslim alınmasından itibaren 6 ay içinde ruhsat alıp ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içinde inşaatı anahtar teslim bitirecek, geçici kabulü gerçekleştirecek ve iskan izni için başvurusunu yapacaktır.Yüklenici, ilave 6 ay içerisinde iskan iznini alacaktır. Ancak yukarıda belirtilen 18 aylık süre içerisinde inşaatın anahtar teslimi bitirilememesi halinde Arsa Sahibi Yükleniciye 6 aylık ek süre daha taşıyacaklardır.” hükmüne amir olduğunu, hal böyle olmakla, yüklenicinin inşaâat ruhsatını 08.03.2016 tarihinde almış olmakla ruhsat tarihinden itibaren 18 +6 ay ek sürenin 08.03.2018 tarihinde son bulmuş olmasına rağmen tespite konu inşaatin iskanını tespit tarihi itibarı ile alamadığını, dava konusu taşınmazın iskanının sözleşme gereği müteahhit tarafından ödenmesi gerekirken ancak 07.11.2018 tarihinde davacı şirketçe 187.443 TL.sı iskan harcının ödenmesi sonucunda alınabildiğini, bu süreçte davacılar söz konusu İnşaat ile ilgili olarak ; yüklenicinin yapması gerektiği halde hiç yapmadığı inşaat imalatlarının, yüklenici tarafından yapılan hatalı ve ayıplı inşaat imalat ve işlerinin ve yüklenicinin yapması gerektiği halde davacılarca yapılan inşaat imalat ve işlerin tespiti için ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesimin .../....D.İş sayılı delil tespiti davası açtığını, bilirkişilerce yerinde yapılan keşif sonrası bilirkişi raporunda ayıplı hatalı ve eksik imalatlar belirtilerek ayıplı, hatalı ve eksik imalat bedelinin 1.120.958,68 TL olarak, davacılarca yapılan imalat bedelinin 200.806,16 TL, ayrıca 08.08.2018 tarihili ... Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün yazısına göre dava konusu binanın iskanını alınamamış olduğunun tespit edildiğini, taraflar arasındaki 11/05/2016 tarihli Noter sözleşmesinin cezai şart başlıklı 12.maddesine göre söz konusu cezai şart ve gecikme cezasının tarafların asıl borçlarına ek birer borç niteliği taşıdığını ve tarafların işbu sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerini yerine getirmemeye veya herhangi bir takas, mahsup veya stopaj ileri sürmeye yönelik herhangi bir hak vermeyeceğini, yani alacaklının asıl edim ile ceza arasında bir şeçim yapmak zorunda olmadığını, asıl borcun yanında ondan bağımsız ek bir borç söz konusu olduğunu, 08.03.2018 tarihinde alınması gereken iskanın ancak 07.11.2018 tarihinde alınabilmiş olup, dava konusu inşaatın tespit davası sonucu hazırlanan bilirkişi raporunda belirtilen ayıp ve eksikleri taşıdığını, bu iki sebepten ötürü (süreye aykırılık ve ayıplı ve noksan imalat) davacıların 2.500.000.TL.lik bu cezai şarta hak kazandıklarını, ayrıca 08.03.2018 tarihinde sözleşmenin 12.2.maddesine göre inşaat sözleşmesi ve eki teknik şartnameye uygun olarak anahtar teslimi olarak tamamlanması gereken inşaatın bilirkişi raporuna göre teknik şartlara uygun bir şekilde tamamlanmamış olması sebebiyle gecikilen ilk 60 gün sonrası yani 08.05.2018 tarihinden iskanın alındığı 07.11.2018 tarihleri arası 6 ay için 6x50.000.USD — 300.000.USD kiranın davacılara ödenmesi gerektiğini, bu nedenlerle hatalı ve eksik yapılan imalat bedeli olarak şimdilik 100.000.TL.sının, davacılarca yapılan imalat bedellerinden şimdilik 50.000,TL.sı imalat bedelinin , sözleşmenin 12.1 maddesinde belirtilen cezai şarttan şarttan şimdilik 100.000.TL.sının ve 12.2. maddede belirtilen kira miktarının şimdilik 20.000.USD sının ve davacı şirketce ödenen 187.443 TL.si iskan harcının davacılara dava tarihinden itibaren reeskont faizi (20.000 USD için 1 yıllık mevduata uygulanan en yüksek dolar faizi) ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Dava başlangıcında TL cinsinden yapılan taleplere ilişkin harç ödenmiş olmasına rağmen (437.443,00TL yerine 449.243,00TL üzerinden ödenmesi) 20.000USD için harç ödenmemiş olup, bakiye 104.400,00TL üzerinden binde 68,31'in 1/4 oranında olmak üzere 1.783,00TL eksik harcın tamamlanması için davacı tarafa 1 haftalık süre verilerek aksi takdirde Harçlar Kanunun 30.32 mad uyarınca işlem yapılmayacağı ihtar edilmiş, 12/09/2019 tarihinde davacı tarafça eksik harç ikmal edilmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı taraf ile yapılan sözleşmede ticari alanların natamam şekilde teslim edileceğinin belirtildiğini, bu alanların eksik ifa olarak tanımlanması ve kendilerince yapılan imalat bedellerinin talep edilmesinin hukuka aykırı olup dürüstlük kuralları ile bağdaşmadığını, davalı şirket tarafından iskan ile ilgili olarak gerekli başvuru ve işlemlerin süresi içerisinde hatta daha da öncesinde ve eksiksiz olarak ilgili kurumlar nezdinde yapıldığını, iskanın gecikmesinin davalı şirketten değil belediyeden kaynaklandığını, inşaat ile ilgili bütün harç ve giderlerin davalı şirket tarafından karşılanmış olup arsa sahibi olarak davacıların gözükmesi nedeniyle makbuzların davacılar adına çıktığını, davacı tarafça ödemelerin kendileri tarafından yapıldığı iddiasının dürüstlük kuralları ile bağdaşmadığını, davalı tarafından gerekli işlemlerin süresinde yerine getirilmesi nedeniyle davacı tarafın cezai şart talebinde bulunamayacağını, davalı şirketten kaynaklanan bir gecikmenin bulunmaması nedeniyle kira bedeline ilişkin talebinde yerinde olmadığını, ayrıca somut bir kira kaybı da ileri sürülmediğini, davalı şirket tarafından gerçekleştirilen satışlar üzerine davacı tarafça ayrıca 315.000 USD kur farkı adı altında ödeme yapıldığını, bu nedenlerle davanın reddi ile yargılama sonucunda aleyhlerine kanaat oluşması durumunda davacı tarafa kur farkı adı altında yapılan 315.000 USD tutarındaki ödemenin tenzil edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili 30/09/2020 havale tarihli cevap dilekçesinin ıslahı dilekçesi ile, davacı taraf ile ... 20.Noterliğinin 25/12/2015 tarihli ve ... yevmiye nolu Hasılat Paylaşımı Karşılığı Arsa Satış Sözleşmesi başlıklı sözleşme düzenlendiğini, sözleşmenin niteliğinin gelir paylaşımlı inşaat sözleşmesi olduğunu, olayda adi ortaklık hükümlerinin uygulanması gerektiğini, sözleşmenin 3. maddesinde arsa sahibinin kontrolünde davalı şirketin onaylanacak proje inşaatını yapacağı, inşa edilecek bağımsız bölümlerden elde edilecek hasılatın %50 arsa sahipleri- %50 yüklenici arasında paylaştırılacağı, 5. maddesinde proje konseptinin arsa sahibinin onayına sunulacağı, 6. maddesinde satış fiyatının taraflarca müştereken belirleneceği, arsa sahipleri muvafakat etmedikçe m² satış fiyatının 4.500 TL'den düşük belirlenemeyeceği, yüklenici ve arsa sahiplerinin müşterek kararlarıyla satış fiyat listelerinin, her %25 bölümün satışını takiben yüklenici ve arsa sahibinin müşterek kararlarıyla yeniden belirlenerek değiştirilebileceği, ticari alanlar için tarafların ayrı bir satış listesini mutabakatla belirleyeceğinin kararlaştırıldığını, 11. maddesinde de paylaşım esasları belirtilerek ve 11.3 maddesinde tarafların amacının inşaatın bağımsız bölümlerinin batışından elde edilecek gelirin paylaşımı olduğunun belirtildiğini, müşterilere satışı yapılan dükkan ve dairelerdeki eksik ve ayıplı ifa iddialarının müşteriler tarafından ileri sürülebileceğini, davacı tarafın bu yönde bir talep ve dava hakkı olmadığını, aksine müşteriler tarafından açılacak davada davalı şirket ile birlikte müşterek ve müteselsil sorumluluğu bulunduğunu, davacı tarafça müşteriler tarafından kendisine eksik ve ayıplı ifa nedeniyle talepte bulunulduğu ve zararın giderilerek davalı şirkete rücu davası açıldığı şeklinde bir iddiada da bulunulmadığını, ortak alandaki ayıp iddiaları bakımından da davacı tarafın sadece binadaki hissesi oranında talepte bulunabileceğini, sözleşmenin 9.2 maddesi ile geçici kabulde tespit edilecek kabule engel eksikliklerin davalı şirkete iletilmesi ve eksikliklerin giderilmesi için uygun bir süre verilmesinin kararlaştırıldığını, davacı tarafça davalıya tespit raporu dışında herhangi bir bildirim yapılmadığını ve ayıpların giderilmesi için uygun bir süre de verilmediğini, bu nedenle sözleşmeye aykırı olarak ayıplı iş bedellerinin tazmininin talep edilmesinin hukuka ve hakkaniyete aykırı olduğunu, davacı taraf ile yapılan sözleşmenin onaylanan mimari projeye uygun şekilde yapıldığını, ticari alanların natamam şekilde teslim edilmesinin ticari uygulama olup müşterilere yapılan devirlerde natamam teslim edildiğinin belirtildiğini, bu hususun davacının kabulü ve bilgisi dahilinde olduğunu, ticari alanlar dışındaki eksiklik iddialarının da projeye aykırı bir takım iddialar olup davalı şirketin projeye uygun olarak üzerine düşen yükümlülükleri eksiksiz ifa ettiğini, tüm bu itirazların dışında yapı denetim raporlarında ve iş bitirme tutanaklarında işin eksiksiz ifa edildiği belli olup davacı tarafında bu belgelerde imzası bulunduğunu, yapı denetim şirketinin yükleniciyi arsa sahibi adına denetleyen şirket olup eksik ifa edilen bir iş için iş bitirme tutanağı düzenlemesinin düşünülemeyeceğini, sözleşmede iskan için belirlenen sürenin inşaat süresi bitimine ilave 6 aylık süre olduğunu, bu sürenin 08/09/2018'de dolduğunu, aksinin kabulü halinde dahi davalı şirket tarafından iskan ile ilgili olarak gerekli başvuru ve işlemlerin süresi içerisinde hatta daha da öncesinde ve eksiksiz olarak ilgili kurumlar nezdinde yapıldığını, iskanın gecikmesinin davalı şirketten değil belediyeden ve davacı taraftan kaynaklandığını, her ne kadar cevap dilekçesinde iskan harcının tamamının davalı şirket tarafından karşılandığı ileri sürülmüş ise de davalı şirketin o dönemdeki muhasebecisi ile yapılan görüşmede belirtildiği üzere iskan harcının davalı şirket ve davacılar tarafından yarı yarıya karşılandığını, bunun dışındaki reklam giderleri için davacı tarafından karşılanacak tutar hariç bütün harç ve giderlerin davalı şirket tarafından karşılandığını, arsa sahibi olarak davacıların gözükmesi nedeniyle makbuzların davacılar adına çıktığını, davalı şirket tarafından gerekli işlemlerin süresinde ve eksiksiz yerine getirilmesi nedeniyle davacı tarafın cezai şart talebinde bulunamayacağını, ayrıca sözleşmenin 9.2 maddesi uyarınca inşaatta eksiklik bedelinin, inşaatın toplam bedeline oranının %5 oranından fazla olması halinde kabulün yapılmayacağı belirlenmiş olup, eksiklik talep edilmesi halinde eksikliğin inşaatın tamamına oranının tespit edilmesi gerektiğini, %5 oranını aşmayan ve binanın kullanımına engel teşkil etmeyen ayıplar bulunması halinde dahi sözleşmeye aykırılık olmadığı için cezai şart talebinin reddi gerektiğini, davalı şirketten kaynaklanan bir gecikmenin bulunmaması nedeniyle kira tazminatına ilişkin talebinde yerinde olmadığını, iskan için sözleşmede belirlenen sürenin 8 Eylül 2018'de dolduğunu, sözleşmenin 13.2 maddesinde belirlenen kira tazminatının talep edilebilmesi için de gecikmenin 60 günü aşması halinde 60 günlük süreden sonraki her ay için 50.000 USD ödeneceğinin kararlaştırıldığını, Eylül 2018'e eklenen 60 günlük sürenin 08/11/2018 tarihinde dolduğunu, iskan bu tarihten önce alındığı için gecikme nedeniyle kira tazminatı şartlarının da oluşmadığını, bu nedenlerle öncelikle müşterilere satışı yapılan bağımsız bölümlerdeki ayıp iddiaları ile ilgili davacı tarafın dava ehliyetinin olmaması nedeniyle, dava şartı yokluğundan bu yöndeki taleplerin usulden reddine, haksız ve hukuka aykırı olarak açılan ve dürüstlük kuralları ile bağdaşmayan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
... 2.Sulh Hukuk Mahkemesinin .../... D.iş sayılı dosyası UYAP üzerinden getirtilmiştir.
... Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğü'nün 11/02/2020 tarihli cevabi yazısı ile, 6770 ada, 3 parsel sayılı yer ile ilgili olarak;16.11.2017 tarihli ve ... referans nolu Yapı Kullanma İzin Belgesi (İskan) başvurusu yapıldığı fakat iskan evraklarının eksikliğinden dolayı işlem yapılmadığı, 15.10.2018 tarihli ve ... referans nolu, inşaatın kontrolünden sorumlu Yapı Denetim Firması olan ... Ltd. Şti. tarafından dilekçe ile İskan başvurusu yapıldığı ve İskan işlemlerinin 07.11.2018 tarihli ve 147 Sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesi düzenlenerek tamamlandığı, İskan harçları müteahhitle mal sahibinin arasında yaptıkları sözleşmeye bağlı olarak yatırılmakta olup, 02.10.2018 tarihinde ... ... ve İnşaat San. Tic. A.Ş adına Belediye veznesine yatırıldığından bahisle makbuz, mimari proje ve ekleri yazı ekinde CD ortamında gönderilmiş, yine 13/10/2020 tarihli cevabi yazı ekinde yapı ruhsatı ve mimari proje CD ortamında gönderilmiştir.
... Tapu Müdürlüğünün 29/12/2020 tarihli cevabi yazısı ekinde davaya konu taşınmazda tescil edilen inşaat sözleşmesi örneği, ... İnş.ve Tic.Ltd.Şti.şirketinin 13/01/2021 tarihli cevabi yazısı ile davaya konu inşaata ilişkin mevcut belgeler gönderilmiştir.
... Belediye Başkanlığı İmar ve Şehircilik Müdürlüğünün 18/02/2021 tarihli cevabi yazısı ile, 22.08.2017 tarihli iskan başvuru dilekçesinin olduğu, 05.09.2017 tarihli yazı ile iskan alınabilmesi için %80- %100 hakkediş ve iş bitirme evraklarının tamamlanması (imzalanması) gerektiğinin belirtildiği, yine 16.11.2017 tarihinde iskan başvuru dilekçesinin olduğu ancak; iş bitirme ve % 95 hakkediş evraklarının olmadığı ve yine 15.12.2017 tarihli ve 20.02.2018 tarihli dilekçelere verilen, 01.03.2018 tarihli cevabi yazıları ile belirtildiği üzere; inşaat mahallinde yerinde yapılan incelemelerde ortak alanlarda tamamlanması gereken eksikliklerin olduğunun belirtildiği, 30.07.2018 tarihli % 95 ve iş bitirme belgesinin imzalanması hususunda verilen dilekçeye istinaden 05.09.2018 tarihli yazı ile evrak eksikliklerinin olduğunun ilgililere bildirilmiş olup, nihayetinde 05.10.2018 tarihinde iş bitirme tutanağının imzalandığı, 16.10.2018 tarihli iskan başvurusu ile iskan işlemlerinin başlatıldığı ve 07.11.2018 tarih ve 147 sayılı Yapı Kullanma İzin Belgesinin düzenlendiği belirtilerek ilgili yazışmalar ve evraklar yazı ekinde gönderilmiştir.
Mahkememizce inşaat mühendisi, gayrimenkul değerleme uzmanı ve nitelikli hesaplama uzmanı bilirkişi refakatinde 19/02/2021 günü mahallinde keşif icra edilmiş, düzenlenen 20/09/2021 tarihli raporda; davalı yüklenicinin, yapmış olduğu inşaatı Ruhsat Projesine göre ifa ettiği ancak yapılan imalatlarda bazı hatalı ve eksik inşaat işleri olduğu, bu eksik işlerin kapsamının işin tamamına oranının %1-2 seviyesinde olduğu ve teknik işler şartnamesi kapsamında, sözleşmeye göre %5’lik geçici kabul eksikliği kapsamında rahatlıkla değerlendirilebileceği, dava dosyasında özel bir teknik şartname görülmemesine ragmen, Sözleşmelerde atfedilen teknik Şartnamelere ve Belediyesince Onaylı Mimari ruhsat Projelerine uygun olarak yapıldığı, davalı yüklenicinin, imalat hataları sebebiyle tamamlanması gereken inşaat işlerinin teknik kurallara uygun tamamlanabilmesi için yapılması gereken tadilatların 2018 yılı birim Fiyatlarıyla takdir edilen Malzeme ve İşçilik bedelleri maaliyeti Toplamının 329.940 TL + Kdv olduğu , Davacı ...-... Metal Taşımacılık ve İnşaat San.Tic.A.Ş.‘ye İnşaat
projesindeki ortaklığından kalan söz konusu gayrımenkullerin tesliminde bir gecikme yaşanmadığına davalı yüklenici ... ... A.Ş’nin edinimini yerine getirdiği Gayrımenkullerin kullanıma, satışa, kiralanmaya hazır hale getirilmiş olduğuna kanaat getirildiğinden Cezai şart, gecikme cezası veya kira geliri talep edemeyeceği belirtilmiştir.
Bilirkişi raporu taraf vekillerine tebliğ olunmuş, taraf vekilleri tarafından rapora karşı beyan ve itiraz dilekçesi dosyaya ibraz edilmiştir.
Dosya yeniden bilirkişi heyetine tevdi edilerek taraf itirazlarının tek tek değerlendirilmesi sureti ile ve 23/12/2020 tarihli celse ara kararı uyarınca sorular sorular da cevaplandırılarak, ayrıca inşaatta %5'lik oranında eksiklik bulunup bulunmadığı, %5 eksiklik varsa bundan kaynaklı davacının bir tazminat alacağının doğup doğmadığı hususunda ek rapor tanzimi istenmiş, düzenlenen 29/03/2022 tarihli ek raporda; ödenen iskan harcı hususunda 187.443,64 TL'nin mahkemece davacı tarafça ödemenin yapıldığının taktiri halinde ve ... Belediyesi'nce ilgili harcın iadesi gerçekleşmediği taktirde davalı tarafça davacıya ödenmesi gerekeceği, inşaatta %5'lik oranından daha az inşaat eksikliğinin olduğu bundan kaynaklı taraflar arasındaki sözleşme de dikkate alındığında davacının bir tazminat alacağının doğmadığı, inşaatın eksiklikler bedeli içerisine 200.806,16 TL'lik fatura yönünden ayrıca bir bedel ekleme yapılması gerekmediği, eksikliklerin toplam bedelinin kök raporda belirtildiği şekliyle 329.940 TL+KDV olduğu belirtilmiştir.
Bilirkişi ek raporu taraf vekillerine tebliğ olunmuş, rapora karşı beyan ve itiraz dilekçeleri dosyaya sunulmuş, davalı vekilinin talebi üzerine inşaatta görev almış taşeron firmalar olarak belirtilen ....... İnş.Tur.ve Oto Tic.Ltd.Şti., ... Sis.San.ve Tic.Ltd.Şti.ve ....Mek.İnş.Taah.Tic. ...'ya dava ihbar edilmiştir.
Davalı vekili tarafından yemin delilline dayanılmakla davalı tarafa iskan harçlarının davacı tarafça ödenip ödenmediği hususunda yemin metni hazırlayıp davacı şirket yetkilisine tebliğ ettirmesi için 2 haftalık kesin süre verilmiş, davalı tarafça 10/10/2022 tarihli dilekçe ile yemin metni mahkememize ibraz edilmiş, 23/11/2022 tarihli celsede davacı şirket yetkilisi ve davacı asil ... "... Belediyesine 02/10/2018 tarihinde ödemenin 187.443,64 TL tutarındaki iskan harcı tutarının tamamı tarafımca ödenmiştir, ... İnş. Mimarlık ve Dan. A.Ş tarafından tarafıma herhangi bir para verilmemiştir, buna ilişkin namusum, şerefim ve kutsal saydığım bütün inanç ve değerlerim üzerine yemin ediyorum" şeklinde yemin eda etmiştir
Dava; taraflar arasında akdedilen gayrimenkul taşınmaz satış vaadi kat karşılığı ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca, davalı tarafından üstlenilen edimlerin ayıplı ve eksik yapılmasından bahisle söz konusu taşınmazda oluşan ayıplı ve eksik yapılan iş bedeli, bu ayıp ve eksikliklerin giderilmesi amacıyla davacılar tarafından yapılan imalat bedeli, cezai şart bedeli, eserin geç tesliminden kaynaklanan geç teslim süresi içerisinde kaybedilmiş kira bedeli ve davalı tarafından sözleşmeye göre ödenmesi gereken iskan harcının davacı tarafından ödenmesi sebebiyle söz konusu bedelin tahsiline yönelik alacak ve tazminat davasıdır.
Yapılan yargılama, tarafların iddia ve savunmaları, alınan bilirkişi kök ve ek raporu, toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; taraflar arasında ... 7.Noterliğinin ... yevmiye sayılı 11/05/2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Taşınmaz Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiği, bilirkişi heyeti tarafından yapılan keşif sonucunda düzenlenen ve mahkememizce itibar edilen bilirkişi raporu ile; mimari ruhsat projesi anlamında eksik imalatın olmadığı , hatalı yapılan imalatların olduğu,yapılan inşaatta taraflar arasındaki % 50 - %50 Ortaklık payı dikkate alındığında, davalının davacıya vermesi gereken bedeli yansıtmayacağı, keşifte görüldüğü üzere yapılması gereken işlerin genellikle İnşaatın ortak alanlarında ortaya çıkan hatalı imalatlar olduğu, hatalı imalat sebebiyle davacıların davalı şirketten bir alacak talebinin bulunamayacağı, söz konusu hatalı imalatın toplam inşaat bedeline oranı % 5 ten çok az olduğu, davalı yüklenicinin inşaatın yapım ve Gayrımenkulleri teslimi anlamında bir gecikme söz konusu olmadığı, iskan ruhsatı alınmasının gecikmesi sebepleri arasında, davacı’nın ... Belediyesine olan emlak vergisi borcu sebebiyle, İskan Ruhsatının İlgili belediyece geciktirilmesi olarak görüldüğü, buna rağmen, sözleşmeye göre, inşaatın başlangıcından ve İskan ruhsatı alınıncaya kadar geçen süreler dikkate alındığında sadece 2 aylık bir süre aşımı olduğu, bu süre aşımının yükleniciden kaynaklanan edimini yerine getirmemesi sebebiyle oluşan bir durum olmadığı , oluşmayan gecikmeler sebebiyle davacının Cezai Şart isteminde bulunmasını gerektirecek bir durumunun olmadığı, sözleşmenin 7.2- ) Projeler: Bu sözleşmeye konu ticari ve konut amaçlı yapıların, İnşaatın ve ortak alanların yapımı, tamamlanması ve kullanımı için, İnşaatın öncesi, devamı ve sonrasında gerekli tüm proje ve hesaplar tüm masrafları yüklenici’ye ait olmak üzere yüklenici tarafından yapılacak ve yaptırılacaktır.’’ dendiği, bu anlamda davalı yüklenicinin edinimlerini yerine getirdiği kanaatine varıldığı, davalı tarafça arsa sahiplerine kira bedeli ödenmesi gereken bir durum söz konusu olmadığı, 25.12.2015 tarihli sözleşmenin 7.maddesinde ‘’ Arsa sahibi teslim tutanağı ile sözleşme konusu arsayı yükleniciye teslim edecektir. Yüklenici arsa sahibi tarafından yukarıda belirtilen teslimat gerçekleştikten sonra ruhsat alım işlemlerine başlayacaktır. Yüklenici arsanın teslim alınmasından itibaren 6 ay içinde ruhsat alıp ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içerisinde inşaatı anahtar teslimi bitirerek geçici kabulü gerçekleştirecek ve iskan izni başvurusunu yapacaktır. Yüklenici, ilave 6 Ay içerisinde İskan iznini de alacaktır. Ancak yukarıda belirtilen 18 aylık süre içerisinde inşaatın anahtar teslimi bitirilmemesi halinde arsa sahibi yükleniciye 6 aylık ek süre daha tanıyacaktır.’’ denildiği, yüklenici davalının işini zamanında bitirdiği ve iskanı süresi içinde aldığının söylenebileceği, bu sebeplerle taraflar arasındaki sözleşme gereğince, davacı ...-... Metal Taşımacılık ve İnşaat San.Tic.A.Ş.‘ye İnşaat projesindeki ortaklığından kalan söz konusu gayrımenkullerin tesliminde bir gecikme yaşanmadığına, Gayrımenkullerin kullanıma, satışa, kiralanmaya hazır halde olduğuna kanaat getirildiğinden , Gecikme cezası veya Kira geliri kaybı olmadığı belirtilerek eksiklilerin toplam bedeli 329.940 TL+KDV olarak tespit edilmiştir. Öte yandan davacı taraf, iskanın alınması için gerekli olan 187.443,64 TL harcın kendisi tarafından ödendiğini; davalı taraf ise söz konusu harcın kendisi tarafından davacı adına ödendiğini iddia etmekte olup dosya kapsamında sunulan makbuzlarda ve belediyenin cevabi yazısı ile ödemeyi yapan, davacı taraf olarak görülmektedir. Ayrıca ödeme makbuz asılları davacı tarafından sunulmuştur. Davalı yemin deliline dayanmış, davacı asil ve şirket yetkilisi ... sunulan yemin metni doğrultusunda mahkememe huzurunda yemin eda etmiş, imzası ile tasdik etmiştir. Bu anlatılanlar kapsamında davacı taraf talepleri ile ilgili aşağıdaki tespitlere ulaşılmıştır.
Hatalı ve eksik imalat yönünden; Gerek ... Sulh Hukuk Mahkemesine yaptırılan tespit sonucu aldırılan bilirkişi, gerekse mahkememizce yaptırılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporuna göre, davalı tarafından yapılan bir kısım imalatlarda hatalı ve yanlış işlemlerin yapıldığı, yine bazı eksikliklerin bulunduğu tespit edilmiştir. Mahkememizce yaptırılan keşif sonrası düzenlenen bilirkişi raporuna göre, hatalı ve ayıplı yapılan imalat bedeli bilirkişilerce 329.939,31 TL olarak tespit edilmiş ve bu rakam mahkemece de uygun görülmüştür. Ancak davacı tarafça hatalı ve ayıplı imalat bedeli olarak 100.000 TL talep edildiğinden ve fazlaya ilişkin ıslah da yapılmadığından 100.000,00 TL'nin talep doğrultusunda ve taleple bağlı kalınarak dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir.
Davacılarca tamamlanan imalat bedeli yönünden; Davacı tarafından tamamlanan eksik imalat bedeli KDV dahil 200.806,16 TL olduğu, söz konusu imalatların mahallinde yer aldığı, bilirkişiler tarafından tespit edildiği ancak bu imalatların davacı ya da davalı tarafından tamamlandığı hususunda dosyada herhanngi bir delilin bulunmaması nedeniyle söz konusu bedelin davacı tarafından tahsil edilip edilmeyeceğinin takdirinin mahkemeye ait olduğu belirtilmiş olup mahkeme aracılığı ile yapılan keşifte, davacı tarafından 3.kişilerce yaptırılan ve 3.kişiler tarafından kesilen faturalarda tevsik edilen imalatların davacı tarafından yaptırıldığının kabulü gerekmiştir. Zaten davalı tarafından da söz konusu imalatların kendileri tarafından yapıldığına ilişkin bir iddia da ileri sürülmemiştir. Nitekim davacı tarafından dosyaya ibraz edilen faturaların mahallinde tespit edilmiş olması ayrıca bu faturaların davacı adına kesilmiş olduğu da dikkate alındığında söz konusu imalat kalemlerinin de davacı tarafından gerçekleştirildiği mahkememizce değerlendirilmiş, buna yönelik davacılarca tamamlanmış imalat bedeli olarak bilirkişilerce tespit edilen 200.806,106 TL'lik imalat bedelinin imalat tarihindeki sözleşme birim fiyatlarına uygun olduğu değerlendirilmiş ancak buna ilişkin davacı tarafça 50.000 TL talep edilmiş olması ve fazlaya ilişkin ıslah da yapılmadığından 50.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi gerekmiştir.
İskan harcı yönünden; Taraflar arasında akdedilen 11/05/2016 tarihli ... 20.Noterliğinin ... Yevmiye sayılı Taşınmaz Satış Vaadi Karşılığı ve Arsa Payı Karşılığı inşaat Sözleşmesinin 3.maddesi ile 08/11/2017 tarihli Düzenleme Şeklinde Beyannamenin (... 30.Noterliğinni 08/11/2017 tarih 14037 yevmiye sayılı) 3.maddesinde iskan alınması için gerekli giderlerin yüklenicinin yükümlülüğünde olduğu düzenlenmiş bulunmaktadır. Davacı tarafça iskan alınması için 187.443 TL ödeme yapılmış ve buna ilişkin makbuzlar davacı tarafça dosyaya sunulmuş, davalının yemin teklifi üzerine davalı asil ve aynı zamanda davacı şirketin tek yetkilisi ... tarafından duruşmaya gelinerek söz konusu iskan giderinin bizzat kendisi tarafından yatırıldığı ve davalı tarafından iskan giderleri için kendisine herhangi bir ödeme yapılmadığına dair yemini eda etmiştir. Dolayası ile sözleşmeye göre iskan ücretlerini davalı ödemekte yükümlü olduğundan davacı tarafından yatırılan iskan ücretinin de davalıdan tahsiline karar vermek gerekmiştir.
Davalının taraflar arasındaki ilişkiye 25/12/2015 tarihli ... 20.noterliğinin ... Yevmiye sayılı Hasılat Paylaşımı Karşılığı Arsa Satış sözleşmesi hükümlerinin uygulanması gerektiği ve yine hatalı ve eksik imalat bedelinin %5'ten az olması sebebiyle davacının tazminat talebinde bulunamayacağına ilişkin beyan ve itirazları yönünden değerlendirme; her ne kadar davalı tarafından cevap dilekçesinin ıslahı sureti ile taraflar arasında ilk olarak ... 20.Noterliğinin ... yevmiye sayılı 25/12/2015 tarihli Hasılat Paylaşımı Karşılığı Arsa Satış Sözleşmesinin uygulanması gerektiği öne sürümüş ise de taraflar arasında ilk olarak işbu 2015 tarihli Hasılat Paylaşımı Karşılığı Arsa Satış Sözleşmesinin imzalandığı ancak yine daha sonrasında taraflar arasında ... 20.Noterliğinin 11/05/2016 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Taşınmaz Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin düzenlendiği ve yine 08/11/2017 tarih ve ... 30.Noterliğinin ... yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Düzeltme Beyannamesinin düzenlendiği, sonradan yapılan bu iki sözleşme ile taraflar arasında ilk yapılan hasılat paylaşımı sureti ile arsa satış sözleşmesinin ilga edildiği, dolayısı ile taraflar arasındaki uyuşmazlığa tarafların serbest iradeleri ile imzaladıkları 11/05/2016 tarihli sözleşme ve 08/11/2017 tarihli ek sözleşme hükümlerinin uygulanması gerektiği görülmüş bu itibarla davalının uyumazlığa hasılat paylaşımı sözleşmesinin uygulanması gerektiği yönündeki itirazlarına değer verilmemiştir. Davalı tarafından her ne kadar yapılan işlerin kusurlu ve noksan kısımlarının işin toplam bedelinin %5'inden fazla olmaması nedeniyle davacının hatalı ve eksik imalatlar sebebiyle tazminat isteyemeyeceği ileri sürülmüş ise de, sözleşmenin 8.2.maddesinde işin geçici kabule hazır olabilmesi için yapılan işlerin kusurlu ve noksan kısımların işin toplam bedelinin %5'inden fazla olmaması ve aynı zamanda bu kusur ve noksanların yapılan işin kullanılmasına mani olmayacak nitelikte olması şarttır hükümleri vardır. Söz konusu bu düzenleme sadece geçici kabulün şartlarının tespiti için yapılmış bir düzenlemedir. Yoksa eksik ve hatalı imalatların yapının toplam bedelinin %5'inden daha az olması halinde bu hatalı ve eksik imalat bedellerinin davalıdan istenemeyeceği anlamını taşımamaktadır. Olsa olsa şayet davacı geçici kabul yapmamış olsa idi davalıya geçici kabulün yapılması gerektiği yönünde bir hak ileri sürme yetkisi tanıyabilecek bir düzenlemedir. Yoksa hatalı ve eksik imalat bedelinden davalının sorumlu olmayacağı şeklide bir düzenleme değildir. Bu itibarla davalının bu itirazlarına da değer verilmemiştir.
Ceza-i şart istemi yönünden; Cezai şart düzenlemesi 11/05/2016 tarihli sözleşmenin 12.maddesi ile 08/11/2017 tarihli ek sözleşmenin 12.maddesinde düzenlenmiştir. Her iki düzenleme de birbiri ile paralel olup sözleşmedeki sürelerde dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak üzere işbu sözleşme çerçevesinde ve bu sözleşmeye bağlantılı herhangi bir yükümlülüğü hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi veya getirememesi durumunda ihlalden dolayı meydana gelebilecek zarar ve ziyanlardan kaynaklanan tazminat hakları saklı kalmak üzere 2.500.000 TL cezai şart bedelini üstlendikleri düzenlenmiştir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşme hükümleri ve dava dilekçesi içeriğine göre davacı hem gecikmeden kaynaklı hemde ayıplı imalat sebebiyle cezai şart isteminde bulunmaktadır. Gecikmeden kaynaklı cezai şart ve kira istemi aynı maddede düzenlendiğinden ve birbiri ile bağlantılı olduğundan değerlendirme birlikte yapılacaktır. 11/05/2016 tarihli sözleşmenin 6.maddesi ve 2017 tarihli ek sözleşmenin 6.maddesine göre arsa sahibinin teslim tutanağı ile sözleşme konusu arsayı yükleyiciye teslim edeceği, arsa sahibi tarafından belirtilen teslimat gerçekleştikten sonra ruhsat alım işlemine başlanacağı, 6 ay içinde ruhsatın alınacağı ruhsat tarihinden itibaren 18 ay içinde anahtar teslimi inşaatı bitirerek geçici kabul gerçekleştireceği ve iskan izni başvurusunu yapacağı, ilave 6 ay içinde de iskan iznini alacağı ancak yukarıda belirtilen 18 aylık süre içinde inşaatın anahtar teslim bitirilememesi hainde arsa sahibinin yükleniciye 6 aylık ek süre vereceği düzenlenmiştir. İlk Yapı ruhsatının 08/03/2016 tarihinde alındığı, sözleşmenin 6.maddesi uyarınca ruhsatın alınmasından itibaren inşaatın 18 ay içinde bitirmesi gerekmektedir. Bitmemesi halinde ilave 6 aylık bir süre verileceği daha sonra da 6 ay iskan alma süresinin ekleneceği, dolayısı ile ilk yapı ruhsatına göre hesaplama yapılması halinde 08/03/2016 tarihinde ruhsat alındığından 24 aylık sürenin 08/03/2018 tarihinde dolduğu, 6 aylık iskan süresinin ise 08/09/2018 tarihinde dolduğu, iskanın ise 07/11/2018 tarihinde alındığı, her ne kadar iskanın alındığı tarih ile alınması gereken tarih arasında 2 aylık bir gecikme olduğu görülmekte ise de, yapı ruhsatı üzerindeki mal sahibi ve ortaklarının değişmesi nedeniyle ve yine 2017 tarihli ek sözleşme ile verilen düzeltme beyannameleri ile davaya konu inşaat için yeni bir ruhsat alındığı, bu ruhsat tarihinin 21/06/2017 olduğu, dolayısı ile 2.ruhsat tarihinden sonra ek sözleşmede de aynı sürelerin yükleniciye verilmiş olması nedeniyle 2.ruhsat tarihinden sonra da bu sürelerin yeniden işlemeye başladığı ve 2.ruhsat tarihinden sonra hesaplandığında geçici kabul ve iskan almanın süresinde olduğu ve bu nedenden dolayı davacının gecikme sebebiyle bir cezai şart isteminde bulunamayacağı, ayrıca davacıların geçici kabul ve kesin kabulü itirazsız olarak (gecikme cezası yönünden) kabul etmeleri ve gecikme cezası isteme haklarını saklı tutmamaları nedeniyle gecikme cezasını isteyemeyecekleri, hatalı ve ayıplı imalat yönünden ise söz konusu hatalı imalatların gayrimenkullerin tesliminde bir gecikme yaşanmamış olması, kullanıma, satışa ve kiralanmaya hazır olması nedeniyle davacının cezai şart veya gecikme cezası taleplerinin her ne kadar iskan ruhsatı alımından sonra hatalı imalatlar nedeniyle bazı problemlerin oluştuğu değerlendirilmekte ise de gayrimenkullerin kullanıma, satışa ve kiralanmaya hazır olması sebebiyle davacının cezai şart talebinde bulunamayacağı değerlendirilmiştir.
Kira bedeli yönünden; Her ne kadar davalı tarafça taşınmazların geç tesliminden dolayı kira kaybı isteminde bulunulmuş ise de, yukarıda cezai şart isteminde açıkça anlatıldığı üzere davalının teslim tarihinin ilk sözleşme ve ruhsata göre 08/09/2018 olduğu, sözleşmenin 12.2.maddesine göre, sözleşmede belirtilen süre içerisinde anahtar teslim olarak tamamlanmaması ve bu gecikmenin 60 günü aşması halinde arsa sahibinin kira bedelini ödeneceğinin düzenlendiği, davalının ilk sözleşmeye göre dahi iskan alım tarihi olan 08/09/2018 tarihine 2 aylık süre ilave edildiğinde davacının 08/11/2018 tarihinden sonra kira bedeli isteminde bulunabileceği, 07/11/2018 tarihinde iskan alınmış olması sebebiyle ek sözleşmede belirtilen ilave süre göz önüne alınmasa dahi ilk ruhsat tarihi ve 2016 tarihli ilk sözleşmeye göre her hangi bir gecikme bulunmaması nedeniyle davacının kira bedeli alacağı isteminde bulunamayacağı anlaşıldığından yukarıda açıklanan tüm açıklamalar doğrultusunda davacının eksik ve hatalı yapılan imalat bedeli, davacılarca tamamlanan imalat bedeli ve iskan harcı yönünden davasının kabulüne, kalan kısımlar yönünden ise reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçeleri yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının davasının KISMEN KABUL / KISMEN REDDİ ile, hatalı ve eksik yapılan imalat bedeli 100.000,00 TL, davacılarca tamamlanan imalat bedeli 50.000,00 TL ve iskan harcı 187.443,00 TL olmak üzere toplam 337.443,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine, kalan kısımlar yönünden davanın reddine,
2-Harçlar tarifesi gereğince alınması gereken 23.050,73 TL nispi karar harcından peşin+tamamlama harcı olarak alınan 9.352,49 TL'nin mahsubu ile bakiye 13.698,24 TL'nin davalıdan tahsili ile Hazineye irad kaydına,
3-6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-(11)-(13) maddesi ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk ücretinin davanın kabul reddi oranında yapılan hesaplama neticesinde 822,05TL'sinin davalıdan, 497,95 TL'sinin davacıdan tahsili ile Hazine adına gelir kaydına,
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince 50.242,02 TL nispi ücreti vekaletin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
5-Karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince 33.268,00 TL nispi ücreti vekaletin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yapılan 9.600,00 TL bilirkişi ücreti, 419,90 TL keşif ve 264 TL posta masrafı olmak üzere toplam 10.283,90 TL yargılama giderinin davanın red ve kabul oranına göre hesaplanan 6.404,49TL'sinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine, bakiye kısmın davacılar üzerinde bırakılmasına,
Ayrıca dava açılırken davacı tarafından peşin+tamamlama harcı olarak yatırılan 9.352,49 TL'nin davalıdan tahsili ile davacılara verilmesine,
7-Davalı tarafından yapılan 93,40 TL posta masrafı yargılama giderinin davanın red ve kabul oranına göre hesaplanan 30,57 TL'sinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine, bakiye kısmın davalı üzerinde bırakılmasına,
8-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayan gider avansının talep halinde ve karar kesinleştiğinde İADESİNE,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 Hafta süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemesine İSTİNAF yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 23/11/2022
Başkan ...
E-İMZALI
Üye ...
E-İMZALI
Üye ...
E-İMZALI
Katip ...
E-İMZALI