T.C.
İSTANBUL
10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2023/104 Esas
KARAR NO:2024/309
DAVA:İtirazın İptali
DAVA TARİHİ:04/04/2022
KARAR TARİHİ:24/04/2024
.... Tüketici Mahkemesi'nin ..., 21/09/2022 tarihli Görevsizlik kararı üzerine Mahkememiz yukarıdaki esasına kaydı yapılan İtirazın İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında ... ...(...) Konut Satış Sözleşmesi imzalandığını, taraflar arasında imzalanan bu sözleşmeye göre davalı şirket; İstanbul ili ... ilçesi 23 pafta 144 ada 286 parsel sayılı taşınmazda inşa edilecek olan B Blok 49,61 m2 1+1 B1 niteklikli 84 nolu bağımsız bölümü müvekkiline teslim borcu altına girildiğini, Sözleşmenin konutun alıcıya teslimi başlıklı 5/a maddesine göre; konutun müvekkile teslim tarihi 30 Eylül 2016 dır. sözleşmenin aynı başlıklı 5/f maddesine göre; konuutn 30 Eylül 2016 tarihine kadar teslim edilmemesi halinde satıcı geçen her ay için 500 USD(Amerikan Doları) gecikme cezası ödeme yükümlülüğü altına girdiğini, müvekkiline taşınmazın süresinde teslim edilmemesi üzerine davalıya ....Noterliği'nin 24.01.2019 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi keşide edilerek taşınmazın müvekkil adına teslimi ile geçen süre zarfında meydana gelen gecikmeden dolayı işlemiş olan gecikme cezası talep edildiğini belirterek davanın kabulü ile borçlunun itirazının iptaline ve takibin aynı şartlarla devamına, davalının % 20’den aşağı olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında ... ilçesi 23 Pafta 144 Ada 286 Parselde kayıtlı B Blok 1. Kat No:84 te bulunan gayrimenkulün satışı için adi yazılı sözleşme imzalandığını ancak taraflar arasında yapılan sözleşmenin resmi şekil şartına uygun olmadığından aslında hukuken geçersiz bir sözleşmenin söz konusu olduğunu, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için, sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesinin şart olduğunu, taşınmaz satış vaadi, geri alım ve alım sözleşmelerinin resmi şekilde düzenlenmedikçe geçerli olmayacağı TBK m.237 ve ilgili sair hükümlerde açıkça ifade edildiğini, diğer yandan gayrimenkulün teslimine ilişkin tutanaktan açıkça görüldüğü üzere, davacı tarafın hiçbir ihtirazi kayıt sürmeksizin taşınmazı teslim aldığını, herhangi bir şekilde kabul veya gecikme anlamına gelmemek üzere, sözleşmenin geçerliliği kabul edilse dahi sözleşmede de belirtildiği gibi sözleşmenin imzalandığı tarihte mevcut olmayan inşaatın yapımını etkileyen beklenmeyen haller ve olağan dışı durumların söz konusu olduğunu, davacı tarafın, sözleşme gereği klima ve ankastre ürünlerin teslim edilmediğini belirttiğini ve bunların bedelini istemişse de mahkemece yapılacak keşifte, ilgili ürünlerin tamam ve çalışır durumda olduğunun açıkça görüleceğini, diğer bir deyişle bu ürünlerle ilgili davacı tarafa eksik teslimatın bulunmadığını, davalı şirketin herhangi bir temerrütü söz konusu olmadığından takip talebine ve davaya konu edilen işlemiş faiz taleplerini ve faiz oranlarını kabul etmediklerini, sonuç olarak taşınmazın mülkiyeti ile sözleşme ve tescil işlemlerinin resmi şekil şartına uygun olarak yapılmasının şart olduğunu, ayrıca gayrimenkulü hiçbir itirazi kayıt koymaksızın teslim alan davacının daha sonra geçersiz bir sözleşmeye dayanarak gecikme ve tazminat talebinde bulunmasının iyi niyete aykırı olduğu gibi hukuki temelde de kabul edilebilir bir durum olmadığını, yine kabul anlamına gelmemek üzere sözleşmede de belirtilen, sözleşmenin imzalandığı tarihte mevcut olmayan inşaatın yapımını etkileyen beklenmeyen haller ve olağan dışı durumlar ile mücbir sebeplerin söz konusu olduğunu belirterek davanın esastan reddine, davacı taraf aleyhine %20 kötüniyet tazminatına hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Taraflara usulune uygun davetiye tebliğ edilmiş olup, .... İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosya UYAP sureti, davalı tarafça sunulan Konut Teslim Tutanağı sureti, davacı tarafça sunulan 2 adet tebliğ şerhli ihtarname sureti, ... Tapu Müdürlüğünden tapu kaydı ve resmi senet sureti celp edilmiştir.
.... İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyası incelendiğinde; toplam 16.718,36 USD (1 USD=5,3483 TL)=89.414,80 TL + 7.138,37 TL=96.553,17 TL üzerinden takip başlatıldığı, davalının itirazı üzerine takibin durdurulduğu anlaşılmıştır.
Dosya İnşaat Mühendisi, Mali Müşavir ve Akademisyenden oluşan bilirkişi heyetine tevdi edilmiş, düzenlenen 29/01/2024 tarihli raporda;
Davacı ... DAĞITIM VE PAZ TİC LTD ŞTİ. ... tarafından Davalı ... Yapı A.Ş.N: ... ye 08. 09.2019 tarih ve ... yevmiye numaralı ihtarname 2. maddede “Daire 17.05.2019 tarihinde klima ankastre ürünler eksik olarak teslim edilmiştir.” şeklinde ihtar edilmiştir.
Yine ... Yapı A.Ş ... ... evleri konut teslim Tutanağında 17/05/2019
tarihinde dairenin eksiklikler ile teslim alındığına dair itirazi kayıt “1 adet klima ve Ankastre
ürünler eksik teslim alınmıştır.” ibaresi mevcuttur.
Davacı vekili tarafından 17.10.2023 tarihinde dosyaya sunulan ek-2 mahal listesinde; Soğutma Maddesinde TÜM dairelere salon büyüklüğüne göre boyutlandırılacak1 adet split klima takılacaktır.
Mutfak Maddesinde
Mutfaklarda ankastre ürün olarak ... veya ... marka (Bulaşık Makinesi, Davlumbaz, Ocak, Fırın) kullanılacaktır.
Dava konusu adreste yerinde yapılan inceleme:19.10.023 saat 10:30 Tarihinde İstanbul İli, ... ilçesi 23 Pafta 144 Ada , 286 Parsel B blok 49,61 metrekare 1+1 niteliğindeki 84 nolu bağımsız bölümün bulunduğu adrese Davacı tarafın sağladığı araç ile gidildi. İncelemeye geçildi tespitler yapılarak fotoğraf çekildi.
Dava konusu taşınmazın yerinde incelenmesinde tüm ankastre ürünlerin farklı markalardan tamamlandığı klima ünitelerinin diğer farklı markalardan oluştuğu tespit edilmiş olup tüm eksikleri davacının tamamladığına kanaat edilmiştir.
Bu durumda internet ortamından tüm taahhüt edilen markaların fiyatı alınarak toplanıp ortalaması alınmıştır.
Davalı tarafın eksik teslim ettiği, kabul edilen ankastre bulaşık makinesi ve klimanın taşınmazın teslim tarihindeki 17.05.2019 KDV kargo dahil tutarı 10.174,29 TL olarak (... inşaat maliyet endeks katsayılarına göre) hesaplanmıştır.
Gecikmeye İlişkin Hesaplama :
Taraflar arasında imza altına alınan sözleşme içeriği, (B Blok – 1.Kat – No : 84)
5.a maddesinde; “Konut 30 Eylül 2016 tarihinde alıcıya teslim edilecektir.”
5.f maddesinde; “Konutun 30 Eylül 2016 tarihinde teslim edilmemesi halinde, Satıcı geçen beher
tam ay için 500 USD gecikme cezası ödemekle yükümlüdür.” şeklindedir.
... ... Projesi Konut Teslim Tutanağı Davacı ve davalı tarafından sunulan konut teslim tutanağında, taşınmazın 17.05.2019 tarihinde teslim edildiği, ekinde 1 adet klima ve ankastre ürünlerin eksik teslim alındığı açıklaması mevcuttur.
Sayın Mahkemece gecikme cezası talep edebileceği yönünde kanaat oluşması halinde, 30.09.2016-17.05.2019 tarih aralığında tam ay olarak 31 ay geçmiş olmakla 31 ay x 500 USD olmak üzere toplam gecikme cezası 15.500 USD olarak hesaplanmıştır.
Gecikme Cezasına İlişkin
Sayın Mahkemece hukuki tespitlerde yer alan “Taraflar arasındaki sözleşmede teslim tarihi 30 Eylül 2016 olarak belirlendiği halde, taşınmazın 17.05.2019 tarihinde teslim edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasındaki sözleşme uyarınca gecikilen her ay için cezai şart tazminatı ödenmesi gerekmektedir. Gecikilen aylar ve gecikme tarihleri belirli olduğundan, aylık ödenmesi gereken cezai şart tazminatlarına faiz işletilebilmesi için ayrıca ihtara gerek bulunmamaktadır. Bu nedenle gecikilen her ay için gecikme tarihinden itibaren ticari faiz uygulanması gerektiği” yönünde kanaat hasıl olması halinde faiz 3095 s.y. 4/a kapsamında takip tarihine kadar faiz 12.214,47 USD hesaplanmış olup, davacı tarafından 718,36 USD işlemiş faiz talebinde bulunulduğu görülmüştür.
Eksik ürünlere ilişkin;
Davacının eksik ürünlerin tamamlanmasına ilişkin takip tarihinden önce ihtarname dosyada bulunmakla birlikte taşınmazın tesliminde ürünlerin eksik olduğu hususunda ibare mevcut olmakla taleple bağlı 7.000 TL’nin teslim tarihinden takip tarihine kadar 3095 s.y. 2/2 kapsamında faiz 669,41 TL hesaplanmış olup, davacının takipte 138,37 TL talep ettiği görülmüştür.
Taraflar arasındaki sözleşmenin şekle aykırı olduğu iddiasının ileri sürülemeyeceği, mücbir sebebin varlığının ispata muhtaç olduğu,
Taraflar arasındaki sözleşme uyarınca gecikilen her ay için cezai şart tazminatı ödenmesi gerektiği, gecikilen aylar ve gecikme tarihleri belirli olduğundan, aylık ödenmesi gereken cezai şart tazminatlarına faiz işletilebilmesi için ayrıca ihtara gerek bulunmadığı, bu nedenle gecikilen her ay için gecikme tarihinden itibaren ticari faiz uygulanması gerektiği,
Ayıplı ve eksik ifa nedeniyle oluşan zararların da tazmin edilmesi gerektiği, buna göre zarar miktarının eksik teslim edilen klima bedeli ve ankastre fırın için taleple bağlı 7.000 TL hesaplandığı,
Talep edilebilecek cezai şart miktarının da 15.500 USD olarak belirlendiği,
Davacının belirlenen bu alacaklara ayrıca taleple bağlı 718,36 USD ve 138,37 TL faiz talep edebileceği tespit edilmiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Dava; konut satış sözleşmesinden kaynaklanan geç teslim nedeniyle cezai şart alacağı ile eksik ürün teslimi nedeniyle uğranılan zararın tazminine ilişkin başlatılan takibe vaki itiraz üzerine açılan itirazın iptali davasıdır.
İcra dosyasında borcun sebebi olarak davacı ile davalı şirket arasından imzalanan 31.08.2015 tarihli ... ... (...) Konut Satış sözleşmesinin 5/f maddesi uyarınca geç teslimden kaynaklanan 30.09.2016-17.05.2019 tarihleri arasındaki dönem için ödenmeyen her ay için 500 USD gecikme cezası toplamı ile eksik teslim edilen klima bedeli 3.500 TL ile yine eksik teslim edilen ankastre ürünler bedeli 3.500 TL bedelin faizi ile birlikte ödenmesi olarak bildirilmiştir.
Taraflar arasında ... ... (...) Konut Satış Sözleşmesi imzalandığı, sözleşmeyle davalının İstanbul ili ... ilçesi 23 pafta 144 ada 286 parsel sayılı taşınmazda inşa edilecek olan B Blok 49,61 m2 1+1 B1 niteklikli 84 nolu bağımsız bölümü
davacıya teslim borcu altına girdiği, sözleşmede konutun teslim tarihinin 30 Eylül 2016 olarak belirlendiği, konutun belirtilen tarihte teslim edilmemesi halinde geçen her ay için 500 USD (Amerikan Doları) gecikme cezası ödeneceğinin kararlaştırıldığı, taşınmazın zamanında teslim edilmemesi üzerine davacı tarafından gönderilen 24.01.2019 tarihli ihtarnameyle cezai şart tazminatı ve işlemiş faizinin istendiği hususlarında bir ihtilaf bulunmamaktadır.
Davacının iddia ve talebi, taşınmazın 31 ay 17 gün sonra teslim edildiği, 1 adet klima ve ankastre ürünler de eksikler bulunduğu, bu amaçla başlatılan icra takibine haksız olarak itiraz edildiği yönündedir.Somut olay değerlendirildiğinde; Ceza koşulundan zımnen vazgeçmenin şartları şunlardır;1-Asıl Borcun İfasının Taraflarca Kararlaştırılmış Şartlara Uygun Olmaması
2-Kararlaştırılmış Şartlara Uygun Olmayan İfanın Alacaklı Tarafından Kabul Edilmiş Olması
3-Kabul Esnasında Ceza Koşulunun Saklı Tutulmaması
4-Sözleşmeden Dönme Yoluna Başvurulmamış Olmasıdır.
Taraflar arasında imzalanan konut satış sözleşmesinin konutun alıcıya teslimi başlıklı 5. Maddesi d bendinde "konutun alıcı tarafından herhangi bir ihtirazi kayıt konulmadan teslim alınması halinde alıcının konutun kat'i kabulünü yapmış sayılır." şeklinde hükmün bulunduğu görülmüştür.
Yine kat'i (kesin) kabul başlıklı 6. Maddesi ilk fıkrada "sözleşmenin 5. Maddesindeki teslimin kati kabul hükmünde olduğu, ... Konutun sözleşmeye uygun olarak tamamlandığı ve hiçbir eksiklik, aksaklık ve hata kalmamış olduğu anlaşılarak kat'i kabul gerçekleşmiş sayılır." şeklinde hükmün bulunduğu görülmüştür.
Somut olayda; davacı tarafça geç teslim nedeniyle cezai şart alacağının ödenmesi talepli 24.01.2019 tarihli ihtarname davalıya çekilmekle taşınmazın teslim tarihi olan 17.05.2019 tarihinden önce çekincenin konulduğu anlaşılmıştır.
Ancak 17.05.2019 tarihli konut teslim tutanağında sadece 1 adet klima ile ankastre ürünler yönünden konutun eksik teslim alındığı şerhi düşülmüş olup diğer yönlerden konutun eksiksiz bir şekilde teslim alındığı, tüm edimler yönünden herhangi bir hak ve alacağın kalmadığı herhangi bir isim altında dava açılmayacağı belirtilerek davalı gayri kabili rücu olarak ibra edilmiştir. Yani başlangıçta davacı tarafın iradesinin ihtarname ile çekince konularak cezai şartın istenilmesi iken sonradan konut satış sözleşmesinin 5. ve 6. maddeleri ışığı altında yapılan değerlendirmede konut teslim tutanağındaki ifadelerin kati kabul mahiyetinde olduğu, davacının konut teslim tutanağındaki yenilenen iradesinde cezai şart yönünden herhangi bir çekince konulmaksızın konutun teslim alındığı anlaşılmıştır. Dolayısıyla yenilenen irade de çekince konulmadığından cezai şart alacağının talep edilemeyeceği kanaatine mahkememizce varılmıştır.
Hak saklı tutulmamış olsa bile sonradan ortaya çıkan ayıp bedeli, ceza koşulu olarak değil genel zarar çerçevesinde istenilebilir. (AYDEMİR, Efrail, Yorum ve Çözümleriyle Aşkın Zarar Sözleşmenin Uyarlanması Ceza Koşulu, Seçkin Yayıncılık, Ankara 2013, s.181.) Dolayısıyla davalı tarafın eksik teslim ettiği, kabul edilen ankastre bulaşık makinesi ve klimanın taşınmazın teslim tarihindeki 17.05.2019 KDV kargo dahil tutarı 10.174,29 TL olarak (TÜİK inşaat maliyet endeks katsayılarına göre) teknik bilirkişi tarafından tespit edilmiş olup davacı tarafça eksik ürünlerin tamamlanmasına ilişkin takip tarihinden önce ihtarname çekilmekle taleple bağlı 7.000 TL tazminat miktarının takip tarihine kadar 3095 s.y. 2/2 kapsamındaki faiz miktarının 669,41 TL olduğu mali bilirkişi tarafından tespit edilmişse de davacı tarafça takipte 138,37 TL bedelin talep edildiği görülmekle taleple bağlılık gereğince eksik teslim edilen ürünler yönünden 7.000 TL asıl alacak ile 138,37 TL işlemiş faiz olmak üzere davacının takip tarihi itibariyle 7.138,37 TL talep hakkının olduğu anlaşılmakla davanın kısmen kabulü ile .... İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasındaki takibin 7.138,37 TL üzerinden devamına, asıl alacak 7.000 TL ye takip tarihinden itibaren avans faizi uygulanmasına, fazlaya ilişkin talebin reddine, alacağın varlığı ve miktarı yargılama neticesinde tespit edilmekle davacının %20 icra inkar tazminatı talebinin reddine, yargılama neticesinde alacağın miktarı tespit edilmekle davacının takip yapmakta haksız ve kötü niyetli olmadığı kanaatine varılmakla davalının kötü niyet tazminatı talebinin reddine karar verilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçeleri yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABULÜ ile .... İcra Müdürlüğünün ... Esas sayılı dosyasındaki takibin 7.138,37 TL üzerinden devamına, asıl alacak 7.000 TL ye takip tarihinden itibaren avans faizi uygulanmasına, fazlaya ilişkin talebin reddine, davacının %20 icra inkar tazminatı talebinin reddine, davalının kötü niyet tazminatı talebinin reddine,
2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 487,62-TL harçtan davacı tarafça başlangıçta peşin olarak yatırılan 3.825,01-TL harcın mahsubu ile fazladan yatırılan 3.337,39-TL harç bedelinin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,
3-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre hesaplanan 7.138,37-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre reddedilen kısım (cezai şart alacağı yönünden) üzerinden hesaplanan 38.951,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yatırılan 487,62 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yapılan; 7.500-TL bilirkişi ücreti, 608,25-TL tebligat, posta ve diğer masraflar olmak üzere toplam 8.108,25-TL yargılama giderinin kabul red oranı dikkate alınarak 228,34-TL lik kısmının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin ise davacı üzerinde bırakılmasına,
7-1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin davanın kabul reddi oranında yapılan hesaplama neticesinde 37,17 TL'sinin davalıdan, 1.282,83 TL'sinin davacıdan tahsili ile Hazine adına gelir kaydına,
8-Dosyada kullanılmayan bakiye gider avansının HMK.’nın 333. ve HMK yönetmeliğinin 47/1 maddeleri uyarınca karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran taraflara ödenmesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı tebliğden itibaren 2 haftalık sürede HMK 341 maddesi uyarınca istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi.
24/04/2024
Katip-...
Hakim-...