T.C.
İSTANBUL
10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/289 Esas
KARAR NO : 2025/718
DAVA : 3. Şahıs Tarafından Açılan Menfi Tespit
DAVA TARİHİ : 28/04/2023
KARAR TARİHİ : 24/09/2025
Mahkememizde görülmekte olan 3. Şahıs Tarafından Açılan Menfi Tespit davasının dosya üzerinden yapılan incelemesi sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle; davacı tarafından ortağı olduğu davalı şirkete ait ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi 331 ve 438 nolu parsellerin tapuda 33.000.000,00 TL bedelle olduğunda çok ucuz şekilde muvazaalı olarak satıldığını ileri sürerek satışın muvazaalı olduğunun tesi ye tapu kaydının iptalini talep etmiş olduğunu, davacının muvazaalı ve düşük olduğunu iddia ettiği satışın tapudaki değeri 30,000.000,00 TL olduğunu, taşınmazların şirket'ten ...'a yapılan satışın üzerinden çok geçmeden tekrar bu sefer gerçek bedeli üzerinden satılmaya çalışıldığını, taşınmazların üçüncü bir kişiye devredilmesi halinde, şirket tarafından işbu dava konusu satış nedeniyle uğranılan zararın tazmini imkanı son derece güçleşecek olduğunu bu nedenle dava konusu taşınmazların devrini ve üzerlerinde herhangi bir Takyidat kurulmasının önlenmesine yönelik İhtiyati Tedbir Kararı verilmesini 1 No'lu Davalı ...'a ait olan dava konusu taşınmazlar, muvazaalı şekilde Şirket malvarlığını bertaraf etmek ve bu malvarlığının üçüncü şekilde gelir elde etmek için yok pahasına 2 No'lu Davalı ... üzerine geçirilmiş olduğunu, 1 No'lu Davalı ... A.Ş.'ye ait olan ... ili, ... ilçesi, ... köyü, .O ada, 438 parsel ve 331 parsel numaralı taşınmazların 2 No'lu Davalı ...'a devrinin geçersizliğinin tespiti ile taşınmazların ... A.Ş.adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Mahkememizin 18/05/2023 tarihli ara kararı ile davacı vekilinin tedbir talebinin kabulü ile dava konusu ... İli ... İlçesi 331 ve 438 nolu parsellerde bulunan taşınmazların davalılar adına kayıtlı ise taşınmazın 3. şahıslara devir ve temlikinin önlenmesi bakımından 6100 sayılı HMK.nın 389 ve devamı maddeleri uyarınca takdiren teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmiş, davalı ... vekili ara karara itirazda bulunmuş, itirazı mürafaalı olarak değerlendirilerek ihtiyati tedbire itirazın reddine karar verilerek gerekçeli ek karar yazılmış, davalı ... vekili bu defa itirazın reddine ilişkin ara kararı istinaf etmiş, İstanbul BAM 12. Hukuk Dairesinin... Esas, ... Karar, 26/10/2023 tarihli ilamı ile istinaf başvurusu kabul edilmiş, itirazın reddine ilişkin verilen Mahkememiz kararı kaldırılarak 1.000.000 Teminat karşılığında ihtiyati tedbirin konulmasına karar verilmiştir.
CEVAP: Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının ... ilinin ... bölgesinde uzun yıllardır eczanesi bulunan bir eczacı olduğunu, ...'de aynı bölgede avukatlık yapan ve bölgede tanınmış bir avukatı olduğunu, dava konusu taşınmazın satım ilişi çok öncesinde ...'e vekalet ile vekil tayin etmiş aralarındaki ilişki 11.12.2018 tarihinde başlamış olduğunu, ilerleyen süreçte ...ile samimiyeti artmış 29.09.2022'de ... Şirketini kurmuşlar ..., ... ve dava dışı ...şirketin ortakları olduğunu, İlgili şirket ile ... İli ... İlçesi ... Mahallesi 1325 parseldeki taşınmazı satın aldıklarını taşınmaza 5 adet villa yaptırmakta olduklarını, aralarındaki para transferlerinin sebebi bundan kaynaklı olduğunu para transferleri hiçbir şekilde davanın kabulüne sebep oluşturacak kanıt niteliğinde olmadığını, davacıların iddiası, dava konusu taşınmazların şirkete zarar vermek kastı ile düşük fiyattan satıldığına yönelik olduğunu, dava bu nedenlerle açıldığını, davalının taşınmazların alındığı tarihlerde SPK lisanslı iki farklı firmadan alınan değerleme raporlarına olan güven doğrultusunda bedeli peşin ödenerek dava konusu taşınmazları aldığını, taşınmazların satış bedelini, diğer davalı şirkete ödenmiş olduğunu, para şirketin kasasına girmiş kabul anlamına gelmemekle birlikte bir an için diğer davalı şirket vekilliği yapmış olan ...'ün de bu satış ilişkisi içerisinde olduğu düşünülse dahi, taşınmazların değeri karşılığında satılmış olması karşılığında dava konusu taşınmazların tapularının iptaline sebebiyet verecek bir durum olmadığının açık olduğunu, bu noktada davacıların herhangi bir zararı ve dava açmakta hukuki menfaati olmadığı bariz olduğunu, şirket yöneticileri hakkında yapılan şikayetlerde yürütülen savcılık soruşturmasında, dava konusu taşınmazların müvekkile yapılan satış değerinin aslında piyasa değerinin dahi fazlaca üzerinde olduğu ve herhangi bir zarar doğmadığı tespit edilmiş olduğunu, yöneticiler hakkında takipsizlik kararı verilmiş olduğunu, karar mahkemeniz dosyasında da mübrez olduğunu belirterek ... Cumhuriyet Başsavcılığının ...Soruşturma ...Karar sayılı Kovuşturmaya Yer Olmadığına Dair kararı da göz önüne alınarak, dava konusu taşınmazların değerinde ve karşılığı ödenerek alınmış olduğunu belirterek ihtiyati tedbir kararının kaldırılmasına, dava hakkındaki görevsizlik itirazlarının kabulüne, yapılacak yargılama sonucunda davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ...A.Ş.vekili cevap dilekçesinde özetle; dosyaya bu güne kadar gelen müzekkere cevaplarından, daval... tarafından, diğer Davalı ...'ın ve ...'ı yöneten dava dışı ..., ..., ..., ..., ..., ..., ...ve...'in vekilliğini yapan ...'e, farklı zamanlarda toplamda yaklaşık 10.000.000,00 TL'nin gönderildiğinin saptandığını, buzdağının sadece görünen yüzü olan bu para aktarımları, tek başına davamızın haklılığını ispatlamakta olduğunu ancak her halükarda, ortaya çıkan bu yeni deliller karşısında başkanlıktan aynı tarihler için ...'e ait banka hesaplarına ait dökümlerin celp edilmesini talep etmek zarureti hasıl olmuş bu açıklamaları yaparken para hareketlerine ilişkin detaylı açıklama yapılmadığından dosyaya gelen cevaplardan inceleyebildiğimiz banka cevapları üstünden takip edebildikleri kadarı ile bu hareketlerin ... hesabından: 23.12.2022 tarihinde ...'e 1.000.000,00 TL Borca Karşılık, 10.03.2023 tarihinde ...'e 4.622.500,00 TL Borç Olarak, 29.03.2023 tarihinde ...'e 61.334,75 TL Borç İadesi, 06.07.2023 tarihinde ...'e 104.080,00 TL Borç İadesi, ... hesabından: 21.03.2023 tarihinde ...'e 483.750,00 TL Borç, ... hesabından: 21.07.2023 tarihinde ...'e 130.156 USD - 3.504.204,37 TL Havale olan 30.12.2022 ile karşılaştırıldığında sadece 1.000.000 TL' lik havalenin 23.12.2022 tarihinde yapıldığı, diğer işlemlerin ise tapu devrinden üç ay sonraki tarihlerde yapıldığının görüldüğünü, ....' na kayıtlı bir avukat olup davalı müvekkil şirketten başka müvekkilleri, alacak ve borçluları olduğunun muhakkak olduğunu, bir an için tapu devir tarihinden bir hafta önceki ...ödemesi bir anlam ifade etse bile sonraki havalelerin bu devir işlemi ile irtibatlandırılmasının ne hukuk ne de mantık açısından bir anlam ifade etmediğinin açık olduğunu, bu dilekçe üzerine müvekkil şirket yetkilileri tarafından konu hakkında kendisinden bilgi talep edildiğinde ...; ... ile ticari ortaklığı olduğunu ve para alışverişlerinin bununla ilgili olduğunu ifade etmişler ... Ticaret Sicilinde bir ortaklığı olduğu ...A.Ş. Olarak Şirket vekili ...'ün dava konusu taşınmazların devri ve...ile aralarındaki ilişki hususlarında yaptığı açıklamaları, ver izmet, davacıların iddia ettikleri rakamlar ile banka kayıtlarındaki miktarların uyumsuz olması ve özellikle para geçiş tarihleri dikkate alındığında şirket açısından şüphe duyulacak bir gerekçe bulunmadığı anlaşılmakla, kendisine olan güvenin aynı şekilde kurulunda bir tereddüt bulunmadığını, davalı şirket yetkililerinin dava neticesinde herhangi bir sebeple ...'ün vekillik görevini kötüye kullanmış ve/veya bu devir işleminden haksız bir menfaat elde etmiş olduğunun ortaya çıkması halinde her türlü yasal yola müracaat etme haklarını saklı tuttuklarını belirterek haksız ve mesnetsiz açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
Taraflara usulüne uygun davetiye tebliğ edilmiş olup, davalı şirket ticaret sicil kayıtları, tapu kayıtları, ödeme dekontları, ... 5. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosya, ... 18. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas ve...Esas sayılı dosya, ... 20. Asliye Ticaret Mahkemesinin ...Esas sayılı dosya, ... 12. Asliye Ticaret Mahkemesinin ... Esas sayılı dosya, ... 15. Asliye Ticaret Mahkemesinin ...Esas, ... 9. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2016/76 Esas, İstanbul 16. Asliye Ticaret Mahkemesinin ...Esas, ... Esas, ... Esas, ... Cumhuriyet Başsavcılığının ... Soruşturma sayılı dosya UYAP suretleri, banka hesap bilgileri, hesap ekstresi, bankalardan gelen CD'ler, plan örneği dosyamız içerisine alınmıştır.
Dosya mahallinde 25/07/2024 tarihinde yapılan keşif ile Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, Ziraat Mühendisi, İnşaat Mühendisi, Harita Mühendisine tevdi edilmiş, 19/08/2024 tarihli raporda; 438 PARSEL - ... İlçesi, ... Köyü Mahallesi, 438 parsel sayılı taşınmazın 1.911,73 m2 yüzölçümlü, Ana taşınmaz Niteliği Bahçe Vasıflı olan taşınmazı ... tarih ve ... yevmiyeli Satış ile ... adına kayıtlı Taşınmazın 2022 Yılı Belediye Arsa ... Bulvarı Sokak Rayiç Değeri = 2.807,62 TL/m2 Tapu Senedinde Satış Bedeli: 1.911,73 m2 x 4.707,78 TL/m2 = 9.000.000,00 TL, 438 PARSELİN DAVA TARİHİNDEKİ TOPLAM DEĞERİNİN = 9.917.897,00 TL, 438 PARSELİN DEVİR TARİHİNDEK TOPLAM DEĞERİNİN = 9.240.684,00 TL olacağı , - 331 PARSEL- ... İlçesi, ... Köyü Mahallesi, 331 parsel sayılı taşınmazın 7.260,00 m2 yüzölçümlü, Ana taşınmaz Niteliği Bahçe Vasıflı olan taşınmazı ... tarih ve ... yevmiyeli Satış ile... adına kayıtlı Taşınmazın 2022 Yılı Belediye Arsa ... Sokak Rayiç Değeri = 1.428,51 TL/m2 Tapu Senedinde Satış Bedeli: 7.260,00 m2 x 2.892,56 TL/m2 = 21.000.000,00 TL, 331 PARSELİN DAVA TARİHİNDEKİ TOPLAM BEDELİNİN = 23.358.060,00 TL, 331 PARSELİN DEVİR TARİHİNDEKİ TOPLAM BEDELİNİN = 21.770.230,00 TL olacağı, İCMAL: 13.1.1- 28.04.2023 DAVA TARİHİ İTİBARİYLE TAŞINMAZLARIN RAYİÇ DEĞERİ 438 Parsel Rayiç Değeri = 9.917.897,00 TL, 331 Parsel Rayiç Değeri = 23.358.060,00 TL, Toplam = 33.275.957,00 TL olacağı, 13.1.2- 30.12.2022 DEVİR TARİHİ İTİBARİYLE TAŞINMAZLARIN RAYİÇ DEĞERİ 438 Parsel Rayiç Değeri = 9.240.684,00 TL, 331 Parsel Rayiç Değeri = 21.770.230,00 TL, Toplam = 31.010.914,00 TL, olacağının hesap edildiği belirtilmiştir.
Dosya bir önceki bilirkişi heyetine şirket muhasebesinde uzman 2 bilirkişi de eklenmek suretiyle yeniden tevdi edilmiş, düzenlenen 28/08/2025 tarihli ek raporda; somut olayda ... Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğü’nün ...tan ilçesi, ... Mahallesi 331 ve 438 parsel sayılı taşınmazlara ilişkin resmi senetler ve tapu kaydını sunduğu, bahse konu resmi senetlere göre ... Şirketi’nin, 438 parsel sayılı taşınmazı 30.12.2022 tarihinde 9.000.000,00-TL bedelle, 331 parsel sayılı taşınmazı 21.000.000,00-TL bedelle...’a devrettiği, işbu bilirkişi heyet raporunda ise ilgili taşınmazın devir (satış) tarihindeki (30.12.2012) değerinin 31.010.914,00 TL olduğu, sonuç ve kanaatine ulaşıldığı, dolayısıyla taşınmazların satış bedeli bakımından bedelde muvazaa bulunmadığının düşünüldüğü, öte yandan davalı şirket ile davalı ...’ın dava konusu taşınmazı devir tarihinden önce birbirlerini tanıyıp tanımadıkları hususunda veya ticari ilişki içerisinde olup olmadıkları hususunda dosyaya mübrez İş Ortaklığı Protokolüne taraf olan ...’ün davalı şirketin avukatlığını yaptığı dosya münderecatından anlaşıldığı, fakat, davalı şirketin dava dışı ...’ü tanıması sebebiyle ...’a taşınmazı üçüncü kişileri aldatma maksadıyla sattığını tevsik eden herhangi bir belgeye rastlanılamadığı, bunun yanı sıra, satış bedeli ile taşınmazların değerleri arasında önemli bir farklılık bulunmadığı, satış bedelinin tahsil edildiği de anlaşıldığı, davacılar protokoldeki bedeller bakımından protokol taraflarının dava konusu taşınmazları satın almak için 2.840.000 ABD Doları tutarında bir fon oluşturup, taşınmazı daha sonra 4.127.278,50 ABD Doları'na da satmayı kararlaştırmış olduklarını, davalıların ısrarla 30.000.000,00 TL'lik satış bedelinin taşınmazların satış tarihindeki rayicine uygun olduğunu belirtmelerinin çelişkili olduğunu belirttiği, heyetimiz teknik üyeleri de bu hususta dava konusu taşınmazların gerçek satış değerlerini yansıtmadığı çünkü tapuda işlem gören satışlarda tespit edilen değerlerin birbiri ile çakıştığı ayrıca protokolde imzası bulunan arsa sahipleri adaylarından ... 49. Asliye Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas dosyasında davacı ...’ın açıklamalarında protokoldeki arsa değerlerinin afaki değerler olduğunu tespit ettikleri, bu hususta davalı şirket ile davalı ...’ın birbirini tanıdığı ifade edilebilse dahi taşınmaz satış işlemi harici gerçek amacın ne olduğu, davalı şirket ve davalı gerçek kişinin aldatma kastının ispata muhtaç olduğunun düşünüldüğü, asli ve nihai hukuki takdiri ile tavsifi HMK m. 266/c.2 ve m. 279/f.4 hükmü ile 6754 sayılı Kanun m.3/f.3 hükmü icabı tamamen ve münhasıran Mahkemeye ait olduğu belirtilmiştir.
Dava, taşınmazın davalı ...'a devrinin geçersizliğinin tespiti ile taşınmazın davalı şirket adına tesciline karar verilmesine ilişkindir.
Dava konusu taşınmazların tapu kaydının incelenmesinde; 438 nolu parselin davalı şirket adına kayıtlı iken, 30.12.2022 tarih ve 43095 yevmiye nolu tapu işlemi ile 9.000.000,00 TL bedelle, şirketi temsilen ... ve davalı ...'ın bizzat katılımı ile satış sureti ile devredildiği, 331 parselin de aynı gün ... yevmiyeli tapu işlemi ile 21.000.000,00 TL bedelle ve aynı temsilci ve tarafların iştiraki ile satış sureti ile devredildiği görülmüştür.
Dava konusu her iki taşınmazın devrine dair daha önceden herhangi bir genel kurul kararı alınmadığı her iki tarafın da kabulündedir.
Mahkememizce yaptırılan mali incelemede, satış bedelinin 5.500.000,00 TL kısmının satış öncesi 29.12.2022 tarihinde, 4.900.000,00 TL'sinin 30.12.2022 tarihinde banka havalesi ile ödendiği, bakiye kısmı için senet alındığı ve 05.01.2023 ila 09.01.2023 tarihleri arasındaki havalelerle de bakiye 19.600.000,00 TL'sinin ödendiği tespit edilmiştir.
Mahkememizce aldırılan bilirkişi raporlarında ise satış tarihindeki iki taşınmazın toplam değerinin 31.010.914,00 TL olduğu ve resmi senetteki değere yakın olduğu rapor edilmiştir. Ne var ki mahkememizce bu değerlendirmeye iştirak edilmemiştir. Şöyle ki;
Taşınmazların satışından sadece birkaç ay sonra sahibinden.com adlı internet sitesinde satış ilanına konu edilmiş, 438 nolu parsel için 20.600.000,00 TL istenmiş; 331 parsel için ise 80.000,00 TL bedelle ilana konulduğu görülmüştür. Resmi senette toplam değeri 30 milyon tl olan iki taşınmazın, ilanda istenen değerleri toplamda 100 milyon TL'nin üzerindedir.
Bununla beraber, UYAP sureti celp edilen ... 49. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... E sayılı dosyası içerisinde davalı ...'ın taraf olduğu protokolde taşınmaz için 2.840.000 USD satın alma değeri biçildiği, bunun da 53.278.400,00 TL'ye tekabül ettiği görülmektedir.
Bununla beraber ... 20. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ...E sayılı dosyasında aldırılan bilirkişi raporunda taşınmazların satış tarihindeki değerinin 73.000.000,00 TL civarı olduğu rapor edilmiştir. Bu rapor tek başına baz alınamasa da, hem anılan satış internet sitesindeki ilan ve gem de bizzat davalı ...'ın taraf olduğu protokolde belirlediği değerle birlikte değerlendirildiğinde şayanı dikkattir.
... CBS'nin ... soruşturma dosyasında aldırılan bilirkişi raporuna istinaden KYOK kararı verilmiş ise de, bu karar kanun yararına bozma kararı ile yukarıda değinilen gerekçelerle kaldırılmıştır.
O sebeple davalı taraflarca aşamalarda sunulan emsal özel ve kamu raporlarına itibar edilmemiştir.
O halde herhangi bir genel kurul kararı alınmadan, şirketin iki adet çok kıymetli taşınmazının şirket mamelekinden çıkarılması, bedelin düşük gösterilmesi şeklinde şirket zararına bir muvazaa işlemidir. 6098 sayılı TBK'nın 19. Maddesine göre muvazaalı işlem geçersiz olduğundan yapılan tapu devirlerinin de geçersiz olduğunu kabul etmek gerekmiştir.
Konunun Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesinde yer alan üçüncü kişinin iyi niyeti bakımından değerlendirilmesine gelince:
Devir tarihinde şirket yetkilisi olan ...'ün yeğeni ve davalı şirketin de vekilliğini yapmış olan ... ile davalı ...'ın başta ... 49 Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... E sayılı davasında bahsi geçen protokolü yapmış olmaları nazara alındığında, önceye dayalı tanışıklıkları olduğu anlaşılmaktadır. O halde ...'ın TMK 1023 maddesi muvacehesinde iyi niyetli üçüncü kişi sayılması mümkün görülmemiştir.
Bu sebeple davanın kabulüne karar vermek gerekmiştir.
Esasen eldeki davanın şirket yöneticisine ve tapu malikine karşı açılması yeterlidir. Şirketin bu davada taraf gösterilmesi gerekmez. Eldeki dava şirketin menfaatine ve onun lehine kazandırma yapılması için açılmıştır. Bu sebeple lehine hüküm kurulması istenen şirket aleyhine yargılama masrafı vekalet ücretine hükmedilmemiştir.
HÜKÜM: Gerekçeleri yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABÜLÜNE,
-,,, ili ,,, İlçesi ,,, Mahallesi, 438 parsel ile 331 parsel numaralı taşınmazların davalı ... adına olan tapu kayıtlarının ayrı ayrı iptali ile bu taşınmazların ayrı ayrı diğer davalı ,,, ŞİRKETİ adına tapuya kayıt ve tesciline,
2-Harçlar Kanunu gereğince dava değeri üzerinden alınması gereken toplam 2.049.300,00-TL harçtan daha önceden ödenen toplam 512.504,90-TL harç düşüldükten sonra eksik kalan 1.536.795,10-TL harcın davalı ...'dan alınarak hazineye irad kaydına,
3-Davacılar kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T (madde-13 Üçüncü Kısım) göre hesaplanan 908.000,00-TL nisbi vekalet ücretinin davalı ...'dan alınarak davacılara verilmesine,
4-Davacılar tarafından yapılan; 179,90-TL Peşin/nisbi Harcı, 512.325,00-TL Tamamlama Harcı, 3.030,30-TL Keşif Harcı, 53.000,00-TL Bilirkişi ücreti, 4.212,75-TL Tebligat, Posta ve diğer masraflar, olmak üzere toplam 572.747,95TL'nin davalı ...'dan alınarak davacılara verilmesine,
5-Davalılar tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerilerinde bırakılmasına,
6-Dosyada kullanılmayan bakiye gider avansının HMK.’nın 333. ve HMK.'nın yönetmeliğinin 47/1. maddeleri uyarınca karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa ödenmesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 Hafta süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemesine İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.24/09/2025
Başkan
¸e-imzalıdır
Üye
¸e-imzalıdır
Üye
¸e-imzalıdır
Katip
¸e-imzalıdır