T.C.
İSTANBUL
10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2024/528 Esas
KARAR NO:2024/644
DAVA:İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:29/07/2020
KARAR TARİHİ:20/09/2024
.... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... sayılı, 24/05/2024 tarihli Görevsizlik kararı üzerine Mahkememiz yukarıdaki esasına kaydı yapılan İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle Müvekkili şirketin ''...'' adresinde kiracısı olan borçlunun aleyhine .... İcra Dairesi ... Esas sayılı dosyası ile haciz ve tahliye talepli icra takibi başlattığını, davalı tarafından ödeme emrine haksız ve kötüniyetli şekilde herhangi bir dekont ya da delil ibraz etmeksizin borca itiraz edildiğini ve takibin durdurulduğunu, müvekkili şirketin, ... ... ... futbol sektöründe faaliyet gösteren, Kamu Yararına Dernek Statüsüne sahip ... Derneğinin hakim pay sahibi olduğu halka açık anonim şirket olduğunu, ... adresindeki taşınmazında sözleşme doğrultusunda bir dönem kiracı olarak yer alan şirket olduğunu, davalı tarafın sözleşme ile 01.04.2017 tarihinde başlayarak müvekkili şirketin ... sosyal tesisinde kiracı olarak yer aldığını, üstüne düşen kira ödeme edimini yerine getirmediğini, bunun üzerine müvekkili şirket tarafından .... İcra Müdürlüğü ... Esas numaralı icra takibi başlatıldığını, Yargıtay İçtihatları uyarınca, taraflar arasındaki sözleşmenin niteliği işyeri kira sözleşmesi olup, işbu davada HMK uyarınca görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunu, icra takibinde talep edilmiş olan kira bedellerinin, Müvekkil Şirket ile Davalı Şirket arasında 04.03.2017 tarihinde imzalanan işletme sözleşmesinin 8.maddesi olan ''Sözleşme Karşılığında Ödenecek Olan Bedel'' kısmından kaynaklanmakta olduğunu, gerekli abonelikler kiracı tarafından alınmadığından dolayı su ve doğalgaz gibi tesisat giderleri müvekkili şirket tarafından ödendiğini, açıklanan nedenlerle .... İcra Müdürlüğü ... Esas numaralı icra dosyasına yapılan itirazın tümden iptaline, takibin takip talebindeki haciz talepleri yönünden belirtilen koşullarla devam edilmesine, davalı tarafın %20 den aşağı olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesine, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin karşı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin kiralama sözleşmesi değil işletme sözleşmesi olduğunu, davacı yanın müvekkili şirkete 2019 yılında icra takibi keşide ettiğini, müvekkili şirketin icra takibinde belirtilen miktar ve neviden, muaccel bir borcunun davacı yana olmadığını, davacı yanın dava konusu ettiği gibi taraflar arasında bir kira sözleşmesi de mevcut olmadığını, taraflar arasında imzalanan ve davacı yanın delil olarak sunduğu sözleşmenin işletme sözleşmesi olduğunu, sözleşmenin konusunun; "... Mahallesi, 13 Pafta, 2001 Ada, 266 Parsel" de kain taşınmazın, müvekkili şirket tarafından işletilmesi olduğunu, taraflar arasında bir kiracılık ilişkisi olmadığını, işletme sözleşmesinin konusunu oluşturan, işletilecek taşınmazın kullanım hakkının da davacı yanda olmadığını, işletme sözleşmesinde; müvekkili şirketin cafe, restorant başta olmak üzere bir yaşam alanı olarak işleteceği belirlenen tesisin etkin ve amacına uygun kullanımı için ... Belediyesinden gerekli ruhsatların alınması gerektiği ve bu sürecin davacı yan tarafından takip edileceğinin hükme bağlandığını ancak devam eden süreçte hiçbir ruhsat alımı yapılmadığı gibi işletme sözleşmesinin karşı tarafı olan davacı yanın da dava konusu yer üzerindeki etkinliği noktasında da geçerli bir bildirim olmadığını, müvekkili şirketin ... Belediyesine ruhsat başvurularını kendisi yapmak durumunda kaldığını ve belediyenin vermiş olduğu imkanlar çerçevesinde mecurda varlığını sürdürebilmekte olduğunu, davacı yanın ikame edip gönderdiği ödeme emrinin nasıl tanzim edildiği ve müvekkili şirketin neye göre borçlu çıkartıldığının anlaşılır olmadığını, müvekkili şirketin, davacının kiracısı olmadığının açık olduğunu, açıklanan nedenlerle itirazın iptali davasının reddi ile %20'den aşağı olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE:
....Sulh Hukuk Mahkemesi'ninn ... sayılı kararının incelemesinde "Her ne kadar davacı tarafından kira alacağının tahsili maksadıyla başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali maksadıyla dava açılmış ise de; taraflar arasındaki sözleşme içeriğinin işletme sözleşmesi olarak adlandırıldığı ve sözleşme içeriğinin kira sözleşmesi mahiyetine uygun olmadığı anlaşılmıştır." gerekçesiyle görevsizlik kararı verilerek tarafların kararı istinaf etmemesi üzerine 20.05.2024 tarihli hükmün kesinleşmesi üzerine dosyanın gönderme kararı uyarınca Mahkememiz esasına kaydedildiği anlaşılmıştır.
Dava, taraflar arasında kiralama işinden kaynaklı olarak oluştuğu iddia edilenan kira alacağının tahsili maksadıyla başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali talebinden ibarettir.
HMK'nun 114/(1)-c maddesi gereğince mahkemenin görevli olması dava şartı olduğundan HMK'nun 115.maddesine göre dava şartlarının mevcut olup olmadığı mahkemece davanın her aşamasında kendiliğinden araştırılabilir.
6100 Sayılı HMK.'nın 4/I-a maddesinde kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara, konuları ve değerlerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemelerinde bakılacağı hükmüne yer verilmiştir.
Tüm dosya kapsamı bir arada değerlendirildiğinde; taraflar arasında 04.03.2017 tarihli sözleşme akdedildiği, Madde-2 başlığı altında düzenlenen sözleşmenin konusunun "...'nin kullanımında olan ve tamamı üzerinde ...'nin tasarruf hakkı bulunan ... Mah.13 pafta, 2001 ada, 266 parselde yer alan taşınmazın ekteki planda gösterilen şekliyle ... Markası altında kullanılmak üzere demirbaş listesiyle birlikte işleten tarafından işletilmesi ile bu hususta tarafların hak ve yükümlülüklerinin belirlenmesine ilişkin olduğu", Madde-7.2 başlığı altında "....İşleten tesiste yar alan işyerinin ve personelinin çalışma şartlarının her yönden yasal yükümlere uygunluğunu sağlamaya, sözleşme konusu tesis ve işle ilgili yasal mevzuat gereği ...'nin alması gereken ruhsatlar dışında her türlü izin ve ruhsatı almaya...mecburdur" şeklinde düzenleme yapıldığı yine sözleşmenin Sözleşme Karşılığında Ödenecek Bedel başlıklı Madde-8.1.. başlığı altında "..1.kat hariç aylık satışlardan ve Tesis'le ilgili elde edilen her türlü aylık gelirden KDV düşüldükten sonra kalan miktarın ilk yıl (ilk kira dönemi) % 5'i, devam eden yıllarda (kira dönemlerinde) ise % 10'u her ay işletme bedeli olarak ödenecektir. Bu bedel ilk yıl hariç hiçbir şekilde 150.000,00-Tl'nin altında olamaz. Minimum yıllık 150.000,00TL'lik bu bedel her yıl kira dönemi sonunda açıklanacak olan yıllık İstanbul Tüketici Fiyat Endeks oranında artırılacaktır.Madde-8.1.2 başlığı altında "1.kat işletme bedeli olarak 01 Nisan 2018 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 4.000,00-TL ödenecektir. Bu bedel her yıl kira dönemi sonunda açıklanacak olan yıllık yıllık İstanbul Tüketici Fiyat Endeks oranında artırılacaktır.." şeklinde düzenlendiği anlaşılmıştır.
Somut olayda, taraflar arasında 04/03/2017 başlangıç tarihli sözleşmenin olduğu anlaşılmaktadır. Bu sözleşme ile tesis içinde yer alan basketbol sahası, havuz, açık ve kapalı spor alanı, demirbaş listesinde bulunan alet, ekipman ve demirbaşlar ve benzerleri ve taşınmaz davalı kiracıya kiralanmıştır. İşbu sözleşme esasen taraflar arasında işletme sözleşmesi başlığı adı altına düzenlenmiş, sözleşmenin özel maddelerinde de bu işletmenin nasıl kullanılacağına ilişkin ayrıntılı düzenlemeler getirilmiştir. Bununla birlikte, anılan sözleşmenin yukarıda yer verilen maddelerinde de belirtildiği üzere, sözleşme karşılığı ödenecek bedel konusunda sözleşmede sabit kira alacaklarından bahsedilmiştir. Şu halde sözleşmenin karma bir sözleşme niteliğinde olduğundan bahsedilebilecektir.
Dava, taraflar arasında kiralama işinden kaynaklı olarak oluştuğu iddia edilenan kira alacağının tahsili maksadıyla başlatılan icra takibine yapılan itirazın iptali talebinden ibarettir. Davanın konusunu oluşturan ....İcra Müdürlüğü'nün ... E sayılı icra takibinde davacı/alacaklı tarafça borçlu/davalı ... Ürünleri aleyhine sabit kira alacakları ve işlemiş faiz alacaklarına ilişkin olarak takip başlatılmış olup, ....Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ...sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporlarında da "...davanın itirazın iptali davası olduğu, takibe dayanak alacakların doğalgaz, su yansıtma giderleri, kira bedeli..." olduğu belirtilmiştir.
Bilindiği üzere, itirazın iptali davası, itirazın hükümden düşürülmesi ana başlığı altında düzenlendiğinden, takip hukuku içinde ve takip talebiyle sıkı sıkıya bağlantılı olarak ele alınması gereken, sonucuyla takibin devamına etkili bir dava türü olup, takip talepnamesinde dayanılan borç ve borcun sebebi ile bağlılık asıldır. Her ne kadar taraflar arasında işletme sözleşmesi başlığı adı altına düzenlenmiş ise de, sözleşme karşılığı ödenecek bedel konusunda sözleşmede sabit kira alacaklarından bahsedilmiş olduğu, takibe konu alacağın sabit kira alacakları ve işlemiş faiz talebine ilişkin olduğu, Mahkemece alınan bilirkişi raporlarında da bu yönde inceleme yapılmış olduğu, uyuşmazlığın da bu sözleşmeden kaynaklandığı, tarafların ticaret şirketi olmalarının ve aralarındaki ilişkinin bir ticari iş sayılmasının kira sözleşmesinden kaynaklanan uyuşmazlık karşısında mahkemenin görevini etkilemeyeceği (emsal için bkz İst.BAM 36.HD 2022/2252 E 2022/1857 K , İst.BAM 13.HD 2021/577 E 2021/643 K, ... BAM 4.HD'nin 2019/945 E 2019/758 K sayılı kararı), 01/10/2011 tarihinde yürürlüğe giren 6100 Sayılı HMK.nun 4/1-a maddesine göre "Kiralanan taşınmazların, 09/06/1932 tarihli ve 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalarda" Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu anlaşılmakla mahkememizin görevsizliğine dair aşağıdaki karar tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçeleri yukarıda açıklandığı üzere;
1-Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE, 6100 Sayılı HMK.'nın 4. maddesi uyarınca ilgili ihtilaflara bakma görevinin Sulh Hukuk Mahkemelerine ait olduğu, mahkememizin görevli olmadığı anlaşılmakla, işbu davanın göreve ilişkin dava şartı yokluğu nedeniyle 6100 sayılı HMK'nun 114/c 115/2 maddesi uyarınca USULDEN REDDİNE
2-Görevli Mahkemenin....Sulh Hukuk Mahkemesi olduğunun tespitine,
3- ....Sulh Hukuk Mahkemesinin ... sayılı dosyası üzerinden verilen görevsizlik kararının istinaf edilmeksizin kesinleşmiş olması, Mahkememizce verilen görevsizlik kararının da istinaf edilmeksizin kesinleşmiş olması halinde olumsuz görev uyuşmazlığı meydana geleceğinden Mahkememiz kararının istinaf edilmeksizin kesinleşmesi halinde olumsuz görev uyuşmazlığı konusunda dava dosyasının karar kesinleştikten sonra re'sen İstanbul Bölge Adliye Mah. 37. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
4-HMK' nun 331/2 maddesi gereğince görevsizlik ve yetkisizlik kararından sonra davaya bir başka mahkemede devam edilmesi halinde yargılama giderleri, harç ve vekalet ücretlerinin o mahkemenin hükmedeceği, gönderme kararından sonra davaya bir başka mahkemede devam edilmemiş ise talep üzerine davanın açıldığı mahkemenin dosya üzerinden bu durumu tespit ile davacıyı yargılama giderlerini ödemeye mahkum edeceği ön görüldüğünden yargılama giderleri, harç ve vekalet ücretleri konusunda bu aşamada bir karar verilmesine yer olmadığına,
5-Yargılama, harç ve masrafların ve diğer hususların görevli mahkemece dikkate alınmasına,
Dair, tarafların yokluğunda, 5235 sayılı Kanun'un 33-(1), 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 341-(1) ve devamı maddeleri uyarınca, gerekçeli kararın usulen taraflardan her birine tebliğinden itibaren iki haftalık yasal süre dahilinde, Mahkememize dilekçe ile başvurmak suretiyle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere dosya üzerinden karar verildi. 20/09/2024
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır