T.C.
İSTANBUL
11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/1062 Esas
KARAR NO: 2019/714
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: 24/11/2017
KARAR TARİHİ: 07/10/2019
Yukarıda tarafları, konusu, esas ve karar numarası yazılı mahkememiz dosyasının yapıp bitirilen açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP: Davacılar vekili dava dilekçesinde; davacı müvekkilleri ile davalı arasında 30.12.2013 tarihinde ...projelinde yeralan ... Kule 2. Kat, brüt 299,29 m2 5 nolu bağımsız bölüm için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, sözleşme uyarınca gayrimenkulun teslim tarihinin 31.08.2015 tarihi olduğunu, sözleşme gereği olan 4 aylık ek sürenin davalı tarafından kullanıldığını ve teslim tarihinin 31.12.2015 tarihine ertelendiğini, ancak bu tarihte inşaatın halen devam etmekte olduğunu ve iskan alınmadığını, buna rağmen davalının Aralık 2015 tarihi itibariyle teslime başladığını bildirdiğini, örnek olarak teknik şartnameye göre binada kartlı geçiş sistemi, bekleme alanı, resepsiyon lobisi ve ...TV kapalı devre güvenlik merkezi gibi işlemlerin henüz tamamlanmadığını, yine asansörlerin servise açılmamış olduğunu, ortak alanların aydınlatmalarının ve araç ve yaya yollarının da yine tamamlanmamış olduğunu, en önemlisi de taşınmazın iskanının alınmamış olduğunu, hu eksiklerin İstanbul İstanbul ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Esas sayılı dosyası ile tespit edildiğini. Nisan 2016 tarihinde taşınmazın iskanının alınmamış olduğunu, tacir olan müvekkillerinin iskanı olmayan bağımsız bölümde işyeri açma ve çalışma ruhsatı almalarının, kiralama ve satmalarının mümkün olmadığını, bundan başka olarak taşınmazda geç teslimden dolayı değer kaybı yaşandığını belirtmişler ve de netice-i talep olarak da taşınmazın sözleşmede teslim edilmesi gereken tarihten dava tarihine kadar geçen süre için kira mahrumiyeti tutarı ve taşınmazda oluşan m2 birim değerindeki değer kaybından kaynaklı zararlarının ve sair zararlarının faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava talep etmişlerdir
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacılar ile müvekkili arasında Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi akdedildiğtni, müvekkili şirketin teslim tarihini sözleşme hükümlerine uygun bir şekilde ertelediğini, 06.09.2014 tarihinde meydana gelen elim kaza nedeniyle şantiyede inşai faaliyetlerin idari kurumlar tarafından resmi olarak durdurulmuş olduğunu, sonrasında faaliyetin lekrar başlatıldığını, yaklaşık 4 ay süren bu sürecin mücbir sebep olarak teslim süresine eklenmesi gerektiğini, sözleşme gereği olarak da müvekkilinin teslim süresini 4 ay uzatma hakkının bulunmakta plduğunu, bu itibarla taşınmazın tesliminde müvekkilinden kaynaklı bir gccikmcnin olmadığım, müvekkili şirketin davacıların taleplerinin haksız ve hukuka aykırı olduğunu işbu davarım ikame edilmesinde önceki süreçte davacılara bildirdiğini, sözleşme eki teknik şartname gereği taşınmazın davacılara ince işleri tamamlanmadan teslim edileceğini, bu doğrultuda taşınmadın davacılara sözleşmeye uygun olarak teslim edildiğini, davacıların aksi yöndeki iddialarının kabulünün mümkün olmadığını, sözleşme gereğince sözleşmeye konu tüm eksikliklerin teslim tutanağında belirtilmesi gerektiğini, davacıların bağımsız bölümü leslım tutanağı ile teslim alınış olup teslim tutanağında belirtilmiş herhangi bir eksiklik bulunmadığım, davacıların imzaladığı teslim tutanağı ile müvekkili şirketi ibra ettiklerini, yapı kullanma izin belgesinin Nisan 2016 tarihinde alınmadığına yönelik davacı iddialarının reddi gerektiğini, konu olan bloğun yapı kullanma izni belgesinin tarihinin 06.04.2016 tarihi olduğunu, davacıların değer kaybı ve kira taleplerine de itiraz ettiklerini, dava dilekçesinde belirtilen 28.04.2016 tarihli bilirkişi raporunun delil niteliğine haiz olmadığını, davacıların sözleşme gereği ödemesi gereken bedelleri eksiksiz ve zamanında ödemediğini, bu nedenle davacıların karşı talepte bulunamayacağını belirterek, davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE: Davacı taraf delil olarak; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, ofis teknik şartnamesi, emsal kira ve satış bedelleri, ilanlar, taraflar arasındaki yazışmalar, İstanbul ...Asliye Hukuk Mahkemesinin 2016/251 esas sayılı dosyası, İstanbul... Sulh Hukuk Mahkemesinin... D.İş sayılı dosyası, tanık, ticari defter ve kayıtlar, keşif, bilirkişi incelemesi, ihtarnameler vs. delillere dayanmıştır.
Davalı taraf delil olarak; sözleşme, ihtarnameler, yapı kullanma izin belgesi, ticari defterler, İstanbul...Asliye Hukuk Mahkemesinin... esas sayıl dosyas,ı tanık, keşif, bilirkişi incelemes,i Yargıtay kararları, yemin ve sair yasal delillere dayanmıştır.
Davalı tarafın yetki itirazında bulunduğu, HMK 10. maddesi uyarınca davalı tarafın yetki itirazı yerinde görülmediğinden reddine karar verilmiş olduğu görülmüştür.
Davalı tarafın zaman aşımı itirazında bulunduğu, BK 147. maddesi uyarınca 10 yıllık zaman aşımı süresi dolmamış olması nedeniyle, davalı tarafın zaman aşımı def-i yerinde görülmediğinden reddine karar verildiği görülmüştür.
Taraflar arasındaki ihtilafın; Taraflar arasındaki gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın davalı tarafça davacıya sözleşmede ön görülen şartlarda ve süresinde teslim edilip edilmediği, teslimde gecikme olup olmadığı, varsa bunun mücbir sebepten kaynaklanıp kaynaklanmadığı, yada sözleşmede ön görülen gecikme süresi içinde teslim edilip edilmediği, teslimden davacının teslim almaktan davacının imtina edip etmediği, davalının da acı tarafça talep edilen zararlar yönünden ibra edilip edilmediği, davalının geç veya sözleşmeye uygun teslim yapmaması nedeniyle, davacının davalıdan talep edebileceği bir hak ve alacağı olup olmadığı, varsa bunun hangi kalemlerden ve ne miktarda olduğu hususlarında toplandığı görülmüştür.
Dosyanın teknik bilgi ve bilirkişi incelemesi gerektirmesi nedeniyle dosya; gayrimenkul değerledirme uzmanı..., SMMM bilirkişisi ...ve inşaat mühendisi bilirkişisi ...'e tevdi edilmiş ve bilirkişiler sunmuş oldukları raporlarında;
Alıcı sıfatıyla davacı şirketler ve Satıcı şifalıyla davalı şirket tarafındann imzalandığı görülen 30.12.2013 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin ... Ofis Kulede bulunan davaya konu 5 nolu bağımsız bölümün 3.700.000 TL bedelle davacılara satışını düzenlemekte olduğunun görüldüğünü, Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin 'Bağımsız Bölüm Teslimi' başlıklı 7. maddesinde;
''A. Bağımsız bölümün teslim tarihi 31.08.2015 olduğu,
B. Satıcı, yukarıda belirtilen tarihi alıcının yazılı ya da sözlü muvafakatini almadan 4 ay uzatabilir....
D. Satıcı, mücbir sebep, yargı karan ya da olağanüstü hal gibi, kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde, bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslim süreyi durur. Teslime engel nedenlerin ortadan kalkması halinde süre yeniden işlemeye başlar,....
O. Satıcı bu sözleşme ile belirlenen tarihlerde teslimi gerçekleştiremez ise, gecikilen her ay için, bağımsız bölümün bu sözleşmede yazılı brüt satış bedelinin binde 2'si kadar tazminat öder.
P. Teslimden maksat sözleşmeye konu yapının geçici tesislerle beraber teslime hazır hale gelmiş olmasıdır. Suyun, elektriğin şantiye tarifesinden olması, ortak alan, kat bahçeleri ve diğer bağımsız bölümlerin henüz tamamlanmamış olması eksik veya kusur sayılmaz." denilmekte olduğu görülmektedir.
Anılan sözleşme maddelerinden davalı şirketin davaya konu taşınmazın teslim tarihinin davacıların onayı olmadan 4 ay uzatabileceği ve bu suretle teslim tarihinin (31.08.2015 + 4 ay) 31.12.2015 tarihine ötelenmekte olduğunun anlaşılmakta olduğunu, yine yukarıda alıntılanan sözleşme maddesinde " D. Satıcı, mücbir sebep, yargı kararı ya da olağanüstü kal gibi, kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde, bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslim süresi durur. Teslime engel nedenlerin ortadan kalkması halinde süre yeniden işlemeye başlar." denilmekte olduğunun görülmekte olduğunu, dava konusu taşınmazın içinde bulunduğu projede 06.09.2014 tarihinde yaşanan kaza sonucunda konu olan proje inşaatının iş müfettişleri tarafından Heyet Karar Tutanağı ile 08.09.2014 tarihinde durdurulmuş olduğu dava dosyasına sunulan 08.09.2014 tarihli Heyet Karar Tutanağı belgesinden anlaşılmakta olduğunu, durdurulan inşaatın yine iş müfettişleri tarafından Heyet Karar Tutanağı ile 13.11.2014 tarihinde tekrar başlatılmış olduğu da dava dosyasına sunulan 13.11.2014 tarihli Heyet Karar Tutanağı belgesinden anlaşıldığını, yukarıda alıntılanan sözleşme maddesi geıeği olarak projedeki inşaatın iş müfettişleri tarafından durdurulduğu 08.09.2014 - 13.11.2014 tarih aralığında geçen 2 ay, 5 günlük sürenin konu olan projedeki teslim sürelerine eklenmesi gerekeceğini, söz konusu bu 2 ay, 5 günlük sürenin son teslim tarihi olan 31.12.2015 tarihine eklenmesi sonucunda (31.12.2015 2 ay, 5 gün) son teslim tarihinin 05.03.2016 tarihi olarak hesaplanması gerekeceği görüş ve kanaatine varıldığını, dava dosyası içerisinde bulunan Teslim Tesellüm Tutanağının davacı şirketler ve davalı şirket tarafından imzalanmış olduğunun görüldüğünü, ancak söz konusu bu Teslim Tesellüm Tutanağında davaya konu dairenin tesliminin yapıldığı tarihin belirtilmemiş olduğunun anlaşıldığını, dava dosyasında bulunan İstanbul ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ...Esas sayılı dosyası incelendiğinde; dosya içerisinde bulunan 28.04.2016 tarihli bilirkişi raporunun davaya konu... Kule 5 nolu bağımsız bölüm ile ilgili değil başka bir bloktaki başka bir bağımsız bölüm ile ilgili olarak düzenlenmiş olduğunu, bu raporda 12.04.2016 tarihli tespitler ışığında; ortak alanlarda henüz tamamlanmamış olan bir kısım işlerin halihazır durumlarının belirtilmiş olduğunu, ancak huzurdaki davada davacılar ve davalı tarafından imzalanan sözleşmede; "P. Teslimden maksat sözleşmeye konu yapının geçici tesislerle beraber teslime hazır hale gelmiş olmasıdır. Suyun, elektriğin şantiye tarifesinden olması, ortak alan, kat bahçeleri ve diğer bağımsız bölümlerin henüz tamamlanmamış olması eksik veya kusur sayılmaz." denilmekte olduğundan; ortak alanlardaki ve başka bloktaki bir kısım eksiklerin davaya konu dairenin teslimi ile ilişkilendirilmesinin haklı olmayacağı görüş ve kanaaline varılmış olduğu belirtilmiştir.
Dava dilekçesinde tacir olan davacıların iskan izni olmayan bağımsız bölüm için işyeri açma ve çalışma ruhsatı almalarının, burayı kiralama veya satmalarının mümkün olmadığının belirtilmekte olduğunun görüldüğünü, dava dosyasına sunulan Yapı Kullanma İzin Belgesinden (İskan) davaya konu dairenin içinde yeraldığı D Blokta Yapı Kullanma İzin Belgesinin (İskan) 06.04.2016 tarihinde alınmış olduğunun anlaşıldığını, davacı şirketler için davaya konu bağımsız bölüm ile ilgili olarak işyeri açma ve çalışma ruhsat nedeniyle iskan belgesinin bulunmasının gerekli olduğu görüşü ışığında davaya konu bağımsız bölümün işyeri açmaya hazır halde teslim edildiğinin kabul edilmesi gereken tarihin iskan belgesinin alındığı tarih olan 06.04.2016 tarihi olarak kabul edilmesi gerekeceği görüş ve kanaatine varılmıştır.
Davaya konu bağımsız bölümün teslim edilmesi gereken son tarihin 05 03.2016 tarihi olarak kabul edilmesi gerekeceği ve yine konu olan bağımsız bölümün işyeri açmaya hazır halde teslim edildiğinin kabul edilmesi gereken tarihin 06.04.2016 tarihi olarak kabul edilmesi gerekeceği, bu iki tarih aralığında kalan 1 aylık gecikme sürecinde taraflar arasında imzalanan sözleşmenin "O. Satıcı bu sözleşme ile belirlenen tarihlerde teslimi gerçekleştiremez ise, gecikilen her ay için, bağımsız bölümün bu sözleşmede yazılı brüt satış bedelinin binde 2'si kadar tazminai öder.'' maddesi gereği olarak davacılar tarafından talep edilebilecek toplam gecikme tazminatı tutarının ( 1 ay x 3.700,000 TL x 2 / 1.000 = 7,400 TL) hesaplanabileceği görüş ve kanaatine varılmış olduğu anlaşılmıştır.
Davacıların ayrıca talep ettiği taşınmazda oluşan m2 birim değerindeki değer kaybından kaynaklanan zararlar ile ilgili olarak, taşınmazın teslimi gereken son tarih olan 05.03.2016 tarihi ile tesliminin yapıldığının kabul edilmesi gereken tarih olan 06.04.2016 tarihi arasında geçen 1 aylık kısa süre zarfında; davaya konu taşınmazın m2 birim fiyatında bir düşüş yalanmayacağı görüşü ışığında; davacıların bu talebinde haksız oldukları belirtilmekle, davacıların davaya konu taşınmazın geç teslimi nedeniyle Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesinin ilgili maddesi gereği olarak davalıdan talep edebilecekleri gecikme tazminatı tutarının 7.400 TL kadar hesaplanabileceği, davacıların teslimde gecikmenin yaşandığı 1 aylık süre zarfında taşınmazın m2 biriırı fiyatındaki düşüş ile ilgili olarak taleplerinde haksız olduklarına dair rapor sunmuşlardır.
Dava; gayrimenkul satış vaadi sözleşmenin ifasındaki gecikmeden kaynaklanan kira alacağı ve değer kaybının tazminine ilişkindir. Sözleşme 30/12/2013 tarihinde imzalanmış, bitim tarihi olarak 31/08/2015 tarihi belirlenmiştir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık noktalarından ilki ifanın geç yapılıp yapılmadığı hususundadır. Bu noktada sözleşme hükümleri incelendiğinde 7. Bölümün b maddesinde satıcının, alıcının yazılı ya da sözlü muvafakatini almadan teslim süresini 4 ay uzatabileceği belirlenmiştir. D maddesinde ise satıcı mücbir sebep, yargı kararı ya da olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslim süresinin duracağı imza altına alınmıştır. Davalı tarafça 08/09/2014 tarihinde sözleşmeye konu faaliyet alanında İş Teftiş İstanbul Grup Başkanlığınca yaşanan kaza nedeniyle işin durdurulduğu ve 13/11/2014 tarihinde bu kararın kaldırıldığı, bu hususta da davacıya bilgilendirme yazısının gönderildiği belirtilerek dosyaya sunulmuştur. Her iki tarafın da kabulünde olan işin durdurulması kararının davacı tarafça mücbir sebep olduğu belirtilmişse de yukarıda belirtilen sözleşme hükümünün sınırlayıcı kapsamda sayılmadığı, ancak söz konusu halin davalı tarafın kendisine bağlı olmayan hal içerisinde değerlendirilebileceği kanaati getirilmekle bu süreçteki gecikme davalı tarafın aleyhine değerlendirilmemiştir.
Bir diğer anlaşmazlık konusu olan eksik ifa nedeniyle teslim alınamayacağına ilişkin iddia ise, yine tarafların tacir olduğunun kabulü ve basiretli tacir ilkesi uyarınca sözleşmenin 7. Bölümünün p maddesinde teslimden maksadın sözleşmeye konu yapının geçici tesislerle beraber teslime hazır hale gelmiş olması olduğu, suyun, elektriğin şantiye tarifesinden olmasının ve ortak alan, kat bahçeleri ve diğer bağımsız bölümlerin henüz tamamlanmamış olmasının eksik veya kusur sayılmayacağı belirlenmiş bu sebeple eksik ifa nedeniyle teslim alınmaması iddiası doğru görülmemiştir.
İskan izni alınmadan taşınmazların teslim edildiği husunda ise yine sözleşmenin 6. Bölümünün b maddesinde kat mülkiyetinin satıcı tarafından kurulacağı belirtilmiş olmakla zımni olarak da iskan izninin davalı tarafça alınacağı belirlenmiş olduğundan iskan izni alınmadan taşınmaz tesliminin sözleşmeye aykırı olduğu anlaşılmış, iskan izninin teslim edilebilecek tarihten bir ay sonra alındığı ve teknik bilirkişi raporuna göre bir aylık süreçte m2 birim fiyatında düşüş yaşanmayacağından değer kaybı talebinin reddine karar verilmiştir. Bilirkişi raporunda her ne kadar 7400TL gecikme tazminatı hesaplanmışsa da dava dilekçesinde bu hak saklı tutulduğundan ve talep edilmediğinden bu hususta karar verilmemiştir.
İddia, savunma, toplanan deliller, dosya içinde bulunan Asliye Hukuk Mahkemesi dosyası, bilirkişi raporu birlikte değerlendirilmiş ve dosyada bulunan delillere göre; iddiasını ispat ile mükellef olan davacının davalıdan değer kaybı nedeniyle alacaklı olduğunu ispat edemediği anlaşıldığından davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM :Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın Reddine,
2-Alınması gerekli 44,40 TL harcın davacı tarafça peşin yatırılan 853,88 TL harçtan mahsubu ile bakiye 809,48 TL 'nin karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacılara iadesine,
3-Davacının yapmış olduğu masrafların kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafça yapılan 18,00 TL posta, 4,60 TL vekalet harcı, 7,25 TL vekalet pulu olmak üzere toplam 29,85 TL yargılama giderinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,
5-Davalı taraf kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca alınması gerekli 5.850,00 TL vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalıya verilmesine,
6-Taraflarca yatırılan ve harcanmayan gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde ve istek halinde taraflara iadesine,
Dair, HMK 345 maddesi uyarınca kararın taraflara tebliğ edildiği tarihten başlayarak iki hafta içinde HMK 342 maddesi gereğince düzenlenmiş dilekçe ile HMK 343 maddesi uyarınca mahkememize veya başka bir mahkemeye yapılacak başvuru ile HMK 341/1 maddesi uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olarak davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okunup anlatıldı.
Katip ...
¸e-imzalı
Hakim ...
¸e-imzalı
Bu belge 5070 sayılı Yasa uyarınca güvenli E-İMZA ile imzalanmıştır.